أن الأصل هو أن يتملك المشتري ثمر المبيع ونماؤه متحملاً نفقاته من وقت تمام البيع، ويقابل تملك المشتري للثمر والنماء أن يدفع للبائع الفوائد القانونية للثمن وقت تمام البيع أيضاً أن لم يكن قد دفع له الثمن فوراً عند البيع، فنعرض إذن لهاتين المسألتين تملك المشتري لثمر المبيع ونماؤه وتحمله لنفقاته.

ويترتب على ذلك أن المشتري لا يتملك ثمر المبيع ونماؤه إلا من وقت أن تنتقل إليه ملكية المبيع، والملكية في الشيء المعين بالذات تنتقل بالعقد أي من وقت تمامه ، إذا كان المبيع منقولاً، وتنتقل كذلك بالعقد إذا كان المبيع عقاراً على أن يسجل العقد، فإذا ما سجل اعتبرت الملكية منتقلة –فيما بينه وبين البائع –بأثر رجعي من وقت تمام العقد فيخلص من ذلك أن المشتري  يتملك الثمرات والنماء، في المنقول والعقار على السواء، ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات، من وقت تمام العقد كما يقول النص ( م 458 / 2 مدني ) ويستوي في بيع العقار أن يكون المبيع مسجلاً أو غير مسجل، ما دام للتسجيل أثر رجعي فيما بين المشتري والبائع.

وغني عن البيان أن هذه الأحكام كلها ليست من النظام العام، فيمكن الاتفاق على ما يخالفها، كأن يشترط البائع أن تكون له ثمرات المبيع مدة معينة أو إلى وقت التسليم، أو يشترط المشتري أن تكون تكاليف المبيع أو الضرائب على البائع إلى وقت التسليم .

متى تستحق الفوائد القانونية على الثمن –وإذا كان المشتري لم يدفع إلى البائع، سواء كان الثمن حالاً واجب الدفع فوراً أو كان مقسطاً أو كان مؤجلاًُ إلى وقت معين، فإنه لا يكون مسئولاً عن فوائد هذا الثمن إلا في حالات ثلاث وردت في الفقرة الأولي من المادة 458 مدني :

أولاً - إذا وجد اتفاق بين البائع والمشتري على أن المشتري يدفع فوائد عن الثمن المستحق في ذمته، وتكون الفوائد في هذه الحالة فوائد اتفاقية لا فوائد قانونية، وللمتعاقدين الاتفاق على سعرها بحيث لا يزيد هذا السعر على 7 % وفقاً للقواعد المقررة في الفوائد الاتفاقية، وتستوي في ذلك المسائل المدنية والمسائل التجارية، ويمكن بطبيعة الحالة أن يتفق المتعاقدان على فوائد بالسعر القانوني، فيكون سعر الفائدة في هذا الحالة 4  %  في المسائل المدنية و 5  %  في المسائل التجارية، ولكنها مع ذلك تبقى فوائد اتفاقية لأنها لا تستحق بموجب حكم القانون بل بموجب الاتفاق، والاتفاق هو الذي يحدد من أي وقت تسري الفوائد المتفق عليها، فقد يتفق على سريانها من وقت البيع، أو من وقت حلول الأجل المتفق عليه لدفع الثمن، أو من وقت تسلم المشتري للمبيع ولو لم يكن قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى، ويغلب أن يتفق المتعاقدان على الفوائد إذا كان الثمن مؤجلاً أو مقسطاً، فيشترط البائع على المشتري أن يدفع فوائد بسعر يتفق عليه من وقت ثبوت الثمن في ذمة المشتري، أي من وقت تمام البيع، إلى وقت الوفاء بالثمن أو بكل قسط من أقساطه. 

ولكن لا يوجد ما يمنع البائع من أن يشترط على المشتري دفع فوائد بسعر يتفق عليه حتى لو كان الثمن حالاً واجب الدفع بمجرد تمام البيع، فيكون على المشتري في هذه الحالة أن يدفع الثمن فوراً فلا تجب عليه فوائد، فإن تأخر في دفعه كان للبائع أن يتقاضى منه الثمن بالطرق القانونية مع الفوائد المتفق عليها إلى يوم دفع الثمن.

وقد لا يوجد اتفاق على الفوائد، ولكن يوجد عرف يقضي بدفعها كما إذا كان الثمن يدخل في حساب جار بين المشتري والبائع، ويقضى العرف بحساب الفوائد القانونية على الحساب الجاري.

ثانياً - فإذا لم يوجد اتفاق أو عرف، تكون فوائد الثمن مستحقة من وقت تسلم المشتري المبيع إذا كان هذا المبيع قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى، وليس ضرورياً أن ينتج المبيع فعلاً ثمرات أو إيرادات، بل يكفي أن يكون قابلا لإنتاج ذلك، فإذا كان المبيع منزلاً يصلح للاستغلال أو أرضاً تصلح للزارعة وسلمها البائع للمشتري، فإن الفوائد القانونية على الثمن تستحق على المشتري من وقت تسلم المبيع حتى لو لم يكن المنزل مؤجراً ولم تكن الأرض مزروعة أو مؤجرة.

الفوائد لاتستحق على الثمن في الحالتين الآتيتين : (1 ) إذا كان هناك اتفاق على عدم دفع فوائد عن الثمن فلا يدفع المشتري فوائد في هذه الحالة حتى لو كان الثمن مؤجلاً، وحتى لو سلم المبيع وكان قابلاً لإنتاج إيراد، وحتى لو أعذر البائع المشتري أن يدفع الثمن بعد أن أصبح حالاً ولا تسري الفوائد في هذه الحالة إلا من وقت المطالبة القضائية بها وفقاً للقواعد العامة .

( 2 ) إذا لم يكن هناك أي اتفاق في شأن الفوائد، ولم يسلم البائع المبيع للمشتري أو سلمه إياه ولم يكن قابلاً لإنتاج إيراد وإنما تستحق الفوائد في هذه الحالة إذا لم سلم البائع المشتري المبيع وكان قابلاً لإنتاج إيراد، أو حل الثمن فأعذر البائع المشتري أن يدفعه.

والفوائد المستحقة عن ثمن المبيع القابل لانتاج ثمرات أو إيرادات أخرى تتقادم بخمس سنوات من تاريخ استحقاقها تطبيقاً لنص المادة 375 من التقنين المدني بوصفها حقاً دورياً متجدداً.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفي الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الرابع  الصفحة/   978)

وإذا كان المشتري لم يدفع الثمن فيكون مسئولاً عن فوائده عملاً بالمادة 458 من القانون المدني ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك - في حالات ثلاث :

(1) إذا وجد اتفاق فتكون فوائد اتفاقية وليست قانونية، فإذا اتفق الطرفان على فوائد دون تحديد سعرها، سرى السعر القانوني وتبقى فوائد اتفاقية، وإذا اتفق على سعر أقل من السعر القانوني سري هذا السعر، لكن إذا حل الثمن كان البائع إعذار المشتري بالدفع من وقت الإعذار تسري الفوائد بالسعر القانوني لا بالسعر المتفق عليه، ويحدد الاتفاق الوقت الذي تسري فيه الفوائد فإن لم يحدد سرت من وقت تمام البيع، وقد لا يوجد اتفاق ولكن يوجد عرف کشرط إيداع الثمن بالحساب الجاري للبائع فحسب الفوائد على الحساب الجاري

(2) إذا لم يوجد اتفاق أو عرف تستحق الفوائد من وقت تسلم المشترى البيع إذا كان قابلاً لانتاج ثمرات أو إیرادات ولو لم ينتج، وتسقط هذه الفوائد بالتقادم الخمسي.

(3) وإذا لم يتسلم المشتري البيع أو تسلمه ولم يكن قابلاً لانتاج ثمرات أو إیراد ولم يوجد اتفاق على فوائد فإن الفوائد لا تستحق إلا إذا كان الثمن مستحق الوفاء وأعذر البائع المشتري بالوفاء ويراعى أن المطالبة القضائية من البائع باسترداد البيع لعدم دفع الثمن تتضمن أعذاراً بدفع الثمن فإذا قضى بالثمن على المشتري استحقت الفوائد من وقت هذه المطالبة وتكون الفوائد وهي هنا قانونية مستحقة من وقت الأعذار، ومن الفوائد على الثمن ولو كان المشتري بحسبه عن البائع وفقاً لأحكام القانون ما لم يودعه خزانة المحكمة فإن وضع المشتري يده على المبيع رغم امتناع البائع عن تسليمه له، فإن المشتري يلتزم بالفوائد المستحقة عن باقي الثمن خلال المدة التي حاز فيها المبيع إذا كان قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات كما لو كان أرضاً قابلة للانتفاع بها أو بناءً قابلاً للسكنى، فإن لم يكن قابلاً لذلك كما لو كان بناء غير صالح للسكنى لعدم إتمامه، فلا يستحق البائع فوائد وإنما يرجع على المشتري بالتعويض وفقاً لقواعد المسئولية التقصيرية ولغصب المشتري للمبيع.

ولا تستحق الفوائد إذا سلم المبيع بحالة لا تسمح باستعماله أو استغلاله، إذ يكون في هذه الحالة غير صالح لأن ينتج ثمرات أو إيرادات، کتسليم وحدة بدون تشطيب ويتحمل المشتري عبء إثبات ذلك، ويكفي المعاينة التي تقوم بها الشرية أو حكم مستعجل إثبات حالة العين، وإذا ادعى البائع خلاف ذلك تحمل عليه إثبات عكس ما أثبته المشتري ويتم الفصل على ضوء أدلة كل منهما.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السادس الصفحة/  665)

الفوائد طبقا للقواعد العامة نوعان: النوع الأول، يشمل الفوائد التي يلزم بها المدين في مقابل الانتفاع بمبلغ من النقود يكون في ذمته للدائن ويطلق عليها الفوائد العوضية أو التعويضية، والنوع الثاني هو الفوائد التأخيرية وهي التي يلزم بها المدين على سبيل التعويض عن التأخر في الوفاء بالتزام بدفع مبلغ من النقود.

مثال ذلك أن يتفق المتعاقدان في عقد القرض على أن يدفع المقترض فائدة معينة طول مدة القرض، فهذه فائدة عوضية أو تعويضية قد اشترطت عوضاً يلتزم به المقترض في مقابل انتفاعه بمبلغ القرض، وهي ليست تعويضاً عن التأخير، فالمقترض طول مدة القرض ليس ملتزماً برد المبلغ المقترض حتی يقال إنه قد تأخر في الوفاء به أما بعد انتهاء المدة فإن الفوائد التي تستحق على المقترض لتخلفه عن الوفاء بالتزامه برد المبلغ تكون فوائد تأخيرية، يلزم بها المقترض جزاء تأخره في تنفيذ التزامه.

والأصل في الفوائد العوضية أو التعويضية أنها لا تستحق إلا إذا اتفق عليها الطرفان، فإذا لم يكن هناك اتفاق على فوائد اعتبر القرض بغير مقابل (م 542)۔

أما الفوائد التأخيرية فإذا لم يتفق عليها الطرفان فإن القانون يتولى تحديدها، ولا تسري فوائد التأخير القانونية إلا من وقت المطالبة القضائية بها ما لم يتفق على غير ذلك (م 226).

وقد حدد المشرع سعر الفائدة القانونية المستحقة عن التأخير، وهو في المسائل المدنية 4% وفي المسائل التجارية 5% (م 229 مدني)، والأصل أن فوائد التأخير القانونية لا تسري بنص المادة 226 مدني إلا من وقت المطالبة القضائية بها، ويعمل بهذا الأصل في سريان الفوائد التأخيرية القانونية إذا لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخاً آخر لسريانها، ومالم ينص القانون على غيره (م 226 مدنی).

 الاتفاق على فوائد تعويضية للثمن :

قد يتفق المتعاقدان على أن يستحق البائع فائدة على الثمن المؤجل طوال مدة التأجيل، كأن يتفق على تقسيط الثمن مثلاً على عدد من السنوات يدفع في نهاية كل منها القسط السنوي وفوائده، فتكون هذه الفائدة اشترطت في مقابل تمتع المشتري بالأجل الاتفاقي مثلها مثل الفائدة التي يدفعها المقترض في مقابل الانتفاع.

فهي فائدة دين في ذمة المدين طوال الأجل، ويدفع المدين طوال الأجل في مقابل وجود هذا المبلغ في ذمته والانتفاع به الفوائد التعويضية التي يتفق عليها مع الدائن، وعلى ذلك يظل المشتري في هذا الصورة وبحكم الاتفاق يدفع الفوائد المتفق عليها طوال الأجل الممنوح له في الوفاء بالثمن.

فإذا حل هذا الأجل استمرت الفوائد في السريان وبسعرها المتفق عليه، ولكنها تصبح في هذه الحالة فوائد عن التأخير أي فوائد تأخيرية.

والفائدة التعويضية التي يتفق عليها المتعاقدان يخضع تحديد سعرها لإرادة الطرفين على ألا يجاوز سعرها بحال من الأحوال الحد الأقصى المنصوص في المادة 227 / 1 مدنى والتي تجرى على أن : يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على سعر آخر للفوائد سواء أكان ذلك في مقابل تأخير الوفاء أم في أية حالة أخرى تشترط فيها الفوائد، على ألا يزيد هذا السعر على سبعة في المائة، فإذا اتفقا على فوائد تزيد على هذا السعر وجب تخفيضها إلى سبعة في المائة وتعين رد ما دفع زائداً على هذا القدر".

يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على تحديد للفائدة التي تستحق عند تأخير المشتري في دفع الثمن، ويفترض هذا أن المشتري قد منح أجلاً في دفع الثمن، ويتفق على أنه إذا لم يقم المشترى بدفع الثمن في ميعاده وجبت عليه الفوائد من هذا الموعد بسعر معين يجب ألا يجاوز 7% أيضاً، ويكون هذا الاتفاق تحديداً الفوائد التأخيرية وموجباً لسريانها بمجرد حلول الأجل، استثناء من القاعدة العامة التي تقضي بأن الفوائد التأخيرية لا تستحق إلا من تاريخ المطالبة القضائية بها (م 226)، ذلك أن القانون أجاز الاتفاق على سريان فوائد التأخير من وقت آخر غير وقت المطالبة القضائية بها.

إذا لم يتضمن الاتفاق تحديداً لفائدة تعويضية تدفع في مقابل تمتع المشتري بالأجل الممنوح له، فلا يمكن إلزام المشترى بفائدة ما لأن الفوائد التعويضية لا تكون إلا بالاتفاق.

أما الفوائد التأخيرية، وهي التي تجب عند تأخر المشتري في دفع الثمن عن ميعاد استحقاقه، فتسري دون اتفاق، وتكون عندئذٍ فائدة قانونية، وقد حدد المشرع سعر الفائدة القانونية المستحقة عن التأخير، وهي في المسائل المدنية % 4  وفي المسائل التجارية 5%. ذلك أن القواعد العامة تقضى- كما ذكرنا سلفاً- بأنه إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به، كان ملزماً بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخير فوائد قدرها أربعة في المائة في المسائل المدنية، وخمسة في المائة في المسائل التجارية (م 226).

والأصل وفقاً للقواعد العامة ألا تسري الفوائد القانونية عن التأخير إلا من تاريخ المطالبة الرسمية بها عملاً بالمادة 226 مدني التي تجري على أن: "وتسري هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية بها، إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخاً آخر لسريانها، وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره"، ولكن المشرع خرج على هذا الأصل فيما يتعلق بالفوائد التأخيرية المستحقة على الثمن، وهو خروج أجازته المادة 226 ذاتها بنصها على أن "وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره". فنصت المادة 458 في فقرتها الأولى على أنه: "لا حق للبائع في الفوائد القانونية عن الثمن إلا إذا أعذر المشتري أو إذا سلم الشئ المبيع وكان هذا الشئ قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى، هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره.

وجود عرف بدفع الفوائد :

قد لا يتضمن عقد البيع ما يوجب دفع فوائد تأخيرية عن الثمن، ومع ذلك تكون الفوائد مستحقة وفقاً لعرف يقضي بدفعها، في مثل هذه الحالات يلتزم المشتري بدفع فوائد عن الثمن، لأن وجود العرف يعتبر بمثابة القاعدة القانونية المكملة في هذا الشأن، التي تطبق إذا لم يتفق المتعاقدان على مخالفة حكمها. وتحسب الفوائد في هذه الحالة على أساس سعر الفائدة القانونية أي 4% في المسائل المدنية، 5% في المسائل التجارية، ومثال ذلك إذا كان الثمن يدخل في حساب جار بين المشتري والبائع، ويقضي العرف بحساب الفوائد القانونية على الحساب الجاري.

حالة عدم وجود اتفاق أو عرف باستحقاق فوائد تأخيرية :

إذا لم يتفق المتعاقدان على استحقاق فوائد تأخيرية عن ثمن المبيع، ولم يجر عرف بذلك، فإن الفوائد تستحق طبقاً للفقرة الأولى من المادة 458 إذا أعذر المشتري أو إذا سلم الشئ المبيع وكان هذا الشئ قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى، لأن هذا هو الحكم واجب الاتباع عن عدم وجود اتفاق أو عرف.

وواضح أن هذا الحكم قاصر على الفوائد التأخيرية، فلا شأن له بالفوائد العوضية أو التعويضية التي لا تستحق إلا بالاتفاق.

ونعرض للحالتين الواردتين بالنص فيما يلي

 استحقاق الفوائد القانونية من تاريخ الإعذار :

تنص الفقرة الأولى من المادة 458 على أن القانونية عن الثمن إلا إذا أعذر المشتري .... إلخ.

فإذا كان الثمن مستحقاً عند العقد، أو كان مؤجلاً وحان موعد استحقاقه فإن البائع يستحق الفوائد عنه إذا هو أعذر المشتري بدفع الثمن ومن وقت هذا الإعذار.

وطبيعي أن الفوائد لا تسري هنا إلا إذا حصل الإعذار بعد حلول أجل استحقاق الثمن، فلا عبرة بالإعذار السابق على هذا الوقت .

وقد قدمنا أن هذا الحكم يعتبر خروجا على المبدأ العام المقرر في المادة 226 والذي يقضي بأن الفوائد القانونية المستحقة عن التأخير لا تجب إلا من يوم المطالبة القضائية بها.

وعلة هذا الخروج أن المشتري ليس كغيره من المدينين من ناحية الضيق المالي، فلا يجب أن يعامل معاملتهم، خصوصاً وأنه يجد في الانتفاع بالمبيع ما يعوضه عن هذه الفوائد والإعذار كما هو معروف - هو وضع المدين في وضع قانوني معين، هو وضع المتأخر في تنفيذ التزامه إذا لم يوف به فوراً.

ويكون إعذار المدين بإنذاره أو بما يقوم مقام الإنذار، ويجوز أن يتم الإعذار عن طريق البريد على الوجه المبين في قانون المرافعات (م 219 مدني).

 استحقاق الفوائد القانونية إذا سلم البائع المبيع للمشتري وكان قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى : 

 تستحق الفوائد في هذه الحالة من وقت التسليم ويتضح من المادة 458 / 1 أنه لا بد من توافر شرطين لسريان الفوائد في هذه الحالة:

الشرط الأول: أن يكون البائع قد سلم المبيع، والمقصود بذلك هو تنفيذ البائع لالتزامه بالتسليم بأن يكون قد وضع المبيع تحت تصرف المشتري وأعلمه بذلك، ولو لم يستول عليه المشترى استيلاءً مادياً(م 435 ) .

والتسليم المعول عليه في سريان فوائد  الثمن هو اللاحق للعقد، فإذا كان المشترى حائزاً المبيع قبل البيع فلا تسري عليه فوائد الثمن بالطبع إلا من تاريخ البيع، لأن التزامه بالثمن، لم ينشأ إلا من ذلك الوقت، أما الحيازة السابقة فقد يكون من شأنها إلزامه برد الثمار.

 وإذا حصل تسليم جزئي، التزم المشتري بفائدة جزء من الثمن يتناسب مع ما تسلمه من المبيع .

ويلتزم المشتري بفوائد الثمن مادام قد تسلم المبيع على الوجه السابق، حتى لو كان مهدداً بسبب من أسباب التعرض أو الاستحقاق مادام أنه ما زال منتفعاً بالمبيع، فخشية التعرض لا توقف سريان الفائدة، وإنما تقف الفائدة في السريان إذا حصل التعرض بالفعل ونزعت حيازة المبيع من المشتري.

كما يلتزم المشتري بفائدة الثمن، ولو كان له الحق في حبس الثمن، لأن استحقاق الفائدة هنا ليس بسبب تأخر المشتري في الوفاء بالثمن، وإنما حتى لا يجمع المشتري بين ثمار المبيع وفائدة الثمن.

الشرط الثاني: أن يكون المبيع قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى : يشترط لاستحقاق الفوائد القانونية أن يكون المبيع الذي سلم إلى المشتري قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى.

والمقصود بالثمار هو ما ينتج من الشيء ويتصف بصفة الدورية دون أن يأتي على الأصل، سواء كانت ثماراً طبيعة أو ثماراً مدنية أو ثماراً مستحدثة بفعل الإنسان، كأن يكون المبيع أرضاً زراعية أو منزلاً، وأما الإيرادات الأخرى فيقصد بها الحاصلات التي تنتج من الشئ دون أن تتصف بالدورية أو تأتي على الأصل كما هو الحال في المناجم والمحاجر.

ويكفي أن يكون المبيع بطبيعته قابلاً لإنتاج الثمار أو الإيرادات الأخرى ولم لم ينتج شيئاً منها بالفعل إما لإهمال المشتري كما إذا لم يؤجر العقار أو لم يزرعه، وإما لقوة قاهرة أو لأي سبب آخر .

ويجب التوسع في تفسير عبارة ثمرات أو إيرادات أخرى  "ثمرات أو إيرادات أخرى"، فإذا كان المبيع سيارة خاصة وسلمها البائع للمشتري وجبت الفوائد القانونية على المشتري من وقت تسلم السيارة ولو أنها غير معدة للتأجير قابلة أن تنتج ريعاً.

أما إذا كان المبيع أرضاً فضاء للبناء ولا تصلح لغير ذلك، فهي غير قابلة الإنتاج ثمرات أو إيرادات أخرى ومن ثم لا يلزم المشترى بدفع الفوائد، حتى لو أقام بناء عليها، لأن الاستفادة من الأرض نتجت هنا بفعل المشتري لا من طبيعتها. "

أما إذا لم يكن المبيع قابلاً لإنتاج ثمرات أو إيرادات، فلا يلتزم المشتري بالفوائد ولو انتفع به، كما لو كان قطعة من الحلي أو لوحة زيتية، أو كتاب.

وينتقد أكثر الشراح – بحق - التفرقة بين المبيع القابل لإنتاج الثمار أو الإيرادات وبين المبيع غير القابل لإنتاجها، ويرون أن هذه التفرقة غير منطقية، لأن الانتفاع بالمبيع بالمتعة الشخصية أو الزينة لا يقل في فائدته عن الحصول على الثمرات والإيرادات .

ويبرر الاستثناء الوارد بالفقرة الأولى من المادة بصدد التسليم- أن الثمن هو الذي يقابل المبيع، فمتى سلم المشتري المبيع وهو قابل لإنتاج ثمرات ولم يكن قد دفع الثمن، ففوائد الثمن هي التي تقابل ثمرات المبيع، فتجب على المشتري إلى أن يدفع الثمن.

يسري حكم الفقرة الأولى من المادة (458) الخاص بسريان فوائد الثمن من يوم تسليم الشيء المبيع على كل البيوع سواء أكانت بيوعاً اختيارية أم بيوعاً جبرية تتم بطريق المزاد، فللمشتري الراسى عليه المزاد ما للمشتري العادي من الحقوق، ومن ضمن ذلك استحقاقه لثمرات العين من يوم مرسي المزاد عليه، فإذا لم يقم بدفع الثمن طبقاً لشروط قائمة المزاد للدائنين أو المدين في هذه الحالة إرغامه على الدفع بالطرق الجبرية وحساب فائدة الثمن من يوم مرسي المزاد في حالة ما إذا كانت العين المثمرة أو من يوم إعذاره إذا لم تكن كذلك.

أما في نزع الملكية للمنفعة العامة، فقد نصت المادة (6) من القانون رقم 10  لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة على أن يتم تقدير التعويض بواسطة اللجنة المبينة بها وأن تودع الجهة طالبة نزع الملكية مبلغ التعويض المقرر خلال مدة لا تجاوز شهراً من تاريخ صدور القرار، خزانة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية.

ويجوز بموافقة الملاك اقتضاء التعويض كله أو بعضه، ونصت الفقرة الثانية من المادة 13 من القانون على أن يكون دفع التعويض لذوي الشأن أو إيداعه بأمانات الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية أو إخطار لذوي الشأن بتعذر الدفع مبرئاً لذمة الجهة طالبة نزع الملكية من قيمة التعويض عن عدم الانتفاع المنصوص عليه في المادة (14) من هذا القانون والتعويض عن عدم الانتفاع المشار إليه في المادة الأخيرة هو "تعويض مقابل عدم الانتفاع بالعقار من تاريخ الاستيلاء الفعلي إلى حين دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية".

يسري حكم النص على كافة البيوع، سواء كان المبيع منقولاً أو عقاراً، وسواء كان بيع العقار مسجلاً أو غير مسجل.

 270- هل ينطبق حكم الفقرة الأولى من المادة (458) مدني إذا كان الثمن مؤجلاً ؟ 

ولما صدر التقنين المدني الجديد وتضمن نص المادة 458، فقد ذهب البعض إلى أن صياغتها جاءت مغايرة لصياغة نص المادة 330  من التقنين المدني القديم. فهي تنص على أن: "لاحق للبائع في الفوائد القانونية عن الثمن إلا إذا أعذر المشتري أو إذا سلم المبيع. .. إلخ، فهي تشير إلى الفوائد القانونية، والفوائد القانونية لا تكون إلا فوائد تأخيرية، أي تستحق كجزاء على التأخير، ولا يمكن أن تكون الفوائد القانونية "فوائد تعويضية" وإذن فيجب أن يكون المفهوم هنا بالفوائد القانونية هي الفوائد التأخيرية، وهي قانونية لأنها تسري طبقاً للقانون لا الاتفاق.

وقد يقال إن العدالة تأبى أن يجمع المشترى بين الثمار والفائدة، ولكن أليس الأمر هو في النهاية بين المتعاقدين ؟ فإذا أراد البائع اقتضاء الفائدة فما عليه إلا أن ينص عليها، أو هو يستطيع أن يحتفظ لنفسه أيضاً بأجل التسليم المبيع يقابل الأجل الذي منحه للمشتري في دفع الثمن، أما إذا سلم المبيع وقبل تأجيل الثمن، فهذا يقطع بأنه لا يعول على الفوائد طوال الأجل المحدد لدفع الثمن.

للاتفاق، وهذه الفوائد التأخيرية التي ما كان يجب أن تسري أصلاً إلا من يوم المطالبة القضائية بها، أصبحت بحكم هذا النص تسري إما من يوم الإعذار (والإعذار لا يكون إلا بالنسبة لدين حال)، أو من يوم التسليم متى كان المبيع منتجاً ثماراً، أما إذا منح البائع المشترى أجلاً ولم يشترط عليه فوائد في مقابل ذلك، فلا تجب الفوائد في مقابل ذلك، فلا تجب الفوائد طوال فترة الأجل ولو تسلم المشتري الشئ المبيع، إذ نكون بصدد أجل منحه البائع للمشتري بدون مقابل.

بينما ذهب رأي ثان إلى أن الفوائد تسري من وقت التسليم ولو كان الثمن مؤجلاً ولم يتفق المتعاقدان على فوائد، وذلك على أساس أن نص الفقرة الأولى من المادة 458 جاء عاماً، ولم يفرق بين كون الثمن حالاً أو مؤجلاً ولم يشترط السريان الفوائد من وقت التسليم سوى أن يتم هذا التسليم وأن يكون الشيء منتجاً الثمرات أو إيرادات.

استحقاق الفوائد القانونية من وقت الإعذار أو تسليم المبيع المثمر لا يتعلق بالنظام العام ولذا يجوز الاتفاق على خلافه فيتفق مثلاً على ألا تستحق الفوائد إلا من وقت المطالبة القضائية أو على أن تستحق من وقت التسليم ولو كان المبيع غير قابل لانتاج ثمرات أو إيرادات أخرى.

وقد أفصح عن ذلك عجز الفقرة الأولى من المادة 458 مدني بنصها على "هذا لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره".

سقوط الفوائد بالتقادم الخمسي:

الفوائد القانونية لثمن المبيع من الديون الدورية المتجددة، ومن ثم تسقط بالتقادم الخمسى عملاً بالفقرة الأولى من المادة 375 مدني.

فقد اعتبرت هذه الفقرة الثمار من ملحقات المبيع. والأصل أن يلتزم البائع طبقاً للفقرة الأولى من المادة 346 بتسليم الشئ - ومعه ملحقاته - المبيع في الوقت الذي عينه المتعاقدان لذلك، أو طبقاً للعرف إذا لم يوجد اتفاق، فإذا لم يكن هناك اتفاق ولا عرف، واقتضت طبيعة المبيع تأخير التسليم إلى وقت معين، كما إذا كان المبيع شيئاً غير معين إلا بنوعه وكان المفهوم أن البائع سيحصل على المقادير المبيعة من السوق ثم يسلمها بعد ذلك للمشتري، فإن طبيعة المبيع هنا تقتضي أن يتأخر التسليم وقتاً معقولاً يتيسر فيه للبائع الحصول على المقادير المبيعة من السوق فإن لم يكن هناك اتفاق أو عرف ولم تقتض طبيعة المبيع تأخيراً في التسليم، وجب أن يكون التسليم فوراً بمجرد انعقاد البيع.

إلا إذا وجدت ظروف تبرر منح القاضي للبائع مهلة في التسليم، كما إذا كان المبيع بضاعة يستوردها البائع تأخرت في الطريق وكانت الظروف تشفع للبائع في أن يمنحه القاضي هذه المهلة.

ويبين من ذلك أن المشرع ربط استحقاق المشتري لثمرات المبيع ونمائه بالتزام البائع بالتسليم  .

ومن ثم يكون للمشتري ثمار المبيع ونماؤه من تاريخ العقد أي من تاريخ حلول التزام البائع بالتسليم، ولو لم تنتقل الملكية إليه.

ويستوي أن يكون المبيع عقاراً أو منقولاً ويستوي في بيع العقار أن يكون البيع مسجلاً أو غير مسجل.

أنه يدخل في معنى ثمار المبيع، الثمار بجميع أنواعها سواء كانت طبيعية كالمراعي ونتاج المواشي، أو مستحدثة كثمر الأرض الزراعية، أو مدنية كالأجرة.

وللمشتري أيضاً سائر المنتجات أي الحاصلات من وقت البيع .

وإذا ثبت أن العين المبيعة كانت وقت المبيع مؤجرة من البائع الآخرين، فإن ثمراتها في هذه الحالة تقدر بمقدار الأجرة خلال المدة التي حرم فيها المشتري من الانتفاع بها.

يترتب على عقد البيع - ولو لم يكن مشهراً - انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته، ومنها الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء، إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع. كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها، ومن ثم يجوز للمشتري بعقد عرفي طلب طرد الغاصب من العين المبيعة ومطالبته بريعها في فترة الغصب، باعتبار هذا الريع تعويض عن غصب ما يستحقه المشتري من ثمرات المبيع الذي له حق تسلمه.

يجوز للمتعاقدين الاتفاق على تملك المشتري الثمار قبل التسليم وقبل تمام العقد، فيسري اتفاقهما في هذا الشأن فليس في ذلك مخالفة للنظام العام.

 استحقاق المشتري لثمار المبيع ونمائه ومنها الأجرة من تاريخ إتمام العقد قاصر على علاقته بالبائع، أما عن علاقة المشترى بالمستأجر فإنه لا توجد بينهما علاقة مباشرة تخوله مطالبته بالأجرة إلا إذا سجل عقد شرائه أو أحال إليه البائع عقد الإيجار ونفذت الحوالة في حق المستأجر .

للمشتري ثمر المبيع ونماءه من وقت تمام البيع، فإنه في الوجه المقابل عليه تكاليف المبيع من هذا الوقت أيضاً.

ومثال هذه التكاليف الضرائب المستحقة على العين كالضريبة الأصلية المفروضة على العقارات المبنية وضريبة الخفر، وضريبة الأطيان الزراعية.

كما يدخل في هذه التكاليف مصروفات الصيانة ومصروفات الاستغلال، لأن المبيع لم ينتج هذه الثمرات إلا بعد هذه التكاليف فإذا كان البائع قد أنفق هذه المصروفات التزم المشتري بردها إليه.

والمشتري يلتزم بتكاليف المبيع من وقت البيع لأن له الحق في ثمر المبيع ونمائه من هذا الوقت أيضاً ولو كان المبيع لم ينتج الثمرات إلا بعد هذه التكاليف.

القاعدة المنصوص عليها بالفقرة الثانية من المادة 458 والتي تقضي بأن تكاليف المبيع على المشتري من وقت تمام العقد لا تتعلق بالنظام العام، ف لا يعمل بها إذا وجد عرف مخالف، أو اتفق الطرفان على خلافها، ولذلك فإن مجرد الاتفاق على تأخير استحقاق المشتري للثمار إلى وقت معين لاحق للبيع يتضمن في الوقت نفسه اتفاقاً على عدم إلزامه بتكاليف المبيع حتى هذا الوقت، لأن الشارع ربط التزام المشتري بالتكاليف بحقه في أخذ الثمار .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  الخامس، الصفحة/ 466)

ملحقات الثمن - تلحق بالثمن أحياناً فوائده وتكاليف المبيع من وقت البيع إلى حين تسليمه، وهذا عدا ما يلزم المشتري به أيضاً من نفقات وفاء الثمن ونفقات عقد البيع ورسومه ونفقات تسلم المبيع، وسيأتي الكلام فى كل منها في موضعه.

(أ)فوائد الثمن - تنص المادة 458 فقرة أولى مدني على أن «لا حق للبائع في الفوائد القانونية عن الثمن إلا إذا أعذر المشتري أو إذا سلم الشيء المبيع وكان هذا الشيء تقابل أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى، هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره».

ويخلص من هذا النص أن المشتري إذا لم يدفع الثمن فور العقد يلزم بفوائد منه في أربع حالات :

الأولى : إذا أتفق العاقدان على ذلك، وفي هذه الحالة يلزم المشتري بالفوائد المتفق عليها ومن الوقت المعين لذلك في العقد ( 7 مكرر)، على ألا  يجاوز سعر الفائدة الاتفاقية 7% في السنة وفقاً للمادة 227 مدني وأذا نص العقد على استحقاق البائع فوائد عن الباقي له من الثمن دون تعيين سعر الفائدة، استحقت له الفوائد بالسعر القانوني وهو وفقاً للمادة 226 مدني 4 % في المواد المدنية أو  5 % فى المواد التجارية، ولكنها تعتبر فوائد اتفاقية لا فوائد قانونية، وتسري هذه الفوائد الاتفاقية من الوقت الذي ينص عليه الاتفاق، سواء أكان هو وقت العقد أم وقت استحقاق الثمن أم وقت تسلم المشتري المبيع ولو لم يكن هذا قابلاً أن ينتج ثماراً أو إيرادات أخرى.

ولا يجوز تقاضي فوائد على متجمد الفوائد ولا يجوز أن يجاوز مجموع الفوائد رأس المال ، وذلك دون إخلال بالقواعد والعادات التجارية (المادة 232 مدنی) .

والثانية : إذا وجد عرف يقضي باستحقاق البائع فوائد عما يقبضه من الثمن؛ لأن العرف يقوم مقام اتفاق العاقدين، ومثل ذلك أن يتفق على أن يدخل الثمن في حساب جار بين المشتري والبائع، فتسري عليه حينئذ فوائد قانونية بمقتضى عرف  مستقر يقضى بحساب الفوائد القانونية على الحساب الجاري.

والثالثة : إذا استحق الثمن وأعذر المشتري لدفعه فلم يدفعه، ويكون إعذاره، كما تقدم وفقاً للمادة 219 مدنی - ويلزم المشتري بالفوائد في هذه الحالة من وقت إعذاره وليس من وقت المطالبة القضائية فحسب كما تقضي به القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 226 مدنی (يراجع نص هذه المادة وقد ورد في نهايته أن حكمها يسري (ما لم ينص القانون على غيره ) . ويعتبر حكم المادة 458 في شأن فوائد استثناء من تلك القاعدة العامة.

والرابعة : يظهر من نص المادة 458 المذكورة أن البائع يستحق فوائد عن الثمن الذي لم بدفع إليه إذا هو سلم الشيء المبيع وكان هذا الشيء قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى، كما إذا كان المبيع منزلاً مؤجراً أو أرضا مزروعة (وهذا ما كانت تقضي به أيضاً المادة 410/330  مدني قديم).(10 مكرر).

وتستحق الفوائد في هذه الحالة بغير حاجة إلى اتفاق عليها، ولا يعفي المشتري منها إلا إذا وجد اتفاق أو عرف يقضى بهذا الأعفاء.

وقد قرر المشرع ذلك لأنه رأى أن العدالة تقتضي أن يقابل تمكين المشتري من الانتفاع بالبيع تمكين البائع من الانتفاع بالثمن سواء بدفعه إليه ليستغله بنفسه أو بإعطائه فوائد عنه مقابل استغلال المشتري إياه، وذلك حتي لا يجمع بين البلدين أي بين الربح والفوائد وحتى لا يحرم منها معاً  (11 مكرر).

وتسري هذه الفوائد من وقت وضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من قبضة دون عائق ويستمر سريانها إلى حين وفاء كامل الثمن وإذا سدد الثمن أقساطاً، سرت الفوائد على كل قسط من تاريخ تسلم المشتري المبيع إلى تاريخ سداد هذا القسط.

غير أنه يلاحظ أن محل اشتراط المادة 458 تسليم البيع للمشتري لاستحقاق الفوائد للبائع أن يكون بين الطرفين اتفاق على أن ثمرة المبيع لا تكون للمشتري إلا من تاريخ التسليم، لأنه إذا لم يوجد اتفاق على ذلك فإن ثمرة المبيع ونماءه يكونان للمشتري من وقت البيع وفقاً للمادة 458 فقرة ثانية، وحينئذ يتعين الزام المشترى بالفوائد ليس من تاريخ التسليم فحسب بل من وقت البيع متى كان المبيع قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى .

ولذلك كان ينبغي أن تنص المادة 458 فقرة أولى على حكم الحالة التي لا يكون فيها اتفاق على تأجيل استحقاق المشتري ثمرة المبيع إلى حين تسليمه لأنها هي الأصل.

وبناء على ذلك نرى تفسير عبارة المادة 458 فقرة أولي مدني بمعنى أن البائع يستحق من وقت العقد فوائد عما لم يقبضه من الثمن متى كان المبيع قابلاً أن ينتج ثماراً او إيرادات أخرى ، ما لم يتفق على أن المشتري لا يستحق ثمرة المبيع إلا من وقت التسليم أو من أي وقت آخر، فلا يستحق البائع الفوائد إلا من هذا الوقت أيضاً.

على أننا نرى أنه إذا كان الثمن مؤجلاً أصلاً في عقد البيع، فإن المشترى لا يلزم بالفوائد ولو كان المبيع قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى إلا من وقت حلول الأجل ولو تم تسليم المبيع قبل ذلك، لأن تعيين أجل في العقد لدفع الثمن يفرض معه مراعاة هذا الأجل في تحدید الثمن ، أي أن الثمن المسمى يعتبر شاملاً قيمة المبيع وقت العقد وقيمة ثمراته التي ينتجها من ذلك الوقت إلى حين استحقاق الثمن، فلا تسري عليه فوائد إلا من تاريخ استحقاقه ما لم ينص في العقد على غير ذلك، وبعبارة أخرى فإن الثمن المؤجل في عقد البيع ذاته لا تسري عليه فوائد قبل حلول أجله ما لم يشترط ذلك صراحة في العقد، ولو كان البيع منتجاً ثماراً، وسواء سلم إلى المشتري أو لم يسلم، وهذا بخلاف الثمن المرجأ وفاؤه بناء على نظرة الميسرة أو استعمالاً للحق في الحبس، فإن أجله لا يكون ملحوظاً في تقدير الثمن، فلا يقف سريان الفوائد طالما أن المشتري قد أصبحت له ثمار المبيع ومنافعه .

والمفروض في الحالات الثلاث الأخيرة التي يستحق فيها البائع فوائد عن الثمن وفقاً لما تقدم أنه لا يوجد فيها اتفاق لا فيما يتعلق باستحقاق الفوائد ولا فيما يتعلق بسعر الفائدة، فتحسب الفوائد التي يلزم بها المشتري بالسعر القانوني أی بواقع 4% إذا كان البيع مدنياً أو 5% إذا کان تجارياً.

يلزم المشتري بأن يدفع إلى البائع فوق الثمن المسمى تكاليف المبيع من وقت تمام البيع كالضرائب ومصروفات الصيانة ومصروفات الاستغلال لأن هذه التكاليف تقع على عاتق من ينتفع بالمبيع، وقد نصت المادة 458 فقرة ثانية على أن « للمشتري ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمام البيع، وعليه تكاليف المبيع من هذا الوقت أیضاً، هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره. (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ السابع، الصفحة/ 597)