تنص المادة 562 من التقنين المدني على ما يأتي :

 "إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل".

يشترط في الأجرة أن تكون جدية، فإذا كانت صورية كما إذا سمى المتعاقدان أجرة لا يقصدان أن يدفعها المستأجر، كان عقد الإيجار باطلاً باعتباره إيجاراً ولكن الإيجار الصوري قد يكون المقصود به في هذه الحالة عارية مستترة تحت اسم إيجار قياساً على الهبة المستترة في صورة بيع .

وكذلك الأمر إذا كانت الأجرة تافهة، بأن سمي المتعاقدان أجرة تكاد تكون في حكم العدم ويقع كثيراً أن تؤجر أرض لجمعية خيرية بأجرة تافهة ( رمزية ) لتقيم عليها بناء لتحقيق أغراضها، فالعقد يكون في حقيقته عارية أو هبة حق انتفاع في صورة إيجار.

ولكن لا يشترط في الأجرة أن تكون معادلة للريع الحقيقي للشيء المؤجر أو مقاربة، فالأجرة البخسة – وهي التي يكون فيها غبن فاحش – لا تمنع من صحة الإيجار كما لا يجوز فسخ الإيجار للغبن، أو رفع دعوى بتكملة الأجرة، إلا إذا كانت العين المؤجرة وقفاً كما سيجيء وهذه بخلاف عقد البيع، فللبائع إذا كان قاصراً أن يرفع دعوى بتكملة الثمن في العقار بشروط معينة ولا يستطيع المستأجر كذلك أن يطعن بالغبن في الأجرة العالية، إلا إذا كانت تجاوز حداً أقصى فرضه تشريع استثنائي فتنزل الأجرة إلى هذا الحد.

الأصل أن الأجرة يحددها المتعاقدان، ويحددانها بمبلغ معين يدفع أقساطاً متساوية كل مدة معينة ولكن لا يوجد ما يمنع من ترديد الأجرة على أكثر من صورة واحدة، فيتشرط المؤجر على المستأجر أن تكون الأجرة مبلغاً معيناً إذا لم يؤجر المستأجر العين من الباطن فإذا أجرها من الباطن كانت الأجرة مبلغاً أكبر يعينانه، أو أن تكون أجرة الأرض الزراعية مبلغاً ميعناً إذا زرعت قمحاً وأجرة أعلى إذا زرعت قطناً. وقد نص التقنين المدني العراقي على هذا الفرض صراحة في المادة 737 منه إذ يقول  "1- يصح ترديد الأجرة على أكثر من صورة واحدة، ويلزم إعطاؤها على الصورة التي تظهر فعلاً . 2- فلو استؤجر حانوت على أن تكون له أجرة معينة إن استعمل للعطارة وأن تكون له أجرة أخرى إن استعمل للحدادة فأي العملين استعمل فيه الحانوت تعطي أجرته ".

كذلك قد لا يعين المتعاقدان الأجرة ولكن يعينان الأسس التي يقوم عليها تقديرها، فيصح الإيجار فإذا حدد المتعاقدان الأجرة في الأرض الزراعية بحسب سعر القطن، فتكون الأجرة مثلاً ثمن ثلاثة قناطير من القطن بحسب سعرها، جاز ذلك ويجوز أن يحدد المتعاقدان الأجرة بالأجرة التي يحددها القانون أو بأجرة المثل أو بربع جملة أرباح الحانوت أو نحو ذلك.

كذلك يجوز للمتعاقدين أن يكلا تحديد الأجرة لشخص ثالث، فإن قام هذا بمهمته لزم  المتعاقدين المقدار الذي عينه، وإذا لم يقم بها لسبب ما جاز تعيين شخص آخر لتحديد الأجرة إذا كان هذا هو غرض المتعاقدين  أما إذا ظهر من ظروف التعاقد أن المتعاقدين لا يريدان غير من عينا لتحديد الأجرة، فإنه لا يجوز للمحكمة أن تقوم بنفسها بتعيين خبير لهذا الغرض، ويكون عقد الإيجار باطلاً لعدم توافره على ركن من أركانه.

 ولكن لا يجوز للمتعاقدين ترك الأجرة للمستأجر يحددها كما يرى إذ يصبح المؤجر تحت رحمته، كما لا يجوز ترك الأجرة للمؤجر يحددها كما يرى حتى لا يتعسف بالمستأجر والذي يجوز هو الاتفاق على حد أقصى للأجرة ويفوض المؤجر في تحديدها بما لا يجاوزه، أو الاتفاق على حد أدنى للأجرة ويفرض المستأجر في تحديدها بما لا ينزل عنه.

هذا وقد فرضت التشريعات الاستثنائية في إيجار الأماكن وفي إيجار الأراضي الزراعية حداً أقصى للأجرة لا يجوز للمتعاقدين أن يجاوزاه، وسنبحث هذا تفصيلاً عند الكلام في هذين النوعين من الإيجار .

رأينا أن المادة 562 مدني تقضي بأنه إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها؛ أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل  وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في صدد هذا النص : "إذا كانت الأجرة غير مقدرة في العقد، فإن ذلك يرجع لأحد أسباب ثلاثة : ( أ ) إما لأن المتعاقدين قد أغفلاً الاتفاق عليها. ( ب ) أو اتفقا عليها ولكن تعذر إثبات ما اتفقا عليه. ( جـ ) أو حاولا الاتفاق عليها فلم يستطيعا ففي الفرضين الأولين تكون الأجرة هي أجرة المثل في مكان تمام العقد . . وفي الفرض الثالث يكون الإيجار باطلاً لأن المتعاقدين قد تعذر عليهما الاتفاق على ركن من أركان العقد ".

ونرى من ذلك أن المتعاقدين إذا سكتا عن تحديد الأجرة وعن تحديد أي أساس يقوم عليه تقديرها، فإن الإيجار لا يكون باطلاً، بل يتكفل القانون بتحديد الأجرة في هذه الحالة – كما تكفل بتحديد المدة فيما قدمناه – ويقدرها بأجرة المثل، كذلك إذا اتفق المتعاقدان على الأجرة، ولكن تعذر على أي منهما إثبات ما اتفقا عليه، ففي هذه الحالة أيضاً – كما في حالة تعذر إثبات المدة -  لحالة ما إذا عقد الطرفان الإيجار بأجرة غير معينة ونرى أن هذا الفرض لو تحقق – وهذا نادر – فإنه يجب أيضاً أن تكون الأجرة هي أجرة المثل.

وأجرة المثل يحددها القاضي، مستعيناً في ذلك برأي أهل الخبرة وقد يستعين أيضاً بأوراق ومستندات، كما إذا قدمت في القضية عقود إيجار عن نفس الشيء المؤجر في مدة سابقة أو مدة تالية، أو قدمت عقود إيجار عن أعيان تماثل العين المؤجرة.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 218)

ومفاد ذلك أنه يكفي لإعتبار العقد إيجاراً أن تكون إرادة المتعاقدين قد اتجهت إلى انتفاع المستأجر بالعين مقابل أجرة دون إشتراط أن يتضمن العقد تقديراً لها، والمحكمة الموضوع تكييف العقد في حالة المنازعة، وتخضع في ذلك لرقابة محكمة النقض.

ويشترط في الأجرة أن تكون جدية، فإن كانت صورية أو تافهة كان العقد باطلاً باعتباره إيجاراً ويصح باعتباره هبة حق انتفاع أو عارية مستترة تحت اسم إيجار، أما إن كانت الأجرة بخسة كان العقد صحيحاً ولا يجوز فسخه للغبن، أما إن جاوزت حداً أقصى فرضه قانون إيجار الأماكن وجب إنزالها لهذا الحد، والأصل أن الأجرة يحددها المتعاقدان بمبلغ يدفع أقساطاً متساوية كل مدة معينة أو يحدد الأسس التي يقوم عليها تقديرها. ولهما أن يعهد الآخر بتحديدها. أما إذا سكت المتعاقدان عن تحديد الأجرة فلا يكون الإيجار باطلاً وإنما تحدد بأجرة المثل، ويستعين القاضي في ذلك بأهل الخبرة أو بمستندات أو بعقود إيجار عن نفس العين. ويرجع لوقت تمام العقد ومكانه إذا كان الشئ منقولاً- يرى سليمان مرقس والصده مكان التسليم - أو في مكان الشئ إذا كان عقاراً.

ومتی تضمن عقد الإيجار تقديراً للأجرة، فإنه يجوز للمتعاقدين تحديد المدة التي يجب فيها على المستأجر الوفاء بها، إما دفعة واحدة أو على أقساط متساوية وحينئذ تقدر قيمة الأجرة بما يستحق منها في المدة المحددة لها دون اعتداد بقيمة القسط الذي يسدد منها، مثال ذلك أن تؤجر العين بأجرة سنوية مقدارها ألف ومائتي جنيه على أن تدفع على أقساط شهرية متساوية بواقع مائة جنيه كل شهر، وحينئذ تقدر قيمة الأجرة بمبلغ ألف ومائتي جنيه وليس بمائة جنيه، ويكون إثبات العقد في هذه الحالة وفقاً للقواعد العامة المقررة في الإثبات مما يوجب إثباته بالكتابة أو ما يقوم مقامها حتى لو انحصرت المنازعة في عدم الوفاء بقسط واحد، كما يترتب على ذلك أن تقدر قيمة الدعوى بقيمة العقد كله، فينعقد الاختصاص للمحكمة الإبتدائية دون المحكمة الجزئية .

فإن لم يتفق المتعاقدان على مدة معينة، أو تعذر تحديدها، كان العقد مبرماً للمدة المحددة لدفع الأجرة، وتبعاً لذلك تقدر قيمة العقد بمقدار هذه الأجرة حتى لو امتد إلى مدد أخرى، بحيث إن لم يتضمن العقد مدة له وكان المستأجر يدفع الأجرة كل شهر، قدرت قيمة العقد بقيمة الأجرة الشهرية، ووجب الإلتزام بذلك عند إثبات العقد وتقدير قيمة الدعوى المتعلقة بهذا العقد.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السابع الصفحة/   583)

تقدير الأجرة بأجرة المثل في حالتين:

إذا أغفل المتعاقدان الاتفاق على الأجرة أو على كيفية تقديرها.

إذ في هذه الحالة يفترض القانون أن المتعاقدين ارتضيا الأجرة التي يحددها - هو، وهي أجرة المثل.

1- أما إذا تعرض المتعاقدان لتحديد الأجرة ولكنهما لم يصلا إلى الاتفاق على تحديدها بذاتها، أو على كيفية تقديرها، فمعنى هذا أنهما لم يرتضيا أن تكون الأجرة هي تلك التي يحددها القانون، وعلى ذلك فالإيجار لا ينعقد لأن الأجرة لم تحدد لا بإرادة المتعاقدين الصريحة ولا بإرادتهما الضمنية.

2- أن يكون المتعاقدان قد اتفقا على الأجرة، ولكن تعذر عليهما إثبات الأجرة المتفق عليها.

ذلك أنه إذا ثبت أن المتعاقدين قد اتفقا على الأجرة بعينها، فإن العقد يكون قد انعقد صحيحاً، ومن ثم لا يجوز إبطال العقد لمجرد تعذر إثبات الأجرة المتفق عليها، وبالتالي فإن القانون حدد الأجرة في هذه الحالة بأجرة المثل.

المقصود بأجرة المثل أجرة مثل الشيء المؤجر ولنفس المنفعة المتفق على تأجيرها وقت العقد لا وقت التقدير، لأن الفرض أن العقد قد أبرم منذ البداية بأجرة المثل. كما تشترط المماثلة أيضاً في الخدمات والملحقات وغير ذلك مما يرد عليه عقد الإيجار، فإن وجدت فروق بين العين المؤجرة وعين أخرى تتشابه معها وجب تقدير قيمة هذه الفروق ومراعاتها بالنقص أو الزيادة في الأجرة.

ولم يوضح الشارع ما إذا كانت أجرة المثل التي يأخذ بها، هي أجرة المثل في محل العقد، أم هي أجرته في مكان الشيء المؤجر.

وعلى ذلك تعين الرجوع إلى القواعد العامة وهي تقضي بأن الأجرة تقابل الانتفاع، فيجب أن يكون تقدير الأجرة بحسب الجاري في مكان الانتفاع، وهو إما مكان موقع العقار أو مكان تسليم المنقول.

وأجرة المثل يحددها القاضي مستعيناً في ذلك برأي أهل الخبرة مسترشداً بما يقدم في الدعوى من عقود إيجار عن نفس الشيء المؤجر في مدة سابقة أو في مدة تالية، أو عقود إيجار عن أعيان تماثل العين المؤجرة، وأي مستندات أخرى تفيد في التقدير.(.موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  السابع، الصفحة/ 297)

 تعيين الأجرة - يؤخذ من تعريف الايجار في المادة 558 مدني أنه عقد يلتزم به المؤجر تمكين المستأجر من الانتفاع بعين معينة لقاء أجر معلوم، فيجب أن يرد اتفاق العاقدين على الأجرة كما يرد على تحديد المنفعة.

ويجوز أن يكون الاتفاق على الأجرة صريحاً أو ضمنياً.

والاتفاق الصريح أما أن يعين الأجرة مباشرة بحيث يعلم مقدارها من وقت إبرام العقد . وإما أن يعين الأسس التي يمكن أن يستعان بها لتعيين مقدار الأجرة مستقبلاً.

ويجوز أن تعين الأجرة جملة عن مدة الايجار كلها، أو أن يقتصر الطرفان على تعيين أجرة الفترة الواحدة من الفترات التي يشملها عقد الإيجار كأجرة الساعة أو اليوم أو الشهر أو السنة أو الموسم الزراعي، وليس يلزم في هذه الحالة الأخيرة أن تكون أجرة كل فترة مساوية لأجرة الفترات الأخري، فيجوز مثلاً في إيجار غرف الفنادق أن تعين أجرة لليلة أو الليالي الأولى، ثم أجرة أقل من الأولى ليالى التالية وهلم جراً.

وليس يلزم كذلك أن يكون تعيين الأجرة على صورة واحدة بل يجوز تعيينها في صور عدة تواجه كل منها فرضاً مختلفاً، وتتعين الأجرة التي تستحق بحسب الفرض الذي يتحقق فعلاً، فيجوز إیجار الحانوت على أن تكون له أجرة معينة أن استعمل للعطارة، وأن تكون له أجرة أخرى أن استعمل للحدادة، فأي العملين استعمل فيه الحانوت تستحق أجرته، ويجوز إيجار الأرض على أن تكون لها أجرة معينة إذا زرعت قمحاً، وأن تكون لها أجرة مضاعفة إذا زرعت قطناً، وتستحق أجرة الأرض الذي يتحقق فإذا زرعت الأرض قطناً في هذا المثل الأخير استحق المؤجر الأجرة المضاعفة باعتبارها كلها أجرة حقيقية، لا باعتبار الزيادة تعويضاً عن أضعاف الأرض بزراعتها قطناً بدلاً من زراعتها قمحاً.

ولا يشترط تعيين مقدار الأجرة في العقد، بل يكفي أن يتضمن العقد بيان طريقة تعيينها مستقبلاً، كما إذا نص فيه على أن الأجرة تكون أجرة المثل أو ثلث غلة العين المؤجرة، أو قيمة عدد معين من قناطير القطن أو من أرادب القمح، أو نص فيه على أن الأجرة يعينها شخص ثالث اتفق عليه الطرفان.

وفي هذه الحالة الأخيرة، إذا قام الشخص المتفق عليه بتعيين الأجرة، توافر بذلك في ركن الأجرة ما يلزم فيه لانعقاد العقد، وصارت الأجرة التي عينها ذلك الشخص ملزمة العاقدين أما إذا امتنع ذلك الشخص عن تعيين الأجرة أو تعذر عليه تعيينها، فان الأجرة تبقى غير معينة ويحول ذلك دون انعقاد العقد، ولا يجوز أن يحل القاضي محل ذلك الشخص في تعيين الأجرة، لأن القاضي ليس من وظيفته تكوين العقود ولا تكملة ما بها من نقص.

والإجماع منعقد على أنه لا يصح تفويض المستأجر في تعيين الأجرة، لأن ذلك يكون بمثابة تعليق التزامه على شرط إرادي بحت ( المادة 267 مدنی ). أما تفويض المؤجر في ذلك، فمحل خلاف، والراجح في شأنه أنه غير جائز لأنه يضع المستأجر تحت رحمة المؤجر وكما لا يجوز تفويض المؤجر في تعيين الأجرة لا يجوز تفويضه في زيادتها أو في نقصها في أثناء مدة الإيجار إذا رأى أن الظروف تبرر ذلك، كظروف رواج التجارة أو كسادها، لأن مثل هذا التفويض أما أن يجعل احتمال الزيادة أو النقص إرادياً بحتاً، وأما أنه يضع أحد المتعاقدين تحت رحمة الآخر، وإنما يجب في نفاذ زيادة الأجرة التي يقررها المؤجر في حق المستأجر أن يقبلها هذا أو أن يصدر حكم قضائي باعتمادها.

ويكون تعيين الأجرة ضمنياً إذا كان يستفاد من ظروف التعاقد مثلاً أن العاقدين قصدا التعامل بالأجرة الجارية حسب عرف الجهة، فإذا قام نزاع بين الطرفين، عين القاضي الأجرة حسب العرف وكان له أن يستعين في ذلك بخبير، أما إذا تعذر استنباط هذا الاتفاق الضمني من ظروف التعاقد، فإن الأجرة تعتبر غير معينة ولا ينعقد العقد ولا يجوز للقاضي أن يحل محل الطرفين في تعيين الأجرة وتكملة نقص العقد.

وقد نصت المادة 562 مدني على أنه « إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها، أو أذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل »  وأول ما يتبادر إلى الذهن من هذا النص أن كل نقص في العقد من حيث تعيين الأجرة يجوز تكملته بالرجوع الى أجرة المثل ولكن الواقع غير ذلك كما يبين من المذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدي عن أصل هذا النص (المادة 759 من المشروع)  حيث جاء فيها أنه « اذا كانت الأجرة غير مقدرة في العقد، فإن ذلك يرجع لأحد أسباب ثلاثة .

(أ) إما لأن المتعاقدين قد أغفلاً الاتفاق عليها.

ب ) أو اتفقا عليها ولكن تعذر اثبات ما اتفقا عليه.

(ج) أو حاولا الاتفاق عليها فلم يستطيعا ففي الفرضين الأولين تكون الأجرة في أجرة المثل في مكان تمام العقد ... وفي الفرض الثالث يكون الإيجار باطلاً، لأن المتعاقدين قد تعذر عليهما الاتفاق على ركن من أركان العقد .

وبناء على ذلك يكون الحكم فى القانون الحالى كما في القانون القديم أنه إذا ثبت أن الطرفين لم يتفقا على الأجرة لا صراحة ولا ضمناً فإن العقد لا ينعقد لنقص أحد أركانه.

أما اذا ثبت أن الطرفين سكتا عن تعيين الأجرة قاصدين الرجوع في ذلك إلى أحكام القانون، وجب اعتبار أجرة المثل.

واذا ثبت أنهما اتفقا على أجرة، ولكن تعذر اثبات ما اتفقا عليه، فإن المادة 562 مدني تقضي باعتبار أجرة المثل في هذه الحالة أيضاً.

والعبرة في تقدير أجرة المثل بأجرة مثل العين المؤجرة وقت العقد  في الجهة التي توجد فيها تلك العين وإن كانت عقاراً، أو في الجهة التي يجب عليها تسليمها ان كانت منقولاً.

وفي الحالات التى لا يتم فيها العقد بسبب عدم تعيين الأجرة، يتعين إذا كان المستأجر قد تسلم العين المؤجرة وانتفع بها فعلاً مدة من الزمن أن يعوض المستأجر المالك عن هذه المنفعة وتقدر المحكمة هذا التعويض بالرجوع إلى أجرة المثل، ولكن هذا التقدير لا يقوم مقام تعيين الأجرة ولا يفيد في تصحيح العقد بالنسبة إلى المستقبل (252 مكرر) .

والأصل أن العاقدين مطلق الحرية في تعيين الأجرة غير أن المشرع كثيراً ما يتدخل في أوقات الحروب والأزمات الاقتصادية بفرض القيود على هذه الحرية وتعيين حد أقصي للايجارات .

ومن هذا القبيل ما صدر في أثناء الحرب العالمية الثانية وفي أعقابها من أوامر عسكرية وتشريعات مختلفة استبدل بها جميعاً القانون رقم 121/ 1947 الخام بتنظيم العلاقة بين مؤجري الأماكن والمستأجرين وما أدخل عليه من تعديلات بالقوانين اللائحة ثم القانونان رقم 46/1962 ورقم 7/1965 والقوانين التالية لهما أرقام 52/1969 و 49/1977 و 136/1981  وقد عينت جميعها حداً أعلى لإيجار المساكن في مدن الجمهورية وبعض قراها، وبناء على هذه القوانين إذا زادت الأجرة المتفق عليها عن الحد الأقصى الجائز قانوناً وجب خفضها إلى هذا الحد بل إن ما دفع فعلا زيادة عن الحد الأقصى يجب رده أو خصمه من الأجرة التي تستحق مستقبلاً.

ومن هذا القبيل أيضا القيد الذي جاء به المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 الخاص بالإصلاح الزراعي حيث جعل الأجرة الأطيان الزراعية حداً أعلى لا يجاوز سبعة أمثال الضريبة الأصلية المربوطة عليها ( المادة 33 من المرسوم بقانون ). ويقع كل اتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى باطلاً فيما زاد على هذا الحد، أي أنه يجب نقص الأجرة المسماة الى الحد الجائز قانوناً وإذا دفع المستأجر زيادة في الأجرة بأي صورة، جاز له أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات وأن يسترد الزيادة (المادة 34). (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 158)