مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء الرابع ، الصفحة : 482
مذكرة المشروع التمهيدي :
من أركان الإيجار المدة ، وهي الأجرة ، إما أن يحددها المتعاقدان باتفاق فيما بينهما، وإما أن يتركا تحديدها (سواء لأنهما أغفلا التحديد أو لأنهما ذكرا أن الإيجار لمدة غير محددة )، وإما أن يحدداها ولكن يتعذر إثبات ما حدداه ، وإما أن يختلفا في تحديدها ولا يتم بينهما اتفاق على ذلك ، ففي الفرض الأخير يكون الاتفاق باطلاً كما في الأجرة ، وفي حالة ما إذا تركا التحديد أو تعذر إثبات ما حدداه، يعتبر الإيجار منعقداً لمدد متتالية كل مدة منها هي المدة المحددة لدفع الأجرة ، وينتهي الإيجار بانتهاء أي مدة من هذه المدد إذا نبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء في مواعيد معينة ذكرتها المادة 761 ، وهی نصف مواعيد دفع الأجرة ، على ألا تكون أطول من ثلاثة أشهر في الأراضي الزراعية والأراضي البور ، و من شهرين في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن والأماكن المبنية غير المؤثثة بوجه عام ، ومن شهر واحد في المساكن والغرف المؤنثة وفي أي شيء غير ما تقدم ( قارن المادة 383/ 468 من التقنين الحالي ، وهي لا تستقصي كل الحالات ، والمواعيد فيها أطول ) ، ويلاحظ أن المشروع يجعل الحكم واحداً في إيجار لم تحدد مدته و إيجار تحددت مدته ولكن تعذر إثباتها ، أما التقنين الحالي فيميز بين الفرضين ، فيتفق مع المشروع في الفرض الأول مع اختلاف في مواعيد التنبيه بالإخلاء كما تقدم ، و يجعل المدة في الفرع الثاني تتعين بحسب عرف البلد (م 363 فقرة 2/ 446 فقرة 2 مصری) بقي أن يحدد المتعاقدان المدة باتفاق فيما بينهما ، وقد نص المشروع (م 760) على حد أقصى المدة التي يجوز الاتفاق عليها وهي ثلاثون سنة . فإذا أيد المتعاقدان الإيجار أو حددا له مدة أطول من ثلاثين سنة ، جاز لكل منهما بعد انقضاء ثلاثين سنة ، أن ينهى الإيجار بود تنبيه بالإخلاء في ميعاد هو نصف ميعاد دفع الأجرة على ألا يكون أطول من ثلاثة أشهر، أو شهرين أو شهر واحد على النحو المبين في المادة 761 ، وكل اتفاق على غير ذلك يكون باطلاً لمخالفته للنظام العام ، ولكن هذا لا يمنع المتعاقدين من الاتفاق على أن يكون الإيجار لمدة حياة المؤجر أو المستأجر ، حتى لو امتدت الحياة لأكثر من ثلاثين سنة ، ويعتبر الإيجار معقوداً لمدة حياة المستأجر إذا نص فيه أنه يبقى ما بق المستأجر يدفع الأجرة ، ولا يوجد في التقنين الحالى ما يقابل المادة 760 من المشروع التي تنص على هذه الأحكام .
1- إذ كان البين من الأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ 12/3/2005 - سند الدعوى - تضمن تأجير المطعون ضده للطاعن - صيدلية - لقاء أجرة مقدارها أربعمائة جنيه كل شهر عن مدة إيجار مقدارها سبعون سنة تبدأ من تاريخ تحرير العقد بعدها تجدد تلقائياً كرغبة المستأجر دون الرجوع إلى المؤجر ، ومن ثم فإن العقد بهذا الوصف يكون منعقداً للمـــدة المتفق عليها وهى سبعون سنة بعدها يكون منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ، وكانت عبارات العقد واضحة باعتبارها تعبيراً صادقاً عن إرادة المتعاقدين المشتركة فى اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى - المتفق عليها - على ألا تجاوز هذه المدة ستين سنة - حسبما سلف - يتجدد بعدها للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهى بانقضائها بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذ هو نبه على المتعاقد الآخر فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 من القانون المدنى ، بما لا يسوغ معه إغفال المدة المتفق عليها أو القفز عليها إلى ما تفيده عبارة " التجديد التلقائى كرغبة المستأجر " واعتبار العقد منتهياً بانتهاء المدة المعينة لدفع الأجرة وهو ما يعد انحرافاً عن المعنى الواضح لعبارات المحرر بأكملها ، فإن الحكم المطعون فيه وقد خالف هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف وإنهاء عقد الإيجار سند الدعوى فى جملته بانتهاء مدته على سند من اعتباره منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وذلك بالإنذار المؤرخ 25/8/2009- حسب تفسير المحكمة لنصوص العقد - وهو تفسير لا تحتمله عبارات العقد فى جملتها – على ما سلف بيانه - وتخرج عن ظاهر مدلولها وإرادة المتعاقدين ، يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .
(الطعن رقم 5472 لسنة 81 جلسة 2012/06/13 س 63 ص 901 ق 140)
2- وإن كان عقد الإيجار عقداً زمنياً مؤقتاً ، إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً أو فى حكم المؤبد فإذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الإيجار فى حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مدة يتعذر تحديدها ، انعقد الإيجار لمدة يحددها القاضى تبعاً لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة ، فإذا قيست مدة الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتاً ملزماً للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حياً بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة وذلك قياساً على الحكم الذى لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقاً لنص المادة 999 من القانون المدنى .
(الطعن رقم 6993 لسنة 77 جلسة 2009/12/03 س 60 ص 885 ق 151)
3- إذ كان النص فى عقد الإيجار على انعقاده لمدة محددة " سنة " تتجدد تلقائياً لمدد أخرى و أعطى المستأجر – وحده دون المؤجر – الحق فى إبداء الرغبة فى إنهاء العقد وهو ما يؤدى إلى اعتباره – بعد انتهاء المدة المتفق عليها – متجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ نهايتها منوطة بمحض إرادة المستأجر ولا يعرف متى يبدى الرغبة فى إنهاء العقد ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 من القانون المدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الأولى – المتفق عليها – متجدد للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه .
(الطعن رقم 10161 لسنة 66 جلسة 2004/01/12 س 55 ع 1 ص 98 ق 21)
4- إذ كان الثابت من عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ 22 / 5 / 1959 أن مدته سنة واحدة تتجدد تلقائياً و للمستأجر وحده الحق فى طلب إنهائه و أن الأجرة مقدارها 20,9 جنيهاً تدفع مقدماً أول كل شهر و من ثم فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة و هى شهر يتجدد و يكون لأى من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد إذا نبه على الآخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 من القانون المدنى ، و إذ كان مورث الطاعنين قد نبه على مورث المطعون ضدهم رسمياً فى 8 / 2 / 1989 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضى برفض دعوى الطاعنين بمقولة إن الحق فى إنهاء العقد منوط بالمستأجر وحده و أن العقد شريعة المتعاقدين فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 10161 لسنة 66 جلسة 2004/01/12 س 55 ع 1 ص 98 ق 21)
5- لما كان الثابت من الأوراق أن الوصي على المطعون ضدهم الثلاثة الأوائل - مورث المطعون ضده الرابع قد أجر للطاعن مساحة 13 ط بالنقد ولمدة غير معينه ومن ثم يعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة عملاً بحكم المادة 563 من القانون المدني وهي فى الأراضي الزراعية مدة سنة زراعية بما لازمه أن هذا العقد نشأ صحيحاً ومنتجاً لآثاره خلال هذه المدة طبقا للقواعد العامة التي تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار وإذ ورد هذا العقد على أرض زراعية تخضع لأحكام قانون الإصلاح الزراعي رقم 178 لسنة 1952 فإنه يمتد طبقاً للمادة 33 مكرراً (ز) منه قبل تعديل أحكامها بالقانون 96 لسنة 1992 - إلى أجل غير مسمى بعد انقضاء مدة السنة الزراعية المحددة لدفع الأجرة لأن امتداد العقد فى هذه الحالة ليس مردة الاتفاق ولكن مصدره قانون الإصلاح الزراعي المتعلقة أحكامه بالنظام العام فلا يملك القصر أن يطلبوا عدم سريان هذا العقد فى حقهم بعد انتهاء مدته أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغهم سن الرشد ولا تملك المحكمة إبطاله من تلقاء ذاتها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف صحيح القانون.
(الطعن رقم 4194 لسنة 61 جلسة 1998/01/10 س 49 ع 1 ص 75 ق 16)
6- مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى - من إنتهاء الايجار المنعقدة للفترة المعينة لدفع الأجرة بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالاخلاء فى المواعيد المبينة بالنص - أن التنبيه بالاخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استناداً الى إرادته فى انهاء الايجار ويكفى لتحقق الأثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو إبداء الرغبة فى اعتبار العقد منتهياً فى تاريخ معين إعمالاً للحق المستمد من العقد أو نص القانون فتنحل بذلك الرابطة العقدية التى كانت قائمة وينقضى العقد فلا يقوم من بعد الا بإيجاب وقبول جديدين وإذ أفصح موجه التنبيه عن السبب الذى صدرت عنه إرادته فى الاخلال لزم الوقوف فى إعمال الأثر المترتبة على التنبيه عند هذا السبب دون سواه والنظر فى الدعوى على هذا الأساس ، ومن ثم فلا ينمحى ذلك الأثر إلا إذا غير موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه إرادته فى طلب الاخلاء يستوى فى ذلك أن يقيم الدعوى بالاخلاء أمام القضاء المستعجل أوالقضاء الموضوعى أويعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد فى خصوص هذه الدعوى بالتنبيه الذى وجه الى الطاعن فى الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما أمام محكمة أول درجة والذى أفصح فيه الاخيران عن رغبتهما فى إعتبار العقد منتهياً بإنقضاء مدته فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ويكون النعى عليه على غير أساس .
(الطعن رقم 86 لسنة 63 جلسة 1997/01/15 س 48 ع 1 ص 128 ق 26)
7- لما كان النص فى عقد الإيجار على إنعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد أخر مماثله ما دام المستأجر يقوم بتنفيذ إلتزاماته وأحقية الأخير وحدة دون المؤجر فى إبداء الرغبة فى إنهائه يؤدى إلى إعتبار العقد بعد إنتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ ان نهايتها منوطه بمحض مشيئة المستأجر وحده أو خلفة العام ولا يعرف متى يبدى أيهما الرغبة فى إنهاء العقد خاصة وان الصل فى عقد الإيجار انه لا ينتهى إعمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى - بوفاة المستأجر وتنصرف آثاره إلى خلفة العام عملاً بنص المادة 145 من ذات القانون ما لم يتبين من العقد أو طبيعة التعامل أو نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إليهم . ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمده غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 مدنى وإعتباره بعد انتهاء مدته الولى المتفق عليها - متجددا للفقرة المحددة لدفع الأجره وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبية ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 من القانون المدنى .
(الطعن رقم 1503 لسنة 60 جلسة 1994/07/14 س 45 ع 2 ص 1208 ق 229)
8- إذ كان البين أن الدعوى رقم 8229 لسنة 1981 شمال القاهرة قد قررت المحكمة شطبها بجلسة 1983/1/3 حسبما أوردة الطاعن نفسه فى صحيفة طعنه فلا يكون التنبيه الحاصل فيها قد استنفذ أغراضه إذ أن الشطب ليس معناه إلغاء الدعوى وزوال الآثار القانونية المترتبة عليها أو بمثابة الحكم فى موضوعها وإنما معناه مجرد استبعادها من جدول القضايا وعدم الفصل فيها مع بقائها وبقاء كافة الاثار المترتبة عليها بحيث إذا طلب أحد من الخصوم السير فى الدعوى بعد شطبها فإنها تعود إلى النقطة التى وقفت عندها بحكم الشطب . ويكون ما تم من إجراءات قبل الحكم بالشطب قائما ومنتجا لأثرة، ومن ثم كان يحق للمطعون ضده الأول قانوناً تجديد السير فى تلك الدعوى بعد شطبها ، ولا تثريب عليه إن هو قد سلك الطريق بإقامة دعوى النزاع الماثلة بذات الطلبات ولا يعيب الحكم المطعون فيه إن هو قد عول فيها على هذا التنبيه ، كما لا يعيبه ما أوردة فى أسبابه فى هذا الشأن ما دام قد إنتهى إلى صحة التنبيه بإنهاء العقد وهى نتجية صحيحة على ما سلف بيانه ويضحى النعى برمته على غير أساس .
(الطعن رقم 1503 لسنة 60 جلسة 1994/07/14 س 45 ع 2 ص 1208 ق 229)
9- لما كان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ 1972/8/1 قد انعقد لمدة سته أشهر تتجدد ما دام المستأجر يقوم بسداد الأجرة وله وحدة الحق فى طلب إنهائه، فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد إنتهاء مدته الأولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة - أى مشاهرة حسبما جاء بالعقد - ويكون لأى من المتعاقدين " المؤجر والمستأجر " - على حد سواء - الحق فى إنهاء العقد إذا نبه على الآخر فى المواعيد المبينة فى المادة 563 من القانون المدنى وكان المطعون ضده الأول " المؤجر " قد نبه الطاعن بإنهاء العقد لحقه المستمد من القانون لا العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه وإذ انتهى الحكم الإبتدائى المؤبد بالحكم المطعون فيه إلى النتيجة الصحيحة فى القانون .
(الطعن رقم 1503 لسنة 60 جلسة 1994/07/14 س 45 ع 2 ص 1208 ق 229)
10- لما كان النص فى عقد الإيجار على إنعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد أخر مماثله ما دام المستأجر يقوم بتنفيذ إلتزاماته وأحقية الأخير وحدة دون المؤجر فى إبداء الرغبة فى إنهائه يؤدى إلى إعتبار العقد بعد إنتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ ان نهايتها منوطه بمحض مشيئة المستأجر وحده أو خلفة العام ولا يعرف متى يبدى أيهما الرغبة فى إنهاء العقد خاصة وان الصل فى عقد الإيجار انه لا ينتهى إعمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى - بوفاة المستأجر وتنصرف آثاره إلى خلفة العام عملاً بنص المادة 145 من ذات القانون ما لم يتبين من العقد أو طبيعة التعامل أو نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إليهم . ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمده غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 مدنى وإعتباره بعد انتهاء مدته الولى المتفق عليها - متجددا للفقرة المحددة لدفع الأجره وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبية ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 من القانون المدنى .
(الطعن رقم 1503 لسنة 60 جلسة 1994/07/14 س 45 ع 2 ص 1208 ق 229)
11- لا محل لتحدى الطاعن بانه كان يتعين توجيه هذا التنبيه قبل مدة الستة شهور الأخيرة بشهر وفقا لشروط العقد أو قبلها بشهرين تطبيقا لحكم القانون ترتيبا على مدة العقد الإتفاقية إذ يعتبر العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة على ما سلف بيانه ، ولا يسوغ القول بأن التنبيه الحاصل فى 30/7/ 1980 يعتبر حابط الأثر لسبق إستعماله فى الدعوى 8229 لسنة 1981 شمال القاهرة ن إذ المناط فى هذا الخصوص هو سبق إقامة دعوى بإنهاء العقد إستنادا لهذا التنبيه وأن يحكم فى الدعوى إما بإجابة المدعى إلى طلباته أو برفضها وفى الحالتين يكون التنبيه قد استنفد أثرة بالحكم فى الموضوع الدعوى أما ما عدا ذلك من الأحكام والقرارات التى تصدرها المحكمة فى الدعوى الولى قبل الفصل فى موضوعها فلا يتأثر بها التنبيه ويظل قائما منتجا لكافة آثاره حتى تفصل المحكمة فى الطلبات إستنادا لهذا التنبيه .
(الطعن رقم 1503 لسنة 60 جلسة 1994/07/14 س 45 ع 2 ص 1208 ق 229)
12- لما كان عقد الإيجار سند الدعوى وفقا لشروطه التى تجيز للمستأجر " الطاعن " دون المؤجر " المطعون ضده الأول " الحق فى إنهاء العلاقة الإيجارية هو عقد غير محدد المدة ، ووفقا لحكم المادة 563 من القانون المدنى يعتبر منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهائه بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالنص المشار إليه ، ولما كان النص فى عقد الإيجار سند الدعوى على أن الأجر تدفع شهريا ومن ثم يحق للمطعون ضده الأول - المؤجر التنبيه على المستأجر بالإنتهاء استعمالا لهذا الحق الذى يستمده من القانون إذا قام به قبل النصف الأخير من الشهر عملاً بالمادة 563 سالفة البيان ، ولما كان العقد المؤرخ1972/8/1 قد انعقد لمدة ستة أشهر تتجدد تلقائيا ما دام المستأجر " الطاعن " يقوم بتنفيذ التزامه بسداد الجرة فإن هذا العقد قد تجدد - قبل إستعمال المؤجر " المطعون ضده الأول " حقه فى الإنهاء - لمدد متوالية تنتهى على التوالى كل ستة شهور فى آخر يناير ، آخر يوليو من كل سنة وآخر هذه المدد تنتهى فى 1980/8/31 فى الوقت الذى حصل فيه التنبيه فى 1980/7/30 ، ووفقا لحكم الماد ة 563 من القانون المدنى والنظر القضائي المتقدم يعتبر العقد متجددا لمدة شهر أغسطس " وهى المدة المعينة لدفع الأجرة " وينتهى فى 1980/8/31 ويكون التنبية صحيحاً إذا تم قبل النصف الأخير من هذا الشهر وفقا للقواعد القانونية الواردة فى المساق المتقدم ، وإذ تم هذا التنبيه فى1980/7/30فإنه يكون قد تم فى الميعاد المنصوص عليه فى القانون ويترتب عليه - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - إنحلال العلاقة العقدية وفقا للنص المشار إليه واستعمالا لحق المؤجر الذى يستمده من القانون وإذا انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة فى القانون فلا يعيبه ما تضمنه من أسباب قانونية خاطئة فى هذا الشأن إذ أن لهذه المحكمة أن تصححها دون أن تنقض الحكم .
(الطعن رقم 1503 لسنة 60 جلسة 1994/07/14 س 45 ع 2 ص 1208 ق 229)
13- إذا كان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع والمؤرخ 1973/7/1 قد انعقد بين مورث المطعون ضدهم والطاعن لمدة شهر تمتد تلقائيا ما دام الطاعن المستأجر قائما بسداد الأجرة فى مواعيدها وهي البالغة 16,500 شهريا، فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر تتجدد ويكون لأي من طرفيه الحق فى إنهاءه إذا نبه على الأخر فى الميعاد إعمالا لنص المادة 563 آنفة البيان، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإنهاء العقد على قيام مورث المطعون ضدهم بالتنبيه على الطاعن خلال الميعاد المحدد بينهما بعدم رغبته فى تجديد العقد المشار إليه مدة أخرى فإنه لايكون قد خالف القانون أو أخطأ فى تطبيقه.
(الطعن رقم 3602 لسنة 59 جلسة 1994/03/23 س 45 ع 1 ص 532 ق 106)
14- مفاد النص فى المادتين 558 ، 563 من القانون المدنى يدل على أن المشرع إستلزم توقيت عقد الإيجار وأعتبر المدة ركناً فيه و إنه إذا عقد العقد دون إتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ إنتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط إنتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين إعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة و يكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالمادة 563 سالفة البيان .
(الطعن رقم 766 لسنة 56 جلسة 1993/02/23 س 39 ع 2 ص 866 ( هيئة عامة ) )
15- إذ كان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ قد إنعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستأجر قائماً بسداد الأجرة وله وحده الحق فى طلب إنهائه وأن الأجرة مبلغ 180 جنيه تدفع شهرياً فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد إنتهاء مدته الأولى منعقداً للفقرة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر يتجدد ويكون لأى من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد إذا نبه على الأخير قبل النصف الأخيرة من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 مدنى وإذ كان الطاعنون قد نبهوا المطعون رسمياً فى 1983/1/17 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون أنفصمت بهذا التنبيه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإجارة تحديداً تحكمياً بثلاثين عاما فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.
(الطعن رقم 766 لسنة 56 جلسة 1993/02/23 س 39 ع 2 ص 866 ( هيئة عامة ) )
16- النص فى البند الرابع من عقد الإيجار المؤرخ / / سند الدعوى على أن " مدة الإيجار مشاهرة تبدأ من 1971/2/1 و تنتهى فى 1971/2/28 قابلة للتجديد مدة بعد أخرى ما لم يطلبه المستأجرين إنهاء هذا العقد من جانبهم" يدل على أن الإيجار ولئن بدأ سريانه لمدة معينة إلا أنه قد لحقه الإمتداد مدة بعد أخرى وفقاً لشروطه ولا يتوقف إنتهاء الإيجار على مجرد إنقضاء المدة التى إمتد إليها العقد بل لابد من أن ينبه المستأجر على المؤجرين بإنتهاء الإيجار وعدم رغبتهم فى إستمراره ، وما لم يحصل هذا التنبيه إمتد العقد مدة بعد أخرى وأصبح الإيجار غير محدد المدة إذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى إليه العقد على وجه التحديد لأن شروطه جعلت نهاية مدته غير محددة بحد معين و لما كانت العلاقة الإيجارية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لأحكامه أو منظمة لشروطه فإن المادة 563 من القانون المدنى أصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الإيجار وحق الطرفين - المؤجر أو المستأجر - فى إنهاءه وإذ جاء النص صريحاً يتعين تطبيقه ولامحل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر أوبإنقضاءه ستين عاماً على إبرام عقد الإيجار قياساً على أحكام الحكر إذ لا محل للإجتهاد أو القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة ، لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد عول فى قضاءه بإنهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فإنه يكون قد إنتهى إلى النتيجة الصحيحة إذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة ، ولا يعيب الحكم قصوره فى أسبابه القانونية إذ تستكملها هذه المحكمة على النحو ساف البيان .
(الطعن رقم 2440 لسنة 54 جلسة 1990/04/05 س 41 ع 1 ص 926 ق 152)
17- مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من إنتهاء الإيجار المنعقد للفترة المعينة لرفع الأجرة بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالنص - أن التنبيه الصادر ممن يملك ذلك هو عمل قانونى من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن إرادته فى إنهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التى كانت قائمة بينهما بعد مدة معينة - وكان تحديد هذه المدة تقرر لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه حتى لا يفاجئ بما لم يكن فى حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة كما يترتب على ذلك من وضع جديد فإذا ما تحقق هذا الأمر أنقض العقد فلا يقدم من بعد إلا بإيجاب و قبول جديدين .
(الطعن رقم 1117 لسنة 54 جلسة 1990/02/05 س 41 ع 1 ص 442 ق 78)
18- مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى - من إنتهاء الإيجار المنعقد للفترة المعنية لدفع الأجرة بإنقضاء هذه المفترة بناء على طلب أحدم المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالنص - إن التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه إستناداً إلى إرادته فى إنهاء العقد فيجب أن يشتمل على ما يفيد - بغير غموض - الإفصاح عن هذه الرغبة و لا يلزم إحتواء التنبيه الموجه من أحد طرفى العقد إلى الطرف الآخر لإخلاء المكان المؤجر لإنتهاء مدته على ألفاظ معينة أوتحديد السبب الذى حمل موجه التنبيه إلى طلب الإخلاء مما مؤداه أنه يكفى لتحقق الأثر المترتب على التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو إبداء الرغبة فى إعتبار العقد منهياً فى تاريخ معين إعمالاً للحق المستمد من العقد أونص القانون فتنحل بذلك الرابطة العقدية التى كانت قائمة وينقضى العقد فلا يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول جديدين ، و إذا أفصح موجه التنبيه عن السبب الذى صدرت عن إرادته فى الإخلاء لزم الوقوف فى إعمال الأثر المترتب على التنبيه عن هذا السبب دون سواه و النظر فى الدعوى على هذا الأساس . ومن ثم فلا ينمحى ذلك الأثر إلا إذا غير موجة التنبيه السبب الذى صدرت عنه إرادته فى طلب الإخلاء ليستوى فى ذلك أن يقيم الدعوى بالإخلاء أمام القضاء المستعجل أوالقضاء الموضوعى أو يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية و إذا إلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر و إعتد فى خصوص الدعوى بالتنبيه الذى وجه إلى الطاعن قبل رفع الدعوى المستعجلة و الذى أفصح فيه المطعون عليهم عن رغبتهم فى إعتبار العقد منتهياً بإنقضاء مدته فإنه لا يكون قد خالف القانون .
(الطعن رقم 1776 لسنة 55 جلسة 1990/01/24 س 41 ع 1 ص 252 ق 50)
19- النص فى المادة 563 من القانون المدني على أنه " إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه أعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينقضي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على التعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها......... " يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يكون المتعاقدان قد أغفلا تحديد مدة معينة ينتهي بانتهائها عقد الإيجار أو يكون العقد قد أبرم لمدة غير محددة أو تعذر إثبات المدة المتفق عليها، أما حيث يكون للعقد مدة معينه أتفق عليها الطرفان فإنه ينتهي بانتهاء هذه المدة ما لم يشترط وجوب التنبيه بالإخلاء فإذا لم يعينا أجلا محدداً لحصول التنبيه قبل انتهاء مدة العقد جاز توجيهه فى أي وقت قبل انقضاء مدة الإيجار دون التزام بالمواعيد المقررة فى المادة 563 من القانون المدني.
(الطعن رقم 1366 لسنة 52 جلسة 1989/02/22 س 40 ع 1 ص 534 ق 95)
20- التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استناداً إلى إرادته فى انتهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة فى انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة، وكانت مواعيد التنبيه بالإخلاء كما أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق على خلافها فى عقد الإيجار، وكان تحديد هذه المدة مقرراً لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه حتى لا يفاجأ بما لم يكن فى حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد فإن عدم التزام المؤجر بالمهلة المتفق عليها فى العقد للتنبيه بالإخلاء يترتب عليه ألا ينتج هذا التنبيه أثره ويتجدد العقد.
(الطعن رقم 735 لسنة 54 جلسة 1989/01/29 س 40 ع 1 ص 329 ق 64)
21- إذ كان الثابت من العقد المؤرخ 1954/11/1 أنه نص فى بنديه الأول والثالث على أن مدته ثلاث سنوات تتجدد لمدد متساوية ما لم ينبه أحد طرفيه على الآخر بعدم رغبته فى تجديده وذلك قبل إنتهاء مدته بأربعة أشهر ، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدهم نبهوا على الطاعنين فى 1975/6/21 بإنتهاء العقد وإخلاء العين ، ثم عادوا ونبهوا عليها بذلك بموجب إنذار آخر مؤرخ 1975/7/15 ، وكان ما تضمنه هذا الإنذار هو ذات ما حواه الإنذار السابق عليه ، ولم يرد به ما يعتبر فسخاً له أو عدولاً عنه ، ومن ثم يبقى ذلك الإنذار المؤرخ 1975/6/21 قائماً ومنتجاً لآثاره ، وإذ إلتزم الحكم هذا النظر وعول فى قضائه بإنتهاء العقد على الإنذار المشار إليه فإن النعى عليه يكون على غير أساس .
(الطعن رقم 64 لسنة 51 جلسة 1988/04/28 س 39 ع 1 ص 721 ق 141)
22- مؤدى نص المادة 563 من القانون المدنى أنه إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أوعقد لمدة غير معينة أوتعذر إثبات المده المدعاه ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينقضى بإنقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد المنصوص عليها فى هذه المادة ولم يفرق المشرع فى وجوب حصول التنبيه بالإخلاء بين رفع دعوى أصلية بطلب إنهاء الإيجار لإنتهاء مدته ، وبين رفعها عن طريق الدعوى الفرعية أوالطلب العارض ، إذ يجب أن تستوفى الدعوى شرائط قبولها فى الحالتين .
(الطعن رقم 28 لسنة 55 جلسة 1986/06/26 س 37 ع 2 ص 774 ق 158)
23- الإمتداد القانونى يتحقق بمجرد إنتهاء مدة العقد الأصلية ، ولو كان العقد ينص على أنه يمتد لمدة أخرى معينة إذا لم يخطر أحد الطرفين الطرف الآخر بعدم رغبته فى الإمتداد ، ولا يعتبر بقاء المستأجر فى العين المؤجرة بعد إنتهاء مدة العقد الإتفاقية تجديداً ضمنياً للعقد ، وإنما يعتبر العقد بعد إنتهاء تلك المدة ممتداً بقوة القانون لمدة غير محدودة ولا يتوقف هذا الإمتداد على توافق إرادة المتعاقدين صراحة أو ضمناً ولامحل فى هذا الصدد لأعمال المادتين 563 ، 599 من القانون المدنى إذ فقد التنبيه بالإخلاء فائدته المباشرة فى تمكين المؤجر من إخلاء المستأجر من العين المؤجرة نتيجة حتمية للإمتداد القانونى .
(الطعن رقم 1044 لسنة 49 جلسة 1984/10/25 س 35 ع 2 ص 1751 ق 333)
24- العبرة فى الوقوف على طبيعة العين المؤجرة إذا كان تأجيرها تم خالياً أو مفروشاً إنما يرجع فيه إلى إرادة المتعاقدين الحقيقية التى إنتظمها عقد الإيجار وكان البين من الأوراق وعقد الإيجار سند الدعوى وما إستقر عليه دفاع الطرفين أن عين النزاع تم تأجيرها للمطعون ضده مفروشة ومن ثم لايسرى عليها أحكام تحديد الأجرة أو الإمتداد القانونى المنصوص عليهما فى قوانين إيجار الأماكن وإنما ينطبق عليها أحكام القواعد العامة فى القانون المدنى ومن بينها إنتهاء عقد الإيجار بإنتهاء مدته المتفق عليها عملاً بالمادة 598 من القانون المدنى إلا إذا إشترط العاقدان أن ينبه أحد الطرفين على الآخر قبل إتقضائها فى ميعاد معين فلا ينتهى العقد إلا إذا تم التنبيه فى الميعاد المتفق عليه أما إذا لم يتفقا على ميعاد التنبيه ، وجب أن يتم التنبيه فى الميعاد المتفق عليه فى المادة 563 من القانون المدنى ولما كان التنبيه من جانب واحد فهو ينتج أثره بمجرد إظهار أحد المتعاقدين فى التنبيه رغبته فى إنهاء الإيجار بإعتباره تصرفاً قانونياً من جانب واحد ويجوز للطرفين أن يتفقا على خلاف ذلك بأن يكون الإنهاء قاصراً على أحدهما فقط دون الطرف الآخر فإنه يتعين فى هذه الحالة أن يصدر التنبيه من صاحب الحق فى ذلك .
(الطعن رقم 1030 لسنة 48 جلسة 1984/06/13 س 35 ع 2 ص 1633 ق 312)
25- المقرر قانوناً وفق نص المادة 599 من القانون المدنى أن التجديد الضمنى لعقد الإيجار يعتبر إيجاراً متميزاً عن الإيجار السابق إلا أنه يتصل به أوثق الصلة فهو ينعقد بنفس الشروط التى إنعقد فيها الإيجار السابق فيما عدا المدة فلا ينعقد الإيجار لمثل مدة العقد المنتهى بل لمدة أخرى غير معينة ويسرى عليه حكم المادة 563 من القانون المدنى ويعتبر هذا التجديد الضمنى للعقد إيجاراً جديدآ لامجرد إمتداد للإيجار الأصلى ، لما كان ذلك وكان عقد الإيجار المؤرخ .......... سند الدعوى قد تجدد ضمنياً إعتباراً من .......... بعدول المطعون ضده عن رغبته المبداة بإنهاء العقد وإستمراره منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون إعتراض منه بدلالة إستمرار هذا الأخير فى قبض الأجرة من المطعون ضده بعد ذلك ومن ثم فإن العقد يتجدد بشروطه الأولى فيما عدا المدة على النحو المتقدم فيه وإذ إنتقلت ملكية العين المؤجرة بعد ذلك إلى الطاعنة فإن هذا العقد ينفذ فى حقها بإعتبارها خلفاً خاصاً بذات شروط العقد الأصلى الذى إنصرفت إرادة عاقديه فى البندين الثانى والثامن منه على أن يكون حق إنهاء العقد للمستأجر وحده ، وبإعمال هذا الإتفاق فى هذا الخصوص بإعتباره شريعة المتعاقدين فإنه يمتنع عليها قانوناً الحق فى إنهاء العقد من جانبها طالما أن المطعون ضده قائم بتنفيذ إلتزاماته بما يترتب عليه إعتبار التنبيه الحاصل من الطاعنة فى ......... بإنهاء العقد وبعدم الرغبة فى تجديده حابط الأثر لمخالفته شروط عقد الإيجار الملزم لها على النحو الذى سلف بيانه .
(الطعن رقم 1030 لسنة 48 جلسة 1984/06/13 س 35 ع 2 ص 1633 ق 312)
26- لما كانت قواعد القانون المدنى هى التى تنظم كيفية إنتهاء الإيجار بإنتهاء مدته بالنسبة لعقود إيجار الأماكن المفروشة التى لا تخضع لقواعد الإمتداد القانونى ، ولما كان مفاد نص المادتين 563 ، 598 من القانون المدنى أن المتعاقدين إذا إتفقا على تحديد مدة العقد ينتهى بإنقضائها الإيجار . فإنهما يريدان بذلك أن العقد ينهى بمجرد إنقضاء المدة دون أى إجراء آخر ، فلا حاجة عندئذ للتنبيه بالإخلاء ما دام التنبيه ليس مشترطاً فى العقد ، أما إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ، فإذا اعتبرت مدة الإيجار هى المدة المحددة لدفع الأجرة فإن الإيجار لا ينتهى بمجرد إنتهاء المدة المحددة لدفع الأجرة بل لابد من أن ينبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء فى المواعيد التى ذكرتها المادة 563 من القانون المدنى.
(الطعن رقم 2413 لسنة 51 جلسة 1982/12/20 س 33 ع 2 ص 1178 ق 213)
27- التجديد الضمنى للإيجار يعد إيجاراً جديداً متميزاً عن الإيجار السابق وليس مجرد إمتداد له ، كما وأن المدة فى التجديد الضمنى ليست مدة الإيجار السابق بل هى مدة غير معينة تسرى عليها أحكام المادة 563 من القانون المدنى ، وكانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة قد قيدت فى شأن الأماكن الخاضعة لأحكامها نصوص القانون المدنى المتعلقة بإنتهاء مدة الإيجار وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً بحكم القانون إلى مدة غير محددة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء طالما بقيت سارية تلك التشريعات التى أملتها إعتبارات تتعلق بالنظام العام إلا إذا رغب المستأجر فى ترك المكان المؤجر مراعياً فى ذلك مواعيد التنبية بالإخلاء أو أخل بإلتزاماته القانونية مما يحق معه للمؤجر إتخاذ الإجراءات التى رسمهما القانون لإنتهاء العقد لأحد الأسباب التى بينتها تلك التشريعات ، لما كان ذلك فإذا ما إنتهى الحكم إلى أن التجديد الضمنى غير الملحوظ فيه صفة العمل يعتبر ممتداً بقوة القانون لمدة غير محددة لخضوع منزل النزاع بحكم موقعه لقوانين إيجار الأماكن فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .
(الطعن رقم 1159 لسنة 47 جلسة 1981/03/21 س 32 ع 1 ص 899 ق 166)
28- مفاد نص المادة 1/563 من القانون المدنى أنه كلما تعذر معرفة الوقت الذى جعله المتعاقدان ميقاتاً ينتهى إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهى بإنتهائها أوعقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذى ينتهى إليه على وجه التحديد أوربط إنتهاؤه بأمر غير محقق الوقوع ، أوإستحال معرفة التاريخ الذى قصد المتعاقدان أن يستمر إليه فى هذه الحالات جمعياً لا يمكن معرفة متى ينتهى العقد وحلاً لما يمكن أن ينشأ عن هذا من منازعات تدخل المشرع بالنص على إعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لرفع الأجرة وإذا كانت الطاعنة المستأجرة لم تقدم ما يثبت صدور قرار بنزع ملكية الأرض المؤجرة فإن ما ذهب إليه الحكم من أن الإتفاق على إعتبار مدة العقد ممتدة حتى صيرورة قرار نزع الملكية نهائياً ،هو أمر مستقبل غير محقق الوقوع مما يعتبر معه عقد الإيجار فى حكم المؤيد بمعنى أن مدته تصبح غير معروفة هذا الذى أورده الحكم يجعل القعد طبقاً لنص المادة 1/563 من القانون المدنى سالفة الذكر منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وهى كل شهر ، ولامحل لإفتراض مدة العقد طالما كانت عبارته لا تدل عليها و لم يرد نص بشأنها ، أوالقياس على نص خاص بحالة أخرى أو أخذاً بنص ورد فى مشروع التقنين المدنى ثم إستبعد .
(الطعن رقم 591 لسنة 49 جلسة 1980/03/05 س 31 ع 1 ص 741 ق 146)
29- لئن كان عقد الإيجار زمنيا مؤقتا ، إلا أن المشرع لم يضع حدا أقصى لمدته ، فيستطيع المتعاقدين تحديد أية مدة للايجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤيدا أو فى حكم المؤبد ، فإذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الايجار فى حكم المؤبد ، أو اتفقا على مدة يتعذر تحديدها ، انعقد الايجار لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر . لما كان ذلك ، وكان المتعاقدان فى الاتفاق المؤرخ ... قد حددا سريانه بمدة حياة المطعون عليه وورثته من بعده ، وكان الحكم المطعون فيه استعمل حقه فى تحديد تلك المدة بمدة حياة المطعون عليه فإنه لا يكون قد خالف القانون .
(الطعن رقم 499 لسنة 45 جلسة 1979/06/20 س 30 ع 2 ص 699 ق 317)
30- مفاد المادة 563 من القانون المدنى من إنتهاء الإيجار المنعقد للفترة المبينة لدفع الأجر بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالنص ، أن التنبيه الصادر ممن يملك ذلك هو قانونى من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن إرادته فى إنتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التى كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة ، و كان تحديد هذه المدة مقرراً لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه لا يفاجأ بما لم يكن فى حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد ، فإذا ما تحقق هذا الأمر إنقضى العقد فلا يقوم من بعد بإيجاب و قبول جديدين ، وكان لا وجه القول ببطلان التنبيه الذى يتجاوز فيه موجهه الميعاد المنصوص عليه فى المادة سالفة الذكر لإنتقاء مبرر هذ البطلان قانوناً و إن جاز للطرف الموجه إليه التنبيه أن يختار بين إنهاء العقد قبل إستيفائه الفترة التى حددها القانون لمصلحته و بين التمسك بإستكمال هذه الفترة قبل إنهاء العقد ، لما كان ما تقدم و كان الحكم المطعون فيه لم يخالف هذ النظر و خلص فى قضائه إلى إنتهاء عقد الإيجار بإرادة الطاعن - المستأجر - فإن النعى عليه بمخالفة القانون و الخطا فى تطبيقه أو تأويله - إستناداً إلى أن التنبيه بالإخلاء الصادر منه لم يراع فيه المواعيد القانونية - يكون على غير أساس .
(الطعن رقم 1032 لسنة 46 جلسة 1979/03/24 س 30 ع 1 ص 927 ق 172)
31- التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه إستناداً إلى إرادته فى إنهاء الإيجار ، فيجب أن يشمل على ما يفيد بغير غموض الإفصاح عن هذه الرغبة ، وأنه أن كان القانون لم يستلزم إحتواه التنبيه الموجه من أحد طرفى عقد الإيجار إلى الطرف الآخر لإخلاء المكان المؤجر لإنتهاء مدته على ألفاظ معينة أو تحديد للسبب الذى حمل موجه التنبيه إلى طلب الإخلاء . مما مؤداه أنه يكفى لتحقق الأثر المترتب على التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو إبداء الرغبة فى إعتبار العقد منتهياً فى تاريخ معين إعمالاً للحق المستمد من العقد أو نص القانون ، إلا أنه لما كان من الأصول المقررة أنه إذا إنطوت العبارة على تخصيص سواء فى الحكم أو السبب وجب صرفها على التعميم ، وحملها على المعنى الخاص الذى تدل عليه ، فإنه إذا ما أفصح موجه التنبيه عن السبب الذى صدرت عنه إرادته فى الإخلاء ، لزم الوقوف فى إعمال الأثر المترتب عن التنبيه عن هذا السبب دون سواه و النظر فى الدعوى على هذا الأساس .
(الطعن رقم 1450 لسنة 47 جلسة 1978/12/09 س 29 ع 2 ص 1873 ق 361)
32- إذ كان الثابت من صحيفة الدعوى التى إعتبرها الحكم تنبيهاً بالإخلاء - لإنتهاء مدة العقد - أن المطعون عليه الأول إنما طلب فيها القضاء بفسخ عقد الإيجار لإساءة إستعمال العين المؤجرة ، مما مؤداه أنه قد طلب فسخاً قضائياً لعقد قائم ، وليس تقرير فسخ إتفاقى لعقد إنتهت مدته ، فإن ما ورد بصحيفة الدعوى لا يصلح بذلك تعبيراً ولو ضمنياً عن إرداة المطعون عليه الأول فى إنهاء العقد بإنتهاء مدته ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 1450 لسنة 47 جلسة 1978/12/09 س 29 ع 2 ص 1873 ق 361)
33- لا محل للقول بأن عقد إيجار الأماكن إذا إنتهت مدته يعتبر منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة إستناداً إلى حكم المادة 563 من القانون المدنى ، أو بأنه قد تجدد بشروطه الأولى تجديداً ضمنياً لهذه الفترة إعمالاً لأحكام المادتين 563 و 599 من هذا القانون ، ذلك لأن المادة 563 المشار إليها خاصة بالحالات التى يكون الإيجار فيها قد عقد دون إنفاق طرفيه عند إبرامه على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، وهى حالات يكون المتعاقدان قد أغفلا فيها تحديد مدة العقد أو عرضاً للمدة و لكنهما لم يعيناها أو إتفقاً على مدة معينة وتعذر على أيهما إثباتها ، فتدخل المشرع وفسر إرادتهما بأن حملها على أنهما قد قصدا إلى إنعقاد العقد للفترة المعينة لدفع الأجرة ، أما حالة إنتهاء المدة فى العقود الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن ، فقد وضع المشرع لها حكماً مغايراً بأن فرض بنصوصه الآمرة فى تلك القوانين إمتداد هذه العقود إلى مدة غير محدودة دون حاجة إلى توافق إرادة المتعاقدين على ذلك ، مما لا محل معه للإستناد فى هذا الخصوص إلى حكم المادة 563 الآنف ذكرها والتى جاءت مفسرة لإرادة المتعاقدين ، كما أن المادة 599 من القانون المدنى إذ نصت على أنه إذا إنتهى عقد الإيجار و بقى المستأجر منتفعاً بالعين بعلم المؤجر ودون إعتراض منه إعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى و لكن لمدة غير معينة ، و تسرى على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563، ومن ثم يعتبر إيجاراً جديداً منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ، فإنها تكون قد أفادت أن تجديد العقد إنما يتم فى هذه الحالة بتوافق الإرادة الضمنية للطرفين ، و بذلك لا يسرى حكم هذه المادة على عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن التى لا يتوقف إمتداد مدتها على توافق إرادة الطرفين الصريحة أو الضمنية على النحو السالف بيانه لما كان ذلك ، فإن عقود إيجار الأماكن المشار إليها لا تنتهى بإنتهاء مدتها المتفق عليها ، بل تمتد تلقائياً إلى مدة غير محدودة إمتداداً تنظمه أحكام قوانين إيجار الأماكن ، وتضع ضوابطه وتحكم آثاره على نحو يغاير أحكام القانون المدنى المتعلقة بالإيجار المنعقد لمدة غير معينة ‘‘ م 563 مدنى’’ أو الإيجار الذى يتجدد بإرادة المتعاقدين الضمنية بعد إنتهاء مدته ‘‘ م 599 مدنى’’.
(الطعن رقم 307 لسنة 41 جلسة 1973/03/27 س 24 ع 1 ص 499 ق 88)
34- متى كان الثابت أن الأجرة الشهرية للشقة موضوع النزاع كانت 10 ج و 200 م شهرياً و إنها خفضت إلى 8 ج و 160 م فإن قيمة الدعوى فى عقد الإيجار تكون أقل من 250 ج سواء أعتبرت مدة العقد مشاهرة عملاً بالمادة 563 من القانون المدنى أو أعتبرت مدتة سنة كسائر عقود الإيجار الخاصة بشقق المنزل موضوع النزاع ، و بالتالى فإن الفصل فى الدعوى وفى الدفوع المقدمة فيها يكون نهائياً عملاً بالمادة 51 من قانون المرافعات ولا يجوز الطعن فيها بطريق الإستئناف إلا بسبب وقوع بطلان فى الحكم أو فى الإجراءات أثر فى الحكم عملاً بالمادة 396 من قانون المرافعات بعد تعديلها بالقانون رقم 100 لسنة 1962 .
(الطعن رقم 460 لسنة 35 جلسة 1970/04/02 س 21 ع 2 ص 549 ق 89)
35- أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تفسير صيغ العقود بما تراه أوفى بمقصود العاقدين منها، والمناط في ذلك بوضوح الإرادة لا وضوح الألفاظ وما عناه العاقدون منها بالتعرف على حقيقة مرماهم دون الاعتداد بما أطلقوه عليها من أوصاف وما ضمنوها من عبارات متى تبين أن هذه الأوصاف والعبارات تخالف الحقيقة إلا أن شرط ذلك أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة، كما أن النص في المادة 1/150 من القانون المدني على أنه إذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين يدل على أن القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين الواضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن مؤداها الواضح إلى معنى آخر، كما لا يجوز للمحكمة أن تعتد بما تفيده عبارة معينة دون غيرها من عبارات المحرر، بل يجب عليها أن تأخذ بما تفيده العبارات بأكملها وفي مجموعها، ولما كان ما تقضي به المادة المشار إليها تعد من القواعد التي وضعها المشرع على سبيل الإلزام وينطوي الخروج عنها على مخالفة القانون لما فيه من مسخ وتشويه لعبارة العقد الواضحة فيخضع بهذه المثابة لرقابة محكمة النقض، وكان مؤدى نص المادتين 558، 563 من القانون المدني يدل على أنه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقا لاتفاقهما أخذا بشريعة العقد ذلك أن عقد الإيجار عقد زمني مؤقت لم يضع المشرع حدا أقصى له فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا، كما أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 558 من القانون المدني على أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة .... والنص في المادة 563 في هذا القانون على أن إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر في المواعيد .... يدل - وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية لمحكمة النقض - على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه، وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهائها بأمر مستقبلي غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان، وكان من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أيضا - أن مفاد المادة 1/150 من القانون المدني أنه متى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود فيها فلا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للحصول على معنى آخر باعتباره هو مقصود العاقدين والمقصود بالوضوح في هذا المقام هو الإرادة الحقيقية لهما.
(الطعن رقم 7440 لسنة 85 ق - جلسة 2023/3/2 )
36- النص فى المادة 558 من القانون المدني على أن " الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة ...... " والنص فى المادة 563 من هذا القانون على أن " إذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها ٠٠٠٠٠ " يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه ، وأنه إذا عُقِدَ العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن رُبِطَ انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان ، فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة إلى أن يحصل التنبيه ، ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو انتهاء العقد بمضى ستين عاماً قياساً على حق الحكر ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضى إعمالاً لنص المادة 147 من القانون المشار إليه التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة فى عقد الإيجار - كما فى حق الحكر - لَنص على ذلك صراحة ومن ثَم فلا محل للقياس أو الاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان .
(الطعن رقم9720 لسنة 82 ق - جلسة 2023/3/12 )
37- مؤدى نص المادتين 558 ، 563 من القانون المدنى يدل على أنه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقًا لاتفاقهما أخذاً بشريعة العقد ؛ ذلك أن عقد الإيجار عقد زمنى مؤقت لم يضع المشرع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً ، ومن ثم فإن اقتضاء المؤجر من المستأجر مقدم إيجار مؤداه انصراف إرادتيهما إلى استمرار عقد الإيجار لحين استنفاد مبلغ المقدم المدفوع بحسبانه ديناً على المؤجر يلتزم بالوفاء به للمستأجر سواء أكان مصدر هذا الالتزام عقد الإيجار ذاته أم ورقة مستقلة عنه ، كما أنه من المقرر أن كل طلب أو وجه دفاع يُدلى به لدى محكمة الموضوع ويُطلب إليها بطريق الجزم أن تفصل فيه ويكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم يجب على محكمة الموضوع أن تجيب عليه بأسباب خاصة ، فإن هى أغفلت مواجهته والرد عليه كان حكمها قاصر التسبيب .
( الطعن رقم 15537 لسنة 76 ق - جلسة 22 / 2 / 2023 )
38- المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار فى القانون المدني ، وهى واجبة التطبيق فى الأصل على ما يُبرم فى ظلها من عقود ما لم يرد فى تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام ، فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة ، تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني باعتبارها الأساسية حتى ولو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتداً بقوة القانون الاستثنائى ، وكان النص فى المادة 601 من القانون المدني على أنه " لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر " وفي المادة 602 على أنه " إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لأي اعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته وللمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد " يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع جعل القاعدة هي أن موت أحد المتعاقدين فى عقد الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة أخذاً بأن الأصل فى العقود المالية أنها لا تُبرم عادة لاعتبارات شخصية ، فإذا لم يُعقد الإيجار خلافاً للأصل إلا بسبب حرفة المستأجر أو كان الإيجار لم يبرم إلا لاعتبارات شخصية ، فإن الإيجار لا ينتهي بقوة القانون ، بل يجب أن يُطلب إنهاؤه ، ولئن كان ظاهر نص المادة 602 آنفة الإشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى فى الحالتين المنصوص عليهما فيه ، إلا أنه استهداء بالحكمة التى أملته فإن طلب الإخلاء مخول لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يُعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر ، لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث تقتضي كفاية قد لا تتوفر فيهم بخلاف الحالة التي يراعى فى إبرام الإيجار اعتبارات متعلقة بشخص المستأجر ، فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على حد سواء ، يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الإيضاحية لنص المادة 601 من أنه إذا كان الإيجار قد عُقد لاعتبارات شخصية فى المستأجر فيجوز للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد ، وقد أفصح المشرع عن هذا الاتجاه فى المادة 29 /2 من القانون 49 لسنة 1977 ، فاستحدث إضافة فقرة تنص على أنه " إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط ... " ومؤدى ما تقدم - وعلى ما استحدثه النص المشار إليه فى فقرته الثانية - فإنه يتبقى طائفة من العقود تحكمها نصوص القانون المدني بالنسبة لانتهائها أو انتقالها للورثة ، وهى العقود التى تُبرم لغير غرض السكنى ، وفى نفس الوقت لا تدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعى أو المهنى أو الحرفى ، فتخضع عقود إيجار تلك الأماكن بحسب الأصل لحكم المادة 601 من القانون المدنى ، فلا تنتهى بوفاة المستأجر وإنما ينتقل الحق فى الإيجار لورثته من بعده ، وكان من المقرر أن مفاد المواد 563 ، 598 ، 599 ، 600 من القانون المدنى أنه إذا اتفق المتعاقدان على مدة عقد الإيجار انقضى العقد بفواتها ما لم يشترط لانتهائه صدور تنبيه بالإخلاء قبل نهاية مدته ، وفى حالة عدم التنبيه يمتد عقد الإيجار إلى مدة أخرى أو إلى مدة غير محددة طبقاً لاتفاقهما ، ويُعد بقاء المستأجر فى العين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه تجديداً ضمنياً للعقد ، وتكون مدته فى هذه الحالة هى المدة المحددة لدفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين فى المواعيد القانونية المنصوص عليها فى المادة 563 من القانون المذكور ، فإذا نبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند انتهاء مدة العقد واستمر الأخير رغم ذلك منتفعاً بالعين بعد انتهاء الإيجار فلا يُفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على العكس .
(الطعن رقم 12154 لسنة 79 ق- جلسة 4 / 3 / 2023)
مدة الإيجار :
الإيجار عقد مؤقت : يستفاد توقيت عقد الإيجار من تعريف المشروع لهذا العقد بأنه عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة ، هذا إلى أن الإيجار كما قدمنا عقد زمني يتقاس منفعة العين فيه بمقياس الزمن ، إذ لا يمكن تحديد مدى انتفاع المستأجر بالشيء إلا بالمدة التي ينتفع فيها به ، ومن ثم كانت المدة في الإيجار هي التكملة الضرورية لمنفعة الشيء المؤجر ، وتأتي بعدها مباشرة حتى تكتمل صورة المنفعة .
والمتعاقدان في الإيجار يتفقان عادة على المدة ، إذ المدة ركن لا يتم الإيجار إلا به ، ومن ثم إذا عرضا المدة واختلفا في تحديدها ، فطلب المؤجر مثلاً أن تكون المدة سنة وأبى المستأجر إلا أن يكون الإيجار مشاهرة ، واستمروا على هذا الخلاف ، فإن الإيجار لا ينعقد لإنعدام ركن فيه هو ركن المدة.
ولكن يقع في بعض الأحيان أن المتعاقدين لا يعرضان إطلاقاً للمدة ، فالسكوت عنها لا يجعل الإيجار باطلاً ، بل يكون صحيحاً ويتكفل القانون في هذه الحالة بتحديد المدة على وجه سنبينه فيما يلي ، كذلك قد يتفق المتعاقدان على أن يكون الإيجار لمدة غير معينة ، أو يتفقان على مدة معينة ولكن لا يستطيع أي منهما أن يثبت ما اتفقا عليه في ذلك ، ففي هاتين الحالتين الأخيرتين ، كما في الحالة الأولى ، لا يكون الإيجار باطلاً ، بل يكون صحيحاً ويتكفل القانون بتحديد المدة على نفس الوجه الذي يحدد به المدة في الحالة الأولى .
يخلص من ذلك أن المتعاقدين إذا عرضا المدة واختلفا في تحديدها ، كان الإيجار باطلا لانعدام أحد أركانه ، وإذا اتفقا على مدة معينة ، كانت هي المدة المعتبرة ، وإذا لم يعرضا للمدة أصلاً ، أو اتفقا على أن يكون الإيجار لمدة غير معينة أو اتفقا على مدة معينة ولكن تعذر إثباتها ، تولى القانون تحديد مدة الإيجار .
فأمامنا في الإيجار الصحيح بالنسبة إلى مدته فرضان :
(1) أن يتفق المتعاقدان على تحديد مدة معينة .
(2) أن يسكت المتعاقدان عن تحديد مدة معينة أو أن يتعذر إثبات المدة التي اتفقا عليها .
المتعاقدان يتفقان على تحديد مدة معينة
حد التوقيت : تقدم أن الإيجار يجب أن يكون موقتاً ، فيتفق المتعاقدان على مدة الإيجار سنة ا أكثر أو أقل ، ومن ثم يصح أن تكون المدة المتفق عليها يوماً واحداً أو أسبوعاً أو شهراً أو سنة أو ثلاث سنوات أو تسعاً أو أكثر من ذلك بحسب ما يتفق عليه المتعاقدان .
ولم يعين المشرع حداً أقصى للمدة التي يتفق عليها المتعاقدان ولا حداً أدنى.
وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني يتضمن نصاً ( م 760 من هذا المشروع ) يجري على الوجه الآتي :
" 1 - إذا عقد الإيجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة ، أو إذا كان مؤبداً ، جاز أن ينتهي بعد انقضاء ثلاثين سنة بناءً على طلب المتعاقدين ، مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها في المادة التالية ، ويكون باطلاً كل اتفاق يقضي بغير ذلك .
2 - على أنه لا يجوز لأحد المتعاقدين أن ينهي الإيجار ، إذا كان قد عقد لمدة حياة المؤجر أو المستأجر ، حتى لو امتد لمدة تزيد على ثلاثين سنة ، وإذا نص في الإيجار أنه يبقى ما بقي المستأجر يدفع الأجرة ، فيعتبر أنه قد عقد لمدة حياة المستأجر ".
وقد أقرت لجنة المراجعة هذا النص بعد تحويرات لفظية طفيفة ، ولكن لجنة الشئون التشريعية لمجلس النواب حذفته دون أن تشير إلى هذا الحذف في تقريرها وبذلك تركت المسألة إلى القواعد العامة .
ومقتضى تطبيق هذه القواعد أن المتعاقدين يستطيعان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً أو في حكم المؤبد ، وما دام المتعاقدان لا يخالفان نصاً في القانون ، فقد نص المشرع مثلاً على أن مدة الإيجار لمن لا يملك إلا حق الإدارة لا يجوز أن تزيد على ثلاث سنوات ، ونص على أن الوصي أو القيم لا يجوز أن يؤجر الأراضي الزراعية لمدة تزيد على ثلاث سنوات ولا المباني لمدة تزيد على سنة ، ونص على أن القاصر المأذون له في تسلم أمواله وإدارتها لا يجوز أن يؤجر الأراضي الزراعية والمباني لمدة تزيد على سنة ، وقد تقدم بيان كل ذلك .
فإذا اتفق المتعاقدان على أن تكون مدة الإيجار سنة مثلاً ، أو أقل من سنة ، أو سنتين أو ثلاثاً أو خمساً أو تسعاً أو عشراً أو أكثر ، صح اتفاقهما والتزاما به ، على أن يلاحظ تسجيل الإيجار إذا زادت مدته على تسع سنوات حتى يكون نافذاً في حق الغير على الوجه الذي سنبينه .
أما إذا اتفق المتعاقدان على أن يكون الإيجار مؤبداً ، فهذا لا يجوز ، وكذلك إذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد ، ويترك تحديد المدة الطويلة التي تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد لتقدير القاضي ، فينظر في كل عقد إلى ظروفه وملابساته ، فقد تكون مدة ثلاثين أو أربعين سنة مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد إذا وقع مثلاً على منزل للسكن أو على أرض زراعية مستصلحة ، وقد تكون مدة خمسين سنة لا تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد لأنها ضرورية لاستغلال المستأجر للعين ، كأن يستأجر شخص أرضاً ويقيم عليها بناء يقدر لبقائه مدة تصل إلى خمسين سنة هي المدة المناسبة للمستأجر لإستغلال الأرض إستغلالاً كافياً بعد إصلاحها .
ونرى مع جمهور الفقهاء في مصر ألا تزيد مدة الإيجار في أية حال على ستين سنة ، وذلك قياساً على الحكر ، فقد نصت المادة 999 مدني على أنه "لا يجوز التحكير لمدة تزيد على ستين سنة ، فإذا عينت مدة أطول أو أغفل تعيين المدة اعتبر الحكر معقوداً لمدة ستين سنة " ، فإذا كان الحكر وهو عقد يجعل للمحتكر حقاً عينياً في الأرض المحتكرة ويقع عادة على أرض خربة يقتضي استصلاحها مدة طويلة ، لا يجوز أن تزيد مدته على ستين سنة ، فأولى ألا تزيد مدة الإيجار على ستين سنة والإيجار لا يجعل للمستأجر إلا حقاً شخصياً ويقع عادة على عين صالحة للإستعمال ، وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني يجعل الحد الأقصى لمدة الإيجار ثلاثين سنة على ما قدمنا بينما جعل الحد الأقصى لمدة الحكر ستين سنة ، فالحد الأقصى لمدة الحكر أعلى دائماً من الحد الأقصى لمدة الإيجار ، وقد وصلت في المشروع التمهيدي إلى الضعف من هذه ، فيجب إذن ألا يزيد الحد الأقصى لمدة الإيجار على الحد الأقصى لمدة الحكر حتى بعد حذف النص الذي يعين حداً أقصى لمدة الإيجار ثلاثين سنة .
ويخلص من ذلك أنه إذا كانت مدة الإيجار تزيد على ستين سنة ، فالإيجار يكون حتما في حكم العقد المؤبد ومن ثم لا يجوز ، أما إذا كانت مدته لا تزيد على ستين سنة ، فإنه يكون للقاضي حق التقدير تبعاً للظروف على ما قدمنا ، فقد تكون مدة الإيجار ثلاثين سنة فيعتبره القاضي في حكم العقد المؤبد فلا يجوز ، وقد تكون مدته خمسين سنة فيعتبره القاضي موقتاً فيجوز .
جواز أن يكون الإيجار لمدة حياة المستأجر أو لمدة حياة المؤجر : ويجوز أن يكون الإيجار لمدة حياة المستأجر، ولا يكون هذا إيجاراً مؤبداً ولا في حكم المؤبد ، فيبقى الإيجار ملزماً للمؤجر وللمستأجر ما بقي المستأجر حياً ولو مات المؤجر قبله ، فإذا مات المستأجر انتهى الإيجار ولا ينتقل إلى ورئته ، ويجب في جميع الأحوال ألا تزيد مدة الإيجار على ستين سنة حتى لو بقي المستأجر حياً بعد انقضاء هذه المدة والإيجار لمدة حياة المستأجر لا يعتبر مؤبداً لأن حياً الإنسان موقتة ، فإذا قيست مدة الإيجار بها بقي الإيجار موقتاً.
كذلك يجوز أن يكون الإيجار لمدة حياة المؤجر، فيبقى الإيجار ما بقي المؤجر حياً ولو مات المستأجر قبله وعند ذلك ينتقل الإيجار إلى ورثة المستأجر . ولا ينتهي إلا بموت المؤجر، بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة .
ولا نرى ما يمنع من أن يكون الإيجار لمدة حياة كل من المستأجر والمؤجر ، فيدوم ما بقي أحد منهما حياً ، بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة ، فإذا مات المستأجر قبل المؤجر، انتقل الإيجار إلى ورثة المستأجر ويبقى إلى أن يموت المؤجر ، وإذا مات المؤجر قبل المستأجر ، انتقل الإيجار إلى ورثة المؤجر ويبقى إلى أن يموت المستأجر .
ومن باب أولى يجوز الإيجار مدة تدوم إلى أن يصبح المستأجر مالكاً للعين المؤجرة فينتهي الإيجار إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى المستأجر ، وهو ينتهي هنا لا بانقضاء المدة فحسب بل أيضاً باتحاد الذمة إذ يصبح المستأجر مالكاً للعين ، ينتهي الإيجار في هذه الحال أيضاً بموت المستأجر دون أن يصبح مالكاً للعين المؤجرة ، و بانقضاء ستين سنة وهي الحد الأقصى لمدة الإيجار .
أما الإيجار لمدة تدوم ما دام المستأجر يدفع الأجرة أو إلى المدة التي يريدها المستأجر ، وكذلك الإيجار إلى المدة التي يريدها المؤجر ، فهو إيجار معلق على شرط فاسخ ، هو أن يريد المستأجر أو المؤجر إنهاء الإيجار فينبه على الطرف الآخر بذلك فينتهي وإذا مات من علق إنهاء الإيجار على إرادته قبل أن يصدر منه التنبيه، فإن الإيجار ينتهي أيضاً بموته ، كما ينتهي بانقضاء ستين سنة الحد الأقصى للمدة .
وقريب من ذلك أن يجعل الإيجار لمدة متوالية يمتد إليها بالتعاقب ، إلى أن ينهيه المستأجر بتنبيه يرسله إلى المؤجر ، فيكون الإيجار مثلاً لمدة ثلاث سنوات ، يمتد بعدها إلى ثلاث سنوات أخرى وهكذا ، إلى أن ينهي المستأجر الإيجار بالتنبيه ، وقد يكون الاتفاق على أن المؤجر هو الذي بيده إنهاء الإيجار ، بالتنبيه على المستأجر ، والمهم أن يكون أمر إنهاء الإيجار موكولاً إلى إرادة أحد الطرفين دون الطرف الآخر ، فيقاس الإيجار في هذه الصورة على الصورة السابقة التي يدوم فيها الإيجار المدة التي يريدها المستأجر أو التي يريدها المؤجر ومن ثم إذا لم ينته الإيجار بالتنبيه ، فإنه ينتهي حتماً بموت من جعل إنهاء الإيجار إليه ، ويشترط في جميع الأحوال ألا تزيد مدته على ستين سنة .
ولكن محكمة النقض قضت بأنه إذا اتفق الطرفان على أن مدة عقد الإيجار ثلاثة اشهر قابلة للتجديد لمدد اخرى مماثلة ما لم يبد المستأجر من الباطن فقط رغبته في فسخ العقد او اذا أخل المستأجر بشروط العقد فان مفاد ذلك أن يظل العقد مستمراً ما دام المستأجر قائماً بالتزاماته ومنفذاً لشروط عقد الإيجار وتكون مدته حينئذ – حسب اتفاق العاقدين – متعذراً تحديدها فينعقد الايجار لمدة يحددها القاضي طبقاً لظروف وملابسات العقد وإذا لم يبين الحكم المطعون فيه هذه المدة فإنه يكون معيباً فضلاً عن مخالفة بالقصور بما يستوجب نقضه.
أما الإيجار الذي يدوم ما دامت العين المؤجرة باقية، فهو إيجار مؤبد، فلا يجوز ، ذلك أنه يستوي أن ينص على التأييد في الإيجار أو أن يقال إن الإيجار باق ما بقيت العين ، ففي الحالتين يبقى الإيجار ما دامت العين باقية ، وفي الحالتين ينتهي الإيجار بهلاك العين .
جزءا الإيجار المؤبد : فإذا أبد الإيجار أو عينت له مدة طويلة تجعله في يحكم الإيجار المؤبد، فالرأي السائد في فرنسا أن يكون الإيجار في هذه الحالة باطلاً ويذهب بعض الفقهاء إلى أن الإيجار المؤبد يكون بيعاً الثمن فيه إيراد دائم ، فيكون للبائع امتياز على الشيء المبيع لا امتياز على المنقولات التي توجد في العين كما هي الحال في امتياز المؤجر ، وعليه التزامات البائع ، ويكون الهلاك على المشتري بعد التسليم ، ولو كان العقد إيجاراً لترتب عكس هذه النتائج ، ويذهب بعض آخر إلى أن الإيجار المؤبد يكون صحيحاً ، وتكون مدته تسعاً وتسعين سنة وهي الحد الأقصى لمدة الإيجار في فرنسا .
أما الرأي السائد في مصر فهو أن الإيجار، إذا كان مؤبداً أو كان في حكم العقد المؤبد، لا يكون باطلاً ، بل تنقص مدته إلى الحد الأقصى الذي يقدره القاضي لعقد الإيجار وفقاً للظروف على ما قدمنا ، ولا يجوز أن تزيد مدته في أية حال على ستين سنة ، والحجة الظاهرة التي يستند إليها هذا الرأي هي أننا لما نقلنا الحد الأقصى لمدة الحكر إلى عقد الإيجار ، وجب أن يكون الجزاء على المدة الزائدة على هذا الحد الأقصى واحداً في الحالتين ، ولما كانت المدة إذا زادت في عقد الحكر على ستين سنة أنقصت بصريح النص إلى ستين ( 999 مدني ) ، فوجب كذلك في الإيجار أن تنقص المدة ستين سنة إلى مدة أقل بحسب الظروف وقد كان هذا هو الحكم الذي تقضي به المادة 760 من المشروع التمهيدي ، فقد كانت هذه المادة تضع حداً أقصى لمدة الإيجار ثلاثين سنة ، فإذا زادت المدة على ذلك جاز أن ينتهي الإيجار بعد انقضاء ثلاثين سنة بناءُ على طلب أحد المتعاقدين مع مراعاة وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد المقررة قانوناً ، هذا إلى أن الحم بإنقاص المدة لا بإبطال العقد هو الحكم المألوف في الحالات المماثلة ، فقد قضت المادة 834 مدني بأنه يجوز الاتفاق على البقاء في الشيوع لمدة لا تجاوز خمس سنين ، والإجماع على أنه إذا اتفق على البقاء في الشيوع مدة تجاوز خمس سنين لم يكن الاتفاق باطلاً بل تنقص المدة إلى خمس سنين ، كذلك إذا زادت الفوائد الاتفاقية على 7% ، فإنها تنقص إلى هذا المقدار ( م 227/1 مدني ) .
ويخلص من ذلك أنه إذا كان الإيجار مؤبداً أو كانت مدته مائة سنة مثلاً ، لم يكن الإيجار باطلاً ، بل يبقى سارياً إلى مدة ستين سنة أو إلى مدة أقل يقدرها القاضي بحسب الظروف ، ثم يجوز بعد ذلك لأي من الطرفين أن ينهي الإيجار بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني وسيأتي بيانها ، هذا ما لم يتبن من ظروف التعاقد أن أحد المتعاقدين قد وقع في غلط جوهري ، وما كان ليرضى بالإيجار أصلاً لو علم أن المدة المتفق عليها لا تسري كلها بل تنقص إلى الحد الأقصى الذي يقدره القاضي ، ففي هذه الحالة يجوز له إبطال الإيجار للغلط .
تقول المادة 563 مدني في صدرها كما رأينا : "إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة ، أو عقد لمدة معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة . . . " . فيعتد إذن بمواعيد دفع الأجرة لتحديد مدة الإيجار في أحوال ثلاث :
أولاً – إذا عقد الإيجار ولم يعرض المتعاقدان للمدة أصلاً ، بل سكتا عنها ، وهذا يقع في غير قليل من عقود الإيجار .
ثانياً – إذا عقد الإيجار وعرض المتعاقدان للمدة ولكنهما لم يعيناها ، ويقع ذلك نادراً ، ومثاله أن يعرض المتعاقدان للمدة فيذكرا أنها المدة المناسبة أو اللائقة أو الصالحة ، أو المدة التي تقتضيها الظروف ، أو يقولا صراحة إن الإيجار قد عقد لمدة غير معينة ، أما إذا ذكرا أن الإيجار يبقى ما بقي المستأجر يدفع الأجرة ، أو إلى المدة التي يريدها المستأجر ، أو إلى المدة التي يريدها المؤجر ، فإن المدة لا تكون في هذه الحالة غير معينة ، وقد قدمنا أنها تكون المدة التي يريدها المستأجر أو المؤجر ، وتنقضي حتماً بموت من علقت المدة على إرادته ، ولا تجاوز المدة في جمع الأحوال ستين سنة ، وإذا ذكر المتعاقدان أن الإيجار يبقى ما بقيت العين المؤجرة ، فإن المدة تكون أيضاً في هذه الحالة غير معينة ، وقد قدمنا أن الإيجار يكون مؤبدا فتنقص مدته إلى ستين سنة ، ومن التطبيقات المعروفة للإيجار غير معين المدة التجديد الضمني فسنرى أنه يعتبر إيجاراً جديداً لمدة غير معينة .
ثالثاً – إذا عقد الإيجار واتفق المتعاقدان على مدة معينة ، ولكن لم يستطع أيهما إثبات هذه المدة التي اتفقا عليها ، فعند ذلك يعتبر الإيجار منعقداً لمدة غير معينة ويعتد بمواعيد دفع الأجرة على الوجه الذي سنبينه .
ونرى من ذلك أن الشيء المأجور قد انقسم طوائف ثلاثاً :
(1) الأراضي ، من أراضي زراعية وأراضي بور وأراض فضاء معدة للبناء ( وهذه يشملها لفظ البور ) .
(2) الأماكن المبنية غير المؤثثة ، من منازل وحوانيت ومكاتب ومتاجر ومصانع ومخازن وغيرها .
(3) المساكن المؤثثة وغير ما تقدم ، ويدخل في ذلك المنقول بمختلف أنواعه والحقوق الشخصية والمعنوية ، أما الحق العيني على عقار كحق الانتفاع ، فيدخل في الطائفة الأولى أو في الطائفة الثانية بحسب الأحوال .
ومدة الإيجار في جميع الطوائف الثلاث هي مدد دفع الأجرة متتالية حتى يحصل التنبيه بالإخلاء ، ومن ثم كانت المدة غير معينة ، فإذا كان ميعاد دفع الأجرة كل سنة كما في الأراضي الزراعية ، كانت مدة الإيجار سنة تمتد إلى سنة ثانية فثالثة فرابعة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين للآخر ، وإذا كان ميعاد دفع الأجرة كل شهر كما يكون ذلك عادة في المنازع ، كانت مدة الإيجار شهراً يمتد إلى شهر ثانٍ فثالث فرابع وهكذا إلى أن يحصل التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين للآخر ، وإذا كان ميعاد دفع الأجرة أسبوعاً أو يوماً كما يحدث يف إيجار السيارات والأفلام السينمائية ، كانت مدة الإيجار أسبوعاً أو يوماً يمتد إلى ثان فثالث فرابع وهكذا إلى أن يحصل التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين .
والتنبيه بالإخلاء له أحكام سنفصلها عند الكلام في انتهاء الإيجار ، ونكتفي هنا ببيان ميعاده . فهو في الطائفة الأولى – الأراضي – ميعاده ثلاث أشهر بحيث لا يزيد على نصف مدة دفع الأجرة ، فإذا كان ميعاد دفع الأجرة في ارض زراعية سنة أو أكثر أو أقل إلى ستة أشهر كان ميعاد التنبيه ثلاث أشهر ، وإذا كان ميعاد دفع الأجرة أقل من ستة أشهر كان ميعاد التنبيه نصف هذه المدة فيكون شهرين إذا كان ميعاد دفع الأجرة أربعة أشهر مثلاً ، هذا كله مع مراعاة حق المستأجر في الحصول وفقاً للعرف فيستمر الإيجار حتى بعد انقضاء المدة إلى أن يمضي الوقت الكافي لنضج المحصول ونقله وميعاد التنبيه في الطائفة الثانية – الأماكن غير المؤثثة – شهران بحيث لا يزيد على نصف مدة دفع الأجرة ، فإذا كان ميعاد دفع الأجرة في منزل سنة أو ستة أشهر أو أربعة كان ميعاد التنبيه شهرين ، وإذا كان ميعاد دفع الأجرة ثلاثة أشهر أو شهرين أو شهراً واحداً كان ميعاد التنبيه شهراً ونصفاً أو شهراً أو نصف شهر ، وميعاد التنبيه في الطائفة الثالثة - المساكن المؤثثة والمنقولات ويدخل فيها الذهبيات والعوامات وغرفاً تقدم شهر واحد بحيث لا يزيد على نصف مدة دفع الأجرة ، فإذا كان ميعاد دفع الأجرة في غرفة مفروشة أو في سيارة ستة أشهر أو أربعة أشهر أو شهرين كان ميعاد التنبيه شهراً واحداً ، وإذا كان ميعاد دفع الأجرة شهراً أو أسبوعين أو أسبوعاً أو يوماً كان ميعاد التنبيه نصف شهر أو أسبوعاً أو نصف أسبوع أو نصف يوم .
ولا تعتبر هذه الأحكام من النظام العام ، فيجوز الاتفاق على ما يخالفها ، ويجوز إطالة ميعاد التنبيه أو تقصيره. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس الصفحة/ 187)
ومتى أجر المكان خالية بعد العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1966 دون أن يتفق المؤجر والمستأجر على مدة الإيجار أو اتفقا على استمرار العقد لمدة غير معينة أو ادعى أحد المتعاقدين أن الإيجار عقد لمدة معينة دون إثباتها في العقد ولم يتمكن من إثبات المدة المدعاة أو تضمن العقد شرطاً إرادياً محضاً يحصر طلب الإنهاء على المستأجر وحده أو اتفق على تأييد الإيجار ، اعتبر الإيجار في هذه الحالات منعقداً لفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين ، ويشترط لذلك أن يقوم المتعاقد الراغب في إنهاء الإيجار بالتنبيه على المتعاقد الآخر بالإخلاء ، فإن كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر، وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين كاملين على الأقل ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير على الأقل ، فإن كانت مثلاً مشاهرة ، وجب التنبيه قبل انتهاء نصف الشهر الذي تم فيه التنبيه ، والمقرر أن الشرط الإرادي المحض يبطل لمخالفته للنظام العام ويبقى العقد صحيحاً.
أما إذا أجر المكان مفروشاً أو بالجدك ، سواء قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 أو بعد ذلك، ولم يكن المكان المفروش قد امتد امتداداً قانونياً عملاً بالمادة 46 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 ، فإن الإيجار يخضع للمادة 563 من القانون المدني عملاً بالقانون رقم 4 لسنة 1996، فإذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين فأكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، مع مراعاة أن التأجير المفروش يثبت الحق فيه لكل من المالك والمستأجر بينما تأجير الجدك لا يجوز إلا للمالك وحده .
ولما كانت المدد المحددة بالمادة 563 سالفة البيان للتنبيه بالإخلاء ليست متعلقة بالنظام العام وإنما جاءت بها تلك المادة مفسرة لإرادة المتعاقدين ، ومن ثم تعین الاعتداد بالمدة التي اتفق المتعاقدان على أن يتم التنبيه وفقاً لها ولو خالفت المدة التي تضمنتها المادة 563 المشار إليها، ففي المثال المتقدم عندما تؤجر العين مفروشة لمدة شهرين أو أكثر ثم يتجدد الإيجار لمدد أخرى ، فإن التنبيه بالإخلاء يجب أن يتم قبل نهاية المدة بشهر على الأقل عملاً بالمادة 563، لكن إذا اتفق المتعاقدان على مدة مغايرة للتنبيه كخمسة عشر يوماً ، فإنه يتعين الالتزام بذلك وفقاً لإرادة المتعاقدين الصريحة التي انصرفت إلى عدم الأخذ بما تضمنته تلك المادة التي انطوت على إرادة المتعاقدين الضمنية عند سكوتهما عن تحديد مدة لإجراء التنبيه .
وليس للتنبيه شكل خاص فقد يكون بإنذار على يد محضر أو بخطاب مسجل أو غير مسجل أو شفاهة ويقع عبء إثباته على من يحتج به وفقاً لقيمة الدعوى ، ويجوز الاتفاق على إطالة مدته أو تقصيرها ، فإن كان الشيء المؤجر يتضمن الطوائف الثلاث فيكون ميعاد التنبيه هو المقرر بالنسبة للشيء الذي يعد أساسياً في الإيجار ، كما لو اشتمل الشيء على أرض زراعية وبناء ومصنع أجرت کشیء واحد ، فإن حصل التنبيه بعد الميعاد كان غير نافذ ولو كان سبب التأخير قوة قاهرة ، ولا ينصرف هذا التنبيه المتأخر إلى الفترة التالية التي يجب فيها تنبيه جدید ويرى السنهورى أنه إذا حدد يوم للإخلاء لم يفصله عن يوم التنبيه المدة القانونية كان التنبيه باطلاً فإن لم يحدد يوم للإخلاء وكان بين تاريخ التنبيه ويوم انقضاء المدة ما يقل عن الميعاد القانونى سرى التنبيه على المدة التالية ما لم يقم الدليل على عكس ذلك، وإذا توفي المستأجر انتقل الإيجار للورثة عن المدة الباقية في حدود التركة.
أن القانون حدد الوقت الذي يجب التنبيه خلاله ، ويترتب على عدم الالتزام به ، اعتبار التنبيه كأن لم يكن، وبالتالي يمتد الإيجار لمدة أخرى ، ويجب على من يرغب في الإخلاء أن ينبه على الطرف الآخر بذلك خلال الوقت المحدد لذلك . (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السابع الصفحة/ 586)
الإيجار لا ينعقد إلا إذا تراضي طرفاه على مدة الانتفاع بالشيء المؤجر ، فإذا حاول المتعاقدان الاتفاق على مدة الإيجار ولم يتفقا كأن يريد أحدهما التأجير لمدة معينة ، وأراد الآخر الاستئجار لمدة أقل أو أطول ، فإن الإيجار لا ينعقد ، ويكون التراضي على مدة الإيجار بتعيينها أو على الأقل ببيان الأسس التي تسمح بتعيينها فيما بعد كأن يرتضي أن يستمر الإيجار نافذاً إلى حين وفاة المؤجر أو المستأجر، أو أن يتولى أحد من الغير تحديد المدة التي يظل الإيجار نافذاً لغايتها، أو ترك تحديدها لأي من المتعاقدين .
ولا يشترط أن تكون مدة الإيجار متصلة ، بل يجوز أن تكون المدة متقطعة تتخللها فترات لا يسرى عليها عقد الإيجار ، وعلى فترات كاستئجار منزل القضاء فصل الصيف كل عام لمدة سنتين أو استئجار سيارة أسبوعاً كل شهر أو استئجار ملعب أو نادي يوماً كل أسبوع .
واتفاق المتعاقدين على مدة الإيجار قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً يستخلص من ظروف وملابسات العقد نفسه ، فإذا استأجر شخص منزلاً مفروشاً للتصييف ، ولم يبين العقد مدة الإيجار فإنه يمكن أن يستخلص من الغرض المقصود منه أنه معقود لفصل التصييف .
لم يضع الشارع حدا أقصى لمدة الإيجار، ومن ثم فإنه يجوز للمتعاقدين الاتفاق على أي مدة بشرط ألا يتفقا على أن يكون الإيجار مؤبداً أو الاتفاق على مدة من شأنها أن تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد .
ويذهب الرأي الغالب إلى أن الإيجار يكون مؤبدا إذا زادت مدته على ستين سنة ، وذلك قياساً على حق الحكر.
إلا أن الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية بمحكمة النقض ذهبت إلى أنه لا محل لتحديد أقصى مدة للإيجار بستين سنة قياساً على الحد الأقصى المدة الحكر ، وإنما يترك تحديد الحد الأقصى لمدة الإيجار لتقدير القاضي تبعاً للظروف وملابسات التعاقد.
والرأي السائد في الفقه أن الإيجار المؤبد أو الإيجار الذي يكون في حكم المؤبد لا يكون باطلاً وإنما يقع صحيحاً ، ويبقى سارياً إلى مدة ستين سنة إذا كان مؤبداً أو إلى الحد الذي يعتبره القاضي حداً للتوقيت بحسب ظروف العقد إذا كانت مدته أقل من ستين سنة.
ويجوز بعد ذلك لأي من الطرفين أن ينهي الإيجار بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدنى، هذا ما لم يتبين من ظروف التعاقد أن أحد المتعاقدين ما كان ليرضى بالإيجار أصلاً ولو علم أن المدة المتفق عليها لا تسري كلها بل تنقص إلى الحد الأقصى الذي يقرره القاضي ففي هذه الحالة يجوز له إبطال العقد للغلط .
يذهب الفقه إلى أنه يجوز اتفاق المتعاقدين على تحديد مدة الإيجار بمدة حياة المؤجر أو المستأجر لأن حياة المؤجر أو المستأجر مؤقتة وإن كان لا يعلم سلفاً تاريخ انتهائها ، ومن ثم يكون عقد الإيجار مؤقتاً ، فلا يكون مؤيداً أو في حكم المؤبد .
غير أنه يشترط ألا تزيد مدة الإيجار على ستين سنة ، فإذا امتدت حياة المؤجر أو المستأجر أكثر من ستين سنة ، فإن الإيجار ينتهي بانتهاء ستين سنة .
وقد يتفق الطرفان على مدة الإيجار، ويتفقان أيضاً على أن يستمر الإيجار ما شاء المستأجر إلى المدة التي يريدها المؤجر ، أو لا ينتهي إلا بعد التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين ، ثم ينزل المؤجر عن حقه في توجيه التنبيه إلى المستأجر.
ويشبه ذلك أن يتفق الطرفان على استمرار الإيجار ما دام المستأجر موفياً بالتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار.
وقد ذهب رأى في الفقه إلى أن الإيجار هنا يكون معلقاً على شرط فاسخ هو رغبة المستأجر أو المؤجر في إنهاء الإيجار ، وأن هذا الإيجار يكون معين المدة ، وتعتبر مدته على أكثر تقدير لمدة حياة المستأجر أو المؤجر ، فإذا لم ينبه المستأجر أو المؤجر بحسب الأحوال على الآخر بإنهاء العقد ، فإن العقد ينتهي بموت المستأجر أو بانقضاء ستين سنة على الإيجار أيهما أقل.
وإذا كانت وفاة المؤجر أو المستأجر قبل انقضاء الحد الأقصى لمدة الإيجار ، فقد ذهب فريق من الفقهاء إلى أن الحق في إنهاء الإيجار لا ينتقل إلى ورثته على أساس أن هذا الحق روعيت فيه شخصية المشترط له إنهاء الإيجار.
وقد أخذت محكمة النقض بهذا الرأي في حكمها الصادر بجلسة 26/6/1989 في الطعن رقم 2742 لسنة 58 ق .
إلى أن محكمة النقض ذهبت في أحكامها الحديثة : إلى أن الاتفاق على مدة العقد على هذا النحو يستحيل معه معرفة تاريخ انتهائها ، ويجب اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ، لكل من طرفيه الحق في إنهائه بالتنبيه على الآخر في الميعاد القانوني .
المقصود بمواعيد دفع الأجرة التي تحدد على أساسها مدة الإيجار ، هي المواعيد التي يحددها المتعاقدان لأداء الأجرة إلى المؤجر.
ويجرى العرف على دفع أجرة المساكن مشاهرة وأجرة الأراضي الزراعية سنوياً أو لموسم زراعي معين ، وبالتالي إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل مشاهرة اعتبر الإيجار منعقداً لمدة شهر وإذا كانت الأجرة سنوية اعتبر الإيجار منعقداً لمدة سنة وهكذا .
التنبيه على الطرف الآخر بالإخلاء :
إذا كان الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وانقضت هذه الفترة ، فإن الإيجار لا ينتهي بقوة القانون ، وإنما يمتد الإيجار إلى مدد أخرى متساوية ، ويجوز إنهاؤه عند انقضاء أي فترة من هذه الفترات بتنبيه يوجهه أحد المتعاقدين بذلك إلى المتعاقد الآخر في ميعاد معين.
لم تحدد المادة 563 شكلا معينا لحصول التنبيه، وعلى ذلك فإنه يجوز حصوله بمجرد إعلان الإرادة في أي شكل.
فيجوز حصوله بإعلان على يد محضر ولو كان الإعلان باطلاً لعيب في الشكل وما هذا إلا تطبيقاً للقاعدة التي تقضي بأنه لا يشترط لصحة التنبيه صدوره في شكل معين ، أو بخطاب موصي عليه أو بخطاب عادي أو ببرقية ، أو بوروده على مخالصة بالأجرة ، بل يجوز أن يحصل شفاهة ولا تثار هنا إلا مسألة إثبات حصوله ، وهي تخضع للقواعد العامة كما سنرى.
وتعتبر صحيفة دعوى إنهاء العقد والإخلاء المعلنة إلى المتعاقد الآخر بمثابة تنبيه بالإخلاء.
غير أنه يجوز للمتعاقدين الاتفاق على شكل معين يحصل به التنبيه، كأن يتفقا على حصوله بإعلان على يد محضر، فعندئذ لا يصح التنبيه إلا إذا حصل في الشكل المتفق عليه.
غير أنه يجب أن تكون إرادة المتعاقدين واضحة في اعتبار هذا الشكل ركناً في التنبيه لا مجرد وسيلة لإثباته ، وإلا فإن عدم توافر الشكل لا يمنع وجود التنبيه قانوناً ويقتصر أثره على أن يجعل التنبيه غير جائز في إثباته إلا من طريق الإقرار أو اليمين .
وإذا غم على القاضي معرفة ما إذا كان الشكل الذي اتفق عليه الطرفان متطلباً للإنعقاد أو للإثبات اعتبر الشكل المتفق عليه للإثبات لا للإنعقاد لأن الأصل في العقود والتصرفات القانونية أن تكون رضائية .
ويرسل التنبيه بالإخلاء من أحد المتعاقدين إلى المتعاقد الآخر، إلا إذا كان طلب الإخلاء مشترطاً لأحدهما فقط فيقتصر الحق في توجيه التنبيه عليه وحده.
غير أنه لا يجوز صدور التنبيه من شخص أجنبي عن التعاقد ، مثل شخص يدعى ملكية العين المؤجرة ويريد قيام المستأجر بإخلائها.
وإذا توفي المستأجر أو المؤجر أرسل التنبيه من ورثته أو إلى ورثته ، ويجوز إرسال التنبيه من أحد ورثته فقط أو توجيهه إلى أحد ورثته فقط دون الباقين عملاً بالقاعدة الشرعية التي تقضي بأن الوارث ينتصب خصماً عن باقي الورثة في الدعاوى التي ترفع من التركة أو عليها ويصح ذلك ولو كان باقی ورثة المستأجر معلومين للمؤجر لأنه إذا كان يصح رفع الدعوى من أحدهم أو على أحدهم فقط فإنه يكفي من باب أولى توجيه التنبيه من أحدهم وإلى أحدهم فقط .
وإذا كان المؤجر عدة شركاء على الشيوع فإنه يكفي صدور التنبيه ممن يملك منهم أغلبية الأنصبة ولو لم يكن من بينهم المؤجر لأنه طبقاً لنص المادة 828 مدنى يكون الشركاء الذين يملكون أغلبية الأنصبة حق الإدارة والتنبيه بالإنهاء من أعمال الإدارة.
كما يكفي صدور التنبيه من أحدهم ، طالما لم يعترض عليه الباقون إذ يعتبر في هذه الحالة وكيلاً عنهم.
أما إذا تعدد المستأجرون ، فإنه يجب أن يصدر التنبيه منهم جميعاً ، أو من وكيل عنهم جميعاً ، كما يجب أن يرسل التنبيه إليهم جميعاً ، لأن حقوق المستأجرين شخصية لا عينية ، وأحكام إدارة المال الشائع لا تنطبق على المستأجرين ، لأن الشيوع لا يكون إلا في الحقوق العينية.
وحق التنبيه حق شخصی ، فلا يجوز لدائني المؤجر أو المستأجر استعماله بإسم مدينهم.
والتنبيه لا يفقد أثره إذا وجه قبل رفع دعوى سابقة بصدور حكم تمهیدی فيها أو بالتقرير بشطبها.
أما إذا كان المتعاقدان قد اتفقا على طريقة معينة لإثبات التنبيه ، فإنه يجب إثباته بالطريقة المتفق عليها كما لو اتفقا على حصول التنبيه بخطاب موصى عليه.
بطلان التنبيه :
إذا رأى العاقد الذي وجه إليه التنبيه أن التنبيه خلا من البيانات الواجب اشتماله عليها كلها أو بعضها ، كان له أن يرفع دعوى يطلب فيها الحكم ببطلان التنبيه أو على الأقل كان عليه أن يوجه إعلاناً إلى مرسل التنبيه يضمنه بطلانه وثبته، حتى يرفع هذا دعواه بصحة التنبيه ، لأن سكوته قد يؤول بأنه أقر التنبيه أو أنه توافرت لديه نية الإضرار بمن صدر منه التنبيه حتى لا يستطيع الأخير توجيه تنبيه آخر صحيح.
كما يجوز لموجه التنبيه إذا خشي منازعة الطرف الآخر له في التنبيه أن يرفع دعوى يطلب فيها الحكم بصحة التنبيه ، فإذا حل ميعاد انتهاء العقد ، جاز له تنفيذ الإخلاء بموجب الحكم الصادر له بصحة التنبيه دون حاجة إلى استصدار حكم بالإخلاء.
وفي هذه الحالة، وفي حالة قبول التنبيه صراحة أو ضمنا أو عدم المنازعة فيها يجوز للمؤجر إذا كان هو طالب الإنهاء أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة للحكم بإخلاء العين وطرد المستأجر .
مواعيد التنبيه بالإخلاء
أولاً : الأراضي الزراعية والأراضي البور :
تشمل هذه الفئة الأراضى الزراعية والأراضي البور ، وتدخل الأراضي الفضاء في الأراضي البور ، فإذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، وإذا كانت المدة أقل من ذلك ، يكون التنبيه قبل نصفها الأخير.
كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف بمعنى أنه إذا صدر التنبيه في ميعاده وكانت الأرض وقت انتهاء المدة السارية مشغولة بالزرع ، فإن الإيجار يستمر نافذاً حتى مضى الوقت الكافي لنضج المحصول ونقله حسب ما يقضي به عرف الجهة ومحل بقاء الإيجار إلى نضج المحصول ونقله بحسب عرف الجهة أن يكون المستأجر قد بدأ الزراعة بحسب عرف الجهة وفق ما يجريه الرجل المعتاد وأن يقوم بنقله بالوسائل وفي الوقت الذي يقضي به العرف ، فإذا خرج على العرف لم يمتد الإيجار إلى نهاية المدة بل يلتزم المستأجر بالإخلاء على أن يعوضه المؤجر عن الزرع الذي يتركه في حدود ما تقضى به القواعد العامة في هذا الشأن .
ثانياً : المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك :
هذه الفئة تشمل الأماكن المبينة غير المؤنثة أياً كان نوعها.
فإذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
ثالثاً : المساكن والغرف المؤثثة وأي شيء آخر :
تشمل هذه الفئة المباني المؤثثة ، سواء أكانت منازل كاملة أم شققاً أم غرفاً ، وكذلك كل شيء غير ما تقدم ذكره كالعائمات والمنقولات عموماً والحقوق الشخصية والمعنوية.
فإذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر، فإذا كانت أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
أما الحق العيني على عقار كحق الانتفاع ، فيدخل في الفئة الأولى أو في الفئة الثانية بحسب الأحوال.
وإذا كان الشيء المؤجر يشمل عدة أشياء أجرت كمجموع واحد واختلف ميعاد التنبيه بالإخلاء بالنسبة إلى كل شيء منها، كما لو كان الشيء المؤجر أرضاً زراعية وبناءً ومصنعاً فى ميعاد التنبيه بالإخلاء يكون هو الميعاد المقرر بالنسبة إلى الشيء الذي يعد أساسياً من هذه الأشياء .
والملاحظ أن الشارع اتبع قاعدة عامة في ميعاد التنبيه أياً كان الشيء المؤجر، وهذه القاعدة هي أن ميعاد التنبيه هو نصف الفترة المحددة لدفع الأجرة ، ولكن هناك حدا أقصى لميعاد التنبيه ، وهذا الحد الأقصى يختلف باختلاف العين المؤجرة ، ففي الأراضي غير المبنية سواء أكانت أراضى زراعية أم أراضي بور لا يزيد ميعاد التنبيه بالإخلاء على ثلاثة أشهر مهما طالت الفترة المعينة لدفع الأجرة وفي المباني غير المؤثثة أياً كان نوعها ، لا يزيد ميعاد التنبيه على شهرين مهما طالت الفترة المحددة لدفع الأجرة ، وفي المباني المؤثثة وكذلك في كل شيء غير ما تقدم لا يزيد ميعاد التنبيه بالإخلاء على شهر واحد مهما كبرت الفترة المعينة لدفع الأجرة.
الميعاد المحدد للتنبيه بالإخلاء بالمادة 563 مدني لا يتعلق بالنظام العام ، بل هو مقرر لإرادة المتعاقدين يعمل به ما لم يتفقا على ما يخالفه ، فيجوز لهما أن يتفقا على إطالة مدة التنبيه أو تقصيرها.
وإذا انتهت مدة الإيجار دون أن ينبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء ، وإذا لم يحصل التنبيه من المتعاقد المشترط له التنبيه ، فإن الإيجار يمتد لمدة أخرى.
ويحدد اتفاق المتعاقدين المدة التي يمتد إليها الإيجار ، فإن لم يكن هناك اتفاق على ذلك امتد الإيجار لمدة غير معينة ، وبالتالي تتحدد مدته بالفترة المعينة لدفع الأجرة. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع الصفحة/ 301)
الاتفاق على مدة الإيجار - ويجب أن يتم اتفاق الطرفين على تحديد مدة المنفعة محل عقد الإيجار ، فإذا عرضنا لتحديد هذه المدة واختلفا في ذلك ، كما لو عرض طالب الاستئجار أن يستأجر سيارة معينة لمدة شهر ، وقبل مالكها تأجيرها لمدة يوم واحد ، فإن اختلافهما على تعيين مدة الإجارة يحول دون توافر التراضي بينها على مدة المنفعة المعقود عليها ، فلا يتم انعقاد العقد بينهما للاختلاف على محله .
أما اذا لم يعرض العاقدان أصلاً لمدة الإيجار ، بل سكتا عن تحديدها أو عن بيان كيفية تحديدها ، فلا يمكن القول بأنهما اختلفا في شأنه اختلافاً ينتفي معه التراضي عليها ، بل يمكن القول أنهما اتفقا على مدة غير معينة ، وكذلك اذا اتفقا على هذه المدة ولكن تعذر إثباتها أو اتفقا على مدة جاوزت حد التوقيت ، والأصل في هذه الاتفاقات جميعاً أنه لا يتوافر فيها التراضي على مدة محددة للمنفعة المعقود عليها وأنها بالتالي لا يتم بها انعقاد الإيجار .. غير أن المشرع تدخل في هذه الأحوال لتيسير انعقاد الايجار بوضع حكم مقرر أو مكمل لإرادة العاقدين في هذا الشأن ، فنص في المادة 563 مدني على أنه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المنصوص عليها في هذه المادة .
وقد طبقت محكمة النقض ذلك على حالة الاتفاق على مدة للإيجار تجاوز حد التوقيت ، فقررت أنه متى ثبت للقاضي أن اتفاق الطرفين جاوز حد توقيت الإيجار ، تعين عليه أن يحدد هو مدة الإيجار تبعاً للظروف وملابسات العقد ، حيث قالت : لئن كان عقد الإيجار زمنياً مؤقتاً ، إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته ، فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الايجار مؤبداً أو في حكم المؤبد ، فاذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم المؤيد ، أو اتفقا على مدة يتعذر تحديدها ، انعقد الإيجار لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد ، ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر .
لما كان ذلك وكان المتعاقدان في الاتفاق المؤرخ … قد حددا سريانه بمدة حياة المطعون عليه وورثته من بعده ، وكان الحكم المطعون فيه قد استعمل حقه في تحديد تلك المدة بمدة حياة المطعون عليه ، فإنه لا يكون قد خالف القانون وقالت في حكم آخر أنه يجوز للمؤجر أن ينزل عن حقه في الفسخ ، مما مؤداه أن يظل العقد مستمراً ما دام المستأجر قائماً بالتزاماته ومنشأ الشروط العقد ، وتكون مدة العقد حينئذ حسب اتفاق العاقدين متعذراً تحديدها ، فينعقد الإيجار لمدة يحددها القاضي تبعاً للظروف وملابسات التعاقد ، واذ لم بين الحكم المطعون فيه هذه المدة ، فإنه يكون معيباً - فضلاً عن مخالفة القانون - بالقصور في التسبيب.
تقرير حد أدنى لمدة الإيجارات الزراعية وتقرير امتداد إيجار الأماكن - جرى البحث في تعيين حد أقصى لمدة الإيجار وذلك الضرورة توقيت الإيجار ومنع تأبيده.
وظاهر أن هذا الغرض لا يقتضي تعیین حد أدنى لمدة الإيجار ، فلم يتعرض المشرع لذلك في الأصل ، وكان يجوز تأجير أي نوع من الأعيان لمدة ساعة أو يوم أو أسبوع أو شهر أو سنة أو أكثر .
غير أن المشرع لاحظ عند وضع قانون الإصلاح الزراعى أن قصر مدة الإجارة في الأطيان الزراعية لا يجعل للمستأجر أي مصلحة في تحسين الأرض وإصلاحها ، فوق أنه يتيح للمؤجر أن يتعسف في معاملة المستأجر بتهديده بعدم تجديد الإجارة إليه في أي وقت ، فنص في المادة و 35 من المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 على أنه لا يجوز أن تقل مدة إيجار الأرض الزراعية عن ثلاث سنوات ، فإذا عقد الإيجار لمدة تقل عن ذلك ، سری لمدة ثلاث سنوات على الأقل ، ونص في المادة 37 مكرراً على عدم جواز إخراج المستأجر من الأرض التي كان يزرعها ما دام في الأجرة في مواعيد ما ، ثم عدلت هذه الأحكام بالتعديل الذي أدخله القانون 52 / 1966 على المادة 35 المشار إليها حيث نص فيها على امتداد العقود بقوة القانون بعد انتهاء مدتها بحيث يمتنع على المؤجر إخلاء الأحيان المؤجرة عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضي به القانون أو العقد .
وكذلك نص المشرع في قانون إيجار الأماكن - وهو الذي ينطبق على المساكن وغيرها - على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد أسباب معينة عددتها على سبيل الحصر المادتان الثانية والثالثة من القانون رقم 121 لسنة 1947 وما يقابلها في القوانين التالية له واخرها المادة 18 من القانون رقم 136/ 1981 ، فترتب على ذلك امتداد عقود الإيجار السابقة بقوة القانون إلى حين صدور تشريع آخر يلغى هذا النص أو يعدله.
حكم الإيجار الذي تجاوز مدته حد التوقيت - إذا كان الإيجار معقوداً لأكثر من ستين سنة أو لمدة أقل من ذلك ولكن القاضي يعتبرها بالنسبة إلى هذا العقد مجاوزة حد التوقيت ، كان العقد مخالفاً مبدأ توقيت الإجارة .
وقد اختلف الفقه والقضاء في حكم هذه المخالفة ، فالكثرة على أن العقد يقع كله بسبب هذه المخالفة باطلاً بطلاناً مطلقاً ، وحجتها في ذلك أن هذه المخالفة مخالفة لشرط من مستلزمات الإيجار وبالتالى للنظام العام ، وأن قانون سنة 1790 الفرنسي إذ نص صراحة على تحريم عقد الأمفيتيوز لأكثر من 99 سنة قد تضمن الحكم ببطلان هذا العقد إذا اتفق فيه على مدة تجاوز هذا الحد الأقصى.
أما الأقلية ، فتذهب إلى أن هذه المخالفة تجعل العقد باطلاً فقط فيما يجاوز حد التوقيت ، أي أن العقد يعتبر صحيحاً على أن تنقص مدته إلى ستين سنة أو إلى الحد الذي يعده القاضي حداً للتوقيت بحسب ظروف التعاقد .
ونحن نرى هذا الرأي الأخير أقرب من الأول الى روح التقنين المصري الحالي ، وذلك أولاً لأن نص المشروع الاصلي كان يعتبر العقد الذي تجاوز مدته ثلاثين سنة صحيحاً ولكن يجوز ، إنهاؤه بناءً على طلب أحد العاقدين ، وثانياً لأن القانون نص صراحة في المادة 143 منه على نظرية انقاص العقد حيث قرر أنه إذا كان العقد في شق منه باطلاً أو قابلاً للإبطال فهذا الشق وحده هو الذى يبطل ، إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلاً أو قابلاً للأبطال فيبطن العقد كله ، ثم انه طبق ذلك على عقد القرض بفوائد حيث نص على أن كل اتفاق على فوائد تزيد على 7% يجب انقاص الفوائد فيه الى هذا الحد ( المادة 227)، وعلى الاتفاق الخاص بالبقاء في الشيوع حيث نص على أنه إذا اتفق على البقاء في الشيوع مدة تجاوز خمس سنوات فالاتفاق يكون صحيحاً لخمس سنوات فقط ( المادة 834 ) ، وعلى عقد الحكر حيث نص في المادة 999 على أنه إذا عينت للحكر مدة أطول من ستين سنة اعتبر الحكر معقوداً لمدة ستين سنة فقط .
وما دمنا قد أخذنا في تعيين الحد الأقصى التوقيت الإيجار بالحد الأقصى الذي عينه المشرع الحكر ، كما أخذ شراح القانون الفرنسي في الإيجار بالحد الأقصى للأمفيتيوز ، تعين علينا أيضاً الأخذ في الإيجار بالجزاء الذي وضعه المشرع المجاوزة للحد الأقصى في الحكر وهو إنقاص المدة إلى حد التوقيت .
وقد أخذت بذلك محكمة النقض ، فقالت : لئن كان عقد الإيجار زمنياً مؤقتاً ، إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى المدته ، فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤيداً أو في حكم المؤبد ، فإذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الايجار في حكم المؤبد ، أو اتفقا علی مدد بذر تحديده ، انعقد الإيجار لمدة يحددها القاضي تبعاً لخاروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر.
فإذا اتفق المتعاقدان على تحديد مدة الايجار بحياة المستأجر وورثته من بعده ، جاز للمحكمة أن تعتبر اتفاقهما مجاوز أحد التوقيت وأن ينصره على مدة حياة المستأجر وحده ، وقالت في حكم آخر أنه يجوز للمؤجر أن ينزل عن حقه في الفسخ ، مما مؤداه أن يظل العقد حينئذ حسب اتفاق المتعاقدين متعذراً تحديد مدته ، فينعقد الإيجار لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد وإذا لم يبين الحكم المطعون فيه هذه المدة ، فإنه يكون معيباً - فضلاً عن مخالفة القانون بالقصور في التسبيب.
على أن القول بعدم بطلان الإيجار وبإنقاص مدته فقط إلى حد التوقيت إذا جاوز هذا الحد لا يمنع المتعاقد الذي كان يجهل أن عقده قد جاوز هذا الحد من أن يطلب إبطال العقد بسبب الغلط الذي وقع فيه إذا أثبت أن هذا الغلط كان جوهرياً أي أنه ما كان يقبل التعاقد لو علم أن مدته ستقتصر على المدة التي تنتهي عند حد التوقيت الذي عينه القاضي كما إذا استأجر شخص أرضاً فضاء لتسيير خط سكة حديدية فيها لمدة تسع وتسعين سنة ، معتقداً أن الإيجار جائزا هذه المدة ، ثم ثبت أنه ما كان يقبل استئجار هذه الأرض لهذا الغرض لمدة خمسين أو ستين سنة فقط ، وهي المدة التي عينها القاضي باعتبارها حداً أقصى لهذا الإيجار ، جاز له طلب إبطال العقد بسبب الغلط .
الاتفاق صراحة على مدة الإيجار - إذا اتفق الطرفان صراحة على مدة الإيجار ، فإما أن تكون المدة المتفق عليها معينة وإما لأن تكون غير معينة .
وتكون المدة المتفق عليها معينة إذا كان لها نهاية معلومة كتعيينها بعدد من الأيام أو الأسابيع أو الأشهر أو السنين وكتحديد نهايتها بحلول أجل معين أو بموت شخص بذاته إلخ ، فالإجارة المعقودة لمدة حياة المؤجر أو لمدة حياة المستأجر تعتبر ذات مدة معينة تنتهى بانقضائها ، ولو أنه لا يعلم سلفاً الوقت الذي تنقضي فيه مدتها وكذلك الاجارة المعقودة لمدة سنة قابلة للامتداد من سنة إلى أخرى بمجرد عدم إنذار أحد الطرفين الآخر بإنهاء الإجارة قبل انقضاء السنة الجارية ، فإن مدتها تعتبر معينة بحياة العاقدين وتنتهي على الأكثر بموت أحدهما وإن كان لا يعلم سلفاً متى تنتهى وفي هذه الأحوال جميعاً لا يصح أن تجاوز مدة العقد بأي حال ستين سنة أو المدة التي يعتبرها القاضي حداً للتوقيت فيه.
ويحدث أحياناً أن يتفق الطرفان على أن الإيجار يستمر ما شاء المستأجر ، أو ما دام المستأجر قائماً بسداد الأجرة ویری بعض الشراح أن هذا الإيجار يعتبر على أكثر تقدير إيجاراً لمدة حياة المستأجر لأن رخصة الإبقاء على الإيجار لا تنتقل إلى الورثة ، فتسري عليه أحكام الإيجار ذي المدة المعينة ولا ينتهي إلا بإنهاء المستأجر إياه أو بموت المستأجر ويرى البعض الآخر أن العقد لا يعتبر في هذه الحالة إيجاراً لمدة حياة المستأجر ما دام المستأجر يستطيع إنهائه في أثناء حياته ويفضلون اعتباره إيجاراً لمدة غير معينة ، لأن جعل نهاية مدته منوطاً بمحض مشيئة المستأجر دون أي ضابط آخر يجعل هذه المدة غير محدودة بحد معين وهذا هو مثل الاتفاق على تحديد مدة العقد غير معينة ، والواقع أنه لا فرق بينه وبين حالة السكوت عن تعيين المدة .
(ب) عدم تعيين مدة الإيجار في العقد - نصت المادة 563 مدني على أنه « إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ».
ويعتبر الإيجار معقوداً دون اتفاق على مدة إذا سكت العاقدان عن ذكر المدة أصلاً ، ففي هذه الحالة يعتبران أنهما قد أحالا إلى المدة التي يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها .
ويكون الايجار معقوداَ لمدة غير معينة إذا اتفق الطرفان على مدة دون أن يعينا ضابطاً يحدد نهايتها (223 مکرر) ، وقد تقدم أن الموت يعتبر ضابطاً ثابتاً وتعتبر المدة المحددة به أو بحياة المستأجر أو المؤجر معينة ، أما محض مشيئة المستأجر أو المؤجر فلا يعتبر ضابطاً ثابتاً بل تعتبر المدة التي نص على انتهائها به مدة غير معينة ، هذا وقد نص القانون من جهة أخرى على أن تجديد الإيجار تجديداً ضمنياً يكون دائماً لمدة غير معينة ( المادة 599 مدنی ).
وتكون المدة متعذراً إثباتها اذا أقر الطرفان بأنهما عيناً للإيجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذه المدة ولم يتمكن أحدهما من إثبات ادعائه .
ففي هذه الأحوال جميعاً إذا كانت العين المؤجرة مما تدفع أجرته باليوم كسيارة أو فيلم سينمائي ، فإن الإجارة تعتبر مدتها يوماً واحداً ، واذا كانت مما تدفع أجرته بالشهر کالمساكن والحوانيت اعتبرت مدتها شهراً واحداً ، واذا كانت مما تدفع أجرته بالسنة كالأطيان الزراعية اعتبرت مدتها سنة واحدة.
على أن المشرع لم يقف في التقنين المحالي عند هذا الحد من تعيين مدة العقد بحسب المدة التي تدفع عنها الأجرة ، بل اعتبر هذه المدة قابلة للإمتداد لمدد أخرى مساوية لها إذا لم يبد من أحد العاقدين ما يدل على عدم رغبته في هذا الامتداد بعد حد معين ، على أن يمنح العاقد الآخر مهلة مناسبة يتدبر فيها أمره ، ولذلك نص بعد ما تقدم في المادة 563 ذاتها على أن لا ينتهي ( الإيجار ) بعد انقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها :
(أ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبية قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت هذه المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخيرة كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف .
(ب) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
(ج) فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر ، فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
ويعتبر الحكم الذي تضمنته المادة 563 حكماً مقرها لإرادة العاقدين ، يعمل به ما لم يتفقا على ما يخالفه ، فيجوز لهما أن يتفقا على إطالة مدة التنبيه أو على تقصيرها.
ويجوز لمن وجه إليه التنبيه الذي يجاوز فيه موجهه الميعاد المنصوص عليه في المادة سالفة الذكر أن يختار بين إنهاء العقد قبل استيفائه الفترة التي حددها القانون لمصلحته وبين التمسك باستكمال هذه الفترة قبل إنهاء العقد.
ويلاحظ على مواعيد التنبيه المختلفة أن المشرع اتبع فيها قاعدة عامة في جعل ميعاد التنبيه نصف ميعاد دفع الأجرة ، على ألا يكون ميعاد التنبيه أطول من ثلاثة أشهر في الأراضي الزراعية والأراضي البور مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف ، ولا أطول من شهرين في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر و المصانع والمخازن وما إلى ذلك ، ولا أطول من شهر واحد في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم .
(ج) عدم الاتفاق صراحة أو ضمناً على تعيين مدة الإيجار - فإذا لم يتفق العاقدان على مدة الإيجار ولم يمكن اعتبار سكوتهما عن ذلك إحالة ضمنية إلى نص المادة 563 ، كأن يكونا قد حاولا الاتفاق على تعيين المدة فلم يوفقا ، تعذر تطبيق حكم هذه المادة عليهما ، وكان العقد يعوزه الاتفاق على أحد أركانه وهو مدة المنفعة ، فيمتنع انعقاده ، ولا يترتب عليه أي أثر.
امتداد مدة الإيجار وطريقة إنهائه - تقدم أنه إذا عقد الإيجار دون أتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ، واعتبرت هذه الفترة قابلة للامتداد فترات أخرى متعالية إلى أن ينبه أحد العاقدين على الآخر في ميعاد معين قبل انقضاء هذه الفترة (راجع نبذة) ، وبناءً على ذلك فإن العقد في دلته التامة يجوز إنشاد معدته إلى ما نهاية له ، وهو على كل حال لا ينتهي إلا إذا شبه أحمد العاقدين على الأخر برغبته في إنهائه وتم هذا التنبيه إلى الميعاد المنصوص عليه في المادة 463 مدني " ومعنى ذلك أن الإيجار بالعقود دون اتفاق علي مدته أو المعقود لمدة غير معينة تكون مدته لا حد لها ولكنها مقسمة إلى فترات ، مدة كل منها هي المدة المحددة لدفع الأجرة ، ويجوز انهاؤه عند انقضاء أي فترة من هذه الفترات بشبيه بوجهه أحد العاقدين بذلك إلى الأثر في ميعاد معين ، دون حاجة به إلى إبداء الأسباب التي تحمله على طلب إنهاء العقد .
فيجوز لكل من العاقدين أن ينهي الأيجار غير معين المدة بالتنبيه بذلك على العاقد الآخر قبل انقضاء الفترة الأولى المحددة لدفع الأجرة ، أو قبل انقضاء الفترة الثانية أو الثالثة إلخ ، فاذا كان محل الإجارة غير معينة المدة مسكناً تدفع أجرته شهرياً : جاز لكل من المؤجر و المستأجر انتهاء العقد في نهاية الشهر الأول من الإشارة بالتنبيه بذلك على الطرف الآخر في خلال النصف الأول من ذلك الشهر وفقاً للمادة 563 ، أو في نهاية أي شهر من الشهور التالية التنبيه بذلك في خلال النصف الأول من ذلك الشهر بحيث يسبق التنبيه الأجل المراد إنهاء العقد فيه بخمسة عشر يوماً على الأقل.
اكتفى المشرع في المادة 563 باشتراط حصول التنبيه ، ولم يتطلب فيه أي شكل أو إجراء خاص .
ولأن الأصل في الأعمال القانونية أنه يكفي في انعقادها التعبير عن الإرادة في أي شكل ما دام القانون لم يشترط لذلك شكلاً خاصاً ، تعين القول بأن التنبيه بالاخلاء يتم بمجرد إعلان الإرادة في أي شكل ، فيجوز حصوله بإعلان على يد محضر أو بخطاب يوصي عليه أو بخطاب عادي ، بل يجوز أيضاً أن يكون شفوياً ، صريحاً أو ضمنياً ما دام من وجه التنبيه يستطيع إثباته ، ويصح أن تعتبر صحيفة دعوى إنهاء العقد وطلب إخلاء العين المؤجرة تنبيهاً بالإنهاء. (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 144)
مجلة الأحكام العدلية
مادة (485) بداية الإجارة
إبتداء مدة الإجارة يعتبر من الوقت الذي سمي أي عين وذكر عند العقد.
مادة (486) عدم ذكر ابتداء المدة
إن لم يذكر إبتداء المدة حين العقد تعتبر من وقت العقد.
مادة (494) فسخ الإجارة غير المحددة بالأشهر
لو استؤجر عقار شهريتة كذا دراهم من دون بيان عدد الأشهر يصح العقد لكن عند ختام الشهر الأول لكل من الآجر والمستأجر فسخ الإجارة في اليوم الأول وليلته من الشهر الثاني الذي يليه. واما بعد مضي اليوم الأول وليلته فليس لهما ذلك، وإن قال أحد العاقدين في أثناء الشهر فسخت الإجارة تنفسخ في نهاية الشهر، وإن قال في أثناء الشهر فسخت الإجارة إعتباراً من ابتداء الشهر الآتي تنفسخ عند حلوله، وإن كانت قد قبضت أجرة شهرين أو أزيد، فليس لأحدهما فسخ إجارة الشهر المقبوض أجرته.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
كتاب مرشد الحيران إلى معرفة أحوال الإنسان فى المعاملات الشرعية على مذهب الإمام الأعظم أبى حنيفة النعمان لمؤلفه المغفور له (محمد قدرى باشا) (الطبعة الثانية) بالمطبعة الكبرى الأميرية ببولاق مصرالمحمية سنة1308هجرية 1891 افرنجيه
(مادة 34)
إذا كانت المنفعة مقيدة بمدة معلومة وأمسك المنتفع العين بعد انقضاء تلك المدة ولم يردها لمالكها مع إمكان الرد فهلكت فعليه ضمان قيمتها ولو لم يستعملها بعد انقضاء المدة وإن لم يطلبها المالك.
(مادة 470)
عقد الإجارة هو تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من العين المؤجرة في الشرع ونظر العقلاء بعوض يصلح أجرة.
(مادة 471)
يصح أن يرد عقد الإجارة على منافع الأعيان منقولة كانت أو غير منقولة وأن يرد على العمل كاستئجار الخدمة والعملة وأرباب الحرف والصنائع.
(مادة 472)
يشترط لانعقاد الإجارة أهلية العاقدين بأن يكون كل منهما عاقلاً مميزاً ويشترط لنفاذها كون العاقدين عاقلين غير محجورين وكون المؤجر مالكاً لما يؤجره أو وكيله أو وليه أو وصيه.
(مادة 473)
يشترط لصحة الإجارة رضا العاقدين وتعيين المؤجر ومعلومية المنفعة بوجه لا يفضي إلى المنازعة وبيان مدة الانتفاع وتعيين مقدار الأجرة إن كانت من النقود وتعيين قدرها ووصفها إن كانت من المقدرات فإن اختل شرط من شرائط الصحة المذكورة فسدت الإجارة.