مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء الرابع، الصفحة : 491
مذكرة المشروع التمهيدي :
يتبع في تسليم العين المؤجرة من القواعد ما سبق تقريره خاصاً بتسليم الدين المبيعة، التسليم يقع على العين المؤجرة وملحقاتها والملحقات هي كل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال العين طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين وإذا ضمن المؤجر للمستأجر أن العين تشتمل على قدر من كان مسئولاً عن هذا القدر حسب ما يقضي به العرف ولكن لا يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد لنقص في العين المؤجرة، إلا إذا كان هذا النقص من الجسامة بحيث يصبح تنفيذ العقد عديم الجدوى بالنسبة للمستأجر أما إذا تبين أن القدر الذي تشتمل عليه الحين المؤجرة يزيد عما ذكر في العقد، وكان الثمن مقدراً بحساب الوحدة، وجب على المستأجر أن يكمل الأجرة، إلا إذا كانت الزيادة جسيمة، فيجوز له أن يطالب فسخ العقد وتسقط دعوى إنقاص أو تكملة الأجرة و دعوى فسخ العقد بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم العين المؤجرة تسليماً حقيقياً ويكون التسليم بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن هذا من حيازتها والانتفاع بها دون عائق . و يتم التسليم في الوقت الذي حدده العقد، فإذا لم يحدد العقد وقتاً لذلك وجب تسليم العين في الوقت الذي يتم فيه العقد، ويكون التسليم في المكان الذي توجد فيه العين وقت تمام العقد، فإن كانت منقولة ولم يعين محل وجودها، اعتبرت موجودة في موطن البائع ونفقات التسليم على المؤجر إلا إذا وجد اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك.
المشروع في لجنة المراجعة
تليت المادة 764 من المشروع، فأقرتها اللجنة كما هي، وأصبح رقمها في المشروع النهائي 595
المشروع في مجلس النواب
وافق المجلس على هذه المادة دون تعديل تحت رقم 594
المشروع في مجلس الشيوخ
مناقشات لجنة القانون المدني :
محضر الجلسة الثلاثين
تليت المادة 594 فرأي معالى السنهوري باشا حذف عبارة, وما يترتب على الإخلال بهذا الالتزام من جزاء، الواردة في نهاية المادة اكتفاء بما ورد في صدرها.
ورأى الحاضرون عدم الفصل في هذه المادة لحين عرضها على اللجنة في اجتماع قانوني.
محضر الجلسة الخمسين
تليت المادة 594 وكانت اللجنة قد وافقت عليها مبدئياً مع حذف عبارة وما يترتب على الإخلال بهذا الالتزام من جزاء .
فوافقت على هذا التعديل .
تقرير اللجنة :
حذفت العبارة الأخيرة و نصها «وما يترتب على الإخلال بهذا الالتزام من جزاء
اكتفاء بما ورد في صدر هذه المادة لأن في القواعد العامة ما يغني عنها .
وأصبح رقم المادة 566
مناقشات المجلس :
وافق المجلس على هذه المادة كما عدلتها اللجنة.
1- طبقاً للمواد 432، 564، 566 من القانون المدني أن العين المؤجرة لا تقتصر على ما ورد ذكره فى العقد بشأنها وإنما تشمل أيضا ما يكون من ملحقاتها التي لا تكتمل منفعتها المقصودة من الإيجار إلا بها، وأن العبرة فى تحديد هذه الملحقات تكون بما اتفق عليه الطرفان أو بالرجوع إلى طبيعة الأشياء وعرف الجهة. ولما كان ذلك، وكانت مباني العزب طبقا للمادة الأولى من القانون 118 لسنة 1950 بشأن فرض خدمات اجتماعية وصحية على ملاك الأراضي الزراعية وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة _ هي مجموعة المباني المخصصة لشغلها بالقائمين على خدمة الأراضي الزراعية بما مفاده أنه فى الأحوال التي تعتبر فيها هذه المساكن من ملحقات الأرض الزراعية المؤجرة فإن ذلك يكون بحسبانها منافع مشتركة بين المستأجرين وغيرهم من مستغلي هذه الأطيان لإيواء عمال الزراعة الذين يخدمون الأطيان الزراعية الواقعة فى نطاقها بما لا يحق معه لمستأجر جزء من هذه الأطيان أن يتخذ منها سكناً خاصا له على وجه الإستقرار، ويكون استمرار حيازته له رهيناً بإستمرار العلاقة الإيجارية عن الأرض الزراعية المقام عليها. ولما كان مؤدى ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه أن وضع يد الطاعنين على المساكن المؤجرة لكل منهم بإعتبارها منافع مشتركة ومن ملحقات الأراضي بما لا يجوز معه للطاعنين تملك المساكن بوضع اليد مهما طالت مدتها، ورتب على ذلك قضائه برفض دعوى الطاعن الأول بناء على ما خلص إليه فى حدود سلطته التقديرية ومن تقرير الخبير المنتدب من محكمة أول درجة وذلك بناء على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وتكفى لحمل قضائه فى هذا الصدد، فإن المجادلة فى ذلك لا تعدو أن تكون جدلا موضوعيا فى تقدير الدليل مما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض .
(الطعن رقم 6201 لسنة 63 جلسة 1999/12/05 س 50 ع 2 ص 1221 ق 240)
2- مفاد المواد432، 564، 566من التقنين المدنى أن ملحقات العين المؤجرة تشمل كل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال العين فى الغرض المقصود منها أو حتى يستكمل هذا الاستعمال طبقاً لما تقضى به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين، وإذ كان سطح العقار الكائن به الشقة محل النزاع يعتبر من المرافق المشتركة فى العقار اللازمة لاستعمال العين فى الغرض المقصود منها وحتى يستكمل هذا الاستعمال فإن مؤدى ذلك أن يعتبر السطح من ملحقات هذه العين.
(الطعن رقم 5080 لسنة 62 جلسة 1996/03/13 س 47 ع 1 ص 479 ق 92)
3- طبقاً للمواد 564 ، 566 ، 432 من القانون المدنى أن العين المؤجرة لا تقتصر على ما ورد ذكره فى العقد بشأنها و إنما تشمل أيضاً ما يكون من ملحقاتها التى لا تكتمل منفعتها المقصودة من الإيجار إلا بها وأن العبرة فى تحديد هذه الملحقات تكون بما أتفق عليه الطرفان أو بالرجوع إلى طبيعة الأشياء وعرف الجهة ، لما كان ذلك و كانت مبانى العزب طبقاً للمادة الأولى من القانون رقم 118 لسنة 1950 بشأن فرض خدمات إجتماعية و صحية على ملاك الأراضى الزراعية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هى مجموعة المبانى المخصصة لشغلها بالقائمين وعلى خدمة الأرض الزراعية بما مفاده أنه فى الأحوال التى تعتبر فيها هذه المساكن من ملحقات الأرض الزراعية المؤجرة فإن ذلك بحسبانها منافع مشتركة بين المستأجرين وغيرهم من مستغلى هذه الأطيان لإيواء عمال الزراعة الذين يخدمون الأطيان الزراعية الواقعة فى نطاقها بما لا يحق معه لمستأجر جزءاً من هذه الأطيان أن يتخذ مبنى مسكناً خاصاً له على وجه الإستقرار .
(الطعن رقم 1656 لسنة 56 جلسة 1987/04/08 س 38 ع 2 ص 562 ق 121)
4- النص فى المادة 564 من القانون المدنى على أن " يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة و ملحقاتها فى حالة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم عليه الإتفاق أو لطبيعة العين " ، وفى المادة 566 منه على أنه " يسرى على الإلتزام بتسليم العين ما يسرى على الإلتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام ... " وفى المادة 435 من هذا القانون على أن " يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والإنتفاع به دون عائق ولو لم يستولى عليه إستيلاء مادياً ما دام البائع قد أعلمه بذلك ويحصل هذا التسليم على النحو الذى يتفق مع طبيعة الشى المبيع " يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن تسليم العين المؤجرة يحصل بوضعها تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازتها والإنتفاع بها دون عائق ، ولا يكفى مجرد تخلى المؤجر عن العين المؤجرة والإذن للمستأجر بالإنتفاع بها إذا وجد عائق يحول دونه إذ لا يتم التسليم فى هذه الحالة إلا بإزالة العائق يستوى أن يكون وليد تعرض مادى أو نتيجة تعرض قانونى ناشئاً عن فعل المؤجر أوأحد أتباعه أم راجعاً إلى فعل الغير أياً كان طالما قد وقع قبل حصول التسليم ، وينبغى فى التسليم أن يكون تسليماً للعين المؤجرة جميعها هى وملحقاتها فى الزمان والمكان الواجبين والمتفق عليهما ، فإذا إقتصر التسليم على جزء من العين أو العين دون ملحقاتها أو كان التسليم والعين فى حالة غير حسنة أو تأخر التسليم عن وقته فإن كل هذا لا يعتبر تسليماً صحيحاً ولا يسوغ للمؤجر أن يجبر المستأجر على أن يجتزئ به عن التسليم الصحيح ، وللمستأجر فى جميع هذه الأحوال أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض تطبيقاً للفقرة الأولى من المادة 566 من القانون المدنى .
(الطعن رقم 551 لسنة 46 جلسة 1982/06/03 س 33 ع 2 ص 654 ق 116)
5- إذ كان عقد الإيجار لم يحدد ملحقات الغرفة المؤجرة لمورث المطعون ضدها الأولى ولم يتضمن ما ينفى وجود هذه الملحقات فإن طرفيه يكونان قد تركا أمر تحديد تلك الملحقات لحكم المادة 566 مدنى بإعتبارها مكملة لإرادتهما ، وطبقاً لما جرى به العرف يكون للمطعون ضدها الأولى وهى خلف المستأجر لغرفة بالطابق الأخير من المنزل أن تنتفع مع بقية السكان مستأجرى الطوابق الأخرى بسطح المنزل بإعتباره من المرافق المشتركة بشأنه شأن الدخول من الباب العام والصعود على السلم ، ومقتضى ذلك أن إلتزامها بعناية الشخص المعتاد فى إستعمال العين المؤجرة والمترتب على عقد الإيجار لا يقتصر على الحجرة المؤجرة بذاتها وإنما يمتد إلى سطح المنزل بإعتباره من ملحقات تلك الحجرة فإذا ما خرجت فى إستعمالها له عما أعد له بأن قامت بتربية الماعز والدواجن به إعتبر ذلك خروجاً فى إستعمالها للعين المؤجرة عن شروط الإيجار .
(الطعن رقم 308 لسنة 47 جلسة 1981/11/30 س 32 ع 2 ص 2173 ق 395)
6- مؤدى نصوص المواد 2/148 ، 564 ، 566 ، 432 من القانون المدنى أن العين المؤجرة لا تقتصر على ما ورد ذكره فى العقد بشأنها و إنما تشمل أيضاً ما يكون من ملحقاتها التى لا تكتمل منفعتها المقصودة من الإيجار إلا بها ، و أنه إذا إتفق المتعاقدان على تحديد ملحقات العين المؤجرة وجب إعمال إتفاقهما فإن لم يوجد إتفاق وجب الرجوع إلى طبيعة الأشياء و إتباع العرف دون التقيد فى هذا الخصوص بوسيلة بعينها من وسائل الإثبات فإن هذه الأمور من قبيل الواقع المادى الذى يجوز إثباته بكافة الطرق .
(الطعن رقم 308 لسنة 47 جلسة 1981/11/30 س 32 ع 2 ص 2173 ق 395)
7- مفاد نص المادتين 432 ، 566 مدنى أن المؤجر لا يلزم بتسليم العين المؤجرة فحسب بل يلتزم أيضا بتسليم ملحقاتها وذلك بإعتبار أن تسليم تلك الملحقات يغلب ألا يتمكن المستأجر بدونها من الإنتفاع بالعين على الوجه المقصود ، ويسرى على تحديدها ما يسرى على تحديد ملحقات العين المبيعة و ذلك على مقتضى المادة 432 مدنى و ملحقات الشىء تشمل كل ما أعد بصفة دائمة لإستعماله وفقاً لما تم الإتفاق عليه لطبيعة العين والعرف ، وقاضى الموضوع هو الذى يقدر ما إذا كان شىء معين يعتبر من ملحقات العين ومن ثم يجب تسليمه أم لا ، وهو يستهدى فى إستظهاره بالمعايير سالفة البيان .
(الطعن رقم 510 لسنة 47 جلسة 1981/04/11 س 32 ع 1 ص 1091 ق 203)
8- مؤدى المواد 432 ، 564 ، 566 من التقنين المدنى أن ملحقات العين المؤجرة تشمل كل ما أعد لها بصفة دائمة لاستعمال العين المؤجرة فى الغرض المقصود منها أوحتى يستكمل هذا الاستعمال ، طبقا لما يقضى به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين ، وتحديد ما يعتبر من ملحقات العين المؤجرة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يختلف باختلاف الظروف ، وهو بهذه المثابه يترك لتقدير قاضى الموضوع إستهداء بالمعايير السالفة ، باعتباره مسألة تتعلق بتنفيذ العقد ، ولا يخضع فيها لرقابة محكمة النقض متى كان استخلاصه سائغا لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه وهو بصدد تفسير عقد الإيجار سند الدعوى أن اتفاقا تم بين طرفيه على أعتبار أن مسطح الحديقة المقابلة للعين المؤجرة الكائنة بالطابق الأرضى ملحق بها باعتباره لازما للتهوية والإضاءة ، وأنها تعد بمثابة منفذ أو مطل لازم للاستعمال ، وأردف الحكم أن تخصيص قدر محدد من الأجرة للحديقة ليس من شأنه أن يجعل لها كيانا متميزا مستقلا عن الشقة طالما هى بطبيعتها من المنافع المخصصة لخدمتها ، وهو استخلاص سائغ لانحراف فيه من المدلول الظاهر لعبارة العقد ، فإن النعى يكون على غير أساس .
(الطعن رقم 204 لسنة 45 جلسة 1979/06/20 س 30 ع 2 ص 694 ق 316)
9- مفاد المادة 564 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن التسليم الصحيح للعين المؤجرة لا يكون إلا بتسليمها وملحقاتها تسليما يتمكن به المستأجر من الإنتفاع بها كاملاً دون حائل، ولئن كانت الحكمة من وجوب تسليم ملحقات العين المؤجرة هي تيسير الإنتفاع على الوجه المقصود، ولئن كان مؤدى المادتين 432, 566 من ذات القانون أنه يقصد بملحقات العين المؤجرة كل ما أعد بصفة دائمة لإستعماله طبقاً للغرض الذي قصد من الإجارة وإعداد العين له وطريقة تنفيذ الإيجار فى الماضي إذا كان قد بدئ فى تنفيذه ومطاوعة طبيعة الأشياء بالإضافة إلى العرف الساري، طالما لم يبين العاقدان الملحقات التي يشملها الإيجار، إلا أن هذا التحديد يترك لتقدير قاضي الموضوع استهداء بالمعايير السالفة بإعتباره مسألة تتعلق بتفسير العقد لا يخضع فيها لرقابة محكمة النقض متى كان استخلاصه سائغاً وله مأخذه من الأوراق.
(الطعن رقم 982 لسنة 44 جلسة 1978/11/01 س 29 ع 2 ص 1656 ق 319)
10- إذا كان البين من الأوراق أن الدكان المشار إليه بأسباب النعى قد ألحق بالعين المؤجرة - سينما - منذ بدء إنشائها إستيفاءاً للشروط اللازمة لإستخراج الترخيص اللازم للتشغيل فيصح إعتباره جزءاً لا يتجزأ من المنشأة يسرى عليه ما يسرى عليها من أحكام .
(الطعن رقم 835 لسنة 43 جلسة 1978/04/26 س 29 ع 1 ص 1124 ق 221)
11- الأصل أنه ليس من الضروري أن تكون الملحقات موجودة عند إبرام التعاقد وأن الإيجار يمكن أن تندرج فى نطاقه الملحقات التي تظهر فى وقت لاحق، لأنه ينبغي التفرقة بين ما يعد ضرورياً من هذه الملحقات للإنتفاع بالعين المؤجرة فلا يتم الإنتفاع المقصود إلا إذا توافر وجودها، فتشمله الإجارة ولو لم تكن موجودة وقت التعاقد، ويلتزم المؤجر بإيجاد ما ليس موجوداً منها وتسليمها للمستأجر وبين ما ليس بطبيعته ضرورياً ولكن من شأنه تسهيل الإنتفاع أو زيادة فيه ومن قبيل ذلك المصاعد فمن الجائز ألا تتضمنه الإجارة إذا لم يكن موجوداً وقت العقد.
(الطعن رقم 982 لسنة 44 جلسة 1978/11/01 س 29 ع 2 ص 1656 ق 319)
12- مؤدى نصوص المواد 564 ، 566 ، 1/435 من القانون المدنى ، - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن تسليم العين المؤجرة يحصل بوضعها تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازتها و الإنتفاع بها دون عائق ، ولو لم يضع يده عليها بالفعل ما دام المؤجر قد أعلمه بذلك ، بمعنى أنه ليس يكفى مجرد تخلى المؤجر عن العين المؤجرة والترخيص للمستأجر بالإنتفاع بها إذا وجد عائق يحول دونه و لا يتم التسليم بغير إزالته ، يستوى أن يكون العائق وليد تعرض مادى أو نتيجة تعرض قانونى ناشئاً عن فعل المؤجر أو أحد أتباعه أم راجعاً إلى فعل الغير أياً كان ، طالما حصل قبل حصول التسليم بخلاف ما إذا كانت العين قد سلمت للمستأجر فلا يضمن المؤجر عملاً بالمادة 575 من القانون المدنى إلا التعرض المبنى على سبب قانونى دون التعرض المادى .
(الطعن رقم 485 لسنة 43 جلسة 1978/01/18 س 29 ع 1 ص 229 ق 49)
13- إذا كان الواقع فى الدعوى أخذاً من مدونات الحكم الإبتدائى والحكم المطعون فيه المؤيد له أن الطاعن لا يمارى فى أن المطعون عليه لم يتسلم العين المؤجرة ، وإنما يذهب إلى أن عدم إنتفاعه بها مرده إلى تعرض المستأجر السابق بسبب خلاف بينه و بين المطعون عليه على ثمن المحل التجارى الذى باعه إليه ، وأنه صدر حكم فى الدعوى رقم .. .. .. المقامة من المطعون عليه ضد الطاعن الذى قضى بإلزام الأخير أن يمكن الأول من وضع يده و الإنتفاع بالعين المؤجرة ، وكان يتعين على المؤجر فى هذه الحالة أن يعمل على إخلاء العين المؤجرة من حيازة المستأجر السابق و لو برفع دعوى الإخلاء عليه أخذاً بإلتزامه رفع العوائق المادية قبل التسليم وكان الإلتزام قد تأيد قبله بالحكم الصادر ضده بالتمكين ، وكان لا يغير من ذلك إفتراض حصول إتفاق على بيع المحل التجارى من المستأجر السابق إلى المطعون عليه ، طالما أبرم الطاعن عقد إيجار مع المطعون عليه يخوله كافة حقوق المستأجر ومنها تسليم العين المؤجرة وتمكينه من الإنتفاع بها ، لما كان ذلك وكان الحكم قد إنتهى إلى أن المطعون عليه غير ملزم بدفع الأجرة طالما لم يتمكن من الإنتفاع بالعين المؤجرة بسبب تعرض المستأجر السابق تعرضاً حال دون إمكان تنفيذ عقد الإيجار وهو إلتزام واقع على عاتق الطاعن يترتب على الإخلال به إسقاط إلتزام المطعون عليه دفع الأجرة طوال مدة هذا الإخلال فإنه يكون قد إلتزم صحيح القانون .
(الطعن رقم 485 لسنة 43 جلسة 1978/01/18 س 29 ع 1 ص 229 ق 49)
14- إن الأجرة تستحق متى كان المؤجر قد قام من جانبه بتنفيذ عقد الإيجار و يعتبر أن العقد قد تم تنفيذه بالتخلية بين المستأجر والعين المؤجرة بحيث يتمكن من وضع يده عليها والإنتفاع بها فى المدة المتفق عليها . وإذن فمتى كان الثابت بالحكم أن المطعون عليها قد قامت بوفاء ما إلتزمت به بأن وضعت العقار المؤجر تحت تصرف الطاعن و أنها أخطرته بذلك و لم يكن ثمة ما يمنعه من الإنتفاع به وفقاً لعقد الإيجار فإنه يكون ملزماً بدفع الأجرة المتفق عليها و لو لم يتسلم العقار المؤجر بالفعل بسبب عجزه عن إستغلاله لظروف خاصة به ولا شأن للمطعون عليها فيها .
(الطعن رقم 16 لسنة 20 جلسة 1952/03/20 س 3 ع 2 ص 653 ق 112)
تنص المادة 566 من التقنين المدني على ما يأتي :
"يسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام، وعلى الأخص ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد مقدار العين المؤجرة وتحديد ملحقاتها " .
ونرى من ذلك أن النصوص التي تسري على تحديد مقدار البيع تسري أيضاً على تحديد مقدار العين المؤجرة وهذه النصوص هي المادتان 433 و 434 من التقنين المدني.
وتنص المادة 433 على ما يأتي :
"1- إذا عين في العقد مقدار المبيع، كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف، ما لم يتفق على غير ذلك على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع، إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث أنه لو كان يعلمه لما أتم العقد. 2- أما إذا تين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر في العقد وكان الثمن مقدراً بحساب الوحدة، وجب على المشتري، إذا كان المبيع غير قابل للتبعيض، أن يكمل الثمن، إلا إذا كانت الزيادة جسيمة فيجوز له أن يطلب فسخ العقد، وكل هذا ما لم يوجد اتفاق يخالفه". وتنص المادة 434 على ما يأتي : "إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة، فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد، وحق البائع فى طلب تكملة الثمن، يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليماً فعلياً ".
نوعان من التسليم : نصت المادة 435 مدني في خصوص تسليم المبيع، على ما يأتي : "1- يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، ولو لم يستولي عليه استيلاء مادياً، ما دام البائع قد أعلمه بذلك ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع . 2- ويجوز أن يتم التسليم بمجرد تراضي المتعاقدين إذا كان المبيع في حيازة المشتري قبل البيع، أو كان البائع قد استبقى المبيع في حيازته بعد البيع لسبب آخر غير الملكية " . ويتبين من هذا النص أن تسليم المبيع إما أن يكون تسليماً فعلياً أو تسليماً حكيماً، وكذلك يكون تسليم العين المؤجرة. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 277)
إذا وجد نقص بالعين المؤجرة وكان هناك اتفاق وجب اعماله وإلا فيرجع للعرف. فإن كان يسمح به فلا يرجع المستأجر بشيء على المؤجر، فإن كان مما لا يتسامح فيه فللمستأجر الرجوع على المؤجر بسبب هذا النقص وقد يكون الرجوع انقاصاً للأجرة بنسبة ما نقص من العين وقد يكون بقدر الضرر الذي أصاب المستأجر، فإن كان النقص جسيماً بحيث لو علمه المستأجر لما تعاقد جاز له طلب الفسخ .
و أما إذا وجدت زيادة وكان هناك اتفاق وجب اعماله وإلا فيرجع للعرف فإن لم يوجد وكانت الأجرة مقدرة بحساب الوحدة فلا تدخل الزيادة في الإيجار، فإن كان الشيء غير قابل للتبعيض كحديقة وجب تكملة الأجرة إلا إذا كانت الزيادة جسيمة فللمستأجر طلب الفسخ، فإن كانت الأجرة مقدرة جملة واحدة فللمستأجر أخذ العين ولا يلتزم بشيء مقابل الزيادة.
وينشأ عن ذلك دعاوى انقاص الأجرة وفسخ الإيجار وتكملة الأجرة وتسقط جميعها بسنة من وقت التسليم الفعلي.
الملحقات : يتعين تسليم الشيء وملحقاته ومن ملحقات المنزل فناءه وحديقته وأبنية الخدم وغرف الغسيل والجراجات واستعمال المصعد والمرافق المشتركة، وبالنسبة للمطعم والمقهى ما يوجد أمامهما من أرض فضاء يشغلها بالموائد، والاسم التجاري قد يكون من أصل العين المؤجرة وقد يكون من ملحقاتها، والمصنع تتبعه الآلات والأرض المحيطة والمخازن، والأرض الزراعية يتبعها السواقي والمصارف والمخازن والزرائب والشرب والطريق والمباني الملحقة وإذا كانت الملحقات ليست من مستلزمات العين المؤجرة كالمصاعد بالنسبة للعين المؤجرة، فيجوز الاتفاق على عدم انتفاع المستأجر بها، وقد يستفاد ذلك ضمناً.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السابع الصفحة/ 611)
يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة بمقدارها المبين في العقد دون زيادة أو نقص، أما إذا وجد في العين زيادة أو نقص فقد أحال المشرع صراحة فيما يتبع من أحكام في ذلك إلى أحكام النقض والزيادة في المبيع المنصوص عليها في القانون المدني.
وقد نصت المادة 433 مدني على الأحكام التي تتبع في حالة النقص والزيادة في المبيع بقولها:
1- إذا عين في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف مالم يتفق على غير ذلك. على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد.
2- أما إذا تبين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر في العقد وكان الثمن مقدراً بحساب الوحدة، وجب على المشتري، إذا كان المبيع غير قابل للتبعيض، أن يكمل الثمن إلا إذا كانت الزيادة جسيمة فيجوز له أن يطلب فسخ العقد، وكل هذا مالم يوجد اتفاق يخالفه".
الأحكام المقررة للعجز في الشيء المبيع والزيادة فيه المنصوص عليها بالمادة 433 مدنی والتي تسري على الشيء المؤجر عملاً بالمادة 566 مدنی، من الأحكام المقررة لإرادة المتعاقدين، ولا تتعلق بالنظام العام، ويجوز للمتعاقدين الاتفاق على خلافها بالتخفيف أو التشديد، كما يجوز الاتفاق على إعفاء المؤجر من مسئوليته عن العجز إعفاء تاماً.
واتفاق المستأجر مع المؤجر على إعفاء الأخير من المسئولية يكون صريحاً كما يكون ضمنياً، وإنما يشترط فيه أن يكون واضح الدلالة على قصد المستأجر النزول عن حقه في مسالة المؤجر، كأن يقر المستأجر في عقد الإيجار أنه تسلم العقار المؤجر بأكمله، أو باستلامه العقار المؤجر بحدوده ومعالمه المعلومة لديه، أو أنه قبل الشيء المؤجر بحالته، أو إذا تسلم المستأجر الشيء المؤجر وسكت بعد كشف العجز مدة طويلة عن مطالبة المؤجر بتعويض عن العجز أو بنقص في الأجرة.
ويشترط لإفادة المؤجرة من الإعفاء أن يكون حسن النية، أي غير عالم وقت العقد بالعجز في الشيء المؤجر.
فدعوى المستأجر بإنقاص الأجرة، أو بفسخ العقد، ودعوى المؤجر بتكملة الثمن تسقط بانقضاء سنة من وقت تسليم العين المؤجرة تسليماً فعلياً، لا من وقت الإيجار أو من وقت التسليم الصوري أو الحكمی، لأن التسليم الفعلي هو الذي يهيئ للمستأجر والمؤجر في حينه كشف حقيقة النقص أو الزيادة في العين .
ويسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام.
أن تسليم العين المؤجرة كتسليم العين المبيعة يتكون من عنصرين:
طريقة وضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر:
تختلف طريقة وضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر بحسب طبيعة هذه العين، أي ما إذا كانت عقاراً أو منقولاً مادياً أو منقولاً معنوياً.
فإن كانت العين المؤجرة عقاراً، وكانت أرضاً زراعية كان تسليمه بوضعها تحت تصرف المستأجر بعد إخلائها من مستأجر سابق أو مما عسى أن يكون للمؤجر من مواشي وآلات فيها.
وإن كانت منزلاً، كان تسليمه بتسليم مفاتيحه.
وكما في البيع لا يلزم أن يكون تسليم العين المؤجرة مادياً، وإنما يكفي أن يكون معنوياً أو حكمياً. ويكون التسليم معنوياً في الحالة التي يكون حصوله فيها مقصوراً على مجرد تغيير سبب اليد على الشيء دون انتقال مادی لهذا الشيء من يد إلى يد، كما إذا كانت العين وقت نفاذ الإيجار، في يد المستأجر قبل الإيجار لأي سبب آخر كالوديعة أو العارية أو الرهن الحيازي أو إيجار سابق. وكما إذا بقيت العين في يد المؤجر بعد نفاذ الإيجار بترخيص من المستأجر كأن يؤجر الأخير للأول العين من الباطن أو يوكله في إدارتها.
وإذا كان متفقاً بين المتعاقدين على طريقة معينة للتسليم فإن هذه الطريقة وحدها هي التي تتبع، وكذلك إذا كان العرف يحدد طريقة التسليم فإنه يجب اتباعه إذا لم يوجد اتفاق.
محضر التسليم
لا يستلزم حصول التسليم كتابة محضر تبين فيه أوصاف العين المؤجرة وملحقاتها، ولكن قد يكون هذا المحضر مفيداً للطرفين، كما لو تعددت محتويات العين المؤجرة أو كثرت ملحقاتها، إذ يساعد محضر التسليم في هذه الحالة على حسم المنازعات التي قد تثور بين المؤجر والمستأجر حول حصول تسليم الأشياء التي تم تسليمها وأوصافها وحالتها وقت التسليم.
فإذا اتفق المتعاقدان على أن يكون التسليم بموجب محضر، جاز لكل من الطرفين أن يطالب الآخر بتحرير هذا المحضر وقت التسليم، وجاز للمؤجر أن يمتنع عن التسليم إذا لم يوقع المستأجر هذا المحضر، وللمستأجر أن يمتنع عن الاستلام إذا لم يوقع المؤجر المحضر، ويكون المؤجر في هذه الحالة مخلاً بالتزام التسليم، ويكون للطرف غير الممتنع عن تحرير المحضر أن يطلب من القاضى تعيين خبير يتولى جرد العين ومحتوياتها وكتابة محضر عما يجريه.
وتكون نفقات الدعوى على المدعى عليه، وكذلك نفقات الخبير مالم تكن طبيعة العين تقضى الاستعانة بخبير ولو لم يحصل امتناع من المدعى عليه، كإيجار مسكن مفروش أو مصنع أو أرض بها أدوات زراعية ومباني فتكون النفقات على المؤجر.
وإذا لم يتفق المتعاقدان على أن يكون التسليم بموجب محضر، فلا يكون هذا الإجراء واجباً إلا إذا كانت طبيعة الشيء المؤجر تقتضي ذلك إذ في هذه الحالة يجوز لكل من المتعاقدين مطالبة الآخر بكتابة محضر تسليم، بحيث إذا امتنع كان له اللجوء إلى القضاء لتندب المحكمة خبيراً لجرد العين وتحرير المحضر وتكون نفقات محضر التسليم على عاتق المؤجر وحده لأن تحرير المحضر يكون من مستلزمات حصول التسليم ولما كانت نفقات التسليم تقع على عاتق المؤجر فإنه يتحمل نفقات محضر التسليم.
ويلاحظ أن الطرفين إذا كانا قد عيناً ميعاداً لمحضر التسليم، فإن هذا الميعاد يكون بقصد تأكيد الرغبة الجدية في أن يكون التسليم بموجب محضر، ولا يمنع من المطالبة بتحرير هذا المحضر بعد الميعاد.
يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء، وذلك طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين".
وملحقات الشيء هي شيء مستقل عن الأصل وغير متولد منه، ولكنه أعد بصفة دائمة ليكون تابعاً للأصل وملحقاته، وذلك حتى يتهيأ للأصل أن يستعمل في الغرض الذي أجر من أجله والأصل أن يعين العاقدان الملحقات التي يشملها الإيجار ولكن الغالب ألا يعرضا لذلك أو أن يكتفيا بالنص على أن الإيجار يشمل العين وملحقاتها اعتمادا منها على أن العرف الجاري وطبيعة الأشياء كفيلان بتعيين ما يعتبر من الملحقات.
وعلى ذلك فإنه يجب الرجوع أولا إلى قصد المتعاقدين، فإذا تبين أنهما قد اتفقا على إلحاق شیء بالعين المؤجرة، وجب تسليم هذا الشيء أياً كانت أهميته بالنسبة هذه العين.
من الملحقات ما هو ضروري للانتفاع بالعين المؤجرة فيشمله الإيجار ولو لم يكن موجوداً وقت العقد. كمفاتيح المباني ودورة مياه الساكن والأسرة وخزائن الملابس بالنسبة إلى الغرف المفروشة للسكنى. ويعتبر المؤجر ملزماً بإيجاد هذه الملحقات) وتبرير ذلك أن الملحقات تابعة للعين، والتابع يتبع دائما الأصل.
ولا يجوز للمستأجر أن يستأثر بشيء من هذه الملحقات دون اتفاق بينه وبين المؤجر.
ولا يجوز للمؤجر أن يغير من الاستعمال المسموح به للمستأجر، كأن يرغمه على استعمال ضيوفه لسلم الخدم بدلاً من السلم الرئيسي.
زمان التسليم :
أحالت المادة 566 مدني على أحكام البيع فيما يتعلق بزمان التسليم، ولم رد في أحكام البيع نص خاص بزمان التسليم، ولذلك يسري على زمان تسليم الشيء المؤجر القواعد العامة المنصوص عليها في المادة 346 مدنی، وهی ذاتها التي تطبق على البيع.
والعرف يختلف باختلاف العين المؤجرة، ففي المساكن جرى العرف على تسليم العين المؤجرة في بداية الشهر التالي لتاريخ العقد، أما في الأراضي الزراعية فقد جرى العرف على تسليم الأرض الزراعية في شهر سبتمبر وبعد جني المحصول السابق. وإذا لم يوجد اتفاق أو عرف تعين أن يتم التسليم فور التعاقد عملاً بالمادة 346، ولو كانت العين المؤجرة غير خالية في ذلك الوقت، فإذا كان يشغل العين المؤجرة مثلاً مستأجر سابق، وجب على المؤجر إجراء ما يلزم لإخراجه وتسليم العين إلى المستأجر الجديد فوراً.
مكان التسليم:
أحالت المادة 566 مدني في تحديد مكان التسليم على أحكام البيع، ولم يرد بأحكام البيع حكم خاص بمكان تسليم المبيع، ولذلك يسري على تسليم الشيء المؤجر حكم القواعد العامة المنصوص عليها في المادة 347 مدني - والتي تحكم مكان تسليم المبيع أيضاً.
على ذلك إذا حدد الاتفاق المكان الذي يسلم فيه الشيء المؤجر، وجب التسليم في هذا المكان، فإذا كان الشيء المؤجر في الوقت الذي يجب أن يتم فيه التسليم في مكان آخر، وجب على المؤجر أن ينقله إلى المكان المتفق عليه.
أما إذا أغفل المتعاقدان تحديد مكان التسليم، وكان الشيء المؤجر قیمیا كالعقار وجب إجراؤه في المكان الذي كان الشيء المؤجر موجودا فيه عند الإيجار، وهذا أمر طبيعي بالنسبة للعقار.
أما إذا كان الشيء المؤجر مثلياً فيكون تسليمه في المكان الذي فيه موطن المؤجر أو في المكان الذي يوجد فيه موطن أعماله إذا كان الإيجار متعلقاً بهذه الأعمال، وكذلك إذا لم يعلم المكان الذي وجد فيه وقت العقد المنقول القيمی محل التعاقد.
أما بالنسبة لتوابع العقار المؤجر من المنقولات بحسب أصلها، كمفاتيح المنزل المؤجر وماكينة ری داخلة في إيجار أرض، فإنها تسلم في المكان الذي يحدده العقد، فإذا لم يحدد العقد مكانا لتسليمها سلمت في نفس المكان الموجود فيه العقار المؤجر، على اعتبار أنها من ملحقاته والتابع يتبع متبوعه .
نفقات التسليم
ولم يرد نص خاص بنفقات التسليم في الإيجار بالقانون المدني، ومن ثم تسرى فى شأنها القواعد العامة المنصوص عليها في المادة 248 مدني التي تجري على أن: "تكون نفقات الوفاء على المدين، إلا إذا وجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك".
فالأصل هو الرجوع إلى إرادة المتعاقدين، فإذا اتفقا على من يتحمل نفقات التسليم نفذ اتفاقهما، فإذا لم يوجد اتفاق التزم المؤجر نفقات التسليم لأنه هو المدين بالالتزام بالتسليم.
ويجب عدم الخلط بين نفقات التسليم، ونفقات الاستلام، لأن النفقات الأخيرة يتحمل بها المستأجر بخلاف الأولى التي تكون على المؤجر.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع الصفحة/ 374)
نصت المادة 564 مدنی على التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة، وتقضى المادة 566 بأن و يسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام، وعلى الأخص ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد مقدار العين المؤجرة وتحديد ملحقاتها ». وبناء على هذه الإحالة ووفقاً للمادة 435 فقرة أولى مدنى يكون تسليم العين المؤجرة بوضعها تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً مادام المؤجر قد أعلمه بذلك، ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة المال المؤجر.
ويؤخذ من هذا التعريف أن تسليم المال المؤجر کتسليم المبيع يتكون من عنصرين.
(1) وضع الشيء المؤجر تحت تصرف المستأجر وضعاً يتمكن معه من حيازته والانتفاع به دون عائق.
(ب) اعلام المستأجر بهذا الوضع
ومتى اجتمع هذان العنصران تم التسليم قانوناً وبرئت منه ذمة المؤجر، ولو لم يتسلم المستأجر العين المؤجرة بالفعل، لأن المعول عليه اليس تسلمه اياها فعلاً بل مجرد تمكنه من تسلمها، فيلتزم بالاجرة سواء انتفع بالعين أو لم ينتفع.
ملحقات العين المؤجرة - نصت المادة 564 مدني على أن لا يقتصر التزام المؤجر على تسليم العين المؤجرة بل يشمل أيضاً ملحقاتها وقد أحالت المادة 566 فيما يتعلق بتحديد ملحقات العين المؤجرة على الأحكام الواردة بشأن ذلك في باب البيع.
وتقضى المادة 432 بأن يشمل التسليم ملحقات الشيء وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال العين طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين.
والأصل أن يعين العاقدان الملحقات التي يشملها الايجار .. ولكن الغالب ألا يعرضا لذلك أو أن يكتفيا بالنص على أن الإجارة تشمل العين وملحقاتها اعتماداً منهما على أن العرف الجاري وطبيعة الأشياء كفيلان بتعيين ما يعتبر من الملحقات، فيقع على القاضي إذن عند تعيين ما يعتبرا من ملحقات العين المؤجرة أن يتحرى قصد العاقدين حسبما يبين من نصوص الاتفاق ومن ظروف التعاقد ومن طبيعة الأشياء ومن العرف الجاري، وذلك دون التقيد في هذا الخصوص بوسيلة بعينها من وسائل الإثبات الأن هذه الأمور هي من قبيل الواقع المادي الذي يجوز إثباته بكافة الطرق ولأن هذه المسألة تتعلق بتفسير العقد، تعتبر سألة وقائع لا يخضع فيها القاضي لرقابة محكمة النقض، وحسبه أن يقيم قضاءه على ما يكفي لحمله ( 52 مكرر). (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن، الصفحة/ 279)
الموسوعة الفقهية إصدار وزارة الأوقاف والشئون الإسلامية بدولة الكويت الطبعة الأولي 1433 هـ - 2012 م الجزء / الأول ، الصفحة / 283
إجارة الدّور والْمباني
بم تعيّن الْمنْفعة فيها؟
92 - لا يعْلم خلافٌ بيْن فقهاء الْمذاهب في ضرورة تعْيين الدّار الْمسْتأْجرة، وأنّه إذا تغيّرتْ هيْئتها الأْولى الّتي رآها عليْها بما يضرّ بالسّكن يثْبت له خيار الْعيْب. وإذا كان اسْتأْجر دارًا قدْ تعيّنتْ بالْوصْف، ولمْ يرها قبْل الْعقْد ولا وقْته، ثبت له حقّ خيار الرّؤْية عنْد منْ يقولون به.
ولا يعْلم خلافٌ أيْضًا في أنّ إجارة الدّور ممّا لا تخْتلف في الاسْتعْمال عادةً، فيصحّ اسْتئْجار الدّار أو الْحانوت مع عدم بيان ما يسْتأْجرها له؛ لأنّ الدّور إنّما تكون للسّكن عادةً، والْحانوت للتّجارة أو الصّناعة. ويرْجع إلى الْعرْف أيْضًا في كيْفيّة الاسْتعْمال، والتّفاوت في السّكن يسيرٌ فلمْ يحْتجْ إلى ضبْطه.
93 - إذا شرط الْمؤجّر على الْمسْتأْجر ألاّ يسْكن غيْره معه، فالْحنفيّة يروْن أنّ الشّرْط لاغٍ والْعقْد صحيحٌ، فله أنْ يسْكن غيْره معه. وذهب الْمالكيّة والْحنابلة إلى اعْتبار الشّرْط، فليْس له أنْ يسْكن غيْره معه، إلاّ ما جرى به الْعرْف. وذهب الشّافعيّة إلى فساد الشّرْط والْعقْد؛ لأنّ هذا الشّرْط لا يقْتضيه الْعقْد، وفيه منْفعةٌ للْمؤجّر، فيكون شرْطًا فاسدًا، ويفْسد به الْعقْد وإذا لمْ يكنْ هناك شرْطٌ فالْعبْرة في ذلك بعدم الضّرر أوّلاً، والرّجوع للْعرْف ثانيًا.
وللْمسْتأْجر أنْ ينْتفع بالدّار والْحانوت كيْف شاء في حدود الْمتعارف، بنفْسه وبغيْره ممّنْ لا يزيد ضرره عنْه. وليْس له أنْ يجْعل فيها ما يوهن الْبناء كالْحدادة والْقصارة.
وتدْخل في إجارة الدّور والْحوانيت توابعها، ولوْ بدون ذكْرها في الْعقْد؛ لأنّ الْمنْفعة لا تتحقّق إلاّ بها.
94 - وبيان الْمنْفعة في إجارة الدّور ببيان الْمدّة فقطْ؛ لأنّ السّكْنى مجْهولة الْمقْدار في نفْسها، ولا تنْضبط بغيْر ذلك. وليْس لمدّة الإْجارة حدٌّ أقْصى عنْد الْجمْهور، فتجوز الْمدّة الّتي تبْقى فيها وإنْ طالتْ. وهو قوْل أهْل الْعلْم كافّةً. وفي قوْلٍ عنْد الشّافعيّة: لا تجوز أكْثر منْ سنةٍ. وفي قوْلٍ: إنّها لا تجوز أكْثر منْ ثلاثين سنةً. وقال به الْمالكيّة بالنّقْد والْمؤجّل وتبْدأ الْمدّة من الْوقْت الْمسمّى في الْعقْد. فإنْ لمْ يكونا سمّيا وقْتًا فمنْ حين الْعقْد ويقول الْمالكيّة: يجوز عدم بيان ابْتداء الْمدّة لسكنه شهْرًا أوْ سنةً مثلاً. ويحْمل منْ حين الْعقْد وجيبةً (أيْ مدّةً محدّدةً لا تتجدّد بنفْس الْعقْد) أوْ مشاهرةً. فإنْ وقع الْعقْد في أثْناء الشّهْر فثلاثون يوْمًا منْ يوْم الْعقْد.
أمّا الشّافعيّة فقالوا: لا تجوز إجارة الدّور إلاّ لمدّةٍ معْلومة الابْتداء والانْتهاء. فإنْ قال: آجرْتك هذه الدّار شهْرًا، ولمْ يحدّد الشّهْر، لمْ يصحّ؛ لأنّه ترك تعْيين الْمعْقود عليْه، وهو الشّهْر، في عقْدٍ شرط فيه التّعْيين، كما لوْ قال: بعْتك دارًا.
95 - وإذا وقعت الإْجارة على مدّةٍ يجب أنْ تكون معْلومةً. ولا يشْترط أنْ تلي الْعقْد مباشرةً، خلافًا للشّافعيّ في أحد قوْليْه فإذا قال: آجرْتك داري كلّ شهْرٍ بدرْهمٍ، فالْجمْهور على أنّها صحيحةٌ. وتلْزم الإْجارة في الشّهْر الأْوّل بإطْلاق الْعقْد؛ لأنّه معْلومٌ بالْعقْد، وما بعْده من الشّهور يلْزم الْعقْد فيه بالتّلبّس به، وهو السّكْنى في الدّار؛ لأنّه مجْهولٌ حال الْعقْد، فإذا تلبّس به تعيّن بالدّخول فيه، فصحّ بالْعقْد الأْوّل. وإنْ لمْ يتلبّسْ به، أوْ فسخ الْعقْد عنْد انْقضاء الشّهْر الأْوّل، انْفسخ. وفي الصّحيح عنْد الشّافعيّ أنّ الإْجارة لا تصحّ. وقال به بعْض فقهاء الْحنابلة؛ لأنّ كلمة «كلّ» اسْمٌ للْعدد، فإذا لمْ يقدّرْه كان مبْهمًا مجْهولاً. وإذا قال: آجرْتك داري عشْرين شهْرًا، كلّ شهْرٍ بدرْهمٍ، جاز بغيْر خلافٍ؛ لأنّ الْمدّة معْلومةٌ، وأجْرها معْلومٌ. وفي قوْلٍ عنْد الشّافعيّة: تصحّ في الشّهْر الأْوّل الْمعْلوم، وتبْطل في الْباقي الْمجْهول وإنْ قال: آجرْتكها شهْرًا بدرْهمٍ، وما زاد فبحساب ذلك، صحّ في الشّهْر الأْوّل؛ لأنّه أفْرده بالْعقْد، وبطل في الزّائد؛ لأنّه مجْهولٌ. ويحْتمل أنْ يصحّ في كلّ شهْرٍ تلبّس به.
96 - وإنْ قدّرتْ مدّة الإْجارة بالسّنين، ولمْ يبيّنْ نوْعها، حمل على السّنة الْهلاليّة؛ لأنّها الْمعْهودة في الشّرْع.
وإن اسْتأْجر سنةً هلاليّةً أوّل الْهلال، عدّ اثْنا عشر شهْرًا بالأْهلّة، ثمّ يكمّل الْمنْكسر ثلاثين يوْمًا. روي هذا عنْ أبي حنيفة والشّافعيّ وأحْمد. وروي عنْهمْ أيْضًا أنّه يسْتوْفى في الْجميع بالْعدد.
وإن اسْتأْجر الدّار بالسّنة الشّمْسيّة أو الرّوميّة أو الْقبْطيّة، فإنّه يصحّ في روايةٍ عن الشّافعيّ؛ لأنّ الْمدّة معْلومةٌ. وهو مذْهب أحْمد إنْ كانا يعْلمان أيّامها. والرّواية الثّانية عن الشّافعيّ: لا يصحّ، إذْ في السّنة الشّمْسيّة أيّام نسيءٍ، وهو مذْهب أحْمد إنْ كانا يجْهلانها.
وإنْ آجره له إلى الْعيد انْصرف إلى أوّل عيدٍ يأْتي، الْفطْر أو الأْضْحى. وإنْ أضافه إلى عيدٍ منْ أعْياد الْكفّار صحّ إذا علماه.
97 - وبالنّسْبة للأْجْرة فإذا آجرها سنةً بعشرة دراهم جاز، وإنْ لمْ يبيّنْ قسْط كلّ شهْرٍ؛ لأنّ الْمدّة معْلومةٌ، فصار كالإْجارة شهْرًا واحدًا. غيْر أنّ الْمالكيّة لهمْ تأْويلان في كوْنه وجيبةً، لاحْتمال إرادة سنةٍ واحدةٍ، فكأنّه يقول: هذه السّنة. وهو تأْويل ابْن لبابة. والأْكْثر، بلْ هو ظاهر الْمدوّنة، أوْ غيْر وجيبةٍ، لاحْتمال إرادة كلّ سنةٍ. وهو تأْويل أبي محمّدٍ صالحٍ.
98 - إذا اسْتأْجر ذمّيٌّ دارًا منْ مسْلمٍ على أنّه سيتّخذها كنيسةً أوْ حانوتًا لبيْع الْخمْر، فالْجمْهور (الْمالكيّة والشّافعيّة والْحنابلة وأصْحاب أبي حنيفة) على أنّ الإْجارة فاسدةٌ؛ لأنّها على معْصيةٍ. وانْفرد أبو حنيفة بالْقوْل بجواز ذلك؛ لأنّ الْعقْد واردٌ على منْفعة الْبيْت مطْلقًا، ولا يتعيّن على الْمسْتأْجر اتّخاذها لتلْك الْمعْصية. وفي هذا التّعْليل ما فيه.
أمّا إذا اسْتأْجر الذّمّيّ دارًا للسّكْنى مثلاً، ثمّ اتّخذها كنيسةً، أوْ معْبدًا عامًّا، فالإْجارة انْعقدتْ بلا خلافٍ. ولمالك الدّار، وللْمسْلم عامّةً، منْعه حسْبةً، كما يمْنع منْ إحْداث ذلك في الدّار الْممْلوكة للذّمّيّ.
الْتزامات الْمؤجّر والْمسْتأْجر في إجارة الدّور:
99 - يجب على الْمؤجّر تمْكين الْمسْتأْجر من الانْتفاع. ويلْزم الْمسْتأْجر الأْجْر منْ وقْت التّمْكين ولوْ لمْ يسْتوْف الْمنْفعة. وإذا انْقضت الْمدّة منْ غيْر التّمْكين لا يسْتحقّ الْمؤجّر شيْئًا، ولوْ مضى من الْعقْد مدّةٌ قبْل التّمْكين فلا يلْزمه أجْر ما مضى قبْل التّمْكين. ومنْ حقّ الْمؤجّر حبْس الدّار لاسْتيفاء الأْجْرة الْمشْترط تعْجيلها.
ومنْ مقْتضى التّمْكين ألاّ تعود الدّار لحيازة الْمؤجّر بشرْطٍ في الْعقْد وما دام يجوز له أنْ ينْتفع بالْمعْقود عليْه بنفْسه أوْ بغيْره فإنّه يجوز له إيجارها للْغيْر بمثْل ما اسْتأْجرها به أوْ أكْثر، منْ غيْر جنْس ما اسْتأْجر به، أوْ منْ جنْسه، وكان وضع فيها شيْئًا منْ ماله (كالْمساكن الْمفْروشة) فإنّ الزّيادة تحلّ له مع اتّحاد الْجنْس.
وهذا إذا لمْ يكنْ هناك شرْطٌ يمْنع إسْكان غيْره، على ما سبق.
كما يلْزم الْمؤجّر عمارة الدّار وإصْلاح كلّ ما يخلّ بالسّكْنى. فإنْ أبى حقّ للْمسْتأْجر فسْخ الْعقْد إلاّ إذا كان اسْتأْجرها على حالها. وهذا عنْد جمْهور الْفقهاء.
ومذْهب الْمالكيّة وقوْلٌ عنْد الْحنفيّة لا يجْبر الآْجر على إصْلاحٍ لمكْترٍ مطْلقًا، ويخيّر السّاكن بيْن السّكْنى ويلْزمه الْكراء كاملاً، والْخروج منْها. ولوْ أنْفق الْمكْتري شيْئًا في الإْصْلاح منْ غيْر إذْنٍ وتفْويضٍ من الْمؤجّر، فهو متبرّعٌ. وعنْد انْقضاء الْمدّة خيّر ربّ الدّار بيْن دفْع قيمة الإْصْلاح منْقوضًا أوْ أمْره بنقْضه إنْ أمْكن فصْله.
ولا يجوز اشْتراط صيانة الْعيْن على الْمسْتأْجر؛ لأنّه يؤدّي إلى جهالة الأْجْرة، فتفْسد الإْجارة بهذا الاشْتراط باتّفاق الْمذاهب. وإنْ سكن الْمسْتأْجر، لزمه أجْر الْمثْل، وله ما أنْفق على الْعمارة، وأجْر مثْله في الْقيام عليْها إنْ كان فعل ذلك بإذْنه، وإلاّ كان متبرّعًا .
غيْر أنّ الْمالكيّة أجازوا كراء الدّار ونحْوها مع اشْتراط الْمرمّة على الْمكْتري من الْكراء الْمسْتحقّ عليْه عنْ مدّةٍ سابقةٍ أوْ من الْكراء الْمشْترط تعْجيله. ويقْرب منْ ذلك ما قاله الشّافعيّة منْ أنّ الْمسْتأْجر في مثْل هذا يكون بمنْزلة الْوكيل.
100 - والدّار الْمسْتأْجرة تكون أمانةً في يد الْمسْتأْجر، فلا يضْمن إلاّ بالتّعدّي أو الْمخالفة. وتوابع الدّار كالْمفْتاح أمانةٌ أيْضًا. وإنْ تلف شيْءٌ ممّا يحْتاج إليْه للتّمكّن من الانْتفاع لا يضْمنه. وإذا اسْتأْجر الدّار على أنْ تتّخذ للْحدادة، فاسْتعْملها للْقصارة أوْ غيْرها ممّا لا يزيد ضرره عادةً عن الْحدادة، فانْهدم شيْءٌ من الْبناء، فلا ضمان عليْه. أمّا إن اسْتأْجرها على أنْ يتّخذها للسّكْنى، فاسْتعْملها للْحدادة أو الْقصارة، فانْهدم شيْءٌ منْها ضمن.
وقدْ صرّح بعْض الْفقهاء بأنّ السّلوك الشّخْصيّ للْمسْتأْجر لا أثر له على الْعقْد، وليْس للآْجر ولا للْجيران إخْراجه من الدّار، وإنّما يؤدّبه الْحاكم. فإنْ لمْ يكفّ أجّرها الْحاكم عليْه وأخْرجه منْها.
وتنْقضي إجارة الدّور بأحد الأْسْباب السّابق ذكْرها في مبْحث انْقضاء الإْجارة.
وقدْ بيّنّا قبْل اتّجاهات الْفقهاء في انْقضاء الإْجارة بالتّصرّف في الْعيْن الْمؤجّرة. وعلى هذا فلوْ قام الْمؤجّر بإجارة داره عنْ شهْر صفرٍ مثلاً، وكان ذلك في شهْر الْمحرّم، وكانت الدّار في يد مسْتأْجرٍ آخر في شهْر الْمحرّم، فإنّ ذلك يعْتبر فسْخًا للإْجارة الأْولى. ويظْهر أثر هذا الْفسْخ عقب انْتهاء شهْر الْمحرّم. ويرى الْبعْض أنّ ذلك إنْهاءٌ للْعقْد وليْس فسْخًا.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
مشروع تقنين الشريعة الإسلامية على مذهب الإمام الأعظم ابى حنيفة (رضى الله عنه ) إعداد اللجنة التحضيرية لتقنين الشريعة الإسلامية بإشراف مجمع البحوث الإسلامية الطبعة التمهيدية (1392هـ ـ 1972م )
مادة (۲۸)
تدخل جميع المرافق بدون ذكر في الإجارة ، والوقف، والرهن ، ولاتدخل وان ذكرت في القسمة إلا برضی صریح .
المذكرة الإيضاحية
تقدم في المادة السابقة (۲۷) أن المرافق تدخل في البيع بذكرها وهذه المادة أوضحت أن المرافق كالطريق والمسيل إذا لم يكن في ملك خاص والشرب ندخل في الإجارة ، والوقف والرهن بدون ذكر ، لأن الإجارة تعقد للانتفاع بعين هذه الأشياء ، والبيع ليس كذلك ، فإن المقصود منه في الأصل ملك الرقبة لاخصوص الانتفاع ، بل إما الملك ، أو ليتجر فيها ، أو يأخذ نقضها (نهر)
قال الزيلعي : ألا ترى أنه لو استاجر الطريق من صاحب العين ، لا يجوز ، یعنى لعدم الانتفاع به بدون العين ، فتعين الدخول فيها .
ولا تدخل في القسمة وإن ذكر الحقوق والمرافق إلا برضا صرع ، ( نهر عن الفتح ).
وحاصل ما في الفتح : أنهما إذا اقتسما ، ولأحدهما على الآخر مسیل أو طريق ، ولم يذكر الحقوق لا ندخل، لكن إن أمكن له إحدائها في نصيبه ، فالقسمة صحيحة ، وإلا فلا ، بخلاف الإجارة لأن الأجر إنما يستوجب الأجر ، إذا تمكن المستأجر من الانتفاع ، ففي إدخال الشرب توفير المنفعة عليها ، وإن ذكر الحقوق في القسمة دخلت إن لم يمكنه إحداثها لا إن أمكن إلا برضا صريع ، لأن المقصود بالقسمة تمييز الملك لكل منهما ، لينتفع به على الخصوص ، بخلاف البيع فان الحقوق تدخل بذكر وإن أمكن إحداثها ، لأن المقصود منه ايجاد الملك .