تنص المادة 568 من التقنين المدني على ما يأتي :

"1 - إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ الإلتزامات المبينة في المادة السابقة ، جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة ، وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة " .

"2 - ويجوز للمستأجر دون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يقوم بإجراء الترميمات المستعجلة أو الترميمات البسيطة مما يلتزم به المؤجر ، سواء كان العيب موجوداً وقت بدء الانتفاع أو طرأ بعد ذلك ، إذا لم يقم المؤجر بعد إعذاره بتنفيذ هذا الالتزام في ميعاد مناسب ، على أن يستوفي المستأجر ما أنفقه خصماً من الأجرة " .

ويتبين من النص – وهو  لا يعدو أن يكون تطبيقاً للقواعد العامة – أن للمستأجر، إذا لم يقم المؤجر بإلتزامه من إجراء الترميمات الضرورية ، أن يطلب إما التنفيذ العيني ، وإما فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة على حسب الأحوال ، مع التعويض إن كان لذلك مقتض ، ويجب عليه في جميع الأحوال أن يقوم أولاً بإشعار المؤجر.

التنفيذ العيني :  يجوز للمستأجر أن يرفع دعوى أمام القضاء يطالب فيها المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية التي تقع على عاتقه ، وبحكم القضاء بإلزام المؤجر بإجراء هذه الترميمات، ويحدد له ميعاداً للقيام بذلك ، وكل هذا ما لم تكون نفقات الترميمات باهظة لا تتناسب مع الأجرة ، فيعفى المؤجر من التنفيذ العيني ، ويقتصر الأمر على الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض ، وذل قياساً على حالة العيب في العين المؤجرة فقد اشترطت المادة 1/577 مدني أن يكون إصلاح لا يبهظ المؤجر .

وتنص المادة 209 مدني على أنه :  1- في الالتزام بعمل إذا لم يقم المدين بتنفيذ التزامه ، جاز للدائن أن يطلب ترخيصاً من القضاء في تنفيذ هذا الالتزام على نفقة المدين إذا كان هذا التنفيذ ممكناً . 2- ويجوز في حالة الاستعجال أن ينفذ الدائن الالتزام على نفقة المدين دون ترخيص من القضاء " ، وتطبيقاً لهذه القاعدة العامة ، رأينا المادة 568 مدني تقضي بأنه يجوز للمستأجر ، بعد إعذار المؤجر ، أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء الترميمات الضرورية بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة ، ويجوز للمستأجر أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة إذا كانت الحالة تستدعي ذلك.

وتطبيقاً لهذه القاعدة العامة أيضاً ، رأينا المادة 2/568 مدني تقضي بأنه يجوز للمستأجر ، دون حاجة إلى ترخيص من القضاء ، أن يقوم بإجراء هذه الترميمات بنفسه على أن يستوفي ما أنفقه خصماً من الأجرة ، وذلك بشرط ثلاثة : (1) أن تكون هذه الترميمات بسيطة كترميمات صغيرة يجب إجراؤها في السلم ، أو أن تكون ترميمات مستعجلة لا تحتمل الإبطاء حتى ولا الإلتجاء مقدماً إلى قاضي الأمور المستعجلة ولو لم تكن ترميمات بسيطة كالترميمات اللازمة لإصلاح الأسقف عند نزول مطر غزير ، ويستوي أن تكون الحاجة إلى الترميمات قائمة وقت بدء الانتفاع ، واو طرأت بعد ذلك ، أن يعذر المستأجر المؤجر ، فيرسل له إنذاراً على يد محضر يدعوه للقيام بها في ميعاد مناسب يحدده ، ألا يقوم المؤجر بعد الإعذار بالترميمات في الميعاد المحدد وغني عن البيان أن المستأجر إذا أجرى الترميمات بنفسه دون ترخيص من القضاء ، فإنما يفعل ذلك على مسئوليته ، وللقضاء أن يستوثق بعد ذلك مما إذا كان هذه الشروط قد توافرت حتى يقر خصم النفقات من الأجرة ، وستوثق بوجه خاص من بساطة الترميمات لإستعجالها ، وفي أنها تقع على عاتق المؤجر ، وفي أن ميعاداً مناسباً قد أعطي للمؤجر للقيام بها عند إعذاره ، في أن المستأجر أجرها مراعياً في ذلك جانب الإقتصاد ما أمكن ، فإذا استوثق القضاء من كل ذلك ، أقر المستأجر على أن يخصم النفقات من الأجرة.

فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة : وإذا لم يختر المؤجر التنفيذ العيني على النحو الذي بسطناه فيما تقدم ، جاز له أن يطلب فسخ الإيجار إذا كان حرمانه من الانتفاع بالعين المؤجرة بسبب حاجتها إلى الترميمات حرماناً جسيما يبرر الفسخ ، وللمحكمة حق التقدير طبقاً للقواعد العامة ، فلها أن تجيب المستأجر إلى الفسخ أو أن تمهل المؤجر حتى يقوم بالترميمات .

وقد يختار المستأجر، بدلا من التنفيذ العيني ومن الفسخ ، إنقاص الأجرة ، فيطلب من المحكمة ذلك على أساس أن نقص الانتفاع بالعين المؤجرة بسبب عدم إجراء الترميمات يقابله نقص في الأجرة يناسبه ، وللمحكمة أن تجيبه إلى طلبه فتنقص الأجرة بالقدر المناسب إذا رأت أن هناك مبرراً لذلك ، ونص التقنين المدني صريح في هذا المعنى ، إذ تقول العبارة الأخيرة من الفقرة الأولى من المادة 568 مدني :  "وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة " ، فحسم بذلك خلافاً لا يزال قائماً في القانون الفرنسي وإذا قضي للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت ، لا من وقت المطالبة القضائية فحسب ، بل ولا من وقت الإعذار فحسب ، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع ، لأن الأجرة تقابل الانتفاع فإذا نقص الانتفاع نقصت الأجرة من وقت نقص الانتفاع ، ويبدون أنه في حالة الحكم بإنقاص الأجرة ، يجوز للمؤجر أن يقوم بإجراء الترميمات ، فتعود الأجرة إلى أصلها من وقت تمام الترميم.

التعويض : وسواء طلب المستأجر التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة، فإنه له الحق في جميع الأحوال ، سواء كان هناك خطأ في جانب المؤجر أو كانت الحاجة إلى الترميم ناشئة من سبب أجنبي ، أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي أصابه بسبب نص الانتفاع بالعين المؤجرة ، ففي حالة التنفيذ العيني يطلب تعويضاً من نقص الانتفاع إلى الوقت الذي أتم فيه المجر الترميمات اللازمة وأصبح الانتفاع بالعين كاملا . وفي حالة الفسخ يطلب تعويضاً عن نقص الانتفاع إلى وقت الفسخ ، وفي حالة إنقاص الأجرة يتضمن إنقاص الأجرة ذاته التعويض المطلوب عن نقص الانتفاع ، إذ الإنقاص يسري كما قدمنا من وقت حصول النقص في الانتفاع .

كذلك للمستأجر أن يطلب بتعويض آخر غير التعويض المستحق عن نقص الانتفاع، وذلك عما أصيب به من ضرر في شخصه أو في ماله بسبب حاجة العين إلى الترميم ، كما إذا سقط سقف أو انهار حائط أو حصل خلل في المصعد فأصيب من جراء ذلك بضرر ، وكما إذا تحمل نفقات نقل الأثاث وأجرة التخزين ، وكما إذا أصابه ضرر بسبب فسخ الإيجار قبل انتهاء مدته .

ويجب لاستحقاق التعويض في جميع الأحوال أن يعذر المستأجر المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية ، إذ المسئولية هنا مسئولية عقدية لا مسئولية تقصيرية ، فلا يستحق التعويض إلا بعد هذا الإعذار ، وليس هذا إلا تطبيقاً للقاعدة العامة التي تنص عليها المادة 218 مدني إذ تقول :  "لا يستحق التعويض إلا بعد إعذار المدين ، ما لم ينص على غير ذلك " ، وتطبيقاً للقاعدة العامة ذاتها ، لا ضرورة لإعذار المؤجر إذا كان هو المتسبب بخطئه في حاجة العين إلى الترميم ، لأن تنفيذ التزامه بصيانة العين قد أصبح غير ممكن بفعله ( م 220 مدني ).

هذا المؤجر مسئول عن الضرر الذي حدث للغير بسبب حاجة العين المؤجرة إلى الترميم ، وذلك تطبيقاً للقواعد العامة التي تقضي بمسئولية حارس البناء.

الفروق ما بين التقنين المدني القديم والتقنين المدني الجديد : ويمكن الآن أن نبرز الفروق ما بين التقنين المدني القديم و التقنين المدني الجديد في خصوص صيانة العين المؤجرة ، وتتخلص فيما يلي :

1 - لا يجوز في التقنين المدني القديم أن يجبر المستأجر المؤجر على القيام بالترميمات الضرورية ، ويجوز ذلك في التقنين المدني الجديد .

2 - لا يجوز في التقنين المدني القديم للمستأجر أن يقوم بهذه الترميمات بنفسه على أن يسترد المصروفات من المؤجر ، بل ليس له أن يرجع بدعوى الإثراء بلا سبب ، أما في التقنين المدني الجديد فيجوز ذلك .

3 - حق المستأجر في التقنين المدني القديم في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مشكوك فيه ، وإن كنا نرى إعطاء هذا الحق للمستأجر كما سبق القول ، وهو مؤكد في التقنين المدني الجديد .

4 - لا يجوز للمستأجر في التقنين المدني القديم أن يطلب تعويضاً عن مجرد حرمانه من الانتفاع بالعين المؤجرة بسبب احتياجها إلى ترميمات ضرورية ، ويجوز ذلك في التقنين المدني الجديد .

والأصل في هذه الفروق أن التقنين المدني الجديد يجبر المؤجر على القيام بالترميمات الضرورية ، وهذا يستلزم أنه في حالة عدم قيام المؤجر بواجبه هذا يكون للمستأجر الحق في طلب التنفيذ العيني وهذا يتناول الفرقين الأولين ، أو طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض هذا يتناول الفريقين الأخيرين ، أما في التقنين المدني القديم فليس للمستأجر شيء من هذا. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس الصفحة/ 361)

فللمستأجر أن يرفع دعوى أمام القضاء لإلزام المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية ويحدد الحكم ميعاداً لذلك ويجوز أن يتضمن الحكم تهدیداً مالياً وللمستأجر قبل رفع الدعوى أن يحبس في يده الاجرة حتى يقوم المؤجر بعمل - الترميمات الضرورية تطبيقاً للدفع بعدم التنفيذ بشرط أن يكون قد أعذر المؤجر بإجراء الترميمات في وقت مناسب ولم يقم بها المؤجر، وهناك رأي لا يجيز للمستأجر حبس الأجرة لهذا السبب قال به سلیمان مرقص ص 267 وطبعة 5 ص 459 والصدة ص 166 حتى لا يكون المؤجر تحت رحمة المستأجر وهذا الحظر لا سند له من القانون، ونرى مع قضاء النقض ، أن للمستأجر حبس الأجرة متى تخلف المؤجر عن اجراء الترميمات الضرورية الموضحة بالمادة 567 من القانون المدني وكل ما اشترطه القانون أن يقوم المستأجر بإشعار المؤجر بإجراء هذه الترميمات في وقت مناسب حتى إذا انقضى هذا الوقت دون إجراء الترميمات كان من حق المستأجر حبس الأجرة وأن يستمر في حبسها حتى يقوم المؤجر بإجراء تلك الترميمات وحينئذ ينقضي الحق في الحبس ، وللمستأجر إذا ما رجع عليه المؤجر بالأجرة أو بطلب إخلائه من العين أن يثت بكافة الطرق ما تحتاجه العين من ترميمات ضرورية ، فقد يستند إلى حكم مستعجل بإثبات حالة العين المؤجرة وقد يستند إلى محضر شرطة أو شهادة من التنظيم أو لتقرير خبير أو غير ذلك ، أما أن عجز عن هذا الإثبات كان امتناعه عن الوفاء بالاجرة غير مستند الحق، وتحمل مسئولية ذلك ، مما يوجب القضاء للمؤجر بطلباته سواء بالزام المستأجر بالوفاء بالاجرة أو بالإخلاء لعدم الوفاء بها.

وللمستأجر أن يتمسك بحقه في حبس الأجرة في مواجهة المؤجر وخلفة العام أو الخاص وفي مواجهة دائني هؤلاء حتى لو كان الدين سببه عدم الوفاء بالضرائب المستحقة فإذا ما أوقع الدائنون حجراً على الأجرة تحت يد المستأجر جاز له أن يقرر بما في ذمته منها وأن يورد في تقريره أن هذه الأجرة وما قد يستجد منها لن يتم الوفاء بها لحبسها تحت يده ومن ثم يمتنع على الدائن التنفيذ على المستأجر بسبب هذا الدين لأنه لا يجوز إجباره على الوفاء إلا إذا قام المؤجر بتنفيذ التزامه بترميم العين، وينقضي الحق في الحبس بالنسبة للأقساط التي تم الوفاء بها ولكن هذا لا يحول دون حبس الأقساط التالية انظر المادة 248 مدنی حتى يتمكن المستأجر من إجراء الإصلاحات اللازمة لانتفاعه بالعين المؤجرة، وينشأ الحق في الحبس بموجب قواعد الإثراء بلا سبب "انظر المادة 179" على أنه لا يحق للمستأجر حبس الأجرة إلا إذا كان تنفيذ التزام المؤجر عيناً ممكناً ، فإن كان مستحيلاً أو مرهقاً - كإصلاح مصعد قديم - فلا يجوز حبس الأجرة ولا يكون للمستأجر إلا طلب الفسخ والتعويض أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من انتفاعه بالعين م 203 وتقدير الإستحالة أو الإرهاق أمر يقرره قاضي الموضوع ولا يسقط حق المستأجر في الحبس إلا من وقت الحكم الذي يقضي باستحالة التنفيذ العيني أو الإرهاق فلا يعتبر المستأجر الحابس مخلاً بالتزامه بدفع الأجرة إلا عن المدة اللاحقة لهذا الحكم ، و للمستأجر حبس الأجرة حتى يتم التنفيذ العيني، فإن تم سقط هذا الحق ولو كان المستأجر نفسه هو الذي قام بهذا التنفيذ وفي هذه الحالة تخصم النفقات من الأجرة إذا توافرت شروط ذلك ، أما إن لم تتوفر هذه الشروط ألزم المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة ولا يكون له إلا طلب المقاصة إن توفرت شروطها ، بحيث لا يكون حق المستأجر المتعلق بنفقات التنفيذ العيني خالياً من النزاع إلا إذا أقر المؤجر هذه النفقات أو فصلت فيها المحكمة إن توافرت أمامها عناصرها.

ويجوز للمستأجر بعد اعذار المؤجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في اجراء الترميمات الضرورية بنفسه واستيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة ، ويجوز للمستأجر أن يلجأ لقاضي الأمور المستعجلة إذا كانت الحالة تستدعي ذلك کإصلاح المصعد وإصلاح دورة المياة ، ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة أن يعين حارساً لتشغيل المصعد وللقاضى المستعجل أن يأمر بإجراء الإصلاحات أو يندب خبيراً لبيانها ، ويقتصر حكمه على التصريح للمستأجر بإجراء الاصلاحات بنفسه أو تحت اشراف الخبير تاركا مصاريف الاصلاحات المحكمة الموضوع ، كما يلتزم المستأجر بمصاريف الدعوى كلها أو بعضها م185 مرافعات ، وقد يكتفي القاضي المستعجل بعد إيداع تقرير الخبير بإثبات حالة العين والنفقات اللازمة للترميم وإنهاء الخصومة أمامه أن لم يطلب المستأجر منه سوى إثبات الحالة.

كما يجوز للمستأجر دون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يقوم بهذه الترميمات بنفسه على أن يستوفي ما انفقه خصماً من الأجرة بشروط ثلاثة :

1 - إن تكون الترميمات ضرورية غير باهظة النفقات أو مستعجلة.

2 - أن يعذر المستأجر المؤجر فيرسل له إنذاراً على يد محضر.

3 - ألا يقوم المؤجر بعد الإعذار بالترميمات في الميعاد المحدد.

فإذا تحقق القضاء من ذلك أقر خصم النفاق من الأجرة متى راعي المستأجر الاقتصاد وبذل عناية الشخص العادي في إتمامها وفقاً للمادة 211 من القانون المدني، فإن انتفت هذه الشروط الزم المستأجر بدفع الأجرة أو الفسخ والإخلاء .

ومتی اعتمدت المحكمة تقرير الخبير الذي تضمن الإصلاحات الضرورية ونفقاتها فإن ما جاء به من حيث النفقات يلتزم به المستأجر إذا أجري الإصلاحات بنفسه ولكن له في حالة تجاوزها الرجوع بقدر ما تجاوز به على المؤجر بدعوى عقد الإيجار ، أما النفقات التي حددها الخبير فللمستأجر حبس الأجرة بقدرها، فإن لم يكن قد استعمل حقه في الحبس فله الرجوع بها على المؤجر إذ يسقط حقه في الحبس بمجرد إجراء الترميمات حتى لو كان هو الذي قام بها.

أما بالنسبة للمؤجر فإنه يلتزم بالإصلاحات الواردة بالتقرير ولو تجاوزت المبلغ الذي حدده الخبير ما لم تكن النفقات باهظة لا تتناسب مع الأجرة فيعفى المؤجر من التنفيذ العيني ويقتصر الأمر على الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له محل ، ويتحمل المستأجر نفقات الترميم بسبب قدم العين ولو كان ترمیم ضرورياً مما يتحمل به المؤجر وفقا لما تضمنته المذكرة الإيضاحية للقانون المدني، فلا يحق له في هذه الحالة الزام المؤجر بإجرائه ولا حبس الأجرة بسبب عدم قيام المؤجر بذلك وإلا كان للأخير طلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة ما لم يكن المستأجر قد استصدر حكماً بإجراء الترميم خصما من الأجرة وحينئذ يلتزم المستأجر بالوفاء بما كان قد حبسه منها، وتستقل محكمة الموضوع بتقدير قدم العقار. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السابع الصفحة/ 619)

إذا كانت العين المؤجرة في حاجة إلى إصلاح أو ترميم مما يلتزم به المؤجر فإنه يتعين عليه القيام به بعد إعذاره بوقت مناسب ، فإذا تأخر عن القيام به كان للمستأجر طبقاً للقواعد العامة أن يطلب التنفيذ العيني ، ويكون ذلك برفع دعوى أمام القضاء بإلزام المؤجر بإجراء هذه الإصلاحات أو الترميمات ، ويحكم القضاء بإلزام المؤجر بإجرائها ، ويحدد له ميعاداً للقيام بها.

ويجوز للقاضي أن يلجأ إلى التهديد المالي.

ولا يجوز للمؤجر أن يتحاشى ذلك بأن يعرض على المستأجر نقص الأجرة أو تعويضه عن نقص المنفعة الناشئ من حاجة العين إلى تلك الإصلاحات أو الترميمات ، ولا يجوز له من باب أولى أن يخيره بين الفسخ وبين البقاء في العين بدون إجراء الإصلاحات أو الترميمات .

وإذا لم يعذر المستأجر المؤجر لإجراء الترميمات اللازمة فلا يعتبر المؤجر مخلا بالتزامه ولا تجوز مساءلته.

يشترط للترخيص للمستأجر بإجراء الترميمات الضرورية التي يلتزم بها المؤجر توافر الشروط الآتية :

1 - أن يتراخى المؤجر في إجراء الترميمات.

2 - ألا يكون في إجراء المؤجر لهذه الترميمات إرهاق له وذلك عملاً بالمادة 2/ 203 من التقنين المدني التي تجري على أنه: "إذا كان في التنفيذ العيني إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدي، إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضرراً جسيماً".

3 - أن يعذر المستأجر المؤجر بالقيام بالترميمات.

وإعذار المؤجر لازم فقط إذا رغب المستأجر في إجراء تلك الترميمات بعد تقاعس المؤجر عن إجرائها ، أما إذا لم يرغب في ذلك فلا تصح مساءلة المؤجر عما يصيب العين المؤجرة من تلف بسبب عدم القيام بهذه الترميمات.

ويجوز للمستأجر أن يلجأ في ذلك إلى القاضي المستعجل، إذا كانت الحالة تستدعي ذلك أي إذا توافر عنصر الاستعجال، كما إذا كان الإصلاح يتطلب إصلاح دورة مياه أو مصعد، ويجوز للقاضى المستعجل أن يعين حارساً للقيام بالمهمة العاجلة .

إجازة القضاء للمستأجر خصم ما ينفقه على الترميمات من الأجرة ، خروج على القواعد العامة اقتضاه التيسير على المستأجر ، ذلك أن المستأجر ما كان يستطيع وفقا للقواعد العامة أن يخصم ما أنفقه من الأجرة إلا إذا توافرت شروط المقاصة ومن بينها أن يكون حق المستأجر في الرجوع على المؤجر بما أنفقه خاليا من النزاع (م 392 مدنی)، بحيث إذا نازع المؤجر في مقدار النفقات التي يطالب بها المستأجر، كان على هذا الأخير أن يستصدر حكما بالنفقات التي له قبل المؤجر حتى يستطيع التمسك بالمقاصة فيخصمها من الأجرة .

- وعلى ذلك إذا رخص القاضى للمستأجر في إجراء الإصلاح فقط ، ما أمكن هذا الأخير أن يخصم النفقات من الأجرة ، إلى حين أن يرتفع النزاع قضاء بشأن المبلغ الذي يحق له .

ولا يستحق المستأجر فوائد عما أنفق إلا وفقاً للقواعد العامة أي من وقت المطالبة بها قضائياً .

أجازت الفقرة الثانية من المادة 568 للمستأجر دون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يجري الترميمات بنفسه ، وبأن يستوفي ما أنفقه خصماً من الأجرة وذلك وفق الشروط الآتية :

 (أ) أن تكون الترميمات مستعجلة أو بسيطة :

والترميمات المستعجلة هي التي لا يمكن تأخير القيام بها إلى حين الحصول على ترخيص من القضاء بإجرائها ، مثل إصلاح المدفأة .

(ب)- أن يعذر المستأجر المؤجر : 

يشترط أن يعذر المستأجر المؤجر لكي يقوم بالترميمات المستعجلة أو البسيطة، وأن يحدد له ميعادا مناسبا لذلك. وإذا كان الميعاد غير مناسب کان للمؤجر التظلم من هذا الميعاد".

(ج) ألا يقوم المؤجر بإجراء الترميمات في الميعاد الذي حدده - المستأجر :

 إذا أجرى المستأجر الإصلاحات أو الترميمات بنفسه دون ترخيص من القضاء ، فإنه يفعل ذلك على مسئوليته ، وللقضاء أن يستوثق بعد ذلك عما إذا كانت الشروط السابقة قد توافرت حتى يقر خصم النفقات من الأجرة ، ويستوثق بوجه خاص من بساطة الترميمات أو استعجالها، وفي أنها تقع على عاتق المؤجر، وفي أن المؤجر قد أعطى ميعاداً مناسباً للقيام بالترميمات عند إعذاره ، وأن المستأجر أجرى هذه الترميمات طبقاً لمعيار الرجل العادي .

وإذا قام المستأجر بإجراء الإصلاحات اللازمة للعين المؤجرة وقضى ، له بإلزام المؤجر بنفقات الإصلاح ، فلا يجوز له مطالبة المؤجر بتعويض عن عدم قيام الأخير بتلك الإصلاحات.

إنقاص الأجرة :

نصت المادة 568 على حق المستأجر في إلزام المؤجر بتنفيذ الترميمات الضرورية تنفيذا عينيا، وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.

وعلى ذلك إذا كان بالعين المؤجرة عيب يستلزم قيام المؤجر بإصلاحه أو ترميمه، جاز للمستأجر طلب إنقاص الأجرة، ذلك أن الأجرة مقابل الانتفاع، وقد روعي في الأجرة الانتفاع الكامل بالعين، فإذا نقص الانتفاع وجب خفض الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع، بصرف النظر عن سبب التلف الذي أدى إليه وعن وقوع خطأ من المؤجر أو عدم وقوعه، وإذا قضى للمستأجر بإنقاص الأجرة ، فيجب إنقاصها من وقت حصول النقص في الانتفاع ، لا من وقت المطالبة القضائية أو الإعذار.

وتعود الأجرة إلى ما كانت عليه ، إذا قام المؤجر بإجراء الترميمات المطلوبة ، وتسرى الأجرة الأصلية من تاريخ إتمام هذه الترميمات.

الفسخ :

إذا لم يطلب المستأجر التنفيذ العيني أو إنقاص الأجرة ، جاز له طلب فسخ عقد الإيجار لعدم قيام المؤجر بإجراء الترميمات التي تقع على عاتقه بعد إعذاره بوقت كاف.

ويخضع القضاء بالفسخ للقواعد العامة المنصوص عليها في المادة 157 مدنى.

وللقاضي بما له من سلطة تقديرية أن يقضي بالفسخ إذا استبان له أن نقص انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة بسبب عدم إجراء الترميمات يبلغ حداً من الجسامة ، أو أن نقص الانتفاع استمر وقتاً طويلاً ، أو بلغ حداً يفوت عليه الغاية من الإيجار، وللقاضي أن يرفض الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية.

وللقاضي أن يرفض الفسخ اكتفاء بإنقاص الأجرة إذا لم يكن حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين بسبب حاجته إلى الترميمات من الجسامة بحيث برر الفسخ.

كما أن القاضي أن يمنح المؤجر أجلاً للوفاء بالتزامه إذا رأى أن الظروف تضيء ذلك ، وللمؤجر أن يتوقى الفسخ بأن يقوم بالترميم المطلوب.

التعويض:

سواء طلب المستأجر التنفيذ العين أو إنقاص الأجرة أو الفسخ، فإنه يكون له فضلاً عن ذلك الحق في تعويض الأضرار التي أصابته بسبب عدم قيام المؤجر بالتزامه بالصيانة.

ويكون أساس التعويض الذي يستحقه المستأجر في هذه الحالة المسئولية العقدية التي تقضي قواعدها بتعويض الضرر المباشر المتوقع الحصول وقت التعاقد ، إلا أنه إذا كان المؤجر قد ارتكب غشا أو خطأ جسيماً فيعوض المستأجر عندئذ عن جميع الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول .

الأصل أن المؤجر لا يلتزم بالتعويض إلا عن الأضرار التي تلحق المستأجر بعد قيام هذا الأخير بإعذاره ، فيشترط لاستحقاق التعويض ، أن يعذر المستأجر المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية ، ذلك أن المسئولية في هذه الحالة تعتبر مسئولية عقدية ، وليست مسئولية تقصيرية ، ومن ثم فإنه لا يستحق التعويض إلا بعد هذا الإعذار وما هذا إلا تطبيقاً للقاعدة العامة التي تنص عليها المادة 218 من التقنين المدني المصري بقولها "لا يستحق التعويض إلا بعد إعذار المدين ، ما لم ينص على غير ذلك".

واستناداً إلى هذا فإنه يستثنى من وجوب الإعذار الحالة التي يكون فيها المؤجر هو المتسبب بخطأ من جانبه في حدوث العيب الذي استلزم الترميم لأن التزامه بصيانة العين قد أصبح غير ممكن بفعله .

وكذلك الحالة التي يكون فيها الشيء المؤجر الذي لحقه التلف موضوعاً تحت إشراف المؤجر أو أحد أتباعه ، لأنه لا معنى في هذه الحالة لإعذار المؤجر، لأن المستأجر يعفي هنا من واجب الرعاية الذي يتحمل به الأول ، فإن الحق الشيء تلف وجب على المؤجر أن يتبينه ويصلحه فإن لم يفعل ، اعتبر مقصراً دون حاجة إلى إعذار من المستأجر. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  السابع الصفحة/ 411)

وقد ألحق المشرع بالتزام الصيانة تكاليف توريد المياه للمستأجر و إذا كانت الجهة التي تورد الماء تقدر ثمنه جزافاً ، أما اذا كانت تقدر ثمنه « بالعداد » ، فلا يعتبر كذلك ويلزم المستأجر لا المؤجر ( المادة 568 فقرة ثالثة ) ، وكذلك ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص الإستعمال الشخصي يتحمله المستأجر لأنه يقدر عادة بالعداد .

- جزاء إخلال المؤجر بالتزامه بصيانة العين المؤجرة - إذا أخل المؤجر بالتزامه بصيانة العين المؤجرة ، أي إذا لم يقم بإجراء الترميمات الضرورية بعد اعتذاره لذلك، جاز للمستأجر إذا لم يكن هو نفسه مخلاً بالتزامه بدفع الأجرة  أن يطلب توقيع ما تقضى به القواعد العامة من جزاءات على المدين المخل بالتزامه ، أي أنه يجوز له أن يطلب اما التنفيذ العيني الجبري وأما فسخ العقد و أما نقص الأجرة.

جواز قيام المستأجر بإجراء الترميمات الضرورية على نفقة المؤجر - تقضى المادة 209 بأنه « في الالتزام بعمل، إذا لم يقم المدين بتنفيذ التزامه، جاز للدائن أن يطلب ترخيصاً من القضاء في تنفيذ الالتزام على نفقة المدين إذا كان هذا التنفيذ ممكناً ، وبأنه «يجوز في حالة الاستعجال أن ينفذ الدائن الالتزام على نفقة المدين ، دون ترخيص من القضاء» ، وتطبيقاُ لذلك نصت المادة 568 فقرة أولى في باب الإيجار على أنه إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة في المادة السابقة جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة ، وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة ظاهر من ذلك أن المشرع قد أجاز للمستأجر أن يجري بنفسه الترميمات الضرورية التي يتأخر المؤجر في القيام بها بشرط أن يحصل قبل ذلك على ترخيص من القضاء في إجرائها بنفسه وبعد أن يكون قد أعذر المؤجر لإجرائها (118 مکرر) ، ومن البدهي أن القاضي لا يرخص للمستأجر في ذلك إلا بعد أن يقتنع بضرورة الترميمات وتراخي المؤجر في إجرائها وبأنه ليس في إجرائها على نفقة المؤجر إرهاق له .

ويجوز للمستأجر أن يلجأ في ذلك إلى قاضي الأمور المستعجلة إذا كانت الحالة تبرر ذلك (119 مکرر).

ومتى حصل المستأجر على الترخيص في إجراء الترميمات الضرورية بنفسه، وجب أن يبذل في ذاك عناية الرجل المعتاد وأن بتوخي إجراء الترميمات بأقل نفقة ممكنة وأن يعد حساباً بذلك مؤيداً بالمستندات وأن يكون مستعداً لأن يناقشة المؤجر في ذلك.

والأصل أن لا يجوز للمستأجر التنفيذ على المؤجر بقيمة هذه النفقات إلا بعد الحصول على حكم بها ، ولكن القانون أعفاه من ذلك وأجاز له أن يطلب من المحكمة عند الترخيص له في إجراء الترميمات بنفسه الترخيص له أيضاً في استيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة.

وإذا قام المستأجر بإجراء الترميمات الضرورية بنفسه دون أن يحصل على الترخيصين المذكورين ، فإنه لا يكون له رجوع الا بدعوى الإثراء دون سبب وفي حدود ما وفره على المؤجر من نفقات كان الأخير ملتزماً بها لإجراء الترميمات الضرورية ، ولا يكون له خصم هذه النفقات من الأجرة الواجبة عليه إلا بعد أن يحكم له بها أو يتم الاتفاق على مقدارها ، فتصبح المقاصة جائزة بينها وبين دين الأجرة .

وقد أعفى المشرع المستأجر من شرط الحصول على ترخيص القضاء في ذلك إذا كانت الترميمات من الترميمات البسيطة أو من الترميمات المستعجلة، فنص في المادة 548 فقرة ثانية على أنه يجوز للمستأجر دون ترخيص من القضاء أن يقوم باجراء الترميمات المستعجلة أو الترميمات البسيطة مما يلزم به المؤجر سواء كان العيب موجوداً وقت بدء الانتفاع أو طرأ بعد ذلك إذا لم يقم المؤجر بعد إعذاره بتنفيذ هذا الإلتزام في ميعاد مناسب ، على أن يستوفي المستأجر ما أنفقه خصماً من الأجرة.

ويؤخذ من ذلك أنه يشترط في إعفاء المستأجر من ضرورة الحصول على ترخيص القضاء في إجراء الترميمات الضرورية بنفسه توافر ثلاثة شروط  :

1 - أن تكون تلك الترميمات بسيطة أو أن تكون مستعجلة بحيث لا تحتمل إنتظار استئذان القضاء ولو كان العيب موجوداً وقت بدء الانتفاع ، وبالأولى إذا كان طارئاً .

2 - أن يعذر المستأجر المؤجر لكي يقوم بها.

3 - ألا يقوم بها المؤجر بعد الاعذار، في الميعاد المناسب الذي يحدده المستأجر، ويكون للمؤجر أن يتظلم إلى القضاء من هذا التحديد .

وليس يلزم أن يرفع المستأجر دعوی اثبات حالة العين المؤجرة قبل قيامه بالإصلاحات.

ومتى توافرت هذه الشروط وأجرى المستأجر الترميمات الضرورية بنفسه ، جاز له الرجوع بما أنفق واستيفائه من طريق خصماً من الأجرة، لأن المشرع رخص له في ذلك واعفائه من الحصول على ترخيص فى خصم النفقات من الأجرة كما أعفاه من الحصول على ترخيص في إجراء الترميمات بنفسه.

وسواء أجرى المستأجر الترميمات الضرورية بناء على ترخيص من القضاء أو بدون ترخيص في الحالات التي يجيز له القانون فيها ذلك ، يجوز له أن لا يكتفي بخصم النفقات من الأجرة إذا كانت الأجرة لا تفي بالنفقات إلا بعد مدة طويلة ، ومن باب أولى إذا انتهت مدة الإجارة، فيجوز له أن يطالب المؤجر بدفع باقي النفقات وأن ينفذ بها على امواله كما يثبت له أيضاً الحق في حبس العين المؤجرة إلى أن يستوفي هذا الباقي كله .

نقص الأجرة أو فسخ الإجارة مع التعويض في الحالين - نصت المادة 568 مدني على حق المستأجر في الزام المؤجر بتنفيذ الترميمات الضرورية تنفيذاً عينياً ، دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو نقص الأجرة. (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 326)