تنص المادة 569 من التقنين المدني على ما يأتي :

"1- إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً ، انفسخ العقد من تلقاء نفسه " .

"2- أما إذا كمان هلاك العين جزئياً ،إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من اجله ، أو نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، ولم يكن للمستأجر يد في شيء من ذلك ، فيجوز له ، إذا لم يقم المؤجر في ميعاد مناسب بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها ، أن يطلب تبعاً للظروف إما إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار ذاته ، دون إخلال بما له من حق في أن يقوم بنفسه بتنفيذ التزام المؤجر وفقاً لأحكام المادة السابقة " .

"3- ولا يجوز للمستأجر في الحالتين السابقتين أن يطلب تعويضاً إذا كان الهلاك أو التلف يرجع إلى سبب لا يد للمؤجر فيه ".

الهلاك المادي والهلاك القانوني : وقد تهلك العين المؤجرة هلاكاً مادياً  بسبب حريق أو غرق أو صاعقة من السماء أو حرب مدمرة أو نحو ذلك ، ويعد هلاكاً كلياً أن يزول البناء ، ولو بقت الأرض التي عليها البناء وبقي معها بعض الحيطان قائماً.

ويلحق بالهلاك المادي الهلاك القانوني ، مثل ذلك أن تنزع ملكية العين للمنفعة العامة أو يستولي عليها ، أو يصدر قرار إداري بإخلائها لأسباب صحية ، أو يصبح شغل العين مستحيلاً بسبب الحرب.

رأينا أن الفقرة الأولى من المادة 569 مدني تقضي بأنه إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً ، انفسخ العقد من تلقاء نفسه ، وليس هذا النص إلا تطبقاً للقاعدة العامة التي تقضي بانفساخ العقد  لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل، فبهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً أصبح تنفيذ عقد الإيجار مستحيلاً ، ومن ثم ينفسخ من تلقاء نفسه وبحكم القانون ، وتقرر المادة 159 مدني القاعدة العامة في هذا الصدد إذ تقول :  "في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة له ، وينفسخ العقد من تلقاء نفسه "، فقد الإيجار إذن ينسخ من تلقاء نفسه بهلاك العين هلاكاً كلياً ، ومن وقت الهلاك ، ولا حاجة  إلى حكم بذلك ، وإذا اقتضى الأمر حكماً من القضاء ، فإنما يكون هذا الحكم لتقرير هلاك العين وانفساخ العقد يحسن التمييز بين الهلاك الجزئي وحاجة العين إلى الترميم والعيب في العين ، والتمييز هنا للإيضاح ولا يترتب عليه نتيجة عملية ، إذ الحكم يكاد يكون واحداً في هذه الأحوال الثلاث ، فيجوز فيها جميعاً أن يجبر المستأجر المؤجر على التنفيذ العيني فيعيد العين إلى أصلها في حالة الهلاك الجزئي ، ويقوم بالترميمات الضرورية في حالة حاجة العين إلى الترميم ، ويصلح العيب في حالة وجوده أما في القانون الفرنسي فالتمييز ذو نتيجة عملية كبيرة ، إذ لا يجوز للمستأجر أن يجبر المؤجر على إعادة العين إلى أصلها في الهلاك الجزئي ، ويجوز له أن يطلب التنفيذ العيني في الحالتين الأخيرتين فيجير المؤجر على الترميم وعلى إصلاح العيب . 

فالهلاك الجزئي يفترض أن جزءاً من العين كان موجوداً ثم إنعدام ، أما الترميم فيفترض أن العين لم ينعدم أي جزء من أجزائها ، وإنما قامت الحاجة إلى الترميم لقدم العين ، والعيب يفترض كذلك أن العين لم ينعدم أي جزء من أجزائها ، ولكن شابها عيب لا يرجع إلى القدم بل إلى طبيعة العين نفسها .

ومهما يكن من أمر فإن اختلاط الهلاك الجزئي بحاجة العين إلى الترميم أو بالعيب في القانون المصري ليس بذي بال، فقد قدمنا أن الحكم واحد في الأحوال الثلاث ، لذلك عندما عرضت الفقرة الثانية من المادة 569 مدني للهلاك الجزئي، ألحقت به أن تصبح العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله أو أن ينقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، فالخلل في الانتفاع بالعين ، وقد يرجع إلى غير الهلاك الجزئي ، يلحق إذن بالهلاك الجزئي في الحكم على النحو الذي سنراه.

والأمثلة على الهلاك الجزئي والخلل في الانتفاع بالعين كثيرة ، من ذلك أن ينهدم حائط، أو أن ينهار سقف ، أو أن تغمر مياه النيل الجزء الأسفل من المنزل ، أو أن تجف ترعة فلا تكون مياه الري كافية ، أو أن تحرم الأرض الزراعية من طرق الري التي كانت تتمتع بها وقد يكون الهلاك الجزئي هلاكاً قانونياً ، مثل ذلك أن تنزع ملكية جزء من العين المؤجرة أو أن يستولي على جزء منها وقد تصبح العين المؤجرة غير صالحة للانتفاع المقصود بها ، أو أن تؤجر جملة أراض صفقة واحدة ويحفظ المؤجر لنفسه الحق في بيع بعضها مع فسخ الإيجار فيما يباع ويثبت أن المؤجر باع من هذه الأراضي أجودها فينفسخ الإيجار فيما بيع وفيما بقي على السواء ، أو أن ينشأ خلل في البناء رجع بعضه إلى عيب في مواسير المياه ويرجع بعض آخر إلى ضعف أساسات المنزل.

فإذا حدث هلاك جزئي أو خلل في الانتفاع بالعين فأصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله أو نقص هذا الانتفاع نصاً كبيراً ، وجب التمييز بين فرضين :

(1) أن يكن ذلك بفعل المستأجر، وفي هذه الحالة يبقى الإيجار قائماً ولا رجوع للمستأجر على المؤجر ليطالب بإعادة العين إلى أصلها ولا بالفسخ أو إنقاص الأجرة فإن ما حدث قد وقع بفعله هو ، فيبقى ملتزماً بالإيجار إلى نهايته وهذا ما تصرح به الفقرة الثانية من المادة 569 مدني عندما تقول " ولم يكن للمستأجر يد في ذلك " كشرط في مطالبة المستأجر بالفسخ أو إنقاص الأجرة أو التنفيذ العيني هذا إلى أن المستأجر يلتزم بتعويض المؤجر عما أحدثه من الهلاك أو الخلل في العين المؤجرة.

(2) أو أن يكون ذلك بغير فع المستأجر ، وقد يكون بقوة قاهرة أو بفعل المؤجر أو بفعل الغير، وفي هذه الحالة يكون للمستأجر الخيار بين التنفيذ العيني وبين الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض في جميع الأحوال إن كان له مقتض ، وهذا ما ننتقل الآن إليه .

التنفيذ العيني : يستطيع المستأجر أن يطالب المؤجر بإصلاح العين وإعادتها إلى أصلها ليتمكن من الانتفاع بها انتفاعاً كاملاً ، وأن يحدد للمؤجر ميعاداً مناسباً للقيام بهذا العمل ، إذ المؤجر ملتزم أن يتعهد العين بالصيانة ، ويستوي في ذلك كما قدمنا أن يكون الهلاك الجزئي أو الخلل في الانتفاع بخطأ المؤجر، أو بفعل الغير أو بقوة قاهرة ، فإذا لم يقم المؤجر بإعادة العين إلى أصلها في الميعاد المحدد - ويخضع تقدير الميعاد لرقابة القضاء - جاز للمستأجر أن يقوم بنفسه بإصلاح العين وإعادتها إلى أصلها، ويرجع بالمصروفات على المؤجر ، ويكون هذا وفقاً لحكام المادة 568 مدني ، التي أحالت عليها العبارة الأخيرة من المادة 2/569 مدني كما رأينا ، ويترتب على ذلك أن يتبع ما سبق أن قررناه في مطالبة المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية للانتفاع بالعين ، فيرفع المستأجر دعوى على المؤجر، ويحكم القضاء بإلزام المؤجر بإصلاح العين ، ويحدد له ميعاداً للقيام بذلك ، ويجوز للمستأجر بعد إعذار المؤجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إصلاح العين بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة ، مع الالتجاء إلى قاضي الأمور المستعجلة إذا كانت الحالة تستدعي ذلك . كما يجوز للمستأجر ، دون حاجة إلى ترخيص من القضاء ، أن يقوم بإصلاح العين على أن يستوفي ما أنفقه خصماً من الأجرة ، وذلك بشروط ثلاثة : (1) أن يكون الإصلاح بسيطاً أو مستعجلاً ، (2) أن عذر المستأجر المؤجر ، (3) ألا يقوم المؤجر بعد الإعذار بإصلاح العين في الميعاد المحدد ، وللقضاء أن يستوثق مما إذا كانت هذه الشروط قد توافرت حتى يقر خصم النفقات من الأجرة ، ويستوثق بوجه خاص من بساطة الإصلاح استعجاله ، ومن أنه يقع على عاتق المؤجر، ومن أن ميعاداً مناسباً قد أعطي للمؤجر للقيام به عند إعذاره ، ومن أن المستأجر أجرى الإصلاح مراعياً في ذك جانب الاقتصاد ما أمكن ، فإذا استوثق القضاء من كل ذلك ، اقر المستأجر على أن يخصم النفقات من الأجرة.

والفقرة الثانية من المادة 569 مدني صريحة في الأحكام التي قدمناها ، فهي تقول كما رأينا :  " أما إذا كان هلاك العين جزئياً ، أو إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح معها للانتفاع الذي أجرت من أجله ، أو نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً، ولم يكن للمستأجر يد في شيء من ذلك، فيجوز له ، إذا لم يقم المؤجر في ميعاد مناسب بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها ، أن يطلب تبعاً للظروف إما إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار ذاته ، دون إخلال بما له من حق في أن يقوم بنفسه بتنفيذ التزام المؤجر وفقاً لأحكام المادة السابقة " ، والمادة السابقة هي المادة 568 مدني ، وهي تبسيط الأحكام التي قدمناها ، وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد :  "أما إذا هلكت العين هلاكاً جزئياً ، أو أصبحت لا تصلح للانتفاع ، أو نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، ولم يكن ذلك بخطأ المستأجر ، فإنه له أن يطلب من المؤجر أن يعيد العين إلى أصلها طبقاً لما تقدم من الأحكام ، إذ المؤجر ملزم أن يتعهد بالصيانة ، و للمستأجر أن يقوم هو نفسه بالترميمات اللازمة بعد ترخيص من القضاء أو دون ترخيص وفقاً لما سبق بيانه ".

على هناك قيداً واحداً لكل ما تقدم ، هو ألا تكون نفقات إعادة العين المؤجرة إلى أصلها باهظة لا تتناسب مع الأجرة التي يتقاضاها المؤجر ، وذلك إذا لم يكن الهلاك الجزئي أو الخلل في الانتفاع ناجماً عن خطأ المؤجر، وإلا فعليه أن يصلح خطأه طبقاً للقواعد العامة ، أما إذا لم يكن هناك خطأ في جانبه ، فلا يصح عدالة أن يتحمل نفقات باهظة لا تتناسب مع الأجرة التي يتقاضاها ولا يكون للمستأجر في هذه الحالة إلا طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة ، وهذا الحكم منصوص عليه صراحة في إصلاح العيب إذ تقول الفقرة الأولى من المادة 577 مدني :  " إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان ، جاز للمستأجر أن يطلب إصلاح العيب و أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان هذا الإصلاح لا يبهظ المؤجر " ، فيقاس إصلاح العين بعد الهلاك الجزئي على إصلاحها عند وجود العيب ، كما قيس إجراء الترميمات الضرورية ، ويشترط كل ذلك ألا تكون التكاليف باهظة .

فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة : ويجوز للمستأجر ، إذا لم يختر التنفيذ العيني على الوجه الذي بسطناه فيما تقدم ، أن يطلب إما فسخ الإيجار إذا كان الهلاك الجزئي جسيماً بحيث يمنعه من الانتفاع بالعين الانتفاع المقصود أو كان الخلل بحيث يفوت عليه منفعة العين ، وإما إنقاص الأجرة إذا كان الهلاك الجزئي جسيماً بحيث يمنعه من الانتفاع بالعين الانتفاع المقصود أو كان الخلل بحيث يفوت عليه منفعة العين ، وإما إنقاص الأجرة إذا كان الهلاك الجزئي أو الخلل غير جسيم وإنما أثر في الانتفاع بالعين بحيث أصبح لا يتمكن من استيفاء كل المنفعة المقصود منها ، ولا ينفسخ الإيجار من تلقاء نفسه أو تنقص الأجرة بحكم القانون، بل يجب ، إذا لم يحصل اتفاق بين المتعاقدين أن يصدر حكم بذلك ، والمحكمة هي التي تقدر ما إذا كان هناك محل للفسخ أو يجب الإكتفاء بإنقاص الأجرة .

وإذا حكم بإنقاص الأجرة ، كان ذلك من وقت حصول الهلاك الجزئي أو الخلل في الانتفاع ، لا من وقت النطق بالحكم أو وقت رفع الدعوى ، لأن هذا الإنقاص هو في مقابل ما فات المستأجر من المنفعة وهذا يكون وقت الهلاك أو الخلل وإذا حكم بإنقاص الأجرة وتعهد المؤجر بإعادة العين إلى أصلها وأعادها بالفعل ، استحق الأجرة بتمامها دون نقص من يوم الإعادة و للمؤجر الحق في طلب إعادة العين إلى أصلها ولو عارض المستأجر ، ليتجنب المؤجر بذلك الإستمرار في إنقاص الأجرة.

- التعويض : وسواء طلب المستأجر التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة ، فإن له الحق في طلب تعويض على النحو الآتي :

إذا كان الهلاك أو الخلل راجعاً إلى خطأ المؤجر ، فإن للمستأجر أن يرجع على المؤجر بتعويض في حالة الفسخ يقابل ما أصابه من الضرر بسبب فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته ، وهذا عدا التعويض عن نقص الانتفاع بالعين إلى وقت الفسخ ، والتعويض عما أصابه من ضرر في شخصه أو ماله بسبب الهلاك أو الخلل ، وكذلك يكون له الحق في تعويض من المؤجر في حالة التنفيذ العيني وإصلاح العين ، يقابل ليس فحسب النقص في الانتفاع بالعين من وقت الهلاك أو الخلل إلى وقت صلاح العين ، بل أيضاً ما أصاب المستأجر من ضرر في شخصه أو ماله بسبب الهلاك أو الخل ، أما إذا قضي بإنقاص الأجرة ، فما نقص من الأجرة هو التعويض عما أصاب المستأجر من ضرر بسبب نقص الانتفاع بالعين المؤجرة ، يستحق المستأجر فوق ذلك تعويضاً عما أصابه من ضرر في شخصه أو ماله بسبب الهلاك أو الخلل .

وإذا كان الهلاك أو الخلل راجعاً إلى فعل الغير ، فلكل من المستأجر والمؤجر الرجوع بتعويض على من تسبب في التلف وهذا لا يمنع المستأجر من الرجوع على المؤجر بتعويض عن نقص الانتفاع بالعين المؤجرة .

وإذا كان الهلاك أو الخلل راجعاً إلى خطأ المستأجر، فإن المؤجر هو الذي يرجع على المستأجر بالتعويض مستقل عما ناله من الضرر بسبب ما أصاب العين من التلف بخطأه ، وهذا التعويض مستقل عن التعويض الذي يجب على المستأجر دفعه بسبب فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته .

وإذا كان الهلاك أو الخلل راجعاً إلى قوة قاهرة ، لم يكن للمستأجر الحق في الرجوع بالتعويض على المؤجر ولا على أحد غيره ، وهذا ما تصرح به الفقرة الثالثة من المادة 569 مدني إذ تقول :  "ولا يجوز للمستأجر في الحالتين السابقتين ( حالة الهلاك الكلي و حالة الهلاك الجزئي أو الخلل ) أن يطلب تعويضاً إذا كان الهلاك أو التلف يرجع إلى سبب لا يد للمؤجر فيه ". (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس الصفحة/ 382)

والهلاك الكلي هو زوال البناء ، ويلحق به الهلاك القانونی کنزع ملكية العين للمنفعة العامة أو أن يصبح شغلها مستحيلاً بسبب حرب ، وينفسخ العقد من تلقاء نفسه وبحكم القانون أياً ما كان سبب الهلاك الكلي لانعدام المحل فتزول التزامات كل من المؤجر والمستأجر ، فلا تستحق الأجرة ويرد ما عجل منها عن المدة التالية للهلاك ، ولا يرجع المستأجر على المؤجر بتعويض بسبب انفساخ العقد ، ولا يجبر المؤجر على إعادة العين إلى ما كانت عليه أو على تحرير عقد ايجار في العقار الجديد ، كما لا يجوز للمستأجر إعادة البناء إلى ما كان عليه بدون موافقة المالك وإلا سرت قواعد البناء في ملك الغير بسوء نية ، ومتى تم الهدم فيكون الطعن في قرار الهدم أو في الحكم بالاخلاء غير منتج اما ان كان الهلاك بخطأ المستأجر كان مسئولاً عن تعويض المؤجر عن هلاك العين وعن الفسخ ، وإن كان بفعل الغير رجع المؤجر والمستأجر على الغير. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السابع     الصفحة/ 627)

الهلاك الكلى قد يكون هلاكاً مادياً أو هلاكاً معنوياً (قانونياً). 

والهلاك المادي هو الذي يمس مادة العين المؤجرة ، بأن يلحق الدمار العين المؤجرة فيأتي عليها كلها ، كما إذا انهدم المنزل المؤجر أو أكل النهر الأرض المؤجرة أو نفقت الدابة المؤجرة.

على أنه ليس من الضروري للقول بالهلاك الكلى أن يصل إلى الحد السابق ، بل يكفي أن يكون من شأنه أن تعتبر العين غير صالحة لأداء الغرض الذي أجرت من أجله كما إذا التهمت النار الدار فلم تبق منها إلا على جدرانها ، أو دمرت كل غرف الدار بحيث لم يتبق منها واحدة صالحة للإستعمال المقصود.

أما الهلاك المعنوى (القانوني)، فهو ذلك الذي وإن لم يمس الشيء المؤجر في مادته إلا أنه يحول دون أدائه المنفعة التي قصد أن يستوفيها المستأجر منه ، ومثل ذلك أن تتقطع بسبب أو لآخر المياه اللازمة لرى الأرض أو تقرر الدولة اعتبار منطقة ما منطقة عسكرية وتمنع لذلك سكني الدور الواقعة في حدودها أو تحرم الدولة بيع الخمور فتفوت بذلك المنفعة على من استأجر الدار لهذا الغرض .

أو تنزع العين المؤجرة للمنفعة العامة أو تقرر الجهة المختصة للإستيلاء عليها أو يصدر قرار إداري بإخلائها لأسباب صحية .

والمعول عليه هنا هو ذات العين المؤجرة دون اعتداد بملحقاتها ، فإذا هلكت العين كلها أو أصبحت جميعها غير صالحة للإستعمال ، أنفسخ الإيجار ولو بقيت ملحقاتها أو بعضها سليمة لم تمس .

ويجب أن يحول الهلاك دون الانتفاع بالعين جميعها وألا يكون المانع مؤقتاً بل دائماً ، فإن لم يترتب عليه إلا انتفاء الفائدة من جزء من العين أو كان المانع مصيره إلى الزوال قبل انتهاء مدة العقد اعتبر الهلاك جزئياً .

قد يكون سبب هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً ، قوة قاهرة كما في أكثر حالات الهلاك القانوني وبعض حالات الهلاك المادي .

كما قد يكون سبب الهلاك راجعا إلى فعل المؤجر كتقصيره في صيانة العين المؤجرة أو تأخره في إجراء الترميمات الضرورية أو في القيام بأي التزام آخر ، أو راجعاً إلى خطأ المستأجر أو خطأ أحد ممن يسأل عنهم قانوناً .

ويترتب على هلاك العين المؤجرة هلاكا كليا، سواء أكان هلاكاً مادياً أم معنوياً (قانونياً) ، انفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه أي إنحلاله بقوة القانون وإنقضاء التزامات كل من طرفيه ، ولا حاجة للالتجاء إلى القضاء لتقرير الفسخ لأنه انفسخ من تلقاء نفسه ابتداءً من الوقت الذي حصل فيه الهلاك.

وإذا اقتضى الأمر حكماً من القضاء ، فإنما يكون هذا الحكم لتقرير هلاك العين وانفساخ العقد أي يكون الحكم الصادر بالفسخ مقرراً لا منشئاً له .

وينبني على انقضاء التزامات كل من طرفي العقد ، أن الأجرة لا تستحق على المستأجر من وقت الهلاك ، وإذا كان قد عجلها استرد ما لم يستحق منها.

ولا يستطيع المستأجر إجبار المؤجر على تجديد العين ، ولو كان الهلاك راجعا إلى خطأ الأخير، ولا يغير من هذا أن يعوض المؤجر عن هلاك العين من طريق آخر، كما إذا كان هناك تأمين عن الهلاك ، أو ترتبت مسئولية أحد من الغير عنه، إذ بمجرد هلاك العين يزول الإيجار ويستحيل بذلك انتقاله إلى أي شيء آخر غيرها ولو على سبيل الحلول العيني ، وذلك كله ما لم يحكم القاضي بإلزام المؤجر بإعادة بناء العين على سبيل التعويض ، وإذا قام المؤجر بتجديد العين من تلقاء نفسه، لا يكون للمستأجر حق في الانتفاع بها ، إذ حقه كان متعلقاً بالعين القديمة وهذه قد هلكت ، كما لا يحق للمؤجر كذلك إذا ما أعاد بناء العين أن يجبر المستأجر على العودة إليها ، إذ لا توجد أية علاقة بينهما بشأن العين الجديدة .

غير أنه لا يوجد ثمة ما يمنع من اشتراط قيام المؤجر بإعادة تجديد العين إذا هلكت واستمرار انتفاع المستأجر بالعين الجديدة ، وإذا وجد مثل هذا الشرط وهلكت العين ، تحتم على المؤجر إعادتها كما كانت،  فإذا فعل تجدد الإيجار أي انعقد إيجار جديد يبدأ من تاريخ وجود العين الجديدة.

وإذا كان الهلاك راجعاً إلى فعل المؤجر كتقصيره في صيانة العين المؤجرة أو تأخره في إجراء الترميمات الضرورية أو في القيام بأي التزام آخر، كان ملزماً بتعويض المستأجر عن الانفساخ وفوات منفعة العين عليه .  

وكذلك إذا كان الهلاك بفعل الغير، جاز للمالك والمستأجر الرجوع على هذا الغير بالتعويض عما أصابه من ضرر. 

وإذا كان الهلاك بسبب أجنبي هلكت العين على المؤجر، ولا يلزم المؤجر أو المستأجر بثمة تعويض.  

وإذا كان الهلاك راجعاً إلى فعل المستأجر أو تابعيه ، جاز للمؤجر أن يرجع على المستأجر بتعويض ما أصابه من ضرر.

مسئولية المؤجر قبل المستأجر مسئولية عقدية وقبل الغير مسئولية تقصيرية.

و الهلاك الجزئي كالهلاك الكلى - يجوز أن يكون مادياً كما يجوز أن يكون معنوياً (قانونياً).

و الهلاك الجزئي المادي يتحقق بانعدام جزء من العين المؤجرة ، كتهدم جدار أو حجرة من شقة أو انهيار سقف ، أو بأن تجف ترعة فلا تكون مياه الري كافية ، أو أن تحرم الأرض الزراعية من طرق الري التي كانت تتمتع بها بعض الوقت.

والهلاك الجزئي المعنوى (القانوني) مثله نزع ملكية جزء من العين المؤجرة للمنفعة العامة أو صدور قرار بالاستيلاء عليها ، ويقوم مقام قرار الاستيلاء اتفاق المؤجر والمستأجر على إلغاء عقد الإيجار بالنسبة لجزء من العين ، إذا لزم هذا الجزء للمنفعة العامة ، وكذلك أن يؤدي مشروع تجريه الدولة إلى حرمان مستأجر الأرض من زراعتها بعض الوقت .

وإذا كان الهلاك الجزئي أو الخلل بالانتفاع بفعل المستأجر أو أحد تابعيه ، فلا أثر له على الإيجار إذ يظل الإيجار سارياً ، ولا يجوز للمستأجر الرجوع على المؤجر بشيء كإعادة العين إلى أصلها أو إنقاص الأجرة أو الفسخ ، بل على النقيض من ذلك فإنه يجب على المستأجر تعويض المؤجر .

ويلاحظ هنا الفارق الجوهري بين الهلاك الجزئي والهلاك الكلى ، حيث يترتب على الأخير انفساخ الإيجار ولو كان ناشئا عن فعل المستأجر أو تابعيه.

والعلة في هذه التفرقة أن الهلاك الكلى يترتب عليه انفساخ العقد لهلاك محله بصرف النظر عن المتسبب في الهلاك ، أما في الهلاك الجزئي فمحل العقد ما زال موجوداً ولم يهلك إلا جزء منه ، ومن ثم يجب اللجوء إلى القضاء الفسخ العقد ، ولا يجوز للمستأجر طلب الفسخ إذا كان هو المتسبب في الهلاك ، حتى لا يفيد من خطأ اقترفه.

يكون الهلاك الجزئي أو الخلل في الانتفاع بغير فعل المستأجر ، إذا كان بفعل المؤجر أو نتيجة قوة قاهرة أو فعل الغير.

فإذا كان الهلاك الجزئي أو الخلل في الانتفاع بفعل المؤجر، جاز للمستأجر أن يطلب من المؤجر أن يعيد العين إلى أصلها أي اللجوء إلى طريق التنفيذ العيني ذلك أن المؤجر يلتزم بصيانة العين المؤجرة ، فإذا لم يقم بذلك كان للمستأجر أن يقوم هو نفسه بذلك بعد ترخيص من القضاء أو بدون ترخيص ، وجاز له المطالبة بنقص الأجرة بقدر ما نقص من انتفاعه بالعين ، بل جاز له طلب الفسخ إذا كان الهلاك أو التلف من الجسامة بحيث يجعل العين غير صالحة للانتفاع بها الانتفاع المقصود دون تضرر ، كما يجوز له في الحالات السابقة مطالبة المؤجر بتعويضه عما لحقه من ضرر.

أما إذا كان الهلاك أو الخلل راجعاً إلى فعل الغير، فإنه يجوز لكل من السرير والمستأجر الرجوع على هذا الغير بتعويض الضرر الذي نجم له عن اليد أو الخلل.

أما إذا كان الهلاك أو الخلل راجعاً إلى القوة القاهرة ، فلا يجوز للمستأجر الرجوع بالتعويض على المؤجر لأن الهلاك أو الخلل حدث بسبب لا يد للأخير فيه. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  السابع الصفحة/ 432)

هلاك العين المؤجرة - هلاك العين المؤجرة إما أن يكون كلياً ، كما لو انهدم البناء أو نفق الحصان أو نزعت ملكية الأرض المنفعة العامة ، أو صدر أمر بالاستيلاء عليه وإما أن يكون جزئياً ، وهو يرجع في كلتا الحالين إما إلى خطأ المؤجر وإما إلى خطأ المستأجر وإما إلى سبب أجنبي عنهما.

وقد نصت المادة 569 فقرة أولى مدني على أنه « إذا هلكت العين المؤجرة أثناء الإيجار هلاكاً كلياً ، انفسخ العقد من نفسه » وظاهر أن هذا النص يرتب على الهلاك الكلى انفساخ العقد أي انحلاله بقوة القانون وانقضاء التزامات كلا الجانبين ، فلا يكون ثمة محل لإلزام المؤجر بتجديد العين التي هلكت .

ولا شك في أن هذا الحكم يسري أياً كان سبب الهلاك ، أي سواء كان الهلاك راجعاً إلى القوة القاهرة أو الى خطأ المؤجر أو إلى خطأ المستأجر أو إلي خطأ الغير ، ولكن أثر الهلاك لا يقف عند حد انفساخ العقد ، بل يقتضي حكماً آخر يختلف تبعاً لسبب الهلاك ، فإذا كان السبب راجعاً إلى خطأ المستأجر ، وجب على الأخير أن يعوض المؤجر صيانة العين عن هلاك العين ، وإذا كان راجعاً إلى تقصير المؤجر في المؤجرة أو تأخره في إجراء الترميمات الضرورية أو في القيام بأي التزام آخر ، هلكت العين عليه وألزم هو بتعويض المستأجر عن الفسخ وفوات منفعة العين عليه ، وإذا كان الهلاك بسبب أجنبي هلكت العين على المؤجر ولم يلزم هو ولا المستأجر بأي تعويض  ، وقد نصت المادة 1722 مدنی فرنسي على هذا الحكم الأخير دون غيره من الأحكام المتقدمة ، كما نصت عليه المادة 569 فقرة ثالثة مدنی مصری .

أما اذا هلكت العين هلاكاً جزئياً ، وأصبحت لا تصلح الانتفاع أو نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، ولم يكن ذلك بخطأ المستأجر ۔ كان للأخير أن يطلب من المؤجر أن يعيد العين إلى أصلها طبقاً لما تقدم من الأحكام  ، إذ المؤجر ملزم أن يتعهد العين بالصيانة ، فإذا لم يقم بذلك كان للمستأجر أن يقوم هو نفسه بالترميمات اللازمة بعد ترخيص من القضاء أو دون ترخيص وفقاً لما تقدم بيانه في نبذة 159 ، وجاز له المطالبة بنقص الأجرة بالقدر الذي حرم به من الانتفاع ، بل جاز له طلب الفسخ إذا كان الهلاك أو التلف من الجسامة بحيث يجعل العين غير صالحة للانتفاع بها الانتفاع المقصود دون تضرر ( المادة 569 فقرة ثانية مدنى )، وفي جميع هذه الأحوال يجوز للمستأجر مطالبة المؤجر بتعویض ، إلا أن يكون الهلاك أو التلف راجعاً الى سبب لايد للمؤجر فيه ( المادة 569 فقرة ثالثة مدنى  و المادة 1722 مدنی فرنسی).

أما إذا كان الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع راجعاً إلى خطأ المستأجر ، فلا يكون لهذا الأخير أن يطلب إعادة العين الى أصلها ولا أن يطلب نقص الأجرة أو الفسخ ، بل يظل ملتزماً بالعقد إلى نهاية مدته ويدفع الأجرة كاملة . (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 343)