تنص المادة 570 من التقنين المدني على ما يأتي :

"1- لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ، على أنه إذا ترتب على هذه الترميمات إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين ، جاز للمستأجر أن يطلب تبعاً للظروف إما فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة " .

"2- ومع ذلك إذا بقي المستأجر في العين المؤجرة إلى أن تتم الترميمات ، سقط حقه في طلب الفسخ ".

الترميمات الضرورية لحفظ العين غير الترميمات الضرورية للانتفاع بالعين : قدمنا . أن هناك ترميمات ضرورية لحفظ العين من الهلاك ، كإصلاح حائط يهدد بالسقوط وتقوية أساس المنزل إذا كمان واهياً وترميم الأسقف إذا كانت موشكة على الانهيار وإصلاح مواسير المياه إذا كان الماء يتسرب منها إلى جدران المنزل وأساسه ويهدد سلامة المنزل ، فهذه كلها ترميمات ضرورية إذا تأخر المؤجر في إجرائها عرض العين المؤجرة للهلاك ، وهذه الترميمات غير الترميمات الضرورية للانتفاع بالعين ، كإصلاح السلم أو المصعد أو دورة المياه ، هذه الترميمات هي التي عالجناها فيما تقدم ، وفي كثير من الأحيان تكون الترميمات الضرورية للانتفاع بالعين غير ضرورية لحفظ العين من الهلاك ، ولكن الترميمات الضرورية لحفظ العين من الهلاك تكون في الوقت ذاته ، أو ستتكون ، ترميمات ضرورية للانتفاع بالعين ، فإن العين إذا هلكت من جراء عدم القيام بهذه الترميمات لم تعد بداهة تصلح للانتفاع بها .

ولما كانت الترميمات التي نحن بصددها ضرورية لحفظ العين من الهلاك فهي على المؤجر ، بل هي حق له لا يجوز للمستأجر أن يمنعه من إجرائها على ما سنرى ، ولا يستطيع المستأجر أن يحتج بأن إجراءها يخل بانتفاعه بالعين ، فإن  الانتفاع بالعين ذاته مهدد ما دامت العين معرضة للهلاك ، وعلى كل حال فإن حفظ العين مقدم على انتفاع المستأجر ، وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد: "هناك نوع آخر من الترميمات الضرورية ، وهي اللازمة لا للانتفاع بالعين، بل لحفظها من الهلاك ، وهذه تكون على المؤجر ، بل هي أيضاً من حقه ، بمعنى أنه لا يجوز للمستأجر أن يمنعه من إجرائها بدعوى أن ذلك يخل بانتفاعه بالعين ، فحفظ العين من الهلاك مقدم على انتفاع المستأجر بها ".

- الترميمات الضرورية لحفظ العين تقع على عاتق المؤجر ويجوز للمستأجر القيام بها : وقبل أن نبدأ الكلام في حق المؤجر في القيام بالترميمات الضرورية ولحفظ العين ، يلاحظ أن هذه الترميمات تقع على عاتق المؤجر ، بل هي التزام في ذمته نحو المستأجر إذا نظر إلى الترميمات باعتبار أنها أيضاً في مآلها ترميمات ضرورية للانتفاع بالعين ، إذا قيل إن المؤجر لا يلتزم بها نحو نفسه لأن الشخص لا يكون دائناً لنفسه ولأن المالك غير ملزم بالمحافظة على ملكه ، فإن الأمر يتغير إذا انتقلنا إلى علاقة المؤجر بالمستأجر ، ذلك أن الترميمات الضرورية لحفظ العين قد تصبح ضرورية للانتفاع بالعين كما قدمنا ، فمن هذه الناحية يجوز للمستأجر القيام بها ويرجع بما أنفقه على المؤجر ، وإذا لم تكن وقت القيام بها ضرورية للانتفاع بالعين ، فهي على كل حال ضرورية لحفظ العين ، فيرجع بها المستأجر على المؤجر شأن كل حائز يرجع على المالك بجميع ما أنفقه من المصروفات الضرورية ( م 1/980 مدني ) .

- حق المؤجر في القيام بالترميمات الضرورية لحفظ العين : قدمنا أن التقنين المدني القديم (م 456/371) لا يسد الطريق على المؤجر إذا أراد القيام بالترميمات الضرورية لحفظ العين ، فيجعل له الحق في القيام بها ولو عارض المستأجر في ذلك . هذا هو أيضاً الحكم في التقنين المدني الجديد ، فقد رأينا الفقرة الأولى من المادة 224 مدني تقضي بأنه لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ، فأحكام التقنين الجديد والقديم ، كما قدمنا ، واحدة في هذا الموضوع بتفصيلاته .

ويجب كما في التقنين المدني القديم ، أن تكون هذه الترميمات ضرورية لحفظ العين ، أما إذا لم تكن ضرورية لذلك ، بل كانت لإدخال تحسينات في العين أو لزيادة طبقات في المنزل المؤجر الإعداد العين لمستأجر آخر يأتي بعد انتهاء الإيجار الأول ، فليس للمؤجر حق في ذلك إلا إذا اشترط هذا الحق على المستأجر أو حصل على إذنه في ذلك .

فإذا كانت الترميمات ضرورية لحفظ العين ، كان للمؤجر الحق في القيام بها ولو عارض المستأجر، ويجبر هذا على ترك المؤجر يقوم بهذه الترميمات، ولو اقتضى الأمر إخلاء العين المدة اللازمة للقيام بها ، بل يجوز للمؤجر أن يهدم العين المؤجرة لإعادة بنائها إذا كانت حالة العين تستدعي ذلك ، ومن باب أولى يجوز له أن يكلف شركة المياه أن توقف سير الماء في الأنابيب الموجودة بالمنزل المؤجرة إذا كان هذا ضرورياً لحفظ العين ، ويجوز كذلك للمؤجر أن يجري ترميمات في طبقة من المنزل لحفظ طبقة أخرى ، كترميمات يجريها في الطبقة السفلى لحفظ الطبقة العليا ومنعها من الانهيار .

ويشترط في الترميمات أيضاً ألا تكون مما يمكن إرجاؤه إلى انتهاء مدة الإيجار ، فقد اشترط القانون أن تكون الترميمات  "مستعجلة " ، فإذا كانت غير مستعجلة ، كتقوية أساسات المنزل إذا كانت هذه التقوية يمكن إرجاؤها إلى ما بعد إنتهاء الإيجار دون خطر يخشى منه على المنزل ، لم يكن للمؤجر حق في إجرائها إذا عارض المستأجر ، بل يجب أن يتربص حتى ينتهي الإيجار ، ثم يقوم عندئذ بإجرائها ، والمؤجر هو الذي يقع عليه عبء إثبات أن الترميمات مستعجلة.

ويجب على المؤجر أن يخطر المستأجر بعزمه على إجراء الترميمات قبل إجرائها بمدة كافية، حتى يأخذ المستأجر أهبته لذلك ، كذلك يجب على المؤجر أن يبذل العناية الواجبة في القيام بهذه الترميمات ، فيختار أيسر سبيل لإجرائها حتى لا يجشم المستأجر إلا أقل ضرر ممكن، ولا يستغرق إلا المدة اللازمة لإجرائها دون إبطاء .

وإذا وقع خلاف بين المؤجر والمستأجر على حق المؤجر في إجراء الترميمات، جاز الالتجاء إلى قاضي الأمور المستعجلة ، إما لوقف أعمال الترميمات موقتاً إذا رأى القاضي داعياً لذلك حتى يبت قاضي الموضوع نهائياً في النزاع، وإما للترخيص في عمل الترميمات التي لا بد من إجرائها فوراً للمحافظة على العين .

- حق المستأجر في يفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة : وإذا سمح للمؤجر بإجراء الترميمات الضرورية لحفظ العين، وترتب على ذلك إخلاء كلي أو إخلاء جسيم بالانتفاع بالعين، جاز للمستأجر في هذه الحالة أن يطلب فسخ الإيجار ، والقاضي يقدر ما إذا كان هناك مبرر للفسخ فيجيبه إلى طلبه، أو لا يوجد مبرر للفسخ فيكتفي بإنقاص الأجرة .

أما إذا ترتب على إجراء الترميمات إخلاء جزئي غير جسيم بالانتفاع بالعين ، فللمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة أثناء مدة الترميم بنسبة النقص في الانتفاع.

ولا يجوز للمستأجر أن يفسخ الإيجار بنفسه أو أن ينقص الأجرة دون حكم أو اتفاق مع المؤجر. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري ، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي ، دار النهضة العربية 1994 الجزء / السادس الصفحة/ 372)

ومفاد ذلك أن هناك نوع آخر من الترميمات الضرورية وهي اللازمة لا للانتفاع بالعين بل لحفظها من الهلاك وهذه تكون على المؤجر بل هي أيضاً من حقه بمعنى أنه لا يجوز للمستأجر أن يمنعه من إجرائها بدعوى أن ذلك يخل بانتفاعه بالعين فحفظ العين من الهلاك مقدم على انتفاع المستأجر بها.

ومتى كانت الترميمات ضرورية لحفظ العين كان للمؤجر القيام بها ولو عارض المستأجر ولو اقتضى الأمر إخلاء العين المدة اللازمة للقيام بها ، ويجب أن يخطر المؤجر المستأجر بعزمه على اجرائها قبل البدء فيها بمدة كافية فإن نشب خلاف بينهما جاز الإلتجاء لقاضي الأمور المستعجلة إما لوقف اعمال الترميمات مؤقتا حتى يفصل قاضي الموضوع نهائيا في النزاع وإما للترخيص في عمل الترميمات، ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة تعيين خبير لمعاينة العين أو أن يرخص عند الضرورة القصوى في إجرائها فوراً ، فإذا قام المؤجر بإجراء الترميمات وترتب عليها إخلال كلي أو جسيم بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر طلب فسخ الإيجار ويجيبه القاضي إذا وجد مبرراً أو يكتفي بإنقاص الأجرة، أما إذا ترتب إخلال جزئی بالانتفاع فللمستأجر طلب إنقاص الأجرة أثناء مدة الترميم بنسبة النقص أو إعفائه منها مدة الإخلاء، ولا يجوز له فسخ العقد بنفسه أو انقاص الأجرة بدون حكم أو اتفاق ولكن يجوز أن يدى طلب إنقاص الأجرة في صورة طلب عارض في الدعوى المقامة من المؤجر بالمطالبة بالأجرة أو بالإخلاء ويكون هذا من قبيل الدفع بعدم التنفيذ، وقد يقبل المستأجر بموجب شرط في العقد أن يتحمل الترميم بدون تعويض فيصح الشرط ولكنه لا يمنعه من طلب إنقاص الأجرة ، وليس للمستأجر المطالبة بتعويض إذ أن حاجة العين لترميمات لم تكن بخطأ المؤجر ، وإنما يستحق التعويض إذا ثبت أن أعمال الترميم ترتبت على خطأ المؤجر أو استغرقت أكثر من المدة اللازمة أو أجريت بطريقة ضارة بالمستأجر ، ولا يجوز الاتفاق على اعفاء المؤجر من التعويض في هذه الأحوال. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة ، المكتب الجامعي الحديث، الجزء / السابع  الصفحة / 634)

يجب أن تتوافر في الترميمات التي يجوز للمؤجر إجراؤها رغم معارضة المستأجر الشرطان الآتیان : 

  1- أن تكون الترميمات ضرورية لحفظ العين المؤجرة :

يجب أن تكون الترميمات ضرورية لحفظ العين المؤجرة من الهلاك ، ومثل ذلك تدعيم أساس المبنى أو أعمدته أو أسقفه أو جدرانه .

وهذه الترميمات يجوز للمستأجر أن يلزم المؤجر بإجرائها إذا كانت في الوقت نفسه لازمة لانتفاعة بالعين المؤجرة كما هي الحال في أغلب الأحوال.

وتتوسع المحاكم في تفسير لفظ الترميمات، فهي لا تسمح للمؤجر بإجراء الترميمات بالمعنى الدقيق، وهي التي تتضمن القيام بعمل إيجابي في العين فحسب، بل إنها تسمح كذلك بأن يمنع عن العين الأشياء التي تهدد سلامتها ، كأن يكلف شركة المياه بأن توقف سير المياه في الأنابيب الموجودة في المنزل المؤجر، إذا كان ذلك ضرورياً لحفظ العين.

إلا أنه لا يكفي أن تكون الغاية من الترميم مجرد تحسين العين المؤجرة أو زيادة مبانيها.

وإذا كان النص يصف الترميمات بأنه ضرورية لحفظ العين المؤجرة ، فإنه يجب مع ذلك التوسع في المعنى المقصود من ذلك، وإعطاء المؤجر الحق في القيام بالترميمات إذا كانت ضرورية لحفظ عين أخرى مرتبطة بالعين المؤجرة، كما إذا كانت هذه العين طابقاً في منزل واحتاج حفظ الطابق الذي يعلوه إلى تقوية جدران الطابق الأول .

2 - أن تكون الترميمات مستعجلة :

يشترط أن تكون الترميمات الضرورية مستعجلة، ويقصد بذلك أنه يخشى من فوات الوقت دون إجرائها ، فلا يمكن إرجاؤها إلى ما بعد انتهاء الإيجار دون أن تتعرض العين للهلاك أو التلف.

ويقع على عاتق المؤجر عبء إثبات أن الترميمات التي يريد إجراءها ضرورية ومستعجلة.

والملاحظ أن المادة أعطت الحق في إجراء الترميمات إلى المؤجر فقط ، ومع ذلك فمن المتفق عليه بين الشراح أن ذلك كان على أساس مواجهة الفرض العادي الذي يكون المؤجر فيه مالكا للعين المؤجرة ، ولذلك فإنه يجب إعطاء هذا الحق لكل شخص يهمه حفظ العين المؤجرة ، ولذلك فإنه يجب إعطاء هذا الحق لكل شخص يهمه حفظ العين المؤجرة ، ولو لم يكن هو المؤجر، كمالك الرقبة إذا كان الإيجار صادرا من صاحب الانتفاع أو من المرتهن الحيازي، أو المؤجر الأصلي إذا كان هناك مستأجر من الباطن وكالشريك في الحائط المشترك ، والسبب في ذلك هو أن هؤلاء الأشخاص يستطيعون القيام بالترميمات رغماً عن المؤجر نفسه، وليس للمستأجر من الحقوق أكثر ممن تلقى الحق عنه .

كما يجوز للسلطة الإدارية القيام بهذه الترميمات إذا أصدرت قراراً بذلك .

حظرت المادة على المستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات سالفة الذكر، فيجوز إذن للمؤجر إجراؤها ولو عارض المستأجر في ذلك دون أن يعد ذلك تعرضا له من المؤجر.

ومعنى ذلك أنه يحق للمؤجر إجراء هذه الترميمات حتى لو أخل ذلك له بانتفاع المستأجر ، لأن حفظ العين المؤجرة مقدم على انتفاع المستأجر.

أراد الشارع أن يوفق بين مصلحة المؤجر في حفظ العين من الهلاك ومصلحة المستأجر في الانتفاع بالعين ، وسبيله في هذا التوفيق هو أن يرغم المستأجر على السماح بهذه الترميمات، ولكنه يمنحه الحق في إنقاص الأجرة أو طلب الفسخ على حسب الظروف ، ما لم يحرمه الاتفاق من هذا الأمر أو من ذاك أو من كليهما معاً .

أما عن إنقاص الأجرة ، فإنه يكون بنسبة ما نقص من الانتفاع بسبب القيام بأعمال الترميم عن كل المدة التي استمرت فيها هذه الأعمال ، ولا يبقى إلا إلى وقت تمام هذه الأعمال .

وللمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة إلى لا شيء إذا كان يترتب على القيام بالترميمات حصول إخلال كلی بالانتفاع.

لما كان المؤجر يقوم بالترميمات الضرورية لحفظ العين بمقتضى حق مقرر له في القانون فهو لا يلتزم بتعويض المستأجر عن الضرر الذي يصيبه من جراء القيام بهذه الأعمال ، كإقامته في فندق خلال مدة الترميم أو ضياع صفقات معينة عليه بسبب عدم انتفاعه بالعين المؤجرة. فلا يكون له أن يطالب المؤجر بما لحقه من خسارة أو فاته من ربح بسبب الحرمان من الانتفاع ، وكل ماله هو طلب نقص الأجرة أو فسخ العقد .

غير أنه يجوز مطالبة المؤجر بالتعويض في الحالتين الآتيتين :

1 - إذا كان التلف الذي استدعى قيام المؤجر بالترميمات الضرورية راجعاً إلى سبب من جهته ، كما إذا أهمل في صيانة العقار حتى إزداد العيب ، لأنه في هذه الحالة يكون مخطئاً .

2 - عدم بذل المؤجر عند إجراء الترميمات الضرورية ، عناية الرجل المعتاد وحذره بحيث لا يترتب على القيام بالترميمات إلا المضايقات البسيطة التي لا يترتب عليها نقص جدي لانتفاع المستأجر بالعين ، والتي جرى العرف على التسامح فيها.

أما إذا أهمل المؤجر في إجراء الترميمات وترتب على إهماله أن نال المستأجر ضرر ، كما إذا طالت مدة إجرائها أكثر مما يجب أو أجريت بطريقة ضارة بالمستأجر، أو زاد الإخلال بالانتفاع فوق ما يلزم ، أو حدث للمستأجر أو الأحد أفراد أسرته إصابة نتيجة عدم اتخاذ الاحتياطات اللازمة ، أو إذا أتلفت مقولات المستأجر بدون مسوغ ، في كل هذه الحالات وما شابهها يلتزم المؤجر تعويض الضرر الذي لحق المستأجر، لا استناداً إلى أحكام المادة 570 مدني إذا هي لا تلزمه بغير إنقاص الأجرة أو الفسخ، ولكن تطبيقاً لقواعد العامة في المسئولية.

ويجوز أن يشترط المؤجر على المستأجر ألا يرجع بشيء عليه مهما طالت مدة الترميم ، غير أنه لا يجوز التوسع في تفسير مثل هذا الشرط فلا يحرم المستأجر من الرجوع على المؤجر بالرغم من وجوده في حالة ما إذا كان الترميم يستدعي عيب في البناء ، سواء كان يعلم به المؤجر أو كان يجهله .

وكذلك إذا قبل المستأجر أن يتحمل إجراء الترميم دون أن يطلب تعويضاً لم يمنعه ذلك من طلب إنقاص الأجرة.

إذا وقع خلاف بين المؤجر والمستأجر على حق الأول في إجراء الترميمات ، أو في طريقة القيام بها جاز الإلتجاء إلى قاضي الأمور المستعجلة ، فيطلب المستأجر وقف الأعمال التي بدأها المؤجر حتى يبت قاضى الموضوع في النزاع أو يطلب المؤجر الترخيص له في القيام بالأعمال التي منعه عنها المستأجر.

إذا ترتب على الترميمات التي قام بها المؤجر زيادة في منفعة المستأجر بالعين المؤجرة على مستوى المنفعة التي روعيت عند التعاقد ، فإنه يحق للمؤجر أن يطلب بزيادة في الأجرة بما يتناسب مع الزيادة في المنفعة ، ويمكن استنتاج هذا الحكم بمفهوم المخالفة من حكم المادة 2/ 569 التي تنص على أنه إذا نقص الانتفاع نقصاً كبيراً ولم يكن للمستأجر يد فيه جاز لهذا الأخير أن يطلب إنقاص الأجرة ، إذ أن حكم المفهوم المخالف لهذا النص هو زيادة الأجرة عند زيادة الانتفاع ، وهو حكم يتفق مع العدالة وقواعد الإثراء بلا سبب. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع  الصفحة/  449)

حق المؤجر في اجراء الترميمات المستعجلة الضرورية لحفظ العين المؤجرة - ليس التزام المؤجر بالصيانة والترميم مقصوراً على الترميمات الضرورية لتمكين المستأجر من الانتفاع بل يشمل أيضاً ومن باب أولى الترميمات التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة كترمیم أساسات المنزل إذا ظهر خلل فيها إذ يعتبر القيام بهذا النوع الأخير من الترميمات ليس واجباً عليه فحسب بحيث يجوز للمستأجر أن يلزمه به أو أن يسكت عنه فيعفيه منه بل حقاً له أيضاً بحيث يجوز له مباشرته ولو بالرغم من المستأجر  ولذلك نصت المادة 570 فقرة أولى مدنی على أنه لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ... » ( وتقابلها المادة 371 /456 مدني قديم والمادة 1725 مدنی فرنسي ) ، ومؤداها أنه يشترط في إلزام المستأجر بتمكين المؤجر من إجراء ترميمات في العين المؤجرة توافر شرطين: (1) أن تكون تلك الترميمات مستعجلة بحيث لا يمكن ارجاؤها الى أن تنتهي مدة الإجارة ، (2) وأن تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة من الهلاك.

ولا يجوز للمستأجر أن يمانع في ذلك ولو كان من شأنه أن يخل انتفاعه بالعين لأن حفظ العين من الهلاك مقدم على انتفاع المستأجر  ، ويجوز للمؤجر أن يهدم البناء كله اذا أصبح بسبب قدمه يخشى انهدامه وما يترتب على ذلك من الأضرار بسلامة الأشخاص .

على أنه اذا ترتب على هذه الترميمات اخلال كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين ، جاز للمستأجر أن يطلب نقص الأجرة بالقدر الذي حرم به من الانتفاع ، بل له أن يطلب الفسخ إذا أستمر حرمانه من الانتفاع وقتاً أو بلغ حداً يفوت عليه فائدة الإجارة ( المادة 570 فقرة أولى في نهايتها ) ، ويكون تقدير ذلك متروكاً للقاضي .

ومع ذلك إذا بقي المستأجر في العين المؤجرة إلى أن تتم الترميمات ، سقط حقه في طلب الفسخ ولم يجز له إلا نقص الأجرة  ( المادة 570 فقرة ثانية ). (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 347)