تنص المادة 571 من التقنين المدني على ما يأتي :

1 - على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع ",

2 - ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه ، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبني على سبب قانون يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر .

ويتبين مما تقدم أن المؤجر يضمن للمستأجر تعرضه الشخصي ، كما يضمن البائع تعرضه الشخص للمشتري والتعرض الشخصي ، في الإيجار كما في البيع ، نوعان : 

(1) تعرض مادي  . 

(2) وتعرض مبني على سبب قانوني   .

جاء كما رأينا في صدر الفقرة الثانية من المادة 571 مدني : " ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه  . . ."  ، وهذا يعني أن المؤجر يضمن للمستأجر ، لا فحسب التعرض الشخصي الصادر منه ، بل أيضاً التعرض الصادر من أتباعه ، ووضع " الأتباع"  من المؤجر يختلف عن وضع " الغير"  ، فأتباع المؤجر ليسوا من الغير ، بل هم امتداد لشخص المؤجر ، ولذلك يكون المؤجر مسئولاً ، لا عن تعرضهم المبنى على سبب قانوني فحسب ، بل أيضاً عن تعرضهم المادي ، ولو كان الأتباع من الغير لكانت مسئولية المؤجر عنهم مقصورة على تعرضهم المبنى على سبب قانوني .

ومعنى " الأتباع"  هنا أوسع من معنى " التابع"  الذي يسأل عنه المتبوع مسئولية تقصيرية . فالمقصود بأتباع المؤجر كل شخص لا يكون أجنبيا عنه في تنفيذ عقد الإيجار ، ويكون التعرض الصادر منه قد ساق إليه صلته بالمؤجر.

ترك المشرع الجزاء المترتب على التعرض الشخصي إلى القواعد العامة ، إذ يسهل أن ستخلص منها هذا الجزاء ، فإذا صدر تعرض مادي أو تعرض مبني على سبب قانون من المؤجر للمستأجر ، على النحو الذي بيناه فيما تقدم ، كان للمستأجر أن يطلب وقف هذا التعرض ، وهذا هو التنفيذ العيني ، وهو أول ما يفكر فيه ، وقد يعدل عن طلب التنفيذ العيني إلى طلب فسخ الإيجار إذا وجد مبرراً لذلك ، أو يطلب إنقاص الأجرة ، وله في جميع الأحوال أن يطلب التعويض إن كان له مقتض .

للمستأجر ، إذا واجه من المؤجر تعرضاً مادياً أو تعرضاً مبنياً على سبب قانوني ، أن يطلب وقف هذا التعرض ، فإذا منع عنه المؤجر المياه ، أو لم يصلح الخلل الذي أصاب المصعد ، أو امتنع عن إنارة السلم ، أو قام بأي عمل آخر من آمال التعرض ، كان للمستأجر أن يلزمه قضاء بأن يقوم بالتزامه ، بل له عند الضرورة أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة ويطلب تعيين حارس يتولى بنفسه القيام بهذه الالتزامات على نفقة المؤجر ، فيصلح مثلاً خلل المصعد ويتعهده بالصيانة حتى يتمكن المستأجر من استعماله .

وإذا صدر التعرض من البواب مثلاً ، كان للمستأجر أن يقاضي المؤجر ويلزمه بمنع البواب من التعرض ، وقد تقضي المحكمة عند الضرورة بأن يطرد المؤجر البواب ، وتلجأ إلى وسيلة التهديد المالي لتنفيذ ذلك.

وإذا كان التعرض ناشئاً عن مزاحمة المستأجر في تجارته أو في صناعته عندما يوجد شرط مانع من هذه المزاحمة ، جاز للمستأجر أن يطلب وقفها ، فإذا كانت صادرة من المؤجر نفسه ، ألزمته المحكمة بإغلاق المتجر أو المصنع الذي أقامه لمزاحمة المستأجر ، وإذا كانت المزاحمة صادرة من مستأجر آخر أجر له المؤجر ، جاز للمستأجر أن يطلب من المؤجر فسخ إيجار المستأجر المزاحم إذا كان هذا ممكناً أو منعه من المزاحمة ، وإلا كان للمستأجر أن يطلب فسخ إيجاره هو أو إنقاص الأجرة مع التعويض على النحو الذي سنبينه .

فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة : 

وقد يرى المستأجر ، بدلاً من طلب التنفيذ العيني ، أن يطلب فسخ الإيجار ، أو أن يطلب إنقاص الأجرة ، وغني عن البيان أن المؤجر يستطيع أن يدفع هذا الطلب بأنه مستعد للتنفيذ العيني والكف عن التعرض ، فإذا كف عن تعرضه وعوض المستأجر عما لحق به من الضرر من جراء هذا التعرض ، لم يعد هناك محل لإجابة طلب المستأجر إلى فسخ الإيجار أو إلى إنقاص الأجرة .

أما إذا لم يكف المؤجر عن التعرض ، ولم ير المستأجر طلب التنفيذ العيني ، كان له أن يطلب فسخ الإيجار إذا كان هناك مبرر لذلك ، ويتحقق هذا مثلاً إذا أقام المؤجر بناءً بجوار العين المؤجرة حجب النور أو الهواء عن بعض جوانب العين فاختل انتفاع المستأجر ، فإذا مكان الاختلال جسيماً جاز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار ، وللمحكمة تقدير هذا الطلب ، فإن وجدت له مبرراً ، استجابت له وقضت بفسخ الإيجار ، ويجوز للمحكمة ألا تقضي بالفسخ وتعطي للمؤجر مهلة لنفذ التزامه تنفيذاً عينياً ويكف عن التعرض ، كما يجوز أن تقتصر على الحكم للمستأجر بتعويض مع بقائه في العين إلى نهاية الإيجار ، أو أن تقضي بإنقاص الأجرة .

ويجوز للمستأجر أن يطلب منذ البداية إنقاص الأجرة إذا كان اختلال الانتفاع بالعين ليس بالجسامة التي تبرر الفسخ ، فتقضي المحكمة بإنقاص الأجرة بنسبة ما اختل من الانتفاع ، فإذا كانت الأجرة في الأصل عشرون جنيهاً في الشهر مثلاً ، وكانت العين بعد حجب النور أو الهواء عن بعض جوانبها لا تؤجر إلا بخمسة عشر جنيهاً ، انقص القاضي الأجرة إلى خمسة عشر جنيهاً ، ويسري الإنقاص ، لا من وقت الحكم ولا من وقت رفع الدعوى ، بل من وقت وقوع الخلل في الانتفاع ، لأن الأجرة  تقابل الانتفاع فتنقص من وقت نقصه .

وسواء طلب المستأجر التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص أجرة ، فإن له أن يطلب أيضاً التعويض عما أصابه من الضرر بسبب إخلال المؤجر بالتزامه ، والمسئولية هنا مسئولية عقدية سببها عقد الإيجار ، فتسري قواعد المسئولية العقدية . 

ومن ثم يجب إعذار المؤجر ولا يستحق التعويض إلا بعد الإعذار ( م 218 مدني ) ، وذلك ما لم يكن تنفيذ التزام المؤجر بعدم التعرض قد أصبح غير ممكن أو غير مجد بفعله ( م 220 أ مدني ) ، ويغلب أن يكون التنفيذ قد أصبح غير ممكن بفعل المؤجر ، إذ المفروض أن التعرض صادر منه .

والأحكام التي قدمناها في ضمان المؤجر لتعرضه الشخصي ليست من النظام العام ، بل هي أحكام مفسرة لإرادة المتعاقدين ، فيجوز تعديلها باتفاق خاص بينهما.

فيجوز التشديد في مسئولية المؤجر ، كان يشترط المستأجر الحق في فسخ الإيجار أياً كانت درجة الاختلال في الانتفاع بالعين المؤجرة ، وكان يشترط المستأجر على المؤجر عدم مزاحمته يف تجارته أو صناعته وقد تقدم تفصيل القول في ذلك.

وكما يجوز التشديد في مسئولية المؤجر ، يجوز كذلك التخفيف منها ، فيشترط المؤجر مثلاً ألا يكون للمستأجر حتى الفسخ إذا هو غير في شكل العين المؤجرة بأن بني طابقاً جديداً أو هدم جزءاً من العين ، أو إذا هو قام بتعلية بناء العين المجاورة ، فلا يكون للمستأجر في هذه الحالة إلا طلب إنقاص الأجرة .

ويجوز أخيراً إعفاء المؤجر من المسئولية ، وفي هذه الحالة لا يكون مسئولاً عن تعرضه ، إلا إذا وقع التعرض نتيجة غش أو خطأ جسيم منه ، إذ يكون شرط الإعفاء باطلاً تطبيقاً للقواعد العامة.

ولا يجوز التوسع في تفسير الشرط الذي يعدل من أحكام المسئولية لمصلحة من ينتفع بهذا الشرط ، فشرط التشديد في المسئولية لا يتوسع في تفسيره لمصلحة المستأجر لأنه هو الذي ينتفع بالتشديد ، وشرط التخفيف من المسئولية أو الإعفاء منها لا يتوسع في تفسيره لمصلحة المؤجر لأنه هو الذي ينتفع بالتخفيف أو بالإعفاء.

(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس ، الصفحة/ 403)

فالتعرض الشخصي في الإيجار كما في البيع إما أن يكون تعرضاً مادياً وأما تعرضاً مبنياً على سبب قانوني يضمنه المؤجر للمستأجر، ويقوم التعرض المادي أما على أعمال مادية محضة تقع من المؤجر كأن يحدث تغييرات بالعين أو ملحقاتها يخل بالانتفاع أو يضع لافته على واجهة المكان المؤجر تؤدي لمضايقة المستأجر أو يقتحم العين دون اذن المستأجر أو يترك مواشيه في الأرض أو يدخل ليقطف بعض ثمارها أو يمنع المستأجر من استعمال المصعد.

وكذلك يتحقق ضمان المؤجر إذا منع المستأجر من استعمال السطح لتركيب اسلاك ، ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك، وأما يقوم التعرض على تصرفات قانونية تصدر من المؤجر سواء بعد الإيجار أو قبله ويكون من شأنها أن تحول دون الانتفاع بالعين أو تخل به وهذه التصرفات تعتبر عملاً مادياً بالنسبة للمستأجر لأنه ليس طرفاً فيها ومثلها أن يعطي المؤجر للغير حقاً عينياً أو شخصياً يتعارض مع حق المستأجر ويحتج به عليه كحق المشتري إذا لم يكن تاريخ الإيجار أسبق من البيع وكحق مستأجر آخر متقدم ، وكحق مستأجر مدخل العقار.

أما تعرض المؤجر المبني على سبب قانونی فیکون إذا ادعى المؤجر حقاً على العين المؤجرة يتعارض مع حق المستأجر كأن يؤجر ملك الغير ثم يصبح مالكاً ويحتج بذلك لاسترداد العين إذ لا استرداد لمن وجب عليه الضمان.

ما يشترط لتحقق التعرض الشخصي :

1 - أن يقع التعرض بالفعل فلا يكفي أن يكون محتملاً ولو أقيم على تهديد للمستأجر بالتعرض له ، ويترتب على ذلك أن الإيجار يبقى منشئاً لالتزام المؤجر بالضمان ، ولا يسرى التقادم إلا من وقت وقوع التعرض ويكون مدته خمس عشرة سنة من هذا الوقت.

2 - أن يقع التعرض أثناء الإيجار حتى لو امتد بعد انقضاء مدته الأصلية اتفاقاً أو بحكم التشريعات الاستثنائية بل لو انتهى الإيجار بحكم إخلاء إذ لا يستطيع المؤجر أن ينفذ هذا الحكم بنفسه ويقتحم العين وإلا كان متعرضاً ووجبت مساءلته .

3 - أن يقوم المؤجر بأعمال تحول دون انتفاع المستأجر بالعين أو تخل به کهدم العين أو جزء منها أو بعض ملحقاتها ، فهذا تعرض يوجب الضمان وتقدير الإخلال مسألة واقع تترك لقاضي الموضوع.

4 - ألا يستند المؤجر إلى حق ثابت له بعقد الإيجار أو بالقانون كحقه في التعلية أو بحكم كتعيينه حارساً ويتعرض بتلك الصفة لا بصفته مؤجرة أو بالقانون كحقه في دخول العين لبيان ما إذا كانت في حاجة لترميمات لحفظها أو وجود منقولات تكفي للوفاء بالأجرة أو استعمال العين فيما أعدت له.

ومتى كانت حيازة المؤجر للعين المؤجرة بناء على حكم بالحراسة صادر له على المستأجر واجب التنفيذ فإنها تكون حاصلة بسبب مشروع ، ولا يمكن عدها تعرضا من المؤجر ، ومجرد إلغاء هذا الحكم من محكمة الاستئناف لا يجعل بقاء المؤجر في العين تعرضاً ما لم يثبت امتناعه عن التخلي عنها بعد مطالبته بذلك عن طريق تنفيذ الحكم القاضي بإلغاء الحراسة .

كما يجوز للمستأجر طلب فسخ عقد الإيجار بسبب التعرض الذي يحول دون انتفاعه بالعين وفقاً لما أعدت له ، ومتى تحققت المحكمة من توافر التعرض ، فإنها تلتزم بالقضاء بالفسخ لإخلال المؤجر بالتزامه المتعلق بالضمان ، ويتوافر بذلك الخطأ العقد الذي ينهض بمسئولية المؤجر ، ويكون للمستأجر تبعاً لذلك أن يطلب التعويض مع الفسخ وفقاً لقواعد المسؤولية التقصيرية .

والتزام المؤجر بالامتناع عن التعرض الشخصي التزام بتحقيق غاية فيتحقق الضمان بمجرد وقوع التعرض ويوجب التعويض ولو كان المؤجر حسن النية كأن يصدر التعرض من تابع له كالبواب ، وهذا الالتزام غير قابل للإنقسام ، فإذا تعدد المؤجرون التزم كل منهم بعدم التعرض ، فإذا تعرض أحدهم فللمستأجر أن يرجع عليه بالضمان كاملاً ، أما طلب التعويض فينقسم بمقدار حصة كل مؤجر ولو كان أحد المؤجرين لم يتعرض ، ولمن لم يتعرض أن يرجع على من تعرض بما دفعه للمستأجر، ويكون المؤجر مسئولاً عن تعرض اتباعه وهو البواب وخفير العزبة والخولي والمستخدمين وأهل البيت والضيوف والمقاول والمهندس إذا قام بإجراء ترميمات بتكليف من المؤجر ومن ينوبون عنه كالولي والوصي والقيم والوكيل ومن ينوب هو عنهم كالراهن ويسأل المؤجر عن تعرضهم إذا وقع التعرض أثناء العمل وبصفة أحدهم تابعاً ، ولا يسأل المؤجر عن  السرقات ما لم يكن هناك إهمال من التابع ، كما يعتبر المستأجر الآخر تابعاً للمؤجر ، وتلك الأحكام ليست من النظام العام فيجوز تعديلها بالتشديد أو التخفيف أو بإعفاء المؤجر منها إلا إذا وقع التعرض نتيجة غش أو خطأ جسيم منه على أنه يجوز اعتبار الشرط المطبوع بإعفاء المؤجر شرطاً تعسفياً في عقد إذعان فيعفى الطرف المذعن منه كما يعفى من أي شرط تعسفي  .

يشترط في ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الغير والمبني على سبب قانوني :

1 - أن يكون التعرض صادراً من الغير ، فإذا صدر من المؤجر أو أحد تابعيه كان المؤجر ضامناً وفقاً للقواعد السابقة.

2 - أن يدعى الغير حقا يتعلق بالعين يتعارض مع حق المستأجر سواء كان حقاً عينيا كالحق الذي يدعيه المشترى بعدم سريان الإيجار في حقه، أو حقاً شخصياً كالحق الذي يدعيه مستأجر آخر من نفس المؤجر، ويكفي مجرد الإدعاء ولو كان غير جدی وظاهر البطلان ، أما إذا تعرض الغير ولم يدع حقاً كان تعرضه مادياً لا يضمنه المؤجر.

3 - أن يقع تعرض الغير بالفعل فلا يكفي التهديد به ، وأما أن يقع بأعمال مادية کدخول الأرض المؤجرة مدعيا بحق ارتفاق بالمرور فيقيم المستأجر دعوى ضمان على المؤجر يدخل فيها المتعرض ، كذلك إذا استولى الغير على العين مدعيا ملكيتها أو شرائها من المؤجر وعدم سريان الإيجار في حقه فتلك أعمال مادية بالنسبة للمستأجر لأنه ليس طرفا فيها وتحول دون انتفاعه بالعين فيتحقق بها التعرض وللمستأجر أن يرفع دعوى ضد المتعرض باسترداد الحيازة م 575 ويعد تعرضا أن يقتصر الغير على رفع دعوى مطالباً بحق له على العين ضد المؤجر ويدخل فيها المستأجر .

4 - أن يقع التعرض أثناء قيام الإيجار حتى لو امتد لما بعد مدته الأصلية اتفاقاً أو ضمناً بحكم التشريعات الاستثنائية .

إذا كان المالك يشغل عيناً وباعها وتعهد للمشتري بإخلائها في تاريخ معين والا التزام بمبلغ محدد عن كل شهر ولم ينصرف قصدهما الى اعتبار ذلك إيجار ، فإن هذا المبلغ لا يعد أجرة ومن ثم لا يخضع للتقدير ، وإنما يعد مقابلاً للانتفاع بالعين مقرونة بشرط جزائي ويتعين الحكم به للمشترى طالما خلا من المغالاة مع إخلاء العين لانعدام عقد الإيجار ويستند الإخلاء في هذه الحالة الى التزام البائع بتسليم العين المبيعة  ومن ثم تخرج هذه الدعوى عن نطاق قانون إيجار الأماكن مهما كانت المدة التي ظل البائع فيها شاغلاً للعين طالما لم يبرم عقد إيجار بشأنها ، كذلك تخرج الدعوى عن نطاق قانون الإصلاح الزراعي إن كانت العين أرض زراعية، ويجوز للمشترى أن يلجأ القاضي الأمور المستعجلة ليقضي بطرد المالك السابق أن كان لم يزل شاغلا اللعين، أما إن كان قد أبرم بشأنها إيجاره مع مستأجر حسن النية فينفذ هذا الإيجار في حق المشتري الذي لم يسجل عقده - باعتباره خلفاً خاصاً للبائع، ولا يكون للمشتري في هذه الحالة إلا الرجوع على البائع بما لحقه من خسارة وما فاته من کسب لإخلاله بالتزامه التعاقدي ، وعلى المشتري إثبات سوء نية المستأجر إذ أن حسن النية مفترض في كافة التصرفات.

مسئولية المؤجر عن أعمال البواب مسئولية عقدية فلا يكون مسئولاً إلا عن الضرر المباشر المتوقع ويجب إعذاره ، أما مسئولية البواب نحو المستأجر فمسئولية تقصيرية ، والتزام البواب هو التزام ببذل عناية لا بتحقيق غاية فإذا ارتكبت سرقة لا يكون البواب والمؤجر مسئولين عنها إذا كان الأول قد اتخذ الاحتياطات اللازمة ، وتقصير البواب مسألة واقع يقدرها قاضي الموضوع ويختلف باختلاف البلد والحي وحاجة المكان للحراسة ومدى تفرغ البواب ، ويجب توقع انقطاع البواب صباحاً بعض الوقت لقضاء حاجاته ولا يلتزم المؤجر بتعيين بواب للحراسة أما إذا كان يوجد بواب عند الإيجار فلا يجوز للمؤجر فصله إذ خدمات البواب من ملحقات العين وإلا كان للمستأجر طلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع من الحراسة التي كان يقوم بها البواب ويجوز للمستأجر في حالة الاستعجال ، أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة الترخيص له بإحضار بواب ، في حالة رفض المالك إحضاره ، مع حفظ حقوق الطرفين المترتبة على ذلك لإبدائها لمحكمة الموضوع ومتي أقرت هذه المحكمة طلب المستأجر وأصبح حكمها نهائيا قامت علاقة عمل فيما بين البواب والمالك بكل ما يترتب عليها من حقوق والتزامات من وقت مباشرة البواب الجديد لعمله .

طرد البواب من مسكنه عند انتهاء عمله :

ويختص قاضي الأمور المستعجلة بطرد البواب من الأماكن التي كان يشغلها بالمنزل إذا أنهى المالك عقد عمله إذ تصبح اقامته بغير سند يخول له البقاء ، وحتى لو كان يدفع أجرة مقابل الإقامة إذ أن ذلك لا يعد ایجارة إنما ميزة متولدة عن عقد العمل تتبعه وجوداً وعدماً ، ولا يجوز للبواب دفع دعوى الطرد بإقامته دعوى عمالية مستعجلة بوقف تنفيذ قرار الفصل ، إذ أن حكم القضاء في هذه الدعوى يقتصر على تقدير تعویض مؤقت حتى يتم تقدير التعويض النهائي ، وأنه لا يجوز الحكم بإعادة البواب لعمله ، ومن ثم يكون هذا الدفاع في غير محله متعيناً رفضه والحكم بالطرد حتماً .

(المطول في شرح القانون المدني، المستشار / أنور طلبة ، المكتب الجامعي الحديث، الجزء / السابع ، الصفحة/ 636)

يضمن المؤجر للمستأجر كل تعرض ناتج عن فعله ، سواء أكان هذا التعرض مادياً أم قانونياً ، لأن المؤجر يلتزم بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول بين المستأجر وبين الانتفاع بالعين أو النقص في هذا الانتفاع لأن المؤجر يتعهد بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين على الوجه المقصود من الإيجار، لا يقبل أن يأتي عملاً يحول دون تنفيذ ما تعهد به.

وبعبارة أخرى لا يقبل منه أن يتعرض للمستأجر في انتفاعه بالعين ، لأن من القواعد القانونية أن من يجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض  .

وقد يحدث التعرض من المؤجر نفسه أو من شخص أجنبي عنه وفي كلتا الحالتين يكون التعرض مادياً أو قانونياً .

والمؤجر يلتزم بعدم التعرض شخصياً للمستأجر سواء كان تعرضه مادياً أو قانونياً ولكنه فيما يتعلق بالتعرض الصادر من الغير لا يضمن إلا التعرض القانوني ويلتزم بدفعه لاستمرار تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة.

أما التعرض المادي الصادر من الغير فيتولى المستأجر دفعه بنفسه ودون الرجوع على المؤجر.

ولا يقتصر ضمان التعرض على العين المؤجرة فقط بل يمتد إلى ملحقاتها .

يلتزم المؤجر بالامتناع عن كل تعرض شخصي للمستأجر، سواء كان هذا التعرض مادياً أو قانونياً .

والتعرض المادي هو قيام المؤجر بأي فعل مادي يترتب عليه حرمان المستأجر من فائدة من الفوائد التي تعود عليه من انتفاعه بالعين على الوجه المقصود توفيره له بمقتضى عقد الإيجار دون أن يستند في القيام به إلى أي حق ثابت له على العين المؤجرة ، ويستوي أن تكون تلك الفائدة مادية أو معنوية .

والتعرض القانوني ، يكون بادعاء المؤجر حقا على العين المؤجرة في مواجهة المستأجر ، وكان من شأن ذلك أن يحرم المستأجر من الانتفاع ، ومثال ذلك أن يكون المؤجر قد أجر عيناً لا يملكها ثم أصبح مالكها بعد الإيجار لسبب من أسباب الملك كالشراء أو الشفعة أو الميراث أو التقادم المكسب ، فيستند المؤجر إلى حق الملكية الذي آل إليه بعد الإيجار لينزع هذه العين من يد المستأجر .

يشترط لوقوع التعرض الشخصي من المؤجر توافر الشروط الآتية :

وقوع التعرض بالفعل : 

فإذا كان التعرض مادياً وجب أن يأتي المؤجر بأعمال مادية تحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تخل بهذا - الانتفاع.

وإذا كان التعرض قانونيا، كما إذا أصبح المؤجر مالكاً للعين المؤجرة ، فإن التعرض لا يتحقق إلا إذا طالب المؤجر المستأجر باسترداد العين .

ومتى حصل التعرض المادي ، فإنه يفترض استمراره إلى أن يقوم الدليل على زواله.

الشرط الثاني :

أن يكون من شأن التعرض الإخلال بانتفاع المستأجر بالعين :

ويكون الفعل منقصاً من الانتفاع إذا ترتب عليه حرمان المستأجر من أي فائدة تعود عليه من الانتفاع المقصود توفيره له .

أما إذا كان العمل الذي قام به المؤجر لا يحول دون انتفاع المستأجر بالعين أو الإخلال به ، فلا يعد تعرضاً منه يستوجب الضمان ، كأن يرهن المؤجر العقار رهناً رسمياً أو يأخذ عليه دائنه حق اختصاص أو يؤجره لمستأجر آخر يتقدم عليه المستأجر الأول ، أما إذا رهن العقار رهن حيازة عد ذلك تعرضاً ، لأن الرهن الحيازي يخول الدائن المرتهن حق الانتفاع بالعين واستغلالها ، وهذا الحق يتعارض مع حق المستأجر .

الشرط الثالث :

وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار :

وكذلك إذا زال الإيجار لأي سبب ، فإنه لا يبقى للمستأجر حق في الانتفاع بالعين ، ومن ثم لا يجوز له التأذي من أي فعل يحرمه منه .

الشرط الرابع :

ألا يستند المؤجر في الأعمال التي يقوم بها إلى حق ثابت له :

ويعتبر المؤجر صاحب حق ثابت في الأعمال التي يقوم بها، سواء كان الحق مصدره العقد أو القانون أو حكم القاضي .

ومثال الحق الذي يكون مصدره القانون، الحق الذي تخوله المادة 570 مدني للمؤجر في القيام بإجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة، و حق المؤجر في زيارة العين لمراقبة ما تحتاج إليه من ترميمات ضرورية، ولمعرفة مدى وفاء المستأجر بالتزامه بحفظ العين وبوضع منقولات فيها كافية لضمان الأجرة .

ومثال الحق الذي يخوله العقد، الاتفاق على أن يكون للمؤجر الحق في أن يزيد بناء المنزل أو يغير منه.

ومثال الحق المخول للمؤجر بناء على حكم صادر من القضاء، وضع يده على العين المؤجرة بناءً على حكم صادر بتعيينه حارساً عليها.

بعض صور التعرض الحاصل من المؤجر :

الصورة الأولى :

 التغيير في العين المؤجرة أو في ملحقاتها :

الصورة الثانية :

الإخلال بالانتفاع نتيجة التغير في عين مجاورة :

الصورة الثالثة :

دخول العين المؤجرة :

القاعدة أنه ليس للمؤجر أن يدخل العين المؤجرة رغماً عن المستأجر طوال مدة الإيجار ، وإلا عد ذلك منه تعرضاً .

بيد أنه توجد هناك حالات عديدة يثبت للمؤجر فيها حق الدخول في العين ، رغماً عن المستأجر ، وهذا الحق يثبت له إما بمقتضى القانون، وإما بمقتضى الاتفاق ، وإما بمقتضى العرف.

فالقانون يمنح المؤجر حق الدخول في العين لمعرفة ما إذا كانت العين محتاجة إلى ترميمات أم لا ، ولمعرفة ما إذا كان المستأجر موفياً بالتزامه يحفظها وبوضع منقولات فيها كافية للوفاء بالأجرة أم لا.

ويجوز الاتفاق في عقد الإيجار على أن يسمح للمؤجر بدخول العين المؤجرة لاستعمال حق خاص استبقاه لنفسه ، كالصيد أو استخراج محصول النجم أو المحجر.

الصورة الرابعة :

استعمال العين المؤجرة :

الصورة الخامسة :

منافسة المستأجر في حرفته أو مهنته :

نشير بداية إلى أنه إذا كان الشئ المؤجرة محلاً تجارياً ، فلا يجوز للمؤجر منافسة المستأجر بنفسه ولا بالتأجير شخص آخر ينافسه .

القيد الأول : 

ألا يكون هناك اتفاق بين المؤجر والمستأجر على ألا ينافس الأول الثاني سواء بنفسه أو بمستأجر منه ، ذلك أن المؤجر ملتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين على الوجه الذي عول عليه هذا الأخير ، ولكن على الوجه الذي قصدت إرادتهما المشتركة توفيره .

ويقع على عاتق المستأجر إثبات الاتفاق على عدم المنافسة .

القيد الثاني

إلا يكون المؤجر قصد من ممارسة المهنة او الحرفة سواء بنفسه أو بواسطة مستأجر منه في مكان مجاور للمستأجر سوي الإضرار بالمستأجر ، إذا تعتبر المنافسة في هذه الحالة تعسفاً في استعمال الحق توجب مسؤوليته والتزامه بالضمان .

المقصود بالاتباع :

في مدلول المادة 571 مدني أوسع منه في مدلول المادة 174 مدني التي تنص على مسئولية المتبوع عن أعمال تابعه ، فلا يقتصر التابع على الشخص الذي يعمل تحت إشراف المتبوع وتوجيهه كالبواب والخادم ، وإنما التابع هنا كل شخص لا يكون أجنبياً عن المؤجر في تنفيذ عقد الإيجار ، ويكون التعرض منه قد ساق إليه صلته بالمؤجر .

و بالبناء على ذلك يعد تابعاً كل من :

1 - من ينوب عن المؤجر كالولي والوصي والقيم والوكيل ، وكذلك من ينوب عنه المؤجر كالراهن بالنسبة للدائن المرتهن حيازة الذي أجر العين المرهونة ومالك العين الموضوعة تحت الحراسة بالنسبة للحارس ، والمهندس والمقاول اللذين يقومان بإجراء الترميمات اللازمة بدلاً من المؤجر .

2 - الخلف العام والخاص للمؤجر، وكل من تلقى عنه حقاً كمستأجر آخر من المؤجر إذا استأجر عيناً غير التي استأجرها الأول، لأنه تلقى من المؤجر حقوقاً لا تتعارض مع حقوق المستأجر الأول والتزم نحوه بالتزامات في آن مقابل هذه الحقوق من شأن احترامه إياها أن يساعد المؤجر على الوفاء بالتزاماته نحو المستأجر الأول ، فيكون المؤجر في علاقته بالمستأجر الأول ضامناً كل تعرض يقع من المستأجر الثاني سواء كان هذا التعرض مادياً أم مبنياً على سبب قانوني ، أما إذا كان المستأجر الثاني قد استأجر العين ذاتها التي استأجرها الأول عن المدة عينها ، فإن المستأجر الثاني يكون قد تلقی و حقوقاً تتعارض مع حقوق المستأجر الأول ، فلا يعتبر من أتباع المؤجر في علاقته بذلك المستأجر الأول .

ولذلك لا يضمن المؤجر التعرض المادي الصادر من المستأجر الثاني للمستأجر الأول ، وإنما يضمن فقط تعرضه المبني على سبب قانونی ، على أن الواقع عملاً أن كل تعرض يصدر من المستأجر الثاني في هذه الصورة يكون مستنداً إلى عقد الإيجار الصادر إليه فيكون مبنياً على سبب قانوني ويضمنه المؤجر بهذه الصفة .

يشترط لضمان المؤجر لأعمال تابعيه توافر الشرطين الآتيين : -

1 - وقوع الفعل من التابع أثناء تأدية عمله أو بسبب تأدية هذا العمل :

يشترط لتحقيق الضمان أن يقع الفعل من التابع أثناء تأدية عمله أو بسبب تأدية هذا العمل  .

وإذا وقعت السرقة من أجنبي ، فإن ذلك يكون من قبيل التعرض المادي الصادر من الغير ، فلا يسأل عنه - بحسب الأصل - المؤجر .

وإذا وقعت السرقة من أحد أتباع المؤجر كالبواب ، سواء كان فاعلاً أصلياً أو شريكاً ، فإنها تعتبر في هذه الحالة تعرضاً صادراً من أحد اتباع المؤجر ، وبالتالي يسأل عنها الأخير ، وإذا وقعت السرقة بسبب تقصير من المؤجر .

لا يسأل المؤجر عن السرقة إلا إذا ثبت وقوعها بتقصير من البواب في الحراسة ، ويقع عبء الإثبات هنا على المستأجر.

والأعمال التي يقوم بها البواب من حراسة وتنظيف ملحقات العين المؤجرة كالسلم وغيره ، تعد من ملحقات العين المؤجرة لا من أصلها .

وإذا أخل المؤجر بالتزامه بعدم التعرض للمستأجر في انتفاعه بالعين المؤجرة بالتفصيل السابق ، كان للمستأجر وفقاً لقواعد العامة أن يطلب إما التنفيذ العينى للالتزام بعدم التعرض ، وإما فسخ العقد أو نقص الأجرة ، كما يكون له في جميع الحالات أن يطلب تعويض ما أصابه من ضرر .

أولاً : التنفيذ العيني :

ثانياً : إنقاص الأجرة :

للمستأجر إذا فضل البقاء في العين المؤجرة مع وجود التعرض ، أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص في منفعة العين بسبب هذا التعرض لأن الأجرة مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة الانتفاع المتفق عليه .

وعلى ذلك إذا امتنع المؤجر عن تشغيل المصعد، كان للمستأجر أن يطلب إعفاءه من الأجرة المخصصة لاستعماله ، أو أن يطلب نقص الأجرة الأصلية بقدر قيمة استعمال المصعد ، إذا لم يكن هناك مبلغ مستقل محدد للانتفاع بالمصعد .

وتنقص الأجرة من وقت الإخلال بالانتفاع لا من وقت الحكم .

ثالثاً : فسخ العقد :

رابعاً : التعويض :

حبس المستأجر للأجرة :

إذا تعدد المؤجرون أو ورث المؤجر ورثة متعددون ، وجب على كل منهم الامتناع عن التعرض للمستأجر في كل العين المؤجرة ، وليس في مقدار حصة كل منهم فحسب ، وأنه إذا تعرض أحدهم للمستأجر ، كان للأخير الرجوع عليهم بالضمان كاملاً .

وإذا أجر الشركاء المال الشائع ثم اختص به أحدهم نتيجة القسمة ، وجب على الأخير أن يحترم الإيجار الذي اشترك في إبرامه ، سواء كان اشتراكه في الإيجار حقيقياً ، بأن كان من الموافقين عليه أم كان حكمياً بأن كان ممن لم يرتضوه ، ولكنه سرى في حقه رغماً من عدم رضائه لصدوره من الأغلبية.

أما حق المستأجر في طلب التعويض عن التعرض فهو مما يقبل التجزئة ، ولا يكون رجوع المستأجر على المؤجر إلا بقدر حصته في العين المؤجرة ، ولو لم يحصل تعرض منه لكون الالتزام بعدم التعرض غير قابل للتجزئة ، وعلى هذا الرجوع على من تعرض بما دفعه. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  السابع ، الصفحة/ 455)

التعرض الشخصي بنوعيه - تقضى المادة 571 فقرة اولى مدني بأن (على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع ، ويقابلها نص المادة 373/458 مدني قديم) .

وهي تقرر أن المؤجر ملتزم بالامتناع عن كل تعرض شخصي ، قانونياً كان أم مادياً ، وتخص بالذكر وجوب الامتناع عن التعرض المادة الذى يقع من طريق إحداث تغيير مادي بالعين المؤجرة او بأحد ملحقاتها .

ويعتبر التعرض قانونياً إذا ادعى المؤجر أنه يستعمل حقا على العين المؤجرة ، وكان من شأن ذاك أن يحرم المستأجر من الانتفاع ، ومثل ذلك أن يكون المؤجر غير مالك العين المؤجرة ، ثم يملكها بعد الإجارة سواء كان ذلك من طريق الشراء أو الميراث أو التقادم المكسب ، فاذا استند المؤجر الى حق الملكية الذي آل إليه بعد الإجارة لينزع هذه العين من يد المستأجر كان ذلك تعرضاً قانونياً منه للمستأجر ، وكذلك إذا ظهر على الأرض المؤجرة حق ارتفاق بالمرور لمصلحة أرض مجاورة ، ثم توفي مالك هذه الأرض وورثة المؤجر واستند إلى ملكيته الجديدة لاستعمال حق المرور في الأرض المؤجرة .

أما التعرض المادي فيكون بأي فعل مادى يعطل به المؤجر انتفاع تاجر دون أن يستند في القيام به الى أي حق يدعيه على العين المؤجرة ، ومثل ذلك أن يحدث بالعين أو بأحد ملحقاتها تغييراً مادياً يخل تفاع بها ، كأن يقيم بناء على الأرض المؤجرة ، أو أن يعلى البناء دور جديداً أو أن يدخله لإجراء ترميمات غير ما يكون ضرورياً للمحافظة مي العين أو ضرورياً لتمكين المستأجر من الانتفاع بها ، أو أن يبني في جزء من الأرض المؤجرة أو في أرض مجاورة لها بناء يحجب النور والهواء عن أن المؤجرة ، أو أن يدخل العين المؤجرة لغير سبب مما يجيزه له قانون أي لغير إجراء الترميمات أو التحقق من قيام المستأجر بإلتزاماته فيما يتعلق بطريقة استعمال العين المؤجرة أو المحافظة عليها و فيما يتعلق بتأثيثها بما يكفل ضمان الأجرة إلخ .

ويشترط فيما يعتبر تعرضاً شخصياً من المؤجر يستوجب ضمانه :

1 - أن يكون عملاً مادياً يأتيه المؤجر بنفسه أو بواسطة غيره في العين المؤجرة ذاتها أو في عين أخرى متصلة بها إتصالاً مادياً أو معنوياً بحيث يؤثر ما يحدث في تلك العين الأخرى في الانتفاع بالعين المؤجرة ، كفتح محل منافس بجوار العين المؤجرة أو إغلاق مشغل صناعي أو تجاري كان يعول على وجوده مستأجر العين المؤجرة في الانتفاع بها .

2 - أن يقع منه في أثناء مدة انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ويستقوي في ذلك أن يقع التعرض في أثناء المدة المتفق عليها في عقد الإيجار أو المدة المحددة تجديداً صريحاً أو ضمنياً أو في أثناء مدة امتداد الإجارة امتداداً اتفاقاً أو امتداداً قانونياً بتشريع خاص كنتشريع إيجار الأماكن أو امتداداً قضائياً بناءً على ما للقاضي من سلطة إمهال المستأجر في الإخلاء مدة معينة تطبيقاً لأحكام نظرة الميسرة المنصوص عليها في المادة 346 فقرة ثانية .

3 - أن لا يستند فيه المؤجر الى ترخيص خاص يخوله القيام به ويوجب على المستأجر تحمله ، سواء كان هذا الترخيص منصوصاً عليه في عقد الإيجار ، أو في القانون أو صادراً به حكم قضائي  ، فلا يعتبر تعرضاً من المؤجر قيامه بالترميمات اللازمة لحفظ العين من الهلاك أو طلبه زیارة العين للإطمئنان على عدم حاجتها الى مثل هذه الترميمات أو على وفاء المستأجر بالتزاماته من حيث المحافظة على العين و عدم استعمالها في غير ما أعدت له ووضع منقولات فيها تكفي لضمان الأجرة ، وكذلك وضع يد المؤجر على العين المؤجرة بموجب حكم صادر بتعيينه حارساً عليها في منازعة بينه وبين المستأجر  ، أو استعماله في حق من الحقوق التي يخوله إياها عقد الإيجار صراحة كحق التنزه والصيد أو البناء في الأرض المؤجرة أو حق تعلية البناء إلخ . 

4 - أن يترتب على فعل المؤجر أخلال بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة الانتفاع الذي يخوله إياه عقد الإيجار - ويكفي أن يترتب عليه إخلال بالانتفاع بأي جزء من العين المؤجرة أو ملحقاتها ومزاياها المادية أو المعنوية ، فيعد تعرضاً من المؤجر قيامه بهدم بعض أجزاء المبنى المؤجر ، أو منع المستأجر من استعمال بعض أجزاء ذلك المبنى ، أو منعه من استعمال بعض أجزاء العين المؤجرة إليه وإطلاقه مواشيه للرعي في الأرض المؤجرة ، أو إلقاؤه القاذورات من الطابق الأعلى الذي يسكنه شخصياً في فناء المنزل أو في حديقة الطابق الأرضي ، أو إحداث ضوضاء مستمرة تقلق راحة المستأجرين إذا كانت طبيعة العين وظروف التعاقد لا تسمح باعتبار أحداث تلك الضوضاء جائزاً إلخ ، وقد تقدم أن الانتفاع الذي يخوله الإيجار المستأجر يكون تعيينه وفقاً للعقد ولطبيعة العين المؤجرة ، ويعتبر تقدیر ما إذا كان يفعل المؤجر يخل بهذا الانتفاع أو لا يخل به مسألة موضوعية ، يفصل فيها قاضي الموضوع دون رقابة عليه في ذلك من محكمة النقض .

وقد رفضت محكمة النقض طعناً في حكم قضى باعتبار المؤجر متعرضاً شخصياً للمستأجرين منه في الانتفاع بالأماكن المؤجرة منه إليهم لقيامه باستغلال ممر مملوك له يتخلل تلك الأماكن حيث رأت في هذا الاستغلال تعطيلاً لانتفاع المستأجرين بالأماكن الواقعة على هذا الممر والمؤجرة إليهم ، وقضت بأنه متى ثبت التعرض المادي أفترض استمراره إلى أن يقوم الدليل على زواله (189 مکرر).

  بعض صور التعرض الشخصي - ذكر المشرع بعض صور التعرض الشخصي الذي يلزم المؤجر بالامتناع عنه ، فنص في عجز الفقرة الأولى من المادة 571 على أن «لا يجوز له (أي للمؤجر) أن يحدث بالعين أو ملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الإنتفاع ، كما نص في صدر الفقرة الثانية من المادة ذاتها على أن « لا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه وهو»، وقد خص المشرع بالذكر هاتين الصورتين ، صورة التغيير في العين المؤجرة أو في ملحقاتها ، وصورة المعرض الذي يقع من اتباع المؤجر ، لأهميتها العملية ، ولم يقصد بذلك حصر التعرض ، الأن هذه الصورة لا تتناهى ولا يمكن حصرها ، وذلك لأنه متى ثبت للمستأجر الحق في منفعة العين المؤجرة ، فإن هذا الحق يقابله واجب المؤجر أن يمتنع عن مزاحمة المستأجر في هذه المنفعة وعن أي عمل من شأنه الإخلال بانتفاع المستأجر ، فلا يجوز للمؤجر أن يستعمل بنفسه أو بأحد أتباعه العين المؤجرة كلها أو بعضها ، ولا حتى أن يدخلها ، ولا أن يأتي أي عمل من شأنه تعطیل انتفاع المستأجر أو نقص انتفاعه أو حرمانه من احدى مزايا العين المؤجرة ولو كانت من المزايا المعنوية ، ما لم يكن قد احتفظ لنفسه في العقد بشيء من ذلك ، أو ما لم يكن القانون يخوله شيئاً من ذلك بنص خاص .

بعد أن نصت المادة 571 في فقرتها الأولى على التزام المؤجر بالامتناع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، استهلت فقرتها الثانية التي نصت فيها على ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الغير والمبني على سبب قانوني بقولها أن ضمان المؤجر لا يقتصر على الأعمال التي تصدر منه ، فدلت بذلك على أن التحرش الذي يقع من أتباع المؤجر للمستأجر يعتبر تعرضاً شخصياً منه .

والمقصود بالأتباع في هذا الشأن معنى أوسع من المقصود بالتابعين الذين يسأل الشخص عن أخطائهم مسئولية تقصيرية وفقاً للمادة 174 إذ يعتبر من أتباع الشخص فيما يتعلق بمسئوليته العقدية كل شخص ليس أجنبياً عنه .

وقد تفادى التقنين المدني الحالى هذا النقد ، بأن فصل حالة تبعة الهلاك عن حالة ضمان التعرض القانوني الصادر من الغير ، وقد تفادي التقنين المدني الحالي هذا النقد، بأن فنص على الأولى في المادة 569 منه ورتب فيها على الهلاك الجزئي حق المستأجر في فسخ العقد أو نقص الأجرة ، كما رتب هذا الحق ذاته في المادة 575 علي حالة حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة بسبب تعرض مادي صادر من الغير ، ونص على التعرض القانوني الصادر من الغير في المادة 571 فقرة ثانية منه حيث قرر أن لا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من اتباعه ، بل يمتد هذا الضمان الى كل تعرض أو أضرار مبني على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر .

وبناء على ذلك يقصر ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الغير على التعرض الذى يستند فيه ذلك الغير إلى حق يدعيه على العين المؤجرة ويكون من شأنه الإخلال بانتفاع المستاجر بهذه العين.

الاتفاق على تعديل أحكام الضمان – ينشأ الالتزام و بالضمان المنصوص عليه في المواد 571 و 572 و 574 مدني من عقد الإيجار ولو لم ينص عليه العقد ، فهو الضمان المقرر بحكم القانون .

غير أن هذه الأحكام مقررة لإرادة العاقدين ويجوز الإتفاق على ما يخالفها ، فيجوز الإتفاق على تشديد التزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي أو على تخفيفه ، كأن يتفق على أنه اذا حدث أي تعرض من المؤجر جاز للمستأجر فسخ العقد ، أو أن يتفق بالعكس من ذلك على أن المستأجر لا يكون له حق الفسخ ما دام التعرض لا يحرمه من الانتفاع بالعين المؤجرة حرماناً كلياً ، وكذلك يجوز الاتفاق على إعفاء المؤجر من التزامه بضمان تعرضه الشخصي (304) أو التعرض الذي يقم من أتباعه ، غير أن هذا الإتفاق لا يترتب عليه إعفاء المؤجر من ضمان الأفعال التي يأتيها هو عن غش أو عن خطأ جسيم  ، ولكن يجوز أن يترتب عليه أعضاء المؤجر من مسئوليته عن الغش أو الخطأ الجسيم الذي يقع من أتباعه إذا ثبت أن نية الطرفين انصرفت إلى ذلك ( المادة 217 فقرة ثانية ).

ويجوز أيضاً الاتفاق على تشديد ضمان المؤجر التعرض الصادر من الغير أو تخفيفه أو إعفائه منه ، كأن يتفق على أن يضمن المؤجر التعرض المادي الصادر من الغير ، أو أن يتفق على أنه لا يضمن تعرض الغير المبني على سبب قانونی .

وفي جميع الأحوال يجب تفسير هذه الاتفاقات بكل دقة ، ويكون تفسيرها عند الشك في مصلحة الطرف الذي يقع عليه عبء ففي الإتفاق على تشديد ضمان المؤجر يفسر الشك لمصلحة المؤجر ، وفي الإتفاق على تخفيف ضمان المؤجر أو على إعفاء المؤجر من الضمان يفسر الشك لمصلحة المستأجر .

فاذا اتفق المؤجر مع المستأجر على أن لا يرجع هذا عليه إذا هو باع العين المؤجرة ، فلا يتعدى هذا الشرط على خلاف ذلك من الحوادث ، ولا يسرى حكمه بطريق القياس على حالة ما إذا انتزع المالك الحقيقى العين المؤجرة من يد المستأجر   .

واذا اتفق على عدم الضمان بصيغة عامة ، فقد ذهب البعض الى وجوب تفسير هذا الاتفاق بأن المقصود به اتباع حكم القانون فيما يقضي به من عدم ضمان المؤجر التعرض المادي الصادر من الغير وبأنه لا يعفي المؤجر من ضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني إلا إذا نص الاتفاق على الإعفاء من هذا النوع من التعرض بالذات ، وكذلك فيما يتعلق بإعفاء المؤجر من ضمان تعرضه الشخصي ، ولكن الراجح أن مثل هذا الاتفاق يعفي المؤجر من الإلتزام بالتعويض الذي يترتب على حصول التعرض للمستأجر ، ولكنه لا يسلب هذا الأخير حق طلب الفسخ أو نقص الاجرة  لأن الفسخ نتيجة حتمية للحرمان من الانتفاع ولأن نقص الأجرة نتيجة طبيعية لنقص الانتفاع ، بل أن هذا الشرط لا يحرم المستأجر من كل حق في التعويض إلا إذا كان المؤجر لم يقع منه أي خطأ في القيام بالأعمال التى رخص له فيها وأعفي من ضمانها .

ويعتبر بمثابة الاتفاق على إعفاء المؤجر من الضمان علم المستأجر وقت العقد بالسبب الذي يحتمل أن يؤدي إلى حدوث التعرض  ، وبخاصة إذا كان المؤجر غير عالم بذلك   .

وفي جميع الأحوال لا يحرم المستأجر من حقه في طلب الفسخ أو نقص الأجرة إلا إذا نص الاتفاق صراحة على ذلك . (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 357)