تنص المادة 572 من التقنين المدين على ما يأتي :

1- إذا ادعى أجنبي حقاً يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بمقتضى عقد الإيجار ، وجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بذلك ، وكان له ا يخرج من الدعوى وفي هذه الحالة لا توجه الإجراءات إلا إلى المؤجر"  .

2- فإذا ترتب على هذا الادعاء أن حرم المستأجر فعلا من الانتفاع الذي له بموجب عقد الإيجار ، جاز له تبعاً للظروف أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض  كان له مقتض .

ويتبين من النص المتقدم الذكر أن التعرض الصادر من الغير المبني على سبب قانوني ، والذي ضمنه المؤجر ، يكون بادعاء أجنبي حقاً يتعلق بالعين المؤجرة ويتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بموجب عقد الإيجار متى قام ضمان المؤجر للتعرض الصادر من الغير بتوافر الشروط التي تقدم ذكرها ، فإن المؤجر ، وقد تحقق التزامه بالضمان ، يجب عليه أن ينفذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً بأن يجعل الغير الذي تعرض للمستأجر يكف عن تعرضه . وهذا هو ضمان التعرض ، وهو التزام أصلي .

فإذا عجز عن التنفيذ العيني ، بأن فاز المتعرض بإثبات ما يدعيه وقضي له بالحق المدعي به ، فقد وجب على المؤجر أن ينفذ التزامه بالضمان عن طريق إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار مع التعويض في الحالتين إذا كان له مقتض ، فيعوض المستأجر عن استحقاق العين المؤجرة كلياً أو جزئياً للغير أو عن وجود حق للغير يخل بانتفاع المستأجر . وهذا هو ضمان الاستحقاق ، وهو التزام جزئي .

رأينا أن الفقرة الأولى م المادة 572 مدني تقضي بأنه " إذا ادعى أجنبي حقاً يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بمقتضى عقد الإيجار ، وجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بذل وكان له أن يخرج من الدعوى . وفي هذه الحالة لا توجه الإجراءات إلا إلى المؤجر" . فأول واجب يقع على عاتق المستأجر هو أن يبادر إلى إخطار المؤجر بتعرض الغير له حتى يتقدم لدفع هذا التعرض ، سواء كان تعرض الغير صادراً في صورة أعمال مادية أو في صورة دعوى رفعها الغير على المستأجر.

ولم يحدد القانون ميعاداً للإخطار ، ولكنه ذكر وجوب أن يبادر المستأجر به . فيجب إذن على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بتعرض الغير في أقرب وقت ممكن ، حتى يتمكن المؤجر من دفع التعرض في الوقت المناسب . فإذا تأخر المستأجر في هذا الإخطار ، أو لم يخطر المؤجر أصلا ، وترتب على ذلك أن فاتت على المؤجر الفرصة لدفع التعرض ، وأثبت أن التعرض مع ذلك كان قائما على غير أساس ، لم يكن للمستأجر حق في الرجوع بالضمان على المؤجر . بل إن المؤجر هو الذي يرجع في هذه الحالة بتعويض على المستأجر ، لما ارتكبه من تقصير في الإخطار ونجاح المتعرض في تعرضه بسبب هذا التقصير .

فإذا تم إخطار المستأجر للمؤجر بتعرض الغير ، وجب على المجر أن يقوم فوراً بدفع هذا التعرض عن المستأجر ، وهذا هو التنفيذ العيني لالتزامه بالضمان . ولا يخلو الحال من أحد أمرين : إما أن يكون الغير قد تعرض عن طريق أعمال مادية ، أو يكون قد تعرض عن طريق رفع دعوى على المستأجر .

فإن كانت الأولى ، وتعرض الغير عن طريق أعمال مادية ، تعين على المؤجر أن يتخذ الإجراءات القانونية اللازمة لدفع هذا التعرض . فيقوم برفع دعوى على المتعرض يطلب فيها منه الكف عن تعرضه . ويجوز للمؤجر أن يلجأ إلى دعاوي الحيازة إذا توافرت شروطها . مثل ذلك أن يتمكن المتعرض من وضع بدء بالقوة على العين المؤجرة ، فعند ذلك يجوز للمؤجر أن يرفع على المتعرض دعوى استرداد الحيازة . ومثل ذلك أيضاً أن يقوم المتعرض بأعمال من شأنها تخل بانتفاع المستأجر كأن يدخل مواشيه ترعى في الأرض المؤجرة مدعياً أن له هذا الحق ، فعند ذلك يجوز للمؤجر أن يرفع على المتعرض دعوى بمنع التعرض . ومثل ذلك أخيراً أن يشرع الغير في إقامة منشآت بجوار العين المؤجرة تحجب النور أو الهواء عن المستأجر مدعياً أن له هذا الحق ، فعند ذلك يجوز للمؤجر أن يرفع على المتعرض دعوى وقف الأعمال الجديدة . ولا بد على كل حال أن ينجح المؤجر في دفع تعرض الغير وإلا أصبح ملزماً بضمان الاستحقاق ، فإن التزام المؤجر بضمان التعرض هو التزام بتحقيق غاية لا التزام ببذل عناية ، فمهما بذل من الجهد في دفع التعرض إذا لم ينجح في دفعه أصبح ملتزماً بضمان الاستحقاق .

وإن كانت الأخرى وتعرض الغير عن طريق رفع دعوى على المستأجر ، تعيين على المؤجر أن يتدخل فوراً في هذه الدعوى بمجرد إخطاره بها  . والمستأجر بعد ذلك بالخيار ، إما أن يبقى في الدعوى بجانب المؤجر ليراقب الإجراءات ويشرف على المؤجر في دفاعه  ، وإما أن يطلب أخراجه من الدعوى ويبقى المؤجر فيها وحده توجه إليه فيها إجراءات الدعوى التي رفعها المتعرض لأن المؤجر هو الخصم الحقيقي في الدعوى ، وبذلك يتوقى المستأجر الحكم عليه بالمصروفات مع المؤجر فيما لو قضي للمتعرض بالحق الذي يدعيه . ويجب هنا أيضاً أن ينجح المؤجر في دفع دعوى المتعرض وإلا أصبح ملزماً بضمان الاستحقاق ، فالتزامه بدفع التعرض هو كما قدما التزام بتحقيق غاية لا التزام ببذل عناية .

فإذا نجح المتعرض في تعرضه حتى لو كان ذلك في دعوى رفعها على المؤجر دون أن يدخل فيها المستأجر ، رجع المستأجر بضمان الاستحقاق على المؤجر ، " وجاز له تبعاً للظروف أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعرض إن كان له مقتض"  ( م 572/2 مدني ) . 

فللمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار ، إذا كان قد حرم من الانتفاع بالعين أو اختل انتفاعه بها اختلالا جسيما يبرر الفسخ . وللمحكمة حق التقدير ، فلها أن تجيبه إلى هذا الطلب ، ولها أن تكتفي بالتعويض أو بإنقاص الأجرة .

وإذا لم يكن هناك مبرر كافٍ لفسخ الإيجار ، جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بنسبة ما اختل من الانتفاع بالعين ، ويسري الإنقاص من وقت حصول الاختلال كما بينا في أحوال مماثلة .

وللمستأجر في الحالتين أن يطلب تعويضاً م المؤجر عما أصابه من الضرر بسبب إخلال المؤجر بالتزامه وعدم نجاحه في دفع تعرض الغير عنه  . والمسئولية هنا مسئولية عقدية مصدرها عقد الإيجار ، كمسئولية المؤجر عن تعرضه الشخصي . فيجوز للمستأجر أن يقضي تعويضاً مع فسخ الإيجار أو مع إنقاص الأجرة .

(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس ، الصفحة/ 456)

يشترط في ضمان تعرض المؤجر وللتعرض الصادر من الغير والمبني على سبب قانوني أن يكون التعرض صادرة من الغير، فإذا صدر من المؤجر أو أحد تابعيه كان المؤجر ضامنة وفقا للمادة السابقة. أن يدعى الغير حقا يتعلق بالعين يتعارض مع حق المستأجر سواء كان حقا عينيا كالحق الذي يدعيه المشتري بعدم سريان الايجار في حقه، أو حقا شخصيا كالحق الذي يدعيه مستأجر آخر من نفس المؤجر، ويكتفى مجرد الادعاء ولو كان غير جدی وظاهر البطلان، أما إذا تعرض الغير ولم يدع حقا كان تعرضه ماديا لا يضمنه المؤجر.  أن يقع تعرض الغير بالفعل فلا يكفي التهديد به، وأما أن يقع بأعمال مادية كدخول الأرض المؤجرة مدعية بحق ارتفاق بالمرور فيقيم المستأجر دعوى ضمان على المؤجر يدخل فيها المتعرض، كذلك إذا استولى الغير على العين مدعيا ملكيتها أو شرائها من المؤجر وعدم سريان الايجار في حقه فتلك أعمال مادية بالنسبة للمستأجر لأنه ليس طرفا فيها و تحول دون انتفاعه بالعين فيتحقق بها التعرض وللمستأجر أن يرفع دعوى ضد المتعرض باسترداد الحيازة ويعد تعرضا أن يقتصر الغير علي رفع دعوى مطالبة بحق له على العين ضد المؤجر ويدخل فيها المستأجر.   أن يقع التعرض أثناء قيام الايجار حتى لو امتد لما بعد مدته الأصلية اتفاقا أو ضمنا بحكم التشريعات الاستثنائية.

 الآثار المترتبة على تحقق الضمان :

ومتى توافرت هذه الشروط تحقق التزام المؤجر بالضمان فيلزم بدفع هذا التعرض، ويجب على المستأجر أخطاره في الوقت المناسب حتى يتمكن من دفع التعرض فإذا تأخر المستأجر وفاتت على المؤجر الفرصة في دفع التعرض وأثبت أن التعرض لم يكن له أساس سقط حق المستأجر في الرجوع عليه بالضمان بل هو الذي يرجع عليه، وليس للاخطار شكل معين فقد يكون بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل أو غير مسجل أو شفاهة ويقع على المستأجر عبء إثبات قيامه به، ويقوم مقام الإخطار ادخال المؤجر خصما في الدعوى، ومتى تم الإخطار وجب على المؤجر دفع التعرض فإذا كان قائمة على أعمال مادية يتعين اتخاذ كافة الإجراءات القانونية لدفعه کرفع دعوى بالزام المتعرض بالكف عن تعرضه،. وللمؤجر كذلك اللجوء لدعاوى الحيازة متى توافرت شروطها، ويتعين عليه النجاح في دفع التعرض إذ أن التزامه هو التزام بتحقيق غاية . أما إذا تعرض الغير برفع دعوى على المستأجر تعين على المؤجر التدخل فورا بنفسه أو بعد اخطاره، وللمستأجر أن يبقى في الدعوى - وهذا أفضل ليرجع على المؤجر بضمان الاستحقاق في نفس الدعوى - وليمنع ما قد يكون من تواطؤ - أو يطلب اخراجه منها ولو رفض المؤجر الدخول فيها، وليس له ذلك اذا وجهت إليه طلبات کاخلاء العين، وإذا لم يتدخل المؤجر فالحكم الذي يصدر لا يحاج به، أما الدعاوی ما بين المؤجر والمتعرض فيحاج بها المستأجر ولو لم يكن طرفا فيها فهو دائن للمؤجر وتنفذ في حقه الأحكام الصادرة ضد مدينه ، ويجب أن ينجح المؤجر في دفع التعرض والا التزام بالضمان ومتى نجح كان له والمستأجر الرجوع بالتعويض على المتعرض.

دعوى الحيازة :

وليس للمستأجر في الأصل أن يدفع التعرض بنفسه - عكس ذلك سليمان مرقص ص 325 والصدة ص 174 - إلا أنه دائنة للمؤجر فله رفع الدعوى غير المباشرة باسم مدينه ويدخل الأخير فيها، ولكن يجوز للمستأجر دفع التعرض بنفسه وباسمه بجميع دعاوى الحيازة إذ أن له الحيازة وله حمايتها إما بدعوى استرداد الحيازة إذا سلبت منه أو بدعوى منع التعرض أو بدعوى وقف الأعمال الجديدة سواء كان التعرض مادية أو مبنية على سبب قانوني، ولكن هذه الحماية مؤقتة لأنها لاترد ادعاء المتعرض من حيث الموضوع إذ للمتعرض رفع دعوى تثبيت ملكيته يدخل فيها المستأجر لالزامه بتسليم العين، فإن قضى بذلك فلا يكون للمستأجر إلا الرجوع على المؤجر بضمان الاستحقاق في ذات الدعوى أو بدعوى لاحقة. كما أن للمستأجر أن يدفع التعرض بنفسه في الدعاوى التي تكون له صفة في أن يكون خصما للمتعرض کادعاء مشترى العين بعدم نفاذ الايجار في حقه فللمستأجر دفع ذلك بإثبات أن ايجاره ثابت التاريخ قبل البيع .

استحقاق العين المؤجرة :

 وإذا نجح المتعرض في ادعائه رجع  المستأجر بضمان الاستحقاق على المؤجر وجاز له أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض وفقا المسؤولية العقدية، وللمستأجر المطالبة بتعويض حتى ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بحق المتعرض أما إن كان المستأجر يعلم بهذا الحق وقت التعاقد فلا يرجع على المؤجر. وضمان تعرض الغير لا يقبل الانقسام فإذا تعدد المؤجرون وجب على كل منهم الضمان لا في حصته فحسب بل في كل العين فيرجع المستأجر على أي منهم بالضمان، فإن تحول ضمان التعرض لضمان استحقاق فينقسم التعويض على كل بقدر حصته وهذه الأحكام يجوز الاتفاق على تشديدها أو تخفيفها أو إعفاء المؤجر منها. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السابع ، الصفحة/  657 )

يشترط لتحقق التعرض القانوني الصادر من الغير الذي يرتب ضمان المؤجر توافر الشروط الآتية:

الشرط الأول:

صدور التعرض من الغير:

يجب أن يصدر التعرض من الغير.

والمقصود بالغير هو كل أجنبي عن التعاقد، فإذا صدر التعرض من المؤجر نفسه أو من أحد أتباعه، لم يكن التعرض صادرا من الغير ويكون المؤجر ضامنا له سواء كان التعرض ماديا أو قانونيا.

الشرط الثاني:

ادعاء الغير حقا يتعلق بالعين المؤجرة ويتعارض مع حق المستأجر:

يجب أن يدعى الغير حقا يتعلق بالعين المؤجرة.

وليس من الضروري أن يكون الحق الذي يدعيه الغير ثابتا في حقيقة الواقع، وإنما يكفي مجرد الادعاء بوجود الحق، ولو كان واضح الكذب، ذلك أن المؤجر هو الذي يتحمل عن المستأجر بيان بطلان هذا الادعاء، فقانونية التعرض لا تعني صحته أو مشروعيته.

أما إذا حصل تعرض من الغير دون أن يدعى حقا على العين المؤجرة، كان هذا التعرض ماديا لا قانونيا، فالفيصل بين التعرض المادي والتعرض القانوني هو استناد المتعرض إلى حق له.

ويجب أن يكون الحق المدعى به متعارضا مع حق المستأجر، أيا كانت شيعة هذا الحق، أي سواء كان حقا عينيا أو شخصيا.

ومثال الحق العيني الذي يتعارض مع حق المستأجر، أن يدعى الغير شراء العين المؤجرة من مؤجرها، وأن الإيجار لا يسري في مواجهته، ويطلب إخلاء المستأجر من العين.

أو يدعى الغير أن له على العين حق انتفاع أو رهن حيازة أو حق ارتفاق أو حكر أو إذا أنكر وجود ارتفاق على عقاره لصالح العين المؤجرة إذا كان عقد الإيجار قد منح المستأجر الحق في الإفادة منه .

أما إذا لم يكن حق الغير متعارضا مع انتفاع المستأجر فلا يكون ثمة تعرض، كما لو ادعى الغير أن له على العين حق رهن رسمي أو حق اختصاص.

الشرط الثالث :

وقوع التعرض بالفعل :

يجب حصول تعرض من الغير بالفعل يكون من شأنه الإخلال بمنفعة العين .

الشرط الرابع :

وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار :

إذا توافرت الشروط الأربعة والتي يتوافر بها التعرض القانوني الصادر من الغير، أصبح المؤجر ملزما بضمان.

أولاً :ضمان التعرض:

واجب المستأجر عند حصول التعرض القانوني (إخطار المؤجر بالتعرض):

إذا حصل التعرض القانوني للمستأجر، وجب على الأخير إخطار المؤجر به. وإخطار المؤجر بالتعرض أمر طبيعي، لأن الغير يدعى أن له حقا على العين المؤجرة، وقد يكون هذا الادعاء باطلا، والمؤجر هو صاحب الشأن والأقدر على إثبات بطلان هذا الادعاء، ومن ثم وجب أن يحاط علما من المستأجر بحصول التعرض.

ولم يحدد النص شكلا معينا للإخطار، ومن ثم يصح حصول الإخطار بأي شكل، سواء بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول، أو بكتاب مسجل، أو بكتاب عادي، أو حتى مشافهة.

غير أن إثبات حصول الإخطار يقع على عاتق المستأجر .

 فإذا لم يتم الإخطار أصلا، أو تأخر المستأجر في إجرائه عما تقتضيه عناية الرجل المعتاد، وترتب على ذلك فوات الفرصة على المؤجر لدفع التعرض، كان المستأجر مخلا بالتزام مترتب في ذمته، وتحمل المسئولية طبقا للقواعد العامة، ولا يكون له الرجوع على المؤجر بالضمان إذا فقد حقا من الحقوق التي له على العين المؤجرة، إذا أثبت المؤجر أنه كان في إمكانه دفع التعرض لو أخطر في وقت مناسب.

ويجوز للمؤجر أن يرجع على المستأجر بتعويض عن الأضرار التي تصيبه من جراء نجاح المتعرض في تعرضه، كما إذا وضع المتعرض يده على الأرض وسكت المستأجر عن إخطار المؤجر بذلك بل اكتفى بترك العين للمتعرض حتى كسب الأخير الملكية بالتقادم، ففي هذه الحالة يلتزم المستأجر بأن يدفع للمؤجر قيمة العين وقت ثبوت الاستحقاق للمتعرض .

وإذا أخطر المستأجر المؤجر بالتعرض، أو علم به الأخير من طريق آخر، تعين على المؤجر أن يقوم في الحال بدفع هذا التعرض، باتخاذ كافة الإجراءات القانونية اللازمة لدفع التعرض. وهذا هو التنفيذ العيني للالتزام بالضمان.

حق المستأجر على العين المؤجرة حق شخصی موضوعه أن يمكنه المؤجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، وليس له على العين ثمة حق عینی.

وعلى ذلك إذا ادعى المتعرض حقا عينيا على العين المؤجرة، كحق ملكية أو حق انتفاع أو حق ارتفاق، فإن الخصم الحقيقي في هذه الدعوى يكون المؤجر، أما المستأجر فلا حق عيني له يستطيع أن يتولى بنفسه دفع التعرض عنه، ومن ثم لا يجوز للمستأجر رفع دعوى على المتعرض ينكر فيها تعرضه وكل ماله هو إخطار المؤجر بحصول التعرض ليتولى الدفاع عن حقه الذي يدعيه المتعرض. كما لا يجوز للمستأجر الحالي أن يطلب بنفسه من المستأجر القديم تسليم العين إليه.

واستثناء من القاعدة المتقدمة، يجوز للمستأجر أن يدفع التعرض بنفسه في جميع الأحوال التي يصلح فيها خصما حقيقيا للمتعرض. والمستأجر يصلح خصما حقيقيا للمتعرض في حالتين:

الحالة الأولى:

جميع دعاوى الحيازة :

المستأجر إذا تسلم العين المؤجرة يعتبر جائزا لحق شخصی، وله حماية هذا الحق بكافة دعاوى الحيازة، وعلى هذا نصت المادة 1/575 مدنی.

الحالة الثانية :

إذا كان الحق الذي يدعيه المتعرض موجها مباشرة ضد المستأجر.

فهنا لا يدعى المتعرض حقا على ذات العين، ولكن يدعى حقا ضد المستأجر شخصيا، ومثل ذلك الدعوى التي يرفعها المتعرض بطلب أفضليته في الإيجار على المستأجر، أو بعدم نفاذ إيجار المستأجر. في حقه لورود الإيجار على ملك الغير، وهو المالك الحقيقي للعين.

 ثانيا : ضمان الاستحقاق:

 ترتيب ضمان الاستحقاق عند عدم دفع التعرض القانوني الصادر من الغير:

إذا لم يفلح المؤجر في دفع التعرض القانوني الصادر من الغير، بأن تقرر حق المتعرض المدعي وجوده، سواء بالرضاء أو القضاء، ترتب على ذلك حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين على الوجه المقصود، وكان لهذا الأخير أن يرجع على المؤجر بضمان الاستحقاق.

ومؤدي ضمان الاستحقاق، ثبوت الحق للمستأجر في أن يطلب تبعا للظروف أحد أمرين:

1- فسخ الإيجار.

 2- إنقاص الأجرة.

وله أن يضيف إلى أي من الطلبين المذكورين طلب التعويض إن كان له محل .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  السابع ،الصفحة/  504 )

وجوب إخطار المستأجر المؤجر بالتعرض وآثار هذا الأخطار - تنص المادة 572 فقرة أولى على أنه «إذا ادعى أجنبي حقا يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بمقتضى عقد الايجار ، وجب على المستأجر أن يبادر الى اخطار المؤجر بذلك وكان له أن يخرج من الدعوى ، وفي هذه الحالة لا توجه الإجراءات الا إلى المؤجر  (وكانت تقابلها المادة 375/460 مدني قديم) .

ويبين من ذلك أن المشرع يوجب على المستأجر اخطار المؤجر بالتعرض القانوني الحاصل له من الغير في أقرب وقت حتى يتمكن المؤجر من دفع هذا التعرض في الوقت المناسب  . فاذا قصر المستأجر في هذا الأخطار أو تأخر فيه وترتب على ذلك خوات الفرصة على المؤجر الدفع التعرض مع ثبوت حقه في ذلك ، كان حرمانه من الانتفاع بالعين المؤجرة راجعا الى خلفه ولم يجز له ما عملة المؤجر عنه ، بلی جاز للمؤجر أن يرجع عليه هو بتعويض الأضرار التي تصيبه من جراء نجاح المتعرض في تعرضه .

ولم يبين القانون طريقة الأخطار ولم يشترط فيه شكلا معينا، ذهبت بعض المحاكم الى وجوب اجرائه باعلان على يد محضر (۲۷۸) واكتفي فريق آخر بأن يكون الاخطار بكتاب مسجل   ، ولكن الرأي الذي رجح هو أنه يكتفي باي أخبار متى أمكن إثباته فيجوز أن يتم الاخطار بخطاب مسجل ، ويجوز أن يكون شفويا مادام القانون لم يشترط فيه شكلا معينا   - ويقع عبء اثبات الأخطار على عاتق المستأجر   .

فاذا أخطر المستأجر المؤجر بالتعرض وكان هذا التعرض فعلا ماديا يستند فيه المتعرض الى حق يدعيه ، تعين على المؤجر أن يتخذ في الحال كافة الاجراءات القانونية لدفع هذا التعرض ، ومنها رفع دعاوی الحيازة ، فإذا كان المتعرض قد تمكن من وضع يده على العين بالقوة ، رفع المؤجر عليه دعوى استرداد الحيازة ، واذا اقتصر التعرض على تعطيل انتفاع المستأجر أو على الشروع في اقامة منشآت في عين مجاورة يترتب عليها نقص انتفاع المستأجر رفع المؤجر دعوى منع التعرض أو دعوى وقف الأعمال الجديدة ، ولا يعتبر أنه وفي بالتزام الضمان إلا إذا نجح فعلا في دفع هذا التعرض عن المستأجر لأن التزامه بالضمان - كما سيجيء فيما يلي - التزام بغاية وليس التزاما بوسيلة .

أما اذا كان تعرض الغير حاصلا في صورة دعوى مرفوعة على المستأجر ، تعين على المؤجر بمجرد اخطاره بالدعوى أن يتدخل فيها الى جانب المستأجر أو يحل فيها محله اذا طلب المستأجر اخراجه منها ، وحينئذ لا توجد الاجراءات الا الى المؤجر . 

وللمستأجر مصلحة في طلب إخراجه من الدعوى لإخلاء مسئوليته من مصروفاتها فيما لو ثبت حق المدعى وحكم له به ، ولكن يقابل ذلك مصلحته في البقاء في الدعوى ليشرف على سيرها ويتحاشى تقصير المؤجر في الدفاع أو تواطئه مع الغير ، وسواء بقي المستأجر في الدعوى أو خرج منها ، فان الحكم الذي يصدر فيها يكون ساريا عليه باعتبار أنه ليس إلا دائنا عاديا للمؤجر فيكون حكمه حكم الخلف العام   .

ويعتبر التزام المؤجر بدفع التعرض القانوني الصادر من الغين التزاما بغاية   لا التزاما بوسيلة   فلا يقبل منه القول بأنه بذل أقصى جهده في دفع التعرض ولكنه لم يوفق ، بل يعتبر مخلا بالتزامه بمجرد نجاح الغير في تعرضه والحكم لذلك الغير بما ادعاه

فإذا تدخل المؤجر في الدعوى وتمكن من دفعها ، كان ذلك تنفيذا عينيا منه لالتزام الضمان . أما إذا فشل في دفاعه وحكم للغير باستحقاق ما يدعيه على العين المؤجرة ، كان ذلك إخلالا من المؤجر بالتزام الضمان يستتبع توقيع الجزاء عليه كما سيجيء ، وجاز للمستأجر أن يطلب الحكم له على المؤجر في الحكم ذاته الذي يقضي للغير بالاستحقاق .

واذا أخطر المؤجر بدعوى الغير ولم يتدخل فيها في الوقت المناسب ، كان ذلك أيضا إخلالا منه بالتزام الضمان يستتبع مسئوليته . غير أنه لما كان يحتمل في هذه الحالة أن يتواطأ المستأجر مع الغير فيسلم له يدعواه أو يقصر في دفعها اعتمادا على ضمان المؤجر ، جاز للمؤجر أن يدفع عن نفسه هذا الضمان إذا أثبت أن الحكم الصادر في دعوى الغير كان نتيجة تدليس من المستأجر أو خطأ جسيم منه.

الاتفاق على تعديل أحكام الضمان – ينشأ الالتزام و بالضمان المنصوص عليه في المواد 571 و 572 و 574 مدني من عقد الإيجار ولو لم ينص عليه العقد ، فهو الضمان المقرر بحكم القانون .

غير أن هذه الأحكام مقررة لارادة العاقدين ويجوز الاتفاق على ما يخالفها ، فيجوز الاتفاق على تشديد التزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي أو على تخفيفه ، كأن يتفق على أنه اذا حدث أي تعرض من المؤجر جاز للمستأجر فسخ العقد ، أو أن يتفق بالعكس من ذلك على أن المستأجر لا يكون له حق الفسخ مادام التعرض لا يحرمه من الانتفاع بالعين المؤجرة حرمانا كليا    . وكذلك يجوز الاتفاق على اعفاء المؤجر من التزامه بضمان تعرضه الشخصي   أو التعرض الذي يقوم من أتباعه . غير أن هذا الاتفاق لا يترتب عليه اعفاء المؤجر من ضمان الأفعال التي يأتيها هو عن غش أو عن خطأ جسيم   ، ولكن يجوز أن يترتب عليه أعضاء المؤجر من مسئوليته عن الغش أو الخطأ الجسيم الذي يقع من أتباعه إذا ثبت أن نية الطرفين انصرفت إلى ذلك ( المادة ۲۱۷ فقرة ثانية ) .

ويجوز أيضا الاتفاق على تشديد ضمان المؤجر التعرض الصادر من الغير أو تخفيفه أو اعفائه منه ، كأن يتفق على أن يضمن المؤجر التعرض المادي الصادر من الغير ، أو أن يتفق على أنه لا يضمن تعرض الغير المبني على سبب قانونی   .

وفي جميع الأحوال يجب تفسير هذه الاتفاقات بكل دقة ويكون تفسيرها عند الشك في مصلحة الطرف الذي يقع عليه عبوها   ففي الاتفاق على تشديد ضمان المؤجر يفسر الشك لمصلحة المؤجر ، وفي الاتفاق على تخفيف ضمان المؤجر أو على اعفاء المؤجر من الضمان يفسر الشك لمصلحة المستأجر .

فاذا اتفق المؤجر مع المستأجر على أن لا يرجع هذا عليه اذا هو باع العين المؤجرة ، فلا يتعدى هذا الشرط الى خلاف ذلك من الحوادث ، ولا يسرى حكمة بطريق القياس على حالة ما إذا انتزع المالك الحقيقى العين المؤجرة من يد المستأجر.

واذا اتفق على عدم الضمان بصيغة عامة ، فقد ذهب البعض الى وجوب تفسير هذا الاتفاق بأن المقصود به اتباع حكم القانون فيما يقضي به من عدم ضمان المؤجر التعرض المادي الصادر من الغير وبأنه لا يعفي المؤجر من ضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني إلا إذا نص الاتفاق على الإعفاء من هذا النوع من التعرض بالذات ، وكذلك فيما يتعلق باعفاء المؤجر من ضمان تعرضه الشخصي   . ولكن الراجح أن مثل هذا الاتفاق يعفي المؤجر من الالتزام بالتعويض الذي يترتب على حصول التعرض للمستأجر ، ولكنه لا يسلب هذا الأخير حق طلب الفسخ أو نقص الاجرة  لأن الفسخ نتيجة حتمية للحرمان من الانتفاع ولأن نقص الأجرة نتيجة طبيعية لنقص الانتفاع . بل أن هذا الشرط لا يحرم المستأجر من كل حق في التعويض الا اذا كان المؤجر لم يقع منه أي خطأ في القيام بالأعمال التى رخص له فيها وأعفي من ضمانها   .

ويعتبر بمثابة الاتفاق على اعفاء المؤجر من الضمان علم المستأجر وقت العقد بالسبب الذي يحتمل أن يؤدي إلى حدوث التعرض   ، وبخاصة إذا كان المؤجر غير عالم بذلك   .

وفي جميع الأحوال لا يحرم المستأجر من حقه في طلب الفسخ أو نقص الأجرة إلا إذا نص الاتفاق صراحة على ذلك .(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن ،الصفحة/ 409)