تنص المادة 573 من التقنين المدني على ما يأتي :

1 - إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش ، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية ، قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره ، فإنه هو الذي يفضل"  .

2 - فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين ، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض.

وقد وضع هذا النص بين النصوص المتعلقة بضمان التعرض الصادر من الغير  ، لأنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة مؤجر واحد ، فكل منهم يجوز له أن يتعرض للآخرين لأنه يستند إلى حق يتعارض مع حقوقهم ، وإذا فضل أحدهم طبقاً للأحكام المقررة في النص ، كان للباقي أن يرجعوا بضمان الاستحقاق على المؤجر ، وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : وقد وضع النص بين النصوص المتعلقة بضمان الاستحقاق  ، لأن تفضيل أحد المستأجرين المتزاحمين يوجب ضمان الاستحقاق للباقين .

تقرر المادة 573/1 مدني في صدرها  ، كما رأينا ، أنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده دون غش ، وهذا النص عام يسري على كل عين مؤجرة ، سواء كانت منقولاً أو عقاراً ، فنقتصر هنا على تطبيقها فيما يتعلق بالمنقول .

والنص ليس إلا تطبيقاً للقواعد العامة ، فالمستأجر ليس له إلا حق شخصي في ذمة المؤجر ، فهو دائن عادي لا يتقدم على غيره من الدائنين العاديين ، فإذا تعدد المستأجرون المنقول واحد ، كان كل منهم دائناً عادياً للمؤجر ، فلا يتقدم أحد على آخر حتى لو كان تاريخ عقده ثابتاً وسابقاً على تاريخ عقود الآخرين ، إذ الدائنون العاديون لا يتقدم أحد منهم على الآخر ولو كان حقه سابقاً ، بل يتساوون جميعاً ( 234/2 مدني )  ، فمن سبق منهم إلى استيفاء حقه فاز به كاملاً  ، ولو كان هذا الحق متأخراً في الوجود عن حقوق الدائنين الآخرين ، ولا يشترط في ذلك إلا أن يكون استيفاء الدائن لحقه قد تم دون أن يكون هناك تواطؤ بينه وبين المدين الذي وفاه حقه  ، وهذه القاعدة مقررة في الفقر الثانية من المادة 242 مدني إذ تقول :

" وإذا وفي المدين المعسر أحد دائنيه قبل انقضاء الأجل الذي عين أصلاً للوفاء  ، فلا يسري هذا الوفاء في حق باقي الدائنين  ، وكذلك لا يسري في حقهم الوفاء ولو حصل بعد انقضاء هذا الأجل ، إذ كان قد تم نتيجة تواطؤ بين المدين والدائن الذي استوفى حقه" .

فالمادة 573 مدني ، إذ تقرر أنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده دون غش ، لا تفعل أكثر من أن نطبق الأحكام التي  تقدم ذكرها على عقد الإيجار إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة  ، ذلك أنه إذا استأجر المنقول الواحد شخصان ، فهما دائنان عاديان للمؤجر كما قدمنا  ، ولا عبرة بأسبقية تاريخ إيجار أحدهما على تاريخ إيجار الآخر ، فلو أن الأول استأجر المنقول بعقد تاريخ ثابت في أول يناير عن مدة تبدأ من أول مارس ، واستأجر الثاني ذات المنقول من نفس المؤجر عن مدة تبدأ هي أيضاً من أو لمارس ولكن بعقد تاريخ ثابت في أول فبراير ، لما تقدم المستأجر الأولى على المستأجر الثاني لمجرد أن إيجاره أسبق في التاريخ  ، ولو أن المستأجر الثاني سبق إلى وضع يده دون غش على المنقول  ، لكان هو الذي يتقدم رغماً من تأخر تاريخه  ، ذلك أن معنى وضع يده على المنقول هو أن استوفى حقه من المؤجر فتسلم العين منه ووضع يده عليها  ، فيكون شأنه شأن أي دائن عادي استوفى حقه دون غش فخلص له هذا الحق كما قدمنا .

وتقول الفقرة الثانية من المادة 573 مدني أنه إذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين ، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض ، ومقتضى تطبيق هذا النص على المستأجرين للمنقول المتزاحمين أنه إذا لم يسلم المؤجر المنقول لأحد منهما  ، وطالباه معاً به ، فلا يمكن الحكم بتسليم المنقول لأيهما  ، فليس لأحد منهما أن يتقدم على الآخر ، ولم يبقى إلا الحكم لكل منهما بتعويض أساسه ضمان الاستحقاق ، كذلك إذا كان عقد أحد المستأجرين سابقاً على عقد الآخر ، وعلم المستأجر اللاحق بوجود المستأجر السابق  ، لم يستطع المستأجر اللاحق أن يتسلم العين بطريق الغش ، ومن ثم لا يكون هنا أيضاً سبب للتفضيل حتى إذا سلم المؤجر العين للمستأجر اللاحق ، ولا يبقى إلا انتزاع العين من هذا الأخير والحكم لكل من المستأجرين بالتعويض ، أما إذا سلم المؤجر العين للمستأجر السباق  ، فإن وضع يد هذا المستأجر يون دون غش ، ويكون وضع اليد هذا سبباً لتفضيله على المستأجر اللاحق .

ولكن الفقرة الأولى من المادة 573 مدني في عجزها تخص العقار بحكم ينفرد به دون المنقول  ، فتقول ما يأتي : " فإذا كان مستأجر عقار سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره  ، فإنه هو الذي يفضل"  ، وقد كان هذا هو أيضاً حكم التقنين المدني القديم في المادة 365 / 448 كما سبق القول ، فالعبرة إذن في العقار بالأسبقية في أحد شيئين : وضع اليد أو التسجيل ، فإذا كان أحد المستأجرين للعقار قد وضع يده عليه قبل أن يسج المستأجر الآخر عقده  ، أن هو الذي يفضل  ، أما إذ سجل المستأجر الآخر عقده قبل أن يضع المستأجر لأول يده على العقار  ، وكان حسن النية ، فالمستأجر الذي سجل عقده هو الذي يفضل لأن التسجيل سبق وضع اليد .

ويلاحظ أنه إذا زادت مدة الإيجار على تسع سنوات ووضع أحد المستأجرين يده أولا ثم سجل الآخر ، اعتبر المستأجر المسجل من الغير بالنسبة إلى المستأجر واضع اليد ، ومن ثم لا يسري عقد المستأجر واضع اليد في حق المستأجر المسجل إلا لمدة تسع سنوات  ، فيفضل لهذه المدة فقط أما بعد هذه المدة  ، فيجب تسليم العين للمستأجر المسجل إذا كانت مدته لا يزال شيء منها باقياً  ، مثل ذلك أن تكون مدة إيجار المستأجر واضع اليد اثنتي عشرة سنة ، ومدة إيجار المستأجر المسجل خمس عشرة سنة  ، فيفضل واضع اليد ويسلم العين مدة تسع سنوات ، ثم تسلم العين للمستأجر المسجل الذي بقي له من مدة إيجاره ست سنوات فينتفع بالعين هذه المدة الباقية ، وغني عن البيان أن لو سجل أيضاً واضع اليد عقده قبل تسجيل عقد المستأجر الآخر ، لسرى عقد إيجار الأول كامل مدته أي اثنتي عشر سنة ، وبعد ذلك تسلم العين للمستأجر الآخر للباقي من مدته وهو ثلاث سنوات  ، كذلك لو كانت مدة إيجار المستأجر المسجل أقل من تسع سنوات ، فلا يمكن تسليمه العين بعد انقضاء تسع سنوات من انتفاع المستأجر واضع اليد ، لأن مدة إيجار المستأجر المسجل تكون قد انقضت  ، ويبقى المستأجر واضع اليد في هذه الحالة  ، حتى لو لم يسجل عقده  ، منتفعاً بالعين ولو بعد انقضاء تسع السنوات حتى يستوف كل مدته .

أما إذا كان النزاع بن مستأجر وضع يده ومستأجر لم يضع يده ولم يسجل  ، فإن المستأجر الواضع اليد هو الذي يفضل كما قدمنا . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري ، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي ، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس  ، الصفحة/   510)

ومفاد ذلك أن عقد الإيجار يكون صحيحة ونافذة فيما بين المتعاقدين ولو زادت مدته على تسع سنوات دون حاجة إلى تسجيله ، لكن لا ينفذ في حق الغير إذا زادت مدته على تسع سنوات فيما جاوزها إلا إذا كان مسجلاً ، ومثل العقد الحكم النهائي المثبت للعلاقة الإيجارية ، ويعتبر من الغير في هذا الصدد مشترى العقار وأى مستأجر آخر للعين المؤجرة دون الخلف العام للمؤجر ، ولا يشترط أن يتم التسجيل في وقت معين فيكفي أن يتم خلال السنوات التسع وحينئذ يحاج الغير بمدة الإيجار كاملة حتى لو تم التسجيل في الشهر الأخير من هذه السنوات .

مفاد ذلك أن تكون المفاضلة لمن يسبق من المستأجرين في وضع يده أو تسجيل عقده بدون غش ، ويعدل تسجيل عقد الإيجار تسجيل صحيفة دعوى صحة انعقاده إذا أشر على هامش تسجيلها بالحكم الصادر فيها  ، فالعبرة بالأسبقية في أحد أمرين : وضع اليد أو التسجيل ، والتسجيل واجب هنا للتفضيل ولو كانت مدة الإيجار لا تزيد على تسع سنوات وهي المدة التي يجب فيها التسجيل لنفاذ الإيجار في حق الغير فيما جاوزها على نحو ما تقدم ، أما إثبات التاريخ فلا يغني عن التسجيل وليس له مفعول في التفضيل ، فيفضل واضع اليد أو صاحب العقد المسجل ولو كان هناك مستأجر آخر عقده ثابت التاريخ قبل وضع اليد أو التسجيل ، فإذا وضع مستأجر اليد وفي نفس اليوم سجل آخر عقده فلا يفضل أحدهما ولا يكون لهما إلا التعويض  ، ويقع إثبات سبق التسجيل على وضع اليد على من يدعيه فيثبت أن وضع اليد كان لاحقاً على التسجيل  ، ولا يجوز اللجوء لقاضي الأمور المستعجلة في شأن تقرير الأفضلية ولو مؤقتاً لمساس ذلك بأصل الحق إلا إذا كان أحد العقدين ظاهر الصورية أو واضح البطلان بقصد عرقلة حق المستأجر الآخر في الانتفاع بالعين .

وفي نطاق العقود الخاضعة للقانون المدني إعمالاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 لا يعتد بإثبات التاريخ في صدد المفاضلة ، بحيث إذا كان أحد المستأجرين قد وضع يده على العين بينما كان المستأجر الآخر الذي لم يضع يده عليها قد أثبت تاریخ عقده في وقت سابق على وضع يد المستأجر الأول ، فإن الأفضلية تكون لمن وضع يده وليس لمن أثبت تاریخ عقده ، إذ حصر القانون المدني المفاضلة في واقعتين تتمثلان في وضع اليد وتسجيل عقد الإيجار ، ولم يعتد بالتاريخ الثابت على خلاف ما انتهجه المشرع في قانون إيجار الأماكن .

والعبرة بإتمام إجراءات تسجيل عقد الإيجار وذلك بإثبات بيانات العقد في دفتر الشهر وهي آخر مرحلة في شهر المحررات  ، ولما كان التسجيل ليس له أثر رجعي  ، فإن تسجيل العقد لا يرتد إلى تاريخ تقديم طلب الشهر للمأمورية المختصة  ، مما مفاده أن المستأجر الذي يضع يده على العين المؤجرة قبل تسجيل عقد مستأجر آخر ، فإنه يفضل على الأخير حتى لو تم وضع اليد في مرحلة الطلبات أو مرحلة الصلاحية للشهر طالما لم يتوافر الغش في حقه وذلك بالتواطؤ بينه وبين المؤجر للإضرار بالمستأجر الذي سجل عقده  ، باعتبار أن الغش يبطل التصرفات و الإجراءات  ، ولما كان الغش واقعة مادية فإنه يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً بما في ذلك البينة والقرائن  ، ومتى ثبت الغش كان عقد صاحبه باطلاً ولا يكون محلاً للمفاضلة التي تنحصر في العقود الصحيحة  ، كما يمتد البطلان لأي عقد أبرم بطريق الإكراه ولا يكون محلاً للمفاضلة التي تنحصر في العقود الصحيحة  ، كما يمتد البطلان لأي عقد أبرم بطريق الإكراه أو الغلط أو التدليس وفقاً للقواعد المقررة في القانون المدني .

تنص الفقرة الأولى من المادة (24) من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاریخها بمأمورية الشهر العقارى الكائن بدائرتها العين المؤجرة  ، ثم جرى نص الفقرة الرابعة من ذات المادة على أنه يحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول .

ثم نصت المادة (76) منه على معاقبة المؤجر في حالة إبرام أكثر من عقد بالحبس أو الغرامة ، ومؤدى ذلك أن إيرام أكثر من عقد إيجار عن المبنى أو الوحدة عمل مؤثم وبالتالي مخالف للنظام العام  ، وتنحصر تلك الجريمة في إبرام أكثر من عقد  ، ومتى فصل القاضي الجنائي في ذلك ، وأصبح قضاؤه باتاً  ، بعدم الطعن فيه خلال الميعاد ، أو طعن فيه بالاستئناف ثم بالنقض وصدر الحكم في الطعن بالنقض ، انحصرت الحجية في تلك المسألة ويتقيد القاضي المدني بها عند التصدي لطلب التعويض المرفوع من المستأجر الذي لم ينفذ عقده  ، ويمتد بحث القاضي الجنائي إلى إجراء المفاضلة بين العقود والحكم بإبطال العقد اللاحق ، ومن ثم تمتد حجية الحكم إلى مسألة تعدد عقود الإيجار والمفاضلة بينها وبطلان أحدها ، فقد جرى نص المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بأنه على المحكمة المختصة أن تقضي بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن ، وهو ما يوجب عليها إبطال العقد اللاحق .

ويقوم تسجيل عقد الإيجار مقام إثبات التاريخ عند المفاضلة بين العقود  ، ويكون التسجيل وإثبات التاريخ في مرتبة واحدة عند تعدد عقود الإيجار ، بحيث إذا وجد عقد ثابت التاريخ قبل تسجيل عقد آخر ، كان العقد الثابت التاريخ مفضلاً عن العقد المسجل لتعلق المفاضلة بحقوق شخصية وليست عينية  ، وقد يتوافر ثبوت تاریخ عقد الإيجار قبل أن يتم تسجيله ، كما لو قدم العقد في مرحلة الطلبات وتأشر عليه من الموظف المختص  ، وحينئذ يعتبر ثابت التاريخ من هذا التأشير.

وتتم المفاضلة بالاعتداد بالعقد الأسبق في تاريخ إبرامه باعتباره هو العقد الذي أبرم أولا حتى لو كان لاحقاً في إثبات تاريخه ، فالعبرة في المفاضلة في حالة تزاحم المستأجرين بعين واحدة خاضعة لقانون إيجار الأماكن ، بالعقد الأسبق إبراماً ولو لم يكن له تاريخ ثابت أو كان لاحقاً في إثبات تاريخه ، ولما كان القانون قد أجاز للمستأجر إثبات العقد وكافة شروطه بجميع طرق الإثبات ، ومن ثم يجوز للمستأجر أن يثبت تلاقي إرادته مع إرادة المؤجر على إبرام عقد الإيجار ، ويكون تاریخ تلاقي الإرادتين هو تاريخ إبرام عقد الإيجار ، ومتى تمكن من هذا الإثبات ، وتبين أن التاريخ الأخير أسبق من التاريخ الذي أبرم فيه العقد الآخر ، كان مفضلاً عليه حتى لو كان العقد الأخير ثابت التاريخ ، وكنا قد انفردنا بهذا الرأي ، إلا أن أحكام النقض قد تضاربت ، فأخذت بعض الدوائر برأينا وخالفنا دوائر أخرى .

يتطلب القانون شهر عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني إما للإحتجاج به على الغير إذا جاوزت مدته تسع سنوات  ، وإما لإجراء المفاضلة بينه وبين عقود الإيجار الأخرى الواردة على ذات العين ، بينما لم يتطلب القانون شهر عقد الإيجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن إذ يحاج به الغير بدون شهر أياً ما كانت مدته ولأن المفاضلة بينه وبين عقود الإيجار الأخرى الواردة على ذات العين تتم بحسب العقد الأسبق في تاريخ إبرامه فيفضل هذا العقد على العقود اللاحقة عليه ، ولو كانت مشهرة أو ثابتة التاريخ أو تم وضع اليد بموجبها ، وذلك على التفصيل المتقدم وإذ تنص الفقرة الأولى من المادة (24) من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاریخها بمأمورية الشهر العقارى الكائن بدائرتها العين المؤجرة ، وكان مؤدى نصوص قانون التوثيق أن المحررات التي يوجب قانون الشهر العقارى شهرها لا يجوز إثبات تاریخها أو التصديق على التوقيعات فيها إلا بعد ختمها من مأمورية الشهر العقارى بخاتم (صالح للشهرة ومن ثم إذا تبين أن عقد الإيجار تجاوز مدته الاتفاقية تسع سنوات فإنه يكون من المحررات واجبة الشهر عملاً بالمادة (11) من قانون الشهر العقارى مما يحول دون إثبات تاريخه وفقاً للإجراءات الخاصة بإثبات التاريخ وحينئذ يتم إثبات تاريخه عن طريق شهره ، ويكون الشهر في هذه الحالة واجبة لإثبات التاريخ فحسب أما نفاذ العقد فلا شأن للشهر به إذ يكون العقد نافذاً في حق الغير ولو لم يشهر وهو المراد بعبارة «ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمی سابق على تاريخ انتقال الملكية الواردة بالمادة (30) من قانون إيجار الأماكن سالفة البيان».

ونص الفقرة الأولى سالف البيان حث المشرع بموجبه طرفی عقد الإيجار على كتابة العقد وإثبات تاريخه تيسيرة لكل منهما في إثباته ولم يجعل من إثبات تاريخه أساساً لإجراء المفاضلة في حالة تعدد العقود عن عين واحدة ، فأبقى على الأصل المقرر في هذا الصدد بأن يتم المفاضلة بين العقود التي تبرم عن عين واحدة على  أساس الأسبقية في إبرام العقد خلافاً لما تنص عليه المادة (573) من القانون المدني التي خصها المشرع بأسس المفاضلة بين عقود الإيجار الخاضعة لهذا القانون ، فقد حظر المشرع بموجب الفقرة الأخيرة من المادة (24) من القانون رقم 49 لسنة 1977 الخاص بإيجار الأماكن إبرام أكثر من عقد إيجار الوحدة وجعل البطلان المطلق هو الجزاء في حالة المخالفة ، ومن ثم فإن المفاضلة وفقاً القانون إيجار الأماكن تجري على أساس الأسبقية في إبرام العقد ، بحيث يكون العقد الأسبق في تاريخ إبرامه مفضلاً على العقد الذي يليه .

ومتى جاوزت مدة العقد الاتفاقية تسع سنوات ، فإنه يكون من المحررات واجبة الشهر ، فإذا أثبت تاريخه بدلاً من شهره ، فإن إثبات التاريخ لا يقوم مقام الشهر الاختلاف الأثر المترتب على كل منهما ، لكن إذا أشهر الإيجار ، قام الشهر مقام إثبات التاريخ في إجراء المفاضلة.

إذا تضمن العقد الشرط الفاسخ الصريح ، فإن العقد يعتبر مفسوخاً من تلقاء نفسه بمجرد تحقق هذا الشرط ، على نحو ما أوضحناه بالمادة 158 ويكون المستأجر في هذه الحالة لا سند له في وضع يده على العين المؤجرة مما يجيز للمؤجر اللجوء لقاضي الأمور المستعجلة ليقضي بطرد المستأجر ، على أن تفاسخ العقد في حالة الشرط الفاسخ الصريح لا يتقرر بصفة نهائية الا باتفاق الطرفين أو بموجب حكم موضوعی نهائی ، ففي هاتين الحالتين الأخيرتين تتحدد المراكز القانونية لأطراف العقد بصفة نهائياً ، أما قبل ذلك فإن تلك المراكز ، تكون معلقة مما لا يجوز معه أن يستقل طرف بمباشرة تصرف من شأنه أن يؤثر على تلك المراكز فإن فعل كان تصرفه غير نافذ في حق الطرف الآخر ، ولما كان الحكم الصادر من قاضي الأمور المستعجلة ليست له إلا حجية وقتية تبقى ببقائه وهذه الحجية تكون له في نطاق منطوقه فلا تتعدى إلى المراكز القانونية التي ينظمها العقد من حيث بقائها أو زوالها فتلك من الأحكام الموضوعية التي تختص بها محكمة الموضوع والتي يفقد الحكم المستعجل حجيته أمامها ، ومن ثم ، فإذا استصدر المؤجر حكماً مستعجلاً بطرد المستأجر ، فإن هذا الحكم لا تكون له إلا حجية وقتية ، أما فيما يتعلق بانفساخ العقد ، فلا حجية لهذا الحكم في هذا الصدد ويترتب على ذلك أنه ليس للمؤجر الا طرد المستأجر بصفة مؤقتة وإبقاء العين خالية أو يشغلها بنفسه مؤقتاه حتى يستصدر حكماً موضوعياً بالفسخ ثم يتربص حتى صيرورته نهائياً وباتاً ، وحينئذ يستطيع أن يتصرف في العين المؤجرة  ، أما أن تصرف فيما بعد تنفيذ حكم قاضي الأمور المستعجلة وقبل اللجوء الإستصدار حكم موضوعی نهائی وبات ، فانه يكون قد عدل من المراكز القانونية وهو ما لا يجوز له وتخضع كافة تصرفات المؤجر ، كالبيع وغيره ، لهذه القواعد. (المطول في شرح القانون المدني ، المستشار/ أنور طلبة ، المكتب الجامعي الحديث ، الجزء/ السابع  ، الصفحة/ 662)

التزاحم بين المستأجرين لعين واحدة صورة من صور التعرض القانوني للمؤجر ، إذ يقع على عاتق المؤجر الالتزام بدفع الإدعاء بتأجير العين إلى غير مستأجر واحد ، كما يكون للمستأجر إثبات عدم أحقية المتعرضين في دعواهم ، فإذا قضى بالاستحقاق إلى أحد المتعرضين ، كان للمستأجر أن يرجع على المؤجر بضمان الاستحقاق ، وتتوقف نتيجة التعرض على معرفة المستأجر الذي يجب أن يفضل عن غيره .

ويجب التطبيق حكم المادة توافر شرطين هما :

1 - أن تكون عقود الإيجار الواردة على عين واحدة صحيحة ونافذة :

ومعنى ذلك أنه يجب أن يكون كل من المستأجرين قد تعاقد على الإيجار مع شخص يملكه ، كأن يكون قد تعاقد مع المالك شخصياً أو وكيله أو نائبه القانوني كالولي أو الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب ، كما يصح أن يكون بعض المستأجرين قد تعاقدوا مع المالك شخصياً بينما تعاقد البعض الآخر مع وكيله ، أما إذا كان أحد المستأجرين قد استأجر العين من يملك حق تأجيرها كالمالك أو صاحب حق المنفعة ، واستأجرها الآخرون من غير مالك ، فإن الأخرين لا يدخلون المفاضلة لأن إيجار ملك الغير غير نافذ في مواجهة المالك الحقيقي وللمالك بل عليه أن يطرد المستأجر لتمكين المستأجر منه من الانتفاع بالعين .

وكذا إذا شاب إرادة المؤجر عند صدور أحد العقود منه أحد عيوب الإرادة وتقرر بطلانه.  

ويجوز للمستأجر استعمال حقوق مدينه المؤجر عن طريق الدعوى غير المباشرة لإبطال عقد الإيجار الصادر لمستأجر آخر.

كما يجب ألا تكون العقود الأخرى صورية ، لأن العقد الصوري لا وجود له قانوناً ، فلا تشمله المفاضلة .

ويجوز للمستأجر أن يطعن في العقود الأخرى سند المتعرضين بالصورية وله إثبات الصورية بكافة طرق الإثبات القانونية باعتباره من الغير.

ثانياً : اتحاد أو تداخل مدد الإيجار في عقود المستأجرين المتعددين :

يجب أن تكون عقود إيجار المستأجرين المتعددين كلها صادرة عن مدة واحدة ، أو تكون لمدد يتداخل بعضها في بعض ، إذ لا يمكن للمؤجر في هذه الصورة أن يفي بتعهداته قبل جميع المستأجرين منه .

ومثال المدد المتداخلة أن يستأجر شخص العين سنة 1994 ثم يستأجرها آخر ابتداء من نصف هذه السنة.

أما إذا كانت عقود الإيجار جميعاً صادرة عن مدد متعاقبة ، كما إذا أجرت العين المستأجر في 1994 وأجرت إلى آخر في سنة 1995 ، فإن العقدين يخرجان من نطاق التزاحم المنصوص عليه بالمادة لأن المستأجر الثاني سیستوفی منفعته بعد انتهاء العقد الأول.

مناط المفاضلة بين المستأجرين :

(أ) بالنسبة للمنقول :

إذا تعدد المستأجرون لمنقول واحد ، فإن المفاضلة بينهم لا تكون بأسبقية عقودهم ، وإنما بأسبقية وضع يدهم على المنقول فمن سبق وضع يده على المنقول فضل عن بقية المستأجرين .

ولم يجعل الشارع الأسبقية في تاريخ العقد أو في تاريخ ثبوته رسمياً سبباً في تفضيل أحد المستأجرين على الآخر ، لأن المستأجر ليس إلا دائناً بحق شخصی وجميع الدائنين متساوون في الضمان - إلا من كان له منهم حق التقدم طبقاً للقانون - إذ نصت المادة 234 مدني في فقرتها الثانية على أن : "وجميع الدائنين متساوون في هذا الضمان إلا من كان له منهم حق التقدم طبقاً للقانون" ، وبذلك فالمستأجرون متساوون جميعاً ولو كان حق أحدهم سابقاً ، ويكون الأمر سباقاً بينهم يفوز فيه من يستوفي حقه قبل غيره بوضع يده على العين .

والعبرة في تعيين الأسبقية في وضع اليد بالحيازة ولو انتزعت من الحائز بالتحيل أو بطريق الجبر.

ويشترط لمنح الأفضلية للأسبق في وضع اليد ، أن يكون قد وضع يده على العين دون غش.

(ب) بالنسبة للعقار :

إذا كانت العين المؤجرة محل التزاحم عقاراً ، ولم يكن أحد من المستأجرين قد سجل عقده ، فإن الأفضلية تكون للمستأجر الذي سبق إلى وضع يده دون غش كالشأن في المنقول.

أما إذا كان أحد المستأجرين قد سجل عقده وهو حسن النية في تاريخ سابق على وضع يد مستأجر آخر يده على العين ، فإن المستأجر الأول هو الذي يفضل رغم أنه لم يضع اليد على العين.

أما إذا كان تسجيل عقد المستأجر تاليا لوضع يد مستأجر آخر على العين ، فإن المستأجر الأخير هو الذي يفضل.

وإذا كان أحد مستأجري العقار واضعاً يده بمقتضى عقد إيجار قد تجدد تجديداً صريحاً أو ضمنياً ، ووجد مستأجر آخر سجل عقده ، فإن تاريخ وضع اليد لا يحتسب في المفاضلة إلا من وقت تجديد الإيجار أي من وقت انتهاء مدة الإيجار السابق.

أما إذا سجل المستأجران عقدهما ، فإن المستأجر الذي سجل عقده أولاً هو الذي يفضل.

ومعنى ذلك أن العبرة في المفاضلة بين المستأجرين المتعددين لعقار ، تكون أولاً بالتسجيل فإذا لم يوجد تسجيل فبوضع اليد .

ويتساوى مع تسجيل الإيجار ذاته تسجيل دعوى صحة انعقاده بشرط أن يؤشر على هامشها بالحكم الصادر فيها (م 15 ، 17 من قانون الشهر العقارى)، ولا يقوم مقام التسجيل ثبوت التاريخ .

أما إذا وضع مستأجر يده على العين وسجل ثان إيجاره ، وثبت أن وضع اليد حصل في نفس الوقت الذي أجري فيه التسجيل ، كانت الأفضلية لواضع اليد ، وكذلك الحال تثبت الأفضلية لواضع اليد ، إذا لم يعرف أي الحدثين ، وضع اليد أم التسجيل ، هو الذي حصل قبل الآخر.

ويقع عبء إثبات سبق التسجيل على مدعيه.

وإذا زادت مدة الإيجار على تسع سنوات ، ووضع أحد المستأجرين يده أولاً ثم سجل الآخر ، اعتبر المسجل من الغير بالنسبة إلى المستأجر واضع اليد ومن ثم لا يسرى عقد المستأجر واضع اليد في حق المستأجر إلا لمدة تسع سنوات ، فيفضل لهذه المدة فقط ، أما بعد هذه المدة فيجب تسليم العين للمستأجر المسجل إذا كانت مدته لا يزال شیء منها باقياً .

وقد اشترط النص لمنح الأفضلية للمستأجر الذي سجل عقده أن يكون المستأجر قد سجل عقده وهو حسن النية أي يجهل عند حصول التسجيل أنه يعتدي على حق مستأجر آخر استأجر العين قبله ، أما لو علم بوجود عقد إيجار لاحق فإن ذلك لا يجعله سيء النية.

وإذا كان قانون الشهر العقارى لا يشترط حسن النية لصحة التسجيل ، فإن المقصود بالتسجيل في هذا القانون هو التسجيل لحق عيني ، أما التسجيل هنا فالغرض منه المفاضلة بين المستأجرين المتزاحمين فاشترط فيه القانون حسن النية .

ولذلك إذا كان مستأجران سجلاً عقديهما وهما سيئا النية ، فلا أفضلية لأحدهما على الآخر .

ويجوز للمستأجر الذي تثبت له الأفضلية أن يرفع على المستأجرين الآخرين دعوى إخلاء من العين المؤجرة إذ تكون له صفة في رفع الدعوى.

ولقاضى الأمور المستعجلة - عند توافر الاستعجال - أن يقضي بتسليم العين لمن يرى أن مستنداته ترجح أفضليته على مزاحمة .

إذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين على باقيهم ، سواء كان محل الإيجار منقولاً أو عقاراً ، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض وذلك على أساس ضمان الاستحقاق (م 2/573 مدنی). (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع ، المستشار/ محمد عزمي البكري ، الجزء/  السابع ، الصفحة/  518)

تزاحم المستأجرين والمفاضلة بينهم س تفترض مسألة تزاحم المستأجرين أن مؤجراً بذاته قد أجر بنفسه أو من طريق نائبه عيناً معيناً عدة إجارات عن مدة بعينها أو عن مدد متداخلة بعضها في بعض ، كما إذا أجر الولي الشرعي أو الوصي مال القاصر قبل تسجيل الإذن الصادر للقاصر في تسلم أمواله وإدارتها ثم أجر القاصر بعد ذاك المال ذاته لمستأجر آخر عن المدة بعينها أو عن مدة أخرى يدخل فيها جزء من مدة العقد الأول ، وتفترض أيضاً أن جميع العقود المذكورة صحيحة ونافذة ، فيقتضى الأمر حينئذ تفضيل أحد المستأجرين على الآخرين من حيث تنفيذ الإجارة .

غير أنه يلاحظ أن القواعد العامة تقتضى لصحة الوفاء الذي يفوز به أحد الدائنين العاديين على الآخرين أن لا يكون هذا الوفاء قد تم نتيجة تواطؤ بين المدين والدائن الذي استوفي حقه ( المادة 242 فقرة ثانية مدنى ) ، لذلك اشترطت محكمة النقض هذا الشرط في تطبيقها المادة 365 / 448 ، وقد راعى المشرع ذلك إذ نص في المادة 573 فقرة أولى من التقنين الحالي على أنه إذا تعدد المستأجرون العين واحدة  ، فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش . 

ولم تبين المادة 573 ولا أعمالها التحضيرية المقصود بالغش في هذه الحالة ، أما المادة 242 التي قررت القاعدة العامة في صحة الوفاء  ، فقد اشترطت لذلك أن لا يكون الوفاء قد تم نتيجة تواطؤ بين المدين والدائن الذي استوفي حقه  ، وقد بينت مذكرتها الإيضاحية - أن المقصود بهذا التواطؤ هو علم المدين بإعساره وعلم الدائن الذي استوفى حقه بهذا الإعسار  ، حيث قالت أن المشرع قد يسر مهمة الاثبات اللدائن الذي يطعن في صحة الوفاء بأن « جعل من مجرد علم المدين إعساره قرينة على توافر الغش من ناحية ، واعتبر من صدر له التصرف عالماً بهذا الغش اذا كان قد علم بذلك الإعسار أو كان ينبغي أن يعلم به من ناحية أخرى » ، فيمكن القول أن المقصود بالغش في المادة 573 هو (أولاً) علم المؤجر بإعساره فيما يتعلق بالتزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع  ، ويتوفر ذلك بمجرد تأجيره العين ذاتها عن مدة بعينها أكثر من مرة  ، ويفرض فيه هذا العلم  ، و (ثانياً) علم المستأجر الذي وضع يده بهذا الإعسار  ، أي بوجود إجارة أخرى صادرة عن العين ذاتها ولنفس المدة ، أو استطاعته العلم بذلك ، أي أن المستأجر الذي وضع يده يعتبر واضعاً يده عن غش بمجرد علمه وقت وضع يده بوجود إجارة أخرى صادرة من نفس المؤجر و متعارضة مع إجارته ، ولا يشترط فيه التواطؤ فعلاً مع المؤجر على الإضرار بالمستأجر الأخر ، ولا يصبح واضعاً يده عن غش إذا علم بالإجارة الثانية بعد وضع يده .

وبناءً على ذلك فالمستأجر الذي يسبق غيره في وضع يده على العين المؤجرة يفضل على غيره (81 مكرر) ما لم يثبت أحد المستأجرين الآخرين أن ذلك المستأجر كان عالماً وقت وضع يده بوجود الجارات أخرى مزاحمة له  ، أي متعارضة مع إجارته  ، لأن التفضيل انبنى على السبق في استيفاء الحق ولأن الغش يبطل الوفاء .

ويلاحظ أيضاً أن المادة 292 فقرة ثانية مدني الواردة في باب ما يكفل حقوق الدائنين من وسائل تنفيذ قد نصت على أنه « إذا وفي المدين المعسر أحد دائنيه قبل انقضاء الأجل الذي عين أصلاً للوفاء  ، ولا يسرى هذا الوفاء في حق باقي الدائنين »  ، وأن المؤجر الذي يداينه عدة مستأجرين كل منهم بمنفعة عين معينة عن مدة واحدة يعتبر في حكم المعسر بالنسبة الى الوفاء بهذه الالتزامات المتعددة لأنه لا يستطيع أن يفي بها جمعياً وفاء عينياً مهما كثرت أمواله الأخرى .

وبناء على ذلك لا يكفي في تفضيل أحد المستأجرين على الآخرين أن يسبق هو غيره في وضع يده على العين المؤجرة  ، وأن لا يثبت علمه الإجارة السابقة إلى مستأجر آخر  ، بل يشترط فوق ذلك أن لا يكون وضع يده سابقاً على التاريخ المعين في الإجارة لبدء الانتفاع  ، لأنه لو کن سابقاً لم يجز له الاحتجاج به على المستأجرين الآخرين .

وقد تقدم القول أن هذا الحكم عام في التقنين المدني الحالي  ، أي أنه يسري على إجارة العقار كما يسري على إجارة المنقول .

على أن المشرع قد خص إجارة العقار بحكم آخر فوق ما تقدم  ، حيث تابع النص في المادة 573 فقرة أولى مدني على أنه « إذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إجاره فإنه هو الذي يفضل » ( وتقابلها أيضاً بقية المادة 365/448 مدني قديم مع فرق واحد هو عدم النص فيها على شرط حسن نية المستأجر الذي سجل عقده )

ويفترض هذا النص أن التراحم حاصل بين عدة مستأجرين لعقار واحد عن مدة تبدأ في تاريخ واحد وأن إحدى الإجارات على الأقل قد صار تسجيلها تسجيلاً كلياً لا مجرد تسجيل تاريخ ، سواء لأنمدتها تجاوز تسع سنوات أو لأن المستاجر أراد أن يحتاط لحالة تعدد الإجارات وتزاحم المستأجرين (83 مكرر) ، وهو يرتب على تسجيل هذه الإجارة من الأثر في المفاضلة بين المستأجرين مثل ما يرتبه من ذلك على وضع يد أحد المستأجرين على العين المؤجرة  ، فيجعل من كل منهما سبباً للتفضيل معادلاً للآخر ويرجح بينهما عند اجتماعهما بحسب الأسبقية في تاريخ حصولهما  ، فإذا تزاحم مستأجر سجل عقده وآخر لم يسجل ولكنه وضع يده على العقار المؤجر ، كانت الافضلية بينهما من حيث الأحقية في تنفيذ عقد الإيجار لمن كان سند افضليته أسبق من سند غيره ، فإذا كان التسجيل قد تم قبل وضع اليد كانت الأفضلية لمن سجل عقده على من وضع يده ، والعكس بالعكس .

ويلاحظ أن نص التقنين الحالي قد اشترط في تفضيل من سجل عقده أن يكون هذا حسن النية  ، وأن المقصود بذلك مجرد جهل المستأجر الذى سجل بوجوده عقد ايجار آخر سابق على عقده ومتعلق بالعقار ذاته وإذا كان أحد مستأجري العقار واضعاً يده عليه بعد إيجار تجدد  ، عنه فيما يتعلق بمدة الإجارة الجديدة يزاحم المستأجرين الآخرين من و انقضاء مدة الإجارة التي لحقها التجديد  ، ولا يعد وضع يده السابق على ذلك سبباً لتفضيله على المستأجرين الآخرين ، فإذا تزاحم مستأجر تجددت إجارته مع بقائه واضعاً يده ومستأجر آخر سجل عنه  ، فإن كانت الإجارة التي لحقها التجديد قد انتهت مدتها قبل أن جل المستأجر الآخر عقده  ، فضل صاحب الإجارة المجددة على من جهل  ، وإن كان العكس فضل من سجل  ، وقد نص على ذلك كل من التقنين الحالي ( في المادة 573 فقرة أولى المتقدمة ) و التقنين الملغي (في المادة 365/ 448 منه ).

وقد يتبادر إلى الذهن من نص المادة 573 فقرة أولى مدنی  ، كما کان الحال فيما يتعلق بالمادة 365/448 مدنی ملغى  ، أن المشرع قد جعل الأفضلية لمن وضع يده على من سجل إذا تم كل من وضع يد أحد المستأجرين ( أو تجديد إجارته ) وتسجيل عقد مستأجر آخر في يوم واحد  ، إذ أن النص على تفضيل من سجل جاء مقيداً بحصول التسجيل قبل أن يضع مستأجر آخر يده  ، مما يفيد أنه إذا تم الأمران في يوم واحد فإن التسجيل لا تترتب عليه أفضلية  ، وإذن تكون الأفضلية لمن وضع يده .

غير أن التقنين الحالي قد واجه هذه الحالة في المادة 573 فقرة ثانية منه بنص يشملها ويشمل حالة انعدام كل من وضع اليد والتسجيل ويجعل الحكم في الحالتين واحدا وهو أنه ( إذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض ) ، إذ يعتبر سبب التفضيل منعدماً ليس فقط إذا انعدم كل من التسجيل ووضع اليد  ، بل أيضاً إذا تم كلاهما في وقت واحد ويترتب على ذلك أن من لا يتمكن من المستأجرين من الحصول على المنفعة التي يخولها إياه عقده يثبت له الحق في الرجوع على المؤجر بالتعويض .

وإذا ثبتت الأولوية لأحد المستأجرين بسبب سبقه الى تسجيل عقده  ، ثبتت له لمدة إجارته كلها ولو جاوزت تسع سنوات  ، وجاز له أن يحتج بهذه الإجارة على المكانة سواء منهم من يعتبر من الغير في المعنى المقصود بالشهر العقارى ومن لا يعتبرون كذلك .

أما إذا ثبتت الأولوية لأحد مستأجرى العقار بسبب سبقه الى وضع يده عليه  ، فاذا كانت مدة إجارته لا تجاوز تسع سنوات ثبتت له ووية لكل مدتها بالنسبة إلى سائر المستأجرين سواء منهم من سجل عقده تسجيلاً كلياً ومن كان عقده غير مسجل ولكنه ثابت التاريخ قبل وضع این ومن كان عنده غير مسجل ولا ثابت التاريخ ، ولا يشترط في ذلك أن يكون عقد المستأجر الذي سبق الى وضع يده ثابت التاريخ  ، لأن توت هذا التاريخ غير لازم إلا للاحتجاج بالإجارة على من يعتبرون عن العيد في معنى ثبوت التاريخ ولأن المستأجرين الآخرين لا يعتبرون من الخير في هذا المعنى إذ أن حكمهم حكم الدائنين العاديين الذين لم يقوموا نجيل تنبيه عقاري ، ولكن لا يجوز لواضع اليد أن يحتج بإجارته على الخلف الخاص ومن في حكمهم إلا إذا كانت اجارته ثابتة التاريخ قبل توت حقهم  ، ثبوت حقهم .

وإذا كانت مدة إجارة المستأجر الذي سبق إلى وضع يده تجاوز تسع سنوات  ، ثبتت له الأولوية كما تقدم بالنسبة إلى تسع السنوات الأولى فقط ، أما فيما جاوزها فيسرى عليه قانون الشهر العقارى ولا يجوز له أن يحتج بإجارته على من يعتبرون من التغير في معنى هذا القانون ومنهم المستأجر ، الذي يكون قد سجل إجارته عن مدة تتداخل في المدة الزائدة عن تسع السنوات الأولى  ، فإذا أجر (أ) عقاره إلى (ب) لمدة عشرين سنة تبدأ من أول يناير 1945 ، وأجره في ذات الوقت للمدة عنها إلى (ج) ، ووضع (ب) يده على العقار في 5 يناير 1945 ، وسجل (ج) عقده في 10 يناير 1945 ثبتت الأولوية الإجارة (ب) لمدة تسع سنوات ، ثم الإجارة (ج) للمدة الباقية وذلك عملاً بقانون الشهر العقاري الذي يعتبر (ج) من الغير الذين يجوز لهم التمسك بعدم تسجيل المحررات واجبة الشهر من جهة والذي يوجب على (ب) تسجيل إجارته اذا أراد أن تنفذ في حق الغير لأكثر من تسع سنوات ، أما اذا فرضنا في المثال ذاته أن (ج) سجل عقده في 3 يناير 1945 أي أنه سبق في ذلك وضع يده (ب) على العقار المؤجر ، ثبتت الأولوية الإجارة (ج) لكل مدتها وهي العشرون سنة  ، واقتصر حق (ب) على الرجوع بالتعويض على المؤجر .

وإذا كان التزاحم في إجارة تجاوز مدتها تسع سنوات بين مستأجر وضع يده و آخر لم يضع يده ولم يسجل ، كان الأول مفضلاً الكل مدة الإجارة بالرغم من عدم تسجيل عقده ولو لم يكن عقده ثابت التاريخ  ، لأن المستأجر الآخر لا يعتبر من الغير في معنى الشهر العقاري متى يجوز له التمسك بعدم تسجيل عقد واضع اليد ، ولا يعتبر من الغير في معنى ثبوت التاريخ حتى يجوز له التمسك بعدم ثبوت تاریخ إجارة واضع اليد .

ومتى ثبتت الأولوية للمستأجر الذي سجل عقده على من وضع يده ، سواء كان ثبوتها له بالنسبة الى كل مدة الإجارة أو بالنسبة إلي الباقي منها بعد تسع السنوات التي تكون الأولوية فيها للمستأجر و اضع اليد  ، جاز له أن يطالب واضع اليد بتسليمه العين المؤجرة ، ولا يعترض عليه بأنه ليس له حق عيني على العين المؤجرة وبأنه لا توجد بينه وبين المستأجر واضع اليد أيه علاقة تخوله مقاضاته وبأن كل ما له هو أن يرفع دعواه على المالك مباشرة  ، لا يعترض عليه بذلك لأنه لايجوز في حالة تزاحم المستأجرين حرمان أحدهم من حق مقاضاة المستأجر الآخر الأثبات أولوية إجارته بشرط إدخال المؤجر في هذه الدعوى . (الوافي في شرح القانون المدني ، الدكتور/ سليمان مرقس ، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 263)