تنص المادة 576 من التقنين المدني على ما يأتي :

1 - يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد في العين المؤجرة من عيوب تحول دون الانتفاع بها ، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً ، ولكنه لا يضمن العيوب التي جرى العرف بالتسامح فيها ، وهو مسئولية عن خلو العين من صفات تعهد صراحة بتوافرها أو عن خلوها من صفات يقتضيها الانتفاع بها ، كل هذا ما لم يقضي الاتفاق بغير .

2 - ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد .

ونبادر إلى القول إن العيب الخفي في الإيجار لا يشترط فيه أن يكون قديماً ، أي أن يكون موجوداً وقت التسليم ، فالمؤجر يضمن العيب الحادث بعد التسليم ، وفي هذا يختلف الإيجار عن البيع ، وسبب الإختلاف واضح ، وهو يرجع إلى طبيعة عقد الإيجار ، فهذا العقد زمني مستمر ، ويبقى المؤجر طوال مدة الإيجار ضامناً للمستأجر الانتفاع الهادئ الكامل بالعين المؤجر ، فإذا طرأ على العين عيب في أثناء مدة إيجار ضمنه المؤجر ، وهذا بخلاف البيع فهو عقد فوري ، ومتى تم طرأ عيب في العين المبيعة بعد التسليم فالمشتري هو الذي يتحمل تبعة هذا العيب ولا يضمنه البائع.

شروط ثلاثة يجب توافرها في العيب : يبقى من الشروط الأربعة الواجب توافرها في العيب في الشيء المبيع ، بعد أن استبعدنا عيب القدم ، شروط ثلاثة يجب توافرها في العيب في الشيء المؤجر حتى يضمنه المؤجر ، وهذه الشروط هي : 

(1) أن يكون العيب مؤثراً .

(2) وأن يكون خفياً .

(3) وأن يكون غير معلوم للمستأجر .

وما دام العيب خفياً ، فالمفروض أن المتري لا يعلم به ، فإذا أراد البائع التخلص من لا ضمان ، فعليه هو عبء إثبات أن المستأجر كان يعلم به وقت التسليم ، ويكون ذلك إما بإثبات أن المستأجر قد أخطر بالعيب فعلا قبل التسليم ، ويغلب أن يكون المؤجر هو الذي تولى بنفسه هذا الإخطار ، وإما بإثبات أن المستأجر كان يعلم بالعيب فعلاً من أي طريق آخر ، وتقول الفقرة الثانية من المادة 576 مدني ، كما رأينا ، في هذا الصدد : " ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به ، أو كان يعلم به وقت التعاقد" ، وكل من الإخطار بالعيب والعلم به فعلاً واقعة مادية يستطيع المؤجر إثباتها بجميع الطرق ، ويدخل في ذلك البينة والقرائن .

وإذا كان علم المستأجر بالعيب يؤثر في مبدأ الضمان ، فيضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر غير عالم به ولا يضمنه إذا علمه ، فإن علم المؤجر بالعيب لا يؤثر في مبدأ الضمان وإن كان يؤثر في مداه ، فالمؤجر يضمن العيب ويلتزم بإزالته سواء كان عالماً به أو غير عالم ، ولكنه لا يكون مسئولاً عن تعويض الضرر الذي يصيب المستأجر من العيب إذا أثبت أنه كان غير عالم به ( م 2/577 مدني ) .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ السادس ، الصفحة / 574)

ومفاد ذلك أن العيب الذي يضمنه المؤجر هو عيب :

أ - مؤثر : أي يحول دون الانتفاع بالعين أو ينقص من هذا الانتفاع  إنقاصاً كبيراً.

ب - خفی : ولا يعتبر العيب خفياً إذا كان يسهل على المستأجر أن يتحقق من وجوده ما لم يعلن المؤجر خلو العين من هذا العيب.

ج - لا يعلمه المستأجر.

ويلتزم المؤجر بضمان العيب الخفي سواء كان موجوداً قبل تسليم العين أو حدث بعد التسليم ويشترط في العيب :

1 - أن يكون مؤثراً يحول دون الانتفاع بالعين المؤجرة أو ينقص منه إنقاصاً كبيراً، والمعيار هنا موضوعی لا شخصی ، فمتى كان العيب غیر مؤثر بحسب طبيعة العين فلا عبرة بوجهة نظر المستأجر طالما لا يوجد اتفاق ، وتحديد منافع العين يستفاد مما هو مبين بالعقد فيجب اعتبار الأغراض المبينة به منافع مقصودة فإن لم تكن صالحة لذلك رجع المستأجر على المؤجر بالضمان ، فإذا خلا العقد من هذا التحديد وجب الرجوع لطبيعة العين فإن كان بالعين عيب يخل بهذه المنافع التزم المؤجر بالضمان ويعد عيب الرطوبة الزائدة بالعين أو تلوثها بالميكروبات أو عدم وصول المياه بصفة دائمة للأدوار العليا وفي الأرض الزراعية عدم توافر وسائل الرى أو الصرف أر وجود آفة بالأرض متحول دون نمو الزرع وقد يكون العيب مؤثرا ولكنه غير موجب للضمان متى كان العرف لا يعتبر عيباً کرطوبة المنزل المألوفة .

2 - أن يكون العيب خفياً فإذا كان ظاهراً وقت التسليم ولم يعترض المستأجر سقط التزام المؤجر بالضمان ، ويكون العيب خفياً إذا ثبت أن المستأجر كان لا يستطيع تبينه لو أنه فحصه بنفسه بعناية الرجل العادي أو أن المؤجر أكد له خلو العين من هذا العيب أو تعمد إخفاءه غشاً منه .

3 - أن يكون العيب غير معلوم للمستأجر وقت التسليم ولو علمه بعد ذلك . (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السابع ، الصفحة/ 698)

لم يعرف المشرع العيب الذي يوجد بالعين المؤجرة ويضمنه المؤجر للمستأجر ، واكتفى بوصف العيب بأنه يحول دون الانتفاع بالعين أو ينقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً.

وقد جرى الفقه والقضاء على تعريف العيب الذي يوجب الضمان بأنه الآفة الطارئة التي يخلو منها أصل الفطرة السليمة للشيء أو هو شائبة تعترض الشيء على غير المألوف في حالته العادية.

ويختلف وجود العيب في العين المؤجرة عن غلط المستأجر في صفة جوهرية في العين المؤجرة ، فالعيب الخفي ان ايفا يفترض وجود آفة طارئة بالعين يخلو منها أصل الفطرة السليمة لها ، أما الغلط في صفة جوهرية في العين المؤجرة ، فهو وهم خاطئ يتولد في ذهن المستأجر بالنسبة إلى صفة جوهرية في الشيء فهو يعتقد أن مدة معينة متوافرة في الشيء في حين أنها غير موجودة فيه ، فهو يعتقد منه أن نزل واجهة بحرية بخلاف الحقيقة أو أنه مضاء بالكهرباء في حين أن ذلك لا يعدو أن يكون وهماً منه.

فعدم وجود صفة في الشيء اعتقد المستأجر توافرها فيه يتضمن غلط وليس عيباً .

وتترتب على هذا الخلاف نتيجتان هامتان :

الأولى: أن العيب يضمنه المؤجر طبقاً لأحكام المادة ، أما الغلط في صفة جوهرية في الشيء المؤجر فهو عيب من عيوب الرضا ، ولا يخول المستأجر الرجوع على المؤجر إلا إذا كان هذا الأخير على علم به. 

أو كان من السهل عليه أن يتبينه في حين أن العيب بدخول المستأجر الرجوع على المؤجر سواء علم الأخير به أو لم يعلم.

الثانية : أن الرجوع على المؤجر على أسمر العين يخول المستأجر طلب التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض في الحالات الثلاث إن كان له مقتض ، أما الرجوع على أساس الغلط فلا يخول له سوى طلب الإبطال فقط .

غير أنه يستثنى من التفرقة السابقة بين العيب والغلط ، الحالة التي يتعهد المؤجر فيها بتوافر صفة معينة في الشيء أو خلو العين من صفة يقتضيها انتفاع بها ، إذ عدم وجود هذه الصفة في الحالة الأولى أو عدم خلو العين من الصفة في الحالة الثانية، يعتبر من جهة عيبى موجبا للضمان و فقاً للمادة 576/1، ويعتبر المستأجر من جهة واقعا واقعا في غلط في صفة جوهرية فى محل العقد ومن ثم يجوز للمستأجر إما إبطال العقد أو الرجوع بضمان العيوب الخفية وفقاً لما يراه محققاً لمصلحته ، وفي الغالب يرجع بالطريق الأخير لأنه يخوله الحق في التعويض في حين أن الطريق الأول لا يخوله ذلك .

الشروط الواجب توافرها في العيب :

 الشرط الأول : أن يكون العيب مؤثرا في الانتفاع :

ويكون العيب مؤثراً في الانتفاع ، إذا كان من شأنه أن يحول دون الانتفاع بالعين على الوجه الذي قصد توفيره للمستأجر، أو ينقص من هذا الانتفاع انتقاصاً كبيراً ، وبحيث أن المستأجر كان يمتنع عن الاستئجار أو كان يدفع أجرة أقل لو علم بالعيب.

أما إذا كان العيب ليس من شأنه أن يحول دون الانتفاع بالعين أو ينقص من هذا الانتفاع إنقاصا كبيراً ، فإنه لا يكون متوافراً وإذا كان العيب مؤثراً ولكن جرى العرف على التسامح فيه ، أو كان العيب يسيراً فإنه لا يرتب الضمان .

ومثال العيب الذي جرى العرف على التسامح فيه رطوبة المنزل إذا لم تكن رطوبة غير مألوفة ، أو كان من الممكن توقعها بوسائل التدفئة .

الشرط الثاني : أن يكون العيب خفياً :

يجب أن يكون العيب خفياً أي غير ظاهر ويكون العيب خفياً أو غير ظاهر ، إذا لم يكن في مكنة المستأجر أن يتبينه بنفسه لو أنه فحص الشيء المؤجر بعناية الشخص العادي.

فإذا كان العيب ظاهراً وتسلم المستأجر العين دون اعتراض ، فإن المستأجر يكون قد رضي بالعيب وأسقط حقه في التمسك بالضمان.

الشرط الثالث : ألا يكون المستأجر عالماً بالعيب :

وعلى ذلك يضمن المؤجر العيب الذي كان المستأجر يستطيع أن يتبينه بنفسه لو أنه فحص العين المؤجرة بعناية الرجل العادي في الحالتين الآتيتين :

الأولى : إذا أثبت المستأجر أن المؤجر قد أكد له خلو الشيء المؤجر من العيب ، إذ يكون للمستأجر في هذه الحالة أن يكتفي بهذا التأكيد وأن يعتمد عليه فلا يكلف بالفحص.

الثانية : إذا أثبت المستأجر أن المؤجر قد تعمد إخفاء العيب غشاً منه ، إذ لا يجوز أن يستفيد المؤجر من غشه .

الشرط الرابع : ألا يكون العيب حاصلاً نتيجة فعل المستأجر :

أمور لا يشترط توافرها في العيب :

1 - لا يشترط أن يكون العيب قديماً :

لا يشترط أن يكون العيب قديماً أي موجوداً عند العقد أو التسليم ، فالعيب الطارئ أثناء مدة الإيجار مضمون کالعيب القديم لأن المؤجر ملتزم بتعهد العين بالصيانة فإن وجد عيب طارئ بعد الإيجار وجب إزالته ، وذلك بخلاف الحال في البيع حيث يلزم أن يكون العيب قديماً ، بمعنى أن يكون موجوداً عند التسليم .

2 - لا يشترط أن يكون العيب في الشيء المؤجر ذاته :

لا يشترط أن يكون العيب في الشيء المؤجر ذاته، بل يجوز أن يكون في ملحقاته، كالمصعد أو سلم المنزل.

3 - لا يشترط أن يكون العيب مستمراً :

لا يشترط أن يكون العيب مستمراً ، إذ يكفي أن يلحق العيب الشيء المؤجر في أوقات متقطعة.

  4- لا يشترط علم المؤجر بالعيب :

لا يشترط علم المؤجر عند الإيجار أو التسليم بوجود العيب ، إذ ليس لسوء نية المؤجر اعتبار في ثبوت الضمان ، وإن كان لها اعتبار هام في مدى الحقوق التي تثبت للمستأجر على أساسه. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع ،الصفحة/ 555)

نص القانون وتعيين .

معنى العيب الذي يضمنه المؤجر ما نصت المادة 576 مدني على أن :

1 - يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد في العين المؤجرة من عيوب تحول دون الانتفاع بها ، أو تنقص من هذا الانتفاع انقاصاً كبيراً ولكنه لا يضمن العيوب التي جرى العرف بالتسامح فيها ، وهو مسئول عن خلو العين من صفات تعهد صراحة بتوافرها أو عن خلوها من صفات يقتضيها الانتفاع بها ، كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره .

2 - ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب اذا كان المستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد.

وظاهر أن المشرع لم يبين في هذا النص ما قصده بالعيب الذي يضمنه المؤجر ، كما أنه لم يبين في المادة 447 المقصود بالعيب الذي يضمنه البائع ، وإن كان قد عين في كل من النصين بعض الشروط التي يجب توافرها في العيب الذي يستوجب الضمان.

يؤخذ مما تقدم ومن نص المادة 576 أنه يشترط في العيب الذي يضمنه المؤجر توافر أربعة شروط ، هي :

(1) أن يكون هذا العيب آخر طارئة على الفطرة السليمة للعين المأجورة ذاتها أو لأحد ملحقاتها كالحديقة أو الجراج أو السلم أو المصعد .

ولا يكفى حدوث نقص في الانتفاع بالعين المؤجرة نتيجة الفعل مادي أجراه الغير في عين مجاورة ، كالنقص في الانتفاع بسكن هادئ نتيجة لافتتاح محل من المحلات المقلقة للراحة بجواره ، لأن هذا النقص في الانتفاع تنطبق عليه أحكام ضمان التعرض لا أحكام ضمان العيوب .

(ب) أن يكون مؤثراً ، أي يحول دون الانتفاع بالعين أو بأحد مشتقاتها أو ينقص من هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، كرطوبة المنزل دورة تغيير بالصحة أو فساد مرافقة الجوهرية أو وجود حثيرات ضارة - السبيل إلى التخلص منها ، وكزيادة استهلاك السيارة من ابن زيادة كبيرة أو تأكل إطاراتها قتالاً شديداً ولكنه غير عشر من الخارج ، ولا بد أن يرد النقص الكبير على الانتفاع المقصود من العين المؤجرة حسبما هو مبين في العقد أو ما هو ظاهر من طبيعة العين المؤجرة ، ويعتبر العيب مؤثرا كذلك إذا خلت العين من وصف تعهد جر صراحة بتوافره كأن يضمن مؤجر الدار لمستأجرها خلوها تماماً من نوع معين من الحشرات او الحيوانات كالبق أو الصراصير والفئران ، أو ان يضمن مؤجر السيارة أن بطاريتها كافية لدفع محركها الى الدوران ، وفي هذه الحالة يعتبر وجود الحشرات في الدار أو عجز قوة البطارية عن دفع محرك السيارة في الصباح الباكر عبياً مؤثراً ولو كان لا يحول دون الانتفاع بالعين المؤجرة ولا ينقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، لأن تعهد المؤجر بوجود صفة معينة بوجه خاص يجعل تخلف هذه الصفة في ذاته عيباً مؤثراً ولو كان الضرر الذي يترتب على تخلفها يسيراً ، بل ولو كان تخلف هذه الصفة لا يعتبر آفة طارئة على الفطرة السليمة .

وكذلك يعتبر عيباً مؤثراً خلو العين من وصف يقتضي وجوده فيها الانتفاع بها الإنتقاء المقصود كاستئجار بناء لإقامة مصنع فيه ذی آلات ثقيلة ، فإن ذلك يقتضي زيادة في متانة هذا البناء تجعله صالحاً لتحمل هذه الآلات وقوة تشغيلها .

ولا يكون العيب مؤثراً إذا لم ينشأ عنه سوى نقص الانتفاع نقصاً يسيراً أو كان مما جرى العرف بالتسامح فيه ، كرطوبة المنزل بدرجة مألوفة أو عدم دخول الشمس إياه في فصل الشتاء .

(ج) أن يكون خفياً أي غير ظاهر (اسم) . 

ويعتبر العيب ظاهرا أو غير خفى أذا كان يسهل على المستأجر أن يتبين وجوده بفحص العين بعناية الرجل المعتاد ، أي أنه لا يشترط في اعتبار العيب ظاهراً أن يتبينه المستأجر فعلاً ، بل يكفي أن يكون في وسعه تبينه ببذل جهد معقول ، فلا تعتبر رطوبة المنازل الواقعة على شاطىء النهر مثلاً عيباً خفياً .

غير أن العيب يعتبر خفياً ولو كان في وسع المستأجر کشفة ببذل جهد معقول إذا لم يكشفه بالفعل وكان ذلك اما لأن المؤجر أكد للمستأجر خلو العين من هذا العيب ، واما لأنه قد تعمد أن يخفى على المستأجر هذا العيب غشاً وتدليساً ، إذ يكون للمستأجر في كلتا الحالين عذره في عدم كشف العيب .

ويجوز أن يعتبر العيب خفياً بالنسبة الى الاجارة ولو لم يكن يعتبر كذلك بالنسبة إلى البيع ، لأن المستأجر لا يدقق عادة في فحص العين المؤجرة كما يدقق المشتري في فحص المبيع .

ويقدر القاضي في كل حالة حسب الظروف والأحوال ما إذا كان العيب يعد خفياً أو ظاهراً ، ولا يخضع في هذا التقدير لرقابة محكمة النقض .

(د) أن لا يعلمه المستأجر ، اذ لا يضمن المؤجر عيبا أخطر به : المستأجر أو كان هذا يعلم به وقت التعاقد (المادة 576 فقرة 2). 

والعبرة في ذلك بعلم المستأجر وقت التعاقد لأن أساس حرمانه من الرجوع بالضمان في هذه الحالة يرجع الى افتراض قبوله استئجار العين معية وتقدير أجرتها بهذا الوصف  .

ولا يشترط في العيب أن يكون قديماً أي موجوداً وقت العقد فالعيب الحادث بعد تسليم العين مضمون کالعيب القديم ، بخلاف الأمر في البيع ، وذلك لأن المؤجر ملتزم بتعهد العين بالصيانة ، فلو وجد عيب وجبت إزالته .

ولا يشترط كذلك أن يكون المؤجر عالما وقت العقد بوجود العيب ، وإن كان علمه به لا يخلو من أثر فيما يتعلق بثبوت حق المستأجر في التعويض كما سيجيء .

وغني عن البيان أنه يشترط أن لا يكون للمستأجر يد في حدوث العيب في العين المؤجرة وإلا سقط حقه في الضمان ، وكذلك يشترط في جواز مطالبة المستأجر المؤجر بالتعويض أن لا يكون المستأجر قد قصر في حصر الضرر الناشيء من العيب في أضيق حدوده ، وإلا أمكن أن يقام الخطيئة وزن في توزيع المسئولية بينه وبين المؤجر .(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس ، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 422)