تنص المادة 578 م التقنين المدني على ما يأتي :

يقع باطلاً كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب، إذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب هذا الضمان" .

فيجوز التشديد في ضمان المؤجر، كان يشترط المستأجر الحق في فسخ الإيجار متى وقع له تعرض من الغير مبني على سبب قانوني، أياً كانت درجة الاختلال في الإنتفاع بالعين المؤجرة.

ويجوز التخفيف من ضمان المؤجر، كان يشترط المؤجر على المستأجر وجود دفع الأجرة بأكملها، حتى لو حصل لهذا الأخير تعرض من الغير مبني على سبب قانوني.

ويجوز أخيراً إعفاء المؤجر من الضمان كأن يشترط المؤجر على المستأجر عدم ضمانه للتعرض الصادر الغير ولو كان مبنياً على سبب قانوني.

ومهما يكن من أمر فإن شرط إعفاء المؤجر من الضمان أو شرط التخفيف منه يقع باطلاً إذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب هذا الضمان ( م 578 مدني ) . فإذا كان المؤجر يعلم أن للغير حقاً على العين المؤجر يتعارض مع حق المستأجر، وأخفى عن المستأجر هذا الحق متعمداً على سبيل الغش، واشترط إعفاءه من الضمان أو تخفيض مسئوليته عنه، فإن شروط الإعفاء أو التخفيف يقع باطلاً، وليس هذا إلا تطبيقاً للقواعد العامة، فإنه لا يجوز أن يشترط الشخص إعفاءه من المسئولية عن غشه أو التخفيف من هذه المسئولية، أما إذا كان المؤجر يعلم يسبب الضمان، ولكنه لم يتعمد إخفاءه عن المستأجر، واشترط عليه عدم الضمان أو تخفيف مسئوليته عنه، فإن الشرط يكون صحيحاً، ذلك بأن  مجرد علم المؤجر بسبب الضمان لا يعني أنه أراد غش المستأجر ما دام لم يتعمد إخفاء السبب عنه، وقد يعتقد المؤجر أن المستأجر يعلم مثله بسبب الضمان وقبل من أجل ذلك شرط الإعفاء منه أو التخفيف من المسئولية عنه، بل إنه إذا ثبت أن المستأجر كي يعلم بسبب الضمان وقت عقد الإيجار، فإنه يفهم من ذلك أنه أراد ضمناً إعفاء المؤجر من التعويض حتى لو علم المؤجر بسبب الضمان ولم يشترط الإعفاء منه .

ولا يجوز التوسع في تفسير الشرط الذي يعدل من أحكام مسئولية المؤجر عن تعرض الغير ، على النحو الذي رأيناه في مسؤولية المؤجر عن تعرضه الشخصي، فشرط التشديد في المسئولية لا يتوسع في تفسيره حتى لا يضار المؤجر، وشرط التخفيف من المسئولية أو الإعفاء منها لا يتوسع في تفسيره حتى لا يضار المستأجر، فإذا اشترط المؤجر إعفاءه من الضمان بعبارة عامة، فإن هذا يقتصر كما رأينا على إعفائه من التعويض دون الفسخ أو إنقاص الأجرة،  وإذا اشترط المؤجر أن لا حق للمستأجر في الرجوع عليه بالضمان إذا باع العين المؤجرة، فاشترط عدم الضمان لا يجوز أن يتعدى إلى غير بيع العين، ولا يسري حكمه بطريق التباين على حالة ما إذ انتزع المالك الحقيقي العين المؤجرة من يد المستأجر.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس ، الصفحة/ 483)

وأحكام ضمان تعرض الغير ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق على تشديدها كأن يشترط المستأجر الفسخ أياً كانت درجة التعرض، كما يجوز الانفاق على تخفيفها كأن يشترط المؤجر دفع الأجرة كاملة ولو كان تعرض الغير مبني على سبب قانوني کما يجوز إعفاء المؤجر من الضمان أو التخفيف منه، على أن هذا الإعفاء أو التخفيف يقع باطلاً إذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب هذا الضمان، ويجب عدم التوسع في شرط التشديد حتى لا يضار المؤجر ولا في شرط الإعفاء أو التخفيف حتى لا يضار المستأجر، فإذا جاء شرط الإعفاء بعبارة عامة كأن يشترط المؤجر عدم مسئوليته عن العيوب الخفية أو الاستحقاق اقتصر الإعفاء على التعويض دون الفسخ أو إنقاص الأجرة.

ولا يعني مجرد علم المؤجر بالعيب أنه أراد غش المستأجر فله رغم هذا العلم أن يشترط إعفاءه من العيب ويكون الشرط صحيحاً طالما أنه لم يخفه غشاً، ومتی تحقق الضمان يكون للمستأجر التنازل عنه صراحة أو ضمناً بسكوته بعد كشفه ولا يجوز التوسع في التنازل الضمني وعند الشك يفسر لمصلحة المستأجر، ولا يعد تنازلاً مجرد تحمل المستأجر للعيب وقتاً دون شكوى أو يكون حاول إزالة العيب بنفسه أولاً ثم قصد المؤجر.

سقوط دعوى الضمان بالمدة الطويلة :

وإن كانت دعوى الضمان في البيع تسقط بمضي سنة من وقت التسليم وفقاً خاص بالبيع هو المادة 542 فإن مثل هذا النص لا وجود له في الإيجار ومن النص ثم تسرى القواعد العامة فلا تسقط دعوى الضمان إلا بمضي خمس عشرة سنة.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ السابع ، الصفحة/ 705)

الأصل أن أحكام الضمان جميعها سواء ما تعلق منها بضمان التعرض الشخصي للمؤجر أو ضمان المؤجر التعرض القانوني أو المادي الصادر من الغير، أو ضمان العيوب الخفية، هي أحكام مفسرة لإرادة المتعاقدين، فلا تتعلق بالنظام العام، ومن ثم يجوز الاتفاق على ما يخالفها.

يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على تعديل التزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي، فيجوز الاتفاق على تشديد هذا الضمان، كأن يمنح المستأجر الحق في فسخ الإيجار أياً كانت درجة الإخلال انتفاعه بالعين.

كما يجوز الاتفاق على تخفيف الضمان، سواء بالتضييق في مداه وذلك بإباحة بعض أفعال كانت تعتبر تعرضاً لو لم ينص في العقد على حق المؤجر في القيام بها كالبناء في حديقة المنزل، أو بتخفیف جزاء الإخلال بالالتزام كأن يتفق على حرمان المستأجر من الحق في فسخ الإيجار مادام التعرض لا يحرمه من الانتفاع بالعين حرماناً كلياً، کهدم جزء من العين أو إقامة دار تحجب الضوء والهواء عن الدار المؤجرة، أو بحرمان المستأجر من المطالبة بالتعويض عند حصول التعرض.

فإذا اشترط إعفاء المؤجر من كل مسئولية عن التعرض الصادر من المستأجرين، فإن ذلك لا يمنع من مسئوليته إذا وقع التعرض نتيجة فعله هو كما لو أدخل وسط الأماكن المؤجرة للسكنى الهادئة محلاً مقلقاً للراحة مخصصاً للرقص وغيره من استعراضات الليل.

يجوز الاتفاق على تشديد ضمان المؤجر التعرض الصادر من الغير، كأن يتفق على ضمانه التعرض المادي الصادر من الغير.

ومسئولية المؤجر عن ضمان التعرض المادي الصادر من الغير في هذه الحالة، تكون مسئولية عقدية، فهي مماثلة لمسئولية المؤجر العقدية عن ضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني، وتسري عليها الأحكام التي تحكم مسئولية المؤجر عن ضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني.

وهذا لا يمنع المستأجر من الرجوع على المتعرض على أساس المسئولية التقصيرية.

ويجوز أيضاً الاتفاق على تخفيف ضمان المؤجر التعرض المصادر من الغير، كأن يتفق على أن المؤجر لا يضمن تعرض الغير المبني على سبب قانوني، أو على قصر حق المستأجر على إنقاص الأجرة دون الفسخ، أو علی قصر حقه في التعويض على مبلغ يحدده المتعاقدان مقدماً.

ويجوز أن يكون الاتفاق على تعديل أحكام الضمان صريحاً أو ضمنياً يستفاد من ظروف الحال، كأن يستمر المستأجر بعد ظهور العيب في دفع عدة  أقساط من الأجرة كاملة دون تحفظ.

نصت المادة على بطلان كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد أخفي عن غش سبب هذا الضمان. 

فيجب ألا يأتي شرط الإعفاء من ضمان التعرض أو العيب أو الحد منه نتيجة تدليس من المؤجر لأن الغش يبطل التصرفات.

ويعتبر المؤجر مدلساً إذا كان يعلم عند الإيجار السبب الاحتمالي للتعرض، وأخفى عن المستأجر هذا الحق متعمداً إخفاءه، كأن يعلم أن للغير حقاً على العين المؤجرة يتعارض مع حق المستأجر.

أما إذا لم يكن المؤجر عالماً بهذا السبب فيجب لصحة الاتفاق ألا يكون جهله راجعاً إلى خطأ جسيم .

وهذا الحكم يتفق والقواعد العامة في المسئولية العقدية إذ أنه لا يجوز الاتفاق على الإعفاء من هذه المسئولية إذا كان المدين قد ارتكب غشاً أو خطأ جسيماً .

أما مجرد علم المؤجر بسبب الضمان دون أن يتعمد إخفاءه عن المستأجر، فلا يعتبر غشا، وعلم المستأجر بسبب الضمان وقت إبرام العقد يفهم منه أنه أراد ضمناً إعفاء المؤجر من الضمان حتى لو علم المؤجر بسبب الضمان ولم يشترط الإعفاء منه.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  السابع، الصفحة/ 576)

ولأن الغش يبطل الاتفاقات، كان لابد في صحة أي اتفاق على إعفاء " المؤجر من الضمان أو على تخفيف مسئوليته عن ذلك أن لا يكون حصول المؤجر على هذا الاتفاق نتيجة غش من جانبه ، ولذلك نصت المادة 578 على أن « يقع باطلاً كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض إذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب هذا الضمان ».(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس ، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 419)