تنص المادة 583 من التقنين المدني على ما يأتي :

" 1- يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها وما يبذله الشخص المعتاد" .

" 2- وهو مسئول عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالاً مألوفاً .

ويخلص من هذا النص أنه يجب على المستأجر بذل عناية الشخص المعتاد في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ، وهو مسئول في ذلك عن أعمال تابعيه ، وتقضي عناية الشخص المعتاد التي يبذلها في المحافظة على العين أن يبادر بإخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله .

تقضي الفقرة الأولى من المادة 583 مدني ، كما رأينا ، بأن يبذل المستأجر في المحافظة على العين المؤجرة عناية الشخص المعتاد ، وليس هذا الحكم إلا تطبيقاً لمبدأ عام قررته المادة 211 مدني ، إذ تقول :

1 - في الالتزام بعمل ، إذا كان المطلوب من المدين يكون قد وفى بالالتزام إذا بذل في تنفيذه من العناية كل ما يبذله الشخص العادي ، ولو لم يتحقق الغرض المقصود ، هذا ما لم ينص القانون أو الاتفاق على غير ذلك .

2 - وفي كل حالة يبقى المدين مسئولاً عما يأتيه من غش أو خطأ جسيم ، فالمطلوب من المدين ، وهو هنا المستأجر ، هو أن يحافظ على الشيء المؤجر ، فيكون قد وفى بالتزامه هذا إذا بذل في تنفيذه من العناية كل ما يبذله الشخص العادي ، فالمعيار هنا موضوعي ، والمطلوب من المستأجر هو عناية الرجل المعتاد لا عنايته هو في شؤون نفسه ، فإذا كان شديد الحرص نزلت العناية المطلوبة منه عن عنايته في شؤون نفسه ، وإذا كان متهاوناً مفرطاً ارتفعت العناية المطلوبة عن عنايته في شؤون نفسه ، والتزامه هذا هو التزام ببذل عناية لا التزام بتحقيق غاية ، ومن ثم يكون قد وفى بالتزامه متى بذل العناية المطلوبة منه ولو لم يتحقق الغرض المقصود من هذه العناية وهو سلامة العين المؤجرة ، فقد تتلف أو تهلك ، فلا يكون مسئولاً عن التلف أو الهلاك إذا بذل في المحافظة عليها عناية الرجل المعتاد.

ولا يلتزم المستأجر بعناية الشخص المعتاد في المحافظة على العين فحسب ، بل أيضاً يلتزم بهذه العناية ذاتها في استعمال العين ، يجب على المستأجر أن يستعمل العين استعمالاً مألوفاً ، فإن استعمالها استعمالاً غير مألوف ونشأ عن ذلك هلاك العين أو تلفها أو إصابتها بأي ضرر ، كان مسئولاً عن تعويض المؤجر وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان الاستعمال مألوفاً ، وينظر في ذلك إلى طبيعة العين والشروط التي يتضمنها عقد الإيجار وما جرى به العرف .

وكما لا تقتصر مسئولية المؤجر عن التعرض على الأعمال الصادرة منه شخصياً بل تمتد أيضاً إلى الأعمال الصادر من أتباعه ، كذلك لا تقتصر مسئولية المستأجر في المحافظة على العين وفي استعمالها الاستعمال المألوف على أعماله الشخصية بل تمتد أيضاً إلى أعمال تابعية ، ويجب التوسع هنا أيضاً في تفسير معنى التابع ، فهو لا يقتصر على التابع الذي يسأل عنه المتبوع مسئولية تقصيرية ، بل يمتد إلى شخص تكون صلته بالمستأجر هي التي مكنت له من الإضرار بالعين فكون من أتباع المستأجر أهل بيته من زوجة وأولاد وأقارب يسكنون معه ، وضيوفه وأصدقاءه وخدمه ومستخدموه وعماله ، والمستأجر من الباطن و المتنازل له عن الإيجار .

وفي هذا المعنى كانت المادة 378 / 463 مدني قديم تقول إنه " يجب على المستأجر حين انتهاء الإيجار أن يرد ما استأجره بالحالة التي هو عليها ، بغير تلف حاصل من فعله أو من فعل مستخدميه أو من فعل من كان ساكناً معه أو من فعل المستأجر الثاني ، إلا إن وجد شرط يخالف ذلك" .

والتزام المستأجر بعناية الرجل العتاد في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ، وما يستتبع ذلك من مسئوليته عن أعمال تابعيه ، ليس من النظام العام ، فيجوز الاتفاق على تشديد هذا الالتزام وعلى تخفيفه وعلى الإعفاء منه ، وقد نصت المادة 211 مدني صراحة على ذلكن ، أن قضت بأن الالتزام بالمحافظة على الشيء يكون المدين قد وفى به إذا بذل في تنفيذه كل ما يبذله الشخص العادي ، فقاتل :

1 - . . . . هذا ما لم ينص القانون أو الاتفاق على غير ذلك .

2 - وفي كل حالة يبقى المدين مسئولاً عما يأتيه من غش أو خطأ جسيم .

فيجوز إذن التشديد من المسئولية .

فيتشرط المؤجر على المستأجر مثلاً أن يبذل في المحافظة على العين عنايته في المحافظة على ملكه ، دون أن ينزل في ذلك عن عناية الشخص المعتاد ، كما يجوز أن يشترط المؤجر مسئولية المستأجر عن تلف العين أو هلاكها ما لم يثبت أن التلف أو الهلاك لا يرجع إلى سبب أجنبي ، فيحول بذلك التزام المستأجر من التزام ببذل عناية إلى التزام بتحقيق غاية ، بل يستطيع أن يشدد في المسئولية إلى حد أن يجعل المستأجر مسئولاً حتى عن السبب الأجنبي ، ويكون هذا ضرباً من التأمين .

ويجوز كذلك التخفيف من المسئولية ، أو الإعفاء منها ، فيشترط المستأجر مثلاً أن تكون العناية التي يبذلها هي عنايته في المحافظة على ملكه ، دون أن يزيد في ذلك على عناية الشخص المعتاد ، وقد يشترط إعفاءه من المسئولية عن تلف العين أو هلاكها حتى لو كان التلف أو الهلاك راجعاً إلي خطأه ، يشترط إعفاءه من المسئولية عن أعمال تابعيه ، ولكنه يبقى مسئولاً في كل حال عن فعله العمد وعن خطأه الجسيم ، فلا يستطيع أن يعفي نفسه بشرط خاص من المسئولية عنهما ، ما لم تكون المسئولية مترتبة على فعل تابعيه فيستطيع أن يعفى نفسه من المسئولية عن فعلهم ولو كان عمداً ، وليس في كل هذا تطبيق للقواعد العامة .

ويجوز أن يكون الاتفاق على كل ذلك ضمنياً ولكن لا يجوز التوسع في تفسيره، ويفسر عند الشك في مصلحة الطرف الذي جاء الاتفاق مقيداً من حقوقه ، فيفسر في مصلحة المستأجر عند تشديد المسئولية ، وفي مصلحة المؤجر عند تخفيف المسئولية أو الإعفاء منها .

كان المشروع التمهيدي للفقر الثانية من المادة 583 مدني يجري، كما رأينا على الوجه الآتي : " وهو ( المستأجر ) مسئول عما يصيب العين من تلف أو هلاك أثناء انتفاعه بها إذا لم يكن ذلك قد نشأ عن استعمال العين استعمالاً مألوفاً ، ويعفى المستأجر من هذه المسئولية إذا أثبت أن التلف أو الهلاك لم ينشأ عن خطأه أو عن خطأ تابعيه" ويكفي في ذلك أن يثبت أنه قام بالعناية المطلوبة منه ، فإن كان التلف يرجع إلى استعمال الشيء استعمالاً مألوفاً فلا يكون مسئولاً عنه .

فالنص إذن ، قبل حذف العبارة الأخيرة ، كان يقضي بأنه إذا أصاب العين تلف أو هلاك ، وقع على المستأجر عبء الإثبات ، فإذا اثبت أنه استعمل العين استعمالاً مألوفاً وأنه بذلك في المحافظة عليها وفي استعمالها عناية الشخص المعتاد ، لم يكن مسئولاً ، لأن التزامه إنما هو التزام ببذل عناية لا التزام بتحقيق غاية .

ولم يتغير هذا الحكم بحذف العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة 583 مدني ، فقد حذفت هذه العبارة ، كما جاء في الأعمال التحضيرية ، " اكتفاء بالحكم الوارد في المادة 591 مدني" ، فلم يكن المقصود إذن من حذف العبارة العدول عن الحكم الذي يتضمنها وهو تكلف المستأجر أن يثبت أنه بذل عناية الشخص المعتاد ، وإنما كان المقصود أن ما جاء في الفقرة الأولى من المادة 591 مدني كافٍ في تقرير هذا الحكم لذلك قلنا إن الحكم لم يتغير بحذف هذه العبارة ، والمستأجر إذن بعد هذا الحذف لا يزال هو الذي يحمل عبء الإثبات ، وعليه أن يثبت أنه بذل عناية الشخص المعتاد ، بأنه استعمل العين استعمالاً مألوفاً وبأنه اتخذ الاحتياطات المعتادة في المحافظة عليها ، فإذا أثبت ذلك ، يكون قد أثبت أنه نفذ التزامه من المحافظة على العين ، فلا يكون مسئولاً عما أصابها من تلف أو هلاك ، أما إذا لم يستطع إثبات ذلك ، أو أثبت المؤجر أن المستأجر لم يبذل عناية الشخص المعتاد بل قصر في اتخاذ الاحتياطات المعادة ، فإنه يبقى للمستأجر طريق آخر للتخلص من المسئولية ، وذلك بأن يثبت أنه بالرغم من عدم بذله عناية الشخص المعتاد ، فإن تلف العين أو هلاكها إنما يرجع إلى سبب أجنبي .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس ،الصفحة/ 711)

ومؤدى ذلك أن يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة ويبذل في ذلك عناية الشخص العادي وهذا تطبيق لمبدأ عام أوردته المادة 211 ومن ثم إذا كان شديد الحرص في شئونه فلا يطلب منه إلا عناية الشخص العادي التي تشترط كذلك لو كان المستأجر متهاوناً وهذا التزام بذل عناية وليس بتحقيق غاية، فيلتزم بصيانة الأدوات الصحية حتى لا ينشأ عنها ضرر، وإذا كانت العين أرضا زراعية تعین تطهير المصارف والمساقى وتنقية الحشائش ، وإن كانت سيارة تعهدها بالصيانة المعتادة كالتشحيم والإصلاح، ويلحق بالغين ملحقاتها، أما الملحقات المشتركة کالمصاعد وآلات رفع المياه والمدخل العام والسلم فالملتزم بالمحافظة عليها هو المؤجر، على أنه إذا أدى الاستعمال المألوف للعين إلى تخلف ترميمات تأجيرية فإن المستأجر يكون ملزماً بها.

والعناية الواجبة في المحافظة على العين المؤجرة بأنها عناية الشخص المعتاد فهو مسئول عما يصيب العين من التلف إلا إذا أثبت أن هذا التلف لم ينشأ عن خطأه أو عن خطأ تابعيه ، ويكفي في ذلك أن يثبت أنه قام بالعناية المطلوبة منه، فإذا كان التلف يرجع إلى استعمال الشيء استعمالاً مألوف فلا يكون مسئولا عنه وهذا لا يمنع من أن يقوم بالترميمات التأجيرية التي اقتضاها الاستعمال المألوف للشيء فهي عليه كما تقدم فإذا لم يقم بها فإنه لا يجبر عليها ولكن لا يلتزم بها المؤجر.

ولا تقتصر مسئولية المستأجر على خطئه الشخصي، وإنما تمتد إلى خطأ تابعيه . كالخادم ومن يعمل لديه والمستأجر من الباطن و المتنازل له قبل أن يقر المؤجر التنازل إذ بهذا الإقرار ينقضي ضمان المستأجر الأصلي ، وأيضاً يعتبر من تابعيه كل شخص تكون له صلة بالمستأجر مکنت له من الإتصال بالعين والإضرار بها فيكون من تابعيه أهل بيته من زوجة وأولاد وأقارب يسكتون معه أو يستضيفهم. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 24)

يلتزم المستأجر بأن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد ، فالعناية المطلوبة من المستأجر هي العناية التي يبذلها الرجل العادي ، وليس الرجل شديد الحرص أو شديد الإهمال ، فالمعيار هنا موضوعي لا شخصي.

وتحديد ما يجب على المستأجر إجراؤه في سبيل حفظ العين المؤجرة ورعايتها أمر يختلف باختلاف الظروف ويخضع لتقدير قاضي الموضوع.

ويستعين القاضي في تحديد العناية الواجبة من الشخص العادي بطبيعة العين نفسها ونوع الانتفاع المخصصة له ، وعرف الجهة.

وعناية الشخص العادي تستلزم من المستأجر لأرض زراعية، أن يعني بتسميدها ، و لا ينهكها بالزراعة زيادة على ما جرى به العرف، وألا يزرع فيها محصولاً معينا بمقدار أكبر مما يسمح به القانون، وأن يسمدها وأن يزيل عنها الحشائش والأعشاب الضارة.

وتستلزم هذه العناية من مستأجر منزل للسكنى ألا يعمد إلى فتح صنابير المياه إضرارا بالمؤجر أو الإهمال في قفلها فيتسبب عن ذلك إتلاف المنزل.

لا تقتصر مسئولية المستأجر في العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها على الأعمال الصادرة منه شخصياً ، بل تمتد المسئولية إلى الأعمال التي تصدر من تابعيه.

التزام المستأجر بالعناية في استعمال العين المؤجرة والمحافظة عليها. التزام ببذل عناية لا التزام بتحقيق غاية، ومن ثم يكون المستأجر موفيا بالتزامه متى بذل العناية المطلوبة وهي عناية الرجل المعتاد، ولو لم تتحقق النتيجة المرجوة أي سلامة العين.

أن التزام المستأجر بالعناية في استعمال العين المؤجرة والمحافظة عليها التزام بوسيلة وليس التزاماً بتحقيق غاية ، وفي الالتزام بوسيلة يقع عبء إثبات التقصير في العناية على الدائن، أما في الالتزام بتحقيق غاية فيقع عبء إثبات عدم حصول التقصير على المدين ، ومن ثم فإن عبء إثبات حصول التقصير في العناية يقع على المؤجر .

يسأل المستأجر بسبب إساءة استعمال العين أو إساءة المحافظة عليها ، إذا كان التقصير ناشئاً عنه أو من تابعيه .

أما إذا كان التلف أو الملاك ناشئا عن الاستعمال المألوف للعين، أي الانتفاع الذي يجريه الرجل العادي، فلا مسئولية على المستأجر، وهذا ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة صراحة.

إذا ثبت إخلال المستأجر بالتزامه بالعناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها ، كان مخلا بالتزام رتبه القانون في ذمته ، وكذلك إذا نجم عن هذا الإخلال هلاك للعين المؤجرة أو تلف بها، وتتحقق مسئوليته وفقا للقواعد العامة.

فيجوز للمؤجر إما طلب التنفيذ العيني أو الفسخ حسب الأحوال.

ويجوز للمؤجر طلب فسخ الإيجار ، وللقاضي سلطة تقديرية في القضاء بالفسخ، وهو لا يقضى به إلا إذا كان الإخلال جسيماً ، فإذا كان الإخلال غير جسيم ، قضي بمنعه من تقصيره في المستقبل وتعويض المؤجر عما يكون قد لحقه من ضرر ، ويجوز للمؤجر في جميع الأحوال أن يطلب تعويضه عما لحقه من ضرر بسبب إساءة الاستعمال أو المحافظة على العين أو حدوث تلف أو هلاك بها ناشئ عن ذلك.

يجوز للمؤجر الرجوع على المستأجر فور وصول التقصير دون حاجة إلى انتظار نهاية الإيجار، سواء ترتب على التقصير بضرر جسيم مما لا يمكن إصلاحه خلال الفترة الباقية من الإيجار، أو ترتب عليه ضرر بسيط من الممكن إصلاحه خلال ما بقي من مدة الإيجار.

على أن هذا لا يمنع القاضي في حالة التلف البسيط أن يقرر التزام المستأجر بإصلاح العيب ثم يمهله إلى أجل يحدده وإن وصل هذا الأجل إلى وقت نهاية الإيجار، وما ذلك إلا تطبيقاً لقواعد العامة التي تخول القاضي أن ينظر المدين إلى ميسرة لوفائه بالتزاماته المالية .

و الالتزام المنصوص عليه بالمادة مما لا يتعلق بالنظام العام وإنما من الأحكام المفسرة لإرادة المتعاقدين ، ومن ثم يجوز الاتفاق بين الطرفين على ما يخالفه .

والاتفاق قد يكون بتشديد. مسئولية المستأجر أو بتخفيفها أو بالإعفاء منها، غير أنه لا يجوز الاتفاق على إعفاء المستأجر من مسئوليته عن فعله العمد أو خطئه الجسيم ، مالم تكن المسئولية مترتبة على فعل تابعيه ، وهذا ما تقضى به القواعد العامة.

ويفسر الإعفاء من المسئولية عند الشك في مصلحة الطرف الذي جاء الاتفاق مقيداً لحقوقه. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع، الصفحة/ 625)

لا يكفي أن يقتصر و المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة على استعمالها الاستعمال الذي أجرت من أجله أو أعدت له ، وانما يجب عليه أن يلتزم في هذا الاستعمال مسلك الشخص الذي يعنى بماله ولا يفرط في استعماله إفراطاً يضر به ، وقد نصت المادة 583 فقرة أولى على أنه لا يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة .. ما يبذله الشخص المعتاد .

ومن المحقق أن الشخص المعتاد يترفق في استعمال الشيء الذي يملكه حتى لا بیلی سریعاً ولا يكلفه في صيانته كثيراً ولا يسبب للغير ضرراً بليغاً ، فيجب على المستأجر أن يسلك هذا المسلك في استعماله العين المؤجرة ، وإلا اعتبر مسيئاً باستعمال حقه ووجبت مساءلته عن ذلك .

ويقدر القاضي في كل حالة ما إذا كان المستأجر قد استعمل الشيء استعمال الشخص المعتاد إياه أو كان قد جاوز هذا الحد ، ويرجع في ذلك إلى ماجرى عليه أغلب الناس في استعمال مثل هذا الشيء .

وبتطبيق هذا المعيار يمكن القول أن من يستأجر دابة يجب أن لا يرهقها في الركوب حتى تبلغ حد الإعياء ، ومن يستأجر سيارة خاصة لا يجوز أن يحشر فيها عدداً كبيراً من أفراد أسرته أو أصدقائه ، ومن يستأجر أرضاً زراعية لا يصح أن ينهكها بزراعة محصول معين مرات متوالية ، ومن يستأجر منزلاً يعد مسيئاً استعمال حقه إذا ترك صنبور المياه مفتوحاً ليل نهار ، أو اذا جعل خدمة يستعملون السلم العام أو المصعد بدلاً من استعمال سلم الخدم في بناء معد للسکنی الراقية ، أو اذا وضع في أعلى البناء لافتة ضخمة اقتضى وضعها إجراء أعمال ضارة بالبناء ، أو إذا جرى على إحداث ضوضاء كبيرة فيه سواء باجتماعات صاخبة متكررة أو بآلات موسيقية عالية الصوت أو بإطلاق المذياع في المواعيد التي يحتاج فيها الجيران الى الهدوء والراحة ، أو إذا ركب في المنزل آلات توجب الشبهة في اتصاله من طريقها بأعداء البلاد ، أو اذا استعمل الدار في تدبير المؤامرات أو في إخفاء المسروقات أو إيواء الهاربين من العدالة أو في لعب القمار أو في تسهيل الدعارة ، أو في إيواء خليلة تسلك مسلكاً فاضحاً يتأذى منه سائر المستأجرين.

ويلاحظ أنه لا يشترط في اعتبار المستأجر مسيئاً استعمال حقه أن يكون قد استعمل الشيء على هذا الوجه بقصد الإضرار به أو بالمؤجر، بل تتحقق الاساءة أيضاً وفقاً للمادة 5 من التقنين المدني اذا كانت المصالح التي يرمي المستأجر الى تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب المؤجر أو سائر سكان العين المؤجرة من ضرر بسببها ، أو إذا كانت المصالح التي يرمي الى تحقيقها غير مشروعة كما في الأمثلة المتقدمة ، أو ويقع على المؤجر عبء إقامة الدليل على أن التلف أو الهلاك الذي أصاب العين المؤجرة غير ناشئ عن استعمالها استعمالاً مألوفاً ، وحينئذ تفترض مسئولية المستأجر عن هذا التلف أو الهلاك ، ولا ترتفع عنه إلا أذا أثبت أنه بذل عناية الرجل المعتاد في استعمال الشيء أو أن التلف أو الهلاك راجع إلى سبب أجنبي عنه .

ومتی ثبت أن التلف أو الماك غير ناشيء عن استعمال العين استعمالاً مألوفاً و عجز المستأجر عن نفي الخطأ عن نفسه أو عن اثبات آن التلف راجع الى سبب أجنبي عنه كان مخلاً بالتزامه الذي تفرضه عليه المادة 583 فقرة أولى ، واستوجب هذا الإخلال بالجزاءات التي تقضي بها القواعد العامة ، فيجوز للمؤجر أن يطلب التنفيذ العيني ، أي أن يطلب إلزام المستأجر شوراً بالكف عن اساءة استعمال العين مع التعويض عما وقع من ضرر، أو أن يطلب فسخ العقد اذا كانت إساءة استعمال العين تعتبر مخالفة جسيمة تبرر الفسيخ بل يجوز له أن يلجأ في ذلك الى القضاء المستعجل ليحصل منه على حكم بالطرد إذا كان يخشى تفاقم الضرر بمضي الوقت .

وقد أخذ التقنين الحالي بذلك صراحة حيث نص أولى منه على أنه يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد ، وهو قد طبق في ذلك القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 211 منه .

وبناءً على ذلك يجب على المستأجر أن يعني بحفظ الشيء المؤجر ووقايته مما يصيبه بالتلف ، فإن كانت العين المؤجرة أرضاً زراعية وجب عليه أن يعني بتسميدها وبإزالة الحشائش والأعشاب الضارة منها ، وإن كانت داراً وجب ألا يتركها تتخرب اذا كان ذلك يضرها ، وإن كانت سيارة أو آلة ميكانيكية وجب ألا يتركها معرضة لحرارة الشمس أو لرطوبة الجو دون داع لأن الرجل المعتاد لا يفعل ذلك .

ولا يجب على المستأجر أن يعني بحفظ العين المؤجرة ذاتها فحسب بل يجب عليه أن يعني أيضاً بحفظ ملحقاتها كحديقة الدار وما بها من أشجار فلا يتركها تذبل أو تموت ، وكطلمبة المياه أو وابور الري أو مولد الكهرباء الخ .

غير أنه إذا كان الانتفاع بملحقات العين المؤجرة مشتركاً بين عدة مستأجرين لأجزاء مختلفة من عقار واحد كالمصعد وبئر السلم والتليفون المشترك وأجهزة التدفئة العامة أو أجهزة تسخين المياه المش فالغالب أن تعتبر هذه الملحقات في حفظ المؤجر نفسه وتابعيه ، فلا يلتزم المستأجرون بالسهر عليها ، ويقع ذلك على المؤجر .

ويعتبر التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة التزاماً بوسيلة أي أن المستأجر تبرأ ذمته منه بمجرد بذله عناية الرجل المعتاد : ولو لم تتحقق النتيجة المرجوة أي سلامة العين المؤجرة .

وسيجيء أن المشرع افترض تقصير المستأجر في بذل ما ينبغي من عناية ، على أن يكون للمستأجر أن ينفي ذلك بكافة الطرق .

وبذلك أخذ التقنين المدني المصري الحالي حيث قرر أن على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها ، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه ، وموادها أن يسأل المستأجر لا عن خطئه الشخصي فحسب ، بل عن كل ما لا يعتبر سبباً أجنبياً عنه ، فيسأل عن التلف الذي بقي شيبه مجهولاً ، ويسأل من باب أولى عن التلف الذي يرجع الى فعل شخص تابع له أو نائب عنه أو مستأجر من الباطن أو شرية له في استعمال العين المؤجرة كأفراد أسرته وزائريه وأصدقائه الذين يستقبلهم في العين المؤجرة أو يتيح لهم استعمالها .

جواز الاتفاق على تعديل التزام المستأجر بالمحافظة على و العين المؤجرة - لم تنص المادة 583 على جواز الاتفاق على ما يخالفها ، ولو أن المادة 378/ 463 مدني قديم كانت تنص على ذلك غير أن نصها ليس إلا تطبيقاً لحكم المادة 211 ، وقد نصت هذه صراحة على جواز الاتفاق على ما يخالفها .

وبناءً على ذلك يجوز الاتفاق على تشديد التزام المستأجر أو على إعفائه منه كله أو بعضه ، فيجوز الاتفاق على أن يبذل المستأجر من - العناية في المحافظة على المأجور ما يبذله في حفظ ماله بشرط ألا ينزل في ذلك عن عناية الرجل المعتاد وبشرط ألا يكلف أزيد من عناية الرجل المعتاد .

ويجوز الاتفاق على اعفاء المستأجر من هذا الالتزام إعفاءً تاماً ، فلا يسأل حينئذ الا عن خطئه الجسيم أو غشه ( المادة 211 فقرة ثانية والمادة 217 فقرة ثانية ) ، كما يجوز الاتفاق على إعفائه من رقابة الأشخاص الذين لا يعتبرون أجانب عنه ، بل يجوز إعفاؤه حتى من المسئولية عن الغش أو الخطأ الجسيم الذي يقع من هؤلاء الأشخاص ( المادة 217 فقرة ثانية في نهايتها ).

ويجوز أن يكون الاتفاق على ذلك صريحاً أو ضمنياً ، ولكنه يجب في كل حال أن يكون واضح الدلالة ، وإلا فيكون تفسيره في مصلحة الطرف الذي يقع عليه عبء .

نصت المادة 583 مدني على أنه يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد - وهو مسئول عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من ألف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالاَ مألوفاَ .

ويبين من هذا النص أن الفقرة الأولى منه تجعل الالتزام بالمحافظة على العين المؤجرة التزاماً بوسيلة obligation de moyen أي أنه يلزم المستأجر ببذل درجة معينة من العناية في المحافظة على الشيء المؤجر ، فإذا بذل هذه الدرجة من العناية ، وهلك الشيء مع ذلك أو تلف ، فلا مسئولية عليه .

غير أن الفقرة الثانية من هذه المادة تنص على مسئولية المستأجر عن كل تلف أو هلاك يصيب العين أثناء انتفاعه بها لمجرد كون التلف أو الهلاك غير ناشئ عن استعمال العين استعمالاً مالوفاً ، أي أن ظاهر النص يخلي مسئولية المستأجر عن التلف أو الهلاك الناشىء عن استعمال العين استعمالاً مألوفاً ويجعله مسئولاً عما عدا ذلك من تلف أو هلاك ، ولكن يمكن أن يكون المشرع قد فعلاً أن يجعل المستأجر مسئولاً عن التلف أو الملاك الذي يرجع الى قوة قاهرة أو إلى أي سبب أجنبي آخر ؟

کلاً ، بل يستفاد عكس ذلك من الرجوع الى الأعمال التحضيرية والى أصل المادة 583 في المشروع التمهيدي حيث كان النص الأصلى ( المادة 783 من المشروع ) يشتمل في نهاية الفترة الثانية منه على عبارة تقضي بأن يعفي المستأجر من هذه المسئولية إذا أثبت أن التلف أو الهلاك لم ينشأ عن خطئه أو عن خطأ تابعيه ، وكان المقصود بذاك كما ورد في المذكرة الإيضاحية أن يكتفى من المستأجر في دفع المسئولية عن نفسه بأن يثبت أنه تمام بالعناية المطلوبة منه ، غير أن لجنة مراجعة المشروع قررت حذف هذه العبارة من النص الاكتفاء بالحكم الوارد في المادة 792 من المشروع ( وهي التي أصبحت المادة 591 مدنی ).

وقد قضت هذه المادة الأخيرة بأن على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها ، إلا ما يكون عند أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه ، وظاهر أن هذا النص يتعلق بالالتزام بالرد ، وأنه يعتبر هذا الالتزام التزاماً نتيجة Ahligation de résultat بحيث يصبح المستأجر مسئولاً بمجرد عدم رد العين المؤجرة في الوقت الذي يجب فيه ذلك ، ولا ترفع عنه المسئولية إلا إذا أثبت أن التلف أو الهلاك قد حدث بسبب أجنبي عنه .

أن تكون لجنة المراجعة قد قصدت حقيقة تطبيق هذا الحكم ذاته في حالة إخلال المستأجر بالتزام المحافظة على الشيء المؤجر محافظة الرجل المعتاد عندما قررت حذف العبارة الأخيرة من نص المادة 583 مدني .

اننا نستبعد أن تكون قصدت ذلك ، نظراً لاختلاف طبيعة كل من الالتزامين المنصوص عليهما في المادتين 583 و 591 مدنی ، إذ أن الالتزام الأول التزام بوسيلة في حين أن الثاني التزام بنتيجة ، ومن المعلوم أن كلاً من هذين النوعين له في تطبيق المسئولية الناشئة عن الإخلال به حكم يختلف عن حكم الأخر .

وإذن ففيما يتعلق بجزاء الإخلال بالتزام المحافظة على الشيء المؤجر لا يجوز الوقوف عند حد المعنى الحرفي للفقرة الثانية من المادة 583 مدنی ، لأن ذلك يؤدى الى اعتبار المستأجر مسئولاً عن التلف أو الهلاك الذي يقع بقوة قاهرة ، ولأن هذه النتيجة تجعل جزاء الإخلال بهذا الالتزام - مع أنه التزام بوسيلة – أشد من جزاء الالتزام بالرد مع انه التزام بنتيجة ، فوق أنها تخالف العدالة ولا تتفق ومنطق القانون وكذلك لايجوز التعويل على ما ورد في الأعمال التحضيرية من الاستغناء بالمادة 591 عن العبارة التي حذفت من المادة 583 للقول بتطبيق حكم المادة 591 على الإخلال بالالتزام بالمحافظة على الشيء المؤجر ، كما يطبق على الإخلال بالالتزام بالرد ، لاختلاف طبيعة كل من الالتزامين كما تقدم .

ولهذا يتعين الرجوع في ذلك إلى حكم القواعد العامة ، ولكن قبل ذلك نرى أن تنتهي من تحديد معنى الفقرة الثانية من المادة 583 بعد أن حذفت منها العبارة التي تقدم ذكرها .

كان المقصود بهذه الفقرة الثانية قبل حذف العبارة الأخيرة منها - كما يبين من المذكرة الإيضاحية - ثلاثة أمور : الأول أن تجعل مسئولية المستأجر عن تلف العين أو هلاكها في أثناء انتفاعه مسئولية مفترضة ، أي تجعل تقصيره في العناية بالعين المؤجرة وفي المحافظة عليها مفترضاً بنص القانون (213) ، والثاني أن تقرر أن المستأجر غير مسئول عن التلف الذي يرجع الى استعمال العين استعمالاً مألوفاً ، والثالث أن تقرر أن المستأجر يجوز له دفع مسئوليته عند توافر أسبابها بأن يثبت أنه قام بالعناية المطلوبة.

وكانت العبارة التي حذفت متعلقة بالأمر الثالث دون الأمرين : الأولين ، فأدى حذفها الى الحيرة فيما يتعلق بالحكم الثالث ولكنه لم يمس الحكمين الأولين ، وبناء على ذلك يكون المقصود بالفقرة الثانية من المادة 583 آن مسئولية المستأجر مفترضة عن التلف أو الهلاك الذي يصيب العين في أثناء الإجارة فيما عدا التلف الذي يحدث باستعمال العين استعمالاً مألوفاً ، ويلاحظ أن هذا النوع الأخير من التلف إذا أمكن اعتباره من الترميمات التأجيرية التي جرى العرف بإلزام المستأجر بها ، كان المستأجر ملزماً به وفقاً للمادة 582 مدنی.

حكم القواعد العامة في جزاء الإخلال بالالتزام بالمحافظة على الشيء المؤجر وبرده - يلتزم المستأجر برد الشيء المؤجر بالحالة التي تسلمه عليها ، ويعتبر التزامه بذلك التزاماً بنتيجة ، ويلتزم تحقيقاً لهذه النتيجة بالمحافظة على الشيء المؤجر محافظة الرجل المعتاد ، وتنفيذ الالتزام الأول يجب الثاني لأن الأخير ليس إلا وسيلة لتحقيق الأول ، فمتى تحققت النتيجة محل الالتزام الأول لم يبق ثمة داع للمطالبة بتنفيذ الالتزام الثاني ، وإن لم تتحقق هذه النتيجة ظهرت أهمية الالتزام الثاني باعتباره التزاماً بوسيلة .

ويجب في تنفيذ التزام المستأجر برد العين المؤجرة أن يضعها هذا تحت تصرف المستأجر و ان يتخلى عن حيازتها بحيث يتمكن المؤجر من تسلمها بالحالة التي يجب ردها عليها ، فلا يكفي مجرد التنبيه على المؤجر يتسلمها ، وإذا ابقى المستأجر في العين المؤجرة شيئاً مما كان يشغلها به مع احتفاظه بملكيته ، فلا يعتبر ذلك منه وفاء بالتزامه بردها ، ويجوز للمؤجر أن يطالبه بتعويض تراعي في تقديره القيمة الإيجارية وما أصابه من ضرر بسبب عدم الوفاء بهذا الالتزام . (الوافي في شرح القانون المدني ، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء / الثامن الصفحة / 470)

فالفقرة الأولى تحدد مقدار العناية الواجبة ، وهي عناية الشخص المعتاد ، والفقرة الثانية تكتفي بتقرير مسئولية المستأجر عما يصيب العين من تلف أو هلاك دون أن تبين متى تقوم هذه المسئولية وهل يجب لقيامها أن يثبت المؤجر إهمال المستأجر، أم تقوم المسئولية بمجرد وقوع الهلاك أو التلف بحيث يلقي عبء الإثبات على المستأجر، فيكون عليه أن يثبت للتخلص من المسئولية ، السبب الأجنبي الذي ترتب عليه الهلاك أو التلف أو يكفيه أن يثبت أنه قد بذل العناية الواجبة. (المسئولية المدنية في ضوء الفقه والقضاء للمستشار عز الدين الدناصوري والدكتور عبد الحميد الشواربي ،الجزء/ الأول الصفحة /527)