تنص المادة 585 من التقنين المدني على ما يأتي :

"يجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله، كأن تحتاج العين إلى ترميمات مستعجلة، أو ينكشف عيب بها، أو يقع اغتصاب عليها، أو يعتدي أجنبي بالتعرض لها، أو بإحداث ضرر بها".

فالمستأجر يلتزم بإخطار المؤجر بكل أمر من شأنه أن يهدد سلام العين أو يصيبها بضرر.

ويشترط في ذلك أمران :

( 1 ) أن تكون العين في حفظ المستأجر بحيث لا يستطيع المؤجر أن يعلم بالخطر الذي يتهدد العين.

( 2 ) أن يعلم المستأجر أو يستطيع أن يعلم بهذا الخطر .

فإذا كانت العين المؤجرة داراً للسكنى، وكشف المستأجر أو كان يستطيع أن يكشف أن الدار تحتاج إلى ترميمات مستعجلة، أو أن بها عيباً، وجب عليه أن يبادر إلى إخطار المؤجر بذلك وإذا اعتدى شخص على الدار بالتخريب أو الإتلاف أو الاغتصاب، كان له أن يدفع هذا التعدي باعتباره تعرضاً مادياً، ولكن يجب عليه في الوقت ذاته أن يبادر إلى إخطار المؤجر، فإن التعدي واقع على المستأجر والمؤجر معاً، هذا في ملكيته وذلك في انتفاعه، وإذا تعرض أجنبي مدعياً حقاً على العين المؤجر أو اغتصبها مدعياً ملكيتها، فإن هذا تعرض مبني على سبب قانوني صادر من الغير، فيجب على المستأجر إخطار المؤجر به، لا فحسب طبقاً لأحكام المادة 585 مدني التي نحن بصددها، بل أيضاً طبقاً لأحكام المادة 572 مدني التي تقضي بوجوب إخطار المؤجر بكل تعرض مبني على سبب قانوني صادر من الغير وقد تقدم بيان ذلك.

ولكن واجب الإخطار لا يقوم إذا كان المؤجر يعلم أو كان يستطيع أن يعلم بما يهدد العين من خطر عن طريق غير طريق المستأجر، أو إذا كان المستأجر لم يعلم ولم يكن يستطيع أن يعلم بما يهدد العين من خطر، فإذا أخذت إجراءات نزع ملكية العقار المؤجر، لم يكن المستأجر ملزماً بإخطار المؤجر بذل لأن هذه الإجراءات توجه عادة إلى المؤجر فيعلم بها عن غير طريق المستأجر، وإذا كان بالعين المؤجرة عيب خفي لم يستطع المستأجر كشفه ولم يكن يستطيع ذلك، أو كانت العين تحتاج إلى ترميمات ولكن المستأجر لم يكن يستطيع أن يتبين ذلك بالفحص العادي لا بفحص خبير متخصص، فإن الالتزام بالإخطار لا يقوم في جانب المستأجر، وقد قضى بأن المستأجر لا يكون مسئولاً عن عدم إخطار المؤجر بخطر انقضاض علامات واضحة تنذر بوقوعه.

ولم يحدد القانون ميعاداً للإخطار، ولكن ذكر وجوب مبادرة المستأجر إليه، فيجب إذن على المستأجر إخطار المؤجر في أقرب وقت ممكن . فإن تباطأ – والقاضي هو الذي يقدر ذلك – وأصاب المؤجر ضرر من تباطؤه، كان المستأجر مسئولاً عن تعويض هذا الضرر، ولم يحدد القانون كذلك شكلاً معيناً للإخطار ، فيجوز أن يكون بكتاب مسجل أو غير مسجل، كما يجوز أن يكون شفوياً، ويقع عبء إثبات أن الإخطار قد تم على عاتق المستأجر .

فالمستأجر يلتزم بإخطار المؤجر بكل أمر من شأنه أن يهدد سلام العين أو يصيبها بضرر .

ويشترط في ذلك أمران :

( 1 ) أن تكون العين في حفظ المستأجر بحيث لا يستطيع المؤجر أن يعلم بالخطر الذي يتهدد العين.

( 2 ) أن يعلم المستأجر أو يستطيع أن يعلم بهذا الخطر.

فإذا كانت العين المؤجرة داراً للسكنى، وكشف المستأجر أو كان يستطيع أن يكشف أن الدار تحتاج إلى ترميمات مستعجلة، أو أن بها عيباً، وجب عليه أن يبادر إلى إخطار المؤجر بذلك وإذا اعتدى شخص على الدار بالتخريب أو الإتلاف أو الاغتصاب، كان له أن يدفع هذا التعدي باعتباره تعرضاً مادياً، ولكن يجب عليه في الوقت ذاته أن يبادر إلى إخطار المؤجر، فإن التعدي واقع على المستأجر والمؤجر معاً، هذا في ملكيته وذلك في انتفاعه، وإذا تعرض أجنبي مدعياً حقاً على العين المؤجر أو اغتصبها مدعياً ملكيتها، فإن هذا تعرض مبني على سبب قانوني صادر من الغير، فيجب على المستأجر إخطار المؤجر به، لا فحسب طبقاً لأحكام المادة 585 مدني التي نحن بصددها، بل أيضاً طبقاً لأحكام المادة 572 مدني التي تقضي بوجوب إخطار المؤجر بكل تعرض مبني على سبب قانوني صادر من الغير وقد تقدم بيان ذلك.

ولكن واجب الإخطار لا يقوم إذا كان المؤجر يعلم أو كان يستطيع أن يعلم بما يهدد العين من خطر عن طريق غير طريق المستأجر، أو إذا كان المستأجر لم يعلم ولم يكن يستطيع أن يعلم بما يهدد العين من خطر، فإذا أخذت إجراءات نزع ملكية العقار المؤجر، لم يكن المستأجر ملزماً بإخطار المؤجر بذل لأن هذه الإجراءات توجه عادة إلى المؤجر فيعلم بها عن غير طريق المستأجر، وإذا كان بالعين المؤجرة عيب خفي لم يستطع المستأجر كشفه ولم يكن يستطيع ذلك، أو كانت العين تحتاج إلى ترميمات ولكن المستأجر لم يكن يستطيع أن يتبين ذلك بالفحص العادي لا بفحص خبير متخصص، فإن الالتزام بالإخطار لا يقوم في جانب المستأجر، وقد قضى بأن المستأجر لا يكون مسئولاً عن عدم إخطار المؤجر بخطر انقضاض علامات واضحة تنذر بوقوعه.

ولم يحدد القانون ميعاداً للإخطار، ولكن ذكر وجوب مبادرة المستأجر إليه، فيجب إذن على المستأجر إخطار المؤجر في أقرب وقت ممكن، فإن تباطأ – والقاضي هو الذي يقدر ذلك – وأصاب المؤجر ضرر من تباطؤه، كان المستأجر مسئولاً عن تعويض هذا الضرر، ولم يحدد القانون كذلك شكلاً معيناً للإخطار، فيجوز أن يكون بكتاب مسجل أو غير مسجل، كما يجوز أن يكون شفوياً، ويقع عبء إثبات أن الإخطار قد تم على عاتق المستأجر.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس ، الصفحة/ 715)

ومفاد ذلك أنه يتعين على المستأجر إخطار المؤجر بكل شيء يهدد سلامة العين متى كانت في حفظه ويستطيع أن يعلم بما يهددها، أما إذا كانت فی حفظ المؤجر فلا وجه للإخطار، أما إذا كان المؤجر يعلم بالخطر أو كان المستأجر لم يعلم ولم يستطيع أن يعلم كما لو كان بالعين عيب خفي لم يتمكن من كشفه فلا محل للإخطار وليس للإخطار شكل خاص فيجوز بإنذار على يد محضر أو بكتاب مسجل أو غير مسجل أو شفاهة ويقع على المستأجر عبء إثبات الإخطار، ويجب أن يتم الإخطار في أقرب وقت وإلا كان المستأجر مسئولاً عما يصيب المؤجر من ضرر.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن ، الصفحة/33)

الشروط الواجب توافرها إلزام المستأجر بإخطارالمؤجر بكل أمر يستوجب تدخله:

1- أن يعرض للمستأجر أمر يستوجب تدخل المؤجر:

وقد ذكرت المادة أمثلة للأمور التي تستوجب تدخل المؤجر، بأن تحتاج العين إلى ترميمات مستعجلة، أو ينكشف عيب بها، أو يقع اغتصاب عليها، أو يعتدي أجنبي بالتعرض لها، أو بإحداث ضرر بها.

ويلاحظ أنه إذا كان تعرض الغير مبنياً على سبب قانوني صادر من الغير فإن المستأجر يلتزم بإخطار المؤجر بهذا التعرض أيضاً طبقاً للمادة 572 مدني.

وقد تغيا المشرع من هذا الإخطار أن يعد المؤجر نفسه ليدفع ما يلحق بالعين المؤمن ضرر.

2- أن يكون المستأجر قد تسلم العين المؤجرة:

فإذا لم يكن المستأجر قد تسلم العين المؤجرة، وحدث الأمر الذي يستوجب إخطار المؤجر به افترض أن المؤجر قد علم به، أو على الأقل يعتبر مقصراً إذا لم يكن قد علم به، فضلاً عن أن عدم تسلم المستأجر للعين قد لا يجعله على صلة بها و علم بما يدور بشأنها.

3- ألا تكون العين في رعاية المؤجر أو رعاية أحد أتباعه :

إذ لا تكون العين حينئذٍ في رعاية المستأجر، ويكون المؤجر عالماً بالأمر الذي يستدعي تدخله بنفسه أو عن طريق اتباعه، أو يكون الواجب عليه العلم به على الأقل.

ولما كانت الأجزاء المشتركة للعقار کالباب والسلم والمصعد تترك في رعاية المؤجر أو اتباعه - فإن المستأجر لا يكون ملزماً بإخطار المؤجر بالأمر الذي يستوجب تدخله بشأنها.

4- علم المستأجر بالأمر الذي يستوجب تدخل المؤجر أو إمكان علمه به:

يجب أن يكون المستأجر قد علم بالأمر الذي يستوجب تدخل المؤجر، أو يكون في استطاعته على الأقل العلم به، أما إذا كان لا يعلم به ولم يكن في استطاعته ذلك لو أنه بذل من العناية ما يبذله الرجل المعتاد، فلا يلزم المستأجر بالإخطار عنه، كأن يكون بالعين عيب خفي لا يمكن تبينه إلا بواسطة خبير، أو إذ كان لم يسبق الترميمات علامات واضحة تمكن المستأجر من توقع حدوثها.

وإذا اتخذت إجراءات نزع ملكية العين المؤجرة، فلا يكون المستأجر مكلفاً بإخطار المؤجر لأن هذه الإجراءات توجه عادة إلى المالك ولابد أن يعلم بها من غير طريق المستأجر.

5- عدم علم المؤجر أو عدم إمكان علمه بالأمر الذي يستوجب تدخله :

يجب ألا يكون المؤجر قد علم بالأمر الذي يستوجب تدخله في الوقت المناسب من غير طريق المستأجر، أو يكون في وسعه على الأقل أن يعلم به، و لأن الغرض من الإخطار هو إعلام المؤجر ليتدخل بغية درء الخطر عن العين.

ويقع على عاتق المستأجر إثبات علم المؤجر أو إمكان علمه.

ولم يحدد النص ميعاداً يتم فيه إخطار المستأجر المؤجر بالأمر الذي يستوجب تدخله، واكتفى النص بالقول بأنه: "يجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر"، ويفهم من ذلك أنه يجب أن يتم الإخطار في أقرب وقت ممكن بعد تحقق الأمر الذي يتطلبه حتى لا تفوت فرصة التدخل على المؤجر.

وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان الإخطار حصل في وقت مناسب أم لا.

غير أن واجب الإخطار لا يستلزم من المستأجر أن يرفع دعوى لإثبات حالة العين المؤجرة.

ولم يحدد النص شكلاً يتم فيه الإخطار، ومن ثم فإنه يجوز أن يتم بأية صورة، سواء بإعلان على يد محضر أو بكتاب موصى عليه أو بكتاب عادي أو حتى شفاهة، فالمسألة تتعلق بالإثبات، إذ يقع على المستأجر عبء إثبات حصول الإخطار ولذا فإنه من مصلحة المستأجر أن يتم الإخطار كتابة ليسهل له إثباته.

إذا لم يقم المستأجر بالإخطار أصلاً، أو قام به بعد انقضاء الوقت المناسب، فإن المستأجر يسأل طبقاً للقواعد العامة، فإذا ترتب على ذلك ضرر للمؤجر التزم المستأجر بتعويضه .

والمستأجر الذي يثبت تقصيره لعدم قيامه بإخطار المؤجر أو التأخير في القيام بهذا الإخطار، لا يستطيع الرجوع على المؤجر إذا ما حرم من منفعة العين المؤجرة كلها أو بعضها نتيجة لهذا التقصير.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع ،الصفحة/ 650)

وجوب إخطار المؤجر بما يهدد العين المؤجرة من خطر إذا تعرضت العين المؤجرة لأي خطر، وجب على المستأجر، اذا كان هذا الخطر مما يجب على المؤجر دفعه، أن يبادر إلى إخبار المؤجر به حتى يتخذ في الوقت المناسب ما يلزم لدفعه.

وقد نصت المادة 585 على أنه لا يجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله كأن تحتاج العين إلى ترميمات مستعجلة، أو ينكشف عيب بها، أو يقع اغتصاب عليها، أو يعتدي أجنبي بالتعرض لها أو بإحداث ضرر بها.

ولا يلزم المستأجر بإخبار المؤجر بالخطر الذي يهدد العين ويحتاج إلى تدخله إلا إذا كان هو الملتزم بالمحافظة على العين وتبين الخطر حين ظهوره أو كان الخطر مما يستطيع الرجل المعتاد تبينه، وكان المؤجر له يعلم بهذا الخطر أو كان لا يستطيع أن يعلم به من تلقاء نفسه - فإذا كانت العين في حفظ المستأجر وطرأ عليها ما يقتضي ترميمات مستعجلة أو اعتدى عليها أجنبي اعتداءً مادياً، وجب على المستأجر أن يبادر إلى إخطار المؤجر بذلك، أما إذا اتخذت إجراءات نزع ملكية العين المؤجرة، وبخاصة إذا كانت هذه العين عقاراً، فلا يكون المستأجر مكلفاً إخطار المؤجر بذلك لأن هذه الإجراءات توجه عادة إلى المالك ولابد من أن يعلم بها من غير طريق المستأجر .

ولا يشترط في الإخطار أي شكل خاص، فيجوز أن يكون كتابة أو شفاهاً، والعبرة بإمكان المستأجر إثباته، ولذلك فإن مصلحة المستأجر تملي عليه توجيه الإخطار كتابة والحصول على ما يفيد تسلم المؤجر إياه، وأسهل طريقة لذلك خطاب موصى عليه « مع علم الوصول ».

وليس يكفي أن يخطر المستأجر المؤجر بالخطر في أي وقت، بل يجب أن يبادر بذلك حتى يتمكن المؤجر من درء الخطر في الوقت المناسبه ويقدر القاضي في كل حالة ما إذا كان المستأجر قام بالإخطار في الوقت المناسب أم أنه قد تهاون في ذلك.

وفي هذه الحالة الأخيرة يسأل المستأجر عن الضرر الذي ترتب على تأخره في إخطار المؤجر، فإن لم ينجم عن ذلك ضرر فلا مسئولية عليها.(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 485)