المستأجر هو المكلف بإثبات أنه دفع الأجرة، والإثبات يكون طبقاً للقواعد العامة، حتى في عهد التقنين المدني القديم حيث كانت هناك قواعد خاصة لإثبات عقد الإيجار فكانت هذه القواعد الخاصة لا تسري في إثبات دفع الأجرة بل تسري القواعد العامة.

فإذا كان قسط الأجرة الذي يدعي المستأجر أنه دفع عشرة جنيهات فأقل، جاز الإثبات بالبينة وبالقرائن حتى لو كان مجموع الأجرة عن كل مدة الإيجار يزيد على عشرين جنيهاً، أما إذا ادعى المستأجر أنه دفع جزءاً من هذا القسط لا يزيد على عشرين جنيهاً، لم يجز إثبات ذلك بالبينة أو بالقرائن إلا إذا كان القسط نفسه لا يزيد أيضاً على عشرين جنيهاً.

أما إذا أقر المستأجر بوجود عقد الإيجار وبأنه دفع الأجرة، لم تجز تجزئة هذا الإقرار عليه.

وتنص المادة 587 من التقنين المدني على ما يأتي :

" الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط، حتى يقوم الدليل على عكس ذلك".

فإذا أبرز المستأجر مخالصة بالأجرة عن شهر فبراير مثلاً، كانت هذه المخالصة قرينة قانونية على أن أجرة الشهور السابقة على شهر فبراير قد دفعت، لأن المعتاد أن المؤجر لا يقبل أن يقبض أجرة عن شهر إلا إذا قبض أجرة الشهر الذي قبله، وبفضل هذه القرينة لا يضطر المستأجر أن يحتفظ بمخالصات دفع الأجرة مدة خمس سنوات وهي المدة التي تسقط بها الأجرة بالتقادم، وبحسبه أن يحتفظ بالمخالصة الأخيرة.

والقرينة قابلة لإثبات العكس، وعبء إثبات العكس على المؤجر، فيجوز لهذا أن يثبت مثلاً أنه بالرغم من وجود مخالصة بأجرة شهر فبراير إلا أن أجرة شهر يناير لم تدفع، إذا كان المستأجر قد أجرى في شهر يناير ترميمات أراد خصمها من الأجرة فوقع نزاع بين الطرفين على قيمتها، فأرجئ دفع أجرة شهر يناير حتى يحسم هذا النزاع، ودفع المستأجر أجرة شهر فبراير وأخذ مخالصة بها بالرغم من أن أجرة شهر يناير لم تدفع بعد حتى يكون قد سدد الأجرة عن آخر شهر مستحق، ويستطيع المؤجر أن يثبت ذلك بالبينة أو بالقرائن إذا كانت أجرة شهر يناير لا تزيد على عشرة جنيهات، أما إذا زادت على هذا المبلغ لم يجز إثبات عدم دفعها بالبينة أو بالقرائن، وكان الواجب على المؤجر أن يحتاط فلا يعطي المستأجر مخالصة بأجر شهر فبراير قبل أن يحصل على كتابة منه بأن أجرة شهر يناير لم تدفع بعد .

وإذا حصل المستأجر على مخالصة بالأجرة، ثم ضاعت منه هذه المخالصة بقوة قاهرة وأثبت ذلك، جاز له إثبات دفع الأجرة بالبينة أو بالقرائن طبقاً للقواعد العامة (م 63 من قانون الإثبات)، وقد قضى بأنه إذا وجدت قرائن قوية على أن المستأجر قد دفع الأجرة، وأن البواب المعين من قبل المؤجر هو الذي سرق المخالصة، جاز توجيه اليمين المتممة إلى المستأجر .

و المخالصة بالأجرة التي دفعت مقدماً لمدة تزيد على ثلاث سنوات لابد من تسجيلها حتى تسري في حق الغير، وإلا فإنها لا تسري إلا لمدة ثلاث سنوات، وحكمها في هذا أحكام الحوالة بالأجرة.

الضمانات التي يعطيها القانون العام للمؤجر.

تطبيق القواعد العامة :

إذا يقم المستأجر بالتزامه بدفع الأجرة على الوجه الذي بيناه فيما تقدم، فإن تطبيق القواعد العامة يقتضي أن يكون للمؤجر، بعد إعذار المستأجر، الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني أو بفسخ الإيجار، وسواء طلب هذا أو ذاك فإن له المطالبة أيضاً بتعويض عما أصابه من الضرر بسبب عدم قيام المستأجر بالتزامه.

كذلك يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار، إذا لم يقم المستأجر التزامه من دفع الأجرة، وهذا الطلب لا يمنعه من أن يطلب في الوقت ذاته التنفيذ العيني، فهو يطلب المستحق من الأجرة وفسخ الإيجار في وقت واحد( والمحكمة تجيبه إلى طلبه الأول حتماً، أما الطلب الثاني وهو فسخ الإيجار فللمحكمة بعد تقدير كل الظروف التي تحيط بالقضية أن تجيب هذا الطلب أو أن ترفضه، وإذا قام المستأجر بدفع الأجرة قبل النطق بالحكم فالمحكمة لا تقضي بالفسخ، وهذا كله طبقاً للقواعد العامة.

ولكن قد يشترط المؤجر أن يكون العقد مفسوخاً إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة، وحكم هذا الشرط يتوقف على نية المتعاقدين، فقد يكونان أرادا به تحتيم الفسخ إذا أخل المدين بالتزامه، فيتحتم على القاضي في هذه الحالة أن يحكم بالفسخ، ولكن هذا لا يغني عن رفع الدعوى بالفسخ ولا عن الإعذار، إلا أنه من الصعب استخلاص نية كهذه من مجرد ورود شرط على هذا النحو، الغالب أن المتعاقدين لا يريدان بهذا الشرط عن الإعذار، ولا عن الالتجاء للقضاء للحصول على حكم بالفسخ، ولا يسلب القاضي سلطته التقديرية فلا يتحتم عليه الحكم بالفسخ وله أن يعطي المدين مهلة لتنفيذ التزامه، بل هو لا يسلب المدين حقه من توقي الفسخ بتنفيذ الالتزام إلى أن يصدر الحكم النهائي بالفسخ .

ويتدرج المؤجر فيشترط أن يكون الإيجار مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة، ويفسر الشرط في هذه الحالة بأنه يسلب القاضي سلطته التقديرية، فلا يستطيع إعطاء المدين مهلة لتنفيذ الالتزام، ويتعين عليه الحكم بالفسخ، ولكن يشترط إعذار المستأجر ورفع الدعوى بالفسخ ، وإنما يكون الحكم بالفسخ كاشفاً عن وقوع الفسخ لا منشئاً له.

ويصل المؤجر إلى الذروة إذا اشترط أن يكون الإيجار مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم أو إنذار .

وفي هذه الحالة يكون العقد مفسوخاً بمجرد حلول ميعاد دفع الأجرة و تخلف المستأجر عن دفعها، ولا حاجة لإعذاره ( م 158 مدني )، وإنما قد يكون رفع الدعوى ضرورياً للكشف عن فسخ العقد إذا نازع المستأجر في ذلك.

ولكن هذا الشرط لا يمنع المؤجر من طلب تنفيذ الإيجار دون فسخه ، وإلا كان تحت رحمة المستأجر إذا شاء هذا جعل العقد مفسوخاً بامتناعه عن دفع الأجرة .

وإذا اشترط المؤجر فسخ الإيجار دون حاجة إلى حكم، أن له أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة لإخراج المستأجر من العين المؤجرة إذا تأخر هذا الأخير عن دفع الأجرة، وإذا أصدر قاضي الأمور المستعجلة حكماً بإخلاء العين، أخليت فوراً، ولكن هذا لا يمس الموضوع، فيجوز للمستأجر أن يلجأ إلى محكمة الموضوع بعد ذلك، وهذه المحكمة قد تقضي بفسخ الإيجار فلا يستطيع المستأجر الرجوع إلى العين، وقد تقضي بعدم الفسخ فيرجع المستأجر إلى العين بعد أن أخلاها بموجب حكم قاضي الأمور المستعجلة .

وبالرغم من اتفاق المتعاقدين على فسخ الإيجار بلا حاجة إلى حكم أو إنذار، فإن تساهل المؤجر في تنفيذ هذا الشرط، وسماحة للمستأجر أن يتأخر قليلاً عن دفع الأجرة، قد يفسر بأن هناك اتفاقاً ضمنياً يلغي الاتفاق الأول، فلا يجوز للمؤجر بعد ذلك أن ينفذ الاتفاق الأول بدقة إذا سكن المستأجر إلى ما تعوده من التأخر في دفع الأجرة .

وسواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ ، فله في الحالتين أن يطلب تعويضاً عما أصابه من الضرر بسبب عدم قيام المستأجر بالتزامه من دفع الأجرة، وقد تقدم أنه لا بد من إعذار المستأجر، سواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض ( م 203 و 218 مدني )، فإذا لم يعذر المؤجر المستأجر، ورفع دعوى بالفسخ وبالتعويض، وجاء المستأجر في المحكمة وأدى ما عليه من الأجرة المتأخرة، فالقاضي لا يحكم لا بالفسخ ولا بالتعويض، ومصروفات القضية يتحملها المؤجرة،

أما إذا أعذر المؤجر المستأجر، فإن له أن يطالبه بالتعويض، ويدخل في ذلك مصروفات الإنذار الرسمي ومصروفات القضية التي يرفعها وفوائد الأجرة المتأخرة طبقاً للقواعد المقررة في الفوائد وما أصابه من الضرر بسبب انتهاء الإيجار قبل الميعاد في حالة الحكم بالفسخ .

ولكن إذا أثبت المستأجر أن عدم الوفاء بالأجرة يرجع إلى قوة قاهرة، لم يكن مسئولاً عن التعويض، بل قد لا يكون مسئولاً عن الأجرة ذاتها.

وقد يشترط المتعاقدان تعويضاً معيناً يحدد أنه في عقد الإيجار في حالة عدم قيام المستأجر بإلزامه، فإن كان هذا شرطاً جزائياً اتبعت فيه القواعد العامة، ومنها وجوب إثبات الضرر وجواز تخفيض مصدر ربح غير مشروع للمؤجر.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 631)

ويفضل هذه القرينة لا يضطر المستأجر إلى الاحتفاظ بإيصالات الأجرة خمس سنوات وهي مدة سقوط دین الأجرة بالتقادم، ويكفيه أن يحتفظ بالإيصال الأخيرة وإذا طالب المؤجر بالأجرة عن فترة معينة، وقدم المستأجر إیصالاً يفيد الوفاء بالقسط الأخير عن هذه الفترة، اعتبر بفضل قرينة المادة 587 من القانون المدنى أنه قام بالوفاء بجميع الأقساط السابقة على ما تضمنه الإيصال المنوه عنه، ومن ثم يعفي من إثبات هذا الوفاء وتأخذ المحكمة بدلالة القرينة من تلقاء نفسها، وتؤدي القرينة إلى إلقاء عبء إثبات ما يناقضها على المؤجر، فإن لم تتحقق القرينة فيقع عبء إثبات الوفاء بالأجرة على المستأجر باعتباره المدين بها، ويخضع هذا الإثبات للقواعد العامة، وإن كانت الأجرة من مدة الإيجار لا تجاوز مائة جنيه جاز إثبات.

الوفاء بها بكافة طرق الإثبات القانونية، أما إن جاوزت ذلك، بأن كانت مثلاً مائتي جنيه خلال فترة العقد ولتكن سنة، فإنه لا يجوز إثبات الوفاء بها أو حتى بالقسط الشهري إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها سواء كان العقد مكتوباً أو غير مکتوب، إذ أن الوفاء مستقل عن العقد طالما أن العلاقة الإيجارية غير موحودة.

ويقوم مقام الكتابة، الإقرار واليمين ويجوز الإثبات بالبيئة إذا وجد مبدأ ثبوت بالكتابة أو مانع أدبي أو فقد السند لسبب أجنبي کسرقته، وللمحكمة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب الخصم أن تستجوب الخصم الآخر إن كان حاضراً أو تصدر حكم تمهيداً باستجوابه عسى أن يقر بالحق، فإن رفض الاستجواب أو امتنع عن الحضور، بدون عذر، جاز لها إصدار حكم تمهيدي للإثبات بكافة الطرق ومنها البيئة، فالعبرة في الإثبات بقيمة الأجرة عن كل المدة فإن جاوزت مائة جنيه فلا يجوز إثبات الوفاء بها أو بقسط منها إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها ويسري هذا الحكم بالنسبة للعقود الممتدة بحكم القانون فيخضع الإثبات فيها وفقاً للمدة المتفق عليها، كسنة أو شهر، بحيث إذا تجاوزت الأجرة خلال تلك المدة نصاب الإثبات بالبيئة وجب أن يكون الإثبات بالكتابة أو ما يقوم مقامها، أما إن لم تجاوز هذا النصاب جاز الإثبات بالبيئة وغيرها.

ويراعى أن العقد إن كان مبرماً قبل نفاذ قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 فى 1 / 12 / 1968 فإن الوفاء بالأجرة الواردة به يخضع لحكم المادة 400 مدني فيكون نصاب البينة عشرة جنيهات، وإن كان مبرماً قبل نفاذ القانون رقم 23 لسنة 1992 فى 1 / 10 / 1992 فيكون نصاب البينة عشرين جنيهاً عملاً بالمادة 61 من قانون الإثبات قبل تعديلها بالقانون رقم 23 لسنة 1992 فإن كان مبرماً فى ظل العمل بالقانون المدنى القديم فلا يجوز الإثبات إلا بإقرار المدعى عليه أو امتناعه عن اليمين عملاً بالمادة 263 منه .

ويرى الصدة أن إثبات القرينة القانونية يجوز بجميع طرق الإثبات حتى لو كان القسط يجاوز مائة جنيه والوفاء بقسط من الأجرة يعد قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة وهذه القرينة قابلة لإثبات العكس وفقاً للقواعد السابقة ويقع على المؤجر عبء الإثبات ويجوز للمؤجر أن يقترح على القاضي توجيه اليمين المتممة فهی لا توجه من خصم لأخر ولكن للقاضي أن يوجهها من تلقاء نفسه أو بناء على اقتراح الخصم ليتمم بها القرينة، وتلك اليمين لا تحسم النزاع فيجوز للقاضي مخالفة دلالاتها إذا توافرت لديه عناصر أخرى، كما يجوز الطعن في الحكم الصادر على أساسها وإثبات ما يخالف دلالتها، ولا يجوز ردها، ويجوز للمؤجر توجيه اليمين الحاسمة لنقض هذه القرينة وقد لا يرى القاضي مبرراً لتوجيه اليمين المتممة ويكتفي بالوفاء بالقسط الأخير كقرينة على الوفاء بالأقساط السابقة، ويراعى أن تكون المخالصة إذا صدرت عن مدة تجاوز ثلاث سنوات وجب تسجيلها لتسري في مواجهة الغير. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن، الصفحة/59)

يقع عبء إثبات الوفاء بالأجرة على المستأجر عملاً بالمادة الأولى من قانون الإثبات التي تجري على أن: "على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه".

غير أن المقرر أن قواعد الإثبات مما لا يتعلق بالنظام العام، ويجب على كل ذي مصلحة التمسك بها.

وإثبات الوفاء بالأجرة يخضع للقواعد العامة في الإثبات.

إذا عجل المستأجر أجرة مدة تزيد على ثلاث سنوات، وحصل على مخالصة من المؤجر، وجب تسجيل هذه المخالصة، وإلا ترتب على عدم تسجيلها ألا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على أجرة ثلاث سنوات عملاً بالمادة 11 من قانون الشهر العقاري التي تجري على أن: "يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدماً، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك.

جعل النص من الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة لأن المعتاد أن المؤجر لا يقبل أن يقبض أجرة شهر معين إلا إذا قبض أجرة الشهر الذي يسبقه.

وبذلك لا يطلب من المستأجر الاحتفاظ بإيصالات دفع الأجرة مدة خمس سنوات وهي المدة التي تسقط فيها الأجرة بالتقادم، ويكفيه أن يحتفظ بالإيصال الأخير.

غير أن هذه القرينة ليست قاطعة وإنما قرينة بسيطة، يجوز للمؤجر إثبات عکسها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن لأن القواعد العامة تقضي بأن إثبات عكس القرائن القانونية يكون بكافة الطرق.

فللمؤجر أن يثبت أنه رغم أن المستأجر أو في بالقسط الأخير إلا أنه لم يوف بالأقساط السابقة عليه.

ودين الأجرة من الديون الدورية المتجددة، ومن ثم يسقط بمضي خمس سنوات من وقت استحقاقه ولو تجمد بانتهاء الإيجار، فإذا كانت الأجرة توفي على أقساط فتحسب المدة بالنسبة إلى كل قسط على حدة، فيجب لسقوطه بالتقادم أن تمضي خمس سنوات من تاريخ استحقاقه.

ولا يخضع للتقادم الخمسي من حقوق المؤجر سوى حقه فى استيفاء، الأجرة، أما الحقوق التي تثبت للمستأجر على أساس آخر كالتعويض فلا تسقط إلا بالتقادم الطويل بمضي خمس عشرة سنة طبقاً للقواعد العامة.

إذا تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة المستحقة عليه أو بقسط منها في ميعاد استحقاقها، ولم يكن امتناعه عن الوفاء مشروعاً، فإنه يعتبر مخلاً بالالتزام بالوفاء بالأجرة وتتحقق مسئوليته.

والقواعد العامة هي التي تحكم مسئولية المستأجر، فيكون للمؤجر إما طلب التنفيذ العيني أو فسخ الإيجار، مع حقه في التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.

ويعتبر طلب الإخلاء متضمناً طلب الفسخ للتلازم بينهما.

إذا اتفق المتعاقدان في عقد الإيجار على أن العقد يصبح مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي إذا تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة أو أحد أقساطها، فهذا الاتفاق يقع صحيحاً (م158 مدنی)، ويسلب القاضي سلطته التقديرية في الفسخ وتنحصر سلطته في التحقق من حصول التأخير في الوفاء بالأجرة أو أحد أقساطها.

ويكون حكم القاضي بالفسخ مقرراً للفسخ وليس منشئاً له، إذ أن الفسخ يقع عندئذ بمجرد التأخير في الوفاء.

ولا يؤثر في مدلول هذا الشرط وأثره القانوني جعل التمسك به من حق المؤجر وحده، لأنه في الواقع موضوع لمصلحته دون المستأجر.

ويجوز للمؤجر في هذه الحالة - إذا توافر شرط الاستعجال - أن يطلب من القاضى المستعجل الحكم بإخلاء العين، ولا يمس الحكم الذي يصدره القاضي المستعجل موضوع الدعوى، فيحق للمستأجر اللجوء إلى قاضي الموضوع، فإذا قضى له بعدم الفسخ حق له الرجوع إلى العين.

وعدم تمسك المؤجر بهذا الشرط سنة معينة بقبوله الإيجار بعد الميعاد، لا يفيد تنازله عن الشرط، ويجوز له التمسك به في السنوات اللاحقة .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع ، الصفحة/ 666)المستأجر هو المكلف بإثبات أنه دفع الأجرة، والإثبات يكون طبقاً للقواعد العامة، حتى في عهد التقنين المدني القديم حيث كانت هناك قواعد خاصة لإثبات عقد الإيجار فكانت هذه القواعد الخاصة لا تسري في إثبات دفع الأجرة بل تسري القواعد العامة.

فإذا كان قسط الأجرة الذي يدعي المستأجر أنه دفع عشرة جنيهات فأقل، جاز الإثبات بالبينة وبالقرائن حتى لو كان مجموع الأجرة عن كل مدة الإيجار يزيد على عشرين جنيهاً، أما إذا ادعى المستأجر أنه دفع جزءاً من هذا القسط لا يزيد على عشرين جنيهاً، لم يجز إثبات ذلك بالبينة أو بالقرائن إلا إذا كان القسط نفسه لا يزيد أيضاً على عشرين جنيهاً.

أما إذا أقر المستأجر بوجود عقد الإيجار وبأنه دفع الأجرة، لم تجز تجزئة هذا الإقرار عليه.

وتنص المادة 587 من التقنين المدني على ما يأتي :

" الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط، حتى يقوم الدليل على عكس ذلك".

فإذا أبرز المستأجر مخالصة بالأجرة عن شهر فبراير مثلاً، كانت هذه المخالصة قرينة قانونية على أن أجرة الشهور السابقة على شهر فبراير قد دفعت، لأن المعتاد أن المؤجر لا يقبل أن يقبض أجرة عن شهر إلا إذا قبض أجرة الشهر الذي قبله، وبفضل هذه القرينة لا يضطر المستأجر أن يحتفظ بمخالصات دفع الأجرة مدة خمس سنوات وهي المدة التي تسقط بها الأجرة بالتقادم، وبحسبه أن يحتفظ بالمخالصة الأخيرة.

والقرينة قابلة لإثبات العكس، وعبء إثبات العكس على المؤجر، فيجوز لهذا أن يثبت مثلاً أنه بالرغم من وجود مخالصة بأجرة شهر فبراير إلا أن أجرة شهر يناير لم تدفع، إذا كان المستأجر قد أجرى في شهر يناير ترميمات أراد خصمها من الأجرة فوقع نزاع بين الطرفين على قيمتها، فأرجئ دفع أجرة شهر يناير حتى يحسم هذا النزاع، ودفع المستأجر أجرة شهر فبراير وأخذ مخالصة بها بالرغم من أن أجرة شهر يناير لم تدفع بعد حتى يكون قد سدد الأجرة عن آخر شهر مستحق، ويستطيع المؤجر أن يثبت ذلك بالبينة أو بالقرائن إذا كانت أجرة شهر يناير لا تزيد على عشرة جنيهات، أما إذا زادت على هذا المبلغ لم يجز إثبات عدم دفعها بالبينة أو بالقرائن، وكان الواجب على المؤجر أن يحتاط فلا يعطي المستأجر مخالصة بأجر شهر فبراير قبل أن يحصل على كتابة منه بأن أجرة شهر يناير لم تدفع بعد .

وإذا حصل المستأجر على مخالصة بالأجرة، ثم ضاعت منه هذه المخالصة بقوة قاهرة وأثبت ذلك، جاز له إثبات دفع الأجرة بالبينة أو بالقرائن طبقاً للقواعد العامة (م 63 من قانون الإثبات)، وقد قضى بأنه إذا وجدت قرائن قوية على أن المستأجر قد دفع الأجرة، وأن البواب المعين من قبل المؤجر هو الذي سرق المخالصة، جاز توجيه اليمين المتممة إلى المستأجر .

و المخالصة بالأجرة التي دفعت مقدماً لمدة تزيد على ثلاث سنوات لابد من تسجيلها حتى تسري في حق الغير، وإلا فإنها لا تسري إلا لمدة ثلاث سنوات، وحكمها في هذا أحكام الحوالة بالأجرة.

الضمانات التي يعطيها القانون العام للمؤجر.

تطبيق القواعد العامة :

إذا يقم المستأجر بالتزامه بدفع الأجرة على الوجه الذي بيناه فيما تقدم، فإن تطبيق القواعد العامة يقتضي أن يكون للمؤجر، بعد إعذار المستأجر، الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني أو بفسخ الإيجار، وسواء طلب هذا أو ذاك فإن له المطالبة أيضاً بتعويض عما أصابه من الضرر بسبب عدم قيام المستأجر بالتزامه.

كذلك يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار، إذا لم يقم المستأجر التزامه من دفع الأجرة، وهذا الطلب لا يمنعه من أن يطلب في الوقت ذاته التنفيذ العيني، فهو يطلب المستحق من الأجرة وفسخ الإيجار في وقت واحد( والمحكمة تجيبه إلى طلبه الأول حتماً، أما الطلب الثاني وهو فسخ الإيجار فللمحكمة بعد تقدير كل الظروف التي تحيط بالقضية أن تجيب هذا الطلب أو أن ترفضه، وإذا قام المستأجر بدفع الأجرة قبل النطق بالحكم فالمحكمة لا تقضي بالفسخ، وهذا كله طبقاً للقواعد العامة.

ولكن قد يشترط المؤجر أن يكون العقد مفسوخاً إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة، وحكم هذا الشرط يتوقف على نية المتعاقدين، فقد يكونان أرادا به تحتيم الفسخ إذا أخل المدين بالتزامه، فيتحتم على القاضي في هذه الحالة أن يحكم بالفسخ، ولكن هذا لا يغني عن رفع الدعوى بالفسخ ولا عن الإعذار، إلا أنه من الصعب استخلاص نية كهذه من مجرد ورود شرط على هذا النحو، الغالب أن المتعاقدين لا يريدان بهذا الشرط عن الإعذار، ولا عن الالتجاء للقضاء للحصول على حكم بالفسخ، ولا يسلب القاضي سلطته التقديرية فلا يتحتم عليه الحكم بالفسخ وله أن يعطي المدين مهلة لتنفيذ التزامه، بل هو لا يسلب المدين حقه من توقي الفسخ بتنفيذ الالتزام إلى أن يصدر الحكم النهائي بالفسخ .

ويتدرج المؤجر فيشترط أن يكون الإيجار مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة، ويفسر الشرط في هذه الحالة بأنه يسلب القاضي سلطته التقديرية، فلا يستطيع إعطاء المدين مهلة لتنفيذ الالتزام، ويتعين عليه الحكم بالفسخ، ولكن يشترط إعذار المستأجر ورفع الدعوى بالفسخ ، وإنما يكون الحكم بالفسخ كاشفاً عن وقوع الفسخ لا منشئاً له.

ويصل المؤجر إلى الذروة إذا اشترط أن يكون الإيجار مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم أو إنذار .

وفي هذه الحالة يكون العقد مفسوخاً بمجرد حلول ميعاد دفع الأجرة و تخلف المستأجر عن دفعها، ولا حاجة لإعذاره ( م 158 مدني )، وإنما قد يكون رفع الدعوى ضرورياً للكشف عن فسخ العقد إذا نازع المستأجر في ذلك.

ولكن هذا الشرط لا يمنع المؤجر من طلب تنفيذ الإيجار دون فسخه ، وإلا كان تحت رحمة المستأجر إذا شاء هذا جعل العقد مفسوخاً بامتناعه عن دفع الأجرة .

وإذا اشترط المؤجر فسخ الإيجار دون حاجة إلى حكم، أن له أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة لإخراج المستأجر من العين المؤجرة إذا تأخر هذا الأخير عن دفع الأجرة، وإذا أصدر قاضي الأمور المستعجلة حكماً بإخلاء العين، أخليت فوراً، ولكن هذا لا يمس الموضوع، فيجوز للمستأجر أن يلجأ إلى محكمة الموضوع بعد ذلك، وهذه المحكمة قد تقضي بفسخ الإيجار فلا يستطيع المستأجر الرجوع إلى العين، وقد تقضي بعدم الفسخ فيرجع المستأجر إلى العين بعد أن أخلاها بموجب حكم قاضي الأمور المستعجلة .

وبالرغم من اتفاق المتعاقدين على فسخ الإيجار بلا حاجة إلى حكم أو إنذار، فإن تساهل المؤجر في تنفيذ هذا الشرط، وسماحة للمستأجر أن يتأخر قليلاً عن دفع الأجرة، قد يفسر بأن هناك اتفاقاً ضمنياً يلغي الاتفاق الأول، فلا يجوز للمؤجر بعد ذلك أن ينفذ الاتفاق الأول بدقة إذا سكن المستأجر إلى ما تعوده من التأخر في دفع الأجرة .

وسواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ ، فله في الحالتين أن يطلب تعويضاً عما أصابه من الضرر بسبب عدم قيام المستأجر بالتزامه من دفع الأجرة، وقد تقدم أنه لا بد من إعذار المستأجر، سواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض ( م 203 و 218 مدني )، فإذا لم يعذر المؤجر المستأجر، ورفع دعوى بالفسخ وبالتعويض، وجاء المستأجر في المحكمة وأدى ما عليه من الأجرة المتأخرة، فالقاضي لا يحكم لا بالفسخ ولا بالتعويض، ومصروفات القضية يتحملها المؤجرة،

أما إذا أعذر المؤجر المستأجر، فإن له أن يطالبه بالتعويض، ويدخل في ذلك مصروفات الإنذار الرسمي ومصروفات القضية التي يرفعها وفوائد الأجرة المتأخرة طبقاً للقواعد المقررة في الفوائد وما أصابه من الضرر بسبب انتهاء الإيجار قبل الميعاد في حالة الحكم بالفسخ .

ولكن إذا أثبت المستأجر أن عدم الوفاء بالأجرة يرجع إلى قوة قاهرة، لم يكن مسئولاً عن التعويض، بل قد لا يكون مسئولاً عن الأجرة ذاتها.

وقد يشترط المتعاقدان تعويضاً معيناً يحدد أنه في عقد الإيجار في حالة عدم قيام المستأجر بإلزامه، فإن كان هذا شرطاً جزائياً اتبعت فيه القواعد العامة، ومنها وجوب إثبات الضرر وجواز تخفيض مصدر ربح غير مشروع للمؤجر.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 631)

ويفضل هذه القرينة لا يضطر المستأجر إلى الاحتفاظ بإيصالات الأجرة خمس سنوات وهي مدة سقوط دین الأجرة بالتقادم، ويكفيه أن يحتفظ بالإيصال الأخيرة وإذا طالب المؤجر بالأجرة عن فترة معينة، وقدم المستأجر إیصالاً يفيد الوفاء بالقسط الأخير عن هذه الفترة، اعتبر بفضل قرينة المادة 587 من القانون المدنى أنه قام بالوفاء بجميع الأقساط السابقة على ما تضمنه الإيصال المنوه عنه، ومن ثم يعفي من إثبات هذا الوفاء وتأخذ المحكمة بدلالة القرينة من تلقاء نفسها، وتؤدي القرينة إلى إلقاء عبء إثبات ما يناقضها على المؤجر، فإن لم تتحقق القرينة فيقع عبء إثبات الوفاء بالأجرة على المستأجر باعتباره المدين بها، ويخضع هذا الإثبات للقواعد العامة، وإن كانت الأجرة من مدة الإيجار لا تجاوز مائة جنيه جاز إثبات.

الوفاء بها بكافة طرق الإثبات القانونية، أما إن جاوزت ذلك، بأن كانت مثلاً مائتي جنيه خلال فترة العقد ولتكن سنة، فإنه لا يجوز إثبات الوفاء بها أو حتى بالقسط الشهري إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها سواء كان العقد مكتوباً أو غير مکتوب، إذ أن الوفاء مستقل عن العقد طالما أن العلاقة الإيجارية غير موحودة.

ويقوم مقام الكتابة، الإقرار واليمين ويجوز الإثبات بالبيئة إذا وجد مبدأ ثبوت بالكتابة أو مانع أدبي أو فقد السند لسبب أجنبي کسرقته، وللمحكمة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب الخصم أن تستجوب الخصم الآخر إن كان حاضراً أو تصدر حكم تمهيداً باستجوابه عسى أن يقر بالحق، فإن رفض الاستجواب أو امتنع عن الحضور، بدون عذر، جاز لها إصدار حكم تمهيدي للإثبات بكافة الطرق ومنها البيئة، فالعبرة في الإثبات بقيمة الأجرة عن كل المدة فإن جاوزت مائة جنيه فلا يجوز إثبات الوفاء بها أو بقسط منها إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها ويسري هذا الحكم بالنسبة للعقود الممتدة بحكم القانون فيخضع الإثبات فيها وفقاً للمدة المتفق عليها، كسنة أو شهر، بحيث إذا تجاوزت الأجرة خلال تلك المدة نصاب الإثبات بالبيئة وجب أن يكون الإثبات بالكتابة أو ما يقوم مقامها، أما إن لم تجاوز هذا النصاب جاز الإثبات بالبيئة وغيرها.

ويراعى أن العقد إن كان مبرماً قبل نفاذ قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 فى 1 / 12 / 1968 فإن الوفاء بالأجرة الواردة به يخضع لحكم المادة 400 مدني فيكون نصاب البينة عشرة جنيهات، وإن كان مبرماً قبل نفاذ القانون رقم 23 لسنة 1992 فى 1 / 10 / 1992 فيكون نصاب البينة عشرين جنيهاً عملاً بالمادة 61 من قانون الإثبات قبل تعديلها بالقانون رقم 23 لسنة 1992 فإن كان مبرماً فى ظل العمل بالقانون المدنى القديم فلا يجوز الإثبات إلا بإقرار المدعى عليه أو امتناعه عن اليمين عملاً بالمادة 263 منه .

ويرى الصدة أن إثبات القرينة القانونية يجوز بجميع طرق الإثبات حتى لو كان القسط يجاوز مائة جنيه والوفاء بقسط من الأجرة يعد قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة وهذه القرينة قابلة لإثبات العكس وفقاً للقواعد السابقة ويقع على المؤجر عبء الإثبات ويجوز للمؤجر أن يقترح على القاضي توجيه اليمين المتممة فهی لا توجه من خصم لأخر ولكن للقاضي أن يوجهها من تلقاء نفسه أو بناء على اقتراح الخصم ليتمم بها القرينة، وتلك اليمين لا تحسم النزاع فيجوز للقاضي مخالفة دلالاتها إذا توافرت لديه عناصر أخرى، كما يجوز الطعن في الحكم الصادر على أساسها وإثبات ما يخالف دلالتها، ولا يجوز ردها، ويجوز للمؤجر توجيه اليمين الحاسمة لنقض هذه القرينة وقد لا يرى القاضي مبرراً لتوجيه اليمين المتممة ويكتفي بالوفاء بالقسط الأخير كقرينة على الوفاء بالأقساط السابقة، ويراعى أن تكون المخالصة إذا صدرت عن مدة تجاوز ثلاث سنوات وجب تسجيلها لتسري في مواجهة الغير. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن، الصفحة/59)

يقع عبء إثبات الوفاء بالأجرة على المستأجر عملاً بالمادة الأولى من قانون الإثبات التي تجري على أن: "على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه".

غير أن المقرر أن قواعد الإثبات مما لا يتعلق بالنظام العام، ويجب على كل ذي مصلحة التمسك بها.

وإثبات الوفاء بالأجرة يخضع للقواعد العامة في الإثبات.

إذا عجل المستأجر أجرة مدة تزيد على ثلاث سنوات، وحصل على مخالصة من المؤجر، وجب تسجيل هذه المخالصة، وإلا ترتب على عدم تسجيلها ألا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على أجرة ثلاث سنوات عملاً بالمادة 11 من قانون الشهر العقاري التي تجري على أن: "يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدماً، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك.

جعل النص من الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة لأن المعتاد أن المؤجر لا يقبل أن يقبض أجرة شهر معين إلا إذا قبض أجرة الشهر الذي يسبقه.

وبذلك لا يطلب من المستأجر الاحتفاظ بإيصالات دفع الأجرة مدة خمس سنوات وهي المدة التي تسقط فيها الأجرة بالتقادم، ويكفيه أن يحتفظ بالإيصال الأخير.

غير أن هذه القرينة ليست قاطعة وإنما قرينة بسيطة، يجوز للمؤجر إثبات عکسها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن لأن القواعد العامة تقضي بأن إثبات عكس القرائن القانونية يكون بكافة الطرق.

فللمؤجر أن يثبت أنه رغم أن المستأجر أو في بالقسط الأخير إلا أنه لم يوف بالأقساط السابقة عليه.

ودين الأجرة من الديون الدورية المتجددة، ومن ثم يسقط بمضي خمس سنوات من وقت استحقاقه ولو تجمد بانتهاء الإيجار، فإذا كانت الأجرة توفي على أقساط فتحسب المدة بالنسبة إلى كل قسط على حدة، فيجب لسقوطه بالتقادم أن تمضي خمس سنوات من تاريخ استحقاقه.

ولا يخضع للتقادم الخمسي من حقوق المؤجر سوى حقه فى استيفاء، الأجرة، أما الحقوق التي تثبت للمستأجر على أساس آخر كالتعويض فلا تسقط إلا بالتقادم الطويل بمضي خمس عشرة سنة طبقاً للقواعد العامة.

إذا تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة المستحقة عليه أو بقسط منها في ميعاد استحقاقها، ولم يكن امتناعه عن الوفاء مشروعاً، فإنه يعتبر مخلاً بالالتزام بالوفاء بالأجرة وتتحقق مسئوليته.

والقواعد العامة هي التي تحكم مسئولية المستأجر، فيكون للمؤجر إما طلب التنفيذ العيني أو فسخ الإيجار، مع حقه في التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.

ويعتبر طلب الإخلاء متضمناً طلب الفسخ للتلازم بينهما.

إذا اتفق المتعاقدان في عقد الإيجار على أن العقد يصبح مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي إذا تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة أو أحد أقساطها، فهذا الاتفاق يقع صحيحاً (م158 مدنی)، ويسلب القاضي سلطته التقديرية في الفسخ وتنحصر سلطته في التحقق من حصول التأخير في الوفاء بالأجرة أو أحد أقساطها.

ويكون حكم القاضي بالفسخ مقرراً للفسخ وليس منشئاً له، إذ أن الفسخ يقع عندئذ بمجرد التأخير في الوفاء.

ولا يؤثر في مدلول هذا الشرط وأثره القانوني جعل التمسك به من حق المؤجر وحده، لأنه في الواقع موضوع لمصلحته دون المستأجر.

ويجوز للمؤجر في هذه الحالة - إذا توافر شرط الاستعجال - أن يطلب من القاضى المستعجل الحكم بإخلاء العين، ولا يمس الحكم الذي يصدره القاضي المستعجل موضوع الدعوى، فيحق للمستأجر اللجوء إلى قاضي الموضوع، فإذا قضى له بعدم الفسخ حق له الرجوع إلى العين.

وعدم تمسك المؤجر بهذا الشرط سنة معينة بقبوله الإيجار بعد الميعاد، لا يفيد تنازله عن الشرط، ويجوز له التمسك به في السنوات اللاحقة .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع ، الصفحة/ 666)