تنص المادة 588 من التقنين المدني على ما يأتي :

" ويجب على كل من استأجر منزلاً أو مخزناً أو حانوتاً أو مكاناً مماثلاً لذلك أو أرضا زراعية أن يضع في العين المؤجرة أثاثاً أو بضائع أو محصولات أو مواشي أو أدوات تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن سنتين، أو عن كل مدة الإيجار إذا قلت عن سنتين، هذا ما لم تكن الأجرة قد عجلت، ويعفي المستأجر من هذا الالتزام إذا تم الاتفاق على هذا الإعفاء أو إذا قدم المستأجر تأميناً آخر".

ويخلص من النص المتقدم الذكر أن مستأجر المباني (المنازل والمخازن والحوانيت والأمكنة المماثلة كالمكاتب والمصانع) أو الأراضي الزراعية يلزم بأن يضع منقولات في العين المؤجرة تفي قيمتها بمقدار الأجرة عن مدة الإيجار إلى حد سنتين، وإذا أن قد دفع أجرة سنتين مقدماً، لم يلتزم بوضع المنقولات حتى تنقضي السنتان اللتان دفع الأجرة عنهما مقدماً وعند انقضائها يلتزم بوضع منقولات تفي بأجرة سنتين آخرين أو المدة الباقية إذا كانت أقل من سنتين إلا إذا اختار أن يدفع الأجرة مقدماً كما فعل في المدة الأولى، كل هذا إذا كانت مدة الإيجار سنتين أو أكثر، فإذا كانت المدة أقل من سنتين التزم بتأمين الأجرة أو دفعها مقدماً عن مدة الإيجار فقط، أما مستأجر غير المباني والأماكن المماثلة، والأراضي الزراعية، فإنه لا يلتزم بشيء مما تقدم .

على أنه يجوز إعفاء المستأجر من التزامه بوضع منقولات في العين المؤجرة إذا اتفق المتعاقدان على ذلك، وقد يستفاد هذا الاتفاق ضمناً .

ويجوز إعفاء المستأجر من الالتزام إذا قدم تأمينات أخرى، كرهن أو كفالة فيكون الالتزام بدلياً، إذ المستأجر ملزم أصلاً بوضع منقولات كافية، وتبرأ ذمته من هذا الالتزام إذا ه قدم بدلاً منه تأميناً آخر عينياً أو شخصياً، وقد ورد هذا الحكم صراحة في العبارات الأخيرة من المادة 588 مدني سالفة الذكر .

ولما كان المستأجر ملتزماً بوضع منقولات في العين المؤجرة لضمان الأجرة على النحو الذي تقدم ، فإنه إذا أخل بالتزامه بأن لم يضع منقولات كافية من أول الأمر، أو وضع هذه المنقولات ثم نقلها بعد ذلك كلها أو بعضها بحيث لم تصبح كافية، وجب الرجوع إلى القواعد العامة، وهذا تقضي بأن يكون للمؤجر طلب الفسخ، وله كذلك أن يطلب تعويضاً عما قد يصيب من الضرر.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس ، الصفحة/ 649)

وتبعاً لذلك يلتزم مستأجر المنازل والحوانيت وسائر المباني أن يضع بالعين : منقولات تفي بالأجرة لمدة سنتين، ويعني إذا سدد أجرة هذه المدة مقدماً ويتجدد الالتزام بانتهاء السنتين، ولا يسري على الأراضي الفضاء أو الزراعية الصغيرة لأنها ليست مبنية ولو ألحق بها مبانی ولكن إذا وضعت منقولات بالمباني خضعت الامتياز المؤجر، وتختلف المنقولات وفقاً للعين فإن كانت منزلاً وضع به أثاث وإن كانت محلاً وضعت به البضائع وإن كانت مصنعاً وضعت به الآلات وإن كانت أرضاً زراعية وضعت بها المواشي وآلات الزراعة، وإن نشب خلاف حول قيمة المنقولات وجب الاستعانة بأهل الخبرة وقد تتولى المحكمة المعاينة، ولا يعتد إلا بالمنقولات القابلة للحجز فتخرج النقود والمجوهرات والأسهم والمنقولات غير المملوكة للمستأجر إذا أعلن بها المؤجر م 1143.

ويجوز الإعفاء من هذا الالتزام باتفاق الطرفين، وقد يستفاد ذلك ضمنا كما لا يلزم مستأجر حجرة مفروشة بوضع منقولات، ويعفي المستأجر إذا قدم تأمينات أخرى كرهن أو كفالة ولا يوجد ما يمنع أن يجمع المؤجر بين الضمانين، وجرى العرف على إعفاء مستأجر الأرض الزراعية الصغيرة من وضع منقولات فيها كما لا يلتزم مستأجر الأرض الفضاء بوضع منقولات فيها، وإذا أخل المستأجر بهذا الالتزام فللمؤجر أن يطلب التنفيذ العينى أو الفسخ والتعويض عما يصيبه من ضرر وتحل باقي الأجرة إن كانت مقسطة لعدم تقديم المستأجر تأمينات م 273 وللمؤجر أن يطالب بها فوراً ولا يختص القضاء المستعجل بمنع المستأجر من بيع منقولاته أو نقلها في حالة تأخره في سداد الأجرة إلا إذا ترتب على ذلك ضرر للمؤجر. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن ،الصفحة/ 64)

ويلتزم المستأجر بوضع المنقولات بالعين المؤجرة سواء كانت مكاناً مبنياً أو أرضاً زراعية، وقد ذكر النص أمثلة للأماكن المبنية بالمنزل والمخزن والحانوت، ويضاف إليها أي مكان مماثل كما يبين من عبارة النص، كالمكاتب والمصانع والعيادات .. إلخ.

وتعتبر العوامات والذهبيات من الأماكن المماثلة إذا أجرت للسکنی غیر مفروشة.

أما إذا كانت العين المؤجرة لا تدخل ضمن هذه الأشياء كالمنقولات، أو الأرض الفضاء فلا يلتزم المستأجر بوضع المنقولات بها.

ويوضع في العين من المنقولات ما يتفق وطبيعتها والغرض المخصصة لإدارته، ففي المنزل توضع المفروشات والأمتعة المنزلية وفي الحانوت البضائع وفي المصنع الآلات والمعدات، وفي الأرض الزراعية المحصولات والآلات الزراعية والمواشي إلى غير ذلك .

قيمة المنقولات التي توضع بالعين المؤجرة:

يشترط حتى يتحقق الغرض من إلزام المستأجر بوضع المنقولات بالعين المؤجرة، أن تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة المستحقة للمؤجر عن مدة سنتين أو عن كل مدة الإيجار إذا كانت تقل عن سنتين.

وإذا كان المستأجر قد دفع أجرة سنتين مقدماً أو الأجرة عن مدة الإيجار كلها إذا كانت أقل من ذلك، فإنه لا يلزم بوضع المنقولات حتى انقضاء هاتين السنتين، أو انقضاء مدة الإيجار وتجديده، فإذا انقضت السنتان أو تجدد الإيجار التزم بوضع المنقولات التي تضمن الإيجار لمدة سنتين أو مدة الإيجار إن كانت أقل، إلا إذا دفع الأجرة مقدماً.

غير أنه لا يكفي لاعتبار المنقولات كافية لضمان الأجرة المذكورة أن تكون قيمتها مساوية لها، إذ يجب أن يدخل في الاعتبار مدى ما ينقص من القيمة التأمينية لتلك المنقولات بسبب البيع في المزاد وبسبب احتمال انخفاض الأسعار وبسبب ما يحتمل أن يعتريها من التلف.

وعند الخلاف بين المؤجر والمستأجر على كفاية المنقولات الموضوعة بالعين المؤجرة في الحدود التي بينها القانون، فإن قاضى الموضوع هو الذي يقدر مدى كفايتها وله الاستعانة في ذلك بخبير.

وتعتبر البضائع وما يماثلها التي توضع في العين المؤجرة ضماناً كافياً وإن كانت معدة للبيع، مادامت هذه البضائع متجددة.

والأصل وجوب أن تكون المنقولات التي يضعها المستأجر بالعين بالمؤجرة مملوكة له، ووجود المنقولات بالعين المؤجرة قرينة على ملكية المستأجر لها، ولكنها قرينة قابلة لإثبات العكس، فيستطيع المستأجر إثبات عدم ملكيته لها.

أما إذا كانت المنقولات الموجودة بالعين ليست ملكاً للمستأجر، فإنها تبقی أيضاً ضامنة للمؤجر، بشرط أن يكون المؤجر قد اعتقد بحسن نية أنها مملوكة له.

يعفي المستأجر من التزامه بوضع المنقولات بالعين المؤجرة في الحالات الآتية:

1- إذا عجل المستأجر أجرة السنتين أو أجرة مدة الإيجار إن كانت أقل من ذلك، لأن المؤجر في هذه الحالة لا يكون له حق يحتاج إلى ضمان.

على أن التزامه يتجدد إذا انتهت المدة التي عجلت أجرتها وبدأت مدة جديدة أو تجدد الإيجار على نحو ما سلف بيانه.

2- إذا قدم المستأجر كفالة شخصية أو عينية كالرهن كافية لضمان الأجرة سالفة الذكر، وذلك ما لم يكن عدم وضع منقولات معينة في العين المؤجرة من شأنه الإضرار بهذه العين.

3- إذا اتفق المستأجر مع المؤجر على إعفائه من وضع المنقولات بالعين، لأن القاعدة المنصوص عليها بالمادة لا تتعلق بالنظام العام، وهذا واضح من عبارة "ويعفي المستأجر من هذا الالتزام إذا تم الاتفاق على هذا الإعفاء" الواردة بعجز المادة.

وهذا الاتفاق قد يكون صريحاً في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق، وقد يكون ضمنياً يستدل عليه من ظروف الحال، كما إذا أجرت شقة لتكون مكتباً السمسار، لأن مهنته لا تحتاج مزاولتها إلى وضع منقولات كثيرة في العين، أو إذا أجرت العين مفروشة لأن المؤجر وقد وضع المنقولات اللازمة للسكنى لا يمكن أن يطلب من المستأجر أن يضع مثلها.

وإذا أخل المستأجر بالتزامه بوضع منقولات بالعين المؤجرة، بأن لم يضع بها منقولات أصلاً، أو وضع بها منقولات ولكنها لا تكفي لضمان الأجرة سالفة الذكر، ترتبت مسئولية المستأجر طبقاً للقواعد العامة.

فيجوز للمؤجر طلب التنفيذ العيني، بالالتجاء إلى القضاء بطلب وضع منقولات بالعين المؤجرة تكفي لضمان الأجرة.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع، الصفحة/ 679)

التزام المستأجر بوضع منقولاته في العين المؤجرة - تنص المادة 588 مدني على أنه لا يجب على كل من استأجر منزلاً أو مخزناً أو حانوتاً أو مكاناً مماثلاً أذلك أو أرضاً زراعية أن يضع في العين المؤجرة أثاثاً أو بضائع أو محصولات أو مواشي أو أدوات تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن كل مدة الايجار إذا قلت عن سنتين ، هذا ما لم تكن الأجرة قد عجلت .

ويعفي المستأجر من هذا الالتزام إذا تم الاتفاق على هذا الاعفاء أو اذا قدم المستأجر تأميناً آخر ».

وبناء على ذلك يلزم مستأجر العقار، سواء كان ذاك العقار من المباني أو من الأراضي الزراعية، لن يضع فيه منقولات تفي بالاجرة كلها ما لم تكن الإجارة لمدة أطول من سنتين فيكتفي من المستأجر بوضع منقولات تفي بأجرة سنتين .

أما مستأجر المنقول كسيارة أو طائرة فلا يلزم بذلك.

وتوضع المنقولات بما يتفق وطبيعة العين المؤجرة والغرض الذي من أجله أجرت، فيوضع في المنزل الأثاث، وفي الحانوت البضائع والأدوات، وفي الأراضي الزراعية المواشي والآلات الزراعية والمحصولات .

ولا يعتد في الوفاء بهذا الالتزام إلا بالمنقولات المادية القابلة للحجز والتي تكون ظاهرة في العين المؤجرة بحيث يمكن اعتبارها مرهونة رهناً ضمنياً لتأمين الأجرة، فلا عبرة فيه بما يوضع في العين من نقود ومصوغات ومجوهرات وأموال منقولة معنوية، وكذلك لا يعتد بالمنقولات المملوكة لغير المستأجر متى كان المؤجر يعلم عدم ملكيتها للمستأجر .

ويعفي المستأجر من هذا الالتزام اذا عجل الأجرة كلها أو أجرة سنتين على الأكثر، وفي هذه الحالة يتجدد هذا الالتزام إذا تجددت الإجارة أو انقضت مدة السنتين التي عجلت عنها الأجرة، فيجب على المستأجر أما أن يعجل الأجرة عن مدة جديدة وإما أن يضع في العين المؤجرة منقولات تفي بهذه الأجرة.

ويعفي المستأجر كذلك من هذا الالتزام إذا قدم تأميناً آخر ككفالة شخصية أو عينية يكون كافياً لضمان الأجرة التي نصت عليها المادة 588، أو إذا اعفاه المؤجر منه صراحةً أو ضمناً، ويستفاد رضا المؤجر بهذا الإعفاء من وجود نص عليه في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق له، ويجوز استنباطه من الظروف كما لو كان الإيجار الشخص مهنته السمسرة أو كان المكان مؤجراً مفروشاً، أو من العادات الاتفاقية، كما إذا جرت العادة في الريف على إعفاء مستأجري الأراضي الزراعية من وضع منقولات فيها تفي بضمان الأجرة.

واذا أخل المستأجر بهذا الالتزام، بأن لم يضع في العين المنقولات الكافية أو وضعها ثم نقلها كلها أو بعضها، جاز للمؤجر طلب التنفيذ أو طلب فسخ الإيجار وطرد المستأجر مع التعويض في الحالتين ، وكان له – إن شاء - أن يطالب المستأجر بوفاء الأجرة كلها فوراً استناداً الى المادة 273 مدني التى تقرر سقوط حق المدين في الأجل اذا شهر إفلاسه أو إعساره أو إذا أضعف بفعله إلى حد كبير ما أعطى الدائن من تأمين خاص أو إذا لم يقدم للدائن ما وعد في العقد بتقديمه في التأمينات.(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 454)