فإذا أنفق المستأجر مصروفات ضرورية لحفظ العين ، وجب تطبيق القواعد العامة كما قدمناه ، وهذه تقضي بأن" على المالك الذي يرد إليه ملكه أن يؤدي إلي الحائز جميع ما أنفقه من المصروفات الضرورية ( م 19810/ 1 مدني ) وقد قدمنا أن المصروفات الضرورية لحفظ العين يلتزم بها المؤجر ، ويجوز أن يقوم المستأجر ويرجع بها علي المؤجر تطبيقاً للقواعد العامة المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة 980 مدني وللمستأجر حق حبس العين المؤجرة حتى يستوفي هذه المصروفات ( م 246/ مدني ) ، كما أن له حق الامتياز على المنقول المؤجر ( م 1140مدني أما العقار ) فالامتياز عليه للمقاول أو المهندس اللذين قاما بالأعمال اللازمة لحفظ العين ( م 1148 مدني ).

أما المصروفات الكمالية التي ينفقها المستأجر في زخرفة العين وتزينها ، كزخرفة أسقف الغرف وتكسية الحيطان بالورق أو تلوينها وفرش الأرض بالمشمع أو تغير خشب الأرضية بخشب باركيه وزراعة الحديقة بما يستلزم ذلك من أسمدة وتقاوي وشجيرات ، فهذه أيضاَ تسري في شأنها القواعد العامة ، وتنص الفقرة الثالثة من المادة 980 مدني في هذا الصدد على ما يأتي :" فإذا كانت المصروفات كمالية فليس للحائز أن يطالب بشيء منها ، ومع ذلك يجوز له أن ينزع ما استحدثه من منشآت علي أن يعيد الشيء إلى حالته الأولى ، إلا إذا أختار المالك أن يستبقيها مقابل دفع قيمتها مستحقة للإزالة" وقد قدمناه أن ، المؤجر لا يلتزم بهذه المصروفات الكمالية ، فليس له عند رد العين إلي المؤجر أن يطالبه بها ، وإذا ترك ما استحدثه من منشآت كمالية كما لم يجز له أن يطالب المؤجر بأي تعويض عنها ، ولكن له أن ينزعها من العين المؤجرة ، وفي هذه الحالة يلتزم بإعادة العين إلي أصلها بعد أن ينزع المنشآت ويجوز للمؤجر أن يمنعه من نزعها إذا دفع له قيمتها مستحقة الإزالة .

وإذا وجب علي المؤجر أن يرد للمستأجر ما أنفقه من مصروفات ضرورية لحفظ العين ، أوجب عليه أن يدفع قيمة المنشآت الكمالية مستحقة الإزالة علي الوجه الذي بيناه ، فإن له أن يطلب من القاضي أن يقرر ما يراه مناسباً للوفاء بهذا الالتزام ، وللقاضي طبقاً للمادة 982 مدني" أن يقضي بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة ، وللمالك أن يتحلل من هذا الالتزام إذا هو عجل مبلغاً يوازي قيمة الأقساط مخصوماً منها فوائدها بالسعر القانوني لغاية مواعيد استحقاقها " ويغلب في المصروفات الضرورية والمصروفات الكمالية ألا تكون من الجسامة بحيث تبرر أن يتقدم المؤجر للقاضي بهذا الطلب .

وقد ينفق المستأجر علي العين المؤجرة مصروفات نافعة وهذه قد تكون مصروفات ينفقها علي الترميمات التأجيرية اللازمة للعين المؤجرة ، وقد قدمناه أن المستأجر يلتزم بإجراء هذه الترميمات فلا يرجع بشيء مما صرفه في هذا الشأن على المؤجر .

وقد تكون هذه المصروفات أنفقها المستأجر للقيام بترميمات ضرورية للانتفاع بالعين المؤجرة ، وهذه يرجع بها علي المؤجر بالشروط التي قدمناها وقد تكون مصروفات أوجد بها المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غرساً ، غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار المؤجر ، كأن أدخل المياه والنور والغاز في العين المؤجرة ، أو أكثر من مرافق العين وحسن من استغلالها ، أو شق مصرفاً أو ترعة في الأرض الزراعية . وقد ورد في هذه المصروفات نص خاص بعد الإيجار ، إذا تنص المادة 592 من التقنين المدني على ما يأتي :

1 - إذا وجد المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غرساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار ، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ، ما لم يكن هناك اتفاق بغير ذلك" .

2 - فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته ، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها ، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان التعويض مقتض" .

3 - فإذا كان اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات مقابل رد إحدى القيمتين ذكرهما ، جاز للمحكمة أن تنظره إلي أجل الوفاء بها .

المستاجر اوجد البناء او الغراس او التحسينات الاخرى بعلم المؤجر ودون معارضته :

ومعنى ذلك ان المؤجر وقد علم بالتحسينات ولم يعارض فيها أنه موافق عليها موافقة ضمنية على الأقل بل قد يكون المؤجر قد اتفق مع المستأجر على هذه التحسينات فإن وجد اتفاق بينهما بين ما يجب اتباعه من الأحكام روعى هذا الاتفاق وقد يقضي الاتفاق بأن يكون للمؤجر الحق في استحداث التحسينات في العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار يكون للمؤجر في أن يستبقي التحسينات بقيمتها حسب تقويم الخبراء مستحقة البقاء أو مستحقة الإزالة بحسب الاتفاق ، وقد يكون الاتفاق علي أنه ليس للمستأجر أن يستحدث المؤجر ما استحدث دون تعويض وقد يتفق علي أن المستأجر يقوم بتحسينات في العين المؤجرة وتكون ملكاً للمؤجر عند الانتهاء الإيجار وهكذا يتنوع اتفاق المتعاقدين ، وينفذ ما اتفقا عليه ما دام غير مخالف للآداب أو النظام العام .

فإذا لم يوجد اتفاق ، واقتصر المؤجر علي الموافقة الصريحة أو الضمنية بأن يعلم ولم يعارض ، فإن الفقرة الأولي من المادة 592 مدني تقتضي بأن يستبقي المؤجر البناء أو الغراس أو التحسينات الأخرى لأنه كان موافقاً علي استحداثها ، ويرد للمستأجر عند نهاية الإيجار أقل القيمتين ، ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمته وهذا الحكم يتفق مع القواعد العامة في حالة من يقيم منشآت على أرض مملوكة لغيره وهو يعتقد بحسن نية أن له الحق في إقامتها ، فإن المادة 925 مدني – وتحيل عليها المادة 980/2 مدني – تقضي بألا يكون لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة ، ويرد لصاحب المنشآت أقل القيمتين ، ما أنفق في المنشآت ( قيمة المواد وأجرة العمل ) أو ما زاد في قيمة الأرض ، ولكن المادة 925 مدني تجيز لصاحب المنشآت نزعها مع إعادة العين إلى أصلها ، ولا تجيز المادة 592 مدني ذلك ، فلا يجوز إذن للمستأجر أن يطلب نزع التحسينات إذا أراد المؤجر استبقاؤها ، خلافاً لما تقضي به القواعد العامة ، ويجب عليه أن يكتفي بأقل القيمتين المتقدم ذكرهما ، ولما كانت المادة 592 مدني تفرض أن العين المؤجرة عقار ، ففي المنقول ( كما إذا كانت العين المؤجرة سيارة واستحدث فيها المستأجر تحسينات ) يجب تطبيق القواعد العامة المتقدم ذكرها ، فيجوز لمستأجر السيارة أن يطلب نزع التحسينات إذا لم يرضى بأخذ أقل القيمتين ، أما التقنين المدني القديم فأحكامه تختلف ، ويجب التمييز في عهد هذا التقنين بين المصروفات النافعة والبناء والغراس .

فإذا قام المستأجر بمصروفات نافعة للعين ، فقد كانت القواعد العامة تقضى بأن للمستأجر أن يرجع على المؤجر بأقل القيمتين ، ما أنفقه أو ما زاد في قيمة العين ، ويكون للمستأجر أن يحبس العين حتى يستوفى ما يستحقه ( م 605 فقرة ثانية /731 فقرة ثانية مدني قديم ) ، ولكن القضاء المصري جرى بأن المستأجر لا يرجع بشيء على المؤجر بسبب المصروفات النافعة التي ينفقها على العين ، بدعوى أن المستأجر ملزم برد العين بالحالة التي هي عليها وقت الرد فلا يسترد ما زاد فيها ولا يعوض ما نقص منها إلا إذا كان التلف بتقصير منه ،ولأن المصروفات النافعة التي أنفقها المستأجر إنما أراد بها فائدته هو لا فائدة المؤجر حتى يستكمل الانتفاع بالعين فلا يستطيع الرجوع بدعوى الفضالة ، وكذلك لا يستطيع الرجوع بدعوى الإثراء بلا سبب لأن هذه الدعوى في التقنين المدني القديم كانت دعوى احتياطية لا يجوز الالتجاء إليها إذا كان هناك عقد يحدد العلاقات بين الطرفين ، ولكن يستطيع المستأجر نزع ما أوجده في العين المؤجرة من تحسينات ، بشرط أن يعيد العين إلى حالتها الأصلية .

المستأجر أوجد البناء أو الغرس أو التحسينات الأخرى دون علم المؤجر أو رغم معارضته :

ومعنى ذلك أن المؤجر يكون غير موافق فعلاً على التحسينات التي استحدثها المستأجر إذا تمت رغم معارضته ، أو غير موافق عليها حكماً إذا تمت دون علمه ، ومن أجل ذلك تقضي الفقرة الثانية من المادة 592 مدني بألا يجبر المؤجر على استبقاء البناء أو الغراس أو التحسينات الأخرى كما كان يجبر في حالة موافقته ، بل يكون له الخيار بين أن يطلب إزالتها أو استبقاءها ، فإن طلب إزالتها وجب على المستأجر أن ينزعها من العين المؤجرة وأن يعيد العين إلى أصلها ، وللمؤجر أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار أن كان للتعويض مقتض ، وأن طلب استبقاءها ، فعليه أن يرد للمستأجر أدنى القيمتين ،ما انفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ، كما كان يفعل في حالة موافقته على التحسينات ، وهذا الحكم لا يختلف إلا قليلاً عن حكم القواعد العامة في حالة من يقيم منشآت على أرض مملوكة لغيره ، وهو يعلم ذلك ، دون رضاء صاحب الأرض ، فإن المادة 924 مدني- وحليل عليها المادة 980 /2 مدني – تقضي بأن يكون لصاحب الأرض طلب ازالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه ، وإلى هنا يفق الحكم في الإيجار مع القواعد العامة . فإذا اختار استبقاء المنشآت ، وجب أن يدفع قيمتها مستحقة الإزالة أو ما زاد في قيمة الأرض بسببها ، وهنا يختلف الحكم في الإيجار لأن المؤجر يرد ما أنفق في التحسينات ( وليس قيمتها مستحقة الإزالة ) أو ما زاد في قيمة الأرض ، ولما كانت المادة 592 مدني تفرض كما قدمنا أن العين المؤجرة عقار ، ففى المنقول يجب تطبيق القواعد العامة المتقدم ذكرها ، فيرد المؤجر قيمة التحسينات مستحقة الازالة او مازاد في قيمة العين المؤجرة بسبب التحسينات واذا اختار المؤجر للازالة ، وجب أن يقوم ذلك في ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بالتحسينات ( م 1/924 مدني ).

وإذا وجب على المؤجر أن يدفع للمستأجر تعويضاً عن التحسينات وفقاً للأحكام التي تقدم ذكرها، كان للمستأجر أن يحبس العين المؤجرة حتى يستوفى هذا التعويض .

وتقضى الفقرة الثالثة من المادة 592 مدنى ، كما رأينا بأن للمؤجر أن يطلب من القاضي منحه أجلاً للوفاء بما يستحقه المستأجر من التعويض ، وليس هذا إلا تطبيقاً لما نصت عليه المادة 982 مدني ، وهي تقضى كما رأينا بأن للقاضي " أن يقرر ما يراه مناسباً للوفاء . . وله أن يقضى بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة ، وللمالك أن يتحلل من هذا الالتزام إذا هو عجل مبلغاً يوازي قيمة هذه الأقساط مخصوماً منها فوائدها بالسعر القانوني لغاية مواعيد استحقاقها " وهنا – خلافاً للمصروفات الضرورية والمصروفات الكمالية - يجوز أن تصل المبالغ التي يجب على المؤجر في منحه مهلة للوفاء .

هذا البناء أو الغرس الذي يوجده المستأجر في العين المؤجرة لا يخلو أمره من إحدى حالات ثلاث :

(1) إما أن يكون مصيره حتماً أن يبقى في الأرض ملكاً للمؤجر في مقابل تعويض أو بلا تعويض كأن يشترط المؤجر ذلك على المستأجر .

(2) وإما أن يكون مصيره حتماً أن يزال من الأرض المؤجرة ، وأخذ المستأجر أنقاضه بعد إعادة الأرض إلى أصلها ، إذا اشترط المؤجر والمستأجر ذلك .

(3) وإما أن يكون مصيره معلقاً على مشيئة المؤجر إن أراد استبقاه وإن أراد طلب إزالته ، كما قد يكون هذا المصير معلقاً على مشيئة المستأجر إذا كان هناك اتفاق على ذلك .

ففي الحالة الأولى – البناء أو الغرس يبقى حتما في الأرض ملكا للمؤجر – يكون هذا البناء أو الغراس ملكاً للمؤجر من وقت إنشائه ، ولا يكون المستأجر بالنسبة إليه إلا حق شخصي يخوله الانتفاع به انتفاعه بالعين المؤجرة نفسه ، ويكون البناء أو الغراس مع الأرض عقاراً واحداً مملوكاً لشخص واحد هو المؤجر ، فله أن يرهنه رهناً رسمياً ، وإذا باعه وجب التسجيل ، وإذا توقع عليه حجز كان حجزاً عقارياً لا حجز منقول ، والمؤجر هو الي يدفع الضريبة المفروضة عليه.

وفي الحالة الثانية – البناء أو الغراس يزال حتما عند انتهاء الإيجار – يكون هذا البناء أو الغراس ملكاً للمستأجر ، وهو عقار مدة استقراره على الأرض المؤجرة ، ثم ينقلب منقولاً بعد هدمه وصيرورته أنقاضاً ، ويستطيع المستأجر أن يرهنه رهنا رسمياً ، وإذا بيع وجب التسجيل في المدة التي يعد فيها عقاراً حتى إذا صار منقولاً سرت عليه أحكام المنقول وإذا توقع عليه حجز كان حجزاً عقارياً أو حجز منقول بالتفصيل المتقدم ، والمستأجر هو الذي يدفع الضريبة المفروضة عليه ولكن لا يصح للمستأجر أن يتمسك بالأخذ بالشفعة إذا باع المؤجر الأرض أثناء مدة الإيجار وقبل هدم البناء .

وفي الحالة الثالثة – مصير البناء أو الغراس معلق – يعيد البناء أو الغراس مملوكاً للمؤجر ملكية معلقة على شرط واقف هو ظهور رغبة المؤجر في استبقاء البناء أو الغراس إذا كان مصيره معلقاً على مشيئته ، ويأخذ البناء أو الغراس بالنسبة إلى المؤجر حكم العقار المملوك له تحت هذا الشرط ، فيرهنه رسمياً ويكون الرهن معلقاً على الشرط الواقف ، وإذا بيع سجل البيع ، وإذا توقع عليه حجز كان حجزاً عقارياً أما بالنسبة إلى المستأجر يعد البناء أو الغراس مملوكاً له تحت شرط فاسخ هو ظهور رغبة المؤجر في استبقاء البناء أو الغراس ( أو ظهور رغبة المستأجر في ترك البناء أو الغراس إذا كان مصيره معلقاً على مشيئته ) ، ويعد عقاراً مدة استقراره في الأرض ، وهو مستقر حتى يتحقق الشرط الفاسخ ، فيرهنه المستأجر رهنا ً رسمياً ويكون الرهن معلقاً على الشرط الفاسخ ، وإذا بيع سجل البيع ، وإذا توقع عليه حجز كان حجزاً عقارياً ، والمستأجر هو الذي يدفع الضريبة المفروضة عليه ويتقاضى التعويض من شركة التأمين إذا تحقق الشرط الفاسخ يعد المستأجر كأنه لم يكن مالكاً للبناء أصلاً ، وتسقط جميع تصرفاته فيه كبيع أو رهن ، ويعد المؤجر كأنه مالكاً للبناء أو الغراس منذ إنشائه وتصبح تصرفاته فيه نهائية ، وإذا لم يتحقق الشرط الفاسخ – أي تتقرر إزالته البناء أو الغراس فيزال – ينقلب منقولاً ، ويعد المستأجر مالكاً له من أول الأمر بصفته عقاراً ثم بصفته منقولاً . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ السادس ، الصفحة/ 818)

ومؤدى ذلك أنه إذا أوجد المستأجر في العين بناءً أو غراساً أو تحسينات أخرى يتصريح من المؤجر أو بعلمه ودون معارضته وكان هناك اتفاق بينهما تعين إعمال هذا الاتفاق فإن لم يوجد اتفاق التزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند انتهاء الإيجار أقل القيمتين : ما أنفقه في التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ، ويقع على المستأجر عبء إثبات هذا العلم بكافة طرق الإثبات ، إذ في هذه الحالة يعتبر المستأجر بانياً في ملك الغير بحسن نية .

أما إن كان المؤجر لم يعلم بالتحسينات أو عارض في إنشائها فلا يجبر على استبقائها بل يكون مخيراً بين إزالتها أو استيفائها، فإن طلب الإزالة وجب على المستأجر أن يزيلها على الفور دون انتظار حتى انتهاء الإيجار، ويكون مسئولاً عما قد يصيب العين من جراء ذلك ، وعليه إعادة العين إلى ما كانت عليه ويكون للمؤجر طلب الإزالة في أي وقت ولو قبل انتهاء الإيجار وذلك ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق صراحة أو ضمناً كأن يكون قد علم بالبناء وسكت مدة طويلة ، رغم هذا العلم وقامت قرائن على اتجاه إرادته إلى ذلك ، ولقاضي الموضوع استخلاص هذا التنازل ، أما إن طلب المؤجر استبقاؤها فعليه رد أقل القيمتين ما أنفقه المستأجر لو ما زاد في قيمة العقار وللمحكمة الإستعانة بخبير لبيان أقل القيمتين ، ويعتبر المستأجر في هذا الفرض بانياً في ملك العقير بسوء نية .

ويعتبر المؤجر مالكاً للبناء فور إقامته وفقا لقواعد الإلتصاق ولا يسوغ القول بتملك المستأجر له تحت شرط فاسخ هو ظهور رغبة المؤجر في تملكه ، إذ تحققت ملكية المؤجر فور إقامة البناء طالما لم يتفق مع المستأجر على إقامتها ، وبالتالي لن تكون للمستأجر في ذات الوقت ، والمقرر أن حتى القرار حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل ولا يزول إلى بتسجيل سنده ، مما مؤداه عدم اعتبار المستأجر مالكاً للبناء مما يحول دونه وأخذ العقار المجاور بالشفعة .

وليس للمؤجر إلا طلب إزالة البناء أو استبقائه على نحو ما تقدم ، ولا يجوز له طلب زيادة الأجرة بسبب انتفاع المستأجر بالبناء لأن مناط ذلك أن يكون المؤجر هو الذي أقام البناء ، لكن إذا كان البناء قد أقيم بموافقة المؤجر وتم الاتفاق على زيادة الأجرة، تضمن ذلك تعديلاً للأجرة والتزم المستأجر بالوفاء بها طالما ظل البناء قائماً ولو لم ينتفع المستأجر به ، لكن إذا هلك البناء لأي سبب زال التزام المستأجر بالزيادة لانقضاء سببه وعادت الأجرة إلى تقديرها الأول ، أما إذا وافق المؤجر على إقامة البناء دون اتفاق على زيادة الأجرة ، ظلت على ما كانت عليه ولا يكون للمؤجر طلب زيادتها ، ولا يكون له إلا الإنتظار حتى ينتهي الإيجار ويتم تنفيذ ما تضمنه الاتفاق بشأن البناء، فإن لم يوجد اتفاق ، التزم برد أقل القيمتين على نحو ما تقدم ، إذ يترتب على الاتفاق على إقامة البناء ، عدم تطبيق قواعد الإلتصاق ، فتنفصل ملكية الأرض عن ملكية البناء ومن ثم لا يجوز لمؤجر الأرض استغلال البناء بطلب مقال عن الانتفاع به حتى لو كان المستأجر قد قام بتأجير البناء للغير ، إذ طالما أن العقد لم يتضمن حظراً على التأجير من الباطن امتد هذا البناء الذي يقيمه المستأجر، فإن تضمن العقد حظراً على التأجير من الباطن ، جاز للمؤجر طلب الفسخ ومتى قضى بذلك انقضى عقد الإيجار الأصلي وتبعه الإيجار من الباطن.

فإن لم يوجد اتفاق على إقامة البناء أو عارض المؤجر في إقامته ، سرت قواعد الإلتصاق وتملك المؤجر البناء فور إقامته متى كان مستقراً لا يمكن نقله دون تلف، ويترتب على ذلك أحقية المؤجر في طلب زيادة الأجرة لانتفاع المستأجر بالبناء كما لو كان المؤجر الذي أقامه ، وتعتبر هذه الزيادة امتداداً لعقد الإيجار وتظل العلاقة الإيجارية وتقدر بأجرة المثل، ولا يعتبر المستأجر منتصباً للبناء مما يحول دون الرجوع عليه بالريع.

وتظل الإنشاءات الجديدة تابعة للعين المؤجرة غير مستقلة عنها حتى لو تم الاتفاق على تحديد أجرة لها، فيتعلق مصير الانتفاع بها بمصير العقد الأصلى بحيث إن أنتهي ، تعين على المستأجر أو ورثته إخلاء العين شاملة الإنشاءات الجديدة.

ومتى استحق المستأجر تعويضا عن التحسينات كان له حبس العين حتى يوفى له المؤجر بهذا التعويض وللأخير أن يطلب من القضاء مهلة للوفاء. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 92)

قد يقيم المستأجر بناءً أو غراساً في العين المؤجرة، أو غير ذلك من و التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، كإدخال المياة والكهرباء والغاز في العين المؤجرة، أو يزيد من مرافق العين أو يحسن من استغلالها، أو يشق مصرفاً أو ترعة في الأرض الزراعية.

ولبيان حق المستأجر في البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات و تجب التفرقة بين حالات ثلاث هي :

الحالة الأولى :

وجود اتفاق بين المؤجر والمستأجر بشأن البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات :

إذا وجد اتفاق بين المؤجر والمستأجر بشأن البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات التي تزيد في قيمة العقار، والتي يقيمها المستأجر على العين المؤجرة، سواء كان هذا الاتفاق في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق، فإن هذا الاتفاق يكون واجب التطبيق، لأن العقد شريعة المتعاقدين .

وقد يتفق بين المتعاقدين على أن يحتفظ المؤجر بما يقيمه المستأجر في العين من بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات عند انتهاء الإيجار بدون مقابل ، أو نظير مقابل معين ، أو يحتفظ بها نظير قيمتها التي يقدرها أهل الخبرة.

وقد يتفق على أن يقوم المستأجر بإزالة ما أقامه من تحسينات عند انتهاء عقد الإيجار.

وقد يتفق على حظر إقامة المستأجر للبناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات، فيكون للمؤجر في نهاية الإيجار طلب إزالتها وإعادة العين إلى أصلها، أو أن يستبقى هذه المنشآت دون تعويض.

ولا يوجد من قيد على اتفاق المؤجر والمستأجر بصدد البناء أو الغراس وغير ذلك من التحسينات سوى ألا يكون اتفاقهما مخالفاً للنظام العام أو الآداب.

واتفاق الطرفين بعقد الإيجار أو باتفاق لاحق على مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات ، من المسائل الموضوعية التي يستخلصها قاضی الموضوع، وقد يستبين القاضي من ظروف الدعوى وقرائنها أن الطرفين قد عدلا عن اتفاق لهما في هذا الشأن إلى اتفاق آخر.

وإذا أقام المستأجر البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات بإذن المؤجر دون أن يتفق معه على مصيرها، ولم يبد المؤجر عند انتهاء الإيجار رغبته في استبقاء هذه الإنشاءات فإنه يكون المستأجر حق إزالتها باعتبارها مملوكة له مع إعادة المكان المؤجر إلى الحالة التي كان عليها وقت التعاقد.

الحالة الثانية

إذا أوجد المستأجر بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة بعلم المؤجر ودون معارضته ، وهو ما يعد إننا ض منيا له بإقامتها ، أو أوجدها - من باب أولى - بإذن صريح من المؤجر ، فإن المؤجر يلتزم بأن يرد للمستأجر عند انتهاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو مازاد في قيمة العقار.

والخيار هذا المؤجر، وهو بطبيعة الحال يختار أقل القيمتين.

ويدخل في حكم علم المؤجر وعدم اعتراضه قيام المستأجر بالتغييرات التي يسمح له بها القانون كتوصيل المياه والكهرباء والغاز .

الحالة الثالثة :

إيجاد بناء أو غراس أو غير ذلك من التحسينات بدون علم المؤجر أو رغم معارضته :

إذا أوجد المستأجر بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات في العين المؤجرة دون علم المؤجر، أو بعلمه مع اعتراضه عليها ، أو يكون قد أوجدها رغم حظر المؤجر عليه صراحة إيجادها ودون أن يأذن له بعد هذا الحظر، فإن المؤجر يخير بين أمرين:

الأول : طلب إزالة البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات.

الثاني : استبقاء البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات.

فإذا اختار المؤجر الطلب الأول وهو إزالة ما أقامة المستأجر ، وجب على الأخير إزالته وكان عليه أن يعيد العين المؤجرة إلى الحالة التي كانت عليها عند التسليم ، فإن قصر المستأجر في ذلك ، كان للمؤجر استصدار ترخيص من القضاء في القيام به على نفقة المستأجر.

وإذا ترتب على الإزالة ضرر بالمؤجر، التزم المستأجر بتعويضه.

أما إذا اختار المؤجر الطلب الثاني وهو استبقاء البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات، فإنه ليس له أن يستبقى منها إلا ما التصق بالعقار المؤجر وأصبح جزءا لا ينفصل عنه ، أما إذا كان ما أقامه المستأجر لا يزال يحتفظ بذاته يمكن فصله من العقار المؤجر دون تلف، كجهاز تدفئة مثلاً ، كان للمستأجر أن ينزعه من العقار دون أن يكون للمؤجر الحق في طلب استبقائه .

وفي حالة طلب الاستبقاء يكون على المؤجر رد إحدى القيمتين الواردتين بالفقرة الأولى من المادة : قيمة ما أنفقه المستأجر في هذه المنشآت أو ما زاد في قيمة العقار - كالشأن في الحالة الثانية .

وإذا كان للمؤجر الخيار في طلب الإزالة ، فإن الإزالة لا تكون مستحقة ولا يجوز طلبها إلا عند انتهاء العقد ووجوب رد العين بالحالة التي كانت عليها وقت تسليمها للمستأجر .

ومن ثم يلتزم المؤجر بأن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في المنشآت أو مازاد في قيمة العقار، بسبب هذه المنشآت .

نص المادة 592 مدني لا ينطبق إلا على البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات التي تستحدث في العقارات ، وهذا واضح من نص الفقرة الأولى التي تجري على أنه : إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار .. إلخ ، فضلاً عن أن حكم هذه المادة فيه خروج عن حكم القواعد العامة الواردة في باب الالتصاق (المواد 926-924 مدني) ومن ثم وجب قصره، فيما نص عليه ولا يجوز التوسع في تطبيقه ، ومن ثم إذا كانت العين المؤجرة منقولاً كسيارة مثلاً ، وأحدث المستأجر فيها تحسينات جديدة تزيد في قيمتها طبقت القواعد العامة المشار إليها والتي أحالت إليها المادة 2/980 مدنی .

وكما نصت الفقرة الثالثة من المادة على أنه إذا اختار المؤجر أن يحتفظ بالتحسينات التي أقامها المستأجر بالعين المؤجرة في مقابل رد إحدى القيمتين المذكورتين بالفقرة الأولى منها، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها.

وفي حالة اشترط المؤجر على المستأجر أن يبقى البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات في الأرض نظير تعويض أو بدون تعويض :

في هذه الحالة يكون البناء أو الغراس أو التحسينات الأخرى ، مملوكة للمؤجر منذ إقامتها ، ولا يكون للمستأجر بالنسبة لها إلا حق شخصي يخوله الانتفاع بها طوال انتفاعه بالعين المؤجرة ، فلا يكون المستأجر مالكاً لها في أي وقت .

وإذا لم يتفق الطرفان على أجرة إضافية للغراس أو البناء أو غير ذلك من التحسينات، فإن الأجرة المتفق عليها أصلاً في عقد الإيجار في مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة الغراس أو البناء أو غير ذلك من التحسينات.

حالة اتفاق المؤجر والمستأجر على إزالة البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات من العين واستيلاء المستأجر على أنقاضها بعد إعادة العين إلى أصلها :

في هذه الحالة لا يكون البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات مملوكة المؤجر، وإنما يملكها المستأجر طوال مدة الإيجار ، ويثبت لها صفة العقار ، طوال هذه المدة ، فإذا هدمت وأصبحت أنقاضاً كانت منقولاً .

ويترتب على ذلك أنه يجوز للمستأجر أثناء مدة الإيجار رهنها رهناً رسمياً .

حالة تعليق مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات على مشيئة المؤجر أو على مشيئة المستأجر:

إذا كان مصير البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات معلقاً على مشيئة المؤجر إن أراد استبقاءها وإن أراد إزالتها ، فإن البناء أو الغراس أو غير ذلك .

من التحسينات تكون مملوكة للمؤجر معلقة على شرط واقف هو إظهار رغبته في الإبقاء عليها "أو إظهار المستأجر رغبته في ترك البناء أو الغراس أو غير ذلك من التحسينات إذا كان مصيره معلقا على مشيئته"، ويكون المستأجر مالكاً إياها تحت شرط فاسخ هو إظهار رغبة المؤجر ذاتها في الإبقاء عليها.

ومن ثم إذا رهن المؤجر العقار رهناً رسمياً كان رهنه معلقاً على شرط واقف ، وإذا بيع العقار سجل البيع ، وإذا توقع عليه حجز كان حجزاً عقارياً ، فإذا تحقق الشرط الواقف ترتب على ذلك اعتبار المؤجر دون المستأجر مالكاً تلك التحسينات من وقت إقامتها.

أما بالنسبة للمستأجر وهو مالك التحسينات تحت شرط فاسخ ، تعد التحسينات عقاراً مدة استقرارها في الأرض حتى يتحقق الشرط الفاسخ ، ويكون للمستأجر رهنها رهناً رسمياً ، ويكون رهنه معلقاً على شرط فاسخ ، وإذا بيعت سجلت ، وإذا توقع عليها حجز كان حجزاً عقارياً ، فإذا تحقق الشرط الفاسخ عد المستأجر كأنه لم يكن مالكاً لها أصلاً ، وتسقط جميع تصرفاته عليها. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع ، الصفحة/ 715)

حق المستأجر في المصروفات والتحسينات والإنشاءات - إذا اضطر المستأجر بسبب التزامه بالمحافظة على العين المؤجرة الى إنفاق مصروفات ضرورية لحفظ العين ، كان له الرجوع بها على المؤجر ( المادة 980/1 مدنی ) ، بل أن القانون يقرر له الحق في حبس المؤجرة الى حين استيفاء ما أنفقه في ذلك ( المادة 246 فقرة ثانية مدني) .

واذا أنفق المستأجر مصروفات كمالية ، فلا رجوع له بشيء منها ، ولكن يجوز له أن ينزع المنشأت الكمالية بشرط إعادة العين إلى أصلها ، ما لم يؤثر المؤجر منعه من نزعها مقابل دفع قيمتها له مستحقة الإزالة ( المادة 980/2 مدنی) .

أما المصروفات النافعة ، فيختلف حكمها في التقنين الحالي عنه في التقنين الملغي .

ففي التقنين الملغي وردت نصوص خاصة بشأن ما يحدثه المستأجر من غراس في الأرض المؤجرة (المادتان 394/481 و 395/482) (181) ، وترك حكم البناء فيها وغير ذلك من التحسينات للقواعد العامة ( المادة 65 مدني أهلي) (182) . . .. "

أما التقنين الحالي فلم يكتف بالقواعد العامة التي أوردها في باب الالتصاق (المواد 924 و 925 و 926) ، بل تناول بنصوص خاصة في باب الايجار حالة المستأجر الذي يغرس أو يبني في الأرض المؤجرة ، وسوى بين الغراس والبناء وغيرهما من التحسينات ، وغرق في شأنها بين قيام المستاجر بهذه التحسينات بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، ورشة قيامه بها دون علم المؤجر أو برغم معارضته ، ففي الحالة الأولى نصت المادة 592 فقرة أولى على أنه « إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة او غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار ، اسم المؤجر أن يرد للمستاجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ، ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير» ، وهذا الحكم يشبه حكم من أقام منشآت في أرض غيره عن نية ( المادة 925 مدنی )، ولا يختلف عنه إلا في أنه لا يجيز المستأجر أن ينزع ما أقامه من بناء أو غراس أو غيرهما .

وفي شأن الحالة الثانية قالت المادة 592 فقرة ثانية فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته ، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها ، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتض ، أي أن المؤجر الذي أقيمت التحسينات في ملكه دون علمه أورغم معارضته يكون بالخيار بين الاحتفاظ بهذه التحسينات في مقابل دفع ما تكلفته من نفقات أو ما زاد في قيمة العقار ، وبين طلب إزالتها مع التعويض إن كان له مقتض (180)، وهذا الحكم يشبه الى حد كبير حكم من أقام منشآت في أرض غيره بسوء نية ( المادة 924 مدنی ) ، ولكنه يختلف عنه في أنه لا يجيز للمؤجر أن يحتفظ بالتحسينات في مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة وإنما يلزمه إذا أراد الاحتفاظ بها أن يدفع - كما لو كانت التحسينات قد تمت بعلمه أو برضاه - أما المصروفات الفعلية وأما زيادة القيمة الناشئة عن هذه المصروفات ، غير أن المؤجر يستطيع من الناحية العملية أن يهدد المستأجر بطلب الإزالة والتعويض ، فيضطر هذا إلى الاتفاق معه على ترك المنشآت في مقابل ثمن لا يزيد إلا قليلاً عن قيمتها مستحقة الإزالة .

ويلاحظ أن هذه الأحكام التي أوردتها المادة 592 مدني لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بشأن ما يقيمه هذا الأخير من منشآت في العين المؤجرة أحكام مقررة تفترض أن المتعاقدين لم يتفقا على ما يخالفها وأنها أحكام خرج فيها المشرع بعض الشيء عن حكم القواعد العامة التي نص عليها في باب الالتصاق في المواد 924 - 926 مدنی ، وأنها تقوم في العلاقة بين المؤجر و المستأجر مقام أحكام الالتصاق التي شرعت لتطبيقها على غير المتعاقدين ، فلا تطبق هذه الأحكام الأخيرة على المستأجر الذي يبنى في العقار المؤجر لأنه ما يضع يده على هذا العقار بمقتضى عقد الإجارة ويجب عليه أن يرده إلى المؤجر لا باعتبار هذا الأخير مالكاً ونزولاً على دعوى استحقاق المالك ، بل باعتباره مؤجراً وبمقتضى التزامه شخصی الناشيء من عقد الإيجار ، فتطبق عليه أحكام المادة 592 دون أحكام المواد 924 - 926 مدنی .

غير أن هذا لا يصدق إلا على المنشآت التي تستحدث في العقارات لأن المادة 592 تخص اجارة العقار بحكمها ولا تتحدث عن إجارة المنقول أو ما يستحدث في المنقول المؤجر ، ولأن حكم هذه المادة فيه خروج عن حكم القواعد العامة المشار إليها ، مما يجعله حكماً استثنائياً يجب حصره فيما نص عليه ولا يجوز التوسع في تطبيقه ، ولذلك يتعين الرجوع إلى حكم القواعد العامة في الالتصاق إذا ما كانت العين المؤجرة منقولاً وأحدث فيها المستأجر منشآت جديدة .

ويثير نص المادة 592 مدني عدة تساؤلات نرى أن نعرضها وأن نحاول الإجابة عنها .

وهي :

(1) لمن تكون ملكية المباني التي أقامها المستأجر في أثناء مدة الإجارة ، (2) تكييف الحق في الإزالة ، (3) في أي وقت يجوز للمؤجر طلب الإزالة ؟ (4) هل للمؤجر حق في زيادة الأجرة مقابل زيادة انتفاع المستأجر بما أقامه من مبان ؟

لمن تكون ملكية المنشآت التي أقامها المستأجر في - أثناء الإجارة ؟

تفرق المادة 592 مدني بين المستأجر الذي يقيم منشآت أو مبان في العين المؤجرة بعلم المؤجر ودون معارضته ، وبين المستأجر الذي يفعل شيئاً من ذاك دون علم المؤجر أو بالرغم من معارضته .

وفي شأن هذه الحالة الأخيرة تنص الفقرتان الثانية والثالثة من المادة 592 على أن يكون للمؤجر الخيار بين طلب ازالة المنشآت المذكورة وإعادة العين إلى حالتها الأصلية مع التعويض ان كان له مقتض ، وبين الإبقاء على تلك المنشآت مقابل دفع أقل القيمتين : قيمة تكاليف المنشآت أو ما زاد في قيمة العين بسببها .

وفي فترة التعليق ، أي قبل أن يستعمل المؤجر حقه في هذا الخيار ، يكون المؤجر مالكاً للمنشآت المذكورة ولكن ملكيته تكون معلقة على شرط واقف هو ظهور رغبته في الإبقاء على تلك المنشآت ، ويكون المستأجر مالكاً اياها تحت شرط فاسخ هو ظهور رغبة المؤجر ذاتها في الإبقاء أي أن ظهور هذه الرحمة يكون شرط واقفاً ملكية المؤجر المنشآت التي أقامها المستأجر ، وفي الوقت ذاته شرطاً فاسخاً الملكية المستأجر اياها .

فاذا تحقق هذا الشريط بأظهار المؤجر رغبته في الإبقاء على المنشآت التي أقامها المستأجر ، تحقق بذلك الشرط الواقف لملكيته والفاسخ الملكية المستأجر ، وترتب على ذلك اعتبار المؤجر دون المستأجر مالكاً تلك المنشآت من وقت إقامتها مقابل التزامه بأن يدفع للمستأجر عند انقضاء الإجارة أقل القيمتين : أما قيمة التكاليف وأما زيادة القيمة في تاريخ انقضاء الإجارة ، ويجوز للمحكمة أن تنظره إلى أجل الوفاء بالقيمة التي يختار دفعها ، ولا يكون المستأجر إلا حق شخصي مستمد من الايجار يخوله الانتفاع بالعين المؤجرة وما استحدثه هو فيها من منشآت.

أما إذا تخلف الشرط المشار إليه ، بأن رفض المؤجر الإبقاء على المنشآت واختار إزالتها ، ترتب على تخلفه باعتباره شرطاً واقفاً ملكية المؤجر زوال هذه الملكية بأثر رجعي، أي اعتبار المؤجر كأن لم يكن مالكاً إياها في أي وقت من الأوقات ، وباعتباره شرطاً فاسخاً لملكية المستأجر تأييد هذه الملكية بصفة نهائية من وقت إقامة تلك المنشآت إلى حين انقضاء الإيجار ، فينتفع المستأجر بهذه المنشآت طوال مدة الاجارة باعتبارها ملكاً له ، ثم يلتزم بإزالتها عند انتهاء الإيجار واعادة العين المؤجرة إلى حالتها الأصلية ولا يلزم بمقابل انتفاعه بها ، مع التعويض عن الضرر الذي يصيب تلك العين بسبب إزالة المنشآت إن وجد .

وقد قضت بذلك أخيراً محكمة النقض في حكمها الصادر بتاريخ 12 مارس 1980 في الطعن رقم 232 لسنة 46 ق .

أما في الحالة الأولى ، حالة اقامة المستأجر المنشآت بعلم المؤجر ودون معارضته ، ومن باب أولى إذا كان ذلك بترخيص صريح من المؤجر فتكون المباني ملكاً مستقلاً للمستأجر الذي أقامها طوال مدة الإجارة وليس للمؤجر طلب إزالتها وتنتقل ملكيتها الى المؤجر عند انتهاء الاجارة في مقابل دفع أقل القيمتين كما في الفرض السابق ولا يجوز للمستأجر إزالتها او نزعها الا بموافقة المؤجر ، خلافاً لحكم الالتصاق الوارد في المادتين 925 و 926 بالنسبة لغير المستأجر الذي بيني في أرض غيره بحسن نية كما لا يجوز له ذا من باب أولى لو غرض أنه بني دون علم المؤجر وردم معارضته متى كان المؤجر قد اختار الإبقاء .

على أن اعتبار البناء أو الغراس أو التحسينات التي يوجد المستأجر في العين المؤجرة ما لهذا الأخير طوال مدة الإعارة لا يتعلق بالنظام العام ، فيجوز الاتفاق في عقد الإيجار على ما يخالفه ، أي على أن تصبح تلك المنشآت ملكاً للمؤجر منذ ايجادها ويترتب على هذا الاتفاق اعتبار المؤجر مالكاً هذه المنشآت منذ استحداث المستأجر إياها ، فإذا نزعت ملكية العين المؤجرة بما عليها من منشآت انتقال حق المؤجر إلى التعويض الذي يستحق في مقابل نزع الملكية .

صرح المشرع في الفقرة الأولى من المادة 592 بأنه يتناول مصير تلك الانشاءات عند انتهاء الإيجار ، فقرر أنه إذا أوجد المستأجر في العقار المؤجر بناءً أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار ، باذن المؤجر أو بعلمة ، التزم المؤجر أن يرد المستأجر عند انقضاء الإيجار ما انفقها في هذه التحسينات أو مازاد في قيمة العقار ، ومؤدى ذلك أنه لا يكون المؤجر في هذه الحالة طلب الإزالة عند انقضاء الإيجار بل بازم بابقاء المنشآت ويكون له الخيار فقط في دفع احدى القيمتين المشار اليهما .

ثم عرض المشرع بعد ذلك في الفقرة الثانية من المادة ذاتها إلى الفرض الآخر ، و هو غرض إحداث المستأجر المنشآت دون إذن المؤجر أو دون علمه ، فقال :

: « فاذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته ، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها ...».

وظاهر من عبارة هذه الفقرة الأخيرة ومن استغلالها بفاء التعتيب ومن إیراد لفظ (أيضاً) بها ، وهما يفيدان العطف على ما سبق وإضافة إليه ، أن المشرع قد تناول فيها المسألة الأصلية ذاتها التي تداولها في الفقرة السابقة ، وهي مسألة مصير الإنشاءات عند انتهاء الإيجار ولكن في غرض آخر غير الفرض الأول ، هو الغرض الذي يكون في المستأجر قد استحدث تلك المنشآت دون علم المؤجر أو رغم اعتراضه ، فقال أن المؤجر في هذا الفرض يكون له أيضاً أن يطلب من المستأجر الإزالة ، ومعنى ذلك أن المؤجر يكون له في هذا الفرض - فوق حقه الثابت في الفرض الأول في إبقاء المنشآت مقابل دفع إحدی قیمتیها - أن يرفض هذا الإبقاء المشروع بالمقابل وان يطلب الإزالة ، وكل هذه الخيارات - سواء منها ما ورد في الفقرة الأولى وما ورد في الفقرة الثانية - لا يكون إلا عند انتهاء الإيجار .(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 502)