وقد نصت الفقرة الثانية من المادة 594 من التقنين المدني على ما يأتي : «ومع ذلك إذا كان الأمر خاصًا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر، واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانًا كافيًا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق».

والتقنين المدني المصري يبيح للمستأجر - في النص أن تقدم ذكره -أن يتنازل عن الإبحار لغيره، بالرغم من وجود الشرط المانع، وبالرغم من عدم تنازل المؤجر عن هذا الشرط صراحة أو ضمنًا، إذ المفروض أن هناك عقارًا أنشئ به مصنع أو متجر – أو جدك بحسب تعبير الفقرة الثانية من المادة 367/450 من التقنين المدني القديم – وكان مستأجر العقار يملك المصنع أو المتجر، وقضت الضرورة عليه ببيعه، فإنه لا يجد في العادة مشتريًا إلا إذا ضمن هذا المشتري أن يحل محل المستأجر في إيجار العقار، لأن شراء المصنع أو المتجر دون بقائه في العقار الذي أنشئ فيه يعرض المشتري لخسارة كثير من عملاء المصنع أو المتجر والمفروض أيضًا أن في عقد إيجار العقار شرطًا مانعًا من التنازل عن الإيجار فأجاز القانون التجاوز عن هذا الشرط المانع، وأباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار للمشتري على خلاف الشرط، إذا لم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق وقدم المشترى ضماناً كافياً، ويبين من ذلك أن هذه الحالة يمكن اعتبارها تطبيقًا لما سبق أن قدمناه من عدم جواز التعسف في التمسك بالشرط المانع، فما دامت الضرورة قد قضت على المستأجر ببيع المصنع أو المتجر، وما دام المؤجر لا يلحقه ضرر محقق من التنازل عن الإيجار للمشتري فليست له إذن مصلحة جدية في التمسك بالشرط المانع، ومادام المشتري يقدم للمؤجر ضمانًا كافيًا للوفاء بحقوقه الناشئة من عقد الإيجار، فإن تمسك المؤجر بالرغم من كل ذلك بالشرط المانع يعتبر تعسفًا لا يجيزه القانون . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا المعنى : «وضح المشروع الغرض الذي عرض له التقنين الحالي ( القديم ) بشأن العقار الذي أنشئ به مصنع أو متجر وكان إيجاره مقترنًا بالشرط المانع، ثم اقتضت الظروف أن يبيع المستأجر المصنع أو المتجر، فإنه يجوز بالرغم من وجود الشرط المانع أن يبقى الإيجار للمشتري إذا قدم ضمانًا كافيًا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق، وإلا كان في امتناع المؤجر عن الموافقة في بقاء الإيجار للمشتري في هذه الظروف تعسف لا مبرر له.

وكان من مقتضى مبدأ عدم التوسع في تفسير الشرط المانع أنه إذا اقتصر هذا الشرط على المنع من الإيجار من الباطن لم يقتض ذلك المنع من التنازل عن الإيجار، وبالعكس إذا اقتصر الشرط على المنع من التنازل عن الإيجار لم يقتض ذلك المنع من الإيجار من الباطن . وهذا هو الرأي الراجح في فرنسا قضاءً وفقهاً، لأنه لا يوجد في التقنين المدني الفرنسي نص يضاهي نص التقنين المدني المصري السالف الذكر، بل يوجد بالعكس نص يقتضي بأن الشرط المانع يجب تنفيذه بدقة ( م1117 مدني فرنسي ) كما رأينا، ومن أحد تفسيراته أنه لا يجوز التوسع في تطبيق الشرط المانع.

ولكن نص الفقرة الأولى من المادة 594 من التقنين المدني المصري صريح، كما رأينا، في أن منع المستأجر من كان يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار، وكذلك العكس، فهذه حالة فسرنا فيها الشرط المانع بتوسع، إذ جعلناه وهو لا يعرض إلا لأحد العملين – الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار – يمتد إلى العمل الآخر، والسبب في ذلك أن المتعاقدين لا يدركان عادة ما بين الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار من الفروق الدقيقة، فإذا وجد شرط يمنع من أحد العملين فالمفروض أن المتعاقدين قصدًا أن يمنع الشرط من العملين معًا، ويترتب على ذلك أنه لا يوجد ما يمنع من أن يتفق المتعاقدان صراحة على المنع من أحد العملين دون الآخر، فيسري ما اتفقا عليه، ويمنع المستأجر من التنازل عن الإيجار دون أن يمنع من الإيجار من الباطن، أو يمنع من الإيجار من الباطن دون أن يمنع من التنازل عن الإيجار، أما مجال تطبيق نص الفقرة الأولى من المادة 594 مدني فيكون في حالة ما إذا اقتصر الشرط على المنع من أحد العملين دون أن يتعرض للعمل الآخر، وهذا ما تقرره المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي صراحة إذ تقول : «فإذا وجد الشرط المانع من لتنازل، فإنه يقتضي المنع من الإيجار من الباطن، وكذلك العكس، وليس هناك ما يمنع من ظهور نية صريحة في المنع من أحد الشيئين دون الآخر. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 902)

والمقصود بالنص أن يؤجر عقار وأن ينشأ به مصنعاً أو متجراً جدك والجدك المعد للتجارة أو الصناعة لفظ فارسی معناه الرفوف المركبة في الحانوت، وجاء بمرشد الحيران أن الكدك بالكاف يطلق على الأعيان المملوكة للمستأجر المتصلة بالحانوت على وجه القرار البناء أو ليس على وجه القرار كالآلات الصناعية المركبة به.

ويجب لإعمال النص توافر الشروط الآتية:

1- أن يكون هناك متجر، ويكون مالكه مستأجر للعقار وممنوعاً من الإيجار من الباطن أو التنازل عنه سواء كان هو الذي أنشأه أو مالك العقار أو مالك سابق باعه له. وأن يتوافر الشرط وقت البيع لا بعده.

2- أن تكون هناك ضرورة تضطر مالكه لبيعه كتقدم العمر به أو قعوده عن العمل أو موته وعدم دراية الورثة بإدارته أو كان معه شريك واحتدم بينهما الخلاف أو كسدت تجارته أو أفلس للسنديك بيعه لسداد الديون، ويقدر قاضي الموضوع ما إذا كان هناك مبرر يسوغ التنازل.

3- ويجب على المشتري أن يقدم للمؤجر ضماناً كافياً كرهن أو كفالة أو تأمین يعادل أجر شهرين مثلاً، فإن كان مليئاً فلا حاجة به ليقدم ضماناً ويفصل قاضي الموضوع في ذلك إذا أثاره المؤجر.

4 - ويجب أخيراً ألا يترتب على التنازل ضرر محقق للمؤجر كما لو كان التنازل الشخص سيء السمعة ويقع عبء هذا الإثبات على المؤجر .

ومتى توافرت هذه الشروط، جاز للمستأجر بيع المتجر أو المصنع رغم وجود الشرط المانع من التنازل عن الإيجار أو من الإيجار من الباطن، ولا يعتبر قانون إيجار الأماكن معطلاً لنص المادة 594 مدني ومن ثم يسري حكمها رغم وجود الشرط المانع، ويراعى أن إشراك المستأجر شخصاً آخر معه في متجره الذي أقامه في العين المؤجرة لا يعتبر تأجيراً من الباطن بشرط أن تكون الشركة حقيقة لم يقصد بها ستر إحلال الشريك المزعوم محل المستأجر الأصلي إذ أن الانتفاع بالعين المؤجرة لتجارة أو صناعة معروف سلفاً أنه قد يقتضى هذه المشاركة فيعتبر المستأجر أنه اشترط ضمناً نشوء حقه في الإجارة لمن قد يختاره شريكاً له، أما إذا ثبت للمحكمة من التحقيق الذي تجريه صورية الشركة فعليها أن تقضي بالإخلاء لتوفر الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار، ويستوي أن تكون الشركة قد اتخذت الشكل المقرر في القانون أو كانت من شركات الواقع، وينتقل المتجر للورثة بوفاة المستأجر. ويجوز لهم إدخال آخرین شرکاء معهم أو بيع المتجر.

الحرفي و التاجر:

إذا جمع صاحب المحل بين كونه حرفياً وكونه تاجراً، فإنه لترجيح أي الصفتين يتعين النظر إلى النشاط الرئيس والغالب، فإن كان هو الحرفة تعين اعتبار المستأجر حرفياً، أما إن كان التجارة تعين اعتباره تاجراً، مثال ذلك الحلاق عندما يباشر في محله تجارة الروائح والأصباغ وغير ذلك مما يرتبط بحرفته أو لا يرتبط بها كما لو باع مشروبات مثلجة، وحينئذ تعتبر الحرفة هي الغالبة وتكون النشاط الرئيسي فيكون المستأجر حرفياً، ومثل ذلك الترزي فتكون حرفته هی الغالبة على نشاطه في تجارة الأقمشة التي يحيكها بعد بيعها لعملائه، وأيضاً الساعاتي، متى كان نشاطه في إصلاح الساعات هو الغالب، أما إذا كان هذا النشاط ليس هو الغالب وأن تجارة الساعات هي الغالبة، كان تاجراً، وهذا الترجيح من مسائل الواقع التي يستقل قاضى الموضوع بتقديرها دون رقابة عليه من محكمة النقض متى كان استخلاصه سائغاً.

فإن لم تتوافر العناصر اللازمة لاعتبار عمل الحرفي تجارياً، فإن المكان المؤجر له لا يعتبر جدكاً إلا إذا كان لديه عمالاً وحينئذ فإنه يضارب على عملهم أو آلات يضارب على إنتاجها، ويصبح المكان المؤجر بهذه المضاربة جداً. کصاحب الجراج الذي لديه عمال، يصبح صاحب جدك بالمضاربة على عماله، فإن لم يوجد لديه عمال، انتفت مقومات الجدك وكان بيعه للجراج تنازلاً عن الإيجار، يجيز للمالك طلب الإخلاء، أما إن كان المالك هو الذي يدير ويستغل الجراج جاز له تأجيره على نحو ما تقدم ولو لم يوجد به عمال.

ومتى قام المستأجر ببيع الجدك وتوافرت لديه الشروط اللازمة لذلك، جاز للمشترى إلزام المالك بتحرير عقد إيجار له عن المكان، ويقوم الحكم الذي يصدر مقام العقد المكتوب، ذلك لأن بيع المتجر أو المصنع ليس إلا تنازلاً عن الإيجار لم يعتد فيه المشرع بموافقة المؤجر متى توافرت تلك الشروط، وقد ساوى المشرع بين التنازل بتلك الموافقة وبين بيع المتجر أو المصنع فأبقى على الإيجار وليس معنى الإبقاء على العقد الأصلي حرمان المشتري من الحصول على عقد باسمه، إنما تبقى ذات أحكام العقد الأصلي وتنتقل الحقوق والالتزامات المترتبة عليه وفقاً الأحكام الحوالة.

تأجير المتجر أو المصنع:

وتنحصر المادة 594 من القانون المدني على بيع المتجر أو المصنع دون تأجيره، بحيث إذا قام المستأجر الذي أنشأ الجدك بتأجير المكان من الباطن بدون إذن من المؤجر، كان للأخير أن يطلب إخلاء العين وفسخ الإيجار، إذ يخضع الإيجار في هذه الحالة لقانون إيجار الأماكن الذي يتطلب هذا الإذن.

مبادئ شروط بيع المتجر أو المصنع:

(أ) أن تتوافر للعين المؤجرة صفة المتجر أو المصنع وقت البيع:

(ب) أن يكون البيع بقصد ممارسة ذات النشاط :

(ج) توافر الضرورة الملحة للبيع:

(د) أن يكون البائع مستأجراً أصلياً ومالكاً للجدك :

(هـ) ألا يكون عقد البيع قابلاً للفسخ أو الإبطال :

سواء شاب عقد بائع الجدك عيب يؤدي إلى فسخه أو إبطاله، فإن هذا العيب يظل عالقاً بالعقد حتى بعد انتقاله بالتنازل عنه المشتري الجدك ويترتب على ذلك أنه إذا قضى بالفسخ أو البطلان انحل العقد، مما مفاده أن البائع عندما تصرف بالبيع ما كان له حق في ذلك، ومن ثم لا ينفذ التصرف الصادر بيع الجدك في حق المؤجر الذي يكون له طلب الإخلاء لانتفاء الشروط اللازمة لبيع الجدك.

(و) تقديم ضمان كاف للمؤجر:

أماكن لا تسري عليها أحكام الجدك :

عيادات الأطباء: لا تخضع العيادات والمستشفيات الخاصة للأحكام المتعلقة ببيع الجدك وقد استقرت أحكام النقض على ذلك على التفصيل التالي، إلا أن المشرع تدخل بموجب القانون رقم 51 لسنة 1981 في شأن المهن الطبية فأجاز التنازل عن الأماكن المؤجرة لهذه الأغراض دون حاجة لموافقة المالك ودون اشتراط توافر الشروط اللازمة في حالة الجدك.

التنازل عن المنشأة الطبية دون موافقة المؤجر:

النص في المادة السادسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 بشأن المنشآت الطبية على أنه يجوز لمن يستأجر عيادة خاصة أن يؤجر جزء منها الطبيب أو أكثر للعمل معه في نفس المقر بترخيص مستقل لكل منهم و بموجب عقد تودع نسخة منه النقابة الفرعية المختصة وفي هذه الحالة يكون المستأجر ملزماً بدفع زيادة قدرها 70% من القيمة الإيجارية للمالك، فأصبح المستأجر العيادة الخاصة حق التأجير من الباطن دون موافقة المؤجر، ومقتضى ذلك زوال القيد الوارد في قانون إيجار الأماكن والميزة المقررة بمقتضى الاتفاق بعد أن أصبحت مفروضة بموجب القانون الذي ارتأى في محرد فرضها لذاتها ما يحقق التوازن بين طرفي التعاقد ويكون حق المؤجر في اقتضاء العلاوة المقررة بنص قانون المنشآت الطبية سالف البيان بقيام التأجير من الباطن وينتهي بانتهائه وإلا كان تقاضيه للمقابل الإضافي سواء تم التأجير من الباطن أم لم يتم على خلاف ما يقضى به القانون تالياً على أحكام الأجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام، وذلك ما لم يتنازل المؤجر عن النسبة الواردة به باتفاق آخر.

المحال المؤجرة للحرفيين ما لم يكن هناك مضاربه على عمل العمال أو الآلات: (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ التاسع، الصفحة/ 324 )

تنص المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 على أن تطبق أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو التي انتبهت عقود إيجارها سواء أجرت خالية أو مفروشة، أو استغلها المالك أو تصرف فيها، مما مفاده أن يكون للمالك الحق في استغلال المكان الذي لم يسبق تأجيره أو الذي انتهى عقد إيجاره، في النشاط الذي يراه مناسباً، ومن ثم يكون له إعداده لأى من أغراض الاستثمار، فقد يزوده بما يتطلب لاعتباره جداكاً أو جراجاً أو مشغولاً أو غير ذلك، ولا يلزم في هذه الحالة أن يكون هذا الإعداد کاملاً فقد ينقص المكان بعض الأدوات اللازمة للغرض المعد له المكان، ومع ذلك يظل المكان خاضعاً لأحكام القانون المدني، سواء باعتباره جدكاً أو خالياً اعتباراً بأن المؤجر له هو المالك، فإن كان التصرف الوارد على الجدك صادراً من المستأجر الذي أنشأ الجدك، فإن الجدك في هذه الحالة لا يتحقق إلا بتوافر الشروط التي تطلبها القانون لنفاذ التصرف في حق المالك وفقاً للمادة (594) من القانون المدني بحيث إذا تخلفت اعتبر التصرف تنازلاً عن الإيجار وجاز للمالك أن يطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء العين.

ومتى توافرت الشروط التي تجيز للمستأجر بيع المنجز أو المصنع، فإن تصرفه يخضع للقيود التي تضمنتها المادة (20) من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 ومن ثم يلتزم بإعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه 50% من الثمن خزانة المحكمة خلال شهر من تاريخ الإعلان، فإن لم يرغب في الشراء استحق 50% منه، فإن تم البيع دون هذا الإعلان كان البيع باطلاً وعاد أطرافه إلى ما كانوا عليه دون أن يمتد ذلك إلى عقد الإيجار فيظل صحيحاً ونافذاً، ولا تتعارض هذه الأحكام مع القانون رقم 4 لسنة 1996 الذي أطلق حق الاستغلال للمالك دون المستأجر.

ونتناول فيما يلي أحكام الجدك الخاضع للمادة (594) من القانون المدني وهو الذي ينشئه المستأجر في العين التي أجرت له خالية، وتلك الأحكام لم يمسها القانون رقم 4 لسنة 1996 الذي انصرفت أحكامه إلى مالك المكان وأطلق له الحق في استغلاله وأخرج هذا الحق عن نطاق قانون إيجار الأماكن على نحو ما تقدم بحيث لم يعد المستأجر الجدك من المالك الادعاء بعدم توافر المنقولات الموجودة بالمكان وعدم كفايتها للغرض المؤجر من أجله سعياً إلى إخضاعه لقانون إيجار الأماكن، إذ أجاز القانون للمالك أن يؤجر المكان بالأجرة التي يحددها هو سواء أجر المكان خالياً أو معداً للاستغلال في نشاط معين، فقد أرجع القانون هذا الإيجار السلطان الإرادة المطلق.

وإذ تنص المادة 594 من القانون المدني على أن منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس .

ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق.

والمقصود بالنص أن يؤجر عفار وأن ينشأ به مصنعاً أو متجراً (جدك) والجدك المعد للتجارة أو الصناعة لفظ فارسی معناه الرفوف المركبة في الحانوت، وجاء بمرشد الحيران أن الكدك (بالكاف) يطلق على الأعيان المملوكة للمستأجر المتصلة بالحانوت على وجه القرار البناء أو ليس على وجه القرار كالآلات الصناعية المركبة به.

ويجب لإعمال النص توافر الشروط الآتية :

1- أن يكون هناك متجر على نحو ما سلف ويكون مالكه مستأجراً للعقار وممنوعاً من الإيجار من الباطن أو التنازل عنه سواء كان هو الذي أنشأه أو مالك العقار أو مالك سابق باعه له. وأن يتوافر الشرط وقت البيع لا بعده.

2 - أن تكون هناك ضرورة تضطر مالكه لبيعه كتقدم العمر به أو قعوده عن العمل أو موته وعدم دراية الورثة بادارته أو كان معه شريك واحتدم بينهما الخلف أو كسدت تجارته أو أفلس فللسنديك بيعه لسداد الديون، ويقدر قاضي الموضوع ما إذا كان هناك مبرر يسوغ المنازل.

3- ويجب على المشتري أن يقدم للمؤجر ضماناً كافياً كرهن أو كفالة أو تأمين يعادل أجر شهرين مثلاً، فإن كان مليئاً فلا حاجة به ليقدم ضماناً ويفصل قاضي الموضوع في ذلك إذا أثاره المؤجر.

4 - ويجب أخيراً ألا يترتب على التنازل ضرر محقق للمؤجر كما لو كان التنازل لشخص سيئ السمعة ويقع عبء هذا الإثبات على المؤجر.

ومتى توافرت هذه الشروط، جاز للمستأجر بيع المتجر أو الصنع رغم وجود الشرط المانع من التنازل عن الإيجار أو من الإيجار من الباطن، ولا يعتبر قانون إيجار الأماكن معطلاً لنص المادة 594 مدني ومن ثم يسري حكمها رغم وجود الشرط المانع، ويراعى أن إشراك المستأجر شخصاً آخر معه في متجره الذي أقامه في العين المؤجرة لا يعتبر تأجيراً من الباطن بشرط أن تكون الشركة حقيقة لم يقصد بها ستر إحلال الشريك المزعوم محل المستأجر الأصلي إذ أن الانتفاع بالعين المؤجرة لتجارة أو صناعة معروف سلفاً أنه قد يقتضي هذه المشاركة فيعتبر المستأجر أنه اشتراط ضمناً نشوء حقه في الإجارة لمن قد يختاره شریكاً له، أما إذا ثبت للمحكمة من التحقيق الذي تجريه صورية الشركة فعليها أن تقضى بالإخلاء لتوفر الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار، ويستوى أن تكون الشركة قد اتخذت الشكل المقرر في القانون أو كانت من شركات الواقع، وينتقل المتجر للورثة بوفاة المستأجر، ويجوز لهم إدخال آخرین شرکاء معهم أو بيع المتجر.

الآثار المترتبة على توافر أو تخلف شروط الجدك :

متى توافرت شروط الجدك على نحو ما تقدم، ترتبت الآثار القانونية متمثلة في نفاذ بيع الجدك في حق المؤجر بحلول مشتري الجدك محل المستأجر الأصلي في حقوقه والتزاماته التي يرتبها عقد الإيجار، وأحقية المؤجر في اقتضاء 50% من ثمن البيع إن لم يرغب في إسترداد العين، باعتبار أن النص الذي نضمن حق المؤجر في نصف الثمن، نصاً خاصاً، ومن ثم يسري على الجدك سواء كان عقد الإيجار خاضعاً لقانون إيجار الأماكن أو للقانون المدني بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996، ذلك أن النص الخاص يقيد النص العام، ولما كان القانون المدني لم يقرر للمؤجر أن يقتضي شيئاً من ثمن بيع الجدك عندما تكون العين المؤجرة خاضعة لأحكامه عملاً بالفقرة الثانية من المادة 594 منه، إلا أن هذا نص عام، ورد في شأنه نص خاص في قانون إيجار الأماكن أوجب على مستأجر العين الذي أنشأ بها جدكاً أن يدفع 50% من ثمن بيع الجدك، وبالتالي فإن هذا النص يقيد نص الفقرة الثانية سالفة البيان، ويكون للمؤجر أن يتقاضى هذه النسبة من مشتري الجدك حتى لو كان عقد الإيجار خاضعاً للقانون المدني، وسواء تم البيع اختياراً أو جبراً بطريق التنفيذ الجبري على المحل من دائني مستأجره، وفي الحالة الأخيرة يلتزم الراسي عليه المزاد بأن يدفع للمؤجر نصف الثمن الذي رسى به المزاد، و يدفع النصف الآخر الدائن مباشر الإجراءات مالم يرغب المؤجر في استرداد العين بدفع نصف الثمن للدائن.

أما إذا إنتفت شروط الجدك، وكان عقد الإيجار خاضعاً لقانون إيجار الأماكن وذلك بإبرامه قبل القانون رقم 4 لسنة 1996، ولم يتضمن إذناً بالتنازل عن الإيجار، جاز للمؤجر طلب الإخلاء، وكذلك الحكم إذا كان العقد خاضع للقانون المدني بإبرامه بعد القانون الأخير وكان محظوراً فيه على المستأجر أن يتنازل عن الإيجار، أما أن لم يتضمن هذا الحظر، كان التنازل صحيحاً نافذاً في حق المؤجر عملاً بالمادة 593 من القانون المدني.

مؤدي نص المادة 624 من قانون التجارة الجديد رقم 17 لسنة 1999 أنه لا يترتب على إفلاس مستأجر المتجر إنهاء عقد الإيجار أو حلول الأجرة عن المدة المتبقية، وكل شرط يخالف ذلك يعتبر كأن لم يكن ويلتزم أمين التفليسة بدفع الأجرة المتأخرة وأن يقدم ضماناً كافياً وإلا جاز للمؤجر أن يطلب من قاضى التفليسة إنهاء الإجارة، ولأمين التفليسة بعد الحصول على إذن من قاضي التفليسة تأجير المتجر من الباطن أو التنازل عن الإيجار ولو كان المفلس ممنوعاً من ذلك بمقتضى عقد الإيجار بشرط ألا يترتب على ذلك ضرر للمؤجر.

وكانت القواعد القانونية قبل العمل بهذا القانون تجيز للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار تطبيقاً للقواعد العامة أو استناداً لشروط العقد ما لم يكن للمفلس حق التأجير من الباطن أو التنازل عن الايجار وحينئذ لا يجوز للمؤجر طلب الفسخ. وجاء قانون التجارة الجديد مبقياً على عقد إيجار المتجر رغم افلام المستأجر، وأجاز لأمين التفليسة الاستمرار في التجارة أو تأجير المتجر من الباطن أو بيع حق الإيجار بالتنازل عن الإيجار ولو تضمن عقد الايجار شرطاً يحظر ذلك، إذ يعتبر هذا الشرط كأن لم يكن، وبالتالي يمتنع على المؤجر طلب الفسخ حتى لو تضمن عقد الإيجار هذا الشرط .

مبادئ شروط بيع المتجر أو المصنع :

أ- أن تتوافر للعين المؤجرة صفة المتجر أو المصنع وقت البيع .

ب - أن يكون البيع بقصد ممارسة ذات النشاط :

ج- توافر الضرورة الملجئة للبيع :

د - أن يكون البائع مستأجراً أصلياً ومالكاً للجدك :

هـــ - ألا يكون عقد البيع قابلاً للفسخ أو الإبطال :

سواء شاب عقد بائع الجدك عيب يؤدي إلى فسخه أو إبطاله، فإن هذا العيب يظل عالقاً بالعقد حتى بعد انتقاله بالتنازل عنه لمشتري الجدك ويترتب على ذلك أنه إذا قضى بالفسخ أو البطلان انحل العقد، مما مفاده أن البائع عندما تصرف بالبيع ما كان له حق في ذلك، ومن ثم لا ينفذ التصرف الصادر ببيع الجدك في حق المؤجر الذي يكون له طلب الإخلاء لانتفاء الشروط اللازمة لبيع الجدك.

و - تقديم ضمان كاف للمؤجر:(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن، الصفحة/ 137)

أن القاعدة العامة أي الأصل العام أن للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، فالشرط الذي يحرمه من ذلك شرط يرد على خلاف القاعدة العامة أو الأصل، ومن ثم يجب تفسيره تفسيراً ضيقاً فإذا وجد هناك شك لزم تفسيره في معنى الإباحة.

غير أن المشرع خرج على هذه القاعدة العامة باستثناء نص عليه في المادة (594).

فهذا النص يضع قرينة قانونية مقتضاها أن المتعاقدين اللذين اتفقا على منع المستأجر من التأجير من الباطن، قد قصدا كذلك منعه من النزول عن الإيجار، وكذلك العكس، ولكن هذه القرينة بسيطة يجوز هدمها بإثبات العكس أي بإقامة الدليل على أن إرادة المتعاقدين قد اتجهت إلى حظر التأجير من الباطن دون النزول عن الإيجار أو إلى حظر النزول عن الإيجار وإباحة التأجير من الباطن، فإذا ثبت ذلك وجب العمل بما اتجهت إليه الإرادة وطرح ما تقضى به القرينة.

والمشرع هنا لا يفعل أكثر من تفسير إرادة المتعاقدين، ولذلك لا يوجد ثمة ما يمنع من أن يتفق على أن الحظر يشمل تصرف دون آخر، ولكن يجب أن يكون الرضاء بذلك قاطعاً. وفي مثل هذه الحالة لا يرد الحظر إلا بالنسبة إلى التصرف المنصوص على منع إجرائه دون التصرف الآخر.

الحكم في قانون إيجار الأماكن أن الترخيص للمستأجر بالتأجير من الباطن لا يخوله التنازل عن الإيجار:

أن الأصل في هذا القانون هو منع المستأجر الأصلى من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار فإذا ما قصر المالك الإذن على التأجير من الباطن تعين الالتزام بحدود هذا الإذن دون توسع فيه أو قياس على الحالة المأذون بها فيظل المنع الوارد بالنص ساريا بالنسبة لغير ما أذن به، ولا يجوز للمستأجر عندئذ أن يتنازل عن الإيجار للغير .

النزول عن الإيجار في حالة بيع الجدك :

استثناء حالة النزول عن الإيجار عند بيع الجدك من حكم الشرط المانع من التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن:

تقضي القاعدة العامة الواردة في المادة 593 مدني بأن الأصل حق المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه إلا إذا اتفق بين الطرفين على خلاف ذلك، إلا أن المادة 594 / 2 / أوردت استثناء على هذا الأصل فنصت على أنه: "مع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق".

ومفاد هذا الاستثناء أنه إذا أن المكان المؤجر قد أقيم به مصنع أو متجر وتم بيعه بالشروط الواردة بالنص فإنه يجوز للمحكمة أن تعتبر النزول عن الإيجار أو الإيجار من الباطن نافذاً في حق المؤجر بالرغم من وجود الشرط المانع أي وجود اتفاق يحظر على المستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن.

وقد حدا بالمشرع إلى تقرير هذا الاستثناء حرصه على استيفاء الرواج التجاري متمثلاً في عدم توقف الاستثمار الصناعي والتجاري في حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه وذلك لتشجيع الاستمرار في هذا الضرب من الاستثمار عينا بغض النظر عن شخص مالكه تغليباً للصالح العام على المصلحة الخاصة للمؤجر ذاته.

ويشترط لإعمال الاستثناء المنصوص عليه في المادة 594 / 2 مدني بإبقاء الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار في حالة البيع الاضطراري للمصنع أو المتجر توافر الشروط الآتية:

-1 أن يكون قد أنشيء في العين المؤجرة مصنع أو متجر.

2- أن توجد ضرورة ملجئة لبيع المستأجر المصنع أو المتجر.

3- ألا يلحق المؤجر نتيجة الإبقاء على الإيجار ضرر محقق.

4- أن يقدم المشتري للمصنع أو المتجر ضماناً كافياً للوفاء بالتزامات المستأجر الذي سيخلفه بالعين المؤجرة.

أحكام بيع الجدك لا تسري على الأماكن المؤجرة لمباشرة المهن الحرة أو الحرف:

المقرر أن استمرار ذات النشاط التجاري أو الصناعي للمتجر أو المصنع هو الدافع على إجازة بيع الجدك، بينما استمرار مزاولة المهنة الحرة أو الحرفة لا يتأتى إلا بمباشرتها من ذات المستأجر الأصلي صاحب هذه المهنة، وبعبارة أخرى مزاولة المهنة الحرة أو الحرفة من جانب شخص آخر بخلاف المستأجر الأصلي لا يعد استمراراً لمزاولته هو لمهنته أو لحرفته، ولو كانت المهنة أو الحرفة واحدة. فالاعتبارات الشخصية والثقة هي الصفة في هذا الصدد وذلك على خلاف المتجر أو المصنع. وبالبناء على ذلك لا تسري أحكام بيع الجدك على عيادات الأطباء أو مكاتب المحامين أو المحاسبين أو السماسرة، وعلى محلات الحياكة فإذا تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه للغير المباشرة مهنة أو حرفة دون إذن صريح من المؤجر كان ذلك نزولاً عن الإيجار يبرر فسخ العقد وإخلاء المستأجر.

بعض الأمثلة الواردة بقضاء النقض:

1- عيادات الأطباء:

2 - عيادات أطباء الأسنان :

3- محال قص الشعر :

4- حال حياكة الملابس :

5- محال رسم وطباعة الأقمشة :

6- محال التصوير:

7 – محال الكواء :

عدم سريان أحكام بيع الجدك على المخازن إلا إذا كانت ملحقة بالمصنع أو المتجر:

عدم سريان أحكام بيع الجدك على المدارس الخاصة :

أماكن تسري عليها أحكام بيع الجدك :

1- المؤسسات العلاجية الخاصة

2-الصيدليات

3-المكتبات

يسرى حكم بيع الجدك على المؤسسات العلاجية الخاصة، كالمستشفيات ودور النقاهة، ذلك أن هذه المؤسسات لا تقتصر على توفير العناية الطبية للمرضى، وإنما تتولى إيواءهم وتقديم الطعام والدواء لهم، ومن ثم فهي تضارب علی الطعام والأدوية التي تقدم للمرضى وعلى الآلات والمعدات التي تستخدم في علاجهم وكذلك على عمل الأطباء والممرضين والمستخدمين، والمضاربة في الأشياء المذكورة تفوق الجانب الطبي للمؤسسة الذي يتمثل في الرعاية الطبية للمرضى ومن ثم فهي تقوم بعمل تجاری.

أما إذا كانت المؤسسات العلاجية الخاصة من المؤسسات الخيرية التي تقوم على أداء خدمات إنسانية دون أن تهدف إلى تحقيق الربح فإنها تكون بمنأى عن المضاربة ولا تقوم بعمل تجاري ولا تخضع بالتالي لحكم بيع الجدك.

- الصيدليات

- المكتبات

ويجب أن يكون المتجر مملوكاً لمستأجر العين :

يجب أن يكون المتجر مملوكاً لمستأجر العين ومقاماً على عقار مملوك لشخص آخر، ويكون مالك المتجر مستأجراً لهذا العقار. أما إذا كان التاجر مالكاً للعقار الذي يزاول فيه التجارة فلا يكون هذا العقار عنصراً في متجره.

وليس من الضروري أن يكون مالك المتجر هو الذي أنشأه بنفسه :

ضرورة توافر الصفة التجارية لنشاط التاجر وقت البيع:

العبرة في ثبوت الصفة التجارية النشاط التاجر بحقيقة الواقع:

وجوب أن يكون شراء المتجر بقصد ممارسة ذات النشاط :

ويجوز لمشترى المتجر إضافة نشاط آخر إلى النشاط الذي كان يزاوله بائع المتجر، فالمحظور هو تغيير النشاط الذي كان يمارسه البائع وليس إضافة نشاط جديد إلى هذا النشاط.

وإذا ثبت أن الغرض من الإيجار ليس المحل في ذاته وإنما هو المنشأة التجارية بما تشتمل عليه من أدوات وآلات فإن هذا الإيجار لا يخضع لقانون إيجار الأماكن.

ومن ثم فلا يكون المستأجر صاحب جدك وإنما يكون مستأجراً له فقط، وعندئذ لايعد نزوله عنه بيعا له طبقاً للمادة 594 / 2 مدني وإنما يكون بمثابة تنازل عن إيجار الجدك أو بمثابة إيجار له من الباطن ويكون التنازل عن إيجار الجدك أو إيجاره من الباطن خاضعاً للقواعد العامة في القانون المدني على الرغم من أنه يشمل فيما يشمله حق الإجارة .

لا يشترط في الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع أن ترقى إلى حد القوة القاهرة.

ويسرى حكم البيع بالجدك على البيوع الجبرية كما يسري على البيوع الاختيارية.

أمثلة من الفقه والقضاء للضرورة التي تجيز بيع المتجر أو المصنع:

1- وفاة المستأجر عن ورثة يعجزون عن إدارة المصنع أو المتجر (أبو الوفاء في التعليق على النصوص الإجرائية ص307.

2- وفاة المستأجر عن وارث لا دراية له بالتجارة، فضلاً عن أنه موظف بشركة من شركات القطاع العام ويمتنع عليه مزاولة التجارة.

(نقض طعن 107 لسنة 50 ق 3 يناير 1981).

3- أن يكون المستأجر بلغ من السن عتيا وقد وهن العظم منه ولم يرزق بأولاد تعاونه في نشاطه التجاري فلا يقوى على إدارة المصنع الذي باعه، مع وجود أتون فرن به تنساب منه تيارات الهواء الساخن فتؤذي صحته مع ما انتابه من مرض. (استئناف القاهرة - 1105 لسنة 88 ق – 16 / 4 / 1972) .

4- وجود ضائقة مالية لدى المستأجر، جعلته على شفا الإفلاس دون أن يشهر إفلاسه بالفعل.

(القاهرة الابتدائية 2099 / 1951 – 23 يناير 1955).

5- استمرار زوجة المستأجر في إدارة المحل بعد وفاة زوجها إلى أن أخفقت وتوالت الخسارة مما جعل محكمة الأحوال الشخصية تصرح لها ببيع نصيب القصر.

القاهرة الابتدائية 953 / 1954 – 15 / 12 / 1954 )

6- استحكام الخلاف بين الشركاء إذا كان المحل تملكه شركة من شركات التضامن أو التوصية.

۷- تصفية الشركة قبل بيع الجدك، طالما لم تفقد الشركة بالتصفية جميع أموالها ولو كانت قاصرة على المباني.

استئناف القاهرة 5029 لسنة 90 ق – 23 / 11 / 1974 )

والمقصود بالضمان الكافي تقديم المشترى تأمينات أخرى غير حق الامتياز المقرر للمؤجر على المنقولات الموجودة في العين لضمان حقوق المؤجر، والحكمة في ذلك أن من بين المنقولات الموجودة بالعين ما لا يجوز الحجز عليه كالبضائع الموجودة بالمتجر أو المصنوعات التي ينتجها المصنع، لأنها معدة للبيع ولا يستطيع المؤجر حبسها عملاً بالفقرة الثانية من المادة 589 مدني .

وهذا الضمان قد يكون عينياً كرهن رسمي أو حيازي وقد يكون شخصياً ككفالة.

ويتفق على هذا الضمان أو تقدره المحكمة عند حصول المنازعة.

عقد بيع الجدك - في التقنين المدني - لا يتطلب موافقة المؤجر على البيع قبل التعاقد بالرغم من وجود الشرط المانع وعدم تنازل المؤجر عنه صراحة أو ضمناً .

حكم بيع الجدك المنصوص عليه بالمادة 594 / 2 استثنائى، ومن ثم لايجوز التوسع فيه أو القياس عليه .

العقد الأصلي هو الذي يحكم العلاقة بين المالك والمشتري ما لم يبرم الطرفان عقداً جديداً

عدم سريان العقد الأصلى بالنسبة للشرط المانع:

يرد بيع الجدك على مال معنوى أو مجموع من المال يكون الحق في الإجارة أحد عناصره فقط. ويفنى هذا العنصر في العناصر الأخرى في ذلك المال المعنوي أو المجموع من المال، وبذلك يثبت للمشتري المذكور علی الجدك بجميع عناصره وبوصفه جدكاً جميع مزايا الملكية من استعمال واستغلال وتصرف، ولا يسري عليه حظر التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار الوارد بعقد الإيجار، فيجوز للمشتري بيع الجدك والتنازل عن الإيجار، إلا أنه يحظر عليه التنازل عن حق الإجارة على استقلال دون بيع المتجر.

فسخ عقد الإيجار الأصلي للتأجير من الباطن ينهي عقد بيع الجدك : (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع، الصفحة/ 806)

إبقاء الإجارة لمصلحة المشتري في حالة قيام الضرورة الملجئة لبيع المحل التجاري (56 مكرر أول) - رتب المشرع أثراً هاماً على بيع المحل التجاري إذ أجاز في المادة 2/594 من التقنين المدني للمحكمة - إذا اقتضت الضرورة بيع المصنع أو المتجر - أن تقضي بإبقاء الإيجار لمصلحة المشتري بالرغم من وجود الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار، إذا قدم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك، ضرر محقق.

وقد قضت محكمة النقض بأن الحكم الذي قررته المادة المذكورة استثناء من الأصل العام لا يجوز التوسع فيه ومن ثم لا وجه لإعمال هذا الحكم على حالة احتفاظ المستأجر بالمحل واستغلاله بطريقة تأجيره من الباطن إلى الغير (56 مكرر ثان ).

وأضافت في حكم آخر أن هذا الاستثناء يشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملاً لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ويشترط لإسباغ الصفة التجارية على عمل صاحب الحرفة أن يستخدم عمالاً وآلات وأن يضارب على عمل هؤلاء العمال أو إنتاج تلك الألات أما إذا اقتصر الأمر علي مباشرة حرفته بمفرد انتفت صفة المتضاربة ويصبح من الحرفين ولا يعتبر أنه قد أنشأ متجراً بالمكان المؤجر إذ تقوم صلته بعمله في هذه الحالة على ثقتهم في شخصه وخبرته؛ بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه كمنشأة مستقلاً عن شخص مالكه فرد ( 56 مكرر ثالث ).

ومن أهم الشروط التي قررها المشرع لأعمال هذا الاستثناء توافر، الضرورة التي تقضي بيع المحل التجاري وهي تلك التي تضع حدا لنوع النشاط الذي كان يزاوله المستأجر في العين المؤجرة ولا يشترط فيها أن ترتقي إلى حد القوة القاهرة التي لا سبيل إلى دفعها أو تلافي في نتائجها دون اعتداد بما إذا كانت الظروف التي أدت إلى هذه المالية خارجة عن إرادة المستأجر أو بسبب منه طالما توافرت الأسباب الاضطرارية ( 56 مكرر رابع )، ولا يعد من قبل الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع أن يستهدف مالك المتجر من بيعه مجرد الكسب ثم يعود في وقت معاصر إلى ممارسة ذات النشاط الذي كان يزاوله بل يتبين قيام ضرورة تضع حدا لهذا النشاط بالذات ويكون بيع المتجر آخر عمل يقوم به في ميدانه ( 56 مكرر خامس) كما لا يعد من قبيل الضرورة الملجئة لبيع المحل التجاري الذي تستأجره الزوجة استدعاء زوج هذه الأخيرة للتجنيد وتفرغها لتربية أولادها بمنزل الزوجية (56 مكرر سادس) .

ومن شروط أعمال هذا الاستثناء أيضاً أن يقدم المشتري تأميناً كافياً للمؤجر للوفاء بالتزاماته كمستأجر سيخلف المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة، يستوى أن تكون هذه التأمينات شخصية أو عينية، ويتعين في هذا الضمان أن يكون إضافياً لا يدخل في حسابه البضائع الموجودة بالمتجر أو المصنوعات التي ينتجها المصنع لأنها مدة للبيع ولا يستطيع المؤجر حبسها أو استعمال حق امتياز المؤجر عليها (56 مكرر رابع).

على أن أعمال الاستثناء الذي قررته المادة 2/549 مدنی لا يتوقف على علم المؤجر بیع المتجر أو المصنع أو موافقته عليه بل يجوز للمحكمة - رغم عدم موافقة المؤجر عليه – أن تقضي بنفاذه في حقه بإبقاء الإيجار للمشتري إذا ما تحققت من توافر الشروط المقررة في هذا الصدد ( 56 مكرر ثامن) إذ يترتب على توافر شرائط انطباق المادة المذكورة نقل حقوق المستأجر الأصلي للراسي عليه المزاد أو المشترى بما في ذلك عقد الإجارة بحيث يصبح الخير مستأجراً مثله سواء تم البيع جبراً أو اختياراً مما مؤداه أن يعد الراسي عليه المزاد (أو المشتري) خلفاً خاصاً للمستأجر الأصلي ( 56 مکرر تاسع).(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ السابع، الصفحة / 210)

الاتفاق على تقييد هذه الرخصة او على المنع منها - يجوز أن يتفق العاقدان على أن لا يكون للمستأجر أن ينزل عن حقه في الإجازة إلى غيره ولا أن يؤجر من الباطن، ويعتبر هذا الاتفاق شرطاً مانعاً، كما يجوز أن يتفقا على تعليق استعمال حق المستأجر في النزول عن الاجارة او التأجير من الباطن على شرط بعينة كترخيص المؤجر بذلك كتابة أو موافقته على شخص المتنازل إليه او المستأجر من الباطن فيكون هذا الاتفاق تارة مانعاً وتارة مقيداً فقط لحق المستأجر في ذلك .

وسواء كان هذا الاتفاق مانعاً أو مقيداً، فلأنه وارد على خلاف الأصل يجب أن يكون واضحاً لا لبس فيه، ولكن ذلك لا يعني أنه يجب أن يكون صريحاً، بل يجوز أن يكون ضمنياً إذا أمكن استخلاصه من الظروف على وجه لا يدع شكاً فيه.

استثناء من مبدأ عدم التوسع في تفسير الشرط المانع - وقد راعى المشرع المصري ما يقع في العمل من خلط بين عبارتي النزول عن الايجار والتأجير من الباطن، فرأى الخروج في شأنهما على مبدأ التزام التفسير الضيق في الاتفاقات التي تحرم على المستأجر استعمال حقه في النزول عن الإيجار أو في التأجير من الباطن أو التي تقيد هذا الحق، فنص في المادة 594 فقرة أولى مدنى ( وتقابلها المادة 367 فقرة أولى مدني قديم) على أن « منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس .

على أنه بالرغم من وجود هذا النص، فإنه إذا اتفق الطرفان صراحة على أن يكون المستأجر حق النزول عن الايجار دون التأجير من الباطن أو العكس، فإن اتفاقهما يكون صحيحاً ويتعين اتباعه دون توسع.

استثناء من أثر الشرط المانع في حالة بيع المحل التجاري ( الجدك ) - كانت المادة 367/ 450 فقرة ثانية من التقنين الملغي تنص على أنه « إذا كان موجوداً بالمكان المؤجر جدك جعله المستأجر معداً للتجارة أو الصناعة ودعت ضرورة الأحوال إلى بيع الجدك المذكور جاز للمحكمة مع وجود المنع من التأجير إبقاء الإيجار لمشتري الجدك بعد النظر في التأمينات التي يقدمها ذلك المشتري ما لم يحصل للمالك من إبقائه ضرر حقیقی ».

وكان المقصود بالجدك في هذا النص المنشآت التي يقيمها المؤجر في العين المؤجرة أو المعدات التي يضعها فيها لمباشرة تجارة أو صناعة معينة سواء كان ذلك بناء أو آلات صناعية أو رفوفا أو غير ذلك مما تقتضيه مباشرة تلك التجارة أو الصناعة، وبعبارة أخرى كان المقصود بالجدك جميع مقومات ذلك المال المعنوي الذي يسمى المحل التجاري fonds de commerce.

وكان الغرض من النص أنه إذا تضمنت الاجارة شرطاً مانعاً المستأجر من التأجير من الباطن وكان المستأجر قد أقام في العين المؤجرة محلاً تجارياً ثم اضطر إلى بيع هذا المحل التجاري اضطراراً، جاز للمحكمة أن ترفع عنه الحظر المفروض عليه بالشرط المانع کی يتيسر له وجود مشتر لهذا المحل التجاري لأن المشتري لا يقبل في مثل هذه الحالة على الشراء إلا إذا أعطى منفعة العين المؤجرة التي أنشيء فيها المحل التجاري مدة معينة.

وقد احتفظ التقنين الحالي بهذا النص في المادة 594 فقرة ثانية منه بعد أن استبدل فيه لفظي مصنع أو متجر بلفظ الجدك وبعد أن أدخل عليه تعديلات لفظية، فنص على أنه «۰۰۰ اذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق».

ومعنى ذلك أن المشرع استثنى من أثر الشرط المانع من التأجير من الباطن أو من النزول عن الإيجار حالة البيع الاضطراري للمتجر أو المصنع المنشأ في العين المؤجرة، فخول للمحكمة في هذه الحالة أن تعتبر النزول عن الإيجار نافذاً في حق المؤجر بالرغم من وجود الشرط المانع، وحكمة هذا الاستثناء رغبة المشرع في الإبقاء على الرواج المالي والتجاري في البلاد بتسهيل بيع الجدك عندما يضطر صاحبه إلى بيعه وتمكين مشتريه من الاستمرار في استغلاله.

ومقتضى تخويل المحكمة هذه السلطة أن النزول عن الإيجار في هذه الصورة لا يكون نافذاً بذاته بمجرد تصول بيع الجدك وأنما لابد في ذلك من صدور حكم المحكمة به.

ويرى البعض أن دور المحكمة في هذه الحالة يقتصر على التحقق من توافر شروط المادة 594 / 2 مدني وترتب أثرها عليها، فمتى ثبت لها ذلك، قضت بثبوت النزول عن الإيجار ونفاذه في حق المؤجر، ويكون حكمها بذلك مقرراً وليس منشئاً.

ولكننا نرى أن النص لا يسمح بذلك، حيث ورد بعبارة الإجازة للمحكمة وليس بصيغة الوجوب والإلزام، ولأن قرار المحكمة في هذا الشأن يقوم مقام موافقة المؤجر على رفع الحظر المفروض على المستأجر.

ولأن هذا الاستثناء تقرر كما قالت محكمة النقض لاعتبارات تتصل بمصلحة عامة هي رغبة المشرع في الإبقاء على الرواج المالي والتجاري في البلاد، فإنه يتعلق بالنظام العام ولا يجوز الاتفاق في عقد الإيجار سلفا على إسقاط حق المستأجر في التمسك به، فيقع مثل هذا الاتفاق باطلاً ولا يمنع المستأجر من بيع الجدك مع الحق في الاجارة، ولا يمنع المحكمة من اعمال القانون بإبقاء الإجارة لمشتري الجدك.

ولأن القانون رقم 121 لسنة 1947 قد قلب القاعدة الأصلية فيما يتعلق بجواز النزول عن الايجار والتأجير من الباطن، إذ جعل الأصل حظر التأجير من الباطن والنزول عن الإيجار، والاستثناء ثبوت الحق فيهما، على أن يكون ثبوته بموجب ترخيص كتابي يصدر من المالك وقت التأجير من الباطن، وجعل جزاء مخالفة هذا الحظر ثبوت الحق المالك في طلب إخلاء العين استثناء من حكم المادة الثانية فقرة أولى منه ( وتقابلها المادة 23 من القانون 52/ 1969 والمادة 31 من القانون 49/ 1977 والمادة 18 من القانون 136 /1981 ) القاضية بامتداد الإجارات إلى حين صدور تشريع آخر، جاز التساؤل عن أثر هذا التشريع الاستثنائي في حكم المادة 594 فقرة ثانية مدني الذي يخول المحكمة سلطة إبقاء الايجار للمتنازل إليه في حالة بيع الجدك بيعاً اضطرارياً، وبعبارة أخرى جاز التساؤل عما إذا كان بيع الجدك في الحالة المنصوص عليها في المادة 594 المذكورة يستتبع طبقاً للمادة الثانية فقرة ب من القانون رقم 121 لسنة 1947 ( أو للمادة 23 فقرة ب من القانون 52 /1969 أو للمادة 31 ب من القانون 49/ 1977 أو للمادة 18 ج من القانون 136 / 1981 التي حلت محلها ) فسخ الإجارة حتما والحكم بطرد مشتري الجدك أو أنه يجوز معه للمحكمة أن تقضى طبقاً المادة 594 ( أو للمادة 367 فقرة ثانية مدني قديم ) باستمرار الاجارة لمصلحة مشتري الجدك ؟ .

وقد أجابت المحاكم عن ذاك في هذا المعنى الأخير، فقضت المحاكم الابتدائية بأنه إذا حصل التنازل عن عقد الايجار تبعاً لبيع المحل التجاري أو الصناعي، فإن مثل هذا التصرف يظل خاضعاً لتقدير المحكمة رغم شريط الحظر الوارد بعقد الإيجار الأصلي، فلها أن تجيزه متى توافرت فيه الشروط القانونية التي تتطلبها المادة 594 من التقنين المدني، وقضت بأن التنازل عن الإيجار في مثل هذه الأحوال يكون عادة وليد ظروف قاهرة لا يد للمستأجر الأصلي فيها تلجئه إلى بيع متجره أو مصنعه المقام بالعين المؤجرة وإلا انزلق إلى هاوية لخراب المالي وتعرض لشهر إفلاسه، وأن التنازل المذكور يقع تبعاً لهذا البيع تمكيناً للمشتري من الحلول محل البائع في مزاولة نشاطه التجاري والصناعي، وأن حق المحاكم في اجازة مثل هذا التصرف مستند إلى نص قانوني مبناه الإبقاء على الرواج المالي والتجاري في البلاد، ومتى كان الأمر كذلك فإنه مما يتجافي وروح التشريع الاستثنائي الذي يغلب وجهة الرأفة بالمستأجر اطراح تلك القاعدة العامة وعدم وضعها موضع الاعتبار والتقدير .

وقضت بذلك أيضاً محكمة النقض في 6 مارس 1952 حيث قررت أن أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 لا تفيد صراحة أو ضمناً إلغاء الرخصة المخولة للمحكمة بمقتضى المادة 367/ 450 مدني قديم ( = 594 مدنی جدید ) والتي تجيز لها بالقيود الواردة فيها إبقاء الايجار المشتري المتجر أو المصنع رغم وجود شرط صريح في عقد الإيجار يحرم التأجير من الباطن أو التنازل عنه للغير، ولأن هذا القانون هو تشريع استثنائي فلا يجوز التوسع في تفسير نصوصه لتعطيل الرخصة المشار إليها التي خولها القانون المدني للمحكمة خروجاً على اتفاق المتعاقدين الصريح الاعتبارات تتصل بمصلحة عامة وهي رغبة المشرع في الإبقاء على الرواج المالي والتجاري في البلاد، وكانت محكمة الاستئناف المختلطة قد أخذت بذلك أيضاً من قبل.

ومؤدى ذلك أن النزول من الإيجار في حالة بيع الجدك أنما يتم وفقاً المادة 594 من القانون المدني، أي بصدور حكم المحكمة بابقاء الايجار لصالح مشتري الجدك، ودون توافر الشرط الذي تنص عليه المادة الثانية من القانون رقم 121 لسنة 1947( أو المادة 23 من القانون 52/1969 أو المادة 131 من ق 49، 1977 او المادة 18 ج من في 136 / 1981) وهو شرط الحصول على ترخيص كتابي من المالك (114 و 115).

بیان مفهوم المادة 594 / 2 مدني وتحديد الحالة التي ينطبق فيها حكمها – تقدم أن الأصل في القانون المدني جواز النزول عن الإيجار والتأجير من الباطن ( المادة 593 مدنی ) وأن المنع من ذلك لا يكون إلا باتفاق أو بنص في القانون كالنص الوارد في قوانين إيجار الأماكن .

وقد اطرد الفقه والقضاء على أن الشرط المانع شرط وارد على خلاف الأصل فلا يجوز التوسع في تفسيره، وأنما يجب تحديد معناه طبقاً لقواعد التفسير الضيق.

ويجوز للمؤجر باعتباره صاحب مصلحة في الشرط أو النص المانع أن ينزل عن التمسك بهذا الشرط في أي صورة من صوره، فيسترد المستأجر بذلك رخصة النزول عن الإيجار أو رخصة التأجير من الباطن.

ولا يلزم أن يكون نزول المؤجر عن هذا الشرط صريحاً، بل يجوز أن يكون ضمنياً، كما إذا قبض المؤجر الأجرة من المتنازل إليه عن الإجارة أو من المستأجر من الباطن دون أن يبدي أي تحفظ في شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي، أو طالبه بها، أو إذا علم بالنزول عن الايجار أو بالتاجير من الباطن وسكت مدة طويلة عن الاعتراض عليه.

ويستفاد النزول الضمني من ظروف الحال، ويمكن إثباته بكافة الطرق بما فيها البينة والقرائن، لأن الإثبات في هذه الحالة يرد على وقائع مادية تستخلص منها دلالة النزول.

ولا يمنع ذلك أن يكون العقد قد اشترط في النزول عن الحظر آن يكون كتابة، لأن الكتابة في هذه الحالة تكون مشترطة للإثبات، لا لصحة النزول عن الشرط، ولمصلحة المؤجر دون غيره، فإذا بدا له بعد ذلك أن يرضى بالنزول عن الشرط دون كتابة، كان رضاه بذلك صحيحاً متى أمكن إثبات الوقائع التي يستفاد منها هذا الرضا بأية طريقة من طرق الإثبات.

ومتى ثبت هذا النزول، صريحاً كان أو ضمنياً، فإنه يعتبر تعديلاً اتفاقياً لشروط العقد الأصلي : فلا يجوز للمؤجر الأصلي آن يعدل عنه بإرادته المنفردة.

غير أن المشرع بعد أن نص على هذا الأصل في المادة 593 مدنی، استدرك عليه في المادة 594 /2 مدني فقال :

« ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر، واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق ».

فما المقصود بهذا النص وما هو مجال تطبيقه ؟.

أن المقصود بهذا الاستدراك مواجهة حالة خاصة هي التي يكون فيها ثمة عقد إيجار نص فيه على الشرط المانع، ثم انشيء في العقار المؤجر بهذا الشرط متجر أو مصنع دون رضا المؤجر، ولكن بغير مخالفة صريحة لنص العقد، ثم الجأت الضرورة المستأجر أن يبيع هذا المتجر أو المصنع، فتعتبر هذه الضرورة مبرراً لتحرير المستأجر من الشرط المانع ولابقاء الإيجار مستمراً لمصلحة مشتري المتجر أو المصنع بشرط تقديم المشتري ضماناً كافياً للمؤجر وعدم حصول ضرر محقق لهذا الأخير.

فالمفروض إذن وجود إجارة عقار غير منشأ به متجر أو مصنع، وأن الإجارة ليست بقصد انشاء متجر أو مصنع في العقار، ولم يحظر فيها انشاء متجر أو مصنع وأنه منصوص فيها على الشرط المانع من النزول عن الاجارة أو مفروض فيها ذلك بنص قانون خاص كقانون إيجار الأماكن.

ذلك لأنه إذا كان العقار المؤجر مقاماً فيه متجر أو مصنع وقت إبرام الإجارة أو كانت الإجارة أبرمت بقصد انشاء متجر أو مصنع فيه، فإن حق الاجارة يندمج في المتجر أو المصنع المنشأ فيه ويكون مع سائر عناصر المتجر أو المصنع المادية والمعنوية مالاً منقولاً معنویاً مستقلاً في جوهره وذاته عن كل من العناصر المكونة له، ويتم هذا الاندماج نتيجة لرضا المؤجر - طالما أن المتجر كان قائماً في العقار المؤجر وقت ابرام الاجارة أو كانت إجارة العقار قد أبرمت بقصد إنشاء المستأجر متجراً أو مصنعاً فيه ويرتب القانون على هذا الاندماج آثاراً معينة نظم بعضها القانون رقم 11 لسنة 1940 في شأن رهن وبيع المحلات التجارية .

ومن هذه الآثار انه متى تم اندماج حق الاجارة في المتجر أو الصنع على النحو المذكور، فقد حق الاجارة ذاتيته وأصبح يجوز التصرف فيه ضمن التصرف في المتجر أو المصنع الذي صار هو جزءاً منه مندمجاً فيه، أو مجرد عنصر من العناصر المكونة له، ويكون التصرف في هذه الحالة وارداً على المتجر بكامل عناصره، بما فيها الحق في الاجارة الذي صار مندمجاً فيه .

وذلك يعني أن انتقال حق إجارة العقار الذي أنشيء فيه متجر أو مصنع برضا المؤجر - يتم من المستأجر مالك المتجر أو المصنع المبيع إلى مشتريه، ليس نتيجة لنزول المستأجر الأصل عن الإجارة مخالفاً به منعاً وارداً في عقد الاجارة أو في نص قانوني، بل نتيجة لبيع مال معنوی مستقل دخلت الإجارة في ضمن مكوناته برضا المؤجر الضمني ولو تضمن عقد الايجار الاصلي شرطاً مانعاً من النزول عن الاجارة، وذلك لان إجارة العقار تمثل عنصراً أساسياً بالنسبة إلى سائر العناصر الداخلة في تكوين المتجر أو المصنع، اعتباراً بأن العقار المذكور و مستقر تلك العناصر جميعاً وهو الذي تتجمع فيه كلها .

فمنذ لحظة تخصيص العقار لإقامة مشروع تجاري أو صناعي معین برضا المؤجر، شأن إجارته تنصهر مع باقي العناصر المكونة لذلك المشروع وينتهي کیانها الذاتي بالنسبة على الأقل للتعامل في ذلك المشروع باعتباره مجموعة من الأموال تكون مالاً منقولاً معنوياً مستقلاً، وتصبح جزءاً من شيء جديد هو المنقول المعنوی، أی المحل التجاري أو الصناعي، ويعتبر المؤجر مشاركاً في هذا الاندماج وقابلاً له منذ اللحظة التي يؤجر فيها عقاره لاستعماله في إقامة مشروع معين أو في استغلال مشروع قائم من قبل، أو يؤجره لأي غرض آخر دون أن ينص على حظر استعماله في إنشاء مشروع تجاري ويسرى ذلك على جميع التصرفات المتتالية التي ترد على المتجر شاملاً الحق في الاجارة .

ويستفاد ذلك من نصوص القانون المصري والقانون المقارن المتعلقة ببيع المحال التجارية ورهنها، ففي القانون المصري يستفاد ذلك بما لا يدع مجالاً لأي شك، من نصوص القانون رقم 11 لسنة 1940 ببيع المحال التجارية ورهنها، الذي لا يزال ساريا بعد صدور التقنين المدني الجديد في سنة 1949 وحتى الآن، وفي مقدمة هذه النصوص نص المادة 4 منه على أن لا يقع امتياز البائع إلا على أجزاء المحل المبينة في القيد، فاذا لم يعين على وجه الدقة ما يتناوله الامتياز لم يقع إلا على عنوان المحل التجاري والسمة التجارية والحق في الاجارة والاتصال بالعملاء والسمعة التجارية

ومؤدى ورود امتياز بائع المتجر على الحق في اجارة المكان المنشأ فيه المتجر إنما هو قابلية هذا الحق للبيع بالمزاد العلني ضمن مجموعة العناصر التي تكون المتجر، وهذا يتنافى مع إعمال شرط حظر النزول عن الاجارة الذي يتضمنه عقد إجارة المكان الذي انشىء فيه المتجر.

وقد تكرر مثل هذا النص في المادة 9 من القانون المذكور بشأن ما يرد عليه رهن المحل التجاري و ونصت المادة 18 من القانون ذاته على أن يعتبر باطلاً كل شرط في عقد الإيجار يترتب عليه الإخلال بحق المستأجر في الزمن طبقاً لهذا القانون (119 مكرر ) .

شروط هذا الاستثناء على أن هذه الرخصة التي يخولها القانون المدني للمحكمة مشروطة : ( أولاً ) بأن يكون قد أنشيء في العين المؤجرة محل تجاري fonds de commerce سواء أكان هذا المحل التجارى متجراً أو مصنعاً وهو ما كان يسمى في التقنين المدني السابق جدكاً، على أن لا يكون المتجر أو المصنع موجوداً في العقار المؤجر قبل إبرام عقد الإجارة وإلا يكون قد انشىء بعد إبرامها برضا المؤجر بانشائه، سواء كان هذا الرضا في عقد الايجار ذاته أو في عقد لاحق. و(ثانياً) بأن يكون أفشاء المتجر أو المصنع في العين المؤجرة غير مخالف لشروط عقد الايجار، و(ثالثاً) بأن يكون المستأجر مضطراً بحكم الضرورة إلى النزول إلى الغير عن متجره أو مصنعه وأن يبيعه فعلاً إلى الغير سواء بنفسه أو بواسطة وكيل عنه مقوض في بيعه، و (رابعاً ) أن لا يصيب المؤجر ضرر من انتقال منفعة العين المؤجرة الى مشتري المحل التجاري، و (خامساً) أن يقدم المشتري تأمينات كافية للوفاء بالتزامات المستأجر الذي سيخلفه هو في الانتفاع بالعين المؤجرة .

ويبدو أن محكمة النقض أخذت تشترط شرطاً آخر لصحة بيع الجدك وفقاً للمادة 594 /2 مدني هو أن يكون الشراء بقصد ممارسة ذات النشاط الذى كان يمارسه البائع.

ويجب أن تثبت الصفة التجارية للمحل وقت البيع لا بعده . وكان من رأيي أنه يجب أن تفهم عبارة المحل التجاري fonds de - commerce بمعناها الواسع بحيث تشمل كل مكان يباشر فيه المستأجر حرفة أو مهنة تدر عليه ربحاً إذا كانت مزاولة هذه الحرفة أو المهنة في المكان المؤجر من شأنها أن تجعل له مزية خاصة من حيث استغلاله، كمكاتب السمسرة ومكاتب المحامين وعيادات الأطباء ألخ . فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة أو الصناعة بمعناها الضيق، وقد طبق القضاء ذلك على بيع صالون حلاقة وعلى دكان کواء ألخ . ومما يساعد على الأخذ بهذا المعنى الواسع لعبارتي المتجر والصلع نص المادة 29/2 من القانون 49/1977 الذي سوى في انتقال الأجارة إلى ورثة المستأجر بعد وفاته بين مستأجري الأعيان لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى ومستأجريها لمزاولة نشاط مهني أو حرفي .

غير أن محكمة النقض قد جرى قضاؤها على عدم إقرار هذا المعنى الواسع واشترطت ثبوت الصفة التجارية أو الصناعية للنشاط الذي يزاول في العين المؤجرة و الذي يراد تطبيق حكم بيع الجدك عليه، وأن يثبت توافر هذه الصفة وقت إتمام بيع الجدك، ولا يكفى ثبوتها للنشاط الذي يباشره فيها مشتري الجدك بعد شرائه . ومؤدي ذلك أنها لا ترى تطبيق حكم المادة 2/594 مدني على نشاطات الحرفيين وأرباب المهن الحرة وغير التجارية كالحياكة والحلاقة والمحاماة والطب لأن هذه النشاطات لا ينطبق عليها وصف المتاجر أو المصانع الذي نصت عليه المادة 594 / 2 مدني، ولو وجدت في المحل بعض البضائع والأدوات.

مما مؤداه أن الحلاق والكواء إذا كان يعمل بمفرده دون استخدام عمال أو الات يعتبر نشاطه حرفياً وليس تجارياً فلا يجوز له التمسك بالمادة 594 / 2 مدني، وإذا كان يستخدم في مباشرة حرفته عمالاٍ أو آلات يضارب على عملها أو انتاجها يعتبر صاحب متجر ويجوز له التمسك بالمادة 594 /2 مدني.

شرط إضافي مستحدث بالقانون 136 /1981 يخول المالك في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر النزول عن العين المؤجرة نصف مقابل النزول - في ظل القانون رقم 49 /1977 وقوانين إيجار الأماكن السابقة عليه كانت تستثنى من حظر نزول المستأجر عن العين المؤجرة بدون إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلى حالة المستأجر الذي أنشأ في العين المؤجرة متجراً أو مصنعاً بدون رضا المالك ثم اضطرته ظروفه إلى بيع المتجر أو المصنع كمجموعة من الأموال ( جدك ) بما فيها الحق في الإجارة، وذلك إذا توافرت فيه شروط المادة 594 /2 مدني سالفة الذكر .

وكان توافر هذه الشروط أو عدمه يثير في العمل خلافات كثيرة، تعددت بشأنها القضايا حتى ازدحمت بها المحاكم، وكان ذلك راجعاً إلى أن أجرة الأماكن التي انشئت فيها تلك المتاجر أو المصانع أصبحت ضئيلة نظراً لتجميدها منذ سنوات طويلة، في الوقت الذي تضاعف فيه الرواج المالي واشتد الإقبال على الأماكن التي تصلح للتجارة والصناعة وبخاصة الموجودة منها في أصقاع معينة، فكان المستأجر الذي يبيع متجره أو مصنعه يجني من ذلك ثمناً ضخماً، ولا يملك المؤجر حياله شيئاً طالما أن المستأجر يتذرع باجازة القانون هذا البيع، سواء بسبب رضا المالك المسبق بانشاء المتجر أو المصنع في العين المؤجرة، أو بسبب توافر شروط المادة 594 /2 مدني .

وكذلك الحال إذا كان المستأجر الأصلي مرخصاً له، سواء في عقد الإيجار أو في ترخيص لاحق بالنزول عن الأجارة، بقطع النظر عن إنشائه في العين المؤجرة متجراً أو مصنعاً أو عدمه، أي ولو كانت العين مؤجرة للسكن أو لغيره من الأغراض، حيث كان المستأجر يستطيع أن ينزل عن الاجارة إلى الغير بمقابل كثيراً ما يكون ضخماً دون أن ينال منه المالك المؤجر شيئاً، ورأى المشرع أخيراً أن الأوضاع الاقتصادية تغيرت بحيث أختل التوازن في هذا الشأن بين كفتي المستاجر و المؤجر، وأن العدالة تأبى أن يجني المستأجر ربحاً طائلاً من بيع جدکه متضمناً الحق في الإجارة أو من استعماله الترخيص السابق له بالنزول عن الإجارة، وان يقف المؤجر إزاءه مكتوف اليدين لا ينال منه الا غيظاً يظل يجتره ويحاول أن يضع حداً له بسلوك سبل الدعاوى المختلفة.

لذلك رأي الشرع عند إصداره القانون رقم 136/ 1981 ضرورة علاج هذا الوضع الشاذ ونص على ذلك في المادة 20 من هذا القانون التي تقضي بأنه «يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكن الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين » .

وهذا النص يقرر لأول مرة حلاً عادلاً لمشكلة نزول المستأجر عن المكان المؤجر إليه نزولاً نافذاً في حق المؤجر بغير رضا هذا الأخير رضا معاصر للنزول .

ويلاحظ أن النص لم يقصر هذا الحل على حالة بيع الجدك الذي ينطبق عليه حكم المادة 594 /2 مدني فقط، بل عممه وجعله يشمل هذه الحالة والحالات الاخرى التي يثبت فيها للمستأجر حق النزول عن الاجارة، سواء كان ذلك بسبب اندماج حق الاجارة في الجدك بقوة القانون حيث يكون المالك قد رضي بإنشاء المتجر أو المصنع في العين المؤجرة، أم كان بسبب وجود ترخيص مسبق من المالك في النزول عن الإجارة سواء كان محلها مؤجراً للسكن أو لغير ذلك من الأغراض.

فيسرى هذا النص ( أولاً ) في حالة بيع الجدك المنشأ في العين المؤجرة من قبل تأجيرها لمستأجرها الحالي الذي يرغب في بيع الجدك، وفي حالة بيع الجدك الذي انشأه المستأجر تحقيقاً للغرض الذي استأجر العين من أجله أو الذي حصل بعد الاجارة على رضا المؤجر بانشائه، وفي هذه الحالة بجميع أوجهها لا محل لتقييد البيع بالشروط المنصوص عليها في المادة 594 /2 مدني لأن البيع لا يكون في هذه الأحوال محظوراً اصلاً ولو ورد في عقد الإيجار شرط الحظر، إذ أن هذا الشرط يكون لاغياً لمخالفته أحكاماً متعلقة بالنظام العام في أحكام قانون بيع ورهن المحلات التجارية (القانون رقم 11 لسنة 1940).

( ثانياً ) - في حالة بيع الجدك المنشأ بدون رضا المؤجر بعد الاجارة في عين مؤجرة بشرط الحظر من النزول عن الاجارة إذا توافرت في البيع شروط المادة 594 /2 مدني .

للمحكمة تستخلصه من ظروف البيع وتسترشد في ذلك بالاسباب الباعثة عليه والدواعي التي حفزت إليه، وليس للضرورة ضابط قانونی محدد، وليس لزاماً أن تكون ناشئة عن ظروف قهرية لا سبيل الى تلافيها ولا مفر من الإذعان إليها، فإن هذا إذا جاز في بيان السبب الأجنبي الذي تدفع به مسئولية المدين عموماً عن الإخلال بالتزاماته العقدية لا يجوز في بيان الضرورة التي تدعو إلى بيع الجدك. وتقول محكمة النقض في ذلك أن الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع في حكم المادة 594/ 2 مدني لا يشترط أن تكون نتيجة قوة قاهرة، ولا عبرة بما إذا كانت الظروف المؤدية لهذه الحالة خارجة عن إرادة المستأجر أو بسبب منه، ولمحكمة الموضوع تقدير هذه الظروف.

ولا يكفى توافر هذه الشروط النقل حقوق المستأجر إلى مشتری الجدك نقلاً نافذاً في حق المؤجر، إذ أن توافرها يسمح فقط للمحكمة أن تصدر حكماً ببقاء الإجارة لصالح المشتري المذكور وبنفاذها في حق المؤجر أن رأت وجها لذلك، ويكون صدور الحكم بناء على طلب مشتري الجدك سواء في دفع يدفع به دعوى المؤجر أو في دعوى يرفعها هو على المؤجر طالباً صدور الحكم باعتباره حالا محل المستأجر حلولاً نافذاً في حق المؤجر . أما أن رفع المشتري المذكور دعوى مبتدأة طالباً تخفيض الأجرة ورد الزيادة قبل أن يحصل على حكم باعتباره مستأجراً، فإن دعواه تكون غير مقبولة لرفعها من غير ذي صفة .

ويقوم آقرار المؤجر بيع الجدك ومعاملته الشتري باعتباره مستأجراً، أو قبض الأجرة منه بإسمه، مقام حكم المحكمة بابقاء الحق في الإجارة للمشتري - ويلتزم مشتري الجدك الذي يتمسك بالاجارة المعقودة مع البائع إليه بكافة التزامات هذا البائع نحو المؤجر وليس له حتى بعد الحصول على حكم المحكمة بإبقاء الإجارة لصالحه أن يغير من نوع الاستعمال الذي أجرت له العين أصلاً كأن يقلب المحل المؤجر صالوناً للحلاقة إلى مطعم أو العكس، وإن فعل جاز طلب اخلائه لمخالفة شروط العقد وفقاً للفقرة (ج) من المادة 23 من القانون رقم 52/1969 ( المقابلة للمادة 31 ج من القانون 49 / 1977 والمادة 18 من القانون 136 /1981، إذا توافرت أركان هذه المخالفة وفي مقدمتها شرط الضرر، وليس لمخالفة حظر النزول عن الإيجار .(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 572)