يحدد علاقة المستأجر بالمتنازل له عن الايجار عقد الحوالة الصادر من الأول إلى الثاني، فالمستأجر قد نزل عن الإيجار كله أو بعضه للمتنازل له في مقابل ثمن أو بغير ثمن.

وهو إن نزل عن الإيجار كله، كما هو الغالب، حل محله المتنازل له في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار في كل العين المؤجرة وطوال مدة الإيجار، وقد ينزل المستأجر عن إيجار جزء من العين، فيحل محله المتنازل له في هذا الجزء وحده . كذلك قد ينزل المستأجر عن إيجار كل العين لبعض مدة الإيجار، فتكون المدة في الإيجار الأصلي أطول من المدة في التنازل عن الإيجار، وإذا انقضت هذه المدة الأخيرة انتهى التنازل وعاد الإيجار الأصلي للمستأجر آليًا من مدته ولكن لا يجوز أن تكون المدة في التنازل أطول من المدة في الإيجار الأصلي، وينتهي التنازل في هذه الحالة حتمًا بانتهاء مدة الإيجار الأصلي وقد ينزل المستأجر عن إيجار جزء من العين لبعض مدة الإيجار، فيكون التنازل جزئيًا من حيث العين المؤجرة ومن حيث مدة الإيجار .

ويصح أن يكون التنازل عن الإيجار في مقابل ثمن يدفعه المتنازل له عن الإيجار للمستأجر، وهو غير الأجرة التي سنرى أن المتنازل له يلتزم بدفعها للمؤجر .

فالأجرة التي يدفعها المتنازل له للمؤجر هي نفس الأجرة التي كان المستأجر ملتزمًا بدفعها، وهي في العادة تدفع أقساطًا، ثم هي مضمونة بامتياز المؤجر أما الثمن الذي يدفعه المتنازل له للمستأجر فمبلغ يتفق عليه فيما بينهما ويجوز أن يكون اقل من الأجرة أو أكثر منها أو معادلاً لها، وهو في الغالب يدفع جملة لا على أقساط، ثم هو مضمون بامتياز البائع لا بامتياز المؤجر ونرى من ذلك أن المتنازل له عن الإيجار يلتزم بشيئين، بثمن التنازل بدفعه للمستأجر جملة واحدة، و بالأجرة يدفعها للمؤجر أقساطًا كذلك يصح أن يكون التنازل عن الإيجار بغير مقابل، ويقع ذلك بوجه خاص إذا باع المستأجر متجرًا أنشأه على العقار المؤجر وتنازل في الوقت ذاته عن الإيجار لمشتري المتجر، فإنه في هذه الحالة لا يتقاضى ثمنًا محددًا عن التنازل عن الإيجار، أو هو عن تقاضى ثمنًا فإنه يدخل في جملة ما يدفعه المشتري ثمنًا للمتجر.

فالعلاقة التي تقوم بين المستأجر والمتنازل له عن الإيجار هي علاقة حوالة وليست علاقة إيجار، ولا يعتبر المستأجر مؤجرًا للمتنازل له، فلا يلتزم نحوه بالتزامات المؤجر ولا تكون له حقوق المؤجر قبله.

فينتقل بالتنازل عن الإيجار من المستأجر إلى المتنازل له جميع الحقوق التي يستمدها المستأجر من عقد الإيجار وتتلخص هذه الحقوق في الانتفاع بالعين المؤجرة فيسلم المستأجر للمتنازل له العين المؤجرة، ولكن لا كمؤجر كما في الإيجار من الباطن، بل كمحيل ويترتب على ذلك أنه يسلمه العين المؤجرة في الحالة التي هي عليها وقت التنازل عن الإيجار، ولو كان المستأجر مؤجرًا من الباطن فسنرى أنه يسلم العين المؤجرة إلى المستأجر من الباطن في حالة صالحة ( م 564 مدني ).

والحقوق التي تنتقل إلى المتنازل له هي، كما قدمنا، الحقوق التي يستمدها المستأجر من عقد الإيجار فينتقل إليه حق المستأجر في تسلم العين من المؤجر إذا كان هذا لم يسلمها بعد إلى المستأجر وينتقل إليه كذلك حق المستأجر في أن يتعهد المؤجر العين بالصيانة، وفي أن يضمن المؤجر التعرض والعيوب الخفية .

وتنتقل أيضًا بالتنازل عن الإيجار من المستأجر إلى المتنازل له جميع الالتزامات التي تترتب في ذمة المستأجر بموجب عقد الإيجار، ويتم هذا الانتقال بمجرد الاتفاق على التنازل، فيصبح المتنازل له عن الإيجار من ذلك الوقت هو المدين للمؤجر بهذه الالتزامات كما سنرى.

والالتزامات التي تنتقل إلى المتنازل له هي الالتزام بدفع الأجرة، والالتزام باستعمال العين بحسب ما أعدت له، والالتزام بالمحافظة على العين وما يتضمنه هذا الالتزام من القيام بالترميمات التأجيرية المسئولية عن الحريق، والالتزام برد العين إلى المؤجر عند نهاية الإيجار والالتزام الأخير برد العين إلى المؤجر لا ينتقل إلى المتنازل له عن الإيجار إلا إذا كانت مدة التنازل تستغرق مدة الإيجار الأصلي، فإن كانت مدة التنازل تنقضي قبل انقضاء مدة الإيجار الأصلي وجب على المتنازل له رد العين إلى المستأجر بموجب قد التنازل لا بموجب حوالة الدين، وكان على المستأجر بدوره رد العين المؤجرة إلى المؤجر عند نهاية الإيجار بموجب عقد الإيجار الأصلي.

وتنتقل مع هذه الالتزامات الضمانات التي تكفلها، وبوجه خاص امتياز المؤجر على منقولات المتنازل له عن الإيجار الموجودة بالعين المؤجرة، والحق في حبسها، والحق في توقيع الحجز التحفظي عليها ( م 318 /1 مدني ).

أن المستأجر تبرأ ذمته من التزاماته نحو المؤجر بمجرد تنازله عن الإيجار ولما كان المؤجر لم يقبل التنازل إلا قبولاً ضمنيًا وقبل حصوله إذ هو قد اقتصر على عدم منع المستأجر من التنازل، فقد أراد المشرع ألاَّ يخلي ذمة المستأجر إخلاء تامًا في هذه المرحلة، فأبقاه كما قدمنا ضامنًا للمتنازل له في تنفيذ الالتزامات التي انتقلت منه إلى هذا الأخير وقد نصت المادة 595 من التقنين المدني على هذا الحكم إذ تقول : «في حالة التنازل عن الإيجار يبقى المستأجر ضامنًا للمتنازل له في تنفيذ التزامات».

فالمتنازل له، بعد أن انتقلت إليه بالتنازل التزامات المستأجر، أصبح مدينًا للمؤجر بهذه الالتزامات ولما كان محالاً عليه بها والمحيل هو المستأجر، فقد كانت القواعد العامة تقضي بأن يضمن المحيل في حوالة الدين أن يكون المحال عليه موسرًا وقت إقرار الدائن للحوالة ( م 319 مدني ) ولكن المشرع شدد، في خصوص التنازل عن الإيجار بموجب المادة 595 سالفة الذكر، هذا الالتزام بالضمان فلم يتف بأن يضمن المستأجر يسار المتنازل له وقت التنازل، بل جعله يضمن يسار المتنازل له وقت مطالبة المؤجر إياه بتنفيذ التزاماته، فيكون في هذه الحالة بالنسبة إلى المتنازل له في موقف يشبه موقف الكفيل فإذا طالب المؤجر المتنازل له بتنفيذ التزام من الالتزامات التي انتقلت إلى ذمته، كأن طالبه مثلاً بالأجرة أو بتعويض عن تلف العين أو بتعويض عن الحريق، ووجده معسرًا، رجع بالضمان على المستأجر وهو في رجوعه عليه بالضمان لا يرجع بنفس الالتزام الذي أن في ذمته بموجب قد الإيجار، فإن هذا الالتزام قد انتقل نهائيًا بالتنازل إلى ذمة المتنازل له وإنما يرجع بالتزام جديد لم ينشأ من عقد الإيجار بل من عقد التنازل، وهو عقد يرتب في ذمة المستأجر التزامًا بضمان يسار المتنازل له وقت المطالبة ولا يرجع المؤجر على المستأجر بالضمان إلا بعد أن يرعى أولاً على المتنازل له فيجده معسرًا فإن رجع مباشرة على المستأجر، كان لهذا أن يطلب منه البدء بتجريد المتنازل له، ولا يكلف بأن يدل المؤجر على مال للمتنازل له يستوفي منه المؤجر حقه كما يكلف الكفيل بذلك، فإن المستأجر لا يكون مسئولاً بموجب الضمان إلا إذا أثبت أن المؤجر أه رجع على المتنازل له أولاً فوجده معسرًا.

وإذا رجع المؤجر على المستأجر بالضمان، فإن لهذا الأخير أن يرع على المتنازل له بما وفاه.

ومن هذا نرى أن المستأجر في التزامه بالضمان لا يعتبر مدينًا أصليًا ينضم إلى التنازل له فيصبح للمؤجر مدينان في نفس الدين كما يذهب بعض الفقهاء، ولا هو كفيل للمتنازل له كما يذهب بعض آخر وإنما هو ضامن للمتنازل له، وقد رسم القانون دود هذا الضمان .

والضمان يبقى في ذمة المستأجر على النحو المتقدم الذكر، ما دام مقتصرًا على قبول التنازل قبولاً ضمنيًا، فإن هذا القبول اللاحق للتنازل يبرئ ذمة المستأجر من الضمان فيكون المؤجر في هذه الحالة قد قبل التنازل مرتين المرة الأولى كان قبوله سابقًا على التنازل، وهو قبول ضمني مستخلص من أنه لم يمنع المستأجر في عقد الإيجار من التنازل، وهذا القبول يكفي لإبراء ذمة المستأجر من التزاماته إذ تنتقل هذه الالتزامات إلى ذمة المتنازل له، ولكنه لا يكفي لإبراء ذمة المستأجر من ضمان المتنازل له في تنفيذ هذه الالتزامات والمرة الثانية كان قبول المؤجر لاحقًا للتنازل، وهو قبول صريح أو ضمني، وبمجرد صدوره تبرأ ذمة المستأجر حتى من الضمان وهذا ما تقضي به المادة 597 من التقنين المدني، إذ تنص على ما يأتي : «تبرأ ذمة المستأجر الأصلي قبل المؤجر، سواء فيما يتعلق بضمانه للمتنازل له في حالة التنازل عن الإيجار أو فيما يتعلق بما يفرضه عقد الإيجار الأصلي من التزامات في حالة الإيجار من الباطن : ( أولاً ) إذا صدر من المؤجر قبول صريح بالتنازل عن الإيجار أو بالإيجار من الباطن . ( ثانيًا ) إذا استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المتنازل له أو من المستأجر من الباطن دون أن يبدي أي تحفظ في شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس،الصفحة/ 937)

ومفاد ذلك، أنه إذا لم يرد بعقد الإيجار نص يمنع المستأجر من التنازل عن الإيجار، انطوى العقد حينئذ على قبول ضمني من المؤجر بالتنازل ومن المستأجر بضمان المتنازل له في الالتزامات الناشئة عن العقد ليس وفقاً لقاعدة الحلول وإنما وفقاً لقواعد الكفالة والضمان في الحوالة، فيصبح المستأجر الأصلي كفيلاً للمتنازل له الذي انتقلت له كل حقوق والتزامات المستأجر الأصلي بموجب أحكام الحوالة، فإذا امتنع المتنازل عن تنفيذها، جاز للمؤجر الرجوع على المستأجر الأصلي ومؤدى قواعد الكفالة أنه يجوز للأخير أن يدفع بتجريد المتنازل له لانتفاء التضامن إذ لا تضامن إلا بنص أو اتفاق ولم تتضمن المادة 595 أن الكفالة تضامنية. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن، الصفحة/ 210)

يحكم العلاقة بين المستأجر والمتنازل إليه عن الإيجار، العقد المبرم بينهما وأحكام حوالة الحق والدين.

فالعقد الذي يبرم بين المستأجر والمتنازل إليه، هو الذي يحدد حقوق والتزامات كل منهما، فالعقد هو الذي يبين ما إذا كان المستأجر تنازل عن الانتفاع بالمساحة المؤجرة جميعها أو بعضها، وما إذا كان التنازل لمدة الإيجار كلها أو بعضها، كما أن هذا العقد هو الذي يحدد ما إذا كان التنازل قد تم بعوض أو بغير عوض والمستأجر بذلك يكون قد أحال إلى المتنازل إليه حقوقه قبل المؤجر، وما كان عليه من التزامات قبله، ولذلك تخضع العلاقة بينهما لأحكام حوالة الحق والدين وعلى ذلك لا ينتقل إلى المتنازل إليه حق لم يكن مخولاً للمستأجر من المؤجر.

فالمتنازل له هو خلف خاص للمستأجر بتلقيه عن الأخير حقاً معيناً بالذات كان قائماً ومستقراً في ذمته.

(أ)- التزامات المستأجر المتنازل :

1- تسليم العين المؤجرة إلى المتنازل إليه ويسرى على التسليم أحكام بيع الحقوق أي أحكام حوالة الحق لا أحكام عقد الإيجار، وذلك سواء أتم النزول في مقابل ثمن أم تم بغير مقابل، لأن تسليم الشيء الموهوب يخضع لأحكام تسليم المبيع.

2- يلتزم المستأجر بالضمان إذا كان النزول عن الإيجار بعوض، وضمانه يقتصر على وجود الحق المحال وقت الحوالة، أي ضمان وجود عقد إيجار صحيح يخوله منفعة عين لمدة معلومة لم تنقض بعد فإذا ثبت وجود هذا الحق وقت النزول كان المستأجر موفياً بالتزامه بالضمان.

"أما إذا كان التنازل بغير عوض، فلا يكون المستأجر ضامناً حتى لوجود الحق وقت حصول هذا النزول ( م 308 / 2 مدنى ).

فإذا ظهر أن حق المستأجر المتنازل في الإجارة لم يكن له وجود أصلاً، أو أصبح هذا الحق غیر نافذ في مواجهة مالك العين المؤجرة، فلا ضمان على المستأجر، إلا إذا أخفي غشا عن المتنازل له.

(ب) - التزامات المتنازل إليه :

1- إذا كان التنازل عن الإيجار بعوض، فإن المتنازل إليه يلتزم بأداء العوض المتفق عليه إلى المتنازل.

وهذا الثمن مضمون بامتياز البائع لا بامتياز المؤجر، والبيع هنا هو الحق في الانتفاع بالعين المؤجرة.

كما لا يكون للمتنازل له باقي الضمانات التي خولها القانون للمستأجر.

2- يكون المتنازل له - بحكم كونه محالاً عليه بدين المستأجر المتنازل - ملزماً تجاه هذا الأخير بالوفاء للمؤجر في الوقت المناسب بالأجرة المستحقة له، مادام أن المؤجر لم يقبل التنازل.

ويترتب على التنازل انتقال حقوق المستأجر التي كان يرتبها له عقد الإيجار إلى المنازل إليه، فلا يستطيع المستأجر مطالبة المؤجر بها فلا يستطيع مطالبته بتسليم العين المؤجرة أو بصيانتها أو بضمان انتفاعه بها إذ لم يعد له أي حق قبله.

أما عن التزامات المستأجر، فإنها وإن كانت قد انتقلت إلى المتنازل إليه بمجرد الاتفاق على النزول، إلا أن هذا الاتفاق لا ينفذ في مواجهة المؤجر ما لم يقره، وذلك تطبيقاً للقاعدة العامة في حوالة الديون.

ويترتب على التنازل عن الإيجار انتقال حقوق والتزامات المستأجر قبل المؤجر إلى المتنازل إليه، فيحل المتنازل إليه محل المستأجر فيما له من حقوق وما عليه من التزامات ناشئة عن عقد الإيجار فتنتقل إلى المتنازل إليه جميع الحقوق التي كانت للمستأجر، ولكن لا ينفذ هذا الانتقال في مواجهة المؤجر إلا إذا قبل التنازل أو أعلن به طبقاً للقواعد العامة في حوالة الحق.

ويكون رجوع المتنازل إليه على المؤجر بدعوى مباشرة.

غير أنه لا يحق للمتنازل إليه أن يرجع بالدعوى المباشرة على المؤجر إلا لاستيفاء الحقوق المتولدة من الإيجار والتي نزل له عنها المستأجر، أما الحقوق الأخرى التي تثبت للمتنازل له قبل المستأجر والتي لا تعتبر مستمدة من الإيجار المتنازل عنه، فلا يكون للمتنازل له أن يرجع بها على المؤجر.

ويجوز للمؤجر أن يتمسك قبل المتنازل له بالدفوع التي كان له أن يتمسك بها قبل المستأجر وقت نفاذ التنازل في حقه، كما يجوز له أن يتمسك بالدفوع المستمدة من عقد التنازل (م 312 مدنی).

ويثبت للمؤجر الحق في مطالبة المتنازل إليه، ولو لم يكن قد أقر النزول بعد فحوالة الدين التي تتم بدون رضائه لا تحرمه من هذا الحق لأن المتنازل له يلتزم بمقتضى اتفاق النزول أن ينفذ الالتزامات التي كانت على عاتق المستأجر.

أن هذه المادة تتناول الحالة التي يحيل فيها المستأجر دیونه الناشئة عن عقد الإيجار إلى المتنازل له دون أن يقبلها المؤجر وبالتالى لا تسري في حقه ويكون له مع ذلك أن يرجع بكل التزامات المستأجر على المتنازل له، فخولته المادة أيضاً الحق في الرجوع على المستأجر، ويظل الأخير مسئولاً في ذلك كله عن فعل المتنازل له، فلا يعتبر فعل الأخير بالنسبة إليه سبباً أجنبياً.

ومعنى ذلك أن المؤجر بعد أن كان له مدين واحد هو المستأجر، أصبح له بعد التنازل مدینان هما المتنازل له والمستأجر. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع، الصفحة/ 1005)

علاقة المستأجر المحيل بالمؤجر - تقدم أن المستأجر إذا نزل عن الايجار الى آخر، أعتبر محيلاً حقة قبل المؤجر إلى المتنازل له ونفذت هذه الحوالة قبل المؤجر بقبوله اياها أو بإعلانه بها وفقاً للمادة 305 ولكن لا يعتبر هذا النزول حوالة بالدين نافذة في حق المؤجر إلا إذا قبل الأخير هذه الحوالة

وبناء على ذلك يترتب على النزول عن الإيجار أن تنتقل حقوق المستأجر الأصلي قبل المؤجر إلى المتنازل له بمجرد إعلان النزول الى المؤجر وبالرغم من عدم قبول الأخير إياه، فلا يجوز للمستأجر بعد النزول عن الإيجار وإعلانه إلى المؤجر أن يطالب الأخير بتسليمه العين المؤجرة ولا بضمان التعرض أو العيوب ألخ، ولكن المستأجر یقی ملتزماً نحو المؤجر بالالتزامات التي يفرضها عليه عقد الايجار مادام المؤجر لم يقبل حوالة الدين، فيجوز للمؤجر أن يطالبه بتنفيذ التزاماته الناشئة عن الإيجار وبخاصة أن يطالبه بالأجرة بإجراء الترميمات التأجيرية وباستعمال الشيء فيما أعد له وبالمحافظة عليه ورده عند انتهاء الإيجار ما دام هو لم يقبل حوالة دين المستأجر الأصلي إلى التنازل له، ويكون المستأجر الأصلي مسئولاً في ذلك كله عن فعل المتنازل له أى أن فعل الأخير لا يعتبر بالنسبة إليه مسبباً أجنبياً.

وهذا ما قصده المشرع بالنص في المادة 595 مدني على أنه «في شدة التنازل عن الإيجار يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته.

علاقة المؤجر بالمتنازل له عن الايجار - تقدم أن النزول عن الايجار يعتبر حوالة حق من المستأجر إلى المتنازل له، وأن هذه الحوالة يترتب عليها انتقال جميع حقوق المستأجر المستمدة من عقد الاجارة الأصلي إلى المتنازل له انتقالاً يصبح نافذاً في حق المؤجر بقبوله الحوالة في ورقة ثابتة التاريخ أو بإعلانه بها (المادة 305) فيترتب على هذه الحوالة بعد قبولها أو إعلانها نشوء علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل إليه، يجوز للمتنازل إليه أن يطالب المؤجر مباشرة بهذه الحقوق، فیطالبه بتسليم العين المؤجرة وبصيانتها ويرجع عليه بالضمان متى توافرت شروطه الخ . ولكن ليس للمتنازل له أن يرجع على المؤجر بأي حق مترتب له على حوالة الايجار دون أن يكون المؤجر قد التزم به بموجب عقد الاجارة الأصلي، كضمان وجود الحق المتنازل عنه أو التعويض عن فسخ الإجارة الأصلية ألخ.

أما التزامات المستأجر، فإنها لا تنتقل بموجب حوالة الحق إلى المتنازل له، ولابد في ذلك من حصول حوالة الدين، وقد تقدم أن المادة 597 مدنی قضت ببراءة ذمة المستأجر الأصلي من التزاماته قبل المؤجر، وبالتالي بانتقال هذه الالتزامات من ذمة المتنازل له عن الايجار إذا رضى المؤجر صراحة أو ضمناً بالنزول على الايجار كأن يستوفي منه حوالة الدين، فمتى توافرت شروطه، جاز للمؤجر أن يطلب المتنازل الأجرة مباشرة دون تحفظ وقد عرفنا أن ذلك كله يعتبر تطبيقاً لقواعد له عن الاجارة مباشرة بالالتزامات التي نشأت من عقد الإيجار في ذمة المستأجر الأصلي، فيطالبه بالأجرة وبالمحافظة على العين المؤجرة وردها عند انتهاء مدة الإجارة الأصلية.

وواضح أن حوالة الحق وحوالة الدين يترتب عليهما حلول المحال إليه في حقوق المحيل و التزاماته ذاتها، أي بشروطها وأوصافها، فيحق للمحال اليه الانتفاع بالعين المؤجرة في العرض الذي أجرت لأجله إلى المحيل وإلى نهاية مدة تلك الإجازة فقط وبالأجرة المسماة في عقد الإجارة، وتتعين التزامات المؤجر بعقد الإجارة الأصلي وبالقانون الذي كان سارياً وقت إبرام ذلك العقد فإذا كانت الأجارة الأصلية عقدت قبل 15 أكتوبر 1949 وتم النزول عنها بعد ذلك، فان المؤجر یبقی خاضعاً للتقنين القديم ولا يلزم إزاء المتنازل له بإجراء أي مرمة في العين المؤجرة. (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن، الصفحة/ 672)