تنص المادة 598 من التقنين المدني على ما يأتي : «ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء».

ويخلص من النص السالف الذكر أن المتعاقدين إذا اتفقا على تحديد مدة في العقد ينتهي بانقضائها الإيجار، فإنما يريدان بذلك أن العقد ينتهي بمجرد انقضاء المدة المحددة دون أي إجراء آخر فلا حاجة إذن للتنبيه بالإخلاء، ما دام التنبيه ليس مشترطًا في العقد.

فإذا انقضت المدة المحددة وانتهى عقد الإيجار بانقضائها على النحو المتقدم ، وبقى المستأجر مع ذلك في العين المؤجرة دون رضاء المؤجر، فإنه لا يعد مستأجرًا بل مغتصبًا ، إذ لا سند له في البقاء في العين ( occupant sans titre ) ، ويجوز الحكم عليه بالإخلاء، ويجب أن يكون الحكم مشمولاً بالنفاذ المعجل طبقًا للمادة 469 مرافعات كما يجوز الحكم عليه بالتعويض، ويكون التعويض عادة أجرة المثل عن المدة التي بقي فيها المستأجر في العين بعد انتهاء الإيجار.

بل يجوز للمؤجر أن يلجأ في إخلاء العين إلى قاضي الأمور المستعجلة، وحكم قاضي الأمور المستعجلة يجب ألاَّ يمس الموضوع.

قدمنا أن المتعاقدين قد يحدد مدة للإيجار ولكن يشترطان أن العقد لا ينتهي بانقضاء هذه المدة إلا إذا نبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء قبل انقضاء المدة بأجل معين، وإلا «تجدد» الإيجار لمدة أخرى، وهذا هو الذي يقع غالبًا في عقود الإيجار .

وعلى ذلك لا يتوقف انتهاء الإيجار على مجرد انقضاء المدة المحددة كما في الحالة الأولى، بل لابد من التنبيه من أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في الأجل المحدد فإذا حصل التنبيه، انتهى الإيجار بانقضاء المدة وإذا بقى المستأجر بعد ذلك في العين برضاء المؤجر، عد هذا تجديدًا ضمنيًا للإيجار لا امتدادًا له كما سيأتي.

وإذا صدر التنبيه من المؤجر أمكن المستأجر أن يتمسك به، وكذلك إذا صدر من المستأجر أمكن التمسك به من المؤجر.

تحديد مدة مقسمة إلى آجال معينة

كيفية تحديد المدة بهذه الطريقة : قد يحدد المتعاقدان مثلاً مدة تسع سنوات مقسمة إلى مدد متساوية كل مدة ثلاث سنوات، ويشترطان أن الإيجار ينتهي حتمًا بانقضاء مجموع هذه المدد، وكذلك ينتهي بانقضاء أية مدة من المدتين الأوليين إذا نبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء قبل انقضاء هذه المدة بأجل معين، وقد يعطي حق إنهاء الإيجار بالتنبيه لأحد المتعاقدين دون الآخر، فإذا لم يقصر حق إنهاء الإيجار بالتنبيه على أحد المتعاقدين كان لكل مهما هذا الحق.

كيف ينتهي الإيجار الذي تحدد مدته بهذه الطريقة : وبعد الإيجار الذي تحدد مدته على هذا النحو إيجار محدد المدة، وينتهي حتمًا بانقضاء تسع السنوات دون حاجة لتنبيه بالإخلاء، ولكنه يعد أيضًا معلقًا على شرط فاسخ هو أن يقوم أحد المتعاقدين – أو المتعاقد الذي يثبت له هذا الحق – بالتنبيه بالإخلاء قبل انقضاء مدة من المدتين الأوليين بالأجل المحدد في العقد فإذا لم يتحقق الشرط الفاسخ في المدة الأولى امتد الإيجار إلى المدة الثانية، وإذا لم يتحقق في المدة الثانية امتد إلى المدة الثالثة، وعند انقضاء هذه المدة الأخيرة ينتهي الإيجار حتمًا كما سبق القول، ولا يعد امتداد الإيجار من المدة الأولى إلى المدة الثانية فالمدة الثالثة إيجارًا جديدًا، بل هو نفس الإيجار يستمر في سريانه، ويترتب على ذلك من النتائج ما يترتب على امتداد الإيجار، لا ما يترتب على التجديد الضمني.

أما إذا تحقق الشرط الفاسخ، وصدر التنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني، وترتب على ذلك انتهاء الإيجار بانقضاء مدة من مدتيه الأوليين، فإن بقاء المستأجر بالرغم من ذلك في العين المؤجرة برضاء المؤجر يعد تجديدًا ضمنيًا للإيجار لا امتدادًا له ومدة هذا التجديد يحددها ميعاد دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية شأن كل تجديد ضمني .

وإذا امتد الإيجار حتى استنفد جميع المدد المحددة، وبقى المستأجر في العين المؤجرة بعد انقضاء هذه المدد برضاء المؤجر، فإن هذا يعد تجديدًا ضمنيًا للإيجار الأول، ولا تحدد مدة هذا التجديد بتسع سنوات كما كانت المدة في الإيجار القديم، أو بثلاث وهي أحد الآجال التي انقسمت إليها مدة الإيجار القديم، بل يحدد المدة ميعاد دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية كما في كل تجديد ضمني.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس ، الصفحة/ 1016)

وإذا حدد المتعاقدان مدة السريان العقد فإنه ينتهي بمجرد انتهائها دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء طالما أنهما لم يشترطا ذلك، فإذا بقي المستأجر دون رضاء المؤجر كان شغله للعين بدون سند وتكون يده عليها يد غاصب فيحكم بإخلائه ويكون الحكم مشمولاً بالنفاذ المعجل كما يحكم بالتعويض حتى لو تعذر على المؤجر الانتفاع بالعين لقوة قاهرة إذ المستأجر يعد مغتصباً فيلزمه الضمان ويجوز اللجوء لقاضي الأمور المستعجلة إذا توافر شرط الاستعجال ويتوفر إذا ترتب على استمرار المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة ضرر بحقوق المؤجر أو نشأ عنه مسئوليته قبل الغير، فمتى تحقق هذا الشرط وتبين انتهاء الإيجار قضى بطرد المستأجر، وإذا أثار المستأجر منازعات أكان أدعى امتداد الإيجار تعين على القاضي المستعجل بحث ذلك من ظاهر المستندات لا يفصل فيها وإنما لمعرفة ما إذا كانت المنازعات جديدة فيقضي بعدم اختصاصه أم أنها غير جدية فيحكم بالطرد ولا يتقيد بالدعوى الموضوعية إذا كانت لم تزل منظورة فإن ذلك ليس دليلاً على جدية المنازعة وقد يكون القصد منها التأثير على الدعوى المستعجلة.

ولا يجوز رفع الدعوى المستعجلة، قبل انقضاء مدة الإيجار ولو حدد لها جلسة لاحقة على انقضاء هذه المدة، وينفذ حكم الطرد ولو كان بالعين مستأجر من الباطن أو متنازل له عن الإيجار، ولا يمس هذا الحكم الموضوع فإذا حكم بأن هناك تجديدة ضمنية رجع المستأجر للعين .

وإن لم يكن التبيه واجباً على المؤجر إلا أنه يلجأ إليه لمبررات عملية فقد يقصد نفى التجديد الضمني أو يقبل التجديد بأجرة جديدة يوضحها بالتنبيه أو يعدل بموجبه شروط الإيجار، فإذا بقى المستأجر كان قابلاً لتجديد الإيجار وفقاً لما جاء بالتنبيه وتعين إعمال ذلك إذا تبين أن نية المساندين قد انصرفت إليه، أما إذا تبين أن ما جاء بالتنبيه بعد شرطاً جزائياً أعملت المحكمة أحكام هذا الشرط وكان لها أن تخفض تقدير الأجر للحد المناسب.

ومتى تم التنبيه في حالة الاتفاق عليه انتهى الإيجار، فإن بقي المستأجر بموافقة المؤجر كان ذلك تجديداً ضمنياً للإيجار لا امتداداً، أما إذا لم يحصل التنبيه أو حصل بعد الميعاد امتد الإيجار إلى المدة التي حددها المتعاقدان، فإذا انقضت هذه المدة الثانية انتهى الإيجار دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، أما إذا ذكر في العقد امتداده لمدد أخرى، لا لمدة واحدة فإن العقد لا ينتهي إلا بحصول التنبيه بالإخلاء في الميعاد، وإذا كان التنبيه موكولاً لأحد المتعاقدين انتهى الإيجار حتماً بموت هذا الأخير وإن كانت المدة غير محددة مرت أحكام المادة 563 مدنى وكذلك لو جدد العقد لمدة لم تحدد.

فإذا كانت مدة العقد محددة، فإن المشرع افترض في هذه الحالة توافر الإرادة الضمنية للمتعاقدين بعدم لزوم التنبيه لتوافر علمهما بوقت انتهاء العقد، بحيث إذا لم يتفق على إجراء التنبيه، فإن العقد ينفسخ بقوة القانون بانتهاء مدته دون حاجة إلى التنبيه، لكن إذا اتفقا على ضرورة التنبيه، فإنهما يكونان قد ظهرا إرادتهما الصريحة مما يوجب الالتزام بها وبالتالي لا ينتهي العقد إلا بالتنبيه، فإن حددا مدته، وجب أيضاً الالتزام بها ولو خالفت المدة التي حددتها المادة 563 من القانون المدني .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 222)

إذا اتفق الطرفان على مدة معينة للإيجار، فإن الإيجار ينتهي بانتهاء هذه المدة.

غير أن الاتفاق على إنهاء الإيجار يأخذ صوراً كثيرة في العمل، يمكن إرجاعها إلى ثلاث صور أساسية هي:

أولاً : الاتفاق على تحديد مدة معينة ينتهي بانتهائها العقد :

إذا اتفق المتعاقدان على مدة معينة للإيجار، كأن يتفقا على أن الإيجار لمدة شهر أو سنة أو سنتين ... إلخ، فإن العقد ينتهي بانقضاء هذه المدة، دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء آخر، ذلك أنه لا يشترط توجيه تنبيه بالإخلاء في المدة المحدودة إلا إذا اتفق صراحة على وجوبه.

ثانياً : الاتفاق على مدة معينة للإيجار ينتهي بانتهائها العقد بشرط أن ينبه أحد المتعاقدين على الآخر بإخلاء العين قبل انقضاء المدة بوقت معين:

قد يتفق المتعاقدان على مدة معينة للإيجار ينتهي بانتهائها، ولكن بشرط حصول تنبيه بالإخلاء من أحد المتعاقدين للمتعاقد الآخر، قبل فوات هذه المدة بوقت محدد، وإلا امتد الإيجار إلى مدة أخرى، وقد تكون المدة التي اتفق على امتداد الإيجار إليها في حالة عدم حصول التنبيه في الميعاد، مدة مماثلة لمدة العقد، أو أقل منها أو أطول منها، وقد يتفق المتعاقدان على الامتداد دون تعيين المدة التي يمتد إليها العقد.

وقد يتفق المتعاقدان أحياناً على إعطاء حق توجيه التنبيه لأي من الطرفين.

ومثال ذلك أن يتفق المتعاقدان على أن الإيجار يعقد لمدة سنة ويشترط لإنهائه أن ينبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء قبل نهاية مدة السنة بشهرين مثلاً، وعلى أنه إذا لم يحصل التنبيه في الميعاد، امتد الإيجار مدة أخرى أما إذا اشترط المتعاقدان حصول التنبيه دون أن يحدد أجلاً لحصوله، فإنه يجوز توجيه التنبيه في أي وقت قبل انقضاء مدة الإيجار دون التزام بالمواعيد المقررة.

فإذا انتهت المدة الثانية انتهى عقد الإيجار دون حاجة إلى توجيه تنبيه بالإخلاء، لأن المتعاقدين لم يتفقا على امتداد العقد إلى مدد أخرى.

ثالثاً : الاتفاق على مدة معينة للإيجار، وتقسيم هذه المدة إلى مراحل وإعطاء أحد المتعاقدين أو كليهما حق إنهاء الإيجار قبل فوات أي مرحلة إذا نبه على الآخر بالإخلاء :

قد يتفق المتعاقدان على مدة معينة للإيجار، کست سنوات مثلاً، وعلى تقسيم هذه المدة إلى مراحل معينة (سننان لكل مرحلة مثلاً)، ويعطى كل من المتعاقدين أو أحدهما حق إنهاء الإيجار بعد مضي كل مرحلة، بشرط أن ينبه على الطرف الآخر بالإخلاء قبل فواتها بميعاد معين.

وهذا العقد يعتبر معقوداً لمدة محددة تحديداً مطلقاً (هي مدة العقد جميعها) وينتهي الإيجار حتماً بانقضاء تلك المدة دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ويعتبر العقد في نفس الوقت معلقاً على شرط فاسخ هو توجيه تنبيه بالإخلاء في الميعاد من أحد المتعاقدين أو كليهما - حسب الاتفاق - عند انقضاء أي من المرحلتين الأولى والثانية، فإذا لم يحصل التنبيه يستمر العقد سارياً ولا يعتبر قد امتد امتداداً إلى الفترة التالية وإنما يعتبر سارياً لمحته الأصلية المنصوص عليها فيه، ولا يصح أيضاً القول بأن عقد الإيجار قد تجدد تجديداً ضمنياً.

وإذا لم يقم المستأجر برد العين المؤجرة إلى المؤجر بعد انقضاء مدة الإيجار كان وضع يده عليها في الفترة التالية لانقضاء الإيجار بلا سند من القانون، أي من قبيل الغصب، وجاز للمؤجر طلب إخلائه من العين المؤجرة وتسليمها إليه، ويحكم القاضي بانتهاء العقد لا بفسخه.

ويجوز للمحكمة شمول حكمها بالنفاذ المعجل، لما يترتب على تأخير التنفيذ من ضرر جسيم بمصلحة المحكوم له ( م 290 / 6 مرافعات)، نتيجة حرمانه من الانتفاع بملكه وفقده ضمانات استيفاء الأجرة.

ويجوز للمؤجر أيضاً مطالبة المستأجر بالتعويض عما لحقه من ضرر.

ويجوز للمؤجر أن يلجأ إلى القاضي المستعجل بطلب إخلاء المستأجر من العين طالما توافر شرطاً اختصاصه العامان: الاستعجال وعدم المساس بأصل الحق، ويعتبر الاستعجال متوافراً في هذه الحالة لأن وضع يد المستأجر على العين بلا سند يفوت على المؤجر حقه في منفعة العين، خاصة أن وضع يد المستأجر لا يخوله سوى الحق في التعويض، وهذا التعويض ليس له ضمانات استيفاء الأجرة، وهو ما يعرض حقوقه للخطر.

وإذ أدعى المستأجر أمام القضاء المستعجل تجديد الإيجار تجديداً ضمنياً واستند في ذلك إلى وقائع تجعل دعواه قريبة التصديق، فإن القاضى المستعجل لا يختص بنظر الدعوى لأن الحكم فيها يقتضي التصدي لبيان ما إذا كان هناك تجديد ضمني أم لا، مما يعتبر مساساً بأصل الحق.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع ، الصفحة/ 1033)

تقضي المادة 598 مدنی بأن لا ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء)،( وتقابلها المادتان 382 / 467 و 385 / 470 مدني قديم).

وبناء على ذلك متى انقضت المدة المعينة للإيجار، انتهى العقد حتماً، أعني دون حاجة إلى أي تنبيه أو إجراء آخر ما دام العقد لم يشترط شيئاً من ذلك وتعين على المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر فوراً، فإذا امتنع عن ذلك أو تأخر فيه دون رضا المؤجر أصبحت يده على العين المؤجرة خالية من سند occupant sans titre أي أنه يعد مغتصباً ويجوز الحكم عليه بالإخلاء وإلزامه بتعويض ما أصاب المؤجر من ضرر.

ويجوز الالتجاء في طلب الإخلاء إلى قاضي الأمور المستعجلة، ولو لم يكن ذلك متفقاً عليه في العقد لأن كل تأخير إنما يفوت منفعة العين على المؤجر دون أن يخول الأخير سوى حق في التعويض مجرد من الضمانات التي كانت تكفل له تحصيل الأجرة، فيعرض حقوق المؤجر إلى خطر يتعذر تدارکه، غير أنه يشترط في ذلك أن يستطيع قاضي الأمور المستعجلة الفصل في طلب الإخلاء دون التعرض لموضوع العلاقة بين الطرفين، فإذا أدعى المستأجر تجديد العقد تجديداً ضمنياً واستند في ذلك إلى وقائع تجعل دعواه قريية التصديق، لم يجز لقاضي الأمور المستعجلة تحقيق هذه الوقائع وتعين عليه الحكم بعدم اختصاصه بطلب الإخلاء، أما إذا كانت الوقائع المدعاة ظاهرة الاختلاف، جاز لقاضي الأمور المستعجلة التغاضي عنها والحكم بالإخلاء دون مساس بموضوع الدعوى الذي تفصل فيه المحكمة المختصة، فإذا حكمت بصحته وبأحقية المستأجر في العين المؤجرة بناء على حصول التجديد، أمكن أن يعود المستأجر إلى العين التي أخرجه منها حكم قاضي الأمور المستعجلة.

ولا يجوز للمؤجر بأي حال استعمال القوة لإخلاء العين وإخراج المستأجر منها دون الالتجاء في ذلك إلى القضاء، بل أنه لا يجوز له قطع الماء والنور عن المستأجر أو نزع الأبواب والشبابيك لإرغام المستأجر على مغادرة العين المؤجرة وإخلائها.

والتعويض الذي يلزم به المستأجر أما أن يكون مقدراً في العقد سلفاً وإما ألا يكون، وفي الحالة الأخيرة يقدر عادة بأجرة المثل عن المدة التي بقي فيها المستأجر في العين المؤجرة من وقت انتهاء العقد المدة كلها أو بعضها لسبب أجنبي عنه، أما في الحالة الأولى فيعتبر هذا إلى حين إخلائه العين المؤجرة وردها ولو لم ينتفع بالعين في هذه الاتفاق شرطاً جزائياً، وتسري عليه بهذه الصفة أحكام المادة 224 مدني، فلا يكون التعويض الاتفاقي مستحقاً أذا أثبتت المستأجر أن المؤجر لم يلحقه من تأخير الإخلاء أي ضرر، ويجوز للقاضي أن يخفض هذا التعويض اذا أثبت المستأجر أن تقديره كان مبالغاً فيه إلى درجة كبيرة ولا يصح الحكم بهذا التعويض وبأجرة المثل معاً.

وفي كلتا الحالين لا يكون هذا التعويض مضموناً بامتياز المؤجر ولا يجوز الحجز من أجله حجزاً تحفظياً.(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 696)