تنص الفقرة الأولى من المادة 604 من التقنين المدني على ما يأتي :

«إذا ما انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارًا أو جبرًا إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذًا في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية».

وبمفهوم المخالفة من هذا النص، يكون الإيجار نافذًا في حق من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة إذا كان له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.

وكالبيع كل عقد آخر ناقل للملكية، فقد تنتقل ملكية العين المؤجرة بالمقايضة، أو بالهبة، أو بالشركة إذا انتقلت للشركة ملكية العين المؤجرة باعتبارها حصة أحد الشركاء، فينصرف أثر الإيجار، إذا استوفى شرط الأسبقية، إلى المتقايض والموهوب له والشركة، أما العقود الكاشفة عن الملكية، كالصلح والقسمة، فلها حكم آخر يتلاقى من الناحية العملية مع حكم العقود الناقلة للملكية، ذلك أن المتصالح مثلاً إذا خلص له بموجب الصلح عين متنازع عليها وكانت هذه العين قد أجرها للتصالح الآخر، وجب على المتصالح الأول احترام الإيجار لا لأنه خلف خاص، بل لأن الإيجار قد صدر من حائز لمستأجر حسن النية.

وكالعقد الناقل للملكية أي تصرف آخر ناقل للملكية ولو كان صادرًا من جانب واحد فقد تنتقل ملكية العين المؤجرة بالوصية؛ فينصرف إلى الموصى له أثر الإيجار الصادر من الموصي، والإيجار في هذه الحالة يكون ثابت التاريخ ضرورة بموت الموصي، والموت طريقة من طرق إثبات التاريخ، ويكون كذلك بالضرورة سابقًا على انتقال ملكية العين إلى الموصى له، أما انتقال ملكية العين المؤجرة بالميراث فليس له حكم انتقالها بالوصية، ذلك أن الوارث بخلاف الموصى له ليس خلفًا خاصًا للمورث بل هو خلف عام، فوجب عليه احترام الإيجار الصادر من المورث ولو لم يكن ثابت التاريخ.

وكالمتصرف الناقل لملكية أي سبب آخر ناقل للملكية، فقد تنتقل ملكية العين المؤجرة بالشفعة، فينصرف إلى الشفيع أثر الإيجار الصادر من البائع إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على البيع المأخوذ فيه بالشفعة، بل ينصرف إلى الشفيع أثر الإيجار الصادر من المشتري إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة، إذ البيع الصادر من المشتري إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة، إذ البيع الصادر من المشتري قبل تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة يسري في حق الشفيع ( م947 مدني )، فأولى أن يسري الإيجار، أما إذا كان الإيجار صادرًا بعد تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة، فالظاهر أن أثره لا ينصرف إلى الشفيع إلا إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة قياسًا على المنزوع ملكيته إذا أجر بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية (408 مرافعات ).

لم تورد المادة 146 مدني، وهي التي تقرر القاعدة العامة في انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص، شرط ثبوت تاريخ هذا العقد، وكل ما تطلبته هو أن يكون انتقال ملكية الشيء إلى الخلف الخاص قد جاء بعد إبرام العقد الذي ينصرف أثره إلى هذا الخلف، فقالت : «إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقًا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص . . .» . وترتب على ذلك، تطبيقًا لقواعد الإثبات فيما يختص بحجية الورقة العرفية على الغير، أن اشترط الفقهاء أن يكون العقد الذي أبرم قبل انتقال الشيء إلى الخلف الخاص ثابت التاريخ وسابقًا على التاريخ الذي انتقل فيه الشيء إلى الخلف، حتى يمكن الاحتجاج بتاريخ العقد العرفي على الخلف الخاص وهو من الغير ولكن المادة 146 مدني اشترطت، من جهة أخرى، أن يكون الخلف الخاص عالمًا بالعقد وقت انتقال الشيء إليه وإذا قربنا هذين الشرطين – ثبوت التاريخ والعلم بالعقد – أحدهما من الآخر، تبين أن العلم بالعقد يغني عن ثبوت التاريخ ذلك أن ثبوت علم الغير بالورقة العرفية يجعل لها تاريخًا ثابتًا له حجيته على هذا الغير من وقت علمه بالورقة، إذ أن طرق إثبات التاريخ ليست مذكورة على سبيل الحصر في التقنين المدني المصري، فأمكن أن يقال أن العلم بالورقة العرفية يجعل لها تاريخًا ثابتًا من وقت هذا العلم ويترتب على ذلك أنه لا يشترط ثبوت تاريخ العقد الذي ينصرف أثره إلى الخلف الخاص ما دمنا قد اشترطنا علم الخلف بهذا العقد وقت انتقال الشيء إليه، فمن وقت هذا العلم يصبح للعقد تاريخ ثابت ويكون أسبق على انتقال الشيء إلى الخلف الخاص.

وقد حور المشرع هذه القاعدة العامة عند تطبيقها تطبيقًا تشريعيًا على حالة انصراف أثر الإيجار إلى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة فهو قد اشترط في المادة 604 مدني – عن طريق الدلالة العكسية – أن يكون للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية، ولم يشترط علم من انتقلت إليه الملكية وقت انتقالها بهذا الإيجار.

فعلينا إذن أن نواجه فرضين : ( الفرض الأول ) ألا يكون للإيجار تاريخ ثابت عن طريق آخر، ولكن من انتقلت إليه الملكية – وتفرضه مشتريًا – يعلم بالإيجار وقت الشراء وفي هذا الفرض يكون للإيجار تاريخ ثابت من وقت العلم وهو سابق على البيع، فينصرف أثره إلى المشتري (والفرض الثاني) أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على البيع، ولكن المشتري لا يعلم به وقت الشراء، وفي هذا الفرض أيضًا – وهو الفرض المألوف – ينصرف أثر الإيجار إلى المشتري، ويخلص من ذلك أن شرط ثبوت التاريخ هو شرط شكلي لابد من توافره، إما عن طريق علم الخلف الخاص بالإيجار أو عن أحد الطرق الأخرى التي ذكرها القانون لثبوت التاريخ وإذا قورن انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص بانصراف أثر أي عقد آخر إليه تبين ما يأتي : إذا كان الخلف الخاص يعلم بالإيجار انصرف أثره إليه، وكذلك الحكم إذا علم الخلف الخاص بأي عقد آخر غير الإيجار، ففي الحالتين يكون العقد – إيجارًا كان أو أي عقد آخر – ثابت التاريخ . أما إذا كان الخلف الخاص لا يعلم بالإيجار فإن أثره ينصرف مع ذلك إليه إذا كان ثابت التاريخ من طريق غير العلم، بخلاف العقد الآخر فإنه إذا لم يعلم به الخلف الخاص لم ينصرف أثره إليه حتى لو كان له تاريخ ثابت وهذا هو معنى قولنا إن ثبوت التاريخ في الإيجار شرط شكلي، إذ هو شرط ضروري وهو في الوقت نفسه كاف في ذاته يغني عن العلم . أما ثبوت التاريخ في العقود الأخرى غير الإيجار فليس بشرط شكلي، بل هو شرط موضوعي يراد به التحقق من أسبقية العقد فإذا كان العلم غير لازم في الإيجار ويغني عنه ثبوت التاريخ بطريق آخر، فذلك لأن ثبوت التاريخ شرط شكلي كما قدمنا، يكفي وحده دون حاجة إلى العلم بالإيجار كافيًا، فليس ذلك لأن العلم يغني عن ثبوت التاريخ، بل لأن العلم هو ذاته طريق من طرق إثبات التاريخ ويبين من ذلك أيضًا أنه إذا كان الإيجار غير محرر في ورقة، فإنه لا ينصرف أثره إلى الخلف الخاص، إذ ليس له تاريخ ثابت .

فثبوت تاريخ الإيجار إذن شرط شكلي لابد من توافره ولابد أن يكون تاريخ الإيجار الثابت سابقًا على التصرف الذي نقل الملكية إلى الخلف الخاص، حتى ينصرف أثر الإيجار إلى السلف ( م 604 مدني عن طريق الدلالة العكسية )

حلول الخلف الخاص محل المؤجر في عقد الإيجار : فإذا انصرف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص بالشروط التي بيناها، حل هذا الخلف في مواجهة المستأجر محل المؤجر وليس في هذا إلا تطبيق للقاعدة العامة في انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص.

ويقال عادة إن حقوق المؤجر تنتقل إلى الخلف الخاص عن طريق حوالة الحق، كما تنتقل التزاماته عن طريق حوالة الدين وقد كان التقنين المدني القديم لا يعرف حوالة الدين، ولم يكن فيه نص عام يقضي بانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص، ومن ثم كانت هناك مشقة في انتقال التزامات المؤجر إلى من انتقلت إليه الملكية فلجأ الفقه إلى قاعدة الاشتراط لمصلحة الغير، مصورًا أن المؤجر اشترط على من انتقلت إليه الملكية أن يقوم بالتزاماته لمصلحة المستأجر أما في التقنين المدني الجديد فلا حاجة بنا إلى هذا التصوير بعد أن اعترف هذا التقنين بحوالة الدين ونظمها في نصوصه بل إن نصوص المواد 146 و604 و606 أصبحت الآن تكفي وحدها سندًا لانصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص، وتكون الخلافة ها قد تمت بحكم القانون، دون حاجة لإقرار المستأجر أو لرضاء الخلف الخاص أو حتى لعلم أي منهما.

ويترتب على ذلك أن من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة يحل محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر، وفي جميع التزاماته نحوه وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني يتضمن نصًا صريحًا في هذا المعنى، فكانت الفقرة الأولى من المادة 809 من هذا المشروع تنص على ما يأتي : «إذا كان الإيجار نافذًا في حق من انتقلت إليه الملكية، أو لم يكن نافذًا ولكن تمسك هو به، فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات» وقد حذف هذا النص في لجنة المراجعة اكتفاء بالقواعد العامة وهذه القواعد تقضي بنفس الحكم الذي تضمنه النص المحذوف . فلا محل إذن للقول، كما ذهب بعض الفقهاء في فرنسا، بأن الأمر يقتصر على سريان الإيجار في حق من انتقلت إليه الملكية ذلك أن هناك فرقًا بين انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص يحل هذا الخلف محل السلف في حقوقه والتزاماته، أما في حالة سريان الإيجار في حق الخلف الخاص فإن هذا الخلف لا يحل محل السلف في الحقوق والالتزامات بل يبقى الإيجار قائمًا بين المؤجر والمستأجر يرجع كل منهما على الآخر بحقوقه، أما السلف فلا يلتزم إلا باحترام الإيجار وعدم إخراج المستأجر وهذا الوضع الأخير لم يقصد إليه المشرع، بل قصد إلى الوضع الأول وهو حاول الخلف الخاص محل المؤجر في حقوقه والتزاماته.

حلول الخلف الخاص محل المؤجر في التزاماته : يكون للمستأجر الحق في مطالبة الخلف الخاص الذي انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة بجميع التزامات المؤجر فله أن يطالبه بتسليم العين إذا لم يكن قد تسلمها قبل ذلك من المؤجر، وقد قدمنا أنه لا يشترط في انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص أن يكون المستأجر قد وضع يده على العين، وله أيضًا أن يطالبه بإجراء الترميمات الضرورية في العين المؤجرة ولو كان التلف قد حصل قبل التصرف، وبضمان التعرض والاستحقاق ولو كان سبب الضمان موجودًا قبل التصرف، وبضمان العيوب الخفية ولو كانت هذه العيوب موجودة قبل التصرف.

تنص الفقرة الثانية م المادة 604 من التقنين المدني على ما يأتي :

ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسك بعقد الإيجار، ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه.

ويتبين من النص المتقدم الذكر أن الإيجار إذا كان أثره لا ينصرف إلى متلقي الملكية، إما لأنه ليس له تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية، وإما لأن هل هذا التاريخ الثابت ولكن المستأجر اتفق مع المؤجر على إخلاء العين المؤجرة إذا انتقلت ملكيتها إلى شخص آخر، فإن متلقي الملكية يكون بالخيار بين أن يتمسك بعقد الإيجار بالرغم من عدم نفاذه في حقه فيجبر المستأجر على البقاء، أو أن يتمسك بعدم نفاذ الإيجار في حقه فيجبر المستأجر على الإخلاء.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 1087)

ومؤدى ذلك أنه إذا بيعت العين المؤجرة فيجب الانصراف أثر الإيجار إلى المشترى أن يوجد عقد يرتب التزامات وحقوق تعتبر من مستلزمات العين وهذا هو عقد الإيجار وأن يكون ثابت التاريخ في وقت سابق على البيع ولم يرد هذا الشرط الأخير بالمادة 146 التي تقرر انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص ولكن هذا الشرط قال به الفقه حتى يمكن الاحتجاج بتاريخ العقد العرفي على الخلف الخاص وهو من الغير، إنما اشترطت أن يكون هذا الخلف عالماً بالعقد وقت انتقال الملكية إليه فيغني العلم بالعقد عن ثبوت التاريخ إذ أن هذا العلم يجعل للعقد تاريخاً ثابتاً من وقت هذا العلم ومن ثم فإذا كان من انتقلت إليه الملكية يعلم بالإيجار وقت الشراء فإن هذا يجعل الإيجار ثابت التاريخ إذ أن طرق إثبات التاريخ ليست واردة على سبيل الحصر- م 15 إثبات - فينصرف أثر الإيجار إلى المشتري وإذا قيل أن العلم لا يجعل للعقد تاريخاً ثابتاً فإنه يشترط في الغير للتمسك بعدم ثبوت التاريخ أن يكون حسن النية فإن كان عالماً بالإيجار وقت الشراء كان سيء النية فلا يمكنه التمسك بعدم ثبوت التاريخ ومن ثم ينصرف إليه أثر الإيجار ولو لم يكن ثابت التاريخ، والعلم واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية فإن كان الإيجار والبيع ليس لهما تاریخ ثابت أو ثبت تاريخهما في يوم واحد فلا يستطيع المستأجر أن يثبت توافر ثبوت التاريخ السابق على البيع وهو شرط شكلی يجب توافره ومن ثم فلا يسرى الإيجار في حق المشتري حتى لو كان عقد البيع غير مسجل.

على أن ثبوت التاريخ لا يكفي إذا زادت مدة الإيجار على تسع سنوات إذ يجب التسجيل قبل تسجيل البيع وإلا لا ينفذ الإيجار في حق المشتري فيما جاوز هذه المدة بشرط أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقاً على البيع، كما ينفذ الإيجار في حق المشتري ولو لم يضع المستأجر يده على العين ويجب أخيراً لانصراف أثر الإيجار للمشتري أن يكون الأخير عالماً بما يرتبه الإيجار من حقوق والتزامات.

ووفقاً لتشريعات إيجار الأماكن، تسرى عقود الإيجار الخاضعة لهذه التشريعات ولو لم يكن لها تاريخ ثابت.

وتسرى هذه الأحكام على العقود الأخرى الناقلة للملكية كالمقايضة والهبة والشركة وتتلاقى العقود الكاشفة عن الملكية كالصلح والقسمة في الحكم مع التصرفات السابقة لا استناداً إلى فكرة الخلف الخاص ولكن لأن الإيجار في العين المتصالح عليها أو القسمة قد صدر من حائز المستأجر حسن النية، وكالعقد الناقل للملكية الوصية، أما الوارث فهو خلف عام يحاج بالإيجار ولو لم يكن ثابت التاريخ كما ينصرف أثر الإيجار إلى الشفيع إذا كان ثابت التاريخ وسابق على البيع المشفوع فيه أو كان ثابت التاريخ وسابقاً على تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة ما لم يكن من أعمال الإدارة الحسنة، وتسرى الأحكام المتقدمة والمتعلقة بالتصرفات الناقلة للملكية في حال انتقال أي حق عینی كحق الانتفاع مادام تاريخ الإيجار ثابت وسابق على انتقال هذا الحق، وأيضاً إذا أجر المستأجر الأصلي لمستأجر من الباطن ثم تنازل بعد ذلك عن الإيجار فالمتنازل له يعتبر خلفاً خاصاً فينصرف إليه أثر الإيجار من الباطن لأنه عقد أبرم في شأن الشيء المستخلف فيه وهو حق المؤجر من الباطن ويشترط أن يكون للمستأجر الأصلي حتى التنازل عن الإيجار وأن يكون الإيجار من الباطن ثابت التاريخ وسابقاً على التنازل وأن يكون المتنازل له عالماً به وقت التنازل وإلا كان له إبطال التنازل للغلط.

ومتى توافرت الشروط السابقة انصرف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص وهو من تلقى من المؤجر المالك ملكية العين أو حقاً عينياً فيها اختباراً أو جبراً فتنتقل إليه حقوق المؤجر وتسري أحكام حوالة الحق كما تنتقل إليه التزاماته وتسرى فى شأنها أحكام حوالة الدين وذلك من وقت التصرف الناقل للملكية لا من وقت تسجيله، فإن كان بيعاً فتنتقل الحقوق للخلف الخاص، كما تنتقل إليه التزامات المؤجر فيضمن الاستحقاق والتلف والعيوب الخفية ولو كان سبب ذلك راجعاً إلى وقت سابق على التصرف الناقل للملكية، وله الرجوع على المؤجر بضمان الاستحقاق إذا انصرف أثر العقد إليه كما له طلب إبطال البيع للغلط إذا كان يعتقد أن العين غير مؤجرة، وجميع الأحكام السابقة ليست متعلقة بالنظام العام فيجوز الاتفاق على مخالفتها، وإذا توافر شرط الاستعجال في النزاع جاز الالتجاء لقاضي الأمور المستعجلة.

ويجوز للخلف الخاص أن يتمسك بعقد الإيجار ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه وليس هناك ميعاد لاستعمال هذا الخيار، ولكن يجب المبادرة فيه حتى لا يحمل السكوت مدة طويلة على نزول عن هذا الحق، وللمستأجر إنذار متلقى الملكية باستعمال خياره في مدة معينة وإلا عد متنازلاً عنه.

المالك الذي لم يسلم العين التي كان يشغلها للمشتري :

إذا كان المالك يشغل عيناً وباعها وتعهد للمشتري باخلائها في تاريخ معین وإلا التزم بمبلغ محدد عن كل شهر ولم ينصرف قصدهما إلى اعتبار ذلك إيجاراً، فإن هذا المبلغ لا يعد أجرة، وإنما يعد مقابلاً للانتفاع بالعين مقروناً بشرط جزائي ويتعين الحكم به للمشتري طالما خلا من المغالاة مع إخلاء العين لانعدام عقد الإيجار ويستند الإخلاء في هذه الحالة إلى التزام البائع بتسليم العين المبيعة وفقاً للمادة 431 مدنی ومن ثم تخرج هذه الدعوى عن نطاق إيجار الأماكن مهما كانت المدة التي ظل البائع فيها شاغلاً للعين طالما لم يبرم عقد إيجار بشأنها، كذلك تخرج الدعوى عن نطاق قانون الإصلاح الزراعي إن كانت العين أرضاً زراعية، ويجوز للمشتري أن يلجأ لقاضي الأمور المستعجلة ليقضي بطرد المالك السابق إن كان لم يزل شاغلاً للعين، أما إن كان قد أبرم بشأنها إيجاراً مع مستأجر حسن النية فينفذ هذا الإيجار في حق المشتري الذي لم يسجل عقده - باعتباره خلفاً خاصاً للبائع، ولا يكون للمشتري في هذه الحالة إلا الرجوع على البائع بما لحقه من خسارة وما فاته من مكسب لإخلاله بالتزامه التعاقدی، وعلى المشتري إثبات سوء نية المستأجر إذ أن حسن النية مفترض في كافة التصرفات.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن، الصفحة/254)

فإن عقد الإيجار إذا انعقد صحيحاً فإنه ينصرف إلى عاقديه وخلفهما العام، وفقاً لمبدأ نسبية أثر العقد.

ويكون انصراف العقد إلى الخلف العام دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث، فيجب مراعاة ما تقضى به قواعد الميراث بأن يوفي الوارث التزامات المورث في حدود التركة فحسب.

وإذا تبين من العقد أو من طبيعة التعامل أو نص القانون، عدم انصراف العقد إلى الخلف العام، فإنه يجب مراعاة ذلك، فلا ينصرف العقد إلى الخلف العام.

ومثال ذلك أن يكون متفقاً بعقد الإيجار على عدم انصراف الإيجار إلى ورثة المستأجر، إذ ينتهي العقد بوفاة المستأجر.

وأن يكون الإيجار قد عقد لاعتبار شخصي في المستأجر – بالتفصيل السابق ذكره - فينتهى الإيجار بوفاته. وأن يكون التأجير في مرض الموت بأقل من أجرة المثل أو مع إقرار المتوفى بأنه قبض الأجرة تبرعاً إذ تسري عليه أحكام الوصية.

ويسرى الإيجار قبل المتعاقدين والخلف العام دون أي إجراء آخر مهما كانت مدة الإيجار. فلا يشترط لسريانه قبلهم أن يكون ثابت التاريخ أو مسجلاً.

فبالنسبة للشرط الأول، اعتبر المشرع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار مكملة لملكية العين المؤجرة من ناحية ومحددة لها من ناحية أخرى بحيث تدخل في مقومات هذه العين وتنتقل معها إلى من تلقى ملكيتها.

ولولا حكم هذه المادة لما أمكن اعتبار الحقوق والالتزامات المترتبة على عقد الإيجار من مستلزمات العين التي انتقلت إلى الخلف .

وقد قضت محكمة النقض بأن عقد الإيجار الصادر من المالك المؤجر لا يسرى في حق المتصرف إليه إلا بالنسبة لما كان قائماً من المباني فعلاً وقت البيع.

وبالنسبة للشرط الثاني، فقد نصت عليه المادة صراحة إذ اشترطت لنفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص أن يكون له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.

أما بالنسبة للشرط الثالث، فقد تغاضى عنه المشرع، فلم يستلزم النفاذ الإيجار في حق من انتقلت إليه الملكية أن يكون الأخير على علم به وقت انتقال الملكية إليه.

ويعتبر حكم المادة 604 فيما يتعلق بذلك خروجاً على القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 ومعنى ذلك أن الإيجار ينصرف إلى الخلف بحكم القانون.

وسنرى أن علم الخلف الخاص بالإيجار يعد طريقة من طرق ثبوت التاريخ، ومن ثم يكون علمه بالإيجار مانعاً له من الاحتجاج بعدم ثبوت تاریخ الإيجار وعدم سريانه في حقه.

وهذا الحكم لا يسري على البيع فقط، سواء كان بيعاً اختيارياً أو جبرياً وإنما يسرى على كل عقد ناقل للملكية كالمقايضة أو الهبة أو الشركة إذا انتقلت للشركة ملكية العين المؤجرة باعتبارها حصة أحد الشركاء.

كما يسرى على أي تصرف آخر ناقل للملكية ولو كان صادراً من جانب واحد کالوصية، ذلك أن موت الموصي يعطي العقد تاريخاً ثابتاً. كما يسري على أي سبب آخر ناقل الملكية كالشفعة.

وقبل انتقال الملكية إلى المشتري "إذا كان العقد بيعاً"، فالمشتري يكون مجرد دائن عادى للمؤجر، وهذه الصفة لا تخوله سوى مطالبة البائع بالتسليم و بثمار البيع ونمائه الذي يثبت له من مجرد البيع، غير أنه لا تنشأ ثمة علاقة مباشرة بين المشتري والمستأجر، فلا يجوز لأي منهما أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر.

ويلتزم المستأجر بمجرد علمه ببيع العقار إلى مشترى سجل عقده، بالوفاء بالتزاماته قبل المؤجر إلى المشتري الجديد. فإذا أوفي الأجرة مثلاً إلى البائع كان هذا الوفاء غير مبرئ لذمته.

غير أنه يجوز للمشترى بموجب عقد عرفي لم يسجل أن يطالب المستأجر مباشرة بالوفاء بالتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار، إذا تمت حوالة عقد الإيجار إليه من البائع، فتكون مطالبته للمستأجر بمقتضی عقد الحوالة، لا باعتباره مشترياً.

أن المادة (604) اشترطت لنفاذ عقد الإيجار قبل المتصرف إليه أن يكون للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.

فإذا كان الإيجار ثابتاً في ورقة عرفية فإنها لا تكون حجة على المتصرف إليه في تاريخها إلا منذ أن يكون لها تاريخ ثابت.

فلكي يسرى الإيجار في حق المتصرف إليه في تصرف ناقل للملكية يجب أن يكون له تاريخ ثابت، وأن يكون هذا التاريخ الثابت سابقاً على تاريخ التصرف، لأن الغرض من اشتراط التاريخ الثابت هو التأكد من أن الإيجار كان معقوداً بالفعل في الوقت الذي كسب فيه المتصرف إليه حقه على العين.

والمقابلة بين هذين التاريخين تقضي أن يكون السند المتصرف إليه أيضاً تاریخ ثابت، وإلا فإن الإيجار ذات التاريخ الثابت ينفذ في حق المتصرف أياً كان التاريخ الذي يحمله.

فإذا كان كل من التصرف الناقل للملكية والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتي التاريخ في يوم واحد فإن الإيجار لا يسري في حق المتصرف إليه.

والمقصود أن يكون تاريخ الإيجار الثابت سابقاً على سبب نقل الملكية، كالبيع والهبة والمقايضة، فلا يكفي إذن أن يكون سابقاً على تسجيل التصرف الصادر في العقار المؤجر، إذا كان غير سابق على تاريخ التصرف نفسه.

وهذا واضح من صريح المادة 604 وأعمالها التحضيرية فقد جرى النص على أن: "إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية ولم تقل المادة السابق على تسجيل التصرف الذي نقل الملكية"، كما ورد بمذكرة المشروع التمهيدي أنه: "وقد اقتصر المشروع بعد هذه الإيضاحات، على أن ينقل أحكام التقنين الحالي، فلا يسرى الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ وسابقاً على سبب نقل الملكية. فإذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع مثلاً، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتی التاريخ في يوم واحد، فإن الإيجار لا يسري في حق المشترى، حتى لو كان عقد البيع غير مسجل، كما أن الحكم المذكور هو الذي كان سارياً في ظل التقنين المدني القديم، وقد أشارت مذكرة المشروع التمهيدي - كما تقدم - إلى أن المشرع نقل أحكام هذا التقنين في هذه المسألة.

ويسرى حكم ثبوت التاريخ على التصرف الناقل للملكية سواء ورد على عقار أو منقول.

أما إذا كان الإيجار غير مكتوب، وكان يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات فإنه ينفذ في حق الخلف الخاص إذا ثبتت اسبقيته بكافة طرق الإثبات .

غير أنه يجب لكي يكون العلم طريقة من طرق ثبوت التاريخ، أن يكون علماً يقيناً،لأن ثبوت التاريخ لايكون إلا بإجراء قاطع، فيلزم لإثبات علم الغير بالإيجار دليل كتابي قاطع أو دليل في قوته كالإقرار واليمين، فلا يكفي مجرد البينة والقرائن لإثبات العلم بالإيجار.

ويجب أن يرد العلم اليقيني على قيام الإيجار وعلى شروطه الأساسية لاسيما الأجرة، والمدة لاحتمال تواطؤ المؤجر والمستأجر على تعديل شروط الإيجار وعلى الخصوص فيما يتعلق بالمدة والأجرة.

ويلاحظ أنه إذا ورد شرط مطبوع في عقد البيع يفيد علم المشتري بالإيجارات السابقة الصادرة عن البائع، فإن الراجح أن وجود ذلك الشرط لا يكفي بل يجب أن يثبت أن المشتري قد قرأ هذا الشرط وعلم به .

ويجب ثبوت العلم بالإيجار في الوقت الذي يكسب فيه المشتري حقه على العين المؤجرة أي من تاريخ عقد البيع العرفي مثلاً، لأن علمه اللاحق لا يحرمه من حق ثبت له عند كسب حقه، وهو عدم نفاذ الإيجار في مواجهته .

والأصل أن المشتري يكون جاهلاً للإيجار، وعلى من يدعي العكس إثبات ذلك.

والنص على عدم نفاذ الإيجار في حق متلقى الملكية إذا كان غير ثابت التاريخ قصد به حماية متلقي الملكية ورعاية مصلحته، درءاً للغش الذي يحتمل أن يلجأ إليه السلف والمستأجر بتقديم تاريخ الإيجار إضراراً به، ومن ثم فإنه يجوز لمتلقي الملكية النزول عن هذه الحماية والتمسك بعقد الإيجار غير ثابت التاريخ، فيطالب المستأجر بالوفاء بالالتزامات الناشئة عن هذا العقد، كما أنه بدوره يلتزم بالوفاء بالتزاماته قبل المستأجر.

ولا يجوز للمستأجر عندئذ أن يمتنع عن تنفيذ التزاماته الناشئة عن هذا الإيجار بحجة عدم ثبوت تاريخها لأن المحررات حجة على أطرافها رغم علم ثبوت تاريخها، ولأن ثبوت التاريخ قصد به حماية الغير لا المتعاقدين.

يترتب على نفاذ الإيجار في حق متلقى ملكية العين، كالمشتري والموهوب له والموصى له، انصراف آثار الإيجار إليه منذ تاريخ العقد إن كان وارداً على منقول ومن تاريخ تسجيله إذا كان وارداً على عقار. ولو كانت مدة الإيجار لا تبدأ إلا بعد تاريخ صدور التصرف أو كان المستأجر لم يضع يده على العين المؤجرة فيثبت للخلف حقوق المؤجر ويلتزم بالتزاماته، وذلك بحكم القانون نفسه وبتمام التصرف غير متوقفة على علم المستأجر.

فيلتزم الخلف بضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية ولو كان سبب الضمان سابقاً على انتقال الملكية.

ويلتزم المستأجر بأداء الأجرة إلى الخلف بعد إخطاره بانتقال الملكية أو علمه به، فإذا أوفي الأجرة إلى السلف بعد الإخطار أو العلم كان وفاؤه غير مبرئ للذمة.

ويثبت علم المستأجر بانتقال الملكية بكافة طرق الإثبات القانونية لأن محل الإثبات واقعة مادية.

ويقع على عاتق المتصرف إليه عبء إثبات علم المستأجر بانتقال الملكية.

رأى المشرع أن الإيجار قد يلحق ضرراً بالغير ولو لم يقصد به الغش، ولو لم يكن نتيجة تواطؤ، وذلك إذا كانت مدته أطول من المدة المعتادة، لأن طول مدة الإيجار يثقل الشيء بتكليف يحد من قيمته ويفصل بين الملكية والمنفعة لفترة طويلة، ومن شأن ذلك أن يجعل لغير مصلحة جوهرية في أن يعلم بوجود الإيجار قبل أن يقدم على التعامل بشأن العين المؤجرة.

ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالات".

والمقصود بالغير فيما يتعلق بتسجيل الإيجار، هو معناه في قانون الشهر العقاري لا معناه في شأن ثبوت التاريخ.

فالغير هو كل شخص کسب حقاً على العقار المؤجر من الحقوق واجبة الشهر وقام بشهره وفقاً للقانون قبل تسجيل الإيجار ولم يكن ممثلاً في عقد الإيجار. فيشمل الغير ما يأتي:

1- أصحاب الحقوق العينية الأصلية كالمشتري والموهوب له ومتلقي حق الانتفاع أو أي حق من حقوق الارتفاق.

2- أصحاب الحقوق العينية التبعية كالدائن والمرتهن رهناً حيازياً أو رهناً رسمياً والدائن الممتاز وصاحب حق الاختصاص.

فالدائن المرتهن يعتبر من الغير في هذا المعنى من وقت قید رهنه ولكنه لا يعتبر من الغير فيما يتعلق بثبوت التاريخ إلا من وقت تسجيل التنبيه على العقار المرهون سواء كان التنبيه وتسجيله قد حصلا بناء على طلبه هو أو بناء على طلب غيره.

ولكن لا يعتبر من الغير المؤجر أو المستأجر أو الخلف العام لهما أو الدائنون العاديون للمستأجر.

يسرى الالتزام بتسجيل الإيجار إذا كان وارداً على عقار، سواء كان من العقارات المبنية أو غير المبنية بما في ذلك عقود المزارعة المذكورة في المادة 619 أما إذا كان الإيجار وارداً على منقول فإنه يكفي لسريانه قبل الغير لأي مدة، أن يكون ثابت التاريخ.

فإذا كان الإيجار الوارد على عقار ثابت التاريخ ولا تزيد مدته على تسع سنوات، فإنه يسري قبل الغير دون حاجة إلى اتخاذ إجراء آخر.

أما إذا كان ثابت التاريخ وزادت مدته على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه قبل الغير أن يسجل بمكتب الشهر العقارى المختص.

ويجب أن يكون تسجيل الإيجار سابقاً على كسب الغير حقه.

والقاعدة العامة في الشهر أنه إذا استلزم القانون شهر تصرف ما، كان التخلف هذا الشهر أثر مطلق، بمعنى أن الحق لا يوجد في مجموعه، فإذا لم يسجل البيع مثلاً فإن الملكية لا تنتقل إلى المشتري بالنسبة إلى كل المبيع.

استثناءان من اشتراط ثبوت التاريخ وتسجيل الإيجار إذا زادت مدته على تسع سنوات لنفاذه قبل الغير:

أ - الاستثناء الأول :

الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن.

ب - الاستثناء الثاني: الأراضى الخاضعة لقانون الإصلاح الزراعى .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع، الصفحة/ 1095)

ويبين من هذا النص أن المشرع قد اعتبر الحقوق والالتزامات الناشئة من عقد الإيجار مكملة ملكية العين المؤجرة من ناحية ومحددة لها من ناحية أخرى بحيث تدخل في مقومات هذه العين وتنصرف معها إلى من تلغي ملكيتها، كما يبين أيضاً أن المشرع قد اشترط في ذلك وفقاً لما تقضي به المادة 146 أسبقية عقد الإيجار على انتقال الملكية إلى الخلف وثبوت هذه الأسبقية بوجه رسمى.

وغاية الأمر أنه قد تجاوز في هذا التطبيق التشريعي عن الشرط الأخير الذي تشترطه المادة 146 وهو شرط علم متلقي الملكية بوجود الايجار وقت تلقيها، وذلك تسهيلاً لنفاذ حقوق المستأجرين قبل الخلف الخاص لأن عقد الإيجار أدارة قيمة لاستغلال الأموال وزيادة الثروة القومية ولأنه ليس في نفاذه قبل الخلف، كبير ضرر على الأخير لأن الالتزامات التي ستنتقل إليه تقابلها حقوق تثبت له ولأن الغالب أن يكون الإيجار بأجر المثل.

ويعتبر هذا التجاوز التشريعي عن شرط علم الخلف بالإيجار خروجاً استثنائياً على حكم المادة 146 .(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثاني، الصفحة/ 591)

نص في المادة 604 فقرة أولى مدني على أنه (إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية)، ( وتقابلها المادة 379/474 مدني قديم وكان نصها مقصوراً على حالة البيع، فعممه القانون الحالي وجعله يشمل جميع حالات انتقال الملكية )، ويعتبر حكم المادة 604 مدني سالف الذكر تطبيقاً تشرعياً لحكم المادة 146 مدني الخاص بانتقال الحقوق والالتزامات التي تنشأ من عقد متصل بشئ معين الى من انتقلت إليه ملكية هذا الشيء.

ومقتضى هذا الحكم أن المستأجر لا يجوز له أن يتمسك بعقد الايجار في مواجهة من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة إلا إذا كان لايجارته تاريخ ثابت وسابق على تاريخ خلافة المتصرف إليه، ويلاحظ أن المقابلة بين هذين التاريخين تقتضي أن يكون السند الخلف الخاص أيضاً تاريخ ثابت، وإلا فأن الاجارة ذات التاريخ الثابت تنفذ في حق الخلف الخاص أياً كان التاريخ الذي أرخ به سنده، فإذا كان السبب الذي نقل الملكية إلى الخلف الخاص هو عقد بيع مثلاً، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ أو كان ثابتي التاريخ في يوم واحد، فإن الإيجار لا يسري في حق المشترى ( أنظر أيضاً ما سيجيء في باب انقضاء الإيجار ).

واذا لم يسر الإيجار في حق الخلف الخاص، كان لهذا أن يتسلم العين التي انتقلت إليه ملكيتها من سلفه إذا كان هذا الأخير لم يسلمها بعد إلى المستأجر، أو أن يستردها من المستأجر ( بشروط سیجی بيانها في باب انقضاء الإيجار ) أن كان قد تسلمها، وفي كلتا الحالين يترتب على ذلك فسخ الإجارة وإلزام المؤجر بالتعويض وفقاً للأحكام التي ستجيء فيما بعد .

غير أن القانون رقم 49/1977 ( ومن قبله قوانين إيجار الاماكن السابقة ) قد استثنى الأماكن الخاضعة له من حكم المادة 604 مدنی إذ نص في المادة 30 منه على أنه « استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري أحكام عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد العقار، ولو لم يكن لسند الايجار تاریخ ثابت بوجه رسمی سابق على تاريخ انتقال الملكية»، ومؤدى ذلك أن إيجار المكان الخاضع القانون إيجار الأماكن يسري في حق مشترى العين المؤجرة ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على عقد البيع، فيجوز للمستأجر أن يتمسك بالإجارة - وبالالتزامات الناشئة عنها - على المشتري، وأن يتمسك كذلك إزاءه بالامتداد القانوني الذي يقرره قانون إيجار الأماكن .

على أن عقد الإيجار الصادر من الملك المؤجر لا يسري في حق المشتري إلا بالنسبة لما كان قائماً من المباني فعلاً وقت البيع، فلا ينفذ في حقه عقد الإيجار الصادر من البائع قبل البيع عن استكمال بنائها .

نص القانون على حالة انتقال ملكية العين المؤجرة الى غير المؤجر - نصت المادة 604 فقرة أولى مدني على أنه « إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية » ( وتقابلها المادة 389 فقرة أولى / 475 من التقنين الملغي).

وظاهر أن هذا النص يعد الى حد كبير تطبيقاً للقواعد العامة المتقدمة . وبمقارنته بالنص المقابل له في التقنين الملغي، نستطيع أن نلاحظ بشأنه ما يأتي :

1- كانت المادة 389 فترة أولى / 478 مدنی قدیم تنص على أن لا يفسخ الإيجار ببيع الشيء المستأجر، وكان التعبير في هذه الحالة بفسخ الإيجار لا يتفق مع المبادئ القانونية لأن البيع لا يفسخ الإيجار وإنما ينقل ملكية العين المؤجرة إلى المشتري دون الالتزامات الناشئة من عقد الإيجار، أي أن أثره يقتصر على جعل الإيجار غير نافذ في حق المشتري، فصحح التقنين الحالي التكييف القانوني لهذا الوضع ونص صراحة على أن الإيجار لا يكون في هذه الحالة نافذاً في حق من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة.

2 - كان نص التقنين الملغي مقصوراً على حالة بيع العين المؤجرة إلى غير المستأجر، ولم تكن ثمة حكمة ظاهرة القصر حكمه على حالة البيع دون غيره من أسباب نقل الملكية، فذهب البعض إلى جواز تطبيق هذا الحكم على جميع الحالات التي تنتقل فيها ملكية العين المؤجرة إلى غير المستأجر أياً كان سبب انتقال الملكية، هبة كان أو مقايضة أو صلحاً أو ألخ، وقد أخذ التقنين الحالي بهذا الرأی، فنص صراحة على أنه وإذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً، أي أنه عمم الحكم ولم يقصره على حالة البيع، ومع ذلك فإن هذا الحكم لا ينطبق في حالة انتقال الملكية من طريق الميراث لأن الورثة يتقيدون بالتزامات المورث التي يجدونها في تركته، ومنها التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار.

3 - يظهر من عبارة النص القديم والنص الحالي وكذلك من عبارة المادة 43 مدنی فرنسي أن الحكم ورد في صيغة مطلقة، وأنه ينطبق على إيجار المنقول كما ينطبق على إيجار العقار غير أن الواقع أن النصوص المصرية منقولة عن نص المادة الفرنسية، وأن هذا النص الأخير يرجع الى أصل تاریخی بعید يجعل تطبيقه مقصوراً على إيجار العقارات دون إيجار المنقولات. وفي رأيي أن المشرع المصرى لابد أن يكون قصد ذلك أيضاً بالرغم من إطلاق عبارته، إذ لو قصد غير ما ذهب إليه الشراح الفرنسيون لنص عليه صراحة، ومما يؤيد ذلك ما نصت عليه المادة 389 فقرة ثانية / 475 مدني قديم من أنه ليس للمشتري أن يخرج المستأجر إلا بعد التنبيه عليه بالخروج في المواعيد المذكورة آنفاً، وما نصت عليه المادة 605 مدني من أنه لا يجوز أن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة ولم يكن الإيجار نافذاً في حقه أن يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد التنبيه.

ومن الواضح أن التعبير بإخراج المستأجر وبإجباره على الإخلاء إنما يصدق في إيجار العقار ولا يصدق في إيجار المنقول.

ما يشترط في تطبيق حكم المادة 604 مدنی - تقدم أنه يشترط وفقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 مدني في انتقال الالتزامات والحقوق الشخصية إلى الخلف الخاص توافر ثلاثة شروط (راجع نبذة 276)، من بينها علم الخلف الخاص بوجود هذه الالتزامات والحقوق الشخصية وقت تلقيه حقه.

وقد طبق المشرع هذه القاعدة إلى حد كبير في المادة 604 مدني التي نصت على نفاذ الإيجار في حق من تلقى ملكية العين المؤجرة، ولكنه تجاوز فيها عن هذا الشرط الأخير واكتفى بالشرطين الآخرين .

فبالنسبة إلى الشرط الأول، اعتبر المشرع الحقوق والالتزامات الناشئة من عقد الإيجار مكملة لملكية العين المؤجرة من ناحية ومحددة لها من ناحية أخرى بحيث تدخل في مقومات هذه العين وتنتقل معها الى من تلقى ملكيتها.

وفيما يتعلق بالشرط الثاني، نصت المادة 604 مدنی صراحة على أنه يجب في نفاذ الإيجار في حي الخلف الخاص أن يكون له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية، فإذا كان كل من الإيجار والتصرف الناقل للملكية قد تم بعقد رسمی، فان أسبقية أحدهما على الآخر تظهر بمجرد مقارنة تاريخهما، وإذا دون أحدهما في ورقة رسمية والآخر في ورقة عرفية وجب أن تكون الورقة العرفية ثابتة التاريخ حتى يمكن مقارنة تاريخها الثابت بتاريخ الورقة الرسمية، وإلا اعتبرت تالية للورقة الرسمية في صدورها، وتطبيقاً لذلك إذا كان البيع هو الذي دون في ورقة رسمية وجب أن يكون للإيجار تاريخ ثابت سابق على تاريخ الورقة الرسمية، وإلا فأنه لا ينفذ في حق المشتري، وإذا كان العكس، نفذ الإيجار في حق المشترى ما لم تكن الورقة العرفية التي دون فيها البيع ذات تاريخ سابق على تاريخ العقد الرسمي، أما إذا دون كل من العقدين في ورقة عرفية، فإن كانت الورقتان ثابتتي التاريخ، تعينت أسبقية إحداهما على الأخرى بمقارنة تاريخيهما الثابتين وبقطع النظر عن تاريخيهما غير الثابتين، وإن كانت احداهما ثابتة التاريخ دون الأخرى، اعتبرت الورقة ذات التاريخ الثابت سابقة على الأخرى، وإن كانت الورقتان غير ثابتتي التاريخ أو كانتا ثابتتي التاريخ في يوم واحد فإن الإيجار لا يسري في حق المشتري ولو كان عقد البيع غير مسجل، الأن القانون اشترط في نفاذ الإيجار في حق من تلقى ملكية العين المؤجرة أن تثبت أسبقية الايجار على التصرف الناقل للملكية ولأن هذه الأسبقية لا يعول فيها إلا على التواريخ الرسمية أو الثابتة بوجه رسمی، وذلك حتى ينقطع احتمال الغش الذي يمكن أن يقع من أحد ذوي الشأن بتقديم تاريخ عقده عن التاريخ الحقيقي الذي تم فيه بحيث يجعله سابقاً على تاريخ عقد غيره.

ولا يكفي في نفاذ الإيجار ثبوت تاريخه قبل تسجيل التصرف الناقل الملكية الأن العبرة ليست باعتقال الملكية فعلاً بل بمجرد صدور التصرف المؤدي إلى نقل ملكية العين المؤجرة وبأسبقية صدور الإيجار على صدور ذلك التصرف، فيجب أن يكون الإيجار ذا تاريخ ثابت سابق على التاريخ الثابت التصرف الناقل للملكية، فإذا كان هذا التصرف مسجلاً اعتبر تاريخ تسجيله على الأقل، أو تاريخ التصديق على توقيعه تاريخاً ثابتاً يصلح للمقارنة بالتاريخ الثابت للإيجار ما لم يكن ذلك التصرف قد سبق ثبوت تاريخ آخر له من غير طريق التسجيل كأن يكون أحد الموقعين عليه قد توفي أو بترت يداه فتكون مقارنة تاريخ الإيجار بهذا التاريخ الثابت لا بتاريخ تسجيل التصرف.

وليس معنى هذا أنه بمجرد ثبوت تاريخ للتحرق المؤدي إلى نقل الملكية سابق على تاريخ الإيجار يصبح الإيجار غير نافذ في حق المتصرف إليه، بل لابد في ذلك من تسجيل التصرف أيضاً، أي من انتقال الملكية فعلاً إلى المتصرف إليه وبعبارة أخرى فإن الإجارة تبقى نافذة مادام المتصرف إليه لم يسجل تصرفه ولم تنتقل إليه الملكية، فاذا سجلا، صارت الإجارة غير نافذة في حقه ما لم يكن لها تاريخ ثابت سابق على التاريخ الثابت للتصرف أي أنه لا يكفي انقاذ الإجارة في حق المتصرف إليه الذي سجل تصرفه أن يكون لها تاريخ ثابت قبل ذلك التسجيل بل لابد في ذلك أن يكون تاريخها الثابت سابقاً على التاريخ الثابت للتصرف الذي أدى تسجيله إلى نقل الملكية.

كل هذا ما لم يثبت علم متلقي الملكية وقت تلقيها بوجود الإيجار فينفذ هذا العقد في حقه ولو لم يكن له تاريخ ثابت.(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن، الصفحة/ 247)

لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه، وقبل المستأجر هذه الحوالة.(التقنين المدني، شرح أحكام القانون المدني، المستشار/ أحمد محمد عبد الصادق، طبعة 2015، دار القانون للاصدارات القانونية، الجزء/ الثاني، الصفحة/ 894)