وكذلك يكون للخلف الخاص الذي انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة الحق في مطالبة المستأجر بجميع حقوق المؤجر، ومتى انتقلت هذه الحقوق إلى الخلف الخاص لم يعد للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بها فيجوز للخلف الخاص أن يطالب المستأجر بالأجرة، وتكون مضمونة بامتياز المؤجر على منقولات المستأجر الموجودة بالعين المؤجرة وبالحق في الحبس وبحق توقيع الحجز التحفظي، ويجوز أيضاً أن يطالبه باستعمال العين فيما أعدت له، وبالمحافظة عليها، وبالترميمات التأجيرية، وبرد العين عند انتهاء الإيجار ، ويكون المستأجر مسئولاً أمامه عن الحريق، طبقًا للأحكام المقررة في هذا الشأن ولمتلقي الملكية أن يطلب فسخ الإيجار لعدم قيام المستأجر بالتزاماته، طبقًا للقواعد العامة، وله أن يطالب المستأجر بما اشترطه المؤجر لصالحه في عقد الإيجار، إلا إذا كان هذا مراعى فيه شخصية المؤجر وقد قضت محكمة النقض بأنه متى كان عقد الإيجار منصوصًا فيه على أن كل ما يحدثه المستأجر في الأعيان المؤجرة من إصلاحات وإنشاءات يكون ملكًا للمؤجر، ثم باع المؤجر هذه الأعيان، فكل الحقوق التي كسبها المؤجر قبل المستأجر من هذا العقد تعتبر من ملحقات المبيع، فتنتقل بحكم القانون إلى المشتري، وتبعًا لذلك يكون للمشتري حق مطالبة المستأجر بتعويض الضرر الناتج عن فعله غير المشروع بتلك الأعيان.

ويخلص مما قدمناه أن المستأجر من وقت علمه بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى الخلف الخاص لا يجوز له أن يوفي للمؤجر بالأجرة التي تستحق ابتداء من هذا العلم، بل يجب أن يوفي بها للخلف الخاص ويقع عبء إثبات العلم على الخلف الخاص، فإذا أثبت المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتماً أن يعلم بذلك، كان دفع الأجرة عن المدة التي تلت هذا العلم غير سار في حقه، وله أن يستوفي الأجرة مرة ثانية من المستأجر، ولهذا أن يرجع على المؤجر بما دفعه له طبقًا لقواعد الإثراء بلا سبب، فقد جنب المؤجر بدفعه الأجرة مرة ثانية لمتلقي الملكية من أن يرجع هذا بها على المؤجر، أما إذا عجز متلقي الملكية عن الإثبات المتقدم الذكر، فإن دفع المستأجر الأجرة للمؤجر يكون وفاءً صحيحًا ساريًا في حق متلقي الملكية، ولهذا أن يرجع على المؤجر بما استوفاه من الأجرة من وقت التصرف الناقل للملكية، ولا يصبح المستأجر ملتزمًا بدفع الأجرة إلى متلقي الملكية إلا منذ علمه أو وجوب علمه بانتقال الملكية على الوجه الذي قدمناه .

بل إن للمستأجر، ما دام لم يثبت متلقي الملكية أنه يعلم أو من المفروض أن يعلم بانتقال الملكية، أن يعجل، دون غش أو تواطؤ مع المؤجر ، الأجرة عن مدة لاحقة حتى لو كانت هذه المدة تلي الوقت الذي علم فيه بانتقال الملكية، ما دام تعجيل الأجرة كان سابقًا على هذا العلم، ونورد مثلاً يوضح ذلك : انتقلت ملكية العين المؤجرة في أول يناير، وعجل المستأجر الأجرة للمؤجر الأصلي قبل أن يعلم بانتقال الملكية لمدة ثلاث سنوات تبدأ من أول يناير، ثم علم بعد ذلك بانتقال الملكية في أول فبراير، ففي هذه الحالة يكون تعجيل الأجرة للمؤجر الأصلي صحيحًا وساريًا في حق متلقي الملكية، ولو أن الأجرة عجلت عن مدة تلي علمه بانتقال الملكية، لأنه وقت أن عجل الأجرة لم يكن يعلم بانتقال الملكية ولما كان متلقي الملكية يستحق الأجرة منذ التصرف الناقل للملكية، فإنه يرجع على المؤجر بما عجله له المستأجر من أجرة الثلاث سنوات، ولكن إذا زاد ما عجل من الأجرة على ثلاث سنوات، وجب أن تسجل المخالصة بالأجرة قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية طبقًا لقانون الشهر العقاري حتى يكون الوفاء المعجل ساريًا في حق متلقي الملكية، فإذا لم تسجل المخالصة، لم يسر الوفاء المعجل في حق متلقي الملكية غلا لمدة ثلاث سنوات، وحكم الحوالة بالأجرة مقدمًا هو نفس حكم الوفاء بالأجرة المعجلة، على النحو الذي أسلفناه.

وما قدمناه من الأحكام ورد فيه نص صريح في التقنين المدني، إذ تنص المادة 606 من هذا التقنين على ما يأتي : «لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتماً أن يعلم، فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات، فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر». (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفي الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس الصفحة/ 1117)

ومؤدى ذلك أن يكون لمن تلقى الملكية، وفقاً لأحكام حوالة الحق، كافة الحقوق التي كانت للمؤجر، فله المطالبة بالأجرة ويكون له امتياز المؤجر والحق في الحبس وتوقيع الحجز التحفظي وغير ذلك من الحقوق التي يرتبها العقد ونصوص القانون، ويلتزم المستأجر بالوفاء له بها من وقت علمه بانتقال الملكية، والعلم واقعة مادية، فيجوز إثباته بكافة الطرق ويقع عبء إثباته على من انتقلت إليه الملكية، فإذا أثبت العلم وقت الدفع للمؤجر أو كان المفروض أن المستأجر بعلم بانتقال الملكية فإن وفى بالأجرة للمؤجر ظلت ذمته مشغولة بها لمن انتقلت إليه الملكية ومن ثم فإنه من الأفضل أن يخطر متلقي الملكية المستأجر بانتقال الملكية إليه، وليس للإخطار شکل خاص فقد يكون بإنذار على يد محضر أو بخطاب مسجل أو غير مسجل او شفاهة طالما أن عليه عبء إثباته، كما أن الإخطار ليس له ميعاد معين، وتمامه يلتزم المستأجر قبل متلقي الملكية بالأجرة عن المدة اللاحقة للإخطار فإن كان عجلها للمؤجر فلا تنفذ في حق متلقي الملكية لمدة تجاوز ثلاث سنوات إلا إذا كانت المخالصة مسجلة قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية، ويرجع متلقي الملكية على المؤجر بأجرة الثلاث سنوات، وتكون الحوالة نافذة في حق متلقي الملكية إذا وافق المستأجر عليها ولو قبل أن يعلم بانتقال الملكية.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 272)

أن خلافة المالك الجديد للمؤجر في حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار هي خلافة قانونية، أي تحصل بقوة القانون دون اشتراط علم المستأجر بها، والنتيجة الحتمية لذلك التزام المستأجر بأداء الأجرة إلى المالك الجديد عن الفترة التالية لانتقال الملكية إليه، وأنه إذا أدى هذه الأجرة إلى المؤجر لم يكن وفاؤه مبرئاً لذمته قبل المالك الجديد، وسواء كانت هذه الأجرة قد دفعت بعد استيفاء المنفعة أو دفعت قبل استيفائها وهو ما يطلق عليه تعجيل الأجرة.

غير أن المشرع رأى أن هذه النتيجة لا تخلو من ظلم المستأجر إذا كان لا يعلم بانتقال الملكية إلى المالك الجديد، إذ رغم جهله الانتقال الملكية إليه يلتزم بأداء الأجرة مرة ثانية إليه بعد أدائها إلى المؤجر له.

وعلاجاً لذلك جاءت المادة بحكم مقتضاه أنه إذا انتقلت الملكية إلى المالك الجديد، ولم يكن المستأجر قد علم بذاك أو لم بين سن المفروض عليه حتماً أن يعلم، ثم عجل الأجرة إلى المؤجر، فإن هذا التعجيل يحتج به قبل المالك الجديد، فلا يجوز له مطالبة المستأجر بأداء الأجرة التي عجلها إليه مرة ثانية، وإنما يكون له مطالبة المؤجر بهذه الأجرة.

والجهل الناشئ عن الخطأ الجسيم يتساوى هنا مع العلم، تطبيقاً للقاعدة التي تقضي بأن الخطأ الجسيم يتساوى مع سوء النية، وهذا ما قصده الشارع من التزام المستأجر بالوفاء للمالك الجديد ابتداءً من الوقت الذي يكون من المفروض عليه فيه أن يعلم حتماً بانتقال الملكية إليه - فلو فرضنا أن ملكية العين المؤجرة قد انتقلت إلى المالك الجديد في 1 / 9 / 1990 وعجل المستأجر الأجرة للمالك القديم عن مدة سنة تبدأ من هذا التاريخ دون أن يعلم أو كان من المفروض حتماً أوتي يعلم بانتقال الملكية إلى المالك الجديد، ثم علم بانتقال الملكية بعد ذلك في 1 / 12 / 1990 فإن تعجيل الأجرة يسري في مواجهة المالك الجديد، ويكون الأخير الرجوع على المالك القديم بهذه الأجرة.

إثبات علم المستأجر بانتقال الملكية

والأصل - طبقاً للقواعد العامة - أن المستأجر لا يعلم بانتقال الملكية وأنه لم يكن من المفروض عليه حتماً أن يعلم بها، فإذ عجل الأجرة إلى المالك القديم، بعد انتقال الملكية إلى المالك الجديد، وأراد الأخير ألا يحاج بهذا الوفاء، التزم بإثبات علم المستأجر بإثبات الملكية إليه أو أنه كان من المفروض حتماً أن يعلم بذلك.

وللمالك الجديد إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها شهادة الشهود والقرائن، لأن محل الإثبات واقعة مادية.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع ، الصفحة/ 1147)

لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه، وقبل المستأجر هذه الحوالة .(التقنين المدني، شرح أحكام القانون المدني، المستشار/ أحمد محمد عبد الصادق، طبعة 2015، دارالقانون للإصدارات القانونية، الجزء/ الثاني ، الصفحة / 908 )