وفقاً لنص المادة 35 من قانون الإصلاح الزراعي فإنه لا يجوز أن تقل مدة إيجار الأرض الزراعية عن ثلاث سنوات، وتبدأ السنة الزراعية في أكثر المحصولات في نوفمبر وتنتهي في أكتوبر من العام التالى ويتبع في ذلك العرف الزراعي، فإذا اتفق الطرفان على مدة أقل من ثلاث سنوات وجب زيادة المدة إلى ثلاث سنوات، والمدة هنا متعلقة بالنظام العام فتعتبر المدة وحدها باطلة ويكون الإيجار غير معين المدة ومن ثم تكون المدة ثلاث سنوات ويبقى عقد الإيجار صحيحاً بشرط التنبيه بالإخلاء قبل انقضاء ثلاث سنوات بثلاثة أشهر على الأقل وإلا امتد الإيجار لمدة غير محددة ما لم تكن لزراعة خاصة (راجع 593)، وقد عدلت المادة 35 إصلاح زراعي بالقانون رقم 67 لسنة 1975 وأصبح لا يجوز الإخلاء إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهرى يقضى به القانون أو العقد وفي هذه الحالة ترفع دعوی الفسخ إلى المحكمة الجزئية بعد إنذار المستأجر، وأنظر شرح المادة 593 .

وقد تدخل المشرع فأطلق مدة الإيجار وأجرة الأرض الزراعية فأخضعهما لإرادة المتعاقدين وفقاً للقواعد العامة المقررة في القانون المدني.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 299)

لم ينص التقنين المدني على حد أدنى أو حد أقصى لإيجار الأرض الزراعية، ولذلك يخضع حده الأقصى للأحكام العامة الواردة في التقنين المدني، فلا يجوز أن تزيد مدته على ستين سنة.

ومن ثم فإن تحديد مدة الإيجار يخضع لاتفاق المتعاقدين، ويجوز أن تقل مدة الإيجار عن سنة وإذا لم يتفق الطرفان على مدة للإيجار، أو عقداً الإيجار المدة غير معينة، أو تعذر إثبات المدة المدعاة، فإن الإيجار يعتبر منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة (م 563 مدني).

وفي هذه الحالة ينتهي الإيجار بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء قبل انتهاء الفترة المعينة لدفع الأجرة بثلاثة أشهر إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، فإذا كانت المدة أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف.

وإن كان التقنين المدني لم يضع حداً لمدة إيجار الأرض الزراعية على نحو ما سلف، إلا أنه إذا ذكر في عقد الإيجار أن الإيجار قد عقد لسنة أو لعدة سنوات، كان المقصود بذلك أنه عقد لسنة زراعية (دورة زراعية واحدة أو لعدة سنوات زراعية (عدة دورات زراعية)، لأن إيجار الأرض الزراعية لا يحسب بالسنة التقويمية وإنما يحسب بالسنة الزراعية.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع ، الصفحة/ 1174)

مدة الإجارة وفقاً للقانون المدنى:

الأصل أن مدة الإيجار تخضع لاتفاق الطرفين .

وتحسب مدة إيجار الأراضي الزراعية بالسنين الزراعية من حيث ابتداء الإجارة وانتهاؤها، وكان التقنين المدني الملغي يقضي بذلك في المادة 384/469 منه حيث نص على أنه إذا كان إيجار الأرض الزراعية السنة أو لجملة سنوات و تعتبر المدة باعتبار محصولات سنة أو عدة سنوات، وقد جاء نص التقنين المدني الحالي أكثر وضوحاً في هذا المعنى حيث نصت الماده 612 منه بأنه إلا إذا ذكر في عقد إيجار الأرض الزراعية أن الإيجار قد عقد لسنة أو لعدة سنوات، كان المقصود من ذلك أنه قد عقد الدورة زراعية سنوية أو لعدة دورات.

وبناء على ذلك يرجع في تحديد بدء السنة الزراعية إلى العرف الزراعي، وقد قضت المحاكم بأن السنة الزراعية في مصر تبدأ في سبتمبر من السنة الإفرنجية وهو ابتداء السنة القبطية تقريباً.

وقضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن السنة الزراعية تبدأ في الوجه البحري من أكتوبر وتنتهي في أكتوبر من العام التالي ولا تعد مدة الإجارة منقضية إلا بحصاد المحصول المستوى، ولو جاوز الحالة التاريخ العين لانتهاء الاجارة.

ويقع هذا الفرض الأخير في ثلاث حالات : الأولى أن يعين في العقد میعاد الانتهاء الاجارة لا يتفق والتاريخ الذي يتم فيه نضج المحصول عادة، والثانية أن يتأخر نضج المحصول لسبب يرجع إلى المستأجر ، والثالثة أن يتأخر نضج المحصول لسبب لا يد للمستأجر فيه، وقد نص التقنين المدني الحالي على هذه الحالة الأخيرة في المادة 617 منه بأن أجاز للمستأجر «أن يبقى بالعين المؤجرة حتى تنضج العلة على أن يؤدي الأجرة المناسبة»، أي أن الإجارة تمتد المدة اللازمة لنضج المحصول على أن يؤدي المستأجر من الأجرة ما يتناسب مع المدة الزائدة، ويعتبر ما يؤذيه المحاجر زیادة عن الأجرة المتفق عليها جزءاً من الأجرة ويكون مضموناً بكل ضماناتها، وليس على المستأجر أن يثبت أن تأخير نضج المحصول راجع إلى سبب، لا يد له فيه كتغييرات الجو أو انخفاض النيل، بل يفترض ذلك ويكون على المؤجر أن يثبت أن هذا التأخير راجع إلى فعل المستأجر كأن يكون هذا قد تأخر في الزرع أو لم يعن بالزراعة العناية الكافية حتى تنضج في ميعادها، فاذا أثبت الأجر ذلك – وهذه هي الحالة الثانية - جاز له أن لا يكتفي بطلب ما يناسب المدة الزائدة من أجرة وأن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن تأخير الدورة الزراعية، وذلك تطبيقاً للقواعد العامة.

ويجوز قياس الحالة الأولى على الحالة الثالثة وتطبيق حكم المادة 617 عليها، أي تخويل المستأجر الحق في البقاء بالأرض إلى حين نضج المحصول في مقابل دفع زيادة من الأجرة تقابل المدة الزائدة.

ولان أعمال البذر والحصاد التى تبدأ او تنتهى بها السنة الزراعية تتوقف مباشرتها على الظروف الجوية وغيرها، لا يمكن تعيين تاريخ ثابت يعتبر بداية أو نهاية للسنة الزراعية، بل الغالب أن تتداخل الأعمال اللازمة لتهيئة الأرض للزرع الجديد والأعمال اللازمة لجني المحصول السابق، فيقتضى الأمر القيام بهذه وتلك في وقت واحد، فإذا كان مالك المحصول الناضج هو ذو الحق في الزراعة الجديدة لم تكن ثمة صعوبة في قيامه بالأعمال اللازمة لكليهما، أما إذا كان المحصول الناضج لشخص وكانت الزراعة الجديدة لأخر، فان ذلك قد يؤدي إلى اصطدام الطرفين وقيام المنازعات بينهما مدة الاجارة وفقاً لقانون الإصلاح الزراعي وتقرير امتداد عقود إيجار الأرض الزراعية امتداداً قانونياً إلى أجل غير مسمى - كانت المادة 35 من قانون الإصلاح الزراعي تنص على أنه لا يجوز أن تقل مدة إيجار الأراضي الزراعية عن ثلاث سنوات، وكان هذا الحد الأدنى يعتبر متعلقاً بالنظام العام، فلا يجوز للمستأجر أن ينزل عنه وتطبيقاً إذا كان العقد إذا اغفل العاقدان فيه تحديد مدته لا يسري عليه حكم المادة 563 مدني التي تعتبر العقد غير ما في هذه الحالة للفترة المعينة لدفع الأجرة، بل يعتبر مجرماً لمدة ثلاث سنوات إذا نص فيه على مدة تقل عن ثلاث سنوات، فإذا انتهت الثلاث السنوات المذكورة دون أن ينبه أحد الطرفين على الآخر قبل انتهائها بثلاثة أشهر على الأقل برغبته في إنهاء العقد : كان الإيجار يمتد لمدة سنة واحدة، وهي الفترة المحددة لدفع الأجرة، على أن يمتد من سنة إلى أخرى ما لم ينبه أحد الطرفين على الآخر قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر على الأقل .

وكانت المادة 35 المشار إليها تتعين في فقرتها الثانية نصاً على أن يستثني من الحد الأدنى لمدة الإجارة الأراضي المستولى عليها تنفيذاً لأحكام قانون الإصلاح الزراعي، وكان الغرض من هذا الاستثناء إتاحة الفرصة للدولة لتوزيع الأراضي المستولى عليها عندما يتسنى لها ذلك خالية من إجارات طويلة الأمد، وقد حذف هذا النص عند تعديل المادة 35 بالقانون رقم 52 لسنة 1966 الذي سيجيء ذكره، فانتهى العمل بالاستثناء المذكور.

ولكن بقيت هناك استثناءات أخرى مقرر بعضها بقرارات تفسیرية عسف المالك، حيث جرت كالعادة كبار الملاك على أن يكتبوا العقد من نسخة واحد يوقعها المستأجر وحده ويحتفظ بها المالك لإبرازها عندما تكون له مصلحة في ذلك، فأوجب المشرع أن يكون الإثبات بالكتابة ولو كان الإيجار عن زراعة واحدة وأن يكتب العقد من ثلاث نسخ يأخذ المستأجر إحداها، وأن تودع نسخة أخرى من مقر الجمعية التعاونية الزراعية بالقرية حتى إذا ما فقد المستأجر نسخته أمكن إثبات الإيجار بالنسخة المودعة تلك الجمعية، وجعل هذا الإيداع على عاتق المؤجر وحده، ولو اتفق على أن يتولاه المستأجر، حيث حذف النص الذي كان يجيز الاتفاق على أن يتولى المستأجر الإيداع.

ويخلص من ذلك أن المشرع استلزم لحماية مستأجر الأرض :

1-تدوين عقد الإيجار في محرر.

2-تعدد نسخ العقد بحيث لا تقل عن ثلاث وإعطاء المستأجر إحداها.

3- إيداع المؤجر نسخة من العقد بمقر الجمعية التعاونية الزراعية بالقرية.

ولم يعتبر المشرع استلزام هذه الأمور الثلاثة شكلاً لازماً لانعقاد العقد بحيث يترتب على تخلفها كلها أو بعضها البطلان، بل اعتبرها ضماناً لتيسير آلات العقد كما تدل على ذلك النصوص التالية التي تناولت الفروض المختلفة التي يتخلف فيها أي من تلك الأمور الثلاثة .

فقد عرضت المادة 36 مكررة للفرض الذين يمتنع فيه أحد الطرفين عن توقيع عقد الإيجار أو المؤجر عن إيداع عقد الإيجار بالجمعية التعاونية الزراعية المختصة، فلم تقضي بأن العقد لا ينعقد بسبب هذا الامتناع.

ولا بأن إثباته يصبح منعاً بسبب انعدام الكتابة المثبتة له، بل بالعكس من ذلك قضت بإمكان إثبات التعاقد بكافة الطرق ورسمت لذلك الإجراءات الأتية:

يجب على الطرف غير الممتنع أن يبلغ امتناع الطرف الآخر إلى الجمعية التعاونية الزراعية المختصة.

وعلى رئيس مجلس إدارة الجمعية أو من ينيبه المجلس في ذلك أن يحيل الأمر إلى لجنة الفصل في المنازعات الزراعية في المحكمة الجزئية المختصة .

على اللجنة أن تتحقق من قيادة العاقة الإيجابية مزارعة بكافة طرق الإثبات، فإذا ثبت لها قيام الإدارية أصدرت قراراً بذاك وكلفت رئيس الجمعية التعاونية الزراعية المختصة بتحرير العقد وتوقيعه نيابة عن الطرق الممتنع.

وتسلم نسخة من هذا العقد إلى كل من طرفيه وتودع نسخة أخرى به بالجمعية به من إنسانية من قرار اللجنة، ولكن هذا العقد ملزماً للطرفين.(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 778)