حق المستأجر في طلب إنقاص الأجرة وفقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 616 مشروط بشرطين الأول منهما أن يكون هلاك المحصول بسبب قوة قاهرة والآخر ألا يكون قد اشترط في العقد عدم مسئولية المؤجرة عن الهلاك لهذا السبب، وأذن فمتى كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على أن أصابه الزرع بدودة القطن لا يعتبر قوة قاهرة لأنه يشترط في القوة القاهرة أن تكون غير متوقعة - وهو قول صحيح في القانون - وكان لا نزاع في أن عقد الايجار تضمن اتفاقاً بين الطريقين على عدم مسئولية المؤجر عما يصيب المحصول من تلف بسبب القوة القاهرة فإن النعي عليه خطأه في تطبيق القانون يكون غير قائم على أساس(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن الصفحة/ 305)

يشترط لإنطباق حكم المادة بإسقاط الأجرة كلها أو بعضها عن المستأجر توافر الشروط الآتية:

1- أن يكون المحصول قائماً في الأرض لم يحصد، سواء نضج المحصول أو لم ينضج مادام قد نبت، أما إذا كان المحصول قد ضم ولو ظل باقياً في الأرض لم ينقل منها، فإن حكم المادة لا ينطبق.

2- أن يكون المحصول قد هلك بسبب قوة قاهرة، وقد أوردنا سلفاً المقصود بالقوة القاهرة وأمثلة لها، ونضيف هنا إلى هذه الأمثلة، أسراب الجراد التي تأكل المحصول، والحريق الذي يشتعل فيأتي على الزراعة والحرارة الشديدة غير المتوقعة، وهلاك المحصول نتيجة تفشي دودة القطن في المحصول تفشياً غير عادي، أما انتشار دودة القطن انتشاراً عادياً فهو أمر مألوف وله وسائل لدرئه وعلاجه، ولا يعد قوة قاهرة.

3- أن يكون هلاك المحصول إما كلياً، أو جزئياً وفي الحالة الأخيرة يجب أن يترتب عليه نقص كبير في ريع الأرض، فالمعيار هو نقص الريع لا نقص المحصول، فقد ينقص المحصول وتقل كميته ولكن لا يؤدي هذا إلى نقص الريع نقصاً كبيراً، وليس هناك حد معين لنقص الريع بحيث يكون نقصاً كبيراً، فقد يكون النقص بمقدار النصف أو أكثر أو أقل، والمحكمة هي التي تقدر فی کل حالة ما إذا كان النقص في الريع كبيراً أم لا.

يقع على عاتق المستأجر عبء إثبات القوة القاهرة، وهلاك المحصول كلياً بسببها، أو هلاکه جزئيا وأنه ترتب على ذلك نقص كبير في ريع الأرض، ويجوز للمستأجر إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن، لأن محل الإثبات واقعة مادية.

ويجوز إجراء معاينة المحمول، كما يجوز للمستأجر رفع دعوى إثبات حالة المحصول، وله أن يلجأ في ذلك إلى القضاء المستعجل لتوافر عنصر الاستعجال.

إذا توافرت شروط انطباق المادة وكان هلاك المحصول كلياً، جاز للمستأجر طلب إسقاط الأجرة كلها، فإذا كان قد دفعها حق له استردادها.

ولكن ليس له المطالبة بتعويض لأن الهلاك لم يكن بخطأ المؤجر.

أما إذا كان هلاك المحصول جزئياً، وترتب عليه نقص كبير في ريع الأرض، جاز للمستأجر طلب إنقاص الأجرة بما يتناسب مع النقص في الريع، بشرط أن يكون النقص في الريع كبيراً.

عدم إسقاط الأجرة أو إنقاصها في حالة تعويض المستأجر:

لما كان مبني حكم المادة 616 مدني الإنصاف والعدالة رأى المشرع عدم تطبيقه إذا كان المستأجر في غنى عن هذه المراعاة الخاصة بأن عوض عما أصابه من ضرر، والتعويض هنا مأخوذ بمعنى واسع وليس بمعناه الفني الدقيق.

فتعويض المستأجر إذن يترتب عليه فقد حقه في طلب إسقاط الأجرة أو إنقاصها.

وتعويض المستأجر يكون من عدة طرق نصت المادة على بعضها، فقد يكون تعويض المستأجر على النحو التالي:

1- إذا كان قد عادت عليه أرباح في مدة الإيجار جميعه تعوض ما لحقه من ضرر.

2- ألا يكون المستأجر قد حصل على ما يعوضه من طريق التأمين أو من أي طريق آخر.

أحكام هذه المادة - كالشأن في أحكام المادة 615 - لا تتعلق بالنظام العام، فيجوز للطرفين الاتفاق على ما يخالفها، فيجوز أن يشترط المستأجر ضمان المؤجر لأي زرع يهلك ولو لم يترتب على هلاكه نقص كبير في ريع الأرض كما يجوز أن يشترط المؤجر إعفاءه من إسقاط الأجرة أو إنقاصها في حالة الهلاك الكلي أو الجزئي، ولا يعتبر هذا العقد من عقود الإذعان.

وبعد أن يحصد المستأجر المحصول، ويصبح في متناول يده، فإنه يكون قد استوفى المنفعة المقصودة من عقد الإيجار، ومن ثم تنتهي تبعة المؤجر، فلا يتحمل هلاك الزرع المحصود، ولو ملك الزرع كله، لأن المحصول هلك على ملك المستأجر بعد استيفاء منفعة الأرض، فيلتزم المستأجر بأداء الأجرة كاملة إلى المستأجر.

وهذا هو حكم الإيجار النقدي أما المزارعة فلا حكم خاص.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع الصفحة/ 1198)

كان التقنين الملغی يجعل هلاك لزرع كله أو بعضه على عاتق المستأجر مادام الهلاك قد وقع بعد نمو البذور، سواء من كان ذلك قبل حصاد الزرع أو بعده (المادة 392/ 479 )، أما التقنين التالي فقد فرق في هذه الحالية بن هلاك الزرع بعد حصاده وهلاكه قبل ذلك ذلك، فترك الفرض الأول للقواعد العامة، ومقتضى هذه القواعد أن الزرع يستقل عن الأرض من وقت حصاده ويصير ملكاً خالصاً للمستأجر، فاذا هلك بعد ذلك بقوة قاهرة هلك عليه، فلا يكون للمستاجر رجوع على المؤجر ولا حق في طلبه فسخ الإجارة أو نقص الأجرة، لأنه استوفى المنفعة المتعاقد عليها بدخول المحمول في ملكه.

أما في الفرض الثاني، أي في حالة هلاك الزرع قبل حصاده فقد رأى المشرع الحديث في حكم التقني الملغي إرهاقاً للمستأجر، ووجد أن المستأجر الذي يكون قد قام بتهيئة الأرض للزرع وبتحمل نفقات البذر والسماد والري وكل ما يلزم من عناية بالزرع حتى نضجه يكون جديراً - بالرعاية إذا أصابت الزرع قبل حصاده آفة سماوية أهلكته، فحسبه أن يفقد ما بذله من جهد ونفقاته، وليس من الأنصاف أن نحمله فوق هذه الخسارة عبء أجرة الأرض أيضاً، فنص في المادة 616 مدني على أنه (اذا بذر المستأجر الأرض ثم هلك الزرع كله قبل حصاده بسبب قوة قاهرة، جاز للمستأجر أن يطلب أقساط الأجرة، أما إذا لم يملك إلا بعض الزرع، ولكن ترتب على الهلاك نقص كبير في ريع الأرض، كان للمستأجر أن يطلب انقاص الأجرة).

وبناء على ذلك إذا هلك الزرع كله بقوة قاهرة قبل حصاده، جاز للمستأجر طلب الفسخ تخلصاً من التزامه بالأجرة واذا هلك بعض الزرع فقط، فإن ترتب على ذلك نقص كبير في ريع الأرض بقطع النظر عن كمية الزرع التي هلكت جاز للمستأجر أن يطلب نقص نقص الاجرة بنسبة نقص الريع وإلا فلا يجوز له ذلك، وتقدر الحكمة في كل حالة ما إذا كان النقص في الريع يعتبر كبيراً بحيث يستوجب نقص الأجرة أم أنه لا يبلغ هذا الحد دون تقيد في ذلك بنسبة معينة خلافاً للحالة المنصوص عليها في المادة 615 التي اشترط فيها القانون هلاك أكثر البذر، إذ يجب لتوافر هذا الشرط أن يكون ما هلك أكثر من النصف .

ويلاحظ أولاً أنه إذا كانت الأرض معرضة عادة للفيضان فإن غرقها لا يعتبر قوة قاهرة ولا يخول المستأجر حقاً في إسقاط الأجرة كلها أو بعضها .

وكذلك إذا هلك الزرع بسبب إصابته بدودة القطن، فان هلاکه لا يعتبر بقوة قاهرة لأنه يشترط في القوة القاهرة أن تكون غير متوقعة ولأن الإصابة بدودة القطن متوقعة ولها وسائل لدرئها وعلاجها.

ويلاحظ ثانياً أن نص المادة 616 ليس متعلقاً بالنظام العام، وأنه لذلك يجوز الاتفاق على ما يخالفه، كان يشترط المستأجر ضمان المؤجر هلاك أي جزء من المحصول مهما كان يسيراً، وكأن يشترط المؤجر صراحة أن يتحمل المستأجر تبعة هلاك المحصول أو البذر إذا نشأ الهلاك عن حوادث جبرية غير أنه يمكن القول في شأن هذا الشرط الأخير أنه يسقط حق المستأجر في طلب نقص الأجرة في الأحوال التي ينشأ فيها هلاك المحصول عن حوادث معتادة كدودة القطن والجراد والفيضان المعتاد دون الأحوال التي ينشأ فيها الهلاك عن حوادث غير معتادة كالحرب والزلزال والفيضان غير المعتاد باعتبار أن الأولى فقط هي التي انصرفت إليها نية المستأجر عند قبول هذا الشرط إلا اذا نص صراحة على أن المستأجر يتحمل هلاك المحصول الناشىء عن كافة الحوادث الجبرية سواء منها ما كان منتظراً أو مألوفاً وما كان غير منتظر أو غير مألوف، وحينئذٍ يسقط حق المستأجر في طلب نقص الأجرة في جميع أحوال هلاك المحصول دون تفرقة أو تمييز.

ولأن مبنى حكم المادة 616 الإنصاف والعدالة، رأى المشرع عدم تطبيقه إذا كان المستأجر في غنى عن هذه المراعاة الخاصة، سواء لحصوله على أرباح من العين المؤجرة في مواسم زراعية أخرى داخلة في مدة الإجارة تعوض عليه ما أصابه من خسارة في موسم بعينه أو لحصوله من أي طريق آخر على ما يعوض عليه هذه الخسارة كأن كان مؤمناً ضد التلف وعوض بمبلغ التأمين أو كان سبب الهلاك فيضان النيل فيضاناً استثنائياً وأعطت الحكومة تعويضاً عن ذلك، فنص في المادة 616 فقرة ثانية على أنه (ليس للمستأجر أن يطلب اسقاط الأجرة أو انقاصها اذا كان قد عوض عما أصابه من ضرر بما حصل عليه من أرباح في مدة الإجارة كلها أو بما حصل عليه من طريق التأمين أو من أي طريق آخر).(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 823)