loading
المذكرة الإيضاحية

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء الرابع ، الصفحة : 624

مذكرة المشروع التمهيدي :

تعرض المادتان 827، 828 لتنظيم علاقة المستأجر السابق بالمستأجر اللاحق و تقوم هذه العلاقة على التعاون، فالمستأجر السابق يلتزم التزاماً سلبياً بألا يأتي عملاً يكون من شأنه أن ينقص أو يؤخر انتفاع المستأجر اللاحق، كأن يتباطأ في جني المحصول أو يعرقل من إعداد الأرض للزراعة القادمة.

ويلتزم التزاماً إيجابياً بتمكين المستأجر اللاحق من تهيئة الأرض و بذرها حتى لو كان لم ينته من حصد حصوله مادام لايصيبه ضرر من ذلك، ويلتزم كذلك بأن يترك من المأوى والتسهيلات الأخرى ما يلزم لأعمال الزراعة للمستأجر اللاحق.

ويجب على المستأجر اللاحق أن يترك للمستأجر السابق من المأوى والتسهيلات ما يلزم لحصد ما يقي من المحصول، ويتبع عرف الجهة في كل ذلك، وقد عرض التقنين الحالي م 387 / 472 لحكم واحد من هذه الأحكام، فنص على أنه يجب على مستأجر الأرض للزراعة الذي قاربت مدة إجباره على الانتهاء أن يتمكن المستأجر اللاحق من تهيئة الأرض للزراعة والبذر مالم يحصل للمستأجر السابق ضرر من ذلك.

شرح خبراء القانون

تضع هذه المادة على عاتق المستأجر السابق الذي يشغل الأرض التزامين - تجاه المستأجر اللاحق.

الأول: سلبي بألا يأتي عملاً يكون من شأنه أن ينقص أو يؤخر انتفاع المستأجر اللاحق، كأن يتباطأ في جني المحصول أو يعرقل من إعداد الأرض الزراعة القادمة.

الثاني: إيجابي بتمكين المستأجر اللاحق من تهيئة الأرض وبذرها حتى لو كان لم ينته من حصاد محصوله مادام لا يصيبه ضرر من ذلك، وكذلك بأن يترك من المأوى المبنية وغير المبنية والتسهيلات الأخرى ما يلزم لأعمال الزراعة للمستأجر اللاحق .

والتزام المستأجر السابق بالسماح للمستأجر اللاحق بإعداد الأرض وتهيئتها والزراعة، شرطه ألا يصيبه ضرر من ذلك، فلا يلزم المستأجر القديم بالسماح للمستأجر اللاحق بإجراء الأعمال التمهيدية للزراعة، إذا كان يترتب على إجراء هذه الأعمال ضرر بزراعته التي لم تحصد بعد، أو بمحصولاتها الموجودة في الأرض المؤجرة.

بيد أنه يجب ألا يكون الضرر تافهاً وإلا كان المستأجر متعسفاً في استعماله حقه إذا ترتب على ذلك أن لحق بالمستأجر الجديد ضرر جسيم لا يتناسب البتة مع المنفعة التي تعود على المستأجر القديم".

وهذه الالتزامات تلقى على عاتق المستأجر كما جاء النص (قبيل) إخلاء الأرض، وعلى ذلك لو أن عقد المستأجر السابق امتد بالتطبيق لحكم المادة 617

سالفة الذكر فإنه لا يكون للمستأجر اللاحق التمسك بحكم المادة 618 لتعذر التوفيق بين المصلحتين، إذ لا يستطيع المستأجر اللاحق تهيئة الأرض الزراعة وهي لا تزال مشغولة بزراعة المستأجر السابق التي لم تنضج، ومن ثم يتقدم حق المستأجر السابق في امتداد الإيجار طبقاً للمادة 617. ولا يكون للمستأجر اللاحق سوى الرجوع على المؤجر طالباً الفسخ أو التعويض دون التنفيذ العيني لأنه أصبح متعذراً بشغل الأرض بزراعة لم تنضج لمستأجر امتد إيجاره.

أن حق المستأجر قبل المؤجر حق شخصي، وينبني على ذلك أنه لا يجوز لكل من المستأجر السابق والمستأجر اللاحق إلا أن يرجع على المؤجر وهو الذي يتوسط بينهما.

ذلك أن المادة 618 وإن ألقت التزامات على المستأجر القديم لمصلحة المستأجر الجديد إلا أنها لم تنص على أن هذا الأخير له حق مطالبة الأول مباشرة، أي لم تنص على أن يكون للثاني دعوى مباشرة قبل الأول.

وترتيباً على ذلك يتوجه المستأجر اللاحق إلى المؤجر يسأله مطالبة المستأجر القديم في تنفيذ التزامه، فإذا لم يفعل كان للمستأجر الجديد أن يطالب المستأجر القديم بطريق الدعوى غير المباشرة متى توفرت شروطها، أو أن يطالب المؤجر بتعويض الأضرار التي عادت عليه نتيجة عدم تنفيذ المستأجر السابق لالتزامه.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع الصفحة/ 1212)

فتفادياً لذلك نصت المادة 618 مدني (وهي تقابل المادة 387 / 472 من التفتين الملغي) على أنه لا يجوز للمستأجر أن يأتي عملاً يكون من شأنه أن ينقص أو يؤخر انتفاع من يخلفه، ويجب عليه بوجه خاص قبيل إخلاء الأرض أن يسمح لهذا الخلف بتهيئة الأرض وبذرها إذا لم يصبه ضرر من ذلك، وظاهر ومن هذا النص أنه ينشئ في ذمة المستأجر السابق التزاماً سلبياً بألا یأتي عملاً يكون من شأنه أن ينقص أو يؤخر انتفاع المستأجر اللاحق، كأن يتباطأ في جني المحصول أو يعرقل من إعداد الأرض للزراعة القادمة، كما أنه يلزمه بالتزام إيجابي بتمكين المستأجر اللاحق عن تهيئة الأرض و بذرها ولو كان هو لم ينته من حصد محصوله مادام لا يصيبه ضرر من ذلك، ويدخل في هذا الالتزام الايجابي أن يترك المستأجر السابق إلى المستأجر اللاحق من المأوي و التسهيلات الاخرى ما يلزم لأعمال الزراعة بالقدر الذي لا يصيبه ضرر منه . (الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 781)

الفقة الإسلامي

الموسوعة الفقهية إصدار وزارة الأوقاف والشئون الإسلامية بدولة الكويت الطبعة الأولي 1433 هـ - 2012 م الجزء / الأول ، الصفحة / 281

الْتزامات الْمسْتأْجر:

88 - أوّلاً: يجب على الْمسْتأْجر أنْ يدْفع الأْجْرة الْمشْروطة في الْعقْد حسب الاشْتراط، فقدْ نصّوا على لزوم الْكراء بالتّمْكين من التّصرّف في الْعيْن الّتي اكْتراها وإنْ لمْ تسْتعْملْ. وقد اتّجه الْفقهاء في الْجمْلة إلى

أنّه إن انْقطع عنْها الْماء، أوْ غرقتْ ولمْ ينْكشفْ عنْها الْماء، ونحْو ذلك ممّا يمْنع تمكّنه منْ زراعتها، فإنّه لا يلْزمه الأْجْر. لكنْ لهمْ تفْصيلاتٌ ينْبغي الإْشارة إليْها.

فالْحنفيّة ينصّون على أنّ انْقطاع الْماء عن الأْرْض الّتي تسْقى بماء النّهْر أوْ ماء الْمطر يسْقط الأْجْر. وكذا إنْ غرقت الأْرْض قبْل أنْ يزْرعها ومضت الْمدّة.

وكذا لوْ غصبها غاصبٌ. أمّا إنْ زرعها فأصاب الزّرْع آفةٌ فهلك الزّرْع، أوْ غرقتْ بعْد الزّرْع ولمْ ينْبتْ، ففي إحْدى روايتيْن عنْ محمّدٍ: يكون عليْه الأْجْر كاملاً والْمخْتار في الْفتْوى أنّه لا يكون عليْه أجْرٌ لما بقي من الْمدّة بعْد هلاك الزّرْع.

ويقْرب منْ ذلك قوْل الْمالكيّة، إذْ قالوا: إنّ الأْجْر لا يجب بانْقطاع الْماء عن الأْرْض، أوْ إغْراقه لها منْ قبْل أنْ يزْرعها وحتّى انْقضاء الْمدّة. أمّا إنْ تمكّن ثمّ فسد الزّرْع لجائحةٍ لا دخْل للأْرْض فيها، فيلْزمه الْكراء، غيْر أنّهمْ قالوا: إذا انْعدم الْبذْر عمومًا عنْد أهْل الْمحلّة ملْكًا أوْ تسْليفًا فلا يلْزمه الْكراء، وكذا إذا سجن الْمكْتري بقصْد تفْويت الزّرْع عليْه، فيكون الْكراء على ساجنه.

وقال الشّافعيّة والْحنابلة: إن اكْترى أرْضًا للزّراعة، فانْقطع ماؤها، فالْمكْتري بالْخيار بيْن فسْخ الْعقْد؛ لأنّ الْمنْفعة الْمقْصودة قدْ فاتتْ، وبيْن إبْقائه لأنّ الْعيْن باقيةٌ يمْكن الانْتفاع بها، وإنّما نقصتْ منْفعتها، فثبت له الْخيار، كما لوْ حدث به عيْبٌ.

وقالوا: إذا زرع الأْرْض الّتي اكْتراها ثمّ هلك الزّرْع بزيادة الْمطر أوْ شدّة الْبرْد أوْ أكْل الْجراد، لمْ يجزْ له الرّدّ؛ لأنّ الْجائحة حدثتْ على مال الْمسْتأْجر. وقالوا: إن اكْترى أرْضًا غرقتْ بالْماء لزراعة ما لا يثْبت في الْماء، كالْحنْطة والشّعير، فإنْ كان للْماء مغيضٌ إذا فتح انْحسر الْماء عن الأْرْض، وقدر على الزّراعة، صحّ الْعقْد، وإلاّ لمْ يصحّ الْعقْد. وإنْ كان يعْلم أنّ الْماء ينْحسر وتنشّفه الرّيح، ففيه وجْهان عنْد الشّافعيّة:

أحدهما: لا يصحّ؛ لأنّه لا يمْكن اسْتيفاء الْمنْفعة في الْحال.

والثّاني: يصحّ. وهو الصّحيح، لأنّه يعْلم بالْعادة إمْكان الانْتفاع به.

89 - ثانيًا: يجب على الْمسْتأْجر أنْ ينْتفع بالأْرْض في حدود الْمعْروف والْمشْروط، لا بما هو أكْثر ضررًا، وهذا موْضع اتّفاقٍ. وذهب عامّة أهْل الْعلْم إلى أنّه يجوز أنْ يزْرع الأْرْض الزّرْع الْمتّفق عليْه، أوْ مساويه، أوْ أقلّ منْه ضررًا.

غيْر أنّ الْحنفيّة قالوا: من اكْترى أرْضًا ليزْرعها حنْطةً فليْس له أنْ يزْرعها قطْنًا. وإذا زرعها ضمن قيمة ما أحْدثه ذلك في الأْرْض منْ نقْصانٍ، واعْتبر غاصبًا للأْرْض وقدْ سبق أنّهمْ يشْترطون تعْيين نوْع ما يزْرع.

وقال الشّافعيّة في ذلك: يلْزمه أجْر الْمثْل؛ لأنّه تعدّى، والزّيادة غيْر منْضبطةٍ، وتفْضي إلى منازعةٍ. وفي قوْلٍ آخر لهمْ: يلْزمه الْمسمّى وأجْر الْمثْل للزّيادة. وفي قوْلٍ: إنّ مالك الأْرْض يكون بالْخيار بيْن أنْ يأْخذ الْمسمّى وأجْر الْمثْل للزّيادة، أوْ أنْ يأْخذ أجْر الْمثْل للْجميع.

وعنْد الْحنابلة: لو اشْترط نوْعًا معيّنًا من الزّرْع كالْقمْح فلهمْ رأْيان، قيل: لا يجوز هذا الشّرْط؛ لأنّ الْمعْقود عليْه منْفعة الأْرْض، وإنّما ذكر الْقمْح لتقدّر به الْمنْفعة. والثّاني أنّه يتقيّد بهذا الشّرْط حسب الاتّفاق، فيكون شرْطًا لا يقْتضيه الْعقْد. وهذا اخْتيار الْقاضي منْ علمائهمْ.

___________________________________________________________________

كتاب مرشد الحيران إلى معرفة أحوال الإنسان فى المعاملات الشرعية على مذهب الإمام الأعظم أبى حنيفة النعمان لمؤلفه المغفورله )محمد قدرى باشا) (الطبعة الثانية(بالمطبعة الكبرى الأميرية ببولاق مصرالمحمية سنة1308هجرية 1891 افرنجيه

( مادة 567 )

اذا كان هدم البناء وقلع الشجر يضران بالأرض وينقصان قيمتها ومضت مدة الاجارة فللمؤجر أن يتملكه جبراًعلى المستأجر وتقدر قيتهما مستحقين للقلع قائمين بان تقوم الارض بهما مستحقي الهدم والقلع وبدونهما فيضمن المؤجرما يين القيمتين.

وإن كانت الأرض لا تنقص بقلعهما فلا يكون للمؤجر تملكهما بدون رضاء المستأجر وانما له أمر المستأجر بقلعهما من أرضه.