تنص المادة 805 مدني على ما يأتي :

" لا يجوز أن يحرم أحد ملكه إلا فى الأحوال التى يقررها القانون، وبالطريقة التي يرسمها، ويكون ذلك فى مقابل تعويض عادل".

ويخلص من النص سالف الذكر أن لحق الملكية حصانة تدرأ عنه الإعتداء، والمقصود بالإعتداء هنا هو الإعتداء الذي يصدر من جهة الأفراد مكفولاً رده، فى أكثر الأحيان، بدعوى الإستحقاق التى تحمى حق الملكية وقد سبق الكلام فيها تفصيلاً، لذلك نقصر كلامنا على الاعتداء الصادر من جهة الإدارة على أنه يلاحظ أن النص ينطبق أيضاً فى العلاقات الفردية، فلا يجوز لفرد أن يحرم المالك ملكه إلا بعد استيفاء الشروط الواردة في النص، كما هو الأمر فى حق الشرب ( م 808 مدنى )، وفى حق المجرى والمسيل ( م 809 مدنى )، وفى حق المرور ( م 812 مدنى ) وفى هذه الحقوق تقييد الملكية لصالح الغير، وفي هذا ضرب من الانتفاض من حق الملكية يتحمله المالك فى مقابل تعويض عادل ( قارن محمد على عرفة فقرة 171 ص 217 هامش).

ويتبين من النص أن هناك شروطاً ثلاثة يجب توافرها حتى يجوز قانوناً أن ينزع من المالك ملكه :

(1) أن يكون هناك نص فى القانون يجيز نزع الملك، فلا يكفى أن يصدر بجواز نزع الملك، فلا يكفى أن يصدر بجواز نزع الملك قرار إدارى مهما علت مرتبته، بل لا بد من تدخل المشرع نفسه .

(2) ويجب أن تتبع فى نزع الملك الإجراءات التى رسمها القانون لذلك، فالإنحراف عن هذه الإجراءات وعدم إتباعها بدقة يجعل نزع الملك باطلاً .

(3) ويجب أن يعوض المالك عن ملكه تعويضاً عادلاً، يستولى عليه مقدماً فى حالة نزع الملكية للمنفعة العامة وقد جاء المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي فى هذا الصدد : " وأول وسيلة لحماية المالك هو ألا تنزع منه ملكيته بغير رضاه إلا فى الأحوال التى قررها القانون وبالطريقة التي رسمها، وفي مقابل تعويض عادل يدفع إليه مقدماً فهنا إذن قيود ثلاثة لحرمان المالك من ملكه دون رضاه : (أ) لا يحرم المالك من ملكه إلا فى حالة نص عليها القانون، كما هو الأمر فى نزع الملكية للمنفعة العامة، وكما هو الأمر أيضاً فى حق المرور وحق الشرب وحق المجرى وحق المسيل وسيأتى ذكرها .

(ب) وبالطريقة التي رسمها القانون، أى بعد إتباع الإجراءات التى وضعت لضمان الحقوق المشروعة، مثل ذلك إجراءات نزع الملكية .

(جـ) وبعد دفع تعويض عادل للمالك يستولى عليه مقدماً قبل أن يتخلى عن ملكه، ويرسم القانون إجراءات تكفل للمالك تقدير هذا التعويض العادل فيما إذا اختلف فى تقديره مع نازع الملكية ". ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 23 – ص 24).

فليس لجهة الإدارة إذن أن تمس حق الملكية، وبخاصة لا يجوز لها أن تنزع الملكية للمنفعة العامة إلا بعد إستيفاءً الشروط سالفة الذكر .

لا يجوز للإدارة أن تعتدى على حق الملكية، لا عن طريق عمل مادى أو عن طريق أمر إدارى ولا يجوز لها أن تصادر الملك مصادرة عامة، ولا أن تصادر ملكاً معيناً بالذات إلا إذا كان ذلك بناءً على حكم قضائى كما هو الأمر فى التهريب وفى التزييف وفى الادوات التى تستعمل فى إرتكاب الجرائم .

فالأصل إذن هو تحريم اعتداء الإدارة على الملك الخاص ويجوز مع ذلك بموجب القانون وطبقاً لإجراءات معينة وفي مقابل تعويض عادل، أن تلجأ الإدارة إلى الإستيلاء على الملك إستيلاء مؤقتاً، وأن تضعه تحت الحراسة وأن تؤممه فينتقل من القطاع الخاص إلى القطاع العام، وأن ننزع الملك جبراً على صاحبه للمنفعة العامة ويورد قانون الإصلاح الزراعى سلسلة من القيود على حق التملك وعلى التصرف فى الملك، وسنبحث ذلك تفصيلاً عند الكلام فى القيود التى ترد على حق الملكية .

كذلك قد ينزع الملك جبراً على صاحبه فى التنفيذ على أموال المدين، ولكن نزع الملكية هنا لا يرجع إلى جهة الإدارة، بل هى مسألة مدنية محضة مكان البحث فيها قانون المرافعات ولما كنا سنفرد نزع الملكية للمنفعة العامة ببحث خاص لأهميته، فنستعرض هنا فى إيجاز الحالات الأخرى .

الإستيلاء المؤقت : يجوز للإدارة أن تستولى إستيلاء مؤقتاً على العقارات المملوكة للأفراد، و ذلك فى الحالات الطارئة أو المستعجلة، بعد إتباع إجراءات معينة، وفى مقابل تعويض عادل وقد نص القانون رقم 577 لسنة 1954 الخاص بنزع الملكية العقارية للمنفعة العامة أو التحسين على حالتين للاستيلاء المؤقت، الأولى منهما يكون الغرض منها في الواقع التمهيد لنزع الملكية وسنشير إليها عند الكلام في نزع الملكية للمنفعة العامة، والأخرى هى التى يراد بها مواجهة ظروف طارئة أو مستعجلة وهى التى نقصر الكلام عليها هنا .

فقد نصت المادة 17 من قانون نزع الملكية على أنه " يجوز للمدير أو المحافظ، بناء على طلب المصلحة المختصة، فى حالة حصول غرق أو قطع جسر أو تفشى وباء، وفى سائر الأحوال الطارئة أو المستعجلة، أن يأمر بالإستيلاء مؤقتاً على العقارات اللازمة لإجراء أعمال الترميم أو الوقاية أو غيرها، كما يجوز فى غير الأحوال المتقدمة الإستيلاء مؤقتاً على العقارات اللازمة لخدمة مشروع ذي منفعة عامة، ويحصل هذا الإستيلاء بمجرد إنتهاء مندوبى المصلحة المختصة من إثبات صفة العقارات ومساحتها وحالتها، بدون حاجة لإتخاذ إجراءات أخرى وتعين المصلحة المختصة خلال أسبوع من تاريخ الإستيلاء قيمة التعويض المستحق لذوى الشأن مقابل عدم انتفاعهم بالعقار، وفى حالة المعارضة يكون الفصل فيها طبقاً للنصوص الخاصة بالمعارضة فى التعويض المستحق عن نزع الملكية " ونصت المادة 18 من نفس القانون على أن " تحدد مدة الاستيلاء المؤقت على العقار بحيث لا تجاوز ثلاث سنوات من تاريخ الاستيلاء الفعلى، ويجب إعادته في نهايتها بالحالة التى كان عليها وقت الاستيلاء مع تعويض كل تلف أو نقص في قيمته وإذا دعت الضرورة إلى مد مدة الثلاث سنوات المذكورة، وتعذر الإتفاق مع ذوى الشأن على ذلك، أو أصبح العقار غير صالح للإستعمال الذى كان مخصصاً له، وجب على المصلحة المختصة أن تتخذ قبل مضى الثلاث سنوات بوقت كاف إجراءات نزع ملكيته وفى هذه الحالة تقدر قيمة العقار حسب الأوصاف التي كان عليها وقت الإستيلاء عليه، وطبقاً للأسعار السائدة وقت نزع ملكيته ".

الحراسة : لا نقصد بالحراسة هنا الحراسة القضائية أو الحراسة الإتفاقية، وقد نظم كلاً منهما التقنين المدنى ولا نقصد الغرامة الإدارية، وهى التى تفرضها جهة الإدارة على المرفق العام الذي يدار بطريق الإلتزام فى حالة توقف المرفق أو عجز الملتزم عن إدارته أو ارتكابه مخالفات جسيمة تهدد سير المرفق وإنما نقصد حراسة الطوارئ وهى نفرض استناداً إلى قانون الطوارئ أو قانون الأحكام العرفية أنظر فى هذا الموضوع إبراهيم الشربينى فى حراسات الطوارئ القاهرة سنة 1964، وفى تصفية الحراسات القاهرة سنة 1964 وهناك أيضاً حراسة التعبئة، وهى الحراسة التى تفرض فى حالة الحرب عقب إعلان التعبئة العامة على أموال الأعداء، وهى تكاد تكون صورة من صور الحراسات التي تفرض إستناداً إلى قانون الطوارئ على أن حراسة التعبئة لا تفرض إلا على رعايا دولة العدو أو رعايا الدول التى قطعت معها العلاقات السياسية، فى حين أن حراسة الطوارئ أعم من ذلك فهى قد تفرض على أى شخص يقتضى الصالح العام فرض الحراسة على أمواله حتى لو كان من المصريين ويلاحظ أن المشرع لم يلجأ حتى الآن إلى حراسة التعبئة، واستند دائماً إلى حراسة الطوارئ ما دامت حالة الطوارئ قد أعلنت وقد أغنت حراسة الطوارئ عن حراسة التعبئة، وهذا هو ما وقع عقب حرب السويس إذ فرضت الحراسة على أموال الفرنسيين والبريطانيين إستناداً إلى قانون الطوارئ.

التأميم : والتأميم أيضاً قيد يرد على حق الملكية، فتنزع الدولة ملك الشخص جبراً عنه، ويؤول الملك للدولة فى مقابل تعويض يتقاضاه المالك وينصب التأميم عادة على ملكية مشروع خاص باعتباره أداة من أدوات الإنتاج، فينقل المشروع من نطاق الملكية الخاصة إلى نطاق الملكية العامة ويتفق التأميم مع نزع الملكية للمنفعة العامة فى أن كلاً منهما يؤدى إلى نزع الملكية الخاصة عن صاحبها مقابل تعويض عادل ولكن التأميم يختلف عن نزع الملكية للمنفعة العامة فى أن التأميم ينصب على مشروع إنتاجي، وإجراءاته سريعة، أما نزع الملكية للمنفعة العامة فينصب على عقار مملوك لأحد الأفراد وفقاً لإجراءات طويلة يؤول العقار بعدها إلى الدومين العام .

الضمانات التى تكفل حماية الملكية الخاصة فى قانون نزع الملكية للمنفعة العامة : رأينا أن المادة 805 مدنى تنص على أنه " لا يجوز أن يحرم أحد ملكه إلا فى الأحوال التى يقررها القانون، وبالطريق التي يرسمها، ويكون ذلك فى مقابل تعويض عادل " أنظر آنفاً فقرة 381 ولما كان قانون نزع الملكية للمنفعة العامة هو التطبيق المباشر لهذا النص، فقد روعى فيه أن يشتمل على نفس الضمانات الواردة فى النص لكفالة الحماية الواجبة للملكية الخاصة .

فهناك إذن ضمانات ثلاثة فى قانون نزع الملكية للمنفعة العامة لتأمين حصانة الملكية الخاصة :

1- عدم جواز نزع الملكية الخاصة إلا فى الأحوال التى يقررها قانون نزع الملكية .

2- وجوب إتباع الإجراءات التى رسمها قانون نزع الملكية إذا عمدت جهة الإدارة إلى نزع الملكية الخاصة .

3- وجوب تعويض المالك المنزوع ملكيته تعويضاً عادلاً.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء : الثامن الصفحة : 771)

أولاً : منازعات الملكية

دعاوى الملكية :

دعوى الاستحقاق :

دعوى الاستحقاق، هي دعوى عينية إذ ترمي إلى طب تقرير حق المدعى على ملكية عقار النزاع، وبالتالي فهي تنصب على العين المتنازع عليها، وينفذ الحكم الصادر فيها على تلك العين دون تدخل المحكوم عليه.

ولما كانت تلك الدعوى ترمي إلى استرداد العين المتنازع عليها، فيجب اللجوء إليها أن تكون تلك العين في حيازة المدعى عليه وحينئذ يتناضل الخصمان مناضلة موضوعية تتعلق بأصل الحق المتنازع عليه، وهو حق الملكية، ويجب القضاء للمدعي بطلباته، أن يثبت أن الملكية قد انتقلت إليه بموجب عقد البيع الصادر من المالك السابق الذي باعه العين، وأنه قام بتسجيل هذا العقد، فإذا عجز المدعى عليه عن إثبات إنتقال ملكية العين إليه بالتقادم، أو عجز عن إثبات صورية العقد الصادر للمدعي صورية مطلقة، تعين القضاء للمدعي باستحقاقه للعقار وتسليمه له وطرد المدعى عليه، باعتبار أن الأخير يكون غاصباً لاسند له في حيازته للعقار.

وقد يكتفي طالب الاستحقاق بحيازته للعقار كقرينة على ملكيته خاصة إذا كانت حيازته أحق بالتفضيل من حيازة خصمه .

ولا ينحصر الحق في رفع دعوى الإستحقاق على المالك بموجب عقد مسجل، وإنما يمتد الى كل من توافر له سبب من أسباب کب الملكية، على أن يتحمل عبء إثبات السبب الذي يستند إليه في دعواه، فقد تتوافر لدى الحائز شروط التقادم، الطويل أو القصير، فيصبح مالكاً، فاذا أغتصب العقار بعد اكتمال مدة التقادم، جاز له رفع دعوى الاستحقاق حتى لو كان المغتصب هو المالك السابق، فقد انتقلت الملكية منه إلى طالب الإستحقاق، وحينئذ لا يحاج الأخير بالتسجيل المتعلق بالتصرف الذي كانت الملكية قد انتقلت بموجبه إلى المالك السابق، طالما توافرت شروط التقادم .

ويحكم بالمصاريف على الخصم الذى الرم بالحق المتنازع فيه، دون أمين الشهر العقارى إذا أختهم ليصدر الحكم في مواجهته طالما لم ينازع .

دعوى استرداد المنقولات المحجوزة :

دعوى الاسترداد الأولى :

المقرر أن ملكية المدين للمنقولات المحجوز عليها تحفظياً أو تنفيذياً شرط موضوعی لمحة الحجز وبقائه، سواء تم الحجز لدى المدين أو لدى الغير، وأنه يجب أن تقوم علاقة دائنية بين المحجوز عليه والدائن الحاجز، بحيث إذا انتفت تلك العلاقة، كان الحجز باطلاً لتخلف أحد الشروط الموضوعية اللازمة لصحته ويترتب على ذلك، أنه إذا توقع حجز على منقولات غير مملوكة للمدين، كان الحجز باطلاً، ويجوز معه للمالك اللجوء إلى قاضي التنفيذ بدعوى تنفيذ موضوعية باسترداد الأشياء المحجوزة وإلغاء الحجز الذي توقع عليها، يختصم فيها الدائن الحاجز والجوز عليه والحاجزين المتدخلين في الحجز السابق على حجزهم، وأن تشتمل صحيفة الدعوى على بيان واف لأدلة الملكية وأن يودع المستندات المتضمنة لك عند رفع الدعوى، فإن تعلقت المحجوزات بمنقولات الزوجية، وكانت الدعوى مرفوعة من الزوجة، سواء كانت مسلمة أو غير مسلمة قامت قرينة تدل على ملكيتها لها، مما يغني عن إقامة الدليل على هذه الملكية اكتفاء بالقرينة التي من شأنها إعفاء من تشهد له من إقامة الدليل على ملكيته وفقاً للقواعد المتعلقة بالقرائن القانونية، والمقرر أن قريتة ملكية الزوجة المسلمة المنقولات الزوجية، قرينة قانونية مستمدة من الشريعة الإسلامية، كما أن قرينة ملكية الزوجة في شريعة الأقباط الأرثوذكس قرينة قانونية.

أن التنفيذ يقف بقوة القانون فور رفع دعوى الإسترداد الأولى ويظل موقوفاً حتى يقضي في هذه الدعوى أو في الطلب العارض الوقتي بالاستمرار في التنفيذ بناءً على طلب الحاجز، فإن كان هناك حاجز آخر تدخل في الحجر، جاز له أن يطلب الاستمرار في التنفيذ إذا لم يتقدم الحاجز الأول بهذا الطلب، إذ المقرر أن للحاجز التدخل الحق في مباشرة الإجراءات إذا لم يباشرها الحاجر الاول .

دعوى الاسترداد والأشكال الوقتي ترد دعوى الاسترداد على تنفيذ يتم على مرحلتين الأولى تتعلق بالحجز بينما تتعلق الثانية بالبيع، وتستقل كل منهما عن الأخرى فيما يتعلق بمنازعات التنفيذ التي ترفع في شأن أي منهما، فقد ترفع المنازعة قبل الحجز أو بعده وقد ترفع قبل البيع أو بعده منازعات التنفيذ، تتمثل في الإشكال الوقت الذي يرفع قبل تمام أية مرحلة ويترتب عليه وقف التنفيذ بقوة القانون ويسعى به المستشكل إلى استصدار حكم وقتي بوقف التنفيذ، فإن سعى إلى استصدار حكم موضوعي يحسم به أصل الحق، قبل تمام ذات المرحلة، لجأ إلى دعوى التنفيذ الموضوعية السابقة على التنفيذ، ولا يترتب على رفعها وقف التنفيذ، فإن كان التنفيذ قد تم، جاز اللجوء إلى دعوى التنفيذ المستعجلة لاستصدار حكم بعدم الاعتداد به، وهو حكم وقتی وبديهي أنه لا يترتب عليها وقف التنفيذ الذي تم ولا وقف المرحلة التالية، فإذا أراد المنفذ ضده استصدار حكم موضوعی، لجأ إلى دعوى التنفيذ الموضوعية التالية لتمام التنفيذ لاستصدار حكم ببطلان التنفيذ، وأيضاً لا يترتب عليها وقف التنفيذ الذي تم ولا وقف المرحلة التالية.

الاستمرار في التنفيذ دون حكم :

إذا كانت دعوى الاسترداد الأولى توقف التنفيذ بالبيع بقوة القانون بمجرد رفعها، فإن مناط ذلك متابعة المسترد لإجراءاتها وتنفيذ القرارات التي يصدرها قاضي التنفيذ وأن يكون على حق في رفعها، ومن ثم يزول هذا الأثر الموقف بقوة القانون أيضاً، ويحق للحاجز أن يمضي في التنفيذ إذا حكم قاضي التنفيذ بشطب الدعوى ولو قام المسترد بتسجيلها في الميعاد ما لم تقضي المحكمة قبل انتهاء الجلسة التي صدر فيها قرار الشطب بإعتباره كأن لم يكن وأيضاً إذا حكم بوقف الدعوى جزاءه عملاً بالمادة 19 من قانون المرافعات لعدم تنفيذ المسترد القرار الصادر من قاضي التنفيذ أو إذا إعتبرت الدعوى كأن لم تكن بقوة القانون أو إذا حكم بإعتبارها كأن لم تكن بناءً على طلب أحد المدعى عليهم إذا لم يتم تكليفه بالحضور في خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تقديمه الصحيفة إلى قلم الكتاب عملاً بالمادة 70 من قانون المرافعات.

دعوى الاسترداد الثانية :

إذا توافرت إحدى الحالات المتقدمة بالنسبة لدعوى الاسترداد الأولى التي أقامها ذات المسترد بأن أعتبرت كأن لم تكن بقوة القانون أو قضي بإعتبارها كأن لم تكن أو قرر قاضي التنفيذ شطبها أو قضي بعدم قبولها أو كانت قد رفعت إلى محكمة أخرى قضت فيها بعدم إختصامها نوعياً أو محلياً بنظرها، أو قضی ببطلان صحيفتها أو بسقوط الخصومة فيها أو بقبول ترکها، ترتب على ذلك نشوء الحق للحاجز في الإستمرار في التنفيذ بقوة القانون دون حاجة لصدور حكم بذلك.

فإذا قام المسترد برفع دعوى ثانية بذات الطلبات، فلا يترتب على رفعها وقف التنفيذ بالبيع، شأنها في ذلك شأن الأشكال الوقتي، ما لم يحكم قاضى التنفيذ بوقف التنفيذ لأسباب هامة وبصفة مستعجلة إذا طلب ذلك.

دعوى تثبيت الملكية ومنع التعرض في الملك :

ان كان العقار في حيازة المالك، ولكن ينازعه الغير فيه مما يتحقق به التعرض له، ولم يكن لدى المالك الدليل على ملكيته للعقار، كما لو كان قد اكتسبه بالتقادم، أو كان مورثه قد إكتسبه بذات الطريق، فإنه يلجأ إلى دعوى تثبيت الملكية ومنع تعرض خصمه له، ويتحمل عبء إثبات توافر شروط كسب الملكية بالتقادم، سواء بالنسبة له، أو لمورثه أو للبائع له، وله ضم مدة حيازته لمدة حيازة سلفه لتكملة مدة التقادم فإذا توافرت لديه شروط التقادم، قضى بتثبيت ملكيته للعقار ومنع تعرض خصمه له.

والدعوى بتثبيت ملكية العقار ومنع التعرض فيه، هي دعوى ملكية وليست من دعاوى الحيازة.

إن كانت ملكية المتصرف شائعة وتصرف في جزء مفرز قبل القسمة، فإن ملكيته لهذا الجزء لم تكن خالصة له وحده، وبالتالي فإن تصرفه لا ينفذ في حق باقي الشركاء وحينئذ يتوقف نفاذ هذا التصرف على نتيجة القسمة بحيث إذا اختص الشريك المتصرف بالحصة المبيعة، نفذ البيع في حق باقي الشركاء وبالتالي يكون للمشتري متى سجل عقده، أن يطلب تثبيت ملكيته لتلك الحصة ومنع التعرض له فيها إن كان قد تسلمها فإن لم يكن قد تسلمها، لجأ الدعوى الاستحقاق، أما إذا اختص بالحصة المبيعة شريك آخر، فإن حق المشتري ينتقل إلى الحصة التي اختص بها الشريك البائع، مفاد ذلك أن المشتري لحصة مفرزة من المال الشائع قبل القسمة، لا يجوز له أن يطلب تثبيت ملكيته لها حتى لو كان قد سجل عقد البيع.

وإذا باع الشريك حصة تجاوز حصته، فإن بيع القدر الزائد لا ينفذ في حق باقي الشركاء ويكون لهم رفع دعوى بتثبيت ملكيتهم لهذا القدر إن كانت حيازته لهم، أو دعوى باستحقاقه إن كانت الحيازة قد انتقلت للمشتري وترفع الدعوى على الأخير والبائع له.

الأصل أن طلب تثبيت الملكية يقبل التجزئة طالما كان محل الإلتزام بما يقبل الإنقسام بطبيعته، كالأرض الزراعية أو الفضاء أو الملكية الشائعة، أما إن كان المحل لا يقبل الانقسام، كالنزاع المتعلق بلوحة فنية موروثة، فإن طلب تثبيت الملكية لا يكون قابلاً للتجزئة .

دعوى وقف الأعمال الجديدة :

فقد يجوز الجار وهو يقيم بناءً فيسلب جزءاً من الملك المجاور، فيطلب صاحبه وقف هذا البناء، وقد يتمثل الإعتداء في قيام الجار بالبناء داخل ملكه ولكنه يعتدي على حق ارتفاق مقرر لعقار جاره، فيطلب الأخير وقف هذا الاعتداء فور البدء فيه.

ويشترط لقبول تلك الدعوى ألا تكون الأعمال قد تمت، فإن كانت قد تمت لجأ الجار الى طلب التنفيذ العيني بالإزالة أو التعويض.

الإختصاص بمنازعات الملكية :

الدعاوى العينية العقارية :

يبين من نص المادة 83 من القانون المدني أن يعتبر مالاً عقارياً كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار، كما تنص المادة 50 من قانون المرافعات على أنه في الدعاوى العينية العقارية ودعاوى الحيازة - دعوى منع التعرض دعوى إسترداد الحيازة ودعوى وقف الأعمال الجديدة - يكون الإختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو أحد أجزائه - مهما صغر - إذا كان واقعاً في دائرة محاكم متعددة.

الدعاوى الشخصية العقارية :

نجد أن الدعوى الشخصية العقارية منبتة الصلة المباشرة بالحق العين الوارد على العقار والمراد إقتضاؤه، فلا تصل إليه إلا بطريق غير مباشر وذلك بإلزام شخص بالقيام بعمل من شأنه أن يؤدي إلى اقتضاء الحق العيني العقاري، ومن ثم تكون الدعوى شخصية عقارية، مثال ذلك دعوى صحة ونفاذ عقد البيع الوارد على حق عینی عقارى، إذ المراد منها نقل هذا الحق للمشترى، وهذا لا يتحقق إلا بتدخل البائع بقيامه بالتصديق على توقيعه أمام الشهر العقارى لا مكان تسجيل العقد ونقل الملكية بموجب ذلك، فإن إمتنع البائع عن التصديق، لجأ المشتري لدعوى صحة ونفاذ عقد البيع ليقوم الحكم الصادر فيها مقام تصديق البائع وهذا هو البديل لتنفيذ البائع لالتزامه الشخصي .

الدعاوى الشخصية والمنقولة :

الدعوى الشخصية هي التي يرجع الدائن بها على مدينة لإلزامه بتنفيذ التزامه الشخصي سواء كان هذا الإلتزام ينصرف إلى القيام بعمل أو الإمتناع عن عمل أو الإمتناع عن عمل، فترد دائماً على علاقة دائنية، وهي من الدعاوى المنقولة التي ينعقد الاختصاص بنظرها لمحكمة موطن المدعى عليه، وتظل الدعوى شخصية ولو كان تنفيذ الإلتزام ذات صلة بعقار طالما لم تنصرف الطلبات فيها إلى تقرير حق عيني على العقار أو إنكار هذا الحق أو طالما لم يؤسس الطلب على ثبوت الحق العيني، مثال ذلك دعوى المشتري بالزام البائع بتسليم العقار استناداً إلى عقد بيع إبتدائى ودعوى المشتري بعقد إبتدائى بطرد الغاصب من العقار المبيع ودعوى تكملة الثمن ودعوى عقد الإيجار بتسليم العقار المؤجر أو بإخلائه ودعوى عقد المقاولة الوارد على عقار، فكل هذه الدعاوى دعاوى شخصية و الدراسات شخصية ودعاوى أساسها بالحق العيني المتعلق بالعقار .

تقدير قيمة دعوى الملكية :

وكانت المادة 31 من قانون المرافعات السابق تنص على أن الدعاوى المتعلقة بالمبنى تقدر قيمتها باعتبار مائة وثمانين ضعفاً لقيمة الضريبة المربوطة عليها والمتعلقة بالأراضي بإعتبار ستين ضعفاً لقيمة الضريبية ولوجود خطأ لغوي شائع في اعتبار ضعف الشيء مثليه في حين أن ضعف الشيء هو مثله، فقد تدارك المشرع ذلك عند إصدار قانون المرافعات الحالي إذ تم في البند الأول من المادة 37 على أن الدعاوى التى يرجع في تقدير قيمتها إلى قيمة العقار يكون تقدير القيمة باعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه إذا كان العقار مبنياً، فإن كان من الأراضى يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية.

وقد إلتزم المشرع ذلك عند تعديل هذا البند بالقانون رقم 18 لسنة 1999 بأن نص على أن الدعاوى التى يرجع في تقدير قيمتها إلى قيمة العقار، يكون تقدير هذه القيمة بإعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه إذا كان العقار مبنى، فإن كان من الأراضي يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية.

المقرر أن حجية الأحكام نسبية لا يحاج بها إلا من كان ممثلاً في الدعوى التي صدر فيها الحكم، سواء كان بشخصه أو بمن كان ينوب عنه قانوناً، ولا يكفي أن يكون الشخص ماثلاً في الدعوى حتى يحاج بالحكم، وإنما يجب أن تكون مسألة الملكية قد أثيرت بين الخصوم وتنازعوا فيها، ثم يصدر الحكم حاسماً للك المنازعة، أما إن أثيرت الملكية على نحو عارض دون أن يطرحها الخصوم على المحكمة بموجب طلب صريح للفصل في النزاع المتعلق بها، فان الحكم الذي يصدر لا تكون له حجية في شأنها حتى لو تضمنت مدوناته إسناد الملكية الحكم الخصوم في الدعوى، إذ تعتبر تلك الدونات ناقلة وزائدة عن حاجة الحكم وغير الأزمة الإقامة المنطوق، مثال ذلك أن تقام دعوى جنائية باختلاس أموال إحدى الجهات، استناداً إلى عقد إيجار صوری، فتقضي المحكمة بالبراءة وتضمن مدونات حكمها، ملكية العين المؤجرة لأحد الخصوم ولم تكن تلك الأسباب لازمة للحكم بالبراءة، فإن هذه الأسباب لا تكون لها حجية فيما يتعلق بالملكية لعلم لزومها لإقامة المنطوق وبالتالي تكون نافلة فتبقى الملكية لمن كانت له قبل هذا الحكم.

ثانياً : نزع الملكية للمنفعة العامة

أعمال المنفعة العامة

قانون نزع الملكية للمنفعة العامة :

وبدأ تنظيم قواعد نزع الملكية للمنفعة العامة بالقانون رقم 5 لسنة 1907 ثم بالقانون رقم 577 لسنة 1954 وتم تعديله بالقانون رقم 252 لسنة 1960 ثم بالقانون رقم 13 لسنة 1962، وبعد ذلك صدر القانون الحالي رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، وتم في المادة 26 منه على إلغاء القانون رقم 577 لسنة 1954 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أو التحسين، وكذلك القرار بقانون رقم 2 لسنة 1963 بشأن نزع ملكية العقارات اللازمة لتنفيذ مشروعات تحويل أراضي الحياض إلى نظام الري الدائم، كما نصت على إلغاء كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.

أعمال المنفعة العامة :

يعد من أعمال المنفعة العامة في تطبيق أحكام القانون رقم 10 لسنة 1990 الأعمال التالية :

أولاًِِ : إنشاء الطرق والشوارع والميادين أو توسيعها أو تعديلها أو تمديدها وإنشاء أحياء جديدة .

الأراضي الواقعة على حرم الطرق العامة .

ثانياًِ : مشروعات المياه والصرف الصحي .

ثالثاًِ : مشروعات الري والصرف .

رابعاًِ : مشروعات الطاقة .

خامساًِ : إنشاء الكباري والمزلقانات والممرات السفلية أو تعديلها .

سادساًِ : مشروعات النقل والمواصلات .

سابعاًِ : أغراض التخطيط العمراني وتحسين المرافق العامة .

ثامناًِ : ما يعد من أعمال المنفعة العامة في أي قانون آخر.

أعمال المنفعة العامة لم ترد على سبيل الحصر .

نصت المادة الثانية على بعض أعمال المنفعة العامة، و أجازت لمجلس الوزراء أن يضيف إعمالاً أخرى ذات منفعة عامة إلى الأعمال المشار إليها، وبالتالي لا تكون تلك الأعمال قد وردت على سبيل الحصر، على أن الأعمال لا تكون من أعمال المنفعة العامة إلا إذا تضمنها نص في القانون أو في قرار صادر من مجلس الوزراء بموجب التفويض الذي تضمنه المادة الثانية سالفة البيان، فلا يكفي أن تتعلق الأعمال بمرفق عام حتى تندرج ضمن أعمال المنفعة العامة، ويترتب على لك أن الأعمال التي مجبر نزع الملكية للمنفعة العامة لتنفيذها، يجب أن تكون من أعمال المنفعة العامة بموجب قانون أو قرار من مجلس الوزراء، فإن لم تتضمنها تلك الأداة التشريعية، فلا يجوز نزع الملكية لتنفيذها حتى لو تعلقت بمرفق عام .

حصر العقارات التي تقرر لزومها للمنفعة العامة :

ويجب على جميع الملاك وأصحاب الحقوق الحضور أمام اللجنة في موقع المشروع للإرشاد عن ممتلكاتهم وحقوقهم، وتقديم الدليل على ذلك، وتحرر اللجنة محضراً تبين فيه هذه الممتلكات وحدودها واسم مالك كل عقار تقرر نزع ملكيته، وكذلك أصحاب الحقوق الواردة على كل عقار على حده، ومحال إقامة كل منهم، فان تمثلت العقارات في مساكن، وجب على اللجنة التحقق من محل اقامة كل من هؤلاء من واقع إرشاده في موقع كل عقار.

حق الأشخاص العامة في نزع الملكية :

الأشخاص العامة، هي التي أسبغ القانون عليها هذه الصفة، وتقوم بإدارة مرافق عامة، وبالتالي يجوز لها نزع الملكية للمنفعة العامة، أما الأشخاص الخاصة فلا يجوز لها ذلك الا إذا كانت تلتزم بإدارة مرفق عام وفي نطاق تسييره، کنز ملكية أرض لتخصيصها موقفاً للاتوبيسات.

التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة

الاختصاص بتقدير التعويض :

ويتم تشكيل لجنة لتقدير التعويض بقرار من وزير الأشغال العامة والموارد المائية، وتتكون من مندوب عن هيئة المساحة رئيساً وعضوية مندوب عن كل من مديرية الزراعة ومديرية الإسكان والمرافق ومديرية الضرائب العقارية بالمحافظة التي يقع العقار بدائرتها، على ألا تقل درجة أي من هؤلاء عن الدرجة الأولى، ويتم تغيير أعضاء هذه اللجنة كل سنتين ما لم توجد أسباب تبرر التغيير قبل ذلك، كما يجوز تغيير رئيس اللجنة، ويتم التغيير بقرار من وزير الأشغال العامة والموارد المائية، وتحديد السنتين، مسألة تنظيمية لا يترتب البطلان على مخالفتها، وبالتالي إذ بدأت اللجنة في تقدير التعويض قبل إنتهاء السنتين وكانت أعمال التقدير تتطلب وقتاً تتجاوز به اللجنة تلك المدة فاستمرت حتى أنجزت التقدير بعد إنقضائها، فإن تقديرها يكون صحيحاً ما لم يكن قد صدر قرار من الوزير المختص بإنهاء أعمالها، إذ تفقد بذلك ولايتها في التقدير فلا يعتد به، ولكن يجوز للجنة التي حلت محلها إعتماده أو الأخذ بذات أسس التقدير التي كانت اللجنة السابقة قد استندت إليها.

الإعتراض على صرف التعويض :

متى انتهت اللجنة من تقدير التعويض المستحق عن نزع الملكية، تقوم الجهة طالبة نزع الملكية بإيداع مبلغ التعويض خزانة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية على ذمة ذوى الشأن، فإن وجد من ينازع هؤلاء منازعة تتعلق بالاستحقاق، جاز له إنذار الجهة الأخيرة بوقف الصرف، ثم يرفع دعوى ضد من شملتهم الكشوف وممثل تلك الجهة ليصدر الحكم في مواجهته ويوقف الصرف لحين صدور حكم نهائي في النزاع .

تقدير التعويض في حالة اتباع إجراءات نزع الملكية :

تقوم اللجنة المشار إليها في البند السابق بتقدير التعويض عن العقارات التي تقرر نزع ملكيتها، طبقاً للأسعار السائدة وقت صدور قرار نزع الملكية، وحينئذ تودع الجهة طالبة نزع الملكية مبلغ التعويض الذي قدرته اللجنة خلال مدة لا تجاوز شهراً من تاريخ صدور قرار نزع الملكية خزانة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية، ويجوز لذوى الشأن تقديم عقود بيع عن عقارات مماثلة للاسترشاد بها عند تقدير التعويض، أو تقارير خبرة إستشارية، وأن كان العقار قد ربطت عليه ضرائب عقارية، جاز للجنة الاسترشاد عند تقدير التعويض باحتساب القيمة وفقاً لما تنص عليه المادة 37 من قانون المرافعات، بإعتبار أن الدعوى المتعلقة بملكية هذا العقار تقدر بقيمته التي حددتها تلك المادة بثلاثمائة وستين مثلاً من قيمة الضريبة العقارية وتكليف للتعرف على الضريبة العقارية المربوطة على العقار أو تقديم شهادة تتضمن ذلك، عضوها الممثل المديرية الضرائب العقارية بالرجوع إلى السجلات ولا تلتزم اللجنة بتقدير أهل الخبرة.

مقابل التحسين :

تنص المادة 19 من القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، على أن يلزم ملاك العقارات التي يطرأ عليها تحسين بسبب أعمال المنفعة العامة في مشروعات التنظيم بالمدن، دون أخذ جزء منها، بدفع مقابل هذا التحسين، بحيث لا يجاوز ذلك نصف التكاليف الفعلية لإنشاء أو توسيع الشارع أو الميدان الذي نتج عنه هذا التحسين، ويسرى ذلك إذا كان نزع الملكية لمشروعات التنظيم في المدن مقصوراً على جزء من العقار ورأت السلسلة القائمة على أعمال التنظيم أن إحتفاظ المالك بالجزء الباقي من العقار لا يتعارض مع الغاية من المشروع المراد تنفيذه.

أوجب الدستور أن يكون نزع الملكية مقابل تعويض عادل، مما يتعين معه على اللجنة المختصة بتقدير التعويض مراعاة العناصر التي يتحقق بها التعويض العادل فتقدر ثمن العقار بالأسعار السائدة وتراعى قيمة المباني والإنشاءات والزراعة ونوعها وعقود الإيجار المبرمة.

المقرر في عقد البيع، أن البائع يستحق الفوائد من وقت تسلم المشترى للعقار المبيع دون حاجة لطلبها حتى لا يجمع المشتري ثمرة البدلين، المبيع والثمن، ولكن الأمر يختلف بالنسبة لنزع الملكية للمنفعة العامة، إذ تتولى الدولة على العقار وتراخي في دفع التعويض الذي يقدر بثمن العقار دون أن تكون ملزمة بدفع فوائد التعويض أو الريع المستحق للمالك إلا إذا طلب الأخير ذلك، فتجمع الدولة ثمرة البدلين.

ويستحق المالك ريع عقاره من وقت الإستيلاء حتى صدور الحكم النهائي وتولى المحكمة تقديره وفقاً للقواعد العامة غير مقيدة بالأجرة القانونية للعقار المؤجر أو بالفوائد القانونية، بإعتبار أن الإستيلاء غصب يحق معه للمالك أن يطالب بالتعويض الذي يتقرر بموجب العمل غير المشروع، ولا تتصدى المحكمة لطلب الريع من تلقاء نفسها.

ويجب التفرقة بين الريع والفوائد، فالريع هو تعويض عن الغصب يخضع في تقديره للقواعد العامة، أما الفوائد فهی تعویض قانونی تلتزم المحكمة بالسعر المقرر لها ولا تملك أن تتجاوزه .

إذا طلب المالك التنفيذ بطريق التعويض، وعرض الحاضر عن الدولة التنفيذ العيني برد العقار، إلتزم المالك بقبول هذا التنفيذ، ذلك أن التنفيذ العيني للإلتزام هو الأصل ولا يصار إلى عوضه أي التعويض النقدي إلا إذا استحال التنفيذ العيني، ولا يبقى بعد ذلك إلا رجوع المالك بمقابل الانتفاع .

قرر القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع الملكية للمنفعة العامة لأصحاب الحقوق العينية، سواء كانت أصلية كحق الإنتفاع، أو تبعية كحق الرهن الرسمي والحيازي وحق الاختصاص وحق الامتياز الحق في الثمن الذي يدفع مقابل نزع ملكية العقار محل تلك الحقوق، ولكنه لم يقرر حقاً لأصحاب الحقوق الشخصية كحق الإيجار، وبالتالي لا يجوز للمستأجر أن يرجع على المؤجر بسبب نزع ملكية.

نزع الملكية في البيع العرفي :

أن البائع هو الذي يتحمل تبعة نزع الملكية أو الاستيلاء في البيع العرفي، وهو البيع الذي لم يسجل، فإن كان المشتري دفع الثمن، إلتزم البائع برده إليه حتى لو كان المشتري قد تسلم المبيع ونزع من يده أو تراخي في التسجيل.

ويجوز للمشترى العرفي الذي قام بتعجيل الثمن كله أو بعضه، أن يعترض على صرف التعويض للبائع .

التعويض في الاستيلاء المؤقت على العقار :

يجوز في حالات الضرورة کفیضان أو قطع جسر أو تفشي وباء، وسائر الأحوال الطارئة أو المستعجلة أن يصدر الوزير المختص بناء على طلب الجهة المختصة قراراً بالإستيلاء المؤقت على العقارات اللازمة لإجراء أعمال الترميم أو الوقاية أو غيرها ويتم هذا الإستيلاء بمجرد إنتهاء مندوبي الجهة المختصة من إثبات وصف العقارات ومساحتها دون حاجة لاتخاذ أي إجراءات أخرى.

ويتم تقدير التعويض الذي يستحق لذوي الشأن مقابل علم انتفاعهم بالعقار بمعرفة اللجنة المختصة بتقدير التعويض عن نزع الملكية وفقاً لما تقدم، وذلك خلال شهر من تاريخ الاستيلاء، ولذى الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانه بقيمة التعويض، الحق في الطعن على تقدير التعويض أمام المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار ويرفع الطعن بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى وذلك بإيداع صحيفته قلم كتاب المحكمة، يختصم فيه الجهة طالبة الاستيلاء دون الوزير الأمر، وينظر الطعن على وجه السرعة.

وإذا نزعت ملكية العقار أو تم الإستيلاء عليه بطريق التنقية المباشر، وفقاً للإجراءات التي نص عليها القانون، انتقلت الملكية من المالك إلى الدولة، ويجب السلامة ذلك أن يكون الغرض من نزع الملكية أو الاستيلاء، هو تخصيص العقار للمنفعة العامة، سواء خصص في الحال أو تراخي هذا التخصيص، بحيث إذا كان الغرض هو نقل الملكية إلى الملكية الخاصة للدولة، كان قرار نزع الملكية أو الاستيلاء منعدماً لتخلف مقومات القرار الإداري وبالتالي ينعقد الاختصاص للقضاء العادي بإعتبار ما أقدمت عليه جهة الإدارة يمثل خطأ تقصيرياً .

ولاية المحكمة

بمنازعات نزع الملكية والاستيلاء

ولاية المحكمة بنظر الطعن :

أن المحكمة الإبتدائية تختص بنظر الطعن على القرار الصادر في اعتراضات ذوى الشأن على البيانات التي تضمنتها کشوف العرض كما تختص بنظر الطعون المرفوعة عن تقدير التعويض، وذلك عملاً بالمادتين 8 و 9 القانون رقم 10 لسنة 1990 وبالتالي فان المحكمة الإبتدائية تعتبر جهة طعن قرارات تقدير التعويض وليست جهة تقدير للتعويض المستحق.

حالة عدم إتخاذ تلك الإجراءات أو مخالفتها للقواعد التي تطلبها القانون فان لذوى الشأن من ملاك وأصحاب حقوق مقررة على العقار، الحق في المباشرة إلى المحكمة المختصة قيمياً بدعوى التعويض سواء كانت إبتدائية أوجب إذ لا تنفرد المحكمة الإبتدائية بنظر النزاع إلا إذا كانت تلك الإجراءات قد أتبعت.

الخصوم في الطعن في تقدير التعويض :

بموجب المادة التاسعة من القانون رقم 10 لسنة 1990 أصبحت الخصومة في الطعن في تقدير التعويض عن نزع الملكية تتعقد بين الجهة طالبة نزع الملكية وذوى الشأن .

جواز الطعن في الحكم :

كان قانون نزع الملكية السابق رقم 577 لسنة 1954 بجعل الحكم الصادر من المحكمة الإبتدائية في الطول المرفوعة من قرارات لجان الفصل فى المعارضات نهائياً، ولا صدر القانون الحالى رقم 10 لسنة 1990 أخضع الأحكام الصادرة من المحاكم الإبتدائية للقواعد العامة المقررة في الطعن، بإغفال النص على اعتبارها نهائية ولما تدل عليه المادة 13 منه.

تقادم دعوى التعويض عن نزع الملكية :

إن دعوى التعويض عن نزع الملكية في حالة عدم اتباع الإجراءات تسقط بالتقادم الطويل إستناداً إلى أن القانون هو مصدرها، وبالتالي لا يجوز التمسك بسقوطها بالتقادم الثلاثي المقرر بالمادة 172 من القانون المدني على سند من أن أساسها هو العمل غير المشروع المتمثل في الغصب .

وإذا اتبعت إجراءات نزع الملكية، وقامت الجهة طالبة نزع الملكية بإيداع مبلغ التعويض خزينة الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية، فإن هذا الإيداع يستند إلى إلتزام الجهة الأولى بالوفاء بالتزامها بالطريقة التي قررها القانون، ويترتب على ذلك التزام الجهة الثانية بصرفه لمستحقيه، وبالتالي لا يعتبر وديعة لديها، وإنما يرتب في ذمتها التزاماً بالأداء يتقادم بالمدة الطويلة.

ثالثاً : حظر تملك الأجانب للعقارات :

تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي القضاء :

صدر القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وتم العمل به إعتباراً من 1988/4/10 موضحاً الأحكام التي تسري على تملك غير المصريين للعقارات المبينة والأراضي الفضاء سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين دون الإخلال بأحكام القانون رقم 43 لسنة 1974 بنظام استثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة، وجعل في حكم التملك الإيجار الذي تزيد مدته على خمسين عاماً إذ يأخذ هذا الإيجار حكم التصرف في العقار، ووضع معيارا لتحديد جنسية الشخص الاعتباري، فنص على اعتبار الشركة غير مصرية إذا كان المصريون لا يملكون أغلبية رأسمالها ولو كانت قد أنشئت في مصر وتكفي الأغلبية المطلقة، فإن تمثلت ملكية المصريين في 50 % أو أقل من رأس المال، كانت الشركة غير مصرية أما أن تمثلت في 51 % على الأقل، كانت مصرية وجاز لها إكتساب الملكية دون أن تخضع في ذلك الأحكام القانون سالف البيان، على أنه إذا حلت الشركة فلا يجوز لغير المصری إكتساب أحد عقاراتها نتيجة التصفية إلا وفقاً للشروط التي نص عليها ذات القانون عملاً بنص الفقرة الأولى من المادة الأولى منه والتي تنص على أن يكون تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء أياً كان سبب إكتساب الملكية وفقاً لأحكامه.

شروط تملك غير المصريين والاستثناء منها :

تنص الفقرة الأولى من المادة الثانية من القانون 56 لسنة 1988 على أنه يجوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء لغير المصريين سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين تملك العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء بالشروط الآتية :

1- أن يكون التملك العقار واحد في أحدى المدن أو المصايف أو المشائی يقصد السكني له ولأسرته دون الإخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة.

2- ألا تزيد مساحة العقار المبنى بملحقاته أو الأرض الفضاء على ثلاثة آلاف متر مربع.

3- ألا تكون ملكية العين شائعة مع مصری.

4- أن يحول عن طريق أحد البنوك الحكومية نقداً أجنبياً قابلاً للتحويل بسعر السوق المصرفية الحرة للنقد الأجنبى يعادل الثمن الفعلي الذي يتملك به العقار.

5- ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثراً في تطبيق قانون حماية الآثار .

وقد أجاز القانون لمجلس الوزراء الاستثناء من بعض هذه الشروح كلها فيما عدا الشرط المتعلق بالعقارات الأثرية المعتبرة كذلك بموجب القانون حماية الآثار، ولما كان الاستثناء جوازياً، فإنه يتعين عدم التوسع في منح الاستثناء فلا تستثنى العقارات التي تعتبر من التراث.

اللجوء لدعوى صحة التعاقد الصادر لغير المصري :

قد يصدر التصرف العقاري لغير المصرى مستوفياً كافة الشروط المنصوص عليها في القانون رقم 56 لسنة 1988 سالف البيان، وحينئذ يخضع لكافة الأحكام المقررة قانوناً فيما يتعلق بالتزام البائع بتنفيذ التزاماته المترتب عليه ومنها التزامه بنقل الملكية بحيث إذا امتنع عن ذلك جاز تنفيذ هذا الإلتزام عيناً عن طريق دعوى صحة التعاقد، فترى هنا كافة الأحكام المتعلقة بها .

أما إذا صدر التصرف بالمخالفة لأحكام هذا القانون، فان سلطة المحكمة تمتد في هذه الدعوى إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه، وهي تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها .

وتم إنشاء مكتب خاص للشهر العقاري والتوثيق يختص بكافة شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء على أن ينهي التسجيل خلال شهر على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة .

التدخل الوجوبي للنيابة في دعوى بطلان التصرف :

وتنص المادة 88 من قانون المرافعات على أنه فيما عدا الدعاوى المستعجلة يجب على النيابة العامة أن تتدخل في الحالات الآتية وإلا كان الحكم باطلاً :

1- الدعاوى التي يجوز لها أن ترفعها بنفسها كما تنص المادة السادسة من القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات، على أنه يقع باطلاً كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره ... ويجوز لكل في شأن وللنيابة العامة طلب الحكم .

القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات :

صدر القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، ونص على أن يجوز لغير المصرى - سواء أكان شخصاً طبيعياً أم اعتبارياً - تملك العقارات، مبنية كانت أو أرض فضاء بالشروط الآتية :

1- أن يكون التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكني الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة، ويقصد بالأسرة الزواج والأبناء القصر .

2- ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع وينصرف ذلك إلى كل من العقارين المخصصين للسكني، أما العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص فلم يقيده المشرع بحد أقصى، ويكون الأجنبي قد تساوى بالمصري في تملكه للعقارات اللازمة لمزاولة النشاط وكان يجب أن يمتد القيد أيضاً إلى تلك العقارات بما يتناسب مع النشاط المرخص به .

3 - ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثراً في تطبيق أحكام قانون حماية الآثار.

ولرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرطين الواردين بالبندین 1، 2 ونصت المادة الثالثة على استثناء البعثات الدبلوماسية من هذه الشروط.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء : الحادي عشر، الصفحة : 33)

وهذا النص يفصح عن أن لحق الملكية حصانة تدرأ عنه الإعتداء سواء كان الإعتداء من الأفراد أو من جهة الإدارة وإذا كان الإعتداء من الأفراد فإن وسيلة دفعه - في أكثر الأحيان – بدعوى الإستحقاق.

لا شك أن أبلغ ما يهدد كيان ملكية الأفراد هو أن تغتصب الإدارة ملكيتهم قرأ، مستعينة في ذلك بما تملكه من وسائل التنفيذ التي لا قبل للأفراد لمجابهتها ولذلك كانت أول وسيلة قررها المشرع لحماية الملكية هي أن يضع في المادة 805 قيوداً ثلاثة لحرمان المالك من ملكه دون رضاه، فاشترط المشروعية ذلك ما يأتي :

1- أن يكون حرمان المالك من ملكه مستنداً إلى نص فى القانون، ولا يجيز القانون ذلك إلا لتحقيق مصلحة عامة.

2- أن تتبع في شأن ذلك الطريقة التي رسمها القانون، أي بعد إتباع الإجراءات التي نص عليها القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

3- أن يدفع للمالك تعويض عادل في مقابل التخلي عن ملكه، يستولى عليه ما في حالة نزع الملكية للمنفعة العامة.

وما يتصل بذلك أنه لا يجوز لجهة الإدارة مصادرة الملك بصفة عامة أو مصادرة ملكاً معيناً بالذات، لأن المصادرة العامة للأموال محظورة ولا تجوز المصادرة الخاصة إلا بحكم قضائى م 30 من الدستور الجديد الصادر سنة 2012 ويبني على ذلك أنه يجب على جهة الإدارة.

1- ألا تمس حق الملكية.

2- ألا تنزع ملكيتها للمنفعة العامة أو تستولى عليها مؤقتاً إلا طبقاً للإجراءات المنصوص عليها في القانون رقم 10 لسنة 1990.

قد لا يصل اعتداء الإدارة إلى حد حرمان المالك من ملكه، بل إن كثيراً من دعاوى المسئولية التي يرفعها الأفراد على الإدارة مصدرها أفعال مادية يترتب عليها ضرر بملك الغير، وبالتالي مسئولية على عاتق الحكومة.

ولا يلزم أن يكون الضرر ناشئاً عن فعل إيجابي، بل كثيراً ما يلحق الضرر أملاك الأفراد نتيجة إهمال جهات الإدارة كتطاير الشرر من إحدى قاطرات السكك الحديدية فينشأ عن ذلك حريق يتلف بعض الممتلكات، أو إنشاء جانبية بمحاذاة ترعة ترتب عليها رشح أضر بملك أحد الأفراد لتسرب مياه الجانبية التي أنشأتها الإدارة من غير أن تتخذ الحيطة لعدم تسرب المياه الأملاك الغير والإضرار بهم.

وتؤسس مسئولية الحكومة عن هذا الضرر على المسئولية التقصيرية المنصوص عليها بالمادة 163 من التقنين المدني، والتي تبنى على الخطأ الثابت، كما تبنى على الخطأ المفترض المنصوص عليه في مسئولية حارس الحيوان (م 176 مدنی) وحارس البناء (م 177 مدنی ) وغيره من الأشياء التي تتطلب حراستها عناية خاصة كالآلات الميكانيكية (م 178 مدنی).

لا يقتصر الأمر في حماية الملكية من تعدى السلطات العامة على ما يقع ستها من أعمال مادية، سواء بالفعل أو الترك، بل يتعدى ذلك إلى مساءلة هذه السلطات بسبب ما تتخذه من إجراءات إدارية مخالفة للقوانين واللوائح.

وأمثلة هذه الأوامر الإدارية التي تمس الملكية كثيرة منها : أمر صادر بهدم منزل مملوك لأحد الأفراد، أو بغلق محل من المحلات العامة، أو بغلق مصنع أو محلج أو مطبعة أو ورشة أو غير ذلك من المحلات الخطرة أو المضرة بالصحة أو المقلقة للراحة، أو أمر بمصادرة جريدة أو مجلة أو كتاب... إلخ.

ويسلم الجميع بأن الدولة والأشخاص الإدارية الأخرى مسئولة مدنيا أمام القضاء عن جميع أوامره وقراراتها التنفيذية، ما لم تكن هذه الأوامر داخلة في نطاق أعمال السيادة التي أخرجتها المادة 17 من قانون السلطة القضائية الصادر بالقانون رقم 46 لسنة 1972 من إختصاص المحاكم، والتي نصت على أن :

" ليس للمحاكم أن تنظر بطريقة مباشرة أو غير مباشرة في أعمال السيادة ولها دون أن تؤول الأمر الإداري أن توقف تنفيذه أو تفصل :

1- في المنازعات المدنية والتجارية التي تقع بين الأفراد والحكومة أو الهيئات العامة بشأن عقار أو منقول عدا الحالات التي ينص فيها القانون على غير ذلك.

2- في.......... الخ.

وعلى ذلك إذا صدر الأمر الإداري من جهة غير مختصة وأضر بحق ثابت لفرد من الأفراد، كان له أن يطالب الحكومة بالتعويض كما إذا صدر أمر إداري من وزير الداخلية أو المحافظ بإغلاق محلج أو مصنع مملوك لأحد الأفراد، فإن الأمر الإداري يكون باطلاً، لأن المحلات المقلقة للراحة أو المضرة بالصحة أو الخطرة لا تغلق إلا بحكم قضائي.

وقد يصدر الأمر من جهة مختصة، ولا تكون له مع ذلك حصانة قانونية لعدم اتباع الشكل والأوضاع التي يتطلبها القانون فإذا استولت الإدارة على بعض الممتلكات الخاصة لإجراء بعض الأشغال العمومية، ولكن دون إتباع وأخيراً تقضي المحاكم بالتعويض من أصابه ضرر أن الإجراءات والأوضاع التي نص عليها قانون نزع الملكية بالنسبة للاستيلاء المؤقت على عقارات الأفراد للمنفعة العامة، فيجوز لكل من أصابه ضرر أن يطالب بالتعويض وأخيراً تقضي المحاكم بالتعويض إذا كان الأمر الإداري مخالفاً لنصوص القوانين أو مشوباً بخطأ في تطبيقها أو تفسيرها كما إذا صادرت إدارة المطبوعات مجلة أو جريدة أو عطلتها اعتماداً على نص في قانون المطبوعات ألغاه الدستور.

نظم المشرع نزع الملكية للمنفعة العامة بالقانون رقم 5 لسنة 1907 المعدل بالقانون رقم 94 لسنة 1931 ثم أحل محله القانون رقم 577 لسنة 1954 المعدل بالقانون رقم 252 لسنة 1960، كما صدر القانون رقم 27 لسنة 1956 بشأن نزع ملكية الأحياء لإعادة تخطيطها وتعميرها ثم صدر القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة والذي ألغى القانون رقم 577 لسنة 1954 الضمانات المقررة لحماية الملكية الخاصة في قانون نزع الملكية للمنفعة العامة.

وتخلص هذه الضمانات في ثلاث ضمانات :

1- عدم جواز نزع الملكية الخاصة إلا في الأحوال التي يقررها قانون نزع الملكية.

2- وجوب إتباع الإجراءات التي رسمها قانون نزع الملكية للمنفعة العامة عند قيام الإدارة بنزع ملكية أحد العقارات.

3- وجوب تعويض المالك المنزوع ملكيته.

دعوى الاستحقاق أو دعوى الاسترداد هي الدعوى التي يرفعها شخص مطالباً الحائز لشيء سواء كان منقولاً أو عقاراً برده إليه مستنداً إلى أن هذا الشيء مملوك له، فهي تتأسس من ثم على حق الملكية والغرض منها حمايته.

وهي دعوى عينية ولذلك يجب تمييز دعوى الإستحقاق الاسترداد العينية عن سواها من الدعاوى الشخصية التي قد تؤدي إلى رد شیء معين. فهذه الدعاوى الأخيرة تقوم على حق شخصي أو إلتزام، التزم بمقتضاه الحائز للشيء بأن يرده إلى الطرف الآخر، فهي إذن دعاوى رد شخصية كالدعوى التي يرفعها المؤجر على المستأجر برد العين المؤجرة والدعوى الى يرفعها المعير على المستعير برد الشيء المعار والدعوى التي يرفعها المودع على المودع عنده برد الشيء المودع والدعوى التي يرفعها المشتري على البائع بتسليم الشيء المبيع، فهذه الدعاوى جميعاً تتأسس على التزام ناشئ عن العقد ولا تطلق دعوى الاستحقاق على الدعوى العينية التي يطالب فيها المدعى بحق آخر غير حق الملكية، كحق إنتفاع أو حق إرتفاق، فهذه الدعوى الأخيرة هي دعوی الإقرار بحق عینی، وإذا رفعها المالك على من يتمسك بحق عيني على ملكه تكون دعوى الإنكار لحق عینی، وهي في الحالتين ليست بدعوي إستحقاق لأن محل الدعوى هو حق عيني آخر غير حق الملكية .

يقع عبء إثبات الملكية وفقاً للقواعد العامة على المدعي في دعوى الاستحقاق، فيكون عليه إقامة الدليل على حق الملكية الذي يدعيه لنفسه، ولا يكفي أن يثبت أن المدعى عليه ليس مالكاً.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء : الحادي عشر، الصفحة : 71)