تنص المادة 829 مدني على ما يأتي :

1 - للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغيرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان.

2 - وللمحكمة عند الرجوع إليها إذا وافقت على قرار تلك الأغلبية أن تقرر مع هذا ما تراه مناسباً من التدابير ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات.

فالأعمال الخارجة عن حدود الإدارة المعتادة هي إذن التعديلات في الغرض الذي أعد له المال الشائع وذلك بقصد تحسين الإنتفاع به ففي الأراضي يعتبر إدارة غير معتادة تحويل الأرض من أرض للزراعة إلى أرض للبناء إذا كانت تصلح لذلك بالنسبة إلى موقعها أو إلى أرض تقام عليها مصانع للاستغلال الصناعي كذلك يعتبر إدارة غير معتادة تحويل الأرض الزراعية من أرض للمحصولات العادية كالقطن والقمح والأرز إلى أرض مشجرة تغرس فيها أشجار الفواكه المختلفة أو أرض لزارعة الزهور ولكن تعتبر إدارة عادية إذا ما حولت الأرض إلى زراعة الفواكه أن يغرس فيها صاحبها النخيل أو أن يزرع البقول والخضروات ما بين أشجار الفاكهة أو أن يربي الدواجن أو أن يبني أبراج الحمام أو أن يجلب خلايا النحل أما تربية المواشي بما تقتضيه من نفقات كبيرة وخبرة فنية ومخاطر جدية فقد تخرج عن حدود الإدارة المعتادة في المباني يعتبر إدارة غير معتادة تحويل المطعم إلى مقهى أو المقهى إلى مطعم وإعادة بناء المنزل لجعله أصلح للاستغلال كما تقول المذكرة الإيضاحية فيما قدمنا كذلك يعتبر إدارة غير معتادة تحويل منزل سكني إلى فندق أو إلى بنسيون أو إلى شقق مفروشة وإقامة أحد الشركاء في الشيوع بناءً على أرض فضاء شائعة تعتبر إدارة غير معتادة.

الأغلبية اللازمة لتقرير الإدارة غير المعتادة :

والذي يقوم بأعمال الإدارة غير المعتادة يكون عادة هو نفس المدير للمال الشائع يعين على الوجه الذي سبق بيانه انظر آنفا فقرة 496 ولكنه في قيامه بهذه الأعمال، وهي تخرج عن الحدود المألوفة للإدارة المعتادة، في حاجة إلى موافقة أغلبية من الشركاء تختلف عن الأغلبية التي قدمناها في الإدارة المعتادة من وجهين :

(الوجه الأول) الأغلبية المطلوبة لإدارة غير المعتادة ليست هي الأغلبية المطلقة أي ما يزيد على النصف على أساس قيمة الأنصباء بل هي أغلبية أكبر من ذلك تقتضيها خطورة أعمال الإدارة غير المعتادة ويحددها صدر الفقرة الأولي من المادة 829 مدني على ما رأينا بأنها أصوات " الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع " فإذا كان المدير للمال الشائع هو نفسه أحد الشركاء ويملك ربع المال الشائع مثلاً فإنه يكون في حاجة إلى موافقة عدد من الشركاء يملكون نصف المال الشائع على الأقل هذا إذا كان هو نفسه موافقاً على العمل وإذا لم يكن موافقاً فلا بد من أن سائر الشركاء وهم يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع يتفق رأيهم على القيام بهذا العمل فيصبح المدير ملزماً بالقيام به بالرغم من عدم موافقته ويصح أن يتنحى وتعين الأغلبية العادية مديراً آخر يكون موافقاً على العمل ليقوم به وإذا كان أحد الشركاء يملك ثلاثة أرباع المال الشائع فإنه يستطيع وحده أن يقرر أعمال الإدارة المعتادة وأعمال الإدارة غير المعتادة على السواء وليس لأقلية الشركاء وهي التي تملك الربع الباقي من المال الشائع المعارضة أمام المحكمة في أعمال الإدارة المعتادة ولكن لهم حق المعارضة في أعمال الإدارة غير المعتادة على ما سنرى .

(الوجه الثاني) ومع إشتراط القانون هذه الأغلبية الكبيرة فإنه بالإضافة إلى ذلك يكفل للأقلية المعارضة حقها في الرجوع إلى المحكمة للتظلم من قرار الأغلبية ويلزم القانون الأغلبية المذكورة بأن تعلن قراراتها في شأن الأعمال التي قررت القيام حقاً إلى كل شريك من الأقلية التي لم توافق ولم يعين القانون طريقة خاصة للإعلان فيصح أن يكون على يد محضر كما يصح أن يكون بكتاب مسجل أو غير مسجل وقد يكون شفوياً ولكن على الأغلبية إثبات حصول الإعلان ولكل شريك من فريق الأقلية في خلال شهرين من يوم وصول الإعلان إليه أن يعارض في قرارات الأغلبية أمام المحكمة المختصة .

وتقول الفقرة الثانية من المادة 829 مدني كما رأينا :

وللمحكمة عند الرجوع إليها إذا وافقت على قرار تلك الأغلبية أن تقرر مع هذا ما تراه مناسباً من التدابير ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات فالمحكمة إذن تبدأ بتقدير صواب القيام بالعمل الذي قررته الأغلبية وتسمع في ذلك حجج الأغلبية وحجج الأقلية وقد نرى بعد سماع حجج الطرفين ألا توافق على العمل فيمتنع على الأغلبية أن تقوم به أما إذا وافقت المحكمة على العمل فقد تضع له شروطاً وتحويطة بضمانات تكفل إنجاز على وجه مرضي وقد يبقى العمل بعد كل ذلك غير مأمون العاقبة فتحتاط المحكمة لكفالة حقوق الأقلية المخالفة وتأمر الأغلبية بإعطاء الأقلية كفالة شخصية أو عينية تطمئن إليها الأقلية فيما إذا تحققت مخاوفها ونتج عن العمل خسارة فتجد الأقلية في رجوعها بالتعويضات على الأغلبية هذه الكفالة أمامها تضمن هذا الرجوع ويتبين من ذلك أن موافقة المحكمة على العمل لا يعفي الأغلبية من رجوع الأقلية عليها بالتعويض فيما إذا نتج عن هذا العمل خسارة للشركاء.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء : الثامن، الصفحة :1103)

الادارة غير المعتادة هي التي تخرج بالمال عن الغرض المخصص له كتحويل مطعم إلى مقهى أو إعادة بناء منزل أو قيام أحد الشركاء بالبناء في أرض مملوكة على الشيوع أو تحويل أرض زراعية إلى أرض بناء ويلزم لذلك موافقة أغلبية الشركاء على ألا تقل حصص الأغلبية على ثلاثة أرباع المال الشائع فإن وجد مدیر فعليه الحصول على هذه الأغلبية قبل القيام بالعمل فإن كان شریكاً ووافق فيلزم أن تكون حصته أو حصته مضافة إلى باقی حصص الشركاء الموافقين لا تقل عن ثلاثة أرباع المال الشائع ويجب على الأغلبية إعلان قرارها إلى كل شريك من غير الموافقين وإلا كان لمن لم يعلن أن يتظلم من قرار الأغلبية في أي وقت وليس للإعلان شكل خاص فقد يكون بالنار على يد محضر أو بخطاب مسجل أو غير مسجل أو شفاهة ويقع على الأغلبية أو المدير عبء إثباته ولكل شريك من غير المرافقين الرجوع إلى المحكمة متظلماً خلال شهرين من وقت الإعلان لشخصه أو في موطنه، فإذا تبينت المحكمة من مناقشتها للأطراف عدم جدوى العمل أمرت بوقفه وإزالة ما تم وتستعين في ذلك بفكرة تحسين الانتفاع بالمال وتكون الإزالة على نفقة تلك الأغلبية وقد تشترط أن يتم وفقاً لضمانات معينة ولها أن تكلف الأغلبية بتقديم كفالة شخصية أو عينية للأقلية للإستمرار في العمل حتى إذا ما ترتبت خسارة بسببه كان للأقلية الرجوع بحقهم على هذا الضمان.

فإذا تم الأخطار على نحو ما تقدم وجب على المعترض أن يتظلم إلى المحكمة المختصة وذلك بالإجراءات المعتادة لرفع الدعاوى بإيداع صحيفة التظلم قلم كتاب المحكمة خلال شهرين من تاريخ الأخطار وإلا سقط الحق فيه.

فإن رفع التظلم في الميعاد ورأت المحكمة الإستمرار في العمل جاز لها ومن تلقاء نفسها أن تلزم الأغلبية بتقديم كفالة وحينئذ يكون الإستمرار في العمل معلقاً على تقديم الكفالة وفقاً للقواعد المقررة في قانون المرافعات.

يعتبر التظلم من أعمال الإدارة غير المعتادة من الدعاوى غير مقدرة القيمة مما ينعقد الاختصاص بنظره للمحكمة الابتدائية ويجوز أن يتضمن طلباً مستعجلاً إذا كانت الأغلبية قد بدأت في العمل لوقفه .

إذا بني الشريك في الشيوع على أرض مفرزة من المال الشائع، فإن البناء يعتبر من أعمال الادارة غير المعتادة فيلزم له موافقة أغلبية الشركاء الذين لا تقل أنصبتهم عن ثلاثة أرباع المال الشائع فإن وافقت على البناء قبل إقامته أو أقرته بعد إقامته أصبح البناء مملوكاً على الشيوع لجميع الشركاء من وافق ومن لم يوافق، والتزم كل منهم بقدر حصته في الأرض بتكاليف البناء الفعلية وقت إقامته ومتى توافرت الأغلبية وشغل الشريك الباني البناء بنفسه بأن أقام به أو جمله مستودعاً أو متجراً فإنه يكون ملتزماً بأداء مقابل هذا الإنتفاع لباقي الشركاء بإعتبار أنه يضع يده على جزء مفرز من المال الشائع ويقدر المقابل بالاجرة القانونية في الحالة التي يكون المال الشائع فيها خاضعاً لقانون إيجار الأماكن ولو كان البناء أقيم بأرض فضاء طالما كانت من ملحقات هذا المال أما أن كان المال الشائع مما يخضع لأحكام القانون المدنى کالارض الفضاء كان تقدیر مقابل الإنتفاع وفقاً لأجرة المثل وبعد أن يستنزل منه قيمة ما يخص الشريك البانی يوزع الباقى على باقي الشركاء كل بقدر حصته في الشيوع.

وطالما أن البناء أصبح مملوكاً لجميع الشركاء، فإنه يتعين عليهم الوفاء بتكاليفه كل بقدر حصته في الشيوع فإن إمتنع أحدهم عن الوفاء سواء كان من الأغلبية الموافقة على البناء أو كان من الأقلية التي اعترضت عليه استصدر الشريك الباني حكما بإلزام الممتنع بالوفاء ويكون له منذ إقامة البناء حتى لو تواترت الأغلبية بعد ذلك الحق في حي الريع المستحق للشريك الذي لم يوف متى كان الشريك الباني مديراً للشيوع فإن لم يكن كذلك وجب أن يكون بيده حكم لينفذ بمقتضاه على الريع المستحق للشريك الممتنع تحت يد المدير كما يكون له التنفيذ على الأموال الاخرى لهذا الشريك. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء : الحادي عشر، الصفحة : 435)

يحدد النص أعمال الإدارة غير المعتادة بأنها التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له الشيء فكل شيء بوضعه القائم له إستعمال مألوف.

العمارة مقسمة إلى شقق هو تأجيرها للغير بقصد السكن وغير المألوف هو تحويلها إلى فندق أو مكاتب أو ملهي .

والمألوف بالنسبة للأرض الزراعية هو زراعتها وغير المألوف تحويلها إلى أرض فواكه أو مشاتل أو التربية المواشي أو تحويلها إلى أرض بناء والمطعم يدار كمطعم وغير المألوف أن يتحول إلى ملهى ومقهى إذن يعتبر من أعمال الإدارة غير المعتادة تغيير الشيء بما يعدل من غرضه المألوف الذي أعد له الشيء بطبيعته أو بتخصيصه .

الأغلبية المطلوبة لأعمال الإدارة غير المعتادة هي ثلاثة أرباع المال الشائع أي الملاك الذين يملكون ثلاثة أرباع المال فمن له هذه الأغلبية من حقة أن يقرر أعمال الإدارة غير المعتادة ولو كان واحداً فقط.

ويعزى التشدد في تحديد الأغلبية هنا إلى خطورة أعمال الإدارة غير المعتادة فنظر إليها المشرع على أنها نوع من التصرف .

وإذا حدث وأراد الشركاء أن يعينوا مديراً للمال الشائع يقوم بهذه الأعمال أو أن يصرحوا لمن عين مديراً للمال أن يقوم بها فإنه يتعين أن يأتي التعيين أو التصريح من جانب هذه الأغلبية غير العادية فإذا كان المدير واحداً من الشركاء حسب نصيبه في هذه الأغلبية إذا كان موافقاً أو حسب في الجانب المعارض إذا كان غير موافق فإذا وافقت الأغلبية - بالرغم من معارضته - كان له أن يتنحى إذا لم يخضع للقرار.

وبدهي أنه كما تلزم هذه الأغلبية لتقرير عمل الإدارة غير المعتاد فإنه تلزم أيضاً للعدول عنه.

ومفاد ذلك أن النص يلزم الأغلبية بإعلان الأقلية بقرارها حتى يبدأ تظلمها منه أمام المحكمة المختصة.

ولم يحدد النص شكلاً معيناً لإعلان قرار الأغلبية.

فقد يتم بإعلان على يد محضر أو بخطاب مسجل أو بخطاب عادي أو شفاهة ويقع عبء إثبات حصول الإعلان على الأغلبية.

وميعاد التظلم شهران يبدأ من اليوم التالى للحصول الإعلان. فإذا لم يتم التظلم في الميعاد أصبح القرار نهائياً.

ولا يجوز للأغلبية أن تشرع في تنفيذ قرارها قبل فوات هذه المدة دون طعن من جانب الأقلية وإذا فرض وطعن أحد الشركاء فقط استفاد بقية الشركاء المعارضين من طعنه.

وإذا قدم الطعن فلا يجوز للأغلبية أن تنفذ قرارها دون ما ضرورة لأن تأمر المحكمة بوقف التنفيذ.

وحق الأقلية في التظلم ليس مقيداً بوجود غش أو تعسف من جانب الأغلبية.

فالتظلم قد يبنى على الملائمة وعلى مدى سلامة وواقعية قرار الأغلبية.

ويبين من هذا النص أن للمحكمة عند تظلم الأقلية وبعد سماع حجج كل من الأغلبية والأقلية الخيار بين حلول ثلاثة :

1- أن تلغي قرار الأغلبية ويكون ذلك بعد التحقق من أن قرار الأغلبية صدر بناء على غش أو تعسف أو أنه لايحقق صالح الشركاء.

2- أن توافق على قرار الأغلبية دون إتخاذ أي تدبير ويكون ذلك بعد أن يثبت لها أنه لا تشوب القرار ثمة شائبة.

3- أن توافق على قرار الأغلبية مع اتخاذ ما تراه مناسباً من التدابير فقد ترى المحكمة أن العمل غير مأمون العاقبة فتحتاط المحكمة لكفالة حقوق الأقلية وتأمر الأغلبية بإعطاء الأقلية كفالة شخصية أو عينية تضمن الوفاء لها بما قد يستحق من التعويضات عن الأضرار التي تلحق بها من جراء تنفيذ قرار الأغلبية.

ويبين من هذا النص أن للمحكمة عند تظلم الأقلية وبعد سماع حجج كل من الأغلبية والأقلية الخيار بين حلول ثلاثة :

1- أن تلغي قرار الأغلبية ويكون ذلك بعد التحقق من أن قرار الأغلبية صدر بناءً على غش أو تعسف أو أنه لايحقق صالح الشركاء.

2- أن توافق على قرار الأغلبية دون إتخاذ أي تدبير ويكون ذلك بعد أن يثبت لها أنه لا تشوب القرار ثمة شائبة.

3- أن توافق على قرار الأغلبية مع إتخاذ ما تراه مناسباً من التدابير فقد ترى المحكمة أن العمل غير مأمون العاقبة فتحتاط المحكمة لكفالة حقوق الأقلية وتأمر الأغلبية بإعطاء الأقلية كفالة شخصية أو عينية تضمن الوفاء لها بما قد يستحق من التعويضات عن الأضرار التي تلحق بها من جراء تنفيذ قرار الأغلبية .

والمشرع بذلك يكون قد أخضع حق الأكثرية في الإدارة غير المعتادة إلى رقابة قضائية تكفل حقوق الأقلية وتوفق بين مصلحتها من جهة ومصلحة الأكثرية في تحسين الانتفاع بالمال الشائع وجعله أصلح للاستغلال من جهة أخرى.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء : الحادي عشر، الصفحة : 499)