تنص المادة 846 مدني على ما يأتي :

1 - في قسمة المهايأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع، متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء، ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد عن خمس سنين فإذا لم تشترط لها مدة، أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد، كانت مدتها سنة واحدة، تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد.

2 - وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة، انقلبت قسمة نهائية، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة.

وتنص المادة 847 مدني على ما يأتي :

وتكون قسمة المهايأة أيضاً بأن يتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته.

وتنص المادة 848 مدني على ما يأتي :

تخضع قسمة المهايأة، ومن حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات، لأحكام عقد الإيجار ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة.

وتنص المادة 849 مدني على ما يأتي :

1 - للشركاء أن يتفقوا، أثناء إجراءات القسمة النهائية، على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم، وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية .

2 - فإذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة، جاز للقاضي الجزئي إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها، بعد الاستعانة بخبير إذا اقتضى الأمر ذلك ويخلص من هذه النصوص أن قسمة المهايأة أما أن تكون مهايأة مكانية، أو مهايأة زمانية . وسواء كانت مكانية أو زمانية، فإن أحكام عقد الإيجار كقاعدة عامة تسرى عليها . وهناك مهايأة تسبق القسمة النهائية، تختص ببعض الأحكام .

المهايأة المكانية والمهايأة الزمانية :

كثيراً ما يتفق الشركاء في الشيوع، تخلصا من مشاكل إدارة المال الشائع وما يحيط بهذه الإدارة من صعوبات، على قسمة المهايأة لمدة معينة فيقسمون المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك، ويختص كل منهم بجزء مفرز من المال يعادل حصته في المال الشائع وبذلك يتهيأ لكل منهم أن يجوز ما لا مفرزاً يستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به، فله أن يسكن الدار أو أن يؤجرها، وأن يزرع الأرض على ذمته أو أن يؤجرها بالنقد أو بطريق المزارعة، وبوجه عام له أن يستغل ما اختص به مفرزاً من المال الشائع وأن ينتفع به بنفسه أو بواسطة غيره ولا يحاسبه أحد من الشركاء على إدارته لنصيبه ولا لنصيبه ولا على الغلة والثمار التي حصل عليها، في مقابل أنه هو أيضاً لا يحاسب أحداً من الشركاء على ما يختص به هذا الشريك وهذه هي المهايأة المكانية ولا يجوز الاتفاق على هذه المهايأة لمدة تزيد على خمس سنوات، فإن زادت المدة المتفق عليها على ذلك انفضت إلى خمس ذلك أن المهايأة المكانية، وأن كانت تفرز المال من حيث المنفعة، تبقيه شائعاً من حيث الملكية فيبقى الشيوع قائماً ما دامت المهايأة المكانية، ولا يجبر شريك على البقاء في الشيوع في الملكية بموجب الاتفاق لمدة أطول من خمس سنوات كما سنرى انظر ما يلي فقرة 537 ومن ثم لم يجز الاتفاق على المهايأة المكانية لمدة تزيد عن خمس سنوات حتى لا يجبر الشريك على البقاء في الشيوع عن طريق المهايأة المكانية مدة أطول من ذلك فإذا انقضت المدة المتفق عليها، جاز تجديدها مدة ثانية فثالثة وهكذا، بشرط إلا تزيد كل مدة على خمس سنوات أما إذا لم يحصل اتفاق على المدة، أو انقضت المدة المتفق عليها ولم يحصل الاتفاق على تجديدها مدة أخرى مع استبقاء المهايأة، فإن المدة تكون سنة واحدة في الحالتين، وتتجدد سنة ثانية فثالثة وهكذا إلا إذا أعلن أحد الشركاء الآخرين أنه لا يرغب في تجديد المهايأة، ويجب أن يكون هذا الإعلان قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر على الأقل ويلاحظ أن قانون الإصلاح الزراعي ( م 35 ) يحتم أن تكون مدة إيجار الأراضي الزراعية لا تقل عن ثلاث سنوات، ولكن المهايأة لا تخضع لهذا الحكم فيجوز أن تكون مدتها أقل من ثلاث سنوات وقد تتجدد لسنة واحدة، وذلك لانعدام حكمة النص إذا طبق على عقد المهايأة.

والذي يقع في العمل أن المهايأة المكانية تدوم مدة طويلة، فتتجدد من مدة إلى أخرى، وكثيراً ما تدوم خمس عشرة سنة أو أكثر ومهايأة مكانية تدوم خمس عشرة سنة دون أن يرغب أحد في إنهائها، لأكبر دليل على أن هذه المهايأة هي خير قسمة للمال الشائع، ارتاح إليها الشركاء واطمأنوا إلى التعامل على أساسها لذلك استحدث التقنين المدني الجديد حكماً في هذا الصدد فنصت الفقرة الثانية من المادة 846 مدني كما رأينا على ما يأتي : " وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة، انقلبت قسمة نهائية، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة.

فوضع النص بذلك قاعدتين هامتين :

( القاعدة الأولي ) أنه إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة، افترض قرضاً قابلاً لإثبات العكس وذلك تطبيقاً للمادة 404 مدني التي تقضي بأن القرينة القانونية تكون قابلة لإثبات العكس ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك ( انظر في هذا المعنى إسماعيل غانم فقرة 92 ص 217 - عبد المنعم فرج الصدة فقرة 171 ص 258 - منصور مصطفى منصور فقرة 79 ص 198 - وانظر عكس ذلك وان هذه القرينة القانونية لا تقبل إثبات العكس محمد علي عرفة فقرة 339 ص 456 ) أن حيازته لهذا الجزء قامت على أساس قسمة مهايأة سبق إبرامها بين الشركاء . وهذه القاعدة ذات طابع عملي واضع، فكثيراً ما يصعب الاهتداء بعد أن يضع الشريك يده على جزء مفرز، إلى ما يثبت سبق حصول قسمة مهايأة فذلك النص هذه الصعوبة العملية، وفرض وجود هذه القسمة، فأعفي الشريك بذلك من هذا الإثبات الشاق وواضح أن هذه القرينة القانونية لا تتناول إلا الأجزاء المفرزة التي حازها الشركاء، أما بقية المال الشائع فيبقى على الشيوع.

(والقاعدة الثانية ) أنه متى حاز الشريك جزءاً مفرزاً يعادل حصته في المال الشائع مدة خمس عشرة، وكان هناك، أو افترض أن هناك، قسمة مهايأة سابقة قامت الحيازة على أساسها، فإن قسمة المهايأة تنقلب بمجرد تمام خمس عشرة سنة إلى قسمة نهائية، ما لم يتفق الشركاء مقدماً على غير ذلك وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في تبرير هذا الحكم ما يأتي : " وتنقلب المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية دون أثر رجعي إذا دامت خمس عشرة سنة، ما لم يتفق الشركاء مقدماً على غير ذلك وهذا تجديد خطير في المشروع، ولكنه تجديد له ما يبرره فإن المهايأة المكانية، التي تدوم خمس عشرة سنة دون أن يرغب أحد في إنهائها، هي خير قسمة نهائية يستطيع الشركاء أن يصلوا إليها وقد وصلوا إليها فعلاً بالتجربة واطمأنوا إلى نتائجها، فإن كانوا يريدون غير ذلك فما عليهم إلا أن يتفقوا مقدماً على أن قسمة المهايأة لا تنقلب إلى قسمة نهائية مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 139 فإذا تمت خمس عشرة سنة والمهايأة المكانية لا تزال قائمة لم يرغب أحد في إنهائها، ولم يتفق مقدماً على أنها تبقى دائماً مهايأة مكانية دون أن تنقلب إلى قسمة نهائية، فإنه بتمام هذه المدة تصبح المهايأة المكانية قسمة نهائية بحكم القانون.

وقد تكون المهايأة مهايأة زمانية بأن يتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك كل منهم لمدة تتناسب مع حصته فلو كانت هناك أرض زراعية أو دار أو سيارة شائعة بين شريكين لأحدهما الثلثان وللآخر الثلث، فإنه يجوز أن يتفقا على أن يختص الأول بالأرض الزراعية أو بالدار كلها يستغلها وحده لمدة سنتين ثم يختص بها الآخر لمدة سنة وهكذا، أو أن يختص الأول بالسيارة لمدة شهرين والآخر لمدة شهر واحد وهكذا ولم ينظم القانون مدة المهايأة الزمانية كما نظم مدة المهايأة المكانية، فتسرى القواعد العامة ومن ثم يجوز أن يتفق الشركاء على عدد من دورات التناوب في الانتفاع بالمال الشائع كما يشاءان، بشرط ألا يؤدي هذا الاتفاق إلى إجبارهم على البقاء في الشيوع مدة تزيد على خمس سنين وتنتهي المهايأة الزمانية بانتهاء مدتها، ويعين الاتفاق هذه المدة وكيف تنقضي.

ولا تنقلب المهايأة الزمانية إلى قسمة نهائية مهما طالت مدتها، ولم يورد القانون هذا الحكم الاستثنائي بالنسبة إليها، لأنه لا يمكن تطبيقه هنا كما أمكن تطبيقه على المهايأة المكانية فالمهايأة المكانية تقسم المال الشائع أجزاء مفرزة، في هي كالقسمة النهائية إلا أنها قسمة منفعة لا قسمة ملك أما المهايأة الزمانية فتبقى المال الشائع على حالته دون إفراز وإنما تقسم زمن الانتفاع به، فهي لا تهيئ للقسمة النهائية، ومن ثم لا يمكن أن تنقلب إليها .

تكييف قسمة المهايأة – تطبيق قواعد الإيجار : وكما يمكن تكييف المهايأة بأنها قسمة منفعة مكانية أو زمانية، كذلك يمكن تكييفها بأنها إيجار، ففي المهايأة المكانية " يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع، متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء " ( م 846 / 1 مدني ) . فهي إذن منفعة في مقابل منفعة، ينتفع الشريك بجزء مفرز فيحصل على نصيب باقي الشركاء في منفعة هذا الجزء، في مقابل حصول الشركاء على نصيبه هو في منفعة الأجزاء المفرزة الأخرى وفي المهايأة الزمانية يتناوب الشركاء على نصيبه هو في منفعة الأجزاء المفرزة الأخرى وفي المهايأة الزمانية يتناوب الشركاء الانتفاع بالمال الشائع كله، فيحصل الشريك في نوبته على نصيب باقي الشركاء في منفعة المال الشائع في مقابل حصول شركائه، كل في نوبته، على نصيبه هو في منفعة هذا المال فالمهايأة إذن، بنوعيها، هي مقايضة انتفاع بانتفاع تكون إيجاراً إذا ليس من الضروري أن تكون الأجرة في الإيجار، كما يكون الثمن في البيع، نقداً (الوسيط 6 فقرة 124) .

ومن أجل هذا قربت المهايأة من الإيجار، فنصت المادة 848 مدني كما رأينا على أن " تخضع قسمة المهايأة، من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات، لأحكام عند الإيجار ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة " . ولما كان كل شريك من الشركاء في الشيوع، في التكييف الذي قدمناه، يعتبر مؤجراً لمنفعة حصته ومستأجر لمنفعة حصص الباقي من الشركاء، فيجب أن تكون أهلية الشريك في المهايأة بنوعيها أهلية كل من المؤجر والمستأجر، وهي هنا أهلية الإدارة دون أهلية التصرف حتى في الاستئجار إذ هو يعتبر في المهايأة من أعمال الإدارة حسن كيرة فقرة 106 ص 347 هامش 1 - إسماعيل غانم فقرة 71 ص 155 هامش 2 - منصور مصطفى منصور فقرة 57 ص 136 هامش 1 - وانظر في أهلية المؤجر وأهلية المستأجر والولاية في كل منها الوسيط 6 فقرة 75 - فقرة 96 . ومن ثم لا يجوز للوصي أو القيم أن يعقد مهايأة نيابة عن ناقص الأهلية لمدة تزيد على ثلاث سنوات إلا بترخيص من المحكمة، وإذا عقد المهايأة لمدة أطول انقضت المدة إلى ثلاث سنوات ( محمد علي عرفة فقيه 341 ص 457 - إسماعيل غانم فقرة ص 156 ) كذلك جواز الاحتجاج بالمهايأة على الغير، كمشتر للمال الشائع، تطبق فيه قواعد الإيجار، فلا بد من أن تكون المهايأة ثابتة التاريخ قبل انعقاد البيع حتى تسرى في حق المشتري أما إذا لم تكن المهايأة ثابتة التاريخ قبل انعقاد البيع، ولو كان تاريخها ثابتاً قبل التسجيل، فلا تنفذ في حق المشتري، ولكن يجوز لهذا الأخير أن يتمسك بعقد المهايأة ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه ( م 604 مدني ) ولا يجبر المشتري الشريك المتهايئ على الإخلاء إلا بعد التنبيه عليه بذلك في مواعيد معينة، ويلتزم الشريك الذي باع حصته الشائعة بأن يدفع تعويضاً للشريك المتهايئ، ولا يجبر هذا الأخير على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى هذا التعويض من البائع أو من المشتري أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض ( م 605 مدني ) - انظر إسماعيل غانم فقرة 71 ص 155 - حسن كيرة فقرة 106 ص 346 هامش 1 - منصور مصطفى منصور فقرة 57 ص 136 وتطبق أيضاً قواعد الإيجار فيما يتعلق بحقوق المتهايئين والتزاماتهم، فكل شريك متهايئ تكون له حقوق المستأجر من تسليم وتعهد بالصيانة وضمان للتعرض وضمان للعيوب الخفية، وعليه التزاماته من دفع الأجرة ( وهي هنا منفعة حصته ) واستعمال العين بحسب ما أعدت له والمحافظة عليها وردها عند انتهاء المهايأة ولكل شريك أن يؤجر من الباطن، وتطبق في هذه الحالة قواعد الإيجار من الباطن وتطبق أيضاً قواعد إثبات الإيجار، وقد أصبحت في التقنين المدني الجديد هي القواعد العامة، فتثبت المهايأة بالبينة والقرائن فيما لا يجاوز عشرين جنيهات، وإلا وجبت الكتابة أو ما يعادل الكتابة.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن الصفحة/ 1073)

تعتبر المهايأة إيجاراً متبادلاً فيما بين الشركاء ويترتب على ذلك خضوعها لأحكام الإيجار إلا ما تعارض من هذه الأحكام مع طبيعة القسمة ومع الأحكام التي خصها بها المشرع، فيجب أن تتوفر في الشريك أهلية المؤجر والمستأجر معاً اذ أنه يؤجر حصته ويستأجر حصة شريكه وتلك هي أهلية الإدارة ومن ثم فلا يجوز لنائب ناقص الأهلية أن يعقد مهايأة لمدة تزيد على ثلاث سنوات بدون إذن المحكمة وإلا انقصت لهذه المدة ولا يعتد هنا بالامتداد المقرر في قوانين الإيجار أو الإصلاح الزراعي - بالنسبة لما تم قبل إلغاء هذا الامتداد - إذ المهايأة لا تعد إيجاراً - في هذا الصدد لانحصارها فيما بين الشركاء ومن ثم يتعين قصرها على تلك المدة، وتسري أحكام المادتين 604 و 605 في الاحتجاج بالمهايأة على الغير، كما تسري أحكام قانون الشهر العقارى التي توجب شهر عقد الإيجار لنفاذه في حق الغير إذا زادت مدته على تسع سنوات، مما يوجب تسجيل قسمة المهايأة إذا زادت مدتها على تسع سنوات ويمتنع إثبات تاريخها. كما تسري عليها سائر أحكام الإيجار من تسليم وتعهد بالصيانة والضمان ودفع الأجرة أي منفعة حصته واستعمال العين وفقاً لما أعدت له والمحافظة عليها ثم ردها وراجع التعليق على المادة 846 في معدل المهايأة الذي يدفع دورياً ومصيره في تصرف الشريك الملتزم به في حصته، وتسرى القواعد العامة في إثبات المهايأة ولا مجال هنا للنص الذي يوجب أن يكون إيجار الأرض الزراعية ثابتاً بالكتابة، أما المدة، فيجب أن تكون ثابتة بالكتابة، وحينئذ تنقضي المهايأة بانتهاء هذه المدة دون حاجة إلى إخطار عملاً بنص المادة 598 من القانون المدني، فإن لم تكن المدة ثابتة بالكتابة، كانت المهايأة غير محددة المدة، وبالتالي يجوز لأي من الشركاء طلب إنهائها في أي وقت بالنسبة للمهايأة المكانية، إذ يكون كل شريك قد انتفع بجزء من المال مدة تتفق مع حصته، أما في المهايأة الزمانية، فإن الإخطار يجب أن يتم قبل نهاية النوبة الأخيرة، حتى يكون كل شريك قد انتفع بالمال الشائع، ولا تسري قواعد الإيجار التي تضمنتها المادة 563 من القانون المدني لتعارضها مع قواعد المهايأة، إذ تحدد هذه المادة المدة التي يتعين إجراء الإخطار خلالها في حالة عدم الاتفاق على مدة أو إذا أبرم الإيجار لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة التي يدعيها أحد الطرفين وقد اعتبرت الإيجار في هذه الحالات منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، وإذ لا توجد أجرة في المهيأة، وإنما تتضمن مقايضة منفعة، فإنه يتعذر تطبيق المادة سالفة البيان على المهايأة.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر الصفحة/ 605)

قسمة المهايأة - - قد تكون مكانية أو زمانية:

وفي المهايأة المكانية يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع، متنازلاً في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء فهي إذن منفعة في مقابل منفعة، يحصل بمقتضاها كل شريك على الانتفاع بجزء مفرز مساو لحصته دون أن يزاحمه غيره من الشركاء في مقابل حصول الشركاء الآخرين على نصيبه هو في منفعة الأجزاء الأخرى.

وفي المهايأة الزمانية يحصل كل شريك في نوبته على نصيب باقي الشركاء في المال الشائع – فيما يتعلق بالانتفاع به - في مقابل تنازله عن حقه في الانتفاع بحصته لكل من الشركاء الآخرين كل في نوبته.

فالمهايأة إذن بنوعيها هي مقايضة انتفاع ومقايضة الانتفاع بالانتفاع تكون إيجاراً إذ ليس من الضروري أن تكون الأجرة في الإيجار نقداً.

وفي هذا الإطار يكون كل شريك مؤجراً أو مستأجراً، فهو مؤجر لحصته ومستأجر لحصص الشركاء الآخرين .

في الاحتجاج بقسمة المهايأة على الغير، مثل المشترى للمال الشائع، تطبق قواعد الإيجار، فيسرى في هذا الشأن حكم المادة 604 مدني التي تقضي بأن: إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.

ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسك بعقد الإيجار ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه.

والعبرة في ثبوت تاريخ قسمة المهايأة أن يكون سابقاً على انعقاد التصرف الذي انتقلت به الحصة الشائعة إلى الخلف الخاص، فلا يكفي أن يكون تاريخها سابقاً على تسجيل هذا التصرف.

ولا يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين ولم يكن الإيجار نافذاً في حقه أن يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد التنبيه عليه بذلك في المواعيد المبينة فى المادة 563 مدنى ( 605/ 1 مدنی)

فإذا نبه على المستأجر بالإخلاء قبل انقضاء الإيجار فإن المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضاً ما لم يتفق على غير ذلك، ولا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو ممن انتقلت إليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض (م 605/ 2 مدنی).

(2) - أهلية المتقاسمين:

لما كان كل شريك في قسمة المهايأة بنوعيها، يعتبر مؤجراً لمنفعة حصته و مستأجراً لمنفعة حصص باقي الشركاء، فإنه يجب أن تتوافر فيه أهلية كل من المؤجر والمستأجر وهي هنا أهلية الإدارة دون أهلية التصرف.

ويترتب على ذلك ما يأتي:

1- أنه لا يجوز للقاصر المأذون له بالإدارة أن يؤجر الأراضي الزراعية والمباني لمدة تزيد على سنة إلا بإذن خاص من المحكمة أو الوصي فيما يملكه من ذلك (م 56 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952).

2- أنه لا يجوز للولي بغير إذن المحكمة تأجير عقار القاصر لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغه سن الرشد بسنة (م 10 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952)

3- أنه لا يجوز للوصي تأجير عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأراضي الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني إلا بإذن من المحكمة. (م 39 / 7 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952).

4- أنه لا يجوز للوصي تأجير عقار القاصر لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغه سن الرشد لأكثر من سنة (م 39 / 8 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952.

5- أنه لا يجوز تأجير الوصى أموال القاصر لنفسه أو لزوجه أو لأحد أقاربهما إلى الدرجة الرابعة أو لمن يكون الوصي نائباً عنه إلا بإذن المحكمة (م 39/ خامس عشر من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952).

6- أنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره (م 559 ومدني)، ومثل هؤلاء الوصى والقيم والوكيل العام).

ومما تجدر الإشارة إليه أن المادة 35 من المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 بالإصلاح الزراعى قد جعلت عقود إيجار الأراضي الزراعية - التي تزرع بالحاصلات العادية في نطاق سريانها الزمني - ممتدة امتداداً قانونياً تلقائياً بعد انتهاء مدتها إذ نصت على أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأطيان المؤجرة ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهرى يقضى به القانون أو العقد... الخ.

كما أن المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، أسبغت الامتداد القانوني سالف الذكر على الأماكن المبنية التي يسري عليها حكم المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 بنصها على أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية.... الخ.

غير أن هذا الامتداد القانوني للإيجار يتعارض مع طبيعة قسمة المهايأة وقد نصت المادة 848 من التقنين المدني على أن أحكام عقد الإيجار لا تطبق على قسمة المهايأة إلا إذا كانت لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة.

كما أن استبعاد تطبيق مبدأ الامتداد القانوني للإيجار على قسمة المهايأة يلقي سنده في أن هذا المبدأ يهدف إلى حماية طبقة المستأجرين من تعسف المؤجرين ومن ثم فقواعده قاصرة على الإيجار الزراعى وإيجار الأماكن أما قسمة المهايأة فهي بمثابة الإيجار وليست إيجاراً بالمعنى الدقيق، ومن ثم فإن استبعاد قواعد قانوني الإصلاح الزراعى وإيجار الأماكن يستند إلى سببين هما انتفاء مظنة الاستغلال التي أراد هذان القانونان منعها، وأن هذه القواعد قواعد استثنائية فلا يتوسع في تفسيرها .

(3)- حقوق والتزامات طرفي المهايأة :

تسري على حقوق والتزامات طرفي المهايأة أحكام عقد الإيجار مادامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة القسمة.

ويترتب على ذلك على سبيل المثال:

1- يلتزم الشركاء جميعاً بالترميمات الضرورية، ويسهم الشريك الذي اختص بمنفعة جزء معين في النفقات التي تقتضيها هذه الترميمات (م 567 مدنی).

أما الترميمات التأجيرية فتكون على الشريك الذي اختص بالجزء الذي يحتاج إلى الترميم (م 582 مدنی).

2- تسري أحكام عقد الإيجار فيما يتعلق بالتزام سائر الشركاء بتسليم العين التي اختص بها الشريك بمقتضى القسمة، وفيما يتعلق بالتزامهم قبله بالضمان.

3- تسري أحكام الإيجار فيما يتعلق بالتزام الشريك باستعمال العين فيما أعدت له وعدم التغيير فيها والمحافظة عليها بما في ذلك مسئوليته عن الحريق وبردها عند انتهاء مدة القسمة، وإلا كان غاصباً.

أما الالتزام بدفع الأجرة فهو يتعارض مع طبيعة القسمة لأن انتفاع کل شريك بما اختص به يكون في مقابل انتفاع غيره بالأجزاء الأخرى أو بذات العين مدة أخرى.

4- لا تسري على قسمة المهايأة ما تنص عليه المادة 32 من قانون الإصلاح الزراعى - إبان العمل بها.

تثبت قسمة المهايأة طبقاً لأحكام إثبات الإيجار، ومن ثم فإنها تخضع في الإثبات الحكم القواعد العامة. فيجوز إثباتها بالبينة والقرائن إذا كان محل القسمة لا تزيد قيمته على ألف جنيه، وبالكتابة وما يقوم مقامها فيما يزيد على ذلك (م 60 من قانون الإثبات معدلة بالقانون رقم 76 لسنة 2007).

وتسري هذه القاعدة ولو كان محل القسمة أرضاً زراعية أو أحد الأماكن الخاضعة لأحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ومن ثم إذا كان محل القسمة أرضاً زراعية فلا انطباق لحكم الفقرة الأولى من المادة 36 - إيان سريانها - التي تقضي بأن: "يجب أن يكون عقد الإيجار مزارعة أو نقداً ثابتاً بالكتابة أياً كانت قيمته وكذلك كل اتفاق على استغلال أراضي زراعية ولو كانت لزرعة واحدة".

وإذا كان محل القسمة مكاناً يخضع لأحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 فلا انطباق لحكم المادة 24 التي تنص على أنه: "اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائن بدائرتها العين المؤجرة... ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات... الخ".

والعلة في ذلك ليست فقط لانتفاء مظنة الاستغلال التي أراد القانونان المذكوران محاربتها ولكن أيضاً لأن المستأجر هنا يعتبر مالكاً من بعض الوجوه. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر، الصفحة/ 787)