تنص المادة 856 مدني على ما يأتي :

" 1 - إذا تعدد ملاك الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للإستعمال المشترك بين الجميع ، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة ، كل هذا ما لم يوجد فى سندات الملك ما يخالفه " .

" 2 - وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة ، ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار ، وليس لمالك أن يتصرف في نصيبه هذا مستقلاً عن الجزء الذى يملكه " .

" 3 - والحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين ويتبين من النص سالف الذكر أن فى الدار المملوكة الطبقات أو الشقق لملاك مختلفين أجزاء مفرزة كل جزء منها يملكه أحد هؤلاء الملاك مستقلاً ، وأجزاء شائعة شيوعاً دائماً بين هؤلاء الملاك جميعاً .

الأجزاء المفرزة : والأجزاء المفرزة فى البناء متعدد الطبقات هى عادة الطبقات والشقق التى ينقسم إليها البناء ، فكل طبقة أو شقة فى البناء تكون مملوكة ملكية مستقلة لأحد الأشخاص .

وتشمل الطبقة أو الشقة كل ما تحتويه مما هو معد للإستعمال الخاص بالمالك ، فتشمل ما يوجد داخل الطبقة أو الشقة من حواجز فاصلة بين الحجرات ، وما يوجد فيها من أنابيب الماء والغاز وأسلاك الكهرباء والأدوات الصحية وغيرها من الأدوات المثبتة ، وكذلك الباب الخارج والأبواب الأخرى والنوافذ والشرفات ، أما الجدران الرئيسية والأرضية والسقف ، فهذه كلها من الأجزاء الشائعة كما سنرى ، ولكن البلاط والأخشاب التى تكسو الأرضية والسقف والجدران هى ملك خالص لمالك الطبقة أو الشقة .

ولمالك الطبقة أو الشقة ما للملاك من حقوق ، فله أن يستعمل طبقته أو شقته ، فيسكنها بنفسه أو يسكنها أحداً من ذويه وله أن يستغلها فيؤجرها لغيره وله أن يتصرف فيها بالبيع والهبة والرهن وغير ذلك من أنواع التصرفات، وله أن يشارك فيها غيره على الشيوع فتكون مملوكة على الشيوع لشخصين أو أكثر ، وذلك ما لم يتفق الملاك على منع التجزئة ، فيكون لكل طبقة أو شقة مالك واحد منعاً من تكاثر الملاك وإنخفاض قيمة الدار تبعاً لذلك .

ويجب على المالك ألا يغلو فى استعمال حق ملكه فيضر بجيرانه –وهو هنا من ألصق الجيران إذ هم الساكنون معه فى نفس الدار - ضرراً غير مألوف وعلى ذلك لا يجوز له أن يقوم بأى عمل فى الطبقة أو الشقة يكون من شأنه أن يوهن البناء أو يضعف من متانته ، وعليه أن يقوم بصيانة ما يكسو أرضية طبقته أو شقته وسقفها من بلاط وأخشاب ، حتى لا تتأثر قواعد الأرضيات والسقوف وهى ملك شائع من التقصير والإهمال فى الصيانة .

الأجزاء الشائعة : وتعتبر أجزاء شائعة ، طبقاً لنص المادة 856 / 1 مدنى ، " أجزاء البناء المعدة للإستعمال المشترك بين الجميع " ، فيدخل إذن ضمن الأجزاء الشائعة ما ذكرته المادة 856 / 1 مدنى ، لا على سبيل الحصر من أرض أقيم عليها البناء ، ومن أساسات وجدران رئيسية ومداخل وأفنية وأسطح ومصاعد وممرات ودهاليز ، وقواعد الأرضيات والأسقف وأنابيب المياه والغاز وأسلاك الكهرباء إلا ما كان من ذلك داخل الطبقة أو الشقة كما رأينا أنظر آنفاً فقرة 623 وقد أغفل نص المادة 856 / 1 مدنى ذكر السلم بين الأجزاء الشائعة ، مع أنه كان وارداً فى المشروع التمهيدى للنص أنظر آنفاً فقرة 622 ص 1018 هامش والظاهر أن هذا الإعفاء جاء سهواً لا قصداً ، فيدخل السلم أيضاً بين الأجزاء الشائعة إذ هو من أهم هذه الأجزاء ، وقد قدمنا أن تعداد النص للأجزاء الشائعة لم يجئ على سبيل الحصر قارن محمد على عرفة فقرة 355 ص 425 ويدخل أيضاً ضمن الأجزاء الشائعة ، غير السلم مما هو ليس مذكوراً فى النص ، غرفة البواب ومحل سكنه والحديقة أو الحدائق المشتركة وأعالى المداخن وبالجملة كل ما كان معداً للإستعمال المشترك بين الجميع .

على أن الأصل أن تحدد سندات الملك الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ، وتشتمل على تقدير لقيمة الأجزاء المفرزة للاستعانة بها عند توزيع النفقات والتكاليف على الملاك المتعددين ، وعند تحديد حصة كل مالك في الأجزاء الشائعة ، فيجوز أن يذكر الملاك فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة ، كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع ، فالعبرة أولا بسندات الملك ، ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون .

وقد أضافت الفقرة 3 من المادة 856 مدنى : كما رأينا أنظر آنفاً فقرة 622 ، أن " الحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين " ، فهى إذن لا تكون شائعة بين الجميع . ويقاس على ذلك ما كان خاصاً ببعض الشقق دون بعض دهليز خاص بشقتين دون غيرهما من الشقق .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 1346)

يقصد بملكية الطبقات، أن يكون البناء مكون من عدة طبقات أو شقق ويكون كل منها مملوكاً لشخص معين ملكية مفرزة ومن ثم يخرج عن نطاق النص البناء الذي تكون ملكيته على الشيوع بين عدة أشخاص، وتتضمن ملكية الطبقات نوعين من الملكية، ملكية مفرزة وملكية شائعة شيوعاً إجبارياً دائماً بالنسبة للأجزاء المشتركة، وتخضع الملكية المقررة لكافة أحكام الملكية فيكون للمالك حق الإستغلال والتصرف في ملكه، وقد يقيد التصرف بأن يكون لشخص واحد لا أكثر حتى لا يتفتت العقار مما يؤدي لإنخفاض ثمنه وقد يرد هذا الشرط بسند الملكية أو بإتفاق لاحق، وتسري أحكام ملكية الطبقات أيضاً على البناء الذي كان شائعا وقسم على الشركاء قسمة نهائية أو قسمة مهايأة استمرت خمس عشرة سنة بحيث اختص كل شريك بجزء مفرز من البناء وكانت نسمة الهيئة خلواً من الشرط على بقاء الشيوع مهما طال الزمن .

وأوردت الفقرة الأولى من النص الأشياء المملوكة على الشيوع بين الملاك وقد جاءت على سبيل المثال لا الحصر - یری عرفه أنها وردت على سبيل الحصر ومن ثم يدخل معها السلم ومسكن البواب والحديقة وكل ما أعد للإستعمال المشترك ويستدل على ذلك أولا بما حدده سند الملكية فإن خلا تعين الرجوع للتحديد الذي أورده القانون، أما الحواجز الفاصلة بين شقتين فتكون مملوكة لأصحاب الشقتين ملكية شائعة دون باقي الملاك.

وتعتبر الأشياء المشتركة مملوكة في الشيوع لكل الشركاء كل بقدر قيمة الطبقة أو الشقة التي يملكها والعبرة بالقيمة وقت إنشاء البناء وفقاً لا يرد بستند التمليك ولا تتغير القيمة التحسينات أو خلافه وهذا شيوع إجباري فلا يجوز لأي شريك المطالبة بقسمة هذه الأشياء.

تنص المادة 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه يحظر على الملاك من الأفراد وشركات الأشخاص أن يعرضوا للتمليك للغير أو التأجير المفروش في كل مبنى مكون من أكثر من وحدة واحدة يرخص في اقامته أو يبدأ في إنشائه من تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد على ثلاث مجموع مساحة رحلات المبنى وذلك دون إخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكني وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة الأولى، ويسرى هذا القيد ولو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد أدنى وحدة واحدة لكل مالك ويمتنع على مصلحة الشهر العقاري والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه الوحدات ما لم يقدم صاحب الشأن ما يثبت إلتزامه بتطبيق أحكام هذه المادة، ويقع باطلاً كل تصرف يخالف ذلك ولو كان مسجلاً وبعد تأجير التنمية المقررة طبقاً لهذه المادة يجوز التصرف في هذه النسبة كلها أو بعضها وفقاً للقواعد العامة وفي حالة بيع كامل العقار يلتزم المشتري بأحكام هذه المادة .

كما أوجبت الفقرة الأولى من المادة الأولى من ذات القانون ألا تقل المساحة المخصصة لأغراض السكني عن ثلثي مساحة مباني العقار.

وتنص المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاکها خمسة أشخاص قام بقوة القانون إتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 826 من القانون المدني وفي تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكاً واحداً ولو تعددوا، ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضواً في الإتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن، كما يكون المشتري بعقد غير مسجل عضواً في الإتحاد.

وبالنظر إلى هذه النصوص مقترنة بنصوص القانون المدني المتعلقة بملكية الطبقات، نجد أن المشرع لم يوجب تكوين إتحاد الملاك لمجرد وجود تصرفات في وحدات الميتى وإنما أوجب ذلك عندما تجاوز طبقات أو شقق المبنى خمس وجاز عدد ملاكها خمسة أشخاص بحيث إذا زادت الطبقات أو الشقق عن خمس وكان عدد ملاكها لا يجاوز خمسة أشخاص فلا يتكون هذا الإتحاد وتخضع الأجزاء المشتركة في المبنى لأحكام المال الشائع .

وتقع جميع التصرفات التي تجاوز النسبة المقررة للتمليك باطلة بطلاناً مطلقاً حتى لو كانت مسجلة إذ ليس من شأن التسجيل تحصين المحرر من أسباب انحلاله، ولما كان هذا البطلان يرجع إلى خطأ البائع لمخالفته إلتزام قانونی وقد ترتب عليه ضرر بالمشتري يتمثل في حرمانه من ملكية المبيع، ومن ثم جاز له الرجوع عليه بالتعويض، وخير تعويق جابر لهذا الضرر يكون بإلزام البائع بتحرير عقد إيجار له متى طلب ذلك.

ومتى انطوى عقد تكوين الإتحاد على تحديد الملكية الأعضاء، تعيين تسجيله بعد اكتمال البناء لانتقال ملكية كل وحدة للعضو الذي اختص بها.

وتحقق التحايل على القانون، من مسائل الواقع، تستخلصه محكمة الموضوع من أي طريق من طرق الإثبات القانونية ومنها البينة والقرائن، فقد تخلص إلى انتفاء التحايل إذا ما ثبت لديها أن مؤسسي الإتحاد قد وجهوا الدعوة إلى الغير للإنضمام للاتحاد، وأن الاتحاد تم تكوينه قبل صدور ترخيص البناء أو بعد صورة، وأن مصاريف الترخيص والرسومات الهندسية والجسات التي أجريت بالأرض تمهيداً لعمل التصميم والرسومات قد تحملها أعضاء الإتحاد، وأن البدع في البناء كان بعد إكتمال الأعضاء وتكوين الإتحاد، وقيده بالوحدة المحلية المختصة فكل هذه الأمور تعد قرائن صحيحة دالة على انصراف القصد إلى تكوين اتحاد ملاك الغرض منها إقامة مبنی لتوزيع وحداته على أعضائه، وبالتالي لا يخضع القانون إيجار الأماكن ولا لتشريعات الضرائب فيما يتعلق بأحكامها سالفة البيان.

أما اذا ثبت تكوين الإتحاد بعد اكتمال الميني أو أثناء البناء، فيكون الغرض منه إدارة الأجزاء المشتركة ولا يدل على تكوينه بغرض إقامة المبنى لتوزيع وحداته على أعضائه، وبالتالي يخضع المبني لقانون إيجار الأماكن وتخضع التصرفات الواردة على وحداته للضرائب المقررة قانوناً .

نظم المشرع عقود ملكية الطبقات والشقق ووحدات العقار الأخرى كالمحلات بالمواد 856 – 869 من القانون المدني، 73 – 75 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 ، فأجاز بموجبها تعدد ملاك العقار الواحد سواء اختم كل منهم بجزء من ملكية الأرض بما يتناسب مع حصته أو اقتصرت ملكيته على الطبقة أو الوحدة، ويحدد ذلك سند تمليك كل مالك.

فإن قصر هذا السند الملكية على المباني وحدها، ظلت ملكية الأرض من سجلت بإسمه وظلت عقاراً منفصلاً عن البناء الذي يعتبر عقاراً مستقلاً مملوكاً اللاعضاء أصحاب الطبقات أو الوحدات، ولا محل هنا لأعمال أحكام الإلتصاق إذ يجوز أن تكون ملكية الأرض منفصلة عن ملكية البناء أما إذا تضمن عند الملكية أن لكل عضو حصته في الأرض تعادل حصته في البناء، كان الأعضاء شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للإستعمال الترك بين الجميع وبوجه خام الأساسات والجدران الرئيسية والداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الوحدة، وهذه الأجزاء المشتركة لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل عضو فيها بنسبة قيمة الجزء المملوك له في البناء، ولا يجوز لأي عضو أن يتصرف في نعيه هذا مستقلاً عن الجزء الذي يملكه مفرزاً وإلا امتنعت المأمورية عن قبول طلبه الخاص بهذا التصرف، كما لا ينفذ في حق باقي الأعضاء أما الحوائط الفاصلة بين وحدتين فتكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الوحدتين، وتسري أحكام الحائط المشترك .

تكون المفاضلة بحسب العقد الأسبق ابراما دون إعتداد بالتسجيل، فالعقد غير المسجل يفضل على العقد السجل طالما ثبت للمحكمة أنه أسبق إبراماً من العقد السجل، ولا تعتد المحكمة في هذا الصيد بالتاريخ المعطي للعقد، فقد تتضمن الأوراق الخاصة بطلب الشهر المتعلقة بالعقد المسجل ما يدل على أن أيامه كان أسبق تاريخاً ومع ذلك تطرح ذلك إذا ما ثبت في يقينها أن هذا التاريخ قدم حتى يكون العقد أسبق تاريخاً من العقد الآخر، وتلك صورية تسبية للمحكمة أن تصدى لها من تلقاء نفسها وبدون دفع ، ويراعى أن مثل هذه العقود لا تخضع لأحكام اثبات التاريخ لأنها من المحررات واجبة الشهر.

ويسري هذا الحظر عند تعدد البيوع الواردة على الوحدة، ويعتبر المشتري الأول في حكم المالك في معنى المادة 23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ولو لم يكن قد سجل عقده، بحيث إذا باع الوحدة، امتنع عليه بيعها مرة أخرى والا كان تصرفه الثاني باطلاً بطلاناً مطلقاً كما يقع تحت طائلة الجزاء الجنائي، فكل مشتری أول للوحدة يعتبر في حكم المالك .

فإذا تبين أن المالك كان قد تصرف في ذات الوحدة بموجب تصرف سابق على التصرف الذي تم تسجيله ، فإن لمن صدر له التصرف السابق، أن يرفع دعوى بصحة ونفاذ عقده وبطلان عقد البيع المسجل ومحو تسجيله والذي تم لصالح المشتري اللاحق، ويقوم المدعي بتسجيل صحيفة دعواه ، ومتى تحققت المحكمة من أن عقد البيع الصادر للمدعي كان الأسبق إبراماً، فإنها تقضى للمدعى بطلباته ، وبالتأشير بالحكم في هامش تسجيل الصحيفة، تنتقل الملكية للمشتري الأسبق، كما يقوم مكتب الشهر العقارى بالتأشير بالحكم في هامش تسجيل عقد البيع اللاحق، وبهذا التأشير يتم محو تسجيل العقد الأخير. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 620)

يقصد بملكية الطبقات تقسيم الدور بين ملاك متعددين يملك كل منهم طابقاً أو أكثر ملكية خالصة.

ويقصد بملكية الشقق تقسيم الدور بين ملاك متعددين على هيئة شقق، بحيث يملك كل منهم شقة أو أكثر ملكية خالصة.

وتنشأ هذه الصورة من صور الملكية بأسباب متعددة فقد يوصي الأب أو يهب مثلا لكل من أولاده طبقة من طبقات بنائه أو شقة أو أكثر في بنائه، وقد يبيع مالك البناء بعض طبقاته أو شققه للغير، فتوزع ملكية الطبقات بين ملاك متعددين، وهذا السبب الأخير هو الأكثر إنتشاراً وذلك لأن الشركات وجمعيات الإسكان والأفراد كثيراً ما يلجأون في المدن إلى بناء أبنية متعددة الطبقات والشقق، بقصد بيعها طبقة طبقة أو شقة شقة.

أما التقنين المدني الجديد فقد زاد هذه المسألة تفصيلاً وهو قد استقى أحكامه من نصوص التقنين المدني الملغي ومن الشريعة الإسلامية ومن أحكام القضاء المصري ومن القانون الفرنسي الصادر في 28 يونيو سنة 1938 .

ويلاحظ أن الدار المقسمة إلى طبقات أو شقق لا تعتبر مملوكة على الشيوع، ولكن لكل مالك فيها ملكية خالصة وكاملة للطبقة أو الشقة التي يملكها، وهو يستطيع أن يباشر عليها جميع حقوق المالك، مع مراعاة بعض القيود التي تنشأ من رابطة الجوار الخاصة التي تربطه بسائر الملاك.

ولكن توجد في نفس الوقت أجزاء من البناء في حالة شيوع إجباري.

فملكية الطبقات تتضمن ملكيات متعددة مستقلة، وملكية شائعة شيوعاً إجبارياً.

وعلى ذلك يشترط لإعمال الأحكام الخاصة بملكية الطبقات والشقق ما يأتي:

1 - أن تكون ملكية المبنى مجزأة بين عدة ملاك، فلا مجال لأحكام تملك الشقق والطبقات في المبنى المملوك لشخص واحد، حتى ولو جاوره مبنى آخر، وكان لأحد المالكين حق المرور في عقار الآخر ليصل إلى مبناه.

2 - أن تكون كل طبقة أو كل شقة ملكاً خاصاً مفرزاً لمالكها أو لمالكيها وأن تكون الأجزاء الأخرى في المبنى كالمدخل والسلالم مما يمكن أن يستعمله سائر ملاك الطبقات، أو الشقق وتنتهي هذه الأجزاء بالأجزاء المشتركة.

أوضحت الفقرة الأولى من المادة أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض، وملكية أجزاء البناء المعدة للإستعمال المشترك بين الجميع، وبوجه خاص : الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة.

والبيان الوارد في هذه المادة لم يرد على سبيل الحصر، وإنما ورد على سبيل المثال، ولذلك أردفت الفقرة الأولى من المادة قولها: "كل هذا ما لم يوجد في سندات التمليك ما يخالفه".

فالمرجع في تحديد الأجزاء المشتركة هو سند الملك، فإذا حددت فيه هذه الأجزاء وجب العمل به، أما إذا لم تحدد وجب إعتبار الأرض المقام عليها البناء وأجزاء البناء المعدة للإستعمال المشترك بين الجميع مملوكة لجميع أصحاب الطبقات والشقق ملكية شائعة.

ويعتبر من قبيل الأجزاء المشتركة ما يأتي:

1 - الأرض المقام عليها البناء بإعتبار أن البناء يقوم على الأرض.

ولكن لا يوجد ما يحول دون الإتفاق على أن تظل ملكية الأرض لشخص أجنبي عن ملاك الطبقات حيث يخولهم حق البناء وتملك البناء مع احتفاظه بملكية الأرض.

ويكون لملاك الطبقات مصلحة في ذلك من حيث أنه يوفر عليهم ثمن الأرض، ويكون المالك الأرض كذلك مصلحة في الاحتفاظ بملكية الأرض تتمثل في أنه عند إزالة البناء لأي سبب تكون الأرض ملكا له وحده وليس لملاك الطبقات أي نصيب فيها.

ويقابل الأرض الأسطح باعتبار أنها الفراغ أو الحجم الذي يعلو البناء والذي يقبل التعلية فالسطح يعتبر من الأجزاء المشتركة المملوكة ملكية شائعة للملاك. فالسطح لا يعتبر مجرد سقف لمالك الدور الأخير إلا من حيث داخله كغطاء أو سقف لأرضية وحوائط شقته وإنما من حيث كونه سطحاً فوق الشقة فإنه من الأجزاء المشتركة، فلا يجوز لأحد الملاك أن ينفرد بالبناء على السطح، وإنما يكون استخدامه من حق جميع الملاك.

ويلاحظ بالنسبة لأرضية الطبقات والشقق أن سطحها المصنوع من الخشب أو البلاط هو المملوك لصاحب الطبقة أو الشقة، أما قواعد الأرضية نفسها فإن المشرع لم يعتبرها مملوكة ملكية مشتركة لمالكى الطبقتين التي هي تحتها وفوقها ولكنه اعتبرها من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك، لأن طريق العمارة الحديثة يجعل قواعد الأرضيات جزءا لا يتجزأ من جسم البناء.

ويعتبر من الأرض ليس فقط المساحة المقام عليها البناء وإنما كذلك الحدائق ومواقف السيارات والممرات الخارجية والأفنية فلا يجوز البناء في هذه الأماكن إلا بموافقة الملاك لأنها من الأجزاء المشتركة.

ويكون العمق كذلك من الأجزاء المشتركة للبناء وذلك طبقاً للقواعد العامة التي تحدد ملكية الأرض بالحجم وليس بالسطح فقط.

2 - أساسات البناء والحوائط الحاملة للبناء والأعمدة المعدة لحمله والجدران الرئيسية وهي ما تسمى بهيكل البناء.

3 - المداخل والممرات الداخلية والسلالم والمصاعد والدهاليز والأفنية الداخلية، وهي أجزاء البناء غير المعدة للإستعمال الخاص بأحد الملاك.

4 - الأماكن المخصصة للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء كالبواب أو حارس الأمن وهي بطبيعة الحال غير مخصصة لاستعمال أحد الملاك.

5 - الأماكن المخصصة للخدمات المشتركة مثل الأماكن المخصصة لوضع الأجهزة العامة للتكييف المركزي، أو معدات الكهرباء وحجرات غسل الملابس المشتركة وغير ذلك .

6 - كل أنواع الأنابيب والتوصيلات إلا ما كان فيها داخل الأجزاء المفرزة وتقتصر نفقتها على ملاك هذه الأجزاء، كأنابيب المياه الرئيسية و توصيلات الصرف الصحي، وأنابيب المياه التي تغذي المبنى حتى لو مرت داخل إحدى الشقق.

وإذا كنا بصدد جزء لم ينص في سند الملك أو في القانون على أنه من الأجزاء المشتركة فإن تحديد صفته كجزء مشترك من البناء يكون بالبحث عن الغرض الذي خصص له هذا الجزء من البناء أو الأرض، فيكون الجزء مشتركاً إذا كان مخصصاً لانتفاع واستعمال كافة الملاك.

الايريال المركزي للتليفزيون، وطبق إستقبال الإرسال التليفزيوني بالقمر الصناعي الذي يخصص لخدمة كل الملك يعتبر من الأجزاء المشتركة.

ومما يؤخذ في الإعتبار لاعتبار الجزء مشتركاً ألا يكون من الممكن صيانته بواسطة أحد الملاك، أو أن يكون من المستحسن أن تتولى إدارته جماعة الملاك أي الاتحاد، أو أن يمس الجزء المصلحة المشتركة لمجموع الملاك وللبناء سواء من الناحية الأنشائية او الجمالية ، ولهذا تعتبر الواجهات الخارجية للبناء وتناسقها الجمالي من الأجزاء المشتركة، فهي لا تؤثر فقط في جمال البناء بل قد تؤثر على قيمته.

فلا يكفي أن ينظر للواجهات على أنها من الجدران الرئيسية وإنما يجب أن ينظر إليها أيضا من حيث شكلها أو مظهرها الخارجي والجمالي. فلا يجوز لأصحاب الشقة طلاء الحوائط من الخارج أو طلاء النوافذ بألوان تتنافر مع المظهر الخارجي للبناء وتشوه مظهره .

والعبرة بالإعداد للاستعمال لا بالاستعمال الفعلي، فالسطح والسلم والمصعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك، ولو كان البعض منهم لا يستعمله فعلاً إذ الأصل فيه أنه معد لإستعمالهم .

وتحديد ما يعتبر من أجزاء الدار معداً للإستعمال المشترك بين الجميع مسألة موضوعية، يختلف تقديرها باختلاف ظروف كل حالة وملابساتها، غير أن هذا المعيار يثير أحيانا صعوبات عملية، ومن ذلك أن السلم يعتبر فی الأصل من الأجزاء المشتركة ولو لم يرد ذكره بين الأجزاء المشتركة التي عددتها المادة ولكن ذلك لا يحول دون تصور حالة يكون فيها السلم غير مشترك في جزئه الأعلى، كما لو كان هذا الجزء موصلا للسطح، وكان إستعمال السطح مقصوراً على مالك الطبقة العليا. ففي مثل هذه الحالة لا يعتبر الجزء الأعلى من السلم مشتركا، بل مملوكا ملكية خاصة لمالك هذه الطبقة كما مثل المشرع للأجزاء المشتركة بالأنابيب، ولكنه قصر هذا الحكم على ما يكون منها خارج نطاق الطبقة أو الشقة، مع أنه كثيراً ما يستدعي إصلاح الأجزاء الخارجية أن يمتد العمل إلى الأجزاء الداخلية، ولكن هذا الإعتبار لا يكفي وحده لإعتبار هذه الأجزاء مشتركة أيضاً، ولذلك كثيراً ما يكون من المفيد توضيح أمثال هذه المسائل الغامضة بنصوص صريحة في سند الإتفاق الذي يعتبر - كما قدمنا - المرجع الأساسي لتحديد حقوق الشركاء على مختلف أجزاء البناء.

وبخصوص الحواجز الفاصلة بين شقتين فقد نصت الفقرة الثالثة من المادة صراحة على أن ملكيتها تكون مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين.

الأجزاء المشتركة من الدار التي أوضحناها فيما سلف، يكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذي له من الدار، وتعتبر مملوكة لجميع الملاك على وجه الإشتراك، وما دامت هذه الأجزاء قد أعدت للإستعمال المشترك فإنه يجب بالضرورة أن تبقى على حال الشيوع الجبری، ولذلك لا تقبل القسمة أبداً .

ولا يقتصر هذا الحكم على الشريك الأصلى فحسب، بل يكون طلب القسمة غیر جائز القبول من خلفه الخاص، ومن دائنيه أيضاً وهذا حكم بديهي لأن الأجزاء المشتركة إنما وجدت بسبب تقسيم البناء إلى طبقات أو شقق، فيجب أن تبقى على حالها ما بقيت على تخصيصها للإستعمال المشترك.

تحديد نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة:

نصت الفقرة الثانية من المادة على أن: "ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار".

فمن حيث المبدأ يكون نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزاً .

ويجب الرجوع في تحديد هذا النصيب أولاً إلى سندات الملك، فهي التي تحدد هذا النصيب ولا يوجد ما يمنع الملاك من أن يتفقوا على أن يخرجوا بعض الأجزاء من الملكية الشائعة، كأن يبيعوا الأرض لأحدهم لتصبح بذلك ملكاً خالصاً له .

أما إذا لم تتعرض هذه السندات لذلك فإن نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة يكون بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه في الدار أو بنسبة قيمة طبقته أو شقته (م2/ 856).

وفي هذا يختلف الأمر عن الشيوع العادي إذ تنص المادة 825 مدني على احتساب الحصص متساوية ما لم يقم الدليل على غير ذلك.

وتبدو أهمية هذا التحديد في حالة ما إذا استحق مقابل نقدي عن أحد الأجزاء المشتركة فيتعين توزيعه بين الملاك، مثل ذلك أن يتفق الملاك على بيع أحد هذه الأجزاء - كالمصعد مثلاً – فيلتزم المشتري بالثمن، أو يتسبب أحد الملاك أو شخص من الغير في إتلافه فيلزم بالتعويض، أو تنزع الإدارة ملكية جزء من الأرض المشتركة المحيطة بالدار والتي كانت مخصصة للحديقة مثلا ًفيستحق تعويض عن نزع الملكية.

في مثل هذه الحالات يكون نصيب كل من الملاك في المقابل النقدي المستحق بنسبة قيمة طبقته أو شقته .

كما أنه على أساس نصيب المالك في الأجزاء المشتركة يتحدد مدى نفوذه فيما يتخذه اتحاد الملاك من قرارات في إدارة هذه الأجزاء، إذ تؤخذ قرارات الاتحاد بالأغلبية على أساس قيمة الأنصباء لا على أساس عدد الملاك (م 864) فيتحدد عدد الأصوات المخولة لكل مالك بحسب قيمة الجزء الخاص به.

والعبرة في تقدير قيمة الجزء المفرز الذي يملكه المالك، بوقت إنشاء المبنى. وتذكر هذه القيمة عادة في سند التمليك، ومن ثم لا تتغير القيمة بما يمضي من الزمن وقت إنشاء الدار، وما يستتبع ذلك من إستهلاك البناء، ولا تتغير بالتغييرات الخارجية كإنشاء شارع أمام جانب من جوانب المبنى أو إلغاء حديقة كانت أمام جانب آخر، أو بالتغييرات الداخلية كتحسين المالك لشقته أو الطبقة من الداخل، بل تبقى القيمة ثابتة كما كانت وقت إنشاء الدار وذلك أن عبارة "قيمة الجزء الذي له في الدار "التي وردت في المادة 2/856، والمادة 1/ 858 - كما سنرى- تحتمل أحد معنيين: إما القيمة وقت إنشاء البناء وإما القيمة وقت توزيع ما يستحق عن أحد الأجزاء المشتركة من مقابل أو ما يقتضيه من تكاليف.

فيتعين أن يفسر النص على الوجه الذي يجعل تطبيقه العملي میسوراً، فتكون العبرة بالقيمة وقت إنشاء البناء، أما الإعتداد بكافة التغييرات التي تطرأ على قيمة الأجزاء الخاصة أو الإعتداد ببعض هذه التغييرات دون بعض، فإن من شأنه أن يثير المنازعات بين الملاك كلما دعت الحاجة إلى تحديد نصيب كل منهم في الأجزاء أو التكاليف المشتركة. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 832)