حقوق الملاك في الأجزاء الشائعة – نص قانوني : والأجزاء المشتركة التى تقدم بيانها تعتبر مملوكة ملكية شائعة لجميع ملاك الطبقات والشقق والشيوع هنا إجبارى دائم لا يقبل القسمة ، وحصة كل مالك فى هذه الأجزاء تكون بنسبة قيمة الجزء المفرز الذى له فى الدار .

وليس له أن يتصرف فى هذه الحصة تصرفاً مستقلاً عن التصرف في الجزء المفرز الذى يملكه ، إذ أن الحصة فى الأجزاء الشائعة تابعة تبعية مطلقة للجزء المفرز الذي يملكه المالك ، وقد أعدت إعداداً كاملاً لخدمة هذا الجزء، وفى هذا تقول الفقرة الثانية من المادة 856 مدنى ، كما رأينا  أنظر آنفاً فقرة 622  وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة ، ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار ، وليس لمالك أن يتصرف في نصيبه هذا مستقلاً عن الجزء الذى يملكه " .

والعبرة فى تقدير قيمة الجزء المفرز الذي يملكه المالك وهذه القيمة تحدد حصته فى الأجزاء الشائعة كما رأينا وكذلك نصيبه فى التكاليف المشتركة كما سنرى أنظر ما يلى فقرة 626  بوقت إنشاء الدار ، وتذكر عادة هذه القيمة في سند التمليك ومن ثم لا تتغير القيمة بما مضى من الزمن من وقت إنشاء الدار ، وما يستتبع ذلك من إستهلاك البناء، ولا تتغير بالتغييرات الخارجية كإنشاء شارع أمام جانب من جوانب الدار أو إلغاء حديقة كانت أمام جانب آخر ، أو بالتغيرات الداخلية كتحسين المالك لشقته أو لطبقة من الداخل، بل تبقى القيمة ثابتة كما كانت وقت إنشاء الدار كما قدمنا أنظر فى الخلاف في هذه المسألة إسماعيل غانم فقرة 153 – وانظر في الإعتداد بالتغيرات الخارجية دون الداخلية السيد علي المغازي فقرة 18 ص 34 وفقرة 32 ص 64 – 65 – عبد المنعم البدراوى فقرة 177 ص 214 وفقرة 181 ص 217 – وانظر في الإعتداد بالتغيرات الخارجية والداخلية معاً محمد على عرفة فقرة 357 ص 479 – ص 480 – وانظر في عدم الإعتداد بأية تغييرات خارجية كانت أو داخلية إسماعيل غانم فقرة 153 ص 356 – ص 357 .

أما فيما يتعلق بإستعمال كل مالك لأجزاء الشائعة فى سبيل الانتفاع بالجزء المفرز الذي يملكه ، فتنص المادة 857 مدني على ما يأتي :

 " 1 - كل مالك ، فى سبيل الانتفاع بالجزء الذى يملكه فى الدار ، حر فى أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له ، على ألا يحول دون إستعمال باقى الشركاء لحقوقهم " .

 " 2 - ولا يجوز إحداث أى تعديل فى الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء ، إلا إذا كان التعديل الذى يقوم به أحد  الملاك على نفقته الخاصة من شأنه أن يسهل إستعمال تلك الأجزاء ، دون أن يغير من تخصيصها ، أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين .

ويتبين من هذا النص أن كل مالك من ملاك الطبقات والشقق له أن يستعمل الأجزاء الشائعة فيما خصصت له ، وعلى الوجه الذى لا يضر بالدار ، ولا يحول دون استعمال باقى الملاك لهذه الأجزاء الشائعة نفسها ، فله أن يدخل من الباب العام للبناء فى أى وقت ، وأن يستعمل السلم أو المصعد للوصول إلى طبقته أو شقته ، وأن يوصل أنابيبه ومواسيره الداخلية بالأنابيب والمواسير المشتركة للدار فى الماء والغاز والكهرباء ، وأن يحفر داخل الدار الرئيسية دواليب ومداخن لإستعماله الخاص ، وأن يضع فى هذه الجدران أنابيبه ومواسيره الخاصة، ويجوز لمالك الطبقة السفلى من الدار أن يفتح باباً فى الجدار الرئيسى أو أن يحول نافذة إلى باب ، على شرط ألا يخل ذلك بمتانة البناء ولا بمظهره الخارجى  نقض فرنسي 22 فبراير سنة 1939 جازيت دي باليه 1939 – 1 - 601  ولكن لا يجوز لمالك الطبقة السفلى أن يخل ذلك بمتانة البناء ولا بمظهره أو آباراً ، ولا يجوز لمالك الطبقة السفلى أن يحفر سراديب تحت الأرض أو آباراً ، ولا يجوز لمالك الطابق الأعلى أن يبنى طابقا جديدا فوق طابقه فإن جدران طابقه الرئيسية وسقفه معتبرة ضمن الأجزاء الشائعة كما قدمنا ، وهذا بخلاف صاحب العلو فقد رأيناه يستطيع أن يبنى فوق علوه بناءً جديداً إذا كان ذلك لا يضر بالسفل أنظر آنفاً فقرة 620 .

ولا يجوز لمالك الطبقة أو الشقة إدخال أى تعديل فى الأجزاء الشائعة للدار بغير موافقة سائر الملاك  ولكن إذا تكون إتحاد الملاك الطبقات والشقق – كما سيجئ - فإنه يجوز لهذا الإتحاد ، بالأغلبية العادية أن يقرر إدخال أى تعديل فى الأجزاء الشائعة وكذلك يجوز ، دون تكوين اتحاد الملاك ، وطبقاً للقواعد المقررة فى إدارة الشيوع العادى ، للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع الأجزاء الشائعة أن يقرروا إدخال تعديلات تخرج عن حدود الإدارة المعتادة ، والأقلية حق التظلم أمام المحكمة ( م 829 مدنى ) – أنظر آنفاً فقرة فى هذا المعنى إسماعيل غانم فقرة 154 ص 359 هامش 1 – وقارن السيد على المغازى فقرة 71 ص 122  وإنما يجوز له ، بغير موافقة الملاك ، إدخال تعديلات يكون من شأنها تيسير إستعمال الجزء الشائع دون تغيير فى تخصيصه ودون إلحاق ضرر بالملاك الآخرين ، كأن يوسع السلم أو يحول المصعد إلى مكان أليق ، بشرط أن يكون ذلك على نفقته الخاصة . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن الصفحة/ 1350)

لكل مالك أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول إستعماله دون استعمال باقي الشركاء أو على نحو يضر بهم أو بالبناء، ولا يجوز إدخال أي تعديل في هذه الأجزاء بدون موافقة باقي الشركاء إنما يجوز إدخاله إذا كان من شأنه تیسیر إستعمال الجزء الشائع مع بقاء الغرض الذي خصص له على أن يكون ذلك على نفقة الشريك الذي قام بالتعديل .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/631)

فلما كان حق الملاك في الأجزاء المشتركة هو حق الشركاء في الشيوع الإجباري، فإنه يكون لملاك الطبقات والشقق في تلك الأجزاء ما للشريك في هذا النوع من الشيوع، فيكون من حق كل مالك إستعمال الأجزاء المشتركة والإنتفاع بها كما لو كانت ملكه الخاص، ولكن يجب أن يكون هذا الإستعمال فيما أعدت له وعلى ذلك فللمالك إستعمال السلم والمصعد للوصول إلى وحدته، وله توصيل أنابيب المياه والغاز وأسلاك الكهرباء من الوصلات الرئيسية بالدار إلى وحدته وأن يضع في جدران الوحدة ما شاء له من دواليب ومداخن وأنابيب ومواسير، وأن يضع في سطح الدار أية تجهيزات خاصة بإستقبال الأقمار الصناعية بشرط عدم الإضرار بالمبنى أو يحول النافذة إلى شرفه أو يقوم بإغلاق الشرفة وتحويلها إلى غرفة كل ذلك مشروط بعدم الإخلال بمتانة البناء ولا بالمظهر الخارجي له كما لا يجوز لمالك الطبقة الأعلى الإستئثار بالسطح أو البناء فيه.

كما يتقيد إستعمال المالك للأجزاء المشتركة بأن يكون هذا الإستعمال فيما أعدت له تلك الأجزاء فلا يجوز له عرض منتجاته أو بضائعه في مدخل الدار ولو كان الجزء الخاص به متجراً، أو يستعمل أحد جدران الدار لكي يسند عليه بناء في أرض ملاصقة مملوكة له كما أنه ليس له أن يستعمل الممر المشترك الإيواء سيارته.

كما يتقيد هذا الإستعمال بعدم الحيلولة دون إستعمال باقي الشركاء لتلك الأجزاء، فإذا كان من بين الأجزاء المشتركة ما يقتضى إستعماله تناوب الملاك كحجرة غسيل.

فيجب استفادة كافة الملاك منها بالتناوب 

وبناءً على هذا النص فإنه لا يجوز لأحد الملاك أن يحدث تعديلاً في هذه الأجزاء دون موافقة الجميع، إلا إذا توافرت شروط أربعة هي : 

1 - أن يكون التعديل على نفقة الشريك الذي قام بإحداث التعديل.

2 - أن يكون من شأن التعديل تسهيل إستعمال الأجزاء المشتركة.

3 - ألا يغير التعديل من تخصيص الأجزاء المشتركة.

4 - ألا يلحق التعديل ضرراً بالملاك الآخرين.

وتطبيقاً لذلك يجوز لمالك إحدى الطبقات أن ينشئ فى أحد الجدران الرئيسية داخل طبقته رفوفاً أو تجويفاً أو خزانة لحفظ الملابس أو مدفئة يفتح لها مدخنة داخل الجدار، كما يجوز له أن ينشئ شرفات في طابقه وأن يوسع نوافذه، كل ذلك بشرط ألا يترتب على ما يحدثه المالك من تعديل ضرر بمتانة البناء أو تشويه لمظهره وعلى العكس ليس للمالك أن يضع على واجهة المنزل ولو في مواجهة طبقته، إعلانات مضيئة إذا كان من شأنها تشويه مظهر البناء أو منع الملاك الآخرين من رؤية الطريق العام بسبب إنعكاس الضوء، وليس لمالك الطبقة الأرضية التي يقوم بإستغلال مقهى فيها أن يفتح في الجدار باباً يؤدي إلى سلم المنزل، إذ يترتب على استعمال عملاء المقهى لهذا الباب تزايد الحركة في فناء السلم فيضار الملاك الآخرون.

حقوق الملاك والتزاماتهم بالنسبة للأجزاء الخاصة :

الكل مالك على الجزء الذي يملكه وحده حق ملكية مفرزة، فيباشر عليه كافة السلطات التي يخولها هذا الحق من إستعمال وإستغلال وتصرف وعليه وحده ما يقتضيه هذا الجزء من نفقات.

فللمالك أن يستعمل الجزء الذي يخصه بنفسه أو يستغله بتأجيره مثلاً على أن سلطات المالك مقيدة بالقيود التي ترد على حق الملكية بوجه عام، ومن بينها واجب عدم الغلو في إستعمال الحق إلى الحد الذي يضر بالجار ضرر غير مألوف، ولهذا القيد أهمية خاصة في نطاق ملكية الطبقات، نظراً للجوار الخاص الذي يربط الملاك بعضهم ببعض، فالطبقة أو الشقة الخاصة بكل منهم ليست إلا جزءاً من بناء واحد، وعلى ذلك فلا يجوز لأي منهم أن يقوم بأي عمل في طبقته أو شقته يكون من شأنه الإضعاف من متانة البناء أو تشويه مظهره العام.

وللمالك أيضاً أن يتصرف في الجزء الذي يملكه وحده، فله أن يبيعه أو يهبه أو يوصى به أو برهنه، وكما يجوز للمالك أن يتصرف في طبقته أو شقته كلها تصرفاً واحداً، له أن يقسمها ويتصرف في كل جزء منها على إستقلال إلى أشخاص متعددين، ولا يجوز لباقي الملاك أن يعترضوا على ذلك بحجة أن التجزئة من شأنها أن تزيد في عدد الملاك وتحويل المبنى من مستوى معين إلى مستوى أقل منه.

غير أنه يجوز الاتفاق على أنه لا يجوز للشريك أن يتصرف في طابقه أو شقته إلى شخص أجنبي إلا بموافقتهم، ومثل هذا الشرط تكون المصلحة فيه خشية الملاك من أن يدخل بينهم شخص لا يعرفونه وقد يتضررون من وجوده وهي مصلحة مشروعة ويخضع هذا الشرط لأحكام شرط المنع من التصرف وفقاً للمادتين 823 ، 824 مدنی.

كما يجوز الاتفاق بين الملاك على منع التجزئة بألا يقسم أي منهم طابقه أو شقته إلى أجزاء يتصرف في كل جزء منها لشخص، ويكون هذا إرتفاقاً مقرراً على كل طبقة أو شقة لفائدة الطبقات أو الشقق الأخرى منعاً لإنخفاض قيمتها، فيصبح إنشاؤه بغير تحديد المدة.

ويجوز التخلص من هذا الإرتفاق طبقاً للمادة 1029 إذا فقد فائدته أو لم تبق له غير فائدة محدودة، كما لو كان البناء عند إنشائه في حي من الأحياء الغنية ثم تحول الحي بمرور الزمن إلى حي شعبي، بحيث أصبح لا يؤثر في قيمة البناء أن تقسم شققه إلى مساكن صغيرة. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر  الصفحة/ 842)