تنص المادة 859 مدني على ما يأتي :

" 1 - على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو " .

" 2 - فإذا امتنع عن القيام بهذه الترميمات ، جاز للقاضى أن يأمر ببيع السفل . ويجوز فى كل حال لقاضى الأمور المستعجلة أن يأمر بإجراء الترميمات العاجلة .

وقد قدمنا أن فى نظام السفل والعلو ، يملك السفل صاحبه مفرزاً ويدخل في ذلك الأرض المقام عليها البناء كله ، ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك ، ويدخل فى ذلك أيضاً الأساسات والجدران الرئيسية والسقف ، فلا شيء من ذلك يعتبر شائعاً شيوعاً إجبارياً بينه وبين صاحب العلو كما يكون الأمر فى نظام الطبقات المفرزة والشيوع الإجبارى الذى سيأتى بيانه ويملك العلو صاحبه مفرزاً أيضاً على النحو الذى يملك به السفل صاحبه فيما قدمناه ، فيدخل فى ذلك الجدران الرئيسية والسقف والأرضية ، وكل ما يصل العلو بالسفل هو أن للعلو حق القرار على السفل ، وحق القرار هذا هو الذي تستمد منه إلتزامات صاحب السفل نحو صاحب العلو .

وأول إلتزام يستمد من حق القرار هذا هو أن يقوم صاحب السفل " بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو " ( م 859 / 1 مدنى ) ، وترتيباً على ذلك يكون على مالك السفل " إجراء ما يلزم لصيانة السقف والأخشاب الحاملة له ، إذ أنها تعتبر ملكاً له " ( م 36 / 57 مدنى سابق ) ، وذلك منعاً لسقوط السقف فيسقط معه العلوولا يقتصر الأمر على صيانة السقف وترميمه بل يجب على صاحب السفل أيضاً صيانة جدران السفل وترميمها عند الاقتضاء وبالجملة صيانة جميع أجزاء السفل المملوكة له ملكية مفرزة وترميمها ، وذلك لمصلحة العلو واحتفاظا له بحق القرار على السفل وإذا تعدد ملاك السفل، كانوا مسئولية بالتضامن عن هذا الإلتزام (استئناف مختلط 9 نوفمبر سنة 1933 م 46 ص 24 . وتتكلم المحكمة عن التضامن لا التضامم )، ولكنه لا يلتزم إلا بترميم سفله ، فلا يلتزم بإجراء ترميمات فى العلو نفسه لمنع سقوطه مصر الكلية الوطنية 26 مايو سنة 1931 المحاماة 13 رقم 142 ص 315 .

فإذا قصر صاحب السفل فى القيام إلتزامه بحيث يترتب على تقصيره تهديد سلامة العلو ، جاز لصاحب العلو أن يلجأ إلى القضاء ليلزم صاحب السفل أن يقوم بالأعمال الضرورية فى سفله لمنع العلو من السقوط . ويجوز الالتجاء إلى قاضى الأمور المستعجلة فى ذلك ، إذا كان إجراء الترميمات أمراً عاجلاً ويجوز فى جميع الأحوال أن يستأذن صاحب العلو القضاء فى أن يقوم هو بالترميمات الضرورية فى السفل ، على أن يرجع بما أنفقه فى ذلك على صاحب السفل استئناف مصر 6 مارس سنة 1919 المجموعة الرسمية 21 رقم 8 ص 15 – محمد على عرفة فقرة 360 ص 482 – ص 484 ويجوز لصاحب العلو ، لإسترداد ما أنفقه من مصروفات وقياسا على ما سيجئ فى المادة 860 / 2 مدنى ، أن يحبس السفل فى يده إذا كان قد تسلمه لترميمه ، وأن يمنع صاحب السفل من السكنى والانتفاع حتى يؤدى ما فى ذمته، ويجوز لصاحب العلو أيضاً أن يحصل على إذن فى إيجاد السفل أو سكناه ، استيفاء لحقه وليس فى هذا كله إلا تطبيق للقواعد العامة .

ويجوز لصاحب العلو ، بدلاً مما تقدم أن يطلب من القاضى أن يأمر ببيع السفل لمن يشتريه ويرممه ، فيمنع بذلك سقوط العلو والقاضى يجيب صاحب العلو إلى ما يطلب من ذلك ، إذا وجد مبرراً لإجابة الطلب وتنص الفقرة الثانية من المادة 859 مدنى فى صدرها صراحة على ذلك ، إذ تقول : " فإذا امتنع ( صاحب السفل ) عن القيام بهذه الترميمات ، جاز للقاضى أن يأمر ببيع السفل " .

ويلاحظ أن إلتزام صاحب السفل بترميم سفله منعاً لسقوط العلو إلتزام عينى ، فيستطيع التخلص منه إذا هو تخلى عن ملكية السفل . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 1335)

لما كان للعلو حق قرار على السفل، ومن ثم التزم صاحب السفل بالقيام بكل الأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو مثل صيانة السقف والاخشاب الحاملة له والجدران وإلا كان لصاحب العلو أن يجبر صاحب السفل على ذلك يحكم بتصدره من القضاء وأن توافر شرط الإستعجال استصدر حكماً من قاضى الأمور المستعجلة بإجراء الترميمات اللازمة على أن يرجع بالتكاليف على صاحب السفل، ولصاحب العلو في حالة حيازته وحده للسفل لإجراء الترميمات أن يحبس هذا السفل حتى يستوفي ما أنفقه في إصلاحه كما له أن يستصدر حكماً بسکتی السفل أو تأجيره استيفاء لحقه ، وإذا تعدد أصحاب السفل كانوا مسئولين بالتضامن توزيع التكاليف على كل منهم بنسبة حصته في السفل إذ لا تضامن بينهم إلا إذا وجد اتفاق بسند التمليك على ذلك وحينئذ يكون الرجوع على أي منهم بكل التكاليف.

ويجوز لصاحب العلم أن يطلب من القضاء أن يأمر ببيع السفل إذا أمتنع صاحبه عن إجراء الترميمات اللازمة وتسرى على هذا البيع الأحكام المتعلقة بالتنفيذ على العقار على أن يكون الثمن الأساسي هو المحدد للسفل يسند التمليك ما لم يتضمن هذا السند حكماً آخر فيتعين اتباعه.

ولصاحب السفل أن يتخلص من النفقات بتخليه عن السفل وحينئذ يتملكه صاحب العلو ويلتزم بإجراء الترميمات اللازمة ويجب تسجيل سند التخطي استقل الملكية إليه. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/633)

وقد استبقى التقنين المدني الجديد ملكية السفل و العلو كما كانت في التقنين المدني السابق ونقل من هذا التقنين النصوص الخاصة بهذا الموضوع، وكما نقل عن القضاء المصري ما أقره من المبادئ في هذا الشأن.

وبذلك ظل هذا التنظيم قائما بجانب التنظيم الآخر الذي نقله المشرع عن القانون الفرنسي الصادر في 28 يونيه سنة 1938، والذي يقوم على أن تكون العمارة من أجزاء مفرزة هي الطبقات و الشقق لكل طبقة أو شقة مالك يستقل بها، ومن أجزاء شائعة شيوعاً إجبارياً .

إلتزامات متبادلة بين صاحب السفل وصاحب العلو :

رتب الشارع إلتزامات متبادلة بين ملاك الطبقات المختلفة، وهذه الإلتزامات مستمدة من طبيعة الأشياء، إذ أن هذا النوع الخامس من الملكية يقتضي تساند الأجزاء المختلفة وارتكاز بعضها على البعض الآخر، وهذا الضرب من التساند والإرتكاز يجعل كل جزء مفرز من هذه الملكية محملاً بحقوق ارتفاق لمصلحة الجزء المستند إليه أو المرتكز عليه، وإذ كانت هذه التكاليف المتبادلة بين الأجزاء المملوكة ملكية مفرزة من قبيل الإرتفاق، وجب أن تسرى عليها الأحكام المقررة بالنسبة إلى حقوق الإرتفاق.

ولعل أثقل التكاليف هي ما يتحمل به صاحب السفل، فهو ملزم بحكم موقع طبقته بأن يتحمل ثقل العلو، وبالتالي أن يجري في طبقته سائر الأعمال التي تكفل بأداء هذه الخدمة المفروضة عليه.

وصاحب السفل ليس ملزما فقط بأن يقف من التكليف المقرر على ملكه موقفاً سلبياً، كما هو الشأن بالنسبة إلى مالك العقار المرتفق به وفقاً للقواعد العامة (م 1021)، بل إن المشرع يلزمه بأن يتخذ الأعمال الإيجابية اللازمة المواجهة هذا التكليف .

ومن هذا ما سنعرض له في البند التالي.

إلتزام صاحب السفل بالقيام بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو :

يلتزم صاحب السفل بالقيام بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو، كأن يصلح جداراً داخل شقته يرتكز عليه العلو أو يرمم السقف الذي تستند إليه أرضية العلو.

غير أن صاحب السفل يستطيع طبقاً للقواعد العامة أن يتخلص من هذا الإلتزام بالتخلي عن ملكية السفل.

فإذا امتنع صاحب السفل عن القيام بالأعمال والترميمات اللازمة، جاز لصاحب العلو أن يطلب من القاضي أن يأمر ببيع السفل لمن يشتريه ويرممه فيمتنع بذلك سقوط العلو.

وأمر القاضي ببيع السفل جاء على خلاف القواعد العامة، ومن ثم فإن هذه السلطة التي أعطيت للقاضي هي سلطة جوازية .

غير أن هذا لا يمنع من أن يطلب صاحب العلو الإذن له بالقيام بترميم السفل على نفقة صاحب السفل بدلاً من بيعه طبقاً للقواعد العامة المنصوص عليها بالمادة 209 مدني التي تقضي بأنه في الإلتزام بعمل، إذا لم يقم المدين بتنفيذ التزامه، جاز للدائن أن يطلب ترخيصاً من القضاء في تنفيذ الإلتزام على نفقة المدين إذا كان هذا التنفيذ ممكناً .

والقاضي يوازن بين ذلك وبين الأمر ببيع السفل على ضوء الإعتبارات المختلفة التي تحيط بالموقف، سواء من حيث قدرة صاحب السفل المالية أو مقدار النفقات اللازمة للترميم أو قيمة السفل، فإذا بان القاضي أن النفقات اللازمة للترميم تحمل صاحب السفل عبئاً فوق طاقته، أو أن هذه النفقات من الجسامة بحيث لا تتناسب مطلقاً مع قيمة السفل، جاز له أن يأمر ببيع السفل، وإذا بان للقاضى غير ذلك جاز له أن يرخص لصاحب العلو في أن يقوم بالترميم على نفقة صاحب السفل .

وتقضى المادة بأنه يجوز في كل حال لقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر بإجراء الترميمات العاجلة. ومن ثم فلا يحق لصاحب العلو أن يقوم بالترميمات في حالة الاستعجال على نفقة صاحب السفل دون ترخيص من القضاء، وذلك على خلاف ما تقضى به القواعد العامة (م 2/ 209 مدنی ).

فقد أراد الشارع أن يجعل التقدير في حالة الإستعجال للقضاء من أول الأمر، وذلك نظراً إلى ما يلقي على عاتق صاحب السفل في هذه الحالة من عبء مالي قد يكون كبيراً .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر الصفحة/ 851)