تنص المادة 860 مدني على ما يأتي :

 " 1 - إذا أنهدم البناء ، وجب على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله ، فإذا امتنع ، جاز للقاضى أن يأمر ببيع السفل ، إلا إذا طلب صاحب العلو أن يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه " .

 " 2 - وفى الحالة الأخيرة ، يجوز لصاحب العلو أن يمنع صاحب السفل من السكنى والإنتفاع حتى يؤدى ما فى ذمته ، ويجوز له أيضاً أن يحصل على إذن فى إيجار السفل أو سكناه أو سكناه ، إستيفاء لحقه ".

ويجب التمييز هنا بين ما إذا كان انهدام البناء بخطأ صاحب العلو أو بغيره خطأه فإن كان بخطأه ، رجع صاحب السفل عليه بالتعويض الواجب ، ولم يكن ملزماً بإعادة بناء السفل ، ولكنه إذا أعاد بناءه فعلاً رجع لصاحب العلو حقه فى القرار على السفل بعد أن يكون قد دفع التعويض لصاحب السفل ، ومن ثم يجوز له أن يبنى علوه من جديد مستقراً على السفل .

وإن كان انهدام البناء بغير خطأ صاحب العلو ، سواه كان الإنهدام بخطأ صاحب السفل أو بغير خطأه ، فإن على صاحب السفل أن يعيد بناء سفله ، لأن لصاحب العلو حق القرار عليه ، يعيد صاحب العلو بناء علوه مستقراً على السفل ، بعد أن أعاد صاحبه بناءه على ما قدمنا ثم إذا كان هدم البناء بخطأ صاحب السفل ، وجب على هذا الأخير تعويض صاحب العلو عن الضرر الذي يصيبه من جراء هدم علوه ثم إعادة بنائه .

والمفروض طبعاً أن البناء يكون قد وقع بعلوه وسفله ، بأن يكون السفل قد انهدم فترتب على انهدامه العلو أما إذا إنهدم العلو وحده ، فلا شأن لصاحب السفل في إنهدام العلو ، ويرجع صاحب العلو على من يكون قد تسبب الإنهدام .

وإذا كان السفل آيلا للسقوط دون أن ينهدم ، فلصاحب العلو أن يستصدر من السلطة الإدارية المختصة أمراً بهدم السفل ، ثم يطالب بإعادة بنائه على الوجه الذى قدمناه محمد على عرفة فقرة 361 ص 484 – إسماعيل غانم فقرة 163 - ص 371  .

وإذا امتنع صاحب السفل عن إعادة بنائه فى الأحوال التى يجب عليه فيها ذلك ، جاز لصاحب العلو إجباره على إعادة البناء ، ويكون ذلك بأن يختار صاحب العلو أحد أمرين فإما أن يطلب من القاضى أن يأمر ببيع السفل على صاحبه ، ويكون ثمنه من حق صاحب السفل ، وعلى المشترى أن يعيد هو بناء السفل فإنه لم يشترط وهو منهدم إلا هذا الشرط ولا يوجد ما يمنع من أن يكون المشترى هو صاحب العلو نفسه ، وعند ذلك يبنى السفل والعلو ويكون مالكا لهما معاً ، ولكنه فى هذه الحالة لا يجبر على البناء فله أن يبتى السفل دون العلو وله ألا يبنى أياً منهما ، فهذا حقه  أن يطلب صاحب العلو من القاضى أن يأذن له فى أن يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه فإذا أعاد بناءه رجع بما أنفقه على صاحب السفل، ويكون له ضماناً لإستيفاء حقه أن يحبس السفل فى يده ، بل يجوز له أيضاً أن يحصل على إذن القاضى فى إيجار السفل أو سكناه بأجر المثل استيفاء لحقه . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن ، الصفحة/  1339)

إذا انهدم السفل والعلو بخطأ من صاحب العلو، فلصاحب السفل الرجوع عليه بالتعويض ولا يكون ملزماً بإعادة بناء السفل، أما أن أعاد بناءه فيكون الصاحب العلو إقامة علوه، أما أن تهدم البناء لأي سبب آخر، إلتزم صاحب السفل بإقامة سفله حتى يتمكن صاحب العلو من اقامة عليه، وإن كان التهدم بخطأ صاحب السفل رجع عليه صاحب العلو بالتعويض وفقاً لأحكام المسئولية التقصيرية وإذا امتنع صاحب السفل عن بناء سفله جاز لصاحب العلو إستصدار حكم من القضاء يأمر فيه ببيع السفل لمن يقبل اعادة بنائه أو بتمكين صاحب العلو - إذا طلب ذلك - من بناء السفل على نفقة صاحبه ويكون له استيفاء لحقه حبس السفل واستئذان القضاء في تأجيره أو سكناه، وإذا انهدم العلو وحده ولم توافق السلطة القائمة على أعمال التنظيم باعادة بنائه فليس لصاحب العلو إجبار صاحب السفل على هدم البناء لإعادته وفقاً لخط التنظيم وكذلك الحال إذا كان السفل لا يتحمل إقامة علو جديد. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 635)

يلتزم صاحب السفل بإعادة بناء طبقته من جديد إذا إنهار الدار لأي سبب كان، أي سواء كان إنهيارها لقدمها أم لإحتراقها أو لنسفها بغارة جوية أم بغير ذلك.

وواضح أن هذا الإلتزام مخالف للقواعد العامة في الملكية، فالأصل أن المالك حر في أن يبني في ملكه أو يمتنع عن البناء فيه، وهو غير مقيد أيضاً بالبناء في وقت معين ولكن هذه القواعد العامة لا يمكن أن تتسق مع نظام ملكية الطبقات الذي يربط فيه مصير كل طبقة بمصير الطبقات الأخرى، وهو ما يستدعي تقييد ملكية جميع ملاك الطبقات بالقيود اللازمة لتمكين الآخرين من الانتفاع بملكهم .  

وبما أن هذا القيد استثنائي، فيجب عدم التوسع في تفسيره، وبناءً على ذلك لا تكون الدعوى بإعادة بناء السفل مقبولة إلا بعد انهدام البناء فعلاً، فلا يجوز للقاضي أن يأمر بهدم بناء آيل إلى السقوط وإعادة بنائه من جديد، بل يجب على صاحب العلو في مثل هذه الحالة أن يلجأ إلى السلطة الإدارية المختصة لتأمر بهدم البناء أولاً، ثم يلجأ إلى القضاء عند عدم تنفيذ الأمر الصادر بالهدم فإن هو لجأ إلى القضاء مباشرة ليطالب بالهدم والتجديد معاً، كانت دعواه سابقة لأوانها متعيناً الحكم بعدم قبولها .

ويشترط بداهة ألا يكون انهدام البناء راجعا إلى خطأ صاحب العلو، كأن يكون قد أقام عليه مباني لا يتحملها، فإن صاحب السفل لا يلتزم بإعادة بناء سفله في هذه الحالة، بل إنه يستطيع أن يرجع على صاحب العلو بتعويضه عن الضرر الذي أصابه نتيجة لتهدم سفله، ويظل رغم ذلك غير ملتزم بإعادة بنائه.

ولكن إذا أعاد صاحب السفل من تلقاء نفسه بناء سفله ، كان لصاحب العلو أن يعيد بناء علوه كذلك، لأن له حق التعلي على ذلك السفل .

جزاء إخلال صاحب السفل بإلتزامه :

إذا امتنع صاحب السفل عن إعادة بناء سفله، جاز للقاضي أن يأمر ببيع السفل إلا إذا طلب صاحب العلو أن يعيد هو بناء السفل على نفقة صاحبه.

فصاحب العلو بالخيار بين أن يطلب بيع السفل أو أن يعيد بناءه على نفقة صاحبه، فلا يجوز للقاضي أن يحكم من تلقاء نفسه بالأمر الثاني، وإلا يكون قد قضى بما لم يطلب منه، إذ أن الدعوى تعتبر مرفوعة أصلاً بطلب بيع السفل، طالما أن مالك العلو لم يبد إستعداده للإنفاق على إعادة بناء السفل واستيفاء ما ينفقه في هذا السبيل وفقاً للأحكام المقررة بالفقرة الثانية من المادة 860 .

ولا يستطيع صاحب السفل التخلي عن التزامه بإعادة البناء إلا إذا تخلى عن ملكيته، وهذا فرض نادر لأنه يكون من مصلحته بيع السفل.

وإذا أذن القاضي لصاحب العلو بأن يعيد بناء السفل على نفقة صاحبه فإنه يكون لصاحب العلو حق الحبس استيفاء لما أنفق ومن مقتضى هذا الحق أن يمنع صاحب العلو صاحب السفل من السكنى والانتفاع إلى أن يؤدي ما فی ذمته حتى ولو كان القاضي قد منح صاحب السفل أجلاً أو آجالاً للوفاء، ذلك أن الأجل القضائي لا يمنع من إستعمال حق الحبس.

وزيادة على حق الحبس أعطى المشرع لصاحب العلو سلطة أخرى هى الحصول من القاضي على إذن في تأجير السفل أو سكناه استیفاء لحقه، وحينئذ يحدد القاضي الأجرة التي يقوم صاحب العلو في التأجير بها، أو التي يلتزم بدفعها مقابل سكنى السفل وفي الحالتين تخصم الأجرة من المستحق في ذمة صاحب السفل .

أما إذا قرر القاضي - بناء على طلب صاحب العلو بيع السفل فإن الثمن يكون من حق صاحب السفل، فهو مالكه، ويلتزم المشتري بإعادة بناء السفل، فهو قد اشترى على هذا الشرط ولا شيء يمنع أن يكون المشتري هو صاحب العلو، وحينئذ ينقضي حق القرار الإتحاد المالك ويكون له أن يتصرف کیف يشاء، يبني أو ألا يبني وبالشكل الذي يفضله .

والراجح أنه لا يجوز أن يقضي على صاحب السفل بالتعويضات عند إمتناعه عن البناء. 

يؤيد ذلك حرص المشرع على أن يحدد في المادة 860 الجزاءات المختلفة التي يستتبعها الامتناع عن إعادة البناء وليس من بينها جواز الحكم بتعويضات ، وبما أن هذه المادة تضمنت حكماً استثنائياً ومخالفاً للقواعد العامة فيجب عدم التوسع في تفسيرها جرياً وراء ما تقضى به هذه القواعد .

كما أن تكليف صاحب السفل بالبناء وإلزامه بالتعويض عند عدمه، قد يكون فيه إلزام بأمر متعذر، وتكليف بما لا يستطاع لجواز عدم قدرته على ذلك .  (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 855)