مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس ، الصفحة : 183
مذكرة المشروع التمهيدي :
1 - أجاز المشروع لملاك الطبقات أن يكونوا نقابة فيما بينهم ، سواء كان ذلك بعد ملكيتهم للطبقات أو قبل أن يملكوها ، كأن يكونوا نقابة لبناء عقار أو لشرائه بقصد أن يتملكوه طبقات (م 1231).
2 - والغرض من النقابة هو إدارة الأجزاء المشتركة على خير وجه ، فإما أن يضع الشركاء لهذه الإدارة لائحة يوافقون عليها جميعا وتسرى على خلفائهم من بعدهم بما في ذلك الخلف الخاص بشرط التسجيل (م 1232)، وإما ألا يضعوا لائحة ما فتكون الإدارة من حق النقابة وتؤخذ القرارات بالأغلبية ( على أساس قيمة الأنصباء ) بعد دعوة الأعضاء إلى الإجتماع دعوة صحيحة ، والأمر كذلك فيما لم تنص عليه اللائحة (م 1233).
3 - وللنقابة بهذه الأغلبية أن تقرر إلى جانب أعمال الإدارة المعتادة أعمال إدارة غير معتادة ، كأن تفرض تأمينا مشتركا ضد الأخطار التي تهدد العقار أو الشركاء ، ويكون التأمين على جميع البناء لا على الأجزاء المشتركة وحدها ، وكأن تأذن في إجراء أعمال تترتب عليها زيادة في قيمة العقار على نفقة من يطلب ذلك من الملاك ، وتضع النقابة الشروط اللازمة لإجراء هذه الأعمال والتعويضات المترتبة عليها (م 1234).
4 - ولما كانت النقابة في حاجة إلى سنديك يتولى تنفيذ قراراتها فهي التي تعينه بالأغلبية المتقدمة ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين السنديك بأمر من القاضي الجزئي بناءً على طلب أحد الشركاء بعد سماع الباقين أو إعلانهم إعلاناً صحيحاً، ويجوز عزل السنديك بالأغلبية أو بأمر القاضي أياً كانت طريقة تعيينه وله أجر تحدده الأغلبية أو القاضي، وهو الذي يمثل النقابية أمام القضاء حتى بالنسبة للملاك أنفسهم، وأهم واجبات السنديك هو أن يقوم بحفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وأن ينفذ قرارات النقابة ، وأن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ إلتزاماته (م 1235 - 1236).
5 - وإذا هلك البناء بحريق أو بغارة جوية أو بأي سبب آخر ، نظرت النقابة في أمر تجديده، فإذا قررت التجديد بالأغلبية المتقدمة ، خصص له ذلك العمل ما عسى أن يكون مستحقاً من تعويض بسبب هلاك البناء، مع عدم الإخلال بالحقوق العينية التي قد تكون انتقلت إلى مبلغ التعويض (م 1237) كما هو الحال في الرهن الرسمي .
6 - وللنقابة أن تمنح قرض لأحد الشركاء لتمكينه من القيام بإلتزاماته ، وهذا القرض يكون مضموناً بإمتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى نصيبه الشائع في الأجزاء المشتركة ، ويجب قيده ليأخذ مرتبته من وقت القيد (م 1238)، أما إذا أعطى القرض لغرض آخر فلا يكون ممتازاً .
1- إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر فى البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 1984/10/24 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم ... بالدور ... من العقار المبين فى صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة فى العقار مقدارها ... وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها فى المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني - وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعاً إجبارياً فى أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل - المطعون ضده - مصراً على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم ... لسنة ... المقدم منه تجديداً للطلب رقم .... لسنة ... ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم .........في .......... على أن البيع لهؤلاء المشترين - ومن بينهم الطاعن - ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط فى كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة، فضلاً عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل فى 1984/10/24 - وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه فى تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه فى البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان (شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل) فإن ذلك يشكل خطأ فى جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه "لم يستوف ما اتفق عليه فى العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار" فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه.
( الطعن رقم 5414 لسنة 63 ق - جلسة 2001/02/13 - س 52 ع 1 ص 312 ق 64 )
2- النص فى المادة 862 من القانون المدني على أن "حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا إتحاداً فيما بينهم ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الإتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها". وفي المادة 864 منه على أن" إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الإتحاد وتكون قراراته فى ذلك ملزمة، بشرط أن يدعي جميع ذوي الشأن بكتاب موصى عليه إلى الإجتماع، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء"، وفي المادة 866 منه على أن" يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ... ويمثل المأمور الإتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا اقتضي الأمر". وفي المادة 14 من قرار وزير الإسكان رقم 109 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك على أن "تتكون الجمعية العمومية للإتحاد من جميع أعضائه..." وفي المادة 17 منه على أن "فيما عدا الحالات التي ورد فيها نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام لا يكون إنعقاد الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور مالكي 60% على الأقل من الأنصبة فى العقار، فإذا لم يتوافر هذا النصاب فى الإجتماع إنعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ويعتبر إجتماعها الثاني صحيحاً أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم. "وفي المادة 18 منه على أن"...... تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء" فإن مفاد هذه النصوص مجتمعة أن تكون إدارة الأجزاء المشتركة فى العقار المقسم إلى طبقات أو شقق لإتحاد الملاك وفقاً للنظام الذي يضعه لذلك أو بقرارات فردية يصدرها إذا لم يكن قد وضع لنفسه نظاماً، وتكون قراراته فى ذلك ملزمة بشرط أن يدعي جميع ذوي الشأن بموجب كتب موصى عليها إلى الاجتماع وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، وأن تعيين مأمور الاتحاد الذي يتولى تنفيذ قراراته وتمثيله أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك أنفسهم متي استلزم الأمر ذلك إنما يكون بذات الأغلبية المشار إليها .
( الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق - جلسة 1999/01/17 - س 50 ع 1 ص 110 ق 16 )
3- إذا كان الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها وتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها فإن مأمور الاتحاد أيضاً هو الذي يمثل الإتحاد في تنفيذ قراراته في هذا الشأن في مرحلة البناء بما يستلزمه ذلك من احتساب تكاليفه وتوزيعها على وحداته كل حسبما تميزت به من صفات وإلى أن يتم توزيع هذه الوحدات على الأعضاء يكون لكل عضو في الاتحاد ملكية مفرزة للوحدة التي اختص بها وملكية شائعة مع باقي الشركاء في الأجزاء الشائعة كالمناور والسلالم والمصاعد والأسطح والأفنية وتنحصر عندئذ سلطات مأمور الاتحاد في إدارة الأجزاء الشائعة من العقار .
( الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق - جلسة 1999/01/17 - س 50 ع 1 ص 110 ق 16 )
4- إجتماع اتحاد الملاك لا يكون صحيحاً إلا بحضور مالكي 60 % على الأقل من الأنصبة، فإذا لم تتوافر هذه الأغلبية تدعى الجمعية العمومية للإنعقاد بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ويكون الاجتماع في هذه الحالة صحيحاً أياً كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياً كانت ملكياتهم .
( الطعن رقم 3008 لسنة 62 ق - جلسة 1999/01/17 - س 50 ع 1 ص 110 ق 16 )
تنص المادة 862 مدني على ما يأتي :
" 1 - حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا إتحاد فيما بينهم " .
" 2 - ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها .
ويتبين من هذا النص أن ملاك طبقات البناء وشققها يجوز لهم أن يكونوا فيما بينهم اتحاداً فى إدارة الأجزاء الشائعة من سلطات أوسع وتيسيرات أكثر عما يكون عليه الأمر لو أنهم اقتصروا على تطبيق القواعد التى سبق تقريرها فى إدارة المال الشائع .
ويجب ، لتكوين هذا الإتحاد ، إجماع الملاك على تكوينه فاتحاد الملاك فى القانون المصرى جواز لا إجبارى ، بل يجب فى تكوينه إجماع ملاك الطبقات والشقق، أما فى القانون الفرنسى الصادر فى 28 يونيه سنة 1938 ، فاجتماع ملاك الطبقات والشقق فى إتحاد إجبارى ويتم بحكم القانون ذلك أن إدارة المال الشائع فى القانون الفرنسى فى الشيوع العادي ، لابد فيه من الإجماع وهذا النظام يتعذر تطبيقه فى الأجزاء الشائعة للبناء الواحد ومن ثم جعل القانونى الفرنسى اجتماع الملاك فى اتحاد أمراً إجبارياً فى حين أن القانون المصرى قد نظم الشيوع العادي تنظيماً يكفل للأغلبية حق الإدارة ، فلم تكن هناك ضرورة ملحقة - كما وجدت فى القانون الفرنسى - إلى جعل اتحاد الملاك إجبارياً ( أنظر إسماعيل غانم فقرة 154 ص 358 هامش 3 – وقارن محمد على عرفة فقرة 363 ص 488 ) ، إذ أن سلطاته أوسع من سلطات المدير العادى للما الشائع كما سبق القول، ويكون جميع الملاك أعضاء فى الاتحاد ، ما داموا قد أجمعوا على إنشائه .
وليس من الضرورى أن يتكون هذا الاتحاد بعد إنشاء البناء ، بل يجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد هو بالذات الحصول على بناء متعدد الطبقات والشقق ، بينه الإتحاد أو يشتريه ، ثم يوزع طبقاته وشققه على الأعضاء وفى هذا تشجيع كبير على الإكثار من ملكية الطبقات ، أشد ما تكون الحاجة إليها فى وقت اشتدت فيه أزمة المساكن عقب الحربين العالميتين الأولى والثانية وعلى أثر تزايد السكان تزايداً مضطرداً سريعاً .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 1358)
أجاز المشرع لملاك العقار المقسم إلى طبقات أو شقق أن يكونوا فيما بينهم إنتقاداً يتولى إدارة الأجزاء المشتركة في العقار، ويجب القيامه أن يجمع عليه الشركاء، وقد يكون العقار موجوداً عند إنشاء الإتحاد وقد يكون الغرض من إنشائه بناء العقار أو شرائه وتوزيع طبقاته أو شققه على أعضائه، ويعتبر اتحاد الملاك جمعية لها الشخصية المعنوية المستقلة عن الأعضاء كما تستقل ذمته المالية، وقد أنشئ دون أن يكون غرضه الحصول على الربح إلا أن له نظام خاص يختلف عن تنظيم الجمعيات فلا يشترط أن يكون له نظام مكتوب كما هو الشأن في الجمعيات ولا مجلس ادارة وغالباً ما يتخذ في بادئ الأمر شكل الجمعية التعاونية للإستفادة بالمزايا التي يمنحها القانون رقم 153 لسنة 1999 الخاص بالجمعيات والمؤسسات الأهلية فإن لم يتكون اتحاد ملاك الطبقات سرت أحكام المال الشائع بصدد إدارة الأجزاء المشتركة.
وأوجب قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 بالمواد 73 – 75 سنة تكوين اتحاد للملاك إذا بلغ عدد الملاك خمسة فأكثر، وحينئذ يخضع الإتحاد للنظام المقرر في هذا القانون مع ما لم يتعارض معه من النظام المنصوص عليه في القانون المدني، ويخضع الإتحاد للقانون الأخير إذا قل عدد الملاك عن خمسة .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 637)
ملكية الطبقات أو الشقق تؤدى إلى اختصاص كل مالك بملكية طبقة أو شقة ملكية مفرزة، بالإضافة إلى مشاركته سائر الملاك في ملكية الأجزاء المشتركة، وتشكل هذه الملكية الأخيرة نوعاً من الشيوع الإجباري، وكانت تنطبق على إدارتها أحكام الشيوع عامة (مادة 825 مدنی وما بعدها) ونظراً لأن الشيوع هنا شيوع دائم إجباري، ولا يجوز فيه طلب القسيمة، في حين أن الشيوع العادي شيوع مؤقت يجوز فيه طلب القسمة فتضع القسمة حدا لمتاعب الإدارة المشتركة، فقد رأى المشرع أن أحكام الشيوع قد لا تحقق المصلحة في إدارة الأجزاء المشتركة للبناء المملك طبقات أو شققاً، فكفل لملاك الطبقات والشقق أن يكونوا إتحاداً منهم لإدارتها وجعله اختيارياً لهم، فمن حقهم إذا شاءوا تكوينه وإلا استبقوا أحكام الشيوع المشار إليها.
تكوين الإتحاد اختیاری طبقا للتقنين المدني :
تكوين الاتحاد اختیاری طبقاً للتقنين المدني، فلا يجبر الملاك على الدخول فيه إلا أنه يلزم لتكوينه إجماع ملاك الطبقات والشقق، فهو لا يقوم إلا بإجماع الملاك .
الغرض من تكوين الإتحاد :
الغرض من تكوين الإتحاد هو إدارة الأجزاء المشتركة من العقار على خير وجه إلا أنه ليس من الضروري أن يتكون هذا الإتحاد بعد إنشاء البناء بل يجوز أن يكون الغرض من تكوينه هو بالذات الحصول على بناء متعدد الطبقات أو الشقق يبنيه الإتحاد أو يشتريه ثم يوزع طبقاته وشققه على الأعضاء، والغرض الأخير هو ما أصبح شائعاً الآن بعد انتشار ظاهرة تمليك الشقق.
صدر القانون رقم 119 لسنة 2008 بإصدار قانون البناء بتاريخ 11 / 5 / 2008، ونشر بالجريدة الرسمية في ذات التاريخ (العدد 19 مکرراً)، وعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره (م6 من قانون الإصدار).
وقد ألغي هذا القانون الفصل الثاني من الباب الرابع من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (م3 من قانون الإصدار) وهذا الفعل هو الذي كان يتضمن تنظيم إتحاد ملاك العقارات المقسم إلى طبقات أو شقق في المواد (75 – 73).
وقد نظم القانون رقم 119 لسنة 2008 إتحاد الشاغلين في الباب الرابع - الفصل الأول منه. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 862)
المذكرة الإيضاحية للإقتراح بمشروع القانون المدني طبقا لاحكام الشريعة الإسلامية
مادة 867
٢- وتكون للاتحاد شخصية اعتبارية من تاريخ شهرة.
هذه المادة تقابل المالية 862 من التقنين الحالي ، وتتفق مع المادة ۷۳ فقرة أولى من القانون رقم 49 لسنة ۱۹۷۷ في شان تاجير وبيع الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر .
فالمادة 862 من التقنين الحالي تنص على ما یأتی :
1- حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق ، جاز للملاك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم -
۲ - ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات او مشتراها لتوزيع ملكية اجزائها على أعضائها ،۰
المادة 73 من القانون رقم 49 لست ۱۹۷۷ تنص على ما يأتي :
و اذا زادت طبقات المبني او شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862 من القانون المدني : وفي تطبيق هذا الحكم يعتبر مالك الشقة أن الشقة الواحدة مالکا واحدا ولو تعددوا .
ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضوا في الاتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن ، كما يكون المشتري بعقد غير مسجل عضواً في الاتحاد .
وتتفق أحكام الفقرة الأولى من المادة المقترحة مع احكام المادة ۷۳ فقرة اولى من القانون رقم 49 لسنة ۱۹۷۷: حيث يكون تكوين اتحاد الملاك و جوبیا بحكم القانون ، اذا زادت طبقات الدار أو شققها على خمس وزاد ملاکها على خمسة أشخاص " وفي تطبيق هذا الحكم تعتبر الطبقة أو الشقة الك، واحد ولو تعدد ملاكها
اما اذا لم تزد طبقات الدار او شققها على خمس أو لم يزد ملاكها على خمسة اشخاص ، فان تكوين الاتحاد يكون جوازيا ً.
وقد جعل الشارع في التقنين الحالى تكوين هذا الاتحاد جوازیاً لا اجبارياً ، وذلك في الوقت الذي لم تكن فيه ملكية الطبقات اوالشقق قد بلغت من الانتشار ما بلغت في الوقت الحالي. أما الآن فقد وصلت هذه الملكية الى درجة كبيرة من الكثرة ، وذلك بسبب - استمرار أزمة المساكن واستفحالها وتزايد السكان تزايدا مضطردا سريعا، الأمر الذي يوجب معالجتها بحلول تفي بمقتضياتها . ومن ذلك وجوب قيام اتحاد بین الملك يتعاونون فيه على كل ما تستوجبه مصالحهم المشتركة في البناء .
وتنص الفقرة الثانية من المادة المقترحة على أن اتحاد الملاك تكون له شخصية اعتبارية من تاریخ شهره : اذا أن الاتحاد في حقيقته جمعية تضم جميع ملاك الطبقات او الشقق في بناء واحد، وقد تكونت لغرض غير الحصول على ربح مادی ، وهذا الغرض هو انارة الاجزاء المشتركة في البناء والقيام بما يلزم لمصلحة الملاك في مجموعهم ( انظر المادة الأولى من القانون رقم ۳۲ لسنة 1964 بشان الجمعيات والمؤسسات الخامة ) ولذلك فانه من المسلم به في ظل التقنين الحالى أن الاتحاد الملاك شخصية اعتبارية : لكن الاتحاد يخضع التنظيم مختلف عن تنظيم الجمعيات •
وقد رؤى عدم الأخذ بما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة 862 من التقنين الحالي المذكورة التي تجيز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها و توزیع ملكية أجزائها على أعضائها ۰ إذ أن مثل هذا الاتحاد الا يكون اتحاد ملاك يقصد منه إلى ضمان حسن الانتفاع العقار وادارته . وانما يهدف الى غرش غير ذلك ومن ثم لا تسري عليه القواعد الخاصة باتحاد الملاك " فاذا رغبت جماعة من الأشخاص في القيام بعمل مشترك بقصد بناء العقارات او مشتراها التوزيع اجزائها على الأعضاء ، فما عليهم الا ان يكونوا جمعية تعاونية تخضع لأحكام الجمعيات التعاونية ، أو يكونوا شركة تخضع لأحكام الشركات -
والمادة المقترحة تقابل المادة 859 من التقنين الكويتي .
والسند الشرعي لها أنها تتضمن أحكاما تنظيمية يراد منها المحافظة على صالح الأعضاء وضمان حسن سير العمل فيما بينهم •