مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس ، الصفحة : 183
مذكرة المشروع التمهيدي :
1 - أجاز المشروع لملاك الطبقات أن يكونوا نقابة فيما بينهم ، سواء كان ذلك بعد ملكيتهم للطبقات أو قبل أن يملكوها ، كأن يكونوا نقابة لبناء عقار أو لشرائه بقصد أن يتملكوه طبقات (م 1231).
2 - والغرض من النقابة هو إدارة الأجزاء المشتركة على خير وجه ، فإما أن يضع الشركاء لهذه الإدارة لائحة يوافقون عليها جميعاً وتسرى على خلفائهم من بعدهم بما في ذلك الخلف الخاص بشرط التسجيل (م 1232)، وإما ألا يضعوا لائحة ما فتكون الإدارة من حق النقابة وتؤخذ القرارات بالأغلبية ( على أساس قيمة الأنصباء ) بعد دعوة الأعضاء إلى الإجتماع دعوة صحيحة ، والأمر كذلك فيما لم تنص عليه اللائحة (م 1233).
3 - وللنقابة بهذه الأغلبية أن تقرر إلى جانب أعمال الإدارة المعتادة أعمال إدارة غير معتادة ، كأن تفرض تأميناً مشتركاً ضد الأخطار التي تهدد العقار أو الشركاء ، ويكون التأمين على جميع البناء لا على الأجزاء المشتركة وحدها ، وكأن تأذن في إجراء أعمال تترتب عليها زيادة في قيمة العقار على نفقة من يطلب ذلك من الملاك ، وتضع النقابة الشروط اللازمة لإجراء هذه الأعمال والتعويضات المترتبة عليها (م 1234).
4 - ولما كانت النقابة في حاجة إلى سنديك يتولى تنفيذ قراراتها فهي التي تعينه بالأغلبية المتقدمة ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين السنديك بأمر من القاضي الجزئي بناءً على طلب أحد الشركاء بعد سماع الباقين أو إعلانهم إعلاناً صحيحاً ويجوز عزل السنديك بالأغلبية أو بأمر القاضي، أيا كانت طريقة تعيينه ، وله أجر تحدده الأغلبية أو القاضي، وهو الذي يمثل النقابية أمام القضاء حتى بالنسبة للملاك أنفسهم، وأهم واجبات السنديك هو أن يقوم بحفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وأن ينفذ قرارات النقابة ، وأن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ إلتزاماته (م 1235 - 1236).
5 – وإذا هلك البناء بحريق أو بغارة جوية أو بأي سبب آخر ، نظرت النقابة في أمر تجديده، فإذا قررت التجديد بالأغلبية المتقدمة ، خصص له ذا العمل ما عسى أن يكون مستحقاً من تعويض بسبب هلاك البناء، مع عدم الإخلال بالحقوق العينية التي قد تكون انتقلت إلى مبلغ التعويض (م 1237) كما هو الحال في الرهن الرسمي .
6- وللنقابة أن تمنح قرض لأحد الشركاء لتمكينه من القيام بإلتزاماته ، وهذا القرض يكون مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى نصيبه الشائع في الأجزاء المشتركة ، ويجب قيده ليأخذ مرتبته من وقت القيد (م 1238)، أما إذا أعطى القرض لغرض آخر فلا يكون ممتازاً .
إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر فى البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 1984/10/24 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم ... بالدور ... من العقار المبين فى صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة فى العقار مقدارها ... وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها فى المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني - وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعاً إجبارياً فى أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل - المطعون ضده - مصراً على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم ... لسنة ... المقدم منه تجديداً للطلب رقم .... لسنة ... ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم .........في .......... على أن البيع لهؤلاء المشترين - ومن بينهم الطاعن - ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط فى كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة، فضلاً عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل فى 1984/10/24 - وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه فى تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه فى البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان (شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل) فإن ذلك يشكل خطأ فى جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه "لم يستوف ما اتفق عليه فى العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار" فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه.
(الطعن رقم 5414 لسنة 63 جلسة 2001/02/13 س 52 ع 1 ص 312 ق 64)
تنص المادة 863 مدني على ما يأتي :
" للاتحاد أن يضع ، بموافقة جميع الأعضاء ، نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته .
ويؤخذ من هذا النص أن الاتحاد بالخيار ، إما أن يضع لائحة تنظيمية يسير عليها فى تمكين الأعضاء من الانتفاع بالأجزاء الشائعة من البناء وفى حسن إدارة هذه الأجزاء الشائعة ، أو ألا يضع لائحة ما ويكتفى بإتخاذ القرارات الفردية اللازمة لإدارة الأجزاء الشائعة .
وهو إذا وضع لائحة ، فإنه يتقيد بها ولا يستطيع أن ينحرف عنها . لذلك أوجب المشرع أن تكون هذه اللائحة " بموافقة جميع الأعضاء " ، فلا يجوز تعديلها إذن إلا بموافقة جميع الأعضاء أيضاً، وهذا يكفل استقرار العمل فى الاتحاد ، ويجعل سير الإدارة موطداً منتظماً على هدى من قواعد مقررة ونظام موضوع .
ولو جعلت الأغلبية تكفى فى هذه اللائحة ، اختلطت القرارات التنظيمية بالقرارات الفردية ، ولكن الأغلبية في اتخاذ القرارات الفردية وفى تعديل اللائحة نفسها ، ولترتب على ذلك أنه يمكن تعديل اللائحة بنفس الأغلبية التى يمكن بها إتخاذ القرارات الفردية ، فلا تصبح للائحة قيمة فى استقرار الإدارة، إذ يكفى عند ذلك ، إذا بدا للأغلبية اتخاذ قرار فردي مخالف للائحة التنظيمية ، أن تبدأ هذه الأغلبية بتعديل اللائحة ، ثم تتخذ القرار الفردى الذي تريده بعد هذا التعديل .
وقد يعترض على ذلك بأنه فى إدارة المال الشائع العادى ، تكفى الأغلبية لوضع نظام للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع ( م 828 / 2 مدنى ) ، فكيف يطلب الإجماع فى وضع لائحة لإدارة الأجزاء الشائعة للبناء ذو الطبقات المتعددة انظر إسماعيل غانم فقرة 156 ص 362 هامش ولكن يلاحظ أن الإقتصار على مجرد الأغلبية فى وضع لائحة لإدارة الشيوع العادى ، إنما روعى فيه أن المقصود بالإدارة هى الإدارة المعتادة دون الإدارة غير المعتادة، أما اللائحة التى توضع لإدارة الأجزاء الشائعة للبناء متعدد الطبقات ، فإنها تتناول الإدارة المعتادة والإدارة غير المعتادة على السواء ، ولما كانت القرارات الفردية فى إدارة الأجزاء الشائعة إدارة غير معتادة يكفى فيها مجرد الأغلبية كما سنرى ، فقد وجد المشرع من الأحوط أن يشترط الإجماع فى اللائحة المستقرة الدائمة للإدارة المعتادة والإدارة غير المعتادة ، حتى لا يتيسر تعديل هذه اللائحة فى أى وقت تريده الأغلبية كما سبق القول .
وإذا وضع الاتحاد لائحة تنظيمية لأعماله على الوجه الذي بيناه ، فإن هذه اللائحة تسرى على جميع ملاك الطبقات والشقق وهم أعضاء الاتحاد ، وتسرى بطبيعة الحال على ورثتهم من بعدهم ، فإذا مات أحد الملاك حلت ورثته محله وأصبحوا أعضاء في الاتحاد مكانه ، وسرت عليهم اللائحة التنظيمية التى وافق عليها مورثهم كذلك تسرى اللائحة التنظيمية على الخلف الخاص للمالك ، فإذا باع المالك طبقته أو شقته حل المشترى محله فى عضوية الاتحاد وفى التقيد باللائحة التنظيمية وقد كان هناك نص صريح فى هذا المعنى فى المشروع التمهيدى لنص المادة 863 مدنى انظر آنفاً نفس الفقرة ص 1029 هامش 2 ، ولكن لجنة المراجعة حذفته دون أن تبين سبب الحذف ، والغالب أن يكون السبب هو عدم الحاجة إلى النص ، فى القانون المصرى تسرى عقود السلف فى حق الخلف الخاص متى كانت الحقوق والإلتزامات الناشئة من العقد تعتبر من مستلزمات الشيء الذي انتقل إلى الخلف الخاص ( م 146 مدنى ) ، على أن هناك نصاً صريحاً فيما يتعلق باللائحة التى توضع لإدارة الشيوع العادي يمكن أن يقاس عليه هنا ، فقد نصت المادة 828 / 2 مدنى على أن النظام الذي يوضع " يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعاً ، سواء أكان الخلف عاماً أم كان خاصاً ". (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن، الصفحة/ 1363)
لما كان الغرض من تكوين اتحاد ملاك الطبقات هو تحقيق المصالح المشتركة لأعضائه ومن ثم فقد يرى أن خير وسيلة لذلك أن يضع نظاماً معيناً يبين فيه كيفية إدارة الأجزاء المشتركة سواء كانت ادارة عادية أو غير عادية، ويشترط موافقة جميع الملاك على هذا النظام كما يشترط هذا الإجماع في تعديله، ويسرى النظام على جميع الملاك وعلى خلفهم العام أو الخاص متى كان عالماً به وقت إنتقال ملكية الطبقة أو الشقة إليه من سلفه. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 640)
فإذا اتفق جميع الأعضاء على نظام معين أي على لائحة التنظيم الإنتفاع بالعقار وإدارته، فتكون هذه اللائحة هي المرجع الأول في كل ما يعرض له من مسائل.
والملاحظ أن المشرع يشترط الإجماع لوضع اللائحة، وذلك على خلاف القاعدة المقررة في الشيوع العادي حيث تكفى أغلبية الشركاء لوضع نظام للإدارة ولحسن الإنتفاع بالمال الشائع (م 2 / 828).
وإذا كانت المادة 863 لم تنص على سريان اللائحة أي نظام الإدارة على الخلف فإنه يجب تطبيق حكم المادة 2/ 282 التي تنص على سريان النظام "على خلفاء الشركاء جميعاً سواء أكان الخلف عاماً أم كان خاصاً بل إن تطبيق هذا الحكم على اللائحة التي يضعها الاتحاد أولى منه في حالة الشيوع العادي إذ أنها توضع بموافقة جميع الشركاء وليس الأغلبية فقط .
أما إذا لم يتفق الشركاء على وضع نظام، أو خلا النظام الذي وضعوه من حكم لبعض المسائل، فتطبق النصوص التي وضعها المشرع لإدارة الأجزاء المشتركة، وتجديد البناء عند هلاكه .
اتحاد الملاك هو مجموعة من الأشخاص، ومن المعروف أن الشخصية الاعتبارية تثبت لمثل هذه المجموعة بنص المشرع على ذلك (أي بالإعتراف الخاص أو بانطباق الشروط العامة لأي شخص اعتباري عليها (أي بالإعتراف العام) .
ولم يرد في التقنين المدني إعتراف صريح بالشخصية الإعتبارية للاتحاد، ولا يمكن إعتبار الاتحاد شركة لأن الشركة تهدف إلى تحقيق الربح وليس هدف الاتحاد تحقيق كسب مادي يوزع على الأعضاء ويضاف إلى ثرواتهم، كما أنه لا يعتبر مؤسسة خاصة لأن المؤسسة مجموعة من الأموال ترصد لغرض معين، والاتحاد مجموعة من الأشخاص.
وإنما يقترب الاتحاد من حيث طبيعة نشاطه مع الجمعية التعاونية ولكنه يختلف عنها في بعض الأحكام، فلا يشترط لقيامه نظام مكتوب ولا تكوين مجلس إدارة كما هو الحال في الجمعية وتصدر قراراته بأغلبية الملاك بينما تصدر بأغلبية الحاضرين في الجمعية، ولا تملك الجهة الإدارية وقف قراراته ولا يحل بقرار من وزير الشئون الإجتماعية وإذا إنحل لا تؤول أمواله إلى الجمعيات الأخرى كما هو الحال في الجمعيات التعاونية.
ولكننا نجد من ناحية أخرى، أن المشرع قد اعترف ضمناً بالشخصية الإعتبارية للاتحاد .
إذ جعل له ذمة مالية مستقلة يدخل فيها إشتراكات الأعضاء والقروض التي يحصل عليها وجعل له الأهلية في أن يقرض الملاك، وقرر له حق إمتياز على ما يملكه العضو ضماناً للقرض الذي قدمه (م 869 مدنی) وجعل له حق التقاضي للاتحاد مأمور يمثله أمام القضاء (م 2/ 866 مدنی)، ولا تثبت ذمة ولا أهلية ولا حق التقاضي أو الإمتياز إلا لشخص قانونی، ولا يمثل شخص إلا شخصاً قانونياً، فتثبت للاتحاد شخصية إعتبارية بمقتضى هذه النصوص وإن لم يصرح المشرع بها.
أما القانون رقم 119 لسنة 2008 بإصدار قانون البناء، فقد اعترف صراحة بالشخصية الإعتبارية لاتحاد الشاغلين، إذ نصت الفقرة الأولى من المادة (76) منه على أن :
"تتولى الوحدات المحلية المختصة قيد الاتحادات وتحديث البيانات الخاصة بعضويتها ومتابعة قيامها بإلتزاماتها، ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد وطبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون". (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر الصفحة/ 866)
المذكرة الإيضاحية للإقتراح بمشروع القانون المدني طبقاً لأحكام الشريعة الإسلامية
مادة ۸۷۰:
ا- تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بادارة واستغلال الأجزاء المشتركة من الدار وعلى الأخص وضع نظام يبين كيفية استعمال هذه الأجزاء وادارتها وتعديلها ، وبيع الدار أو تجديدها في حالة الهلاك ، وتوزيع النفقات بين الملاك ويوضع هذا النظام بأغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الانصباء ، ويسري على جميع الملاك وخلفائهم سواء كان الخلف عاماً أو خاصاً •
٢- ولا يجوز أن يتضمن هذا النظام ما، ينتقص من حقوق كل مالك كما هي محددة في سندات الملك ، او من قدر الأغلبية المتطلبة لاتخاذ قرارات الجمعية العمومية •
الفقرة الأولى من هذه المادة تقابل المادة 863 من التقنين الحالي ، والمادة ۲۰ من قرار وزير الإسكان رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ .
فالمادة 863 من التقنين الحالي تنص على ما ياتي : للاتحاد ان يضع ، بموافقة جميع الأعضاء ، نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن ادارته ، "
والمادة ۲۰ من قرار وزير الاسكان رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ تنص على ما يأتي
: تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بادارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار : ولها على الأخص ما يأتي :
ا- التصديق على نظام الاتحاد ، وتعديله كلما دعت الحاجة الى ذلك .
۲- تعيين مأمور الاتحاد وعزله .
٣- تقرير اجر مأموري الاتحاد و تحديد هذا الاجرفي حالة تقريره
- 4الموافقة على اجراء تأمين مشترك من الأخطار التي تهدد العقار
5- الموافقة على اجراء أية اعمال او ترکیبات مما يترتب عليه زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه .
- 6تحديد الشروط والتعويضات والالتزامات التي تفرض على الأعضاء -
۷- تحديد الاجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة حالة ملاك العقار بحريق أو بسبب آخر ، وتحديد ما يفرض على الأعضاء من التزامات لتجديده
۸- تحديد الاشتراكات التي يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد
9- النظر في الشكاوي والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن
۱۰- تعیین حراس العقار و البرابين وغيرهم من العاماين وهو تحديد اجورهم ومكافأتهم ، ويجوز أن يفوضي مامور الاتحاد في هذا الاختصاص
۱۱ - منح قروض للاعضاء لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم .
۱۲ - تنظیم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار :
۱۳ - اقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
14 - التصديق على الحساب الختامي للاتحاد –
15 - فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء وبعضهم بسبب يتعلق بملكيتهم المشتركة في العقار .
16 - تصفية الاتحاد عند انقضائه
وقد رؤي أن يخص بالذكر في الفقرة الأولى من المانة المقترحة أهم ما تخص به الجمعية العمومية للاتحاد . اذ ان ما ذكر من الأمور التي تختص بها الجمعية العمومية، سواء في هذه الفقرة أو في المادة ۲۰ من قرار وزير الإسكان السالف ذكره ، لم يرد على سبيل الحصر كما أن هذه الأمور وغيرها تشمها العبارة التي وردت في صدر النص والتي تقضي باختصاصي الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بادارة وستغلال الأجزاء المشتركة في الدار ·
كذلك رؤى أن یکون وضع الجمعية العمومية لنظام الاتحاد بأغلبية الملاك محسوبا على اسامي قيمة الانصماء : وذلك نظرا إلى أن هذا النظام لا يقتصر على أعمال الادارة المعتادة ، بل يشمل كذلك أعمال الادارة غير المعتادة كالتعديل في الأجزاء المشتركة و تجديد البناء . كما نص على سريان هذا النظام على جميع الملاك وخلفائهم سواء كان الخلف عاما أو خاصا وسريان هذا النظام في حق الخلف الخاص كان منصوصا عليه في المادة المقابلة في المشروع التمهيدي للتقنين
الحالي (م ۲ /1232 )، ولكن حذفته لجنة المراجعة دون ان تذكر سببا لحذفه ( مجموعة الأعمال التحضيرية ج 6 ص ۱۷۱). وهو على كل حال تطبيق للقاعدة التي تقضي بسريان عقود السلف في حق الخلف الخاص متى كانت الحقوق والالتزامات الناشئة من العقد تعتبر من مستزمات الشيء الذي انتقل إلى الخلف الخامی (م 145 من المشروع):
والفقرة الثانية من المادة المقترحة مستحدثة . وبمقتضاها لا يجوز أن يتضمن النظام الذي تضعه الأغلبية المذكورة قيودا على حقوق المالك التي حددها بسنده الملك ، سواء في الأجزاء المفرزه أو المشتركة كان يفرض على المالك الا يستعمل شقته مكتبا أو الا يستعمل المصعد في النزول •
وقد نصت المادة الثامنة نقرة ثانية من القانون الفرنسي الصادر في سنة 1965 على أنه لا يجوز أن تفرض في النظام قيود على ملكية الأجزاء المفرزة أو المشتركة لاببرها تخصيص هذه الأجزاء أو موقعها كذلك لا يجوز أن يتضمن هذا النظام انتقاضا من قدر الأغلبية التي يتطلبها القانون في القرارات التي يتخذها الجمعية العمومية ، كان يجيز اتخاذ قرار بأغلبية الحاضرين في شأن تعلية الدار •
والمادة المقترحة تقابل المادة 853 من التقنين الكویتی .
والسند الشرعي لها أنها تتضمن قواعد تنظيمية الهدف منها تحقيق مصالح معتبرة للملاك .