مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس ، الصفحة : 183
مذكرة المشروع التمهيدي :
1 - أجاز المشروع لملاك الطبقات أن يكونوا نقابة فيما بينهم ، سواء كان ذلك بعد ملكيتهم للطبقات أو قبل أن يملكوها ، كأن يكونوا نقابة لبناء عقار أو لشرائه بقصد أن يتملكوه طبقات (م 1231).
2 - والغرض من النقابة هو إدارة الأجزاء المشتركة على خير وجه ، فإما أن يضع الشركاء لهذه الإدارة لائحة يوافقون عليها جميعاً وتسرى على خلفائهم من بعدهم بما في ذلك الخلف الخاص بشرط التسجيل (م 1232)، وإما ألا يضعوا لائحة ما فتكون الإدارة من حق النقابة وتؤخذ القرارات بالأغلبية ( على أساس قيمة الأنصباء ) بعد دعوة الأعضاء إلى الإجتماع دعوة صحيحة ، والأمر كذلك فيما لم تنص عليه اللائحة (م 1233).
3 - وللنقابة بهذه الأغلبية أن تقرر إلى جانب أعمال الإدارة المعتادة أعمال إدارة غير معتادة ، كأن تفرض تأميناً مشتركاً ضد الأخطار التي تهدد العقار أو الشركاء ، ويكون التأمين على جميع البناء لا على الأجزاء المشتركة وحدها ، وكأن تأذن في إجراء أعمال تترتب عليها زيادة في قيمة العقار على نفقة من يطلب ذلك من الملاك ، وتضع النقابة الشروط اللازمة لإجراء هذه الأعمال والتعويضات المترتبة عليها (م 1234).
4 - ولما كانت النقابة في حاجة إلى سنديك يتولى تنفيذ قراراتها فهي التي تعينه بالأغلبية المتقدمة ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين السنديك بأمر من القاضي الجزئي بناء على طلب أحد الشركاء بعد سماع الباقين أو إعلانهم إعلاناً صحيحاً ويجوز عزل السنديك بالأغلبية أو بأمر القاضي، أيا كانت طريقة تعيينه ، وله أجر تحدده الأغلبية أو القاضي، وهو الذي يمثل النقابية أمام القضاء حتى بالنسبة للملاك أنفسهم، وأهم واجبات السنديك هو أن يقوم بحفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وأن ينفذ قرارات النقابة ، وأن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ إلتزاماته (م 1235 - 1236).
5 - وإذا هلك البناء بحريق أو بغارة جوية أو بأي سبب آخر ، نظرت النقابة في أمر تجديده، فإذا قررت التجديد بالأغلبية المتقدمة ، خصص له ذا العمل ما عسى أن يكون مستحقا من تعويض بسبب هلاك البناء، مع عدم الإخلال بالحقوق العينية التي قد تكون انتقلت إلى مبلغ التعويض (م 1237) كما هو الحال في الرهن الرسمي .
6 - وللنقابة أن تمنح قرض لأحد الشركاء لتمكينه من القيام بالتزاماته ، وهذا القرض يكون مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى نصيبه الشائع في الأجزاء المشتركة ، ويجب قيده ليأخذ مرتبته من وقت القيد (م 1238). أما إذا أعطى القرض لغرض آخر فلا يكون ممتازاً .
المشروع في لجنة المراجعة
تليت المادة 1233 من المشروع فأقرتها اللجنة مع تعديل لفظي و أصبح نصها :
إذا لم يوجد نظام للإدارة أو إذا خلا النظام من النص على بعض الأمور تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد، وتكون قراراته في ذلك ملزمة بشرط أن ينعى جميع ذوى الشأن إلى الاجتماع و أن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .
وأصبح رقها 935 في المشروع النهائي .
المشروع في مجلس النواب
تقرير لجنة الشئون التشريعية :
وافقت اللجنة على المادة بعد استبدال كلمة «فتكون » بكلمة «تكون».
مناقشات المجلس :
وافق المجلس على المادة كما عدلتها اللجنة تحت رقم 933.
المشروع في مجلس الشيوخ
مناقشات لجنة القانون المدني :
حذفت اللجنة الفاء في كلمة «فتكون» التي أضافها مجلس النواب ، وأضافت عبارة «بكتاب موصى عليه» بعد عبارة «بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن».
تقرير اللجنة :
رأت اللجنة أن تضيف عبارة «بكتاب موصى عليه» لتعيين طريقة الدعوة التي توجه لاجتماع ذوى الشأن لاتخاذ قرارات في شأن إدارة الأجزاء المشتركة.
وأصبح رقم المادة 864
مناقشات المجلس :
وافق المجلس على المادة كما أقرتها اللجنة.
إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر فى البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 1984/10/24 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم ... بالدور ... من العقار المبين فى صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة فى العقار مقدارها ... وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها فى المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني - وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعاً إجبارياً فى أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل - المطعون ضده - مصراً على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم ... لسنة ... المقدم منه تجديداً للطلب رقم .... لسنة ... ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم .........في .......... على أن البيع لهؤلاء المشترين - ومن بينهم الطاعن - ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط فى كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة، فضلاً عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل فى 1984/10/24 - وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه فى تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه فى البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان (شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل) فإن ذلك يشكل خطأ فى جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه "لم يستوف ما اتفق عليه فى العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار" فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه.
(الطعن رقم 5414 لسنة 63 جلسة 2001/02/13 س 52 ع 1 ص 312 ق 64)
تنص المادة 864 مدني على ما يأتي :
إذا لم يوجد نظام للإدارة ، أو إذ خلا النظام من النص على بعض الأمور ، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد ، وتكون قراراته فى ذلك ملزمة ، بشرط أن يدعى جميع ذوى الشأن بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع ، وأن تصدر القرارات من أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء ويؤخذ من هذا النص أنه إذا لم يضع الاتحاد لائحة تنظيمية يسير عليها فى إدارته للأجزاء الشائعة ، أو إذا خلت اللائحة التنظيمية الموضوعة من نص فى المسألة التي يبحث الاتحاد فيها ، فإن سبيل الاتحاد في القيام بمهمته من الإدارة هو اتخاذ قرارات فردية فى كل مسألة من المسائل التي تعرض له على حدة .
ويستوى فى ذلك أن تكون المسألة متعلقة بالإدارة المعتادة ، أو متعلقة بالإدارة غير المعتادة، ففى الحالتين يتخذ الاتحاد قرارات فردية بأغلبية عادية ، أى بأغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الانصباء وتكون هذه القرارات الفردية ملزمة لجميع الملاك من وافق منهم عليها ومن لم يوافق، وهذه هى المزية الكبرى من قيام الاتحاد ، فهو بأغلبية عادة يستطيع أن يدير الأجزاء الشائعة إدارة معتادة وهو ما تستطيعه أغلبية الملاك فى الشيوع العادي .
ويشترط لصحة هذه القرارات الفردية أمران :
(1) أن يدعى جميع ملاك الطبقات والشقق إلى الاجتماع الذي يعقده الاتحاد ، وذلك عن طريق كتاب موصى عليه يرسل من مأمور الاتحاد عادة أو ممن يقوم مقامه ، فلا يكفى الكتاب العادي ، ومن باب أولى لا تكفى الدعوى الشفوية .
(2) أن يصدر القرار بأغلبية جميع الملاك ( بحسب قيمة الأنصباء ) ، من حضر منهم ومن لم يحضر ، ولا تكفى أغلبية الحاضرين. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 1366)
اذا لم يوجد نظام الإدارة أو خلا النظام الموجود من النص على بعض الأمور كان للاتحاد أن يتخذ القرارات اللازمة لذلك سواء فيما يتعلق بالادارة العادية أو غير العادية، ويصدر القرار بالأغلبية المطلقة لأعضاء الاتحاد محسوبة على أساس قيمة الانصباء من حضر منهم ومن لم يحضر، إذ لا تكفي أغلبية الحاضرين وينفذ القرار على جميع الأعضاء بشرط أن يدعو مأمور الاتحاد أو من يحل محله جميع الملاك للإجماع على هيئة جمعية عمومية بموجب خطاب موصى عليه ولا يكفي الخطاب العادي أو الدعوة الشفوية، ولا يجوز الطعن في القرار إلا إذا شابه تعسف في إستعمال الحق أو لصدوره خارجاً عن اختصاص الاتحاد. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر الصفحة/ 641)
إذا لم يضع الاتحاد بموافقة جميع الأعضاء نظاماً لإدارة الأجزاء المشتركة فإن إدارة الأجزاء تكون من حق الاتحاد على أساس قيمة الأنصباء أي أصحاب أغلبية قيمة الأنصباء وقد اشترط النص لذلك دعوة جميع الأعضاء بكتاب موصى عليه إلى الاجتماع الذي تعرض عليه المسألة المتعلقة بالإدارة وتكون قرارات الاتحاد ملزمة لأصحاب الأقلية التي لم توافق على قرار الأغلبية .
وأهم ما يستدعي النظر في هذا النص أمران : الأول هو الشروط اللازمة لصحة قرارات الاتحاد، والثاني سلطة الاتحاد في الإدارة.
أما الأمر الأول فهو ليس قاصراً على حالة اتخاذ قرار يتعلق بالإدارة بل إنه ينظم أمر صدور أي قرار يصدر من الاتحاد أياً ما كان الموضوع الذي يتعلق به وهذا التنظيم التشريعي قد جاء متضمناً شروطاً شكلية وأخرى موضوعية والشروط الشكلية هي عبارة عن توجيه الدعوة إلى جميع الملاك بكتاب موصي عليه، فإن كانت لائحة الاتحاد تتضمن أموراً أخرى يجب مراعاتها، ولم يبين النص عمن تصدر الدعوة، والمفهوم أنها تصدر من مأمور الاتحاد وإن كان البطلان لا يترتب على صدورها من أحد الأعضاء، ولم يتطلب النص ضرورة مضي فترة زمنية بين وصول الدعوة وموعد الاجتماع، ولكن المفهوم هو ضرورة مضى فترة معقولة يترك تقديرها لقاضي الموضوع وأخيراً لم يوجب النص أن يرفق بالدعوة جدول بالمسائل التي ستناقش، ومن ثم فلا ضرورة لهذا الجدول، وحتى إذا أرفق فليس من الضروري التقيد به .
وأما الشروط الموضوعية فهي صدور القرار بالأغلبية العادية والمقصود بالأغلبية هي أغلبية الملاك لا أغلبية الحاضرين وتحسب هذه الأغلبية على أساس الأنصبة وقت إنشاء البناء.
وأما الأمر الثاني، وهو الخاص بسلطة الاتحاد في الإدارة فهو أن قراره الذي يصدر بالأغلبية السابقة يمكن أن يتعلق بعمل من أعمال الإدارة المعتادة أو بعمل من أعمال الإدارة غير المعتادة بحسب المفهوم الذي حددناه في الشيوع العادي.
وتلتزم الأقلية - في الحالتين - بتنفيذ القرار كما يلتزم بتنفيذه الخلف عاماً كان أو خاصاً ولا يكون لهذه الأقلية أن تطعن في القرار إلا لأحد أمرين : الأول : عدم توافر شرط شكلي في الجلسة التي صدر القرار فيها، ويرتبط بذلك أن يكون القرار يخرج عن اختصاص الاتحاد بمقتضى نص في لائحته، والثاني : توافر التعسف في إستعمال الحق في جانب الأغلبية .
هل يجب إعلان قرارات الجمعية العمومية إلى الأعضاء ؟
لم يرد في القانون المدني نص يوجب إعلان القرارات الصادرة من الجمعية العمومية إلى أعضاء الجمعية أو بعضهم كالغائب منهم عن الحضور مثلاً .
ويحسن أن ينص المشرع على إيجاب إخطار الأعضاء الذين تخلفوا عن حضور الجمعية بما تصدره الجمعية من قرارات بخطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول وذلك حتى لا يدعوا عدم علمهم بهذه القرارات مما يؤدي إلى عقبات في التنفيذ.
حق الاتحاد في التقاضي :
أوضحنا سلفاً أن لاتحاد الملاك شخصية اعتبارية ومن ثم فإن الاتحاد يكون له كأي شخص إعتباری حق التقاضي للدفاع عن المصالح التي يتولى إدارتها.
ويثبت له هذا الحق في الدعاوى التي يرفعها سواء على أي من أعضاء الاتحاد أو على الغير، وكذلك في الدعاوى التي ترفع عليه من أي من الأعضاء أو الغير.
ومن أمثلة الدعاوى التي يرفعها الاتحاد على الأعضاء :
1 - دعوى تحصيل الأعباء، فقد يضطر الاتحاد إزاء تخلف عضو الاتحاد عن دفع حصته في الأعباء المشتركة إلى رفع دعوى أمام القضاء للحصول على سند تنفيذي كمقدمة للتنفيذ الجبري على أموال العضو.
2 - الدعوى التي يرفعها ضد عضو الاتحاد الذي خرج عن حدود حقه في استعمال الأجزاء الخاصة أو المشتركة.
الاتحاد بإعتباره المهمين على الإدارة أن يرفع دعوى ضد عضو الاتحاد الذي خالف أحكام إستعمال حقه سواء أكان مصدر هذه الأحكام القواعد العامة أم النظام النموذجي أم الأحكام الأخرى التي وضعتها الجمعية العمومية للاتحاد والتي لا تخالف القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني والنظام النموذجي.
وتهدف الدعوى بحسب الأحوال إلى التنفيذ العينى أو التعويض العيني فضلاً عن التعويض النقدي إن كان له محل .
3 - دعوى المسئولية : للاتحاد أن يرفع دعوى المسئولية ضد أي من الأعضاء أو الغير الذي يتسبب في إحداث ضرر يصيب الأجزاء المشتركة أو يتسبب في انهدام مبنى مجاور يحدث ضرراً بالأجزاء المشتركة.
ولكن ليس للاتحاد أن يرفع دعوى المسئولية بسبب ضرر أصاب أحد أعضاء الاتحاد من عضو آخر أو من الغير.
ويلاحظ أن الاتحاد ليس مالكاً للمبني ولا للأجزاء المشتركة وإنما له سلطة الإدارة فقط، وعلى ذلك فالأصل أن جميع الدعاوى التي يكون أساسها حق الملكية تكون غير مقبولة من الاتحاد، كما أنها لا تكون مقبولة عليه.
كما لا يجوز للاتحاد رفع دعاوى الحيازة، ولا يجوز رفع هذه الدعاوی عليه، لأن الاتحاد ليس حائزا للعقار حيازة قانونية أو عرضية، فسيطرة الاتحاد على الأجزاء المشتركة ليست سيطرة كاملة، فالأصل ما زال أن الاتحاد سلطة محدودة بغرضه وهي الإدارة.
امتناع الاتحاد عن أداء الإلتزامات المستحقة عليه للغير :
إذا لم يقم مأمور الاتحاد بأداء الإلتزامات المستحقة للغير على الاتحاد، اقتضاها هذا الغير من أموال الاتحاد عن طريق التنفيذ الجبري طبقاً للقانون فإذا لم يكن لدي الاتحاد أموال، رجع الغير على سائر الأعضاء كل بقدر حصته في هذه الإلتزامات. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 873)
المذكرة الإيضاحية للإقتراح بمشروع القانون المدني طبقا لاحكام الشريعة الإسلامية
مادة 868)
1- لا تكون اجتماعات الجمعية العمومية للاتحاد صحيحة الا اذا دعى اليها جميع الملاك بدعوة تسلم اليهم أو من ينوب عنهم باليد مع توقيعهم بما يفيد التسلم ، وحضرها من يملكون على الاقل ستين في المائة من قيمة الدار أو من ينوب عنهم . واذا تعدد ملاك احدی وحدات الدار ، ناب عنهم من يختارونه لتمثيلهم ، فإذا تعذر اتفاقهم يعين من ينوب عنهم بامر صادر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائنة.
2-فاذا لم يتوافر النصاب اللازم لصحة الاجتماع اعيد عقده بناء على دعوة ثانية خلال خمسة عشر يوما تبدا من اليوم التالى ويعتبر الاجتماع صحيحا ايا كان عدد الحاضرين
٣- وتنعقد الجمعية العمومية بناء على دعوة من مدير الاتحاد ، او من عدد من الملالا يملكون على الأقل عشرين في المائة من قيمة الدار ، او من الوحدة المحلية المختصة .
هذه المادة مأخوذة من المواد ۱۰ و ۱۱ و 14 و 15 و 16 و ۱۷ من قرار وزير الاسكان رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ باصدار النظام النموذچی الاتحاد الملاك، وهي تنص على ما ياتی :
المادة ۱۰ - الملاك الشقة أو الطبقة ، في حالة تعددهم ، أن يختاروا من يمثلهم في عضوية الاتحاد ، فان تعنر اتفاقهم يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار طبقا لأحكام المادة 11
المادة ۱۱ - لبائعي العقار بالتقسيط ، في حالة تعددهم ، ان يختاروا من يستلهم في عضوية الاتحاد ، فان تعذر اتفاقهم يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بناء على طلب احد الشركاء بعد اعلان الملاك الآخرين لسماع اقوالهم
المادة 14 - تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه . ويحضر مأمور الاتحاد جلسات الجمعية العمومية ولو كان من غير اعضاء الاتحاد، وفي هذه الحالة يكون له حق المناقشات والاقتراح دون التهویت ::
المادة 15 - تدعي الجمعية العمومية للانعقاد بناء على طلب مأمور الاتحاد ، أو بناء على طلب عدد من الاعضاء يملكون ۲۰٪ على الأقل من وحدات العقار ، او بناء على طلب الوحدة المحلية المختصة .
ويجب أن تسلم الدعوة لأعضاء الاتحاد أو من يمثلونهم قانونا باليد مع توقيعهم بما يفيد التسليم وذلك قبل موعد الانعقاد بأسبوع على الأقل ويعلن عنها بمدخل العقار ، ويحدد في الدعوة جدول الأعمال ، ومكان الانعقاد وموعده.
المادة 16 - لعضو الاتحاد أن يحضر الجمعية العمومية بنفسه و بنیب عنه عضوا آخر بتو کیل عرفی مکتوب ولا يجوز للعضو أن ينوب عن أكثر من عضو واحد على أنه يجوز لممثل ملاك الطبقة أو الشقة او لممثل بائعي العقار بالتقسيط أن ينيب عنه احدشرکانه في الشقة أو الوحدة أو العقار
المادة ۱۷ - فیما عدا الحالات التي ورد فيها نص خاص في القانون أو في هذا النظام لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحا الا بحضور مالکی 60% على الأقل من الأنمية في العقار ، فاذا لم يتوافر هذا النصاب في الاجتماع العقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوما التالية ، ويعتبر اجتماعها الثاني محيحا ایا كان عدد الأعضاء الحاضرين وايا كانت ملكياتهم .
وعليه فالمادة المقترحة تحدد الشروط الواجب توافرها لصحة اجتماعات الجمعية العمومية للاتحاد ، من حيث الأشخاص الذين يحق لهم الدعوة إلى الاجتماع ، وطريقة الدعوة ، والنصاب اللازم لصحة الاجتماع يضاف الى ذلك ما يزيد عليه في المواد المذكورة من قرار وزير الإسكان رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ باصدار النظام النموذجي لاتحاد الماده
و السند الشرعي لها أنها تتضمن قواعد تنظيمية لكفالة حسن سير العمل في اتحاد الملاك والمحافظة على حقوق هؤلاء .
مادة 869)
تصدر قرارات الجمعية العمومية للاتحاد بأغلبية اصوات الحاضرين محسوبة على اساس قيمة الأنمياء ، ما لم يكن هناك نص في القانون او في نظام الاتحاد يقضي بغير ذلك •
هذه الماده تتفق مع المادة 18 من قرار وزير الإسكان رقم ۱۰۹ السنة ۱۹۷۹ التي تنص على ما يأتي :: مع مراعاة ما ورد بشأنه نص خ اص في القانون أو في هذا النظام ، تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية اصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الانصباء
فالمادة المقترحة تنص على القاعدة فيما يتعلق بالأغلبية اللازمة لاتخاذ القرارات التي تصدرها الجمعية العمومية للاتحاد . حيث تتخذ هذه القرارات بأغلبية اصرات الحاضرين محسوبة على أساس ما يملكونه في الدار ، وذلك ما لم يكن هناك نص في القانون أو في نظام الاتحاد يقضي بأغلبية أخرى لاتخاذ القرار
والسند الشرعي لها أنها تتضمن قواعد تنظيمية تحدد الأغلبية اللازمة لاتخاذ القرار.
مادة ۸۷۱)
تكون قرارات الجمعية العمومية ملزمة لجميع الملاك . غير انه يجوز الطعن فيها أمام القضاء خلال ثلاثين يوما تحسب من تاريخ صدور القرار بالنسبة الى من خالف منهم ، ومن تاريخ اخطاره بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم وصول بالنسبة إلى من تغيب ، ولا يقف تنفيذ القرار الا بامر من المحكمة •
هذه المادة مستحدثة : وهي مستمدة من المادة ۱۱۳۷ من التقنين الايطالي الصادر في سنة 1942
وقد رؤى النص على حكمها لتوفير أكبر حماية ممكنة لمصالح الملاك الذين يضارون من قرار تصدره الجمعية العمومية ويكون منطويا على تعسف في استعمال السلطة . فيكون على القاضي أن يتبين وجه المصلحة في القرار المطعون فيه ، وان يوازن بين المنفعة التي تعود على فريق من الملاك والضرر الذي يلحق بفريق آخر ، وان يخلص من هذا التقدير الى الموافقة على القرار أو الغانه .
وهذا الحكم يقبله الفقه الاسلامی ، حيث تنهض به المبادىء العامة التي تحكم الشريعة الإسلامية ، فتقضى برعاية مصالح الناس ودفع الضرر عنهم.
مادة 875)
للجمعية العمومية ، بأغلبية الملاك محسوبة على اساس قيمة الأنميا،، آن تاذن في تعلية الدار ، اذا كانت تتحمل التعلية ، ولم يكن فيها اضرار بشكل البناء او انتقاص كبير من التفاع الطبقات السفلى بالضوء او الهواء .
هذه المادة مستحدثة : وهي تقابل الفقرتين الثانية والثالثة من المادة ۱۱۲۷ من التقنين الإيطالي الصادر في سنة 1942 .
٢- ويجوز عزله بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار اليها في المادة 864، أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بعد اعلان الشركاء لسماع أقوالهم في هذا العزل ،
وقد نصت المادة 21 من قرار وزير الاسكان رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ على ما ياتي (يعين المأمور بقرار من الجمعية العمومية ، ويجوز أن يتضمن قرار التعيين تحديد اجر له.
والمادة المقترحة تقابل المادة ۸۷۱ من التقنين الكويتي :
والسند الشرعي لها أن أحكامها من قبيل القواعد التنظيمية التي يقصد بها كفالة حسن سير العمل في الاتحاد لصالح الملاك .
مادة ۸۷۹)
يكون المدير في مباشرة سلطاته نائبا عن الملا ، وله حق الثقافي في ذلك سواء اكان الخصوم من الغير من الملاك انفسهم
هذه المادة تقابل الفقرة الثانية من التقنين الحالي التي تنص على ما یأتی : ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء ، حتى في مخاصمة الملاك اذا اقتضى الامر
و تقابل البند ۸ من المادة ۲۲ من قرار وزير الإسكان رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹ الذي يجعل من اختصاصات مأمور الاتحاد - تمثيل الاتحاد امام الغير وامام القضاء حتى في مخاصمة أي من الأعضاء ..
وبمقتضى النص المقترح فان المدير يعتبر نائبا عن الملاك بحكم القانون ، فهو نائب قانوني لايحتاج الى توكيل من الملاك ، ولما كان الاتحاد شخصا اعتبار یا مستقلا عن أشخاص أعضائه ، فقد يقاضی الاتحاد شخصا من الغير ، وقد يقافى أحد الأعضاء مطالبة اياه بتنفيذ التزاماته وقد يقاضية أحد الأعضاء طاعنا في قراراته ، وفي جميع هذه الأحوال يمثل المدير الاتحاد ويعتبر نائبا عن الملاك :
والمادة المقترحة تقابل المادة ۸۷۲ من التقنين الكويتي •
وأحكامها تقابلها تواعد الوكالة في الفقه الاسلامی (م1449 وما بعدها من المجلة •
مادة ۸۸۰) ا- يجوز انشاء مجلد لادارة الاتحاد ، فاذا لم ينص نظام الاتحاد على انشاء مجلدي للادارة ، جاز للجمعية العمومية باغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الانصباء ان تقرر انشاء هذا المجلس .
٢- يتولى مجلس الادارة مساعدة المدير والرقابة على اعماله والقيام بها تكلفه به الجمعية العمومية ، واذا نظر في أمر من أمور الادارة ، كان قراره فيه ملزما للمدير .
هذه المادة مستحدثة : وهي مقتبسة من القانون الفرنسي الصادر في سنة 1965 .
ويتضح منها أن انشاء مجلس الادارة أمر جوازی . فوجود هذا المجلس يفيد كثيرا في حسن الادارة اذا كان البناء كبيرا بحيث يشتمل على عدد كبير من الطبقات أو الشقق وقد لا يلزم انشاؤه اذا كان البناء صغيرا
فاذا نص نظام الاتحاد على انشاء مجلس الادارة ، وجب انشاء هذا المجلس . واذا لم ينص نظام الاتحاد على ذلك ، جاز للجمعية العمومية بأغلبية الملاك محسوبة على اساس نبمة الانصباء ان تقرر انشاء هذا المجلس •
ويتولى مجلس الادارة المهام الآتية :
ا- فهو يساعد المدير ، فيبدي رايه في الأعمال التي يختص بها المدير ، سواء كان ذلك من تلقاء نفسه أو بناء على طلب المدير . كان يبدي رأيه في عقد يزمع المدير ابرامه مع مقاول او محام، أو يشير على المدير باتخاذ اجرا، معين في خصوص جزء من الأجزاء المشتركة ترکیب مصعد أو تغيير نظام التكييف -
۲- ويراقب اعمال المدير : فله في سبيل ذلك أن يطلع على الأوراق المتعلقة بأعمال المدير ولاسيما دفاتر الحسابات ، كما أن له ان يقدم تقريرا للاتحاد برابة في اعمال المدير .
٣- ويقوم بالأعمال التي يكلفه بها الاتحاد . كان يقوضه الاتحاد في اعتماد الحسابات التي يقدمها المدير :
. واذا نظر في أمر من أمور الادارة ، كان قراره في هذا الأمر ملزما للمدير ، فيتعين على المدير أن يتصرف وفقا لما قرره المجلس •
والمادة المقترحة تقابل المادة 874 من التقنين الكويتي .
والسند الشرعي لها أن أحكامها من قبيل القواعد التنظيمية التي تكفل حسن سير العمل في الاتحاد ، وبالتالى تحقيق مصالح الملاك .
مادة ۸۸۱)
الأحكام المتعلقة باتحاد الملاك التي لم يرر ذكرها في هذا القانون تنظمها القوانين الخاصة والقرارات الصادرة وفقا لهذه القوانين ۰
هذه المادة مستحدثة -
وعلة ورودها أن القانون رقم 49 لسنة ۱۹۷۷ في شان تاجين وبيع الأماكن وتنظيم بين العلاقة بين المؤجر والمستاجر تناول اتحاد الملاك (م ۷۳ من القانون الذكور)، وأناط بوزير الإسكان والتعمير ان يصا۔ بقرار منه نظاما نموذجيا لهذا الاتحاد (م 74 من القانون المذكور وقرار وزير الإسكان رقم ۱۰۹ لسنة ۱۹۷۹)، وخول الوحدة المحلية المختصة رقابة الاتحاد والاشراف على اعماله (م 75 من القانون المذكور وم۲ و۳ من اصدار القرار المذكور وم ۱۲ و 36 من هذا القرار ). وقد عني المشروع بالنص على الأحكام الأساسية في هذا الشان ، تار کا ماعداها من تفصيلات للقوانين الخاصة والقرارات الصادرة وفقا لهذه القوانين.