اتحاد الملاك يعتبر جمعية لها شخصية معنوية :

الواضح أن اتحاد الملاك هو جمعية من جميع ملاك الطبقات والشقق فى البناء الواحد ، وقد تكونت لغرض غير الحصول على ربح مادى ، وهذا الغرض هو إدارة الأجزاء الشائعة فى البناء لمصلحة جميع الأعضاء أنظر المادة الأولى من قانون الجمعيات والمؤسسات الخاصة ( قانون رقم 384 لسنة 1956 ) .

وأنظر إسماعيل غانم فقرة 155 .

ويتمتع اتحاد الملاك بالشخصية المعنوية ، شأنه فى ذلك شأن أية جمعية يدل على ذلك بوجه خاص أنه يتعامل فى الحياة المدنية بإعتباره شخصاً ، فكل قرض يمنحه لأحد الملاك الشركاء لتمكينه من القيام بإلتزامه يكون مضموناً بحق إمتياز لمصلحة الاتحاد ( بإعتباره شخصاً معنوياً ) على الجزء المفرز الذي يملكه الشريك وعلى حصته الشائعة فى الأجزاء المشتركة من العقار ( م 869 مدنى )، ويدل على ذلك أيضاً أن الاتحاد يقاضى ويقاضى ، ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمته الملاك الشركاء إذا اقتضى الأمر ( م 866 / 2 مدنى ) .

فلاتحاد الملاك إذن شخصية معنوية مستقلة عن شخصية ملاك الطبقات والشقق ، وتبعاً لذلك تكون له ذمة مالية مستقلة .

ولكن لاتحاد الملاك تنظيم خاص به يختلف عن تنظيم الجمعيات بوجه عام ، فلا يشترط أن يكون للاتحاد نظام مكتوب كما يشترط ذلك فى الجمعية ، ولا أن يكن للاتحاد مجلس إدارة ويكفى أن يكون له مأمور كما سنرى ، وتتخذ قرارات الاتحاد بأغلبية الملاك جميعاً من حضر ومن لم يحضر وفى الجمعية بأغلبية الأعضاء الحاضرين، وإذا تألف اتحاد لتشييد أو لشراء بناء ذى طبقات وشقق متعددة وتوزيعها على أعضائه ، فإن هذا الاتحاد يتخذ فى أول الأمر صورة الجمعية ، وهو فى الغالب يتخذ صورة الجمعية التعاونية حتى يستفيد من المزايا التى تمنحها الدولة لهذا النوع من الجمعيات إسماعيل غانم فقرة 155 ص 360 هامش 3 – جابر جاد عبد الرحمن فى اقتصاديات ؟

وإذا كان لاتحاد الملاك شخصية معنوية وذمة مالية ، فإنه مع ذلك لا يعتبر مالكاً للبناء ، بل ملاك البناء بأكمله هم أصحاب الطبقات والشقق ، يملكون بعض البناء مفرزاً وبعضه شائعاً على التفصيل الذي قدمناه التعاون جزء أول من البنيان التعاونى سنة 1956 فقرة 10 ص 133 - ص 143 – حلمى مراد فى التعاون من الناحيتين المذهبية والتشريعية سنة 1961 فقرة 58 ص 101 - ص 112 .

[1] أنظر آنفاً فقرة 623 – فقرة 624 والاتحاد له ماله الخاص ، ويتكون فى الغالب من الإشتراكات التى قد يلزم الأعضاء بدفعها ، ومن المال الذي يجمعه من الأعضاء للإنفاق منه على إدارة الأجزاء الشائعة ، ومن القروض التى قد يحصل عليها لإقراض الأعضاء .

تنص المادة 866 مدني على ما يأتي :

" 1 - يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم، وعلى المأمور إذا اقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ، وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات، كل هذا ما لم يوجد فى نظام الاتحاد ما يخالفه " .

" 2 - ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء ، حتى فى مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر تعيين مأمور لاتحاد الملاك : ولما كان اتحاد الملاك مكوناً من ملاك متعددين ، لذلك كان الاتحاد فى حاجة إلى شخص واحد لتنفيذ قراراته ، وهذا الشخص يسمى مأمور اتحاد الملاك، وهو فى الغالب شخص من بين الملاك أعضاء الاتحاد ، ولكن القانون لم يحتم ذلك فيصح أن يكون أجنبياً ويعينه الاتحاد بالأغلبية العادية ، أى بأغلبية الأعضاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، فإذا لم يظفر أحد بهذه الأغلبية ، جاز لأى عضو فى الاتحاد أن يقدم عريضة إلى رئيس المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها البناء ، يطلب فيها تعيين مأمور للاتحاد ، ويعلن الملاك الآخرين للحضور أمام رئيس المحكمة المشار إليه ليأخذ رأيهم فرداً فرداً فيمن يرون إختياره .

ويصدر رئيس المحكمة أمراً على العريضة المشار إليها بتعيين الشخص الذي يكون مأموراً للاتحاد ، ويغلب أن يكون هذا الشخص هو كما قدمنا من بين الملاك أنفسهم .

اختصاصات مأمور الاتحاد :

ومأمور الاتحاد ، كما هو واضح من نص المادة 866 مدنى سالفة الذكر ، هو الأداة التنفيذية للجمعية العامة للاتحاد .

وبهذه الصفة يتولى الاختصاصات الآتية :

1- يقوم بتنفيذ قرارات الاتحاد ، ويكون مسئولاً عن هذا التنفيذ أمام الجمعية العامة للاتحاد .

2- يطالب كل مالك بتنفيذ إلتزاماته ، سواء كانت هذه الإلتزامات مصدرها القانون ، أو مصدرها اللائحة التنظيمية للاتحاد ، أو مصدرها قرارات فردية اتخذها الاتحاد فى جمعيته العامة ، ويؤدى حساباً عن ذلك للاتحاد .

3- يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها .

والأصل أن أعمال الحفظ والصيانة والحراسة للأجزاء المشتركة للبناء ، وإدارة هذه الأجزاء المشتركة بوجه عام ، هى من صميم عمل الاتحاد يتولاها بقرارات يتخذها ، ويقوم المأمور بتنفيذ هذه القرارات كما سبق القول .

ولكن هناك من هذه الأعمال ما يكون عاجلاً لا بد من القيام به فوراً ، فيجب على المأمور القيام به دون إنتظار قرار من الاتحاد، ويعرض الأمر بعد ذلك على أقرب جلسة للجمعية العامة ، وهناك أيضا من هذه الأعمال ما هو محدود الأهمية لا يستدعى عقد جلسة لاتخاذ قرارات فى شأنه ، فيقوم المأمور بهذه الأعمال على مسئوليته ، ويعرض الأمر بعد ذلك على الجمعية العامة للاتحاد فى أقرب جلسة يعقدها .

4 - يمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء ، فيرفع الدعاوى بأسم الاتحاد ، وترفع عليه باسم الاتحاد الدعاوى، وهو فى كل ذلك يمثل الاتحاد بحكم القانون ، فهو ليس إذن فى حاجة إلى توكيل خاص ، وليس ضرورياً أن يذكر أسماء الملاك فى صحيفة الدعوى، ولما كان الاتحاد شخصاً معنوياً مستقلاً عن أشخاص أعضائه كما سبق القول ، فقد يقاضى الاتحاد أحد الأعضاء مطالباً إياه بتنفيذ إلتزاماته ، أو يقاضي أحد الأعضاء الاتحاد طاعنا فى قراراته ، وفى جميع هذه الأحوال يمثل المأمور الاتحاد فى مقاضاته للأعضاء وفى مقاضاة الأعضاء له . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 1361)

متى أجمع الملاك على تكوين اتحاد لهم، تعين عليهم أن يختاروا مأموراً له من بينهم أو أجنبياً عنهم، ويلزم للموافقة على شخص المأمور توافر الأغلبية المطلقة للأعضاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم تتوافر هذه الأغلبية أو لم يسع الملاك إلى تعيين مأمور للاتحاد، جاز لأي منهم أن يتقدم بطلب على عريضة الرئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار لتعيين هذا المأمور بعد إعلان الملاك الآخرين لمناقشتهم في هذا الأمر، ويقوم المأمور بتنفيذ القرارات التي تصدر عن الجمعية العمومية للاتحاد ويكون مسئولاً عن أي تقصير في هذا المجال، فيتولى القيام بأعمال الحفظ والصيانة التي تضمنها قرار الاتحاد وقد يجد نفسه أمام أمر عاجل فيسارع إلى القيام به قبل اجتماع الاتحاد لإصدار قرار في شأنه ثم يعرض هذا الأمر بعد القيام به على الجمعية العمومية للاتحاد، كما له القيام بالأعمال العادية على أن تعرض على الجمعية في اجتماع مقبل، ولما كان لاتحاد ملاك الطبقات شخصية معنوية مستقلة عن الملاك، فان مأمور الاتحاد يكون نائبا عن هذا الأخاذ بحكم القانون فلا يلزم صدور ترکيل له من الملاك، وتكون له الصفة في التقاضي، فيطالب الأعضاء بتنفيذ التزاماتهم، وتقام ضده دعاوی الأعضاء للطعن في قرارات الاتحاد، وهذه الصفة يحتج بها على جميع الملاك، أما بالنسبة للغير الذي أصابه ضرر من جزء مشترك كمصعد، فله الرجوع على المأمور بصفته نائباً عن الملاك اذا كان يعلم صفته أو الرجوع على الملاك جميعاً اذ لم يشترط القانون المدني وجوب تعيين مأمور الأخاذ فإن كان الاتحاد خاضعاً لقانون ايجار الأماكن بأن بلغ عدد الملاك خمسة فأكثر. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/643)

لما كان اتحاد الملاك مكوناً من ملاك متعددين، لذلك كان الاتحاد في حاجة إلى شخص واحد لتنفيذ قراراته، وهذا الشخص يسمى مأمور إتحاد الملاك.

وهو في الغالب شخص من بين الملاك أعضاء الاتحاد ولكن القانون لم يحتم ذلك فيصح أن يكون أجنبياً .

ويعين المأمور بقرار يصدر من رئيس الاتحاد بأغلبية الأعضاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، وهي الأغلبية العادية.

وقد يؤدي التوسع الجاري في نظام التمليك في وقت قريب، إلى تخصص بعض الأفراد أو الشركات في القيام بمهام مأمور الاتحاد واتخاذها حرفة لها وليس هناك ما يحول دون إسناد مهام المأمور إلى مثل هذه الشركات المتخصصة.

وإذا كان تعيين المأمور قد ورد في نظام الإدارة الموجود عند بدء ملكية الشقق وهو الذي فرض على الملاك من البائع، فإن ذلك لا يعني عدم إمكان عزل المأمور ذلك أن للجمعية العمومية حق عزله إذا شاءت على نحو ما سیلی .

اختصاصات مأمور الاتحاد :

مأمور الاتحاد مهمته الأساسية هي تنفيذ قرارات الاتحاد التي يصدرها بالأغلبية المقررة بالقانون أو بنصوص نظام الاتحاد .

وبهذه الصفة فهو يتولى الاختصاصات الآتية :

1 - تنفيذ قرارات الاتحاد، ويكون مسئولاً عن هذا التنفيذ أمام الجمعية العامة للاتحاد.

2 - مطالبة كل مالك بتنفيذ إلتزاماته، سواء كانت هذه الإلتزامات مصدرها القانون، أو مصدرها اللائحة التنفيذية للاتحاد، أو مصدرها قرارات فردية اتخذها الاتحاد في جمعيته العامة.

ويؤدي حساباً عن ذلك للاتحاد.

3 - يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها.

والأصل أن أعمال الحفظ والصيانة والحراسة للأجزاء المشتركة للبناء، وإدارة هذه الأجزاء المشتركة بوجه عام، هي من صميم عمل الاتحاد يتولاها بقرارات يتخذها، ويقوم المأمور بتنفيذ هذه القرارات.

ولكن هناك من هذه الأعمال ما يكون عاجلاً لابد من القيام به فوراً، فيجب على المأمور القيام به دون إنتظار قرار من الاتحاد، ويعرض بعد ذلك على أقرب جلسة للجمعية العامة.

وهناك أيضاً من الأعمال ما هو محدود الأهمية لا يستدعي عقد جلسة لاتخاذ قرارات في شأنه، فيقوم المأمور بهذه الأعمال على مسئوليته، ويعرض الأمر بعد ذلك على الجمعية العمومية الاتحاد في أقرب جلسة يعقدها.

يمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء، فيرفع الدعوى بأسم الاتحاد، وترفع عليه باسم الاتحاد الدعوى، وهو في كل ذلك يمثل الاتحاد بحكم القانون، فهو ليس إذن في حاجة إلى توكيل خاص، وليس ضرورياً أن يذكر أسماء الملاك في صحيفة الدعوى، ولما كان الاتحاد شخصاً معنوياً مستقلاً عن أشخاص أعضائه، فقد يقاضي الاتحاد أحد أعضائه مطالباً إياه بتنفيذ إلتزاماته، أو يقاضي أحد الأعضاء الاتحاد طاعناً في قراراته، وفي جميع هذه الأحوال يمثل المأمور الاتحاد في مقاضاته للأعضاء وفي مقاضاة الأعضاء له.

ويلاحظ أن تحديد سلطات المأمور يعتبر من الموضوعات الأساسية التي يجب أن تتضمنها لائحة الاتحاد، وبذلك يمكن توسيع سلطاته أو تضييقها بمقتضى شروط هذه اللائحة، فيصح أن ينص في اللائحة مثلاً على منع المأمور من اتخاذ أي قرار يقتضي الإنفاق إلا بعد دعوة الجمعية العمومية للاتحاد واستصدار قرار منها في هذا الشأن. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر ،الصفحة/ 880)