مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس ، الصفحة : 179
مذكرة المشروع التمهيدي :
1 - أجاز المشروع لملاك الطبقات أن يكونوا نقابة فيما بينهم ، سواء كان ذلك بعد ملكيتهم للطبقات أو قبل أن يملكوها ، كأن يكونوا نقابة لبناء عقار أو لشرائه بقصد أن يتملكوه طبقات (م 1231).
2 - والغرض من النقابة هو إدارة الأجزاء المشتركة على خير وجه ، فإما أن يضع الشركاء لهذه الإدارة لائحة يوافقون عليها جميعاً وتسرى على خلفائهم من بعدهم بما في ذلك الخلف الخاص بشرط التسجيل (م 1232)، وإما ألا يضعوا لائحة ما فتكون الإدارة من حق النقابة وتؤخذ القرارات بالأغلبية ( على أساس قيمة الأنصباء ) بعد دعوة الأعضاء إلى الإجتماع دعوة صحيحة ، والأمر كذلك فيما لم تنص عليه اللائحة (م 1233).
3 - وللنقابة بهذه الأغلبية أن تقرر إلى جانب أعمال الإدارة المعتادة أعمال إدارة غير معتادة ، كأن تفرض تأميناً مشتركاً ضد الأخطار التي تهدد العقار أو الشركاء ، ويكون التأمين على جميع البناء لا على الأجزاء المشتركة وحدها ، وكأن تأذن في إجراء أعمال تترتب عليها زيادة في قيمة العقار على نفقة من يطلب ذلك من الملاك ، وتضع النقابة الشروط اللازمة لإجراء هذه الأعمال والتعويضات المترتبة عليها (م 1234).
4 - ولما كانت النقابة في حاجة إلى سنديك يتولى تنفيذ قراراتها فهي التي تعينه بالأغلبية المتقدمة ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين السنديك بأمر من القاضي الجزئي بناءً على طلب أحد الشركاء بعد سماع الباقين أو إعلانهم إعلاناً صحيحاً، ويجوز عزل السنديك بالأغلبية أو بأمر القاضي، أياً كانت طريقة تعيينه ، وله أجر تحدده الأغلبية أو القاضي، وهو الذي يمثل النقابية أمام القضاء حتى بالنسبة للبلاك أنفسهم، وأهم واجبات السنديك هو أن يقوم بحفظ الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها وأن ينفذ قرارات النقابة ، وأن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ التزاماته (م 1235 - 1236).
5 - وإذا هلك البناء بحريق أو بغارة جوية أو بأي سبب آخر ، نظرت النقابة في أمر تجديده ، فإذا قررت التجديد بالأغلبية المتقدمة ، خصص له ذا العمل ما عسى أن يكون مستحقاً من تعويض بسبب هلاك البناء، مع عدم الإخلال بالحقوق العينية التي قد تكون انتقلت إلى مبلغ التعويض (م 1237) كما هو الحال في الرهن الرسمي .
6 - وللنقابة أن تمنح قرض لأحد الشركاء لتمكينه من القيام بإلتزاماته ، وهذا القرض يكون مضموناً بإمتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى نصيبه الشائع في الأجزاء المشتركة ، ويجب قيده ليأخذ مرتبته من وقت القيد (م 1238)، أما إذا أعطى القرض لغرض آخر فلا يكون ممتازاً .
المشروع في لجنة المراجعة
تليت المادة 1236 من المشروع فأقرتها اللجنة بعد تعديل لفظي و أصبح نصها :
1 - أجر المأمور يحدده القرار أو الأمر الصادر بتعيينه تبعاً لطريقة تعيينه .
2 - ويجوز عزله أيضا بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار إليها في المادة 935 أو بأمر من القاضي بعد إشعار الشركاء وأخذ رأيهم في هذا العزل.
وأصبح رقمها 938 في المشروع النهائي .
المشروع في مجلس النواب
تقرير لجنة الشئون التشريعية :
وافقت اللجنة على المادة بعد تعديلات لفظية وأصبح نصها:
1 - أجر المأمور يحدده القرار أو الأمر الصادر بتعيينه .
2 - ويجوز عزله أيضا بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار إليها في المادة 933 أو بأمر من القاضي بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم في هذا العزل.
وأصبح رقمها 936
مناقشات المجلس :
وافق المجلس على المادة كما عدلتها اللجنة .
المشروع في مجلس الشيوخ
مناقشات لجنة القانون المدني :
حذفت كلمة « أيضاً » من صدر الفقرة الثانية من المادة .
وأصبح رقمها 867
ملحق تقرير اللجنة :
اقترح الإستعاضة عن عبارة «بأمر من القاضي» في الفقرة الثانية من المادة بعبارة « بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار» وقد رأت اللجنة الأخذ بهذا الإقتراح لأنه أوضح في الدلالة على المقصود وقررت تعديل النص على وفقه .
مناقشات المجلس :
وافق المجلس على المادة كما عدلتها اللجنة .
إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر فى البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 1984/10/24 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم ... بالدور ... من العقار المبين فى صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة فى العقار مقدارها ... وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها فى المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني - وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعاً إجبارياً فى أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل - المطعون ضده - مصراً على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم ... لسنة ... المقدم منه تجديداً للطلب رقم .... لسنة ... ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم .........في .......... على أن البيع لهؤلاء المشترين - ومن بينهم الطاعن - ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط فى كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة، فضلاً عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل فى 1984/10/24 - وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه فى تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه فى البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان (شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل) فإن ذلك يشكل خطأ فى جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه "لم يستوف ما اتفق عليه فى العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار" فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه.
(الطعن رقم 5414 لسنة 63 جلسة 2001/02/13 س 52 ع 1 ص 312 ق 64)
وتنص المادة 867 مدنى على ما يأتى :
" 1 - أجر المأمور يحدده القرار أو الأمر الصادر بتعيينه " .
" 2 - ويجوز عزله بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم فى هذا العزل ".
أجر المأمور وطريقة عزلة : وقد تكلفت المادة 867 مدنى سالفة الذكر ببيان أمرين :
( الأمر الأول ) تحديد أجر المأمور .
ويقوم بتحديد هذا الأجر اتحاد الملاك نفسه إذا كان هو الذي اختار المأمور ، أو يقوم بتحديده رئيس المحكمة الابتدائية إذا كان هو الذي تولى تعيينه .
وتمكن إعادة النظر فى الأجر من الجهة التى حددته ، بالنقض أو بالزيادة ، بحسب الأحوال .
ويدخل الأجر ضمن التكاليف التى تنفق على الأجزاء المشتركة للبناء ، فتضاف إليها ، وتقسم بين الأعضاء كل بنسبة حصته كما سبق القول انظر آنفاً فقرة 626 .
ويصح أن يتبرع المأمور بعمله فلا يطلب أجراً عليه ، وبخاصة إذا كان واحدا من المالك، وله الرجوع فى تبرعه وطلب تحديد أجر له ، إذا رأى أن الأعمال الموكولة إليه تستغرق من وقته ومن جهده ما يستحق عليه أجراً .
( الأمر الثانى ) عزل المأمور ، وتقول الفقرة الثانية من المادة 867 مدنى كما رأينا انظر آنفا فقرة 635 ، إنه يجوز عزل المأمور " بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم فى هذا العزل " ، والعزل يكون إما لإخلال المأمور بإلتزاماته إخلالاً واضحاً ، أو لعدم صلاحيته لما أوكل إليه من العمل ، أو صيرورته عاجزاً عن القيام بها ، أو لغير ذلك من الأسباب الجدية ، وكما يجوز عزل المأمور ، يجوز كذلك أن يتنحى هو نفسه عن القيام بالوكالة المعهودة إليه ، شأنه فى ذلك شأن أى وكيل .
وليس من الضرورى أن تكون الجهة التى قامت بتعيينه هى التى تقوم بعزله ، فقد يختاره الاتحاد ويعزله رئيس المحكمة ، أو بالعكس يعينه رئيس المحكمة ويعزله الإتحاد بالأغلبية المعتادة ، وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى فى هذا الصدد : " ويجوز عزل السنديك ( المأمور ) بالأغلبية أو بأمر القاضي ، أياً كانت طريقة تعيينه "
وإذا عزل المأمور أو تنحى ، يختار أو يعين مأمور غيره ، بالطريقة التى سبق بيانها .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن الصفحة/ 1377)
وإذا اشترط المأمور أجراً عن عمله وجب تحديد هذا الأجر يقرر الاتحاد أو بالعريضة الصادرة من رئيس المحكمة الابتدائية الواقع بدائرتها العقار، أما أن كان المأمور لم يطلب أجراً عند تعيينه فإن له المطالبة بذلك بعد التعيين ويلزم إذا تحدد الأجر بقرار من الاتحاد توفر الأغلبية المطلقة للملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء فان لم توفر هذه الأغلبية، جاز للمأمور أن يطلب تحديد أجره بعريضة يتقدم بها لرئيس المحكمة، كما له أن يتنحى بالشروط اللازمة لتنحى الوكيل ويندرج الأجر ضمن المصاريف التي يلتزم بها الملاك، فإن وجد من يقبل العمل بدون أجر وجب تعيينه .
وإذا أخل الأمور بإلتزاماته على نحو يترتب عليه ضرر بالملاك كان لهؤلاء عزله بالأغلبية المطلقة للملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، كما يجوز عزله بأمر يصدره رئيس المحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرتها وذلك بأمر على عريضة، ولا يشترط أن يصدر قرار العزل من ذات الجهة التي أصدرت قرار التعيين، فقد يكون التعيين بأمر من رئيس المحكمة والعزل بقرار من أغلبية الملاك أو العكس، ويتضمن قرار أو أمر العزل تعيين مأمور آخر وتقدير أجره .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/645)
يحدد أجر المأمور بالطريقة التي عين بها، فإذا كانت الجمعية العمومية هي التي قامت بتعيينه فإنها تحدد أجره في القرار الصادر بتعيينه، وإذا كان تعيين المأمور بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بناءً على طلب أحد الشركاء لعدم توافر الأغلبية المطلوبة لقرار الجمعية العمومية، تولى رئيس المحكمة تحديد أجره في القرار الصادر بتعيينه.
ويمكن إعادة النظر في الأجر من الجهة التي حددته، بالنقص أو بالزيادة بحسب الأحوال. ويدخل الأجر ضمن التكاليف التي تنفق على الأجزاء المشتركة للبناء فيضاف إليها، ويقسم بين الأعضاء كل بنسبة حصته. ويصح أن يتبرع المأمور بعمله فلا يطلب أجرا عليه وبخاصة إذا كان واحدا من الملاك. وله الرجوع في تبرعه وطلب تحديد أجر له، إذا رأى أن الأعمال الموكولة إليه تستغرق من وقته ومن جهده ما يستحق عليه أجراً .
فلا يشترط النص عزل المأمور بنفس الطريقة التي عين بها، بل قد يكون معينا بموافقة أغلبية الشركاء ويعزل بأمر من رئيس المحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، وبالعكس قد يعين المدير بهذه الطريقة الأخيرة، ولا يحول ذلك دون عزله بموافقة أغلبية الشركاء.
والعزل يكون إما لإخلال المأمور بالتزاماته إخلالاً واضحاً أو لعدم أمانته أو لعدم صلاحيته لما وكل إليه من العمل، أو لصيرورته عاجزاً عن القيام به، أو لغير ذلك من الأسباب الجدية.
وكما أن المأمور قابل للعزل، فهو أيضا يستطيع التحى عن مهمته في أي وقت شاء، بشرط أن يكون ذلك في الوقت المناسب وبعذر مقبول، لأنه يعتبر بمثابة وكيل مأجور - إذا كان يتقاضى أجرا - فيخضع لحكم المادة ۷۱۹ مدنی .
كما تنتهي مهمة المأمور بفقده الأهلية وبموته.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر، الصفحة/ 885)