تنص المادة 868 مدنى على ما يأتى :

" 1 - إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الاتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ، ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك " .

" 2 - فإذا قرر الاتحاد تجديد البناء ، خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد ، دون إخلال بحقوق أصحاب الديون المقيدة.

ويؤخذ من هذا النص أنه فى حالة هلاك البناء هلاكاً كلياً أو جزئياً ، يكون للاتحاد رأى ملزم فيما يتعلق بإعادة بنائه .

والبناء يهلك غالباً بسبب الحريق ، وقد يهلك بسبب آخر كغارة جوية أو زلزال أو اختلال فى أساسه أو قصفه بالمدافع فى أثناء الحرب أو نزع ملكيته للمنفعة العامة ، أو بغير ذلك من الأسباب .

فإذا هلك البناء قرر الاتحاد بأغلبية الأعضاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء أى بالأغلبية العادية ما إذا كان يجدد أو لا يجدد ، وذلك ما لم يوجد اتفاق سابق بين الأعضاء على التجديد أو عدم التجديد أو كانت هناك لائحة تنظيمية تقرر ما يتبع فى هذه الحالة .

فإذا قرر الاتحاد عدم التجديد ، أخذ كل مالك حقه فيما عسى أن يكون قد ترتب على الهلاك من تعويض أو مبلغ تأمين أو مقابل لنزع الملكية أو مساعدة تقدمها الدولة فى حالة الكوارث العامة ، و انحل الاتحاد تبعاً لذلك إذ لم يعد هناك مسوغ لبقائه .

وإذا قرر الاتحاد تجديد البناء إلتزم الأعضاء بالتجديد، وقام الاتحاد بأعمال التجديد نيابة عن الأعضاء ، وخصص لذلك ما قد ترتب على الهلاك من تعويض أو مبلغ تأمين أو مقابل لنزع الملكية أو مساعدة تقدمها الدولة ، على أن يكمل الأعضاء من أموالهم الخاصة ما عسى أن ينقص كل بنسبة حصته، وإذا كانت هناك حقوق مقيدة على بعض الطبقات أو الشقق كرهن رسمى أو رهن حيازة أو حق اختصاص أو حق امتياز استوفى الدائنون أولاً حقوقهم مما آل لأصحاب هذه الطبقات أو الشقق نتيجة لهلاك البناء وعلى هؤلاء إكمال نصيبهم فى تكاليف تجديد البناء من أموالهم الخاصة، وإذا عجز أحد الملاك عن دفع نصيبه فى تكاليف تجديد البناء من أموالهم الخاصة وإذا عجز أحد الملاك عن دفع نصيبه فى تكاليف تجديد البناء لأن ما أصابه من المال الذي تبقى لا يفى بهذا النصيب أو لأنه قد استغرق فى وفاء الديون أو لأى سبب آخر ولم يكن عنده مال خاص لمواجهة إلتزاماته ، نظر الاتحاد في الأمر فمن الجائز أن يقرضه ما يستعين به على الوفاء بالإلتزام ويكون للاتحاد حق امتياز يكفل ما أقرضه إياه على النحو الذي قدمناه (انظر آنفاً فقرة 633)، ومن الجائز أن يقنعه بيع حقه فى البناء لشخص آخر من الملاك أنفسهم ، أو من غيرهم ويحل هذا الشخص الآخر محله فى البناء الجديد، فإذا لم يوجد حل لهذا الأمر تخلف عن عجز عن مواجهة تكاليف تجديد البناء بعد أخذ ما عسى أن يكون قد تبقى له من حق إذا رأى الاتحاد إعفاءه من الإلتزام بالمساهمة فى تجديد البناء ، وجدد البناء لحساب من بقى من الملاك دونه .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 1373)

إذا تهدم البناء كلياً أو جزئياً لأي سبب كحريق أو زلزال أو غارة وجب الرجوع إلى الإتفاق الذي يكون قد أجمع عليه الماء سواء بسند التمليك أو بالنظام الذي وضع للإدارة وذلك لإعمال أحكامه، فإن لم يوجد قررت الأغلبية المطلقة للملاك محسوبة على أساس قيمة الانصباء ما يجب إتباعه ، فإن قررت إعادة البناء إلتزم جميع الملاك بهذا القرار واستعانت الأغلبية في ذلك بمبلغ التعويض المستحق أو بمبلغ التأمين على أن يكمل الأعضاء من أموالهم الخاصة ما قد يحتاجه البناء زائداً عن مبلغ التعويض أو التأمين كل بنسبة حصته قبل التهدم، وذلك دون الإخلال بحقوق الدائنين الذين لهم حقوق مقيدة على بعض الطبقات أو الشقق کرهن أو إمتیاز أو اختصاص فهؤلاء استيفاء حقهم من نصيب مدينهم في التعويض أو مبلغ التأمين ، ثم يكمل المدين الحصة المطلوبة منه لإعادة البناء، فإن عجز كان للاتحاد أن يقرضه ويراقب إمتيازاً على حصته أو يسقط الاتحاد إلتزام من عجز بإعادة البناء ويتولى البناء لحساب من استطاع من الملاك المساهمة في ذلك دود من عجز على أن يعوض الأخير عن حصته في الأرض التي أقيم عليها البناء محسوبة وقت إسقاط الإلتزام في حالة الإخطار بذلك وإلا بوقت إعادة البناء، فاسقاط الإلتزام وتقرير تعويض عن حصة الشريك في الأرض المشتركة لا يعد قمة حتى تقدر الأرض بوقت نشوء الملكية .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/646)

تناولت المادة ما يتبع في حالة هلاك البناء بسبب حريق أو أي سبب آخر كغارة جوية أو زلزال أو اختلال في أساسه أو نزع ملكيته للمنفعة العامة.

ولبيان حكم المادة يجب التفرقة بين حالتين، الحالة الأولى : حالة عدم تجديد البناء، والحالة الثانية حالة تجديد البناء :

(أ) حالة عدم تجديد البناء :

يجوز للاتحاد أن يقرر عدم تجديد البناء.

وفي هذه الحالة فإن الأرض وحق التعلى عليها والمباني القائمة والأنقاض وكذلك جميع المنقولات المشتركة تكون كل منها محل شیوع عادي قابل للقسمة، فإذا اتفق جميع الملاك على طريقة القسمة انحسم الأمر، أما إذا لم يتفقوا کان من الضروري أن تتم القسمة عن طريق القضاء.

ويجب أن يوزع ما عسى أن يكون قد ترتب على الهلاك من تعويض أو مبلغ تأمين أو مقابل لنزع الملكية أو مساعدة تقدمها الدولة في حالة الكوارث العامة، على الملاك كل بحسب نصيبه وبعد أن يستوفي أصحاب الديون المقيدة على العقار حقوقهم منه.

ورغم أن التصفية تتضمن أعمال تصرف فإن الاتحاد هو الذي يتولى أعمال التصفية في هذه الحالة، إذ تستمر الشخصية القانونية قائمة للشخص الشغعتبارى حتى تنتهي الحقوق المتعلقة به .

(ب) - حالة تجديد البناء :

للاتحاد أن يقرر تجديد البناء بالأغلبية المشار إليها بالمادة 864 مدنی، وفي هذه الحالة فإن جميع الملاك يلتزمون بالقرار من قبل منهم ومن عارض ويقوم الاتحاد بأعمال التجديد نيابة عن الأعضاء وإن كان هناك تعويض أو معونة من الدولة استوفى أصحاب الحقوق المقيدة حقوقهم من هذا المبلغ ثم ينفق الباقی على تجديد البناء، فإذا كفى هذا المتبقى للإنفاق كان بها وانتهى الأمر عند هذا الحد، أما إذا لم يكف إلتزم الملاك بتكملته من أموالهم الخاصة كل بحسب حصته في البناء، فإذا تخلف شريك عن الوفاء لأي سبب تدبر الاتحاد الأمر وحاول أن يجد له حلاً، ومن الحلول التي يلجأ الاتحاد لها إقراض هذا الشريك مبلغاً يكفي المواجهة إلتزاماته أو محاولة إقناع هذا الشريك ببيع نصيبه إلى شريك آخر أو إلى أجنبي فيحل هذا الشريك أو الأجنبي محله في البناء الجديد، فإن لم يكن هذا ولا ذاك قرر الاتحاد تجديد البناء لحساب من يقدر من الشركاء .

ويتولى الاتحاد إعادة البناء الكامل بما في ذلك الأجزاء المشتركة والخاصة، لاسيما وأن اتحاد الملاك يمكن أن يكون الغرض من تكوينه بناء العقارات التوزيع ملكية أجزائها على أعضائه، كما أن كثيراً من الأعمال المشتركة والتجهيزات المشتركة تتم داخل الأجزاء الخاصة مما يصعب معه تولى أكثر من مقاول العمل داخل الشقة أو الطبقة، كما أن وحدة المقاول تكفل درجة معينة موحدة للتشطيب الأمر الذي يرتبط بدرجة العمارة الإسكانية بالإنسياب الخارجي للواجهة.

وتوزع قيمة الأعباء المشتركة على الملاك حسب قيمة الجزء الخاص، ويتم تقدير القيمة على أساس المواصفات الجديدة في ضوء الرسومات والنماذج.

وبداهة لا محل لتجديد البناء في حالة نزع ملكية المبنى جميعه.

ويجوز للاتحاد إدخال تحسينات على البناء بنفس الشروط التي يمكنه على أساسها إدخال هذه التحسينات أثناء وجود المبنى ولو اقتضت بعض هذه التحسينات إنقاص مساحة الشقق، بشرط أن يوزع العبء بالعدل بين الملاك بنسبة واحدة، كأن يحول السطح إلى حديقة صيفية أو شتوية يشترك في الإنتفاع بها سائر الشركاء أو تزويد البناء الجديد بمصعد لم يكن موجودا في البناء القديم.

وقد يحتاج البناء إلى تجديد لا لأنه قد هلك، بل لأنه قد بلى وأصبح في حاجة إلى أن يجدد، وفي هذه الحالة يكون قرار الاتحاد بتجديد البناء من أعمال الإدارة غير المعتادة، ويصدر القرار بالأغلبية العادية، وينفذ على الوجه الذي ذكرناه في حالة هلاك البناء.

الهلاك الجزئي للمبنى :

لم تتضمن المادة 868 مدني أحكاماً خاصة بالهلاك الجزئي للمبنى ولذلك ذهب كثير من الفقهاء إلى أن الأحكام المنصوص عليها في هذه المادة تنطبق على الهلاك الكلى والهلاك الجزئي على السواء، ذلك أن المادة المذكورة لم تفرق بين الهلاك الجزئي والهلاك الكلى.

وينبني على ذلك أنه إذا كان الإنهدام جزئياً وقرر الاتحاد عدم تجديد البناء بقي المبني على ما هو عليه واستمر الاتحاد قائماً .

إلا أن المشرع لم يقرر حقوق الأقلية أصحاب هذه الشقق إذا قرر الاتحاد عدم تجديد بنائها أو إذا قرر تجديد البناء ولم تكف الأموال التي لديه أو لدى أصحاب هذه الشقق لبنائها .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر، الصفحة/ 887)