اتحاد الملاك يعتبر جمعية لها شخصية معنوية :

الواضح أن اتحاد الملاك هو جمعية من جميع ملاك الطبقات والشقق فى البناء الواحد ، وقد تكونت لغرض غير الحصول على ربح مادى ، وهذا الغرض هو إدارة الأجزاء الشائعة فى البناء لمصلحة جميع الأعضاء أنظر المادة الأولى من قانون الجمعيات والمؤسسات الخاصة ( قانون رقم 384 لسنة 1956 )، وانظر إسماعيل غانم فقرة 155.

ويتمتع اتحاد الملاك بالشخصية المعنوية ، شأنه فى ذلك شأن أية جمعية، يدل على ذلك بوجه خاص أنه يتعامل فى الحياة المدنية بإعتباره شخصاً، فكل قرض يمنحه لأحد الملاك الشركاء لتمكينه من القيام بإلتزامه يكون مضموناً بحق امتياز لمصلحة الاتحاد ( بإعتباره شخصاً معنوياً ) على الجزء المفرز الذي يملكه الشريك وعلى حصته الشائعة فى الأجزاء المشتركة من العقار ( م 869 مدنى ) ، ويدل على ذلك أيضاً أن الاتحاد يقاضى ويقاضى ، ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمته الملاك الشركاء إذا اقتضى الأمر ( م 866 / 2 مدنى ) .

فلاتحاد الملاك إذن شخصية معنوية مستقلة عن شخصية ملاك الطبقات والشقق ، وتبعا لذلك تكون له ذمة مالية مستقلة .

ولكن لاتحاد الملاك تنظيم خاص به يختلف عن تنظيم الجمعيات بوجه عام ، فلا يشترط أن يكون للاتحاد نظام مكتوب كما يشترط ذلك فى الجمعية ، ولا أن يكن للاتحاد مجلس إدارة ويكفى أن يكون له مأمور كما سنرى ، وتتخذ قرارات الاتحاد بأغلبية الملاك جميعاً من حضر ومن لم يحضر وفى الجمعية بأغلبية الأعضاء الحاضرين، وإذا تألف اتحاد لتشييد أو لشراء بناء ذى طبقات وشقق متعددة وتوزيعها على أعضائه ، فإن هذا الاتحاد يتخذ فى أول الأمر صورة الجمعية ، وهو فى الغالب يتخذ صورة الجمعية التعاونية حتى يستفيد من المزايا التى تمنحها الدولة لهذا النوع من الجمعيات.

وإذا كان لاتحاد الملاك شخصية معنوية وذمة مالية ، فإنه مع ذلك لا يعتبر مالكاً للبناء ، بل ملاك البناء بأكمله هم أصحاب الطبقات والشقق ، يملكون بعض البناء مفرزاً وبعضه شائعاً على التفصيل الذي قدمناه التعاون جزء أول من البنيان التعاونى سنة 1956 فقرة 10 ص 133 - ص 143 – حلمى مراد فى التعاون من الناحيتين المذهبية والتشريعية سنة 1961 فقرة 58 ص 101 - ص 112 .

تنص المادة 869 مدني على ما يأتي :

" 1 - كل قرض يمنحه الاتحاد أحد الشركاء ، لتمكينه من القيام بإلتزاماته ، يكون مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى حصته الشائعة فى الأجزاء المشتركة من العقار " .

 " 2 - وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده " .

والمفروض هنا أن الاتحاد منح قرضا لأحد الشركاء لتمكينه من القيام بإلتزاماته ، والمفروض كذلك أن هذا القرض قد منحه الاتحاد من ماله الخاص لهذا الشريك ، فلا بد إذن من افتراض أن للاتحاد مالاً خاصاً ، وقد رأينا أنه يجوز أن يكون له هذا المال إما من اشتراكات يجمعها من الأعضاء ، أو من صفقة رابحة يحصل عليها فى أثناء قيامه بمهمته أو من قروض يعقدها أو من كل هذا جميعاً أو من غير هذا من السبل .

والاتحاد يقرض العضو بقرار يصدر بالأغلبية العادية محسوبة على أساس قيمة الأنصباء ، ما دام المال الذي يقرضه للعضو هو ماله الخاص  (قارن إسماعيل غانم فقرة 161 – منصور مصطفى منصور فقرة 104 ص 362 - ص 363) وأهم سبب يدفع الاتحاد إلى إقراض العضو هو تمكين هذا العضو من القيام بإلتزاماته ، كأن يمكنه من المساهمة بحصته من التكاليف التى يلتزم بها الأعضاء ، أو كأن يمكنه من المساهمة بنصيبه فى أعمال يقوم بها الاتحاد وتترتب عليها زيادة قيمة البناء ، أو كأن يمكنه من المساهمة بنصيبه فى تكاليف تجديد البناء بعد هلاكه كله أو بعضه .

ففي جميع هذه الأحوال يكون الاتحاد قد أقرض العضو مالاً لتمكينه من القيام بالتزاماته، وقد أراد القانون تشجيع الاتحاد على إقراض العضو مالا لهذا الغرض حتى يتيسر للعضو القيام بالتزاماته ، فكفل للاتحاد أن يسترد هذا القرض من العضو بأن جعل القرض مضمونا بحق إمتياز على الطبقة أو الشقة التي يملكها العضو المقترض وعلى ما يتبع هذه الطبقة أو الشقة من حصة شائعة للعضو فى الأجزاء المشتركة للبناء، ولما كان حق الإمتياز هذا هو حق امتياز خاص على عقار فإنه يجب قيده ، وتحسب مرتبته من يوم هذا القيد .

أما إذا كان القرض ليس الغرض منه تمكين العضو من القيام بإلتزاماته ، فإن القانون لا يجعله مضموناً بحق امتياز ، وذلك حتى يتردد الاتحاد طويلاً قبل أن يقدم على إقراض العضو مالاً لسبب لا يمت إلى قيام العضو بإلتزاماته، وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : " أما إذا أعطى القرض لغرض آخر ، فلا يكون ممتازاً .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ الثامن ، الصفحة/  1361)

للاتحاد، كما سلف، شخصية معنوية مستقلة وذمة مالية مستقلة عن أعضائه وهم ملاك الطبقات : المشتق، وتتكون عناصر هذه الذمة مما يجمعه الاتحاد من اشتراكات وما يحصل عليه من قروض أو من ريع الطبقات التي أقامها بهذه القروض، وللاتحاد أن يتصرف في أمواله مراعياً مصلحة جميع أعضائه ، فله أن يقرضهم حتى يتمكنوا من القيام بإلتزاماتهم المتعلقة بملكية الطبقة أو الشقة أو الأجزاء المشتركة ويمنح القرض بالأغلبية المطلقة محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، ويكون للاتحاد حق امتياز على حصة المقترض لضمان استيفاء القرض الذي منح للأسباب سالفة الذكر، فإن منح القرض لأسباب أخرى غير متعلقة بهذه الإلتزامات ما كان له هذا الامتياز، ويجب قيد هذا الامتياز وتحسب مرتبته من تاريخ قيده. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/647)

كل شريك في ملكية الطبقات والشقق يلتزم بالتزامات متعددة، بعضها ناشئ عن اشتراكه في ملكية الأجزاء المشتركة، والبعض الآخر ناشئ عن تلاصق ملكيته الخاصة بملكية غيره من الشركاء

وقد يعجز أحد الشركاء عن الإضطلاع بعبء هذه النفقات، ويكون هذا العجز طارئا بحيث لا يستدعي تخليه عن نصيبه في الملكية الخاصة، فضلاً عن كونه لا يستطيع التخلي عن المساهمة في تكاليف الأجزاء المشتركة بالتخلي عن نصيبه منها (م 858 / 2 مدنی)، فلا مندوحة لمثل هذا الشريك من الالتجاء إلى الاتحاد ليمنحه قرضاً لتمكينه من القيام بإلتزاماته، فإذا أقر الاتحاد منحه هذا القرض وهو أمر متروك بداهة لتقدير الأعضاء، فإن المبلغ الذي ينفق من خزينة الاتحاد في هذا السبيل يكون مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذي يملكه وعلى حصته الشائعة في الأجزاء المشتركة من العقار.

وقد جاء بالفقرة الثانية من المادة أن مرتبة هذا الامتياز تحسب من يوم قيده وبديهي أنه إن منح أحد الشركاء قرضا لغير الغرض المتقدم، فلا يكون لهذا القرض امتیاز ، وذلك حتى يتردد الاتحاد طويلاً قبل أن يقدم على إقراض العضو مالاً لسبب لا يمت إلى قيام العضو بإلتزاماته .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر، الصفحة/ 891)