مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس، الصفحة : 329
1- بعد أن قررت المادة 1357 قرينة في صالح مالك الأرض هي أنه مالك لما فوقها وما تحتها، أصبح عبء الإثبات على من يدعى ملكية بناء أو غراس أو منشآت أخرى والأرض ليست له . فإذا أقام الدليل على أن صاحب الأرض هو غير صاحب المنشآت، فلا تخلو الحال من أحد فروض ثلاثة : إما أن يكون صاحب الأرض هو الباني بأدوات غيره، وإما أن يكون صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره، وإما أن يكون الباني قد بني في أرض غيره وبأدوات غيره.
2- ففي الحالة الأولى : يجوز لصاحب الأدوات أن يطلب نزعها إذا لم يكن في ذلك ضرر يلحق الأرض، ويطلب نزعها في مدة سنة من اليوم الذي يعلم فيه باندماج الأدوات بالمنشآت، ويكون النزع على نفقة صاحب الأرض سواء كان سيء النية أو حسن النية فإن لم يطلب صاحب الأدوات نزعها في خلال هذه السنة، أو طلب ولكن كان في نزعها ضرر يلحق بالأرض، تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، ودفع تعويضاً لصاحب الأدوات يزيد إذا كان صاحب الأرض سيء النية، وهذا الحكم يختلف عن حكم التقنين الحالي في أن هذا التقنين لا يميز بين ما إذا كان نزع المواد يلحق ضرراً بالأرض أو لا يلحق، ففي الحالتين يتمسك صاحب الأرض بالمواد ويدفع قيمتها مع التعويض إن كان له محل، ولا يجوز لصاحب المواد أن يطلب نزعها في أي حال، وواضح أن حكم المشروع وجه العدالة فيه أظهر.
ومفروض فيما تقدم أن صاحب الأرض بني بأدوات بناء، أما إذا كان قد أدخل في بنائه تمثالاً أو أثراً ثميناً أو نحو ذلك مما لا يعتبر من أدوات البناء، فلا يتملكه بالالتصاق مطلقاً، بل يجب نزعه في أي وقت يطلب صاحب التمثال أو الأثر فيه ذلك، ولو بعد السنة، بل ولو أحدث النزع ضرراً جسيماً للبناء.
3 – وفي الحالة الثانية : إذا كان صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره، يجب التفريق بين ما إذا كان سيء النية أو حسن النية فإذا كان سيء النية، أي يعلم أن الأرض ليست مملوكة له، وبني دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا، إذا أثبت ذلك، أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل، وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت، فإذا مضت السنة، أو إذا لم يختر الإزالة، تلك المنشآت بالالتصاق، و دفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً للإزالة أو ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء فإذا لم يدفع أقل القيمتين كان للباني أن يلزمه بالدفع، إلا إذا اختار نزع الأدوات المملوكة له، مادام ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً ( مادة 1359 من المشروع وهي توافق مادة 65 فقرة 1 و 2 من التقنين الأهلى إلا في تفصيلات أهمها ميعاد السنة وجواز مطالبة الباني بنزع الأدوات إذا لم يلحق الأرض ضرر من ذلك).
وإن كان الباني حسن النية، بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له، وهذا مفروض إلا إذا قام الدليل على العكس، أو كان قد حصل على ترخيص من مالك الأرض ولم يحصل اتفاق على مصير المنشآت، كما هو حال المستأجر (أنظر م 793 فقرة أولى من المشروع)، فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة، ويمتلك المواد بالالتصاق، ويخير بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل، أو دفع مازاد في قيمة الأرض بسبب البناء . وإذا كانت قيمة المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة لا يستطيع معه أن يؤدي ما هو مستحق عنها فإن له أن يطلب تمليك الأرض للباني في نظير تعويض عادل هذا كله إلا إذا طلب الباني نزع الأدوات، ولم يكن نزعها يلحق بالأرض ضرراً جسيماً ( مادة 1360- 1361 من المشروع، وتختلفان مع المادة 65 فقرة 3 من التقنين الأهلى فى أن المشروع عرض لفرض ما إذا كان الباني يعلم أن الأرض مملوكة لغيره، ولكن أقام المنشآت بترخيص من صاحب الأرض، وكذلك أعطى المشروع للباني حق المطالبة بنزع الأدوات، وأعطى لصاحب الأرض الحق في تمليك الأرض للباني في نظير تعويض عادل، وهذان حقان سكت عنهما التقنين الحالي ).
وفي الفروض المتقدمة إذا تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، وجب عليه أن يدفع التعويض للباني وفقاً للأحكام المتقدمة الذكر ويجوز للقاضي بناء على طلب صاحب الأرض، أن يقرر مايراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض، وله أن يقضي بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة، ولصاحب الأرض أن يتحلل من تقديم الضمان، إذا هو وفي مالاً توازي فوائده بالسعر القانوني قيمة هذه الأقساط ( مادة 1362 من المشروع وهي تحيل على مادة 1434، فيرجع إلى المذكرة الإيضاحية بشأن هذه المادة ).
4 - وفي الحالة الثالثة : إذا كان الباني قد بني في أرض غيره و بأدوات غيره، يرجع صاحب الأدوات على الباني بالتعويض من أجل الأدوات، ويرجع البانی على صاحب الأرض بالتعويض وفقاً للأحكام السابقة، ويكون لصاحب الأدوات على صاحب الأرض دعوى مباشرة بقدر ما في ذمة صاحب الأرض للباني ( مادة 1365 من المشروع وتوافق مادة 66 من التقنين الأهلى مع غموض في عبارة هذا التقنين ).
5- ولا تنطبق الأحكام المتقدمة على الأكشاك والحوانيت والمآوي التي تقام على أرض الغير ولم يكن مقصوداً بقاؤها على الدوام . فهذه لا تملك بالالتصاق بل تبقى ملكاً لمن أقامها، ويكلف هذا إذا كان معتدياً بالإزالة وبالتعويض (م 1364 من المشروع وهي مأخوذة من المادة 677 من التقنين السويسري ) .
6- واستثناء من الأحكام المتقدمة، إذا جار الباني بحسن نية على أرض الجار، وكان يبني في أرضه فجاوزها إلى جزء صغير ملاصق له من أرض جاره، وبنی بناء ضخماً لو طبقت عليه الأحكام المتقدمة لأصبح جزء من هذا البناء الضخم ملكاً للجار، فإن الباني أن يجبر الجار على أن ينزل له عن ملكية الجزء المشغول بالبناء في نظير تعويض عادل ويلاحظ في تطبيق هذا الحكم شرطان أولهما أن الباني إنما يبني أصلاً في أرضه وقد جاوزها إلى جزء صغير ملاصق، والثاني أن هذه المجاوزة من الباني قد وقعت بحسن نية وقد جرى القضاء المصري على هذا المبدأ دون أن يستند إلى نص، فقنن المشروع (م 1363) هذا القضاء العادل، ودعمه بالنص الذي ينقصه .
المشروع في لجنة المراجعة
تليت المادة 1357 من المشروع، ووافقت عليها اللجنة مع تعديل لفظی، وقدمت في المشروع النهائي تحت رقم 994 بعد استبدال عبارة «أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها» بعبارة «أو خول لأجنبى الحق في إقامة هذه المنشآت و تعهدها على أن تؤول ملكيتها للأجنبي» في الفقرة الثانية .
المشروع في مجلس النواب
وافق المجلس على المادة دون تعديل تحت رقم 991
المشروع في مجلس الشيوخ
مناقشات لجنة القانون المدني :
تليت المادة 991 وهي من مواد الالتصاق بالعقار فاقترح سعادة الرئيس حذف عبارة «على الأرض» الواردة في الفقرة الثانية من المادة لأن المنشآت قد تكون على الأرض أو تحتها .
قرار اللجنة :
وافقت اللجنة على المادة 991 مع حذف عبارة « على الأرض » الواردة في الفقرة الثانية منها .
وأصبح رقها 922
مناقشات المجلس :
وافق المجلس على المادة كما عدلتها اللجنة.
1- لما كانت المادة 922 من القانون المدني بعد أن نصت فى فقرتها الأولى على ملكية صاحب الأرض لكل ما عليها من مبان أجازت الفقرة الثانية منها للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه أقام هذه المنشآت على نفقته أو أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى إقامة هذه المنشآت وتملكها وإذ كان سند هذا التخويل لا يكون إلا تصرفاً قانونياً فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى الباني بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل هذا الترخيص لأنه قبل ذلك لا يكون الباني مالكاً لما يقيمه من مبان لأن حق القرار الذي يخوله الارتكاز ببنائه على تلك الأرض التي لا يملكها هو حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري الصادر برقم 114 لسنة 1946 إلا بالتسجيل أما قبله فإن ملكية المنشآت تكون لمالك الأرض بحكم الالتصاق وفقاً للقانون.
(الطعن رقم 475 لسنة 59 جلسة 1994/10/25 س 42 ع 2 ص 1317 ق 199 ( هيئة عامة ) )
2- حق القرار الذي يعطي لصاحبه سلطة أن يستقر ببنائه على أرض غير مملوكة له هو حق عيني ومن ثم فإنه بهذه المثابة لا ينشأ ولا ينتقل وفق حكم المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 إلا بتسجيل سنده أما قبل ذلك فإن المنشآت التي تقام على أرض الغير تعتبر من عمل صاحب هذه الأرض وتكون مملوكة له بحكم الالتصاق وذلك على ما أفصحت عنه الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدني.
(الطعن رقم 475 لسنة 59 جلسة 1994/10/25 س 42 ع 2 ص 1317 ق 199 ( هيئة عامة ) )
3- النص فى المادة 922 من القانون المدني يدل على أنه يجوز للأجنبي إقامة الدليل على أنه أقام ما على الأرض من منشآت على نفقته وتملكها بعد أن خوله مالك الأرض الحق فى إقامتها فإذا تمسك من أقام تلك المنشآت بأن المالك خوله إقامتها على نفقته وتملكها وطلب تمكينه من إثبات ذلك بشهادة الشهود وخلت أوراق الدعوى مما يحول دون ذلك أو يكفى لتكوين عقيدة المحكمة فى شأنه بما يغنى عن إجراء التحقيق وجب على المحكمة أن تجيب هذا الطلب فإذا لم تعرض له كان حكمها مشوباً بالقصور والإخلال بحق الدفاع .
(الطعن رقم 2377 لسنة 51 جلسة 1991/02/28 س 42 ع 1 ص 630 ق 100)
4- النص فى الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدنى على أن " كل ما على الأراضى وتحتها من بناء أو أغراض أو منشآت أخرى ، يعتبر من عمل صاحب الأرض إقامة على نفقته و يكون مملوكاً له " ، يدل على أن المشرع قد وضع قرينة قانونية تقضى بأن مالك الأرض بحسب الأصل يعتبر مالكاً لما فوقها وما تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى ، فلا يطالب مالك الأرض بإقامة الدليل على ملكيته للمنشآت ، وتستند هذه القرينة القانونية إلى مبدأ عام تقرره المادة 2/803 من القانون المدنى ، فإن ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد فى التمتع بها علواً أوعمقاً ، إلا أن تلك القرينة القانونية تقبل إثبات العكس ، إذ نصت الفقرة الثانية من المادة 922 سالفة الذكر على أنه " ويجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبياً أقام هذه المنشآت على نفقته ، كما يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبياً ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى إقامة هذه المنشآت وتملكها ، كأن يكون هناك إتفاق بين صاحب الأرض و الغير يجيز للأخير تملك المنشآت التى يقيمها على الأرض ، وفى هذه الحالة لا يكون هناك مجال لأعمال حكم الإلتصاق كسبب لكسب الملكية ، وتبقى ملكية الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها من منشآت ، وهو ما أجازته المادة 3/803 من القانون المدنى . لما كان ذلك ، وكان الثابت من عقود الإيجار الصادرة من المطعون ضدهم الثلاثة الأول للطاعنة والمستأجرين السابقين لها أنهم قد صرحوا لهؤلاء المستأجرين بإقامة مبانى عليها تكون مملوكة لهم ، ولهم حق إزالتها والإستيلاء عليها ، كما ثبت من عقود الإيجار من الباطن الصادرة من الطاعنة لشركة مصر للبترول أنها تملك تلك المنشآت ، فإنه لا محل للتحدى بأحكام الإلتصاق ، ولا يعيب الحكم إغفاله تطبيقها .
(الطعن رقم 640 لسنة 54 جلسة 1984/12/27 س 35 ع 2 ص 2281 ق 431)
5- مؤدى المادتين 922 ، 926 يدل على أن ملكية الأرض تشمل ما فوقها و ما تحتها ما لم يكن مالك الأرض خول آخر تملك ما يقيمه من منشآت على هذه الأرض فتنفصل ملكية المنشآت عن ملكية الأرض ولا شأن لهذه الحالة بأحكام الإلتصاق أما إذا أقام شخص منشآت على أرض غير مملوكة له بترخيص من مالكها دون أن يتفق فى هذا الترخيص على مصير المنشآت فإن صاحب الأرض يتملكها بالإلتصاق ولا يكون لمن أقامها - ما لم يطلب نزعها سوى أن يرجع على المالك بإحدى القيمتين المنصوص عليهما فى المادة 925 من القانون المدنى . لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد أقام دعواه بطلب ملكية البناء إستناداً إلى مجرد تصريح مالكة الأرض له بإقامته دون الإدعاء بحصول إتفاق على تملكه له . فإن الحكم المطعون فيه إذ طبق على الدعوى حكم المادتين 925 ، 926 من القانون المدنى و إنتهى إلى عدم ملكية الطاعن لهذا البناء فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .
(الطعن رقم 1265 لسنة 47 جلسة 1982/02/18 س 33 ع 1 ص 261 ق 47)
6- مؤدى النص فى المادة 922 من القانون المدنى - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع وضع فى الفقرة الأولى منه قرينة قانونية تقضى بأن كل ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو أغراس أو منشآت أخرى يعتبر من عمل صاحب الأرض وأنه هو الذى أنشأها على نفقته فيكون مملوكاً له ، إلا أن هذه القرينة قابلة لإثبات العكس فأجازت الفقرة الثانية للأجنبى أن يقيم الدليل على أنه هو الذى أقام هذه المنشآت على نفقته دون سابق إتفاق مع صاحب الأرض ، فإذا نجح فى إثبات ذلك تملك صاحب الأرض المنشآت بالإلتصاق مقابل أن يعوض البانى وفقاً للأحكام التى أوردها المشرع فى هذا الخصوص ، كما يجوز للأجنبى أن يثبت أن هناك إتفاقاً بينه وبين صاحب الأرض يخوله الحق فى إقامة المنشآت وتملكها ، وفى هذه الحالة يجب إعمال هذ الإتفاق و يمتنع التحدى بقواعد الإلتصاق .
(الطعن رقم 354 لسنة 50 جلسة 1981/01/28 س 32 ع 1 ص 367 ق 72)
7- أحكام الإلتصاق بالعقار أوردها المشرع فىالقانون المدنى بالفصل الثانى - المنظم لأسباب كسب الملكية - من الباب الأول للكتاب الثالث ، فإعتبره سبباً مستقلاً قائماً بذاته من الأسباب القانونية للملكية ، وهو سبب يرتكز فى الأصل على قاعدة أن مالك الشىء الأصلى هو الذى يملك الشىء التابع ، فملكية الأرض يستتبعها ما يقام على هذه الأرض من مبان بحكم الإلتصاق ، وبالتالى فإن ملكية البناء تطبيقاً لقواعد الإلتصاق لا تؤول إلا لمن يملك الأرض المقام عليها ، وهذا الأمر هو ما أفصحت عنه المواد 922 ، 924 ، 925 من القانون من النص بلفظ صريح على أن ما يقوم من بناء يكون لصاحب الأرض ، ومن ثم فإن طلب تسليم البناء المشيد على أرض لايملكها البانى إستناداً إلى قواعد الإلتصاق لا يصح إبداؤه إلا ممن خوله القانون حق تملكه وهو صاحب الأرض أى مالكها ، ولما كان حق ملكية العقار - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ، ولا يسوغ له ترتيباً على ذلك طلب إعمال قواعد الإلتصاق بشأن المبانى التى يحدثها الغير فى الأرض التى إشتراها بعقد غير مسجل .
(الطعن رقم 354 لسنة 50 جلسة 1981/01/28 س 32 ع 1 ص 367 ق 72)
8- مفاد نص المادة 922 من القانون المدنى - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع وضع فى الفقرة الأولى قرينة لصالح الأرض هى أنه مالك لما فوقها وما تحتها و أجازته فى الفقرة الثانية للأجنبى أن يثبت عكس القرينة فإن أثبت أنه أقام المنشأة من ماله ، ولكن بغير إتفاق مع المالك على مصيرها تملك هذه المنشآت بالإلتصادق مقابل تعويض من أقامها وفقاً للأحكام التى أوردها المشرع بهذا الخصوص وإن أثبت أنه خول من المالك فى إقامتها وتملكها بإتفاق إمتنع التحدى عندئذ بقواعد الإلتصادق . ولما كان الثابت من الحكم المؤيد بالحكم المطعون فيه ومن هذا الأخير حملها القضاء بتثبيت الملكية إلى البناء على مجرد إقامة البانى له من ماله على أرض لا يملكها غير كاشفين عن إتفاق مع مالكة الأرض مؤد ، مما يخالف قواعد الإلتصادق فيما ترتبه من تملك مالك الأرض لما قام عليها من بناء لقاء تعويض البانى الأمر الذى يعيب الحكم المطعون فيه بالخطأ فى القانون .
(الطعن رقم 314 لسنة 46 جلسة 1980/02/12 س 31 ع 1 ص 505 ق 99)
9- أقام المشرع فى الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدنى قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أوغراس أو منشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض ومملوكا له ، وأجاز فى فقرتها الثانية للأجنبى أن يقيم الدليل على أنه هو الذى أقام لمنشآت على نفقته أو أن هناك إتفاقاً بينه وبين صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت وتملكها ، بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد إبرام عقد البيع وإنما بشهره ، ذلك أن البيع غير المشهر وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازته والإنتفاع به . إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمة على الأرض المبيعة ، لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بشهر سنده ، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير البناء بالإلتصاق ويصبح كل ما للمشترى الأول البانى الذى لم يشهر عقده إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانياً حسن النيه هو أن يطالب المشترى الثانى بأقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء ، لما كان ذلك وكان سند المطعون ضده الثانى فى إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة وقد خلت الأوراق مما يفيد إشتماله على إتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثانى لما يقيمه من مبان أو يحدد مصيرها ، مما ينبنى عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الإلتصاق وإنتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول تبعاً لملكية الأرض مشتراة بموجب عقد البيع المشهر ، وبالتالى فلا يسوغ لدائنى المطعون ضده الثانى التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكاً له ولا يعدو العقد المبرم بينه وبين المطعون ضده الأول بشأن البناء و إن سمياه عقد بيع أن يكون إتفاقاً على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثانى قبل مالك الأرض إعمالاً لحكم المادة 925 من القانون المدنى بوصفه بانياً حسن النية .
(الطعن رقم 80 لسنة 45 جلسة 1979/01/24 س 30 ع 1 ص 357 ق 70)
10- إذ يبين من الأوراق أن المطعون عليه يطالب بالتعويض عن الأشجار تأسيساً على أنه قام بغرسها فى الأرض التى كان يستأجرها من الملك السابق و لما آلت ملكية هذه الأرض إلى الدولة بقرار 1953/11/8 - الصادر من مجلس قيادة الثورة بمصادرة أموال أسرة محمد على - وتولى الإصلاح الزراعى إدارتها حرر عقد إيجار مع المطعون عليه عن هذه الأرض ثم بيعت إلى شركة المقطم التى حلت محلها الشركة الطاعنة وأن الشركة الأخيرة تسلمت جزءاً من الأرض المذكورة بما عليها من أشجار ، مما مفاده أن المطعون عليه يستند فى ملكيته لهذه الأشجار إلى عقد الإيجار . ولما كان الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد إستخلص للأسباب السائغة التى أوردها أن المؤجر الأصلى كان يعلم بما أحدثه المطعون عليه من غراس فى الأرض المؤجرة وأنه ليس فى الأوراق ما يدل على أنه إعترض على زراعتها فإنه يكون للمطعون عليه أن يطالب بالتعويض عن هذه الأشجار عند إنقضاء عقد الإيجار عملاً بحكم المادة 1/592 من القانون المدنى ولا يكون هناك وجه لما تدعيه الطاعنة من أن هذه الأشجار قد إنتقلت ملكيتها إلى الدولة مع الأرض المصادرة التى كان يستأجرها المطعون عليه بالتطبيق لنص المادة 1/922 من القانون المدنى .
(الطعن رقم 192 لسنة 41 جلسة 1975/12/23 س 26 ص 1659 ق 310)
11- إذا كانت ملكية الأرض طبقاً للمادة 2/803 من القانون المدنى تشمل ما فوقها وما تحتها إلا أن الفقرة الثالثة من هذه المادة نصت على أنه يجوز بمقتضى القانون أوالإتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أوما تحتها وهو ما أكده المشرع فىالمادة 922 من القانون المدنى ، بتقريره أن كل ما على الأرض أوتحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يكون ملكاً لصاحب الأرض وأنه مع ذلك يجوز أن يقام الدليل على أن أجنبياً قد أقام هذه المنشآت على نفقته . ولئن كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن آلات المطحن الثابتة فى الأرض على سبيل القرار تعتبر عقاراً لا تنتقل ملكيته إلا بالتسجيل ، إلا أنه فى نطاق ضريبة التركات تدخل ضمن أصول التركة العقارات التى خلفها المتوفى ، ويكون قد إشتراها قبل وفاته بعقود عرفيه لم تسجل . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد إستند فى ملكية مورث الطاعنين لثلاثة أرباع ماكينة الطحين إلى عقد البيع العرفى و إلى قرائن أخرى أوردها فى أسبابه فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 481 لسنة 37 جلسة 1974/05/08 س 25 ع 1 ص 831 ق 136)
12- إنه وإن كانت الفقرة الثانية من المادة 922 من القانون المدنى قد أجازت نقض القرينة التى تقيمها الفقرة الأولى على ملكية مالك الأرض لكل ما عليها من مبان بأن يقيم الأجنبى الدليل على أنه قد أقام هذه المنشآت على نفقته أو أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى إقامة هذه المنشآت وتملكها إلا أنه إذا كان سند هذا التخويل هو عقد بيع فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل عقد البيع لأن عقد البيع غير المسجل وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازة المبيع والإنتفاع به إلا أن هذا العقد غير المسجل لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمه من مبان على الأرض المبيعة لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية فلا ينشأ ولا ينتقل وفقا لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلابالتسجيل ، أما قبل تسجيل سند المشترى البانى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق مقابل أن يدفع للمشترى أقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة مازاد فى ثمن الأرض بسبب المنشآت ، وذلك ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها ، وهذا ما تنص عليه المادة 925 من القانون المدنى ، ومن ثم فإن كل ما للمشترى البانى الذى لم يسجل عقده إذا لم يختر نزع المنشأت ، هو أن يطالب صاحب الأرض بما هو مستحق له طبقا لتلك المادة وأن يتخذ فى سبيل إجباره على أدائه ما يخوله القانون للدائنين من وسائل لإستيفاء ديونهم .
(الطعن رقم 283 لسنة 35 جلسة 1969/06/19 س 20 ع 2 ص 1002 ق 158)
تنص المادة 922 مدني على ما يأتي :
"1 - كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى، يعتبر من عمل صاحب الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكاً له".
"2 - ويجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبياً قد أقام هذه المنشآت على نفقته، كما يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبياً ملكية منشآت كانت قائمة من قبل، أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها".
ويتبين من النص المتقدم، في فقرته الأولى، أن المشرع قد وضع قرينة قانونية تقضي بأن كل ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يعتبر من عمل صاحب الأرض، وأنه هو الذي أنشأه على نفقته، ومن ثم يكون مملوكاً له وتستند هذه القرينة القانونية إلى مبدأ عام سبق أن بسطناه عند الكلام في حق الملكية في الجزء الثامن من الوسيط، وتقرره المادة 803 / 2 مدني إذ تقول : "وملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها، علواً أو عمقاً"، وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في صدد هذا النص الأخير : " ملكية الأرض تشمل السطح وما فوقه علواً وما تحته عمقاً إلى الحد الذي يصلح للاستعمال . . . وتأسيساً على هذا المبدأ أورد المشروع نصين . . . يقرر في الثاني أن كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يعتبر من عمل صاحب الأرض، أقامه على نفقته ويكون مملوكاً له وعلى ذلك إذا قامت منشآت فوق الأرض أو تحتها، فالمفروض أنها مملوكة لصاحب الأرض وأنه هو الذي أقامها على نفقته، ولا يجوز في خصومة بينه وبين شخص آخر يدعي ملكية هذه المنشآت أن يطالب بإقامة الدليل على ذلك كذلك إذا رفع شخص دعوى استحقاق على الحائز لأرض أقيم فيها منشآت، وقدم الدليل على ملكيته للأرض، فهذا الدليل وحده يكفي لافتراض أنه يملك المنشآت أيضاً دون أن يطالب بإقامة دليل غير الدليل الذي قدمه على ملكيته للأرض.
ويتبين كذلك من النص سالف الذكر، في فقرته الثانية، أن القرينة القانونية التي أقامتها الفقرة الأولى على النحو المتقدم قرينة قابلة لإثبات العكس فيجوز للخصم الذي يدعي ملكية المنشآت دون الأرض أن يدحض هذه القرينة القانونية بتقديم الدليل على أن المنشآت مملوكة له، فيقع عبء الإثبات عليه دون صاحب الأرض، ويجوز له أن يثبت ملكيته للمنشآت أياً كانت قيمتها بجميع الطرق ويدخل فيها البينة والقرائن، إذا كانت الواقعة التي يدعيها سبباً لكسب هذه الملكية واقعة مادية لا تصرفاً قانونياً، كما إذا أدعى أنه هو الذي أقام المنشآت على نفقته أما إذا أدعى أن سبب كسب ملكيته للمنشآت هو تصرف قانوني، كما إذا أدعى أن هناك اتفاقاً بينه وبين صاحب الأرض يخوله ملكية المنشآت أو يخوله الحق في إقامة المنشآت وتملكها، فلا يجوز له أن يثبت هذا التصرف القانوني إلا وفقاً للقواعد المقررة في إثبات التصرفات القانونية، أي بالكتابة أو بما يقوم مقامها فيما تجاوز قيمته عشرون جنيها.
ونرى من ذلك أن الدليل العكسي الذي يقدمه من يدعي ملكية المنشآت إما أن يكون تصرفاً قانونياً أو واقعة مادية وقد أجازت الفقرة الثانية من المادة 922 مدني سالفة الذكر صراحة، كمثل للتصرف القانوني، أن يقيم أجنبي الدليل على أن صاحب الأرض قد خوله ملكية المنشآت ويتحقق ذلك إذا أثبت الأجنبي أن هناك اتفاقاً بينه وبين صاحب الأرض يخوله الحق في إقامة المنشآت وتملكها، فيكون هو لا صاحب الأرض الذي أقام المنشآت على نفقته وتملكها بموجب هذا الاتفاق وتنص المادة 803 / 3 مدني تأكيداً لذلك : " يجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها "، وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : " ويجوز بالاتفاق تملك ما فوق السطح أو ما تحته مستقلاً عن السطح نفسه ولا يعتبر هذا الاتفاق مخالفاً للنظام العام، وما . . . حق الحكر وحق التعلي إلا ضروب مختلفة من ملكية ما فوق السطح "، ويلاحظ أنه إذا تملك الأجنبي المنشآت المقامة في الأرض بموجب اتفاق بينه وبين صاحب الأرض، فإنه لا يكون هناك مجال لإعمال حكم الالتصاق كسبب لكسب الملكية، وتبقى ملكية الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها وما تحتها كما يقول النص، ولا يحق لصاحب الأرض أن يطالب بملكية المنشآت عن طريق الالتصاق على خلاف الاتفاق الذي تم بينه وبين صاحب المنشآت.
وأجازت الفقرة الثانية من المادة 922 مدني سالفة الذكر صراحة أيضاً كمثل للواقعة المادية، أن يقيم الأجنبي الدليل على أنه هو الذي أقام المنشآت على نفقته دون سابق اتفاق مع صاحب الأرض ولكن هنا يقوم الالتصاق سبباً لكسب الملكية، ومتى أقام الأجنبي الدليل على أنه هو الذي أقام المنشآت على نفقته، فإن صاحب الأرض يتملك المنشآت بالالتصاق في مقابل دفع تعويض للأجنبي. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع، المجلد/ الأول، الصفحة/ 347)
تضمنت الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدني قرينة على أن المنشآت التي تقام على أرض تعد مقامة من مالك الأرض وعلى نفقته، ولكن هذه القرينة بسيطة فيجوز لغير المالك أن يثبت ما يخالفها ومن ثم فان هذه القرينة كسائر القرائن. تنقل عبء الإثبات إلى من يدعي ما يخالفها، ويكون ذلك بكافة طرق الاثبات المقررة متى ادعى أنه أقام المنشآت على نفقته فتلك واقعة مادية - خلافاً لما إذا أدعي أن المالك خوله ملكية المنشآت القائمة أو خوله الحق في إقامة منشآت وتملكها، فهذه تصرفات قانونية يخضع إثباتها للقواعد العامة في الإثبات - إذا ما تمكن من إثباتها فلا يكون له إلا تعويضاً عنها في ذمة المالك لأنها تكون قد أصبحت مملوكة للاخير بالتصاقها بأرضه.
إذ لا يترتب على نفی القرينة الواردة بالفقرة الأولى، أن يكون البانی مالكاً للبناء إلا إذا وجد اتفاق بينه وبين المالك يخوله إقامة البناء وتملكه، أو أن المالك تصرف لأجنبي في منشآت كانت قائمة بالأرض تصرفاً ناقلاً للملكية، وحينئذ تظل ملكية الأرض لمالكها بينما تصبح المنشآت المقامة عليها للأجنبي بناء على هذا التصرف کسبب من أسباب كسب الملكية منفصلاً عن الالتصاق كسبب آخر لكسب الملكية، ولا يساغ القول بملكية المشتري الذي لم يسجل عقده لما أقامه من يتاء وذلك على التفصيل الذي أوردناه بالمادتين 803 و925.
ويشترط لتملك المنقول بالالتصاق بعقار أن يندمج به ويصبح المنقول عقاراً بطبيعته كمواد البناء التي تستعمل في البناء والأسلاك ومواسير المياه والانارة والأدوات الصحية وألا يكون هناك اتفاق يتعلق بمصير هذه الأشياء فإن وجد سرت أحكامه لعلم تعلق أحكام الالتصاق بالنظام العام انظر شرح المادة 592 وقد يكون لصاحب الشیء انتزاعه على نحو ما سوف نوضحه فيما يلي، ويراعى أن المنقول لا يصبح عقاراً بالتخصيص إلا إذا كان مملوكاً لصاحب العقار، فأن لم يكن مملوكاً له ظل على طبيعته حتى لو خصص لخدمة العقار ما لم يكن صاحب العقار حسن النية وتوفر لديه السبب الصحيح فإنه يتملك المنقول بالحيازة، لا بالالتصاق.
أما إذا التصق منقول بمنقول آخر، خضع النزاع لنص المادة 931 من القانون المدني.
إذا أقام غير مالك الأرض، منشآت عليها، مهما بلغت قيمة تلك المنشآت، دون اتفاق بشأنها مع مالك الأرض، قامت قرينة قانونية تضمنتها المادة 922 من القانون المدني، تدل على أن مالك الأرض هو الذي أقام المنشآت على نفقته، وحينئذ يعفي مالك الأرض من إقامة الدليل على ملكيته لها، لكن يجوز لمن أقامها إثبات أنه هو الذي أقامها، ومتى أثبت ذلك، فأنه لا يتملك المنشآت، وإنما يترتب على هذا الأثبات، أن يكون له الحق في طلب تعويض وفقاً لقواعد الالتصاق وبحسب ما إذا كان حسن النية أو سيئها على نحو ما یلی.
ولا يجوز لمن أقام المنشآت، أن يطلب تمليكه الأرض والقضاء له بذلك إستناداً إلى أن قيمة المنشآت تجاوز قيمة الأرض بأضعاف مضاعفة حتى لو كان حسن النية، إذ ينحصر حقه في طلب التعويض، ولما كانت قواعد الالتصاق لا تتعلق بالنظام العام، وبالتالي يجوز الإتفاق على ذلك، سواء قبل رفع الدعوى أو بعد رفعها، فيقدم الطرفان عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة وجعله فى قوة السند التنفيذي واعتباره، ولما كان من شأن هذا الصلح إقرار حق عيني عقاري، فلا يحكم بالحق ما اتفقا عليه بمحضر الجلسة إلا إذا تم شهر عقد الصلح، فإن أثبتنا ما اتفقا عليه بمحضر الجلسة - في حالة عدم تقديم عقد صلح، فلا يحكم بالحاق ما اتفقا عليه، بمحضر الجلسة الذي أثبت فيه الاتفاق إلا إذا تم شیر صورة رسمية من هذا المحضر، وذلك عملاً بالمادة 103 من قانون المرافعات م ويستند الصلح للفقرة الثانية من المادة 925 من القانون المدنى.
أما إن لم يتم الاتفاق على أن يتملك الباني للأرض، فإن ملكية المنشآت تنتقل إلى صاحب الأرض بالالتصاق، وتلك واقعة مادية لا تخضع للشهر، فيتملك صاحب الأرض المنشآت فور إقامتها دون حاجة إلى أي إجراء، فإذا باع الأرض وما عليها من منشآت، فيتضمن عقد البيع السبب الذي آلت إليه بموجبه ملكية الأرض، سواء كان العقد السجل أو الميراث أو غيرهما، أما ملكية المنشآت فيقرر أنها انتقلت إليه بالإلتصاق.
وإذ كان من أقام المنشآت يستحق تعويضاً من صاحب الأرض بسبب تملك الأخير لها بالالتصاق، فلا يرجع ذلك إلى خطأ صاحب الأرض، فلم يرتكب هذا خطأ يوجب عليه أداء تعويض. وإنما يستند الأداء إلى القانون وليس إلى الإثراء، وبالتالي فإن التزام المالك بالتعويض يتقادم بانقضاء خمس عشرة سنة من يوم طلب استبقاء المنشآت وليس من وقت إقامتها.
فإن توافر الغصب بالنسبة لمن أقام المنشآت، استحق صاحب الأرض الريع كتعويض عن هذا العمل غير المشروع، ويقاص مع التعويض الذي يلتزم به صاحب الأرض.
تضمنت المادة 922 من القانون المدني، قرينة قانونية بسيطة تدل على أن المنشآت المقامة على الأرض، مملوكة لصاحب الأرض وأنه هو الذي أقامها على نفقته وباعتبار تلك القرينة بسيطة، فإنه يجوز لمن أقام تلك المنشآت أن يثبت أنه هو الذي أقامها على نفقته الخاصة، وحينئذ يثبت له الحق فيها، وإذا انحصر النزاع في إقامة المنشآت، يتعلق بواقعة مادية يجوز إثباتها بكافة الطرق.
أما إذا جاوز النزاع تلك الواقعة المادية، بأن استند من أقام المنشآت إلى تصرف صادر له من مالك الأرض يخول له إقامتها وتملكها أو أن الغير قد صدر له تصرف من مالك الأرض يخول له تملك المنشآت التي كانت قائمة بالأرض وقت التصرف، مع احتفاظ المتصرف في الحالتين بملكية الأرض وحينئذ يخضع التصرف للقواعد العامة المقررة في الإثبات فإن جاوز نصاب البينة، فلا يجوز إثباته إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها، وتنتقل ملكية المنشآت إلى المتصرف إليه وفقاً للقواعد المقررة في ذلك.
فإن كانت تلك المنشآت غير مستقرة في الأرض ويجوز بالتالي فصلها عنها دون تلف، کالمظلات والمخازن سابقة التجهيز التي تثبت بلارض بقواعد خرسانية، فأنها تعتبر منقولاً طالما لم يشمل التصرف تلك القواعد، وبالتالي تنتقل ملكيتها للمتصرف إليه فور إبرام التصرف عملاً بالمادة 932 من القانون المدني.
أما إن كانت المنشآت مستقرة بالأرض ولا يمكن نقلها منها دون تلف، فهی عقار، وبالتالي تنتقل ملكيتها للمتصرف إليه وفقاً لنص المادة 934 من القانون المدني، وذلك بتسجيل التصرف الصادر في شأنها، أما قبل التسجيل، فلا يرتب التصرف سوى التزامات شخصية، ويكون للمتصرف إليه قبل تسجيل تصرفه كافة الحقوق التي يرتبها التصرف المسجل فيما عدا إنتقال الملكية وبثبوتها وما يتفرع عن ذلك، وبالتالي لا يجوز للمشترى بعقد غير مسجل أن يطلب استبقاء المنشآت أو إزالتها لا نحصار هذا الطلب في المالك الذي اكتسب ملكية العقاري أما المشتري بعقد غير مسجل، فتنحصر حقوقه فيما ينشأ له من حقوق متعلقة بحقه في إستلام العقار والانتفاع به.
يدل نص المادة 922 من القانون المدني أن يكون ملكاً خاصاً لصاحب الأرض كل ما عليها من مبان أو غراس، متى كان الغرض منها البقاء والقرار، وبالتالي يخرج عن هذا المدلول الغراس الذي يغرس بالأرض لمدة مؤقتة ولدورات زراعية محددة يتم حصاده بعدها، وبالتالي تكون هذه المحاصيل الزراعية رغم انتقال ملكية الأرض لغير زراعها أو استحقاق الغير لها ويكون للمالك الحق في تعويض عن مدة بقاء المحصول في أرضه حتى حصاده وهو ما يحول دون طلب استحقاق أو الحجز الاستحقاقي عليه.
مؤدى نص المادة 922 من القانون المدني، أن ملكية المنشآت لا تصبح لمن أقامها إلا إذا كان مصرحاً له بإقامتها وتملكها من صاحب الأرض، وبالتالي لا يكتسب البانى ملكية المنشآت إذا كان التصريح له صادراً من مستأجر الأرض حتى لو تمكن من تسجيل الاتفاق الصادر له من المستأجر.
تعتبر أموالاً عامة، العقارات التي للدولة أو للأشخاص الإعتبارية العامة والتي تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم أو قرار من الوزير المختص، وذلك على نحو ما أوضحناه بالمادة 87 فيما تقدم.
وهذه الأموال لا يجوز التصرف فيها، ولكن يجوز الترخيص بالانتفاع بها على نحو لا يتعارض مع طبيعتها، ويكون الترخيص مؤقتاً وللجهة الإدارية إلغاؤه في أي وقت ليعود المال إلى النفع العام. وتتطلب طبيعة الترخيص الا يقيم المرخص له منشآت ثابتة إن كان هذا المال أرضاً حتى يتمكن من نزعها دون أن ترتب ضراً کالأكشاك، أما إذا أقام بناء، فإن الجهة الإدارية تملكه بالالتصاق ويصبح البناء بدوره مالاً عاماً مما يحول دون المرخص له والادعاء بملكيته له لأن حق القرار حق عيني لا ينشأ إلا بالتسجيل، ولما كان المال العام لا يجوز التصرف فيه، وبالتالي يمتنع تسجيل الترخيص ویستتبع ذلك عدم نشوء حق ملكية للمرخص له بموجب البناء، أو استناداً لوضع اليد لوروده على حق القرار الذي لا ينشأ إلا بالتسجيل ولا يرد على المال العام أو الخاص للدولة، على نحو ما أوضحناه بالمادة 970 فيما يلى.
وإذا أراد المرخص له إزالة البناء أو الغراسي الذي أقامه، کان له ذلك بشرط ألا يؤدي ذلك إلى الحاق أية أضرار بالأرض وأن يتم ذلك رضاء أو قضاء حتى لا ينسب له إتلاف المال العام، وتصبح المباني والغراس أموالاً خاصة منقولة بحسب المال. وراجع المادة 929، 970 فيما يلي.
لا تجوز الشفعة لمن أقام بناء على أرض غيره :
مواد البناء تعتبر منقولاً بطبيعته، وبالتالي فهي ملك لحائزها، فإذا استعملها في إقامة بناء بأرض مملوكة لغيره على سبيل البقاء و القرار، فقدت هذه المواد طبيعتها وأصبحت عقاراً بطبيعته، وترتب على واقعة البناء التصاق مواده بالارض، وترتب على هذا الالتصاق نقل ملكيتها لصاحب الأرض إن لم يوجد إنفاق على أن يتملك البانی البناء، فإن وجد مثل هذا الاتفاق، فلا تسري أحكام الإلتصاق إذا قام البانی بتسجيل التصرف الصادر له، أما قبل هذا التسجيل، فلا يعتبر مالكاً للبناء، باعتبار أن حق القرار حتى عيني لا ينشأ ولا ينتقل إلا بالتسجيل.
ويترتب على ذلك، أن الباتي إن أقام البناء بدون إتفاق مع مالك الأرض، فإن ملكية البناء تكون الأخير بالالتصاق، فلا يعتبر البانی مالكاً وبالتالي لا يجوز له طلب الشفعة في العقار المجاور، وكذلك الحال إذا وجد إتفاق يجيز له إقامة البناء وتملكه إذا كان هذا الاتفاق لم يسجل عند إبرام البيع المشفوع فيه أما إذا كان قد سجله، وانتقلت اليه ملكيته، فإن البيع اللاحق لهذا التسجيل تجوز فيه الشفعة للبانى باعتباره جاراً مالكاً، على نحو ما أوضحناه بالمادة 936 فيما بعد.
عدم تعلق قواعد الالتصاق بالنظام العام :
قواعد الالتصاق مقررة لمصلحة صاحب الأرض، فله التمسك بها وطلب استبقاء البناء، أو إزالته، وله التصالح مع الباني والتنازل له عن الأرض أو مشاركته في البناء بأية نسبة يتم الاتفاق عليها، ويخضع الاتفاق حينئذ للقواعد العامة المتعلقة بصحة العقد ونفاذه وانحلاله بالفسخ أو البطلان.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثاني عشر، الصفحة/ 319)
ونظراً لأن الغالب أن مالك الأرض هو الذي يقيم ما عليها من منشآت على نفقته فقد نص الشارع في الفقرة الأولى من المادة على أن كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى، يعتبر من عمل صاحب الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكاً له". فالأصل إذن أن كل ما على الأرض أو تحتها يكون ملكاً لمالك الأرض، فقد أقام الشارع قرينة قانونية على أن البناء والغراس والمنشآت التي أقيمت على الأرض أو تحتها أحدثت بمعرفة مالك الأرض وأنها أقيمت على نفقته.
وتعتبر هذه القرينة نتيجة حتمية للمبدأ العام الذي تضمنته المادة 803 مدني في فقرتها الثانية ألا وهو: "ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علواً أو عمقاً"، إذ من مقتضى ذلك أن يكون المالك الأرض حق التعلية بإقامة المباني بالغاً ما بلغ ارتفاعها، كما أن له حق التنقيب في جوفها أو حفر آبارها مهما كان عمقها، دون أن يكون لأحد حق الاعتراض عليه، طالما أنه يتصرف في حدود القانون.
كما تقوم هذه القرينة على أساس أن الأرض تعتبر دائماً هي الأصل - حتى ولو كانت أقل قيمة من الأبنية أو الغراس أو المنشآت الأخرى - وأن كل ما يقام عليها يعتبر فرعاً تابعاً لها، ويرجع ذلك إلى أن الأرض موجودة أصلاً ويتصور وجودها دون منشآت بينما لا يتصور قيام المنشآت دون الأرض، فهي تعتمد دائماً على الأرض.
وينبني على ما تقدم أن صاحب الأرض لا يكلف بتقديم الدليل على ملكية البناء والغراس والمنشآت الأخرى الكائنة فوق الأرض أو تحتها، في نزاع بينه وبين آخر يدعى ملكيتها له.
إثبات عكس القرينة المنصوص عليها بالفقرة الأولى من المادة :
القرينة التي نصت عليها الفقرة الأولى من المادة وهي أن كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى، يعتبر من عمل صاحب الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكاً له، قرينة بسيطة يجوز إثبات عكسها.
إذ نصت الفقرة الثانية من المادة على أن "ويجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبياً قد أقام هذه المنشآت على نفقته، كما يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبياً ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها".
فقد ألقت الفقرة المذكورة عبء إثبات عكس القرينة المنصوص عليها بالفقرة الأولى من المادة على الأجنبي الذي يدعى العكس وأتاحت له إثبات ما يأتي :
1- أنه هو الذي أقام المنشآت على نفقته.
2- أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل.
3- أن مالك الأرض قد خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها.
ويلاحظ أن هذه الفقرة لم تعرض لكل الحالات التي يثبت فيها عكس القرينة المنصوص عليها في الفقرة الأولى، فلم تعرض مثلاً لحالة مالك الأرض الذي أقام المنشآت بمواد مملوكة لغيره، ولهذا كان يحسن الاكتفاء بالنص على جواز إثبات العكس.
كما أن للأجنبي أن يثبت أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها.
وفي هذه الحالة يكون هناك اتفاق على مصير هذه المنشآت ويجب إعمال هذا الاتفاق، ويمتنع التحدى بأحكام الالتصاق.
للأجنبي إثبات عكس القرينة المنصوص عليها بالفقرة الأولى من المادة طبقاً للقواعد العامة فإذا كان أساس الملكية التي يدعيها الأجنبي تصرفاً قانونياً، تعين عليه إثباته بالكتابة إذا كانت قيمته تزيد على خمسمائة جنيه عملاً بالمادة 60 من قانون الإثبات.
ومثل ذلك أن يدعى الأجنبي وجود اتفاق بينه وبين صاحب الأرض يخوله ملكية المنشآت أو يخوله الحق في إقامة المنشآت وتملكها.
أما إذا كان أساس الملكية واقعة مادية كان له إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن، ومثال ذلك أن يدعى الأجنبي أنه هو الذي أقام البناء أو الغراس أو المنشآت على نفقته. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الثاني عشر، الصفحة/ 234)
المذكرة الإيضاحية للإقتراح بمشروع القانون المدني طبقا لاحكام الشريعة الإسلامية
مادة 891
كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو منشات أخرى أو غراس ، يعتبر من عمل صاحب الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكاً له ، ما لم يقم الدليل على عكس ذلك •
هذه المادة تقابل المادة ۹۲۲ من التقنين الحالي.
وقد أدخل على الفقرة الأولى من هذه المادة تعديل لفظی طفيف ، وأضيفت في نهايتها عبارة «ما لم يقم الدليل على عكس ذلك ، لأن الافتراض المذكور فيها فيما يتعلق بعبء الانبات يقبل الدليل العکسی .
وحذفت الفقرة الثانية منها لأنها لا تستوعب كل الفروض التي يمكن فيها أقامة الدليل على عكس الافتراض المذكور في الفقرة الأولى .
والمادة المقترحة تطابق المادة ۱۱۱۷ من التقنين العراقي .
و تطابق المادة 880 من التقنين الكويتی •
وتتفق مع المادة ۱۱۳۷ من التقنين الأردني .
والسند الشرعي لها أن حكمها مبني على قاعدة الأستصحاب التي بنيت عليها المادة الخامسة من المجلة فقالت: « الأصل بقاء ما كان على ما كان . ويتصل بداك ما نصت عليه المادة 77 من المجلة التي تقول : « البينة لاثبات خلاف الظاهر واليمين لإبقاء الأصل .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
مجلة الأحكام العدلية
مادة (5) الأصل بقاء ما كان
الأصل بقاء ما كان على ما كان.
مادة (77) البينة لإثبات خلاف الظاهر
البينة لإثبات خلاف الظاهر واليمين لإبقاء الأصل.