تنص المادة 924 مدني على ما يأتي :

1 - إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه، وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت، أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة، أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت .

2 - ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إذا كان ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً، إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقاً لأحكام الفقرة السابقة.

والنص جاء في عبارات عامة تشمل كل شخص يقيم منشآت في أرض غيره بمواد من عنده، وهو يعلم أن الأرض غير مملوكة له ونقتصر هنا على تطبيقه في أحد فروضه، هو الفرض الذي يكون فيه الباني في أرض غيره حائزاً للأرض بنية تملكها، وترفع عليه دعوى استحقاق من مالك الأرض، فيسترد هذا الأخير الأرض والمنشآت طبقاً للقواعد التي سنذكرها فيما بعد وهذه القواعد هي الأحكام العامة في الالتصاق فيما يتعلق بالباني في أرض غيره بمواد من عنده وهو يعلم أن الأرض غير مملوكة له، نوردها هنا، على أن نطبقها بعد ذلك في فروض أخرى مختلفة غير فروض الحائز للأرض بنية تملكها .

ونفرض الآن أن شخصاً وضع يده على أرض مملوكة لغيره باعتبار أنه المالك، وقد أقام منشآت في هذه الأرض بمواد من عنده ونفرض أن مالك الأرض رفع دعوى الاستحقاق على الحائز واسترد الأرض، فعند ذلك تأتي مسألة المنشآت ويفترض بادئ ذي بدء، أن الحائز حسن النية وقت أن أقام المنشآت، فإذا أدعى مالك الأرض أنه سيء النية، أي يعلم وقت أن أقام المنشآت أن الأرض مملوكة لغيره وقد أقام المنشآت دون رضاء مالك الأرض، فعلى هذا الأخير يقع عبء الإثبات وعلى ذلك يجب على مال الأرض أن يثبت سوء من أقام المنشآت، كأن يثبت أن هذا الأخير قد اغتصب الأرض، أو أنه حازها في مبدأ الأمر وهو حسن النية بأن اعتقد أنه وارث لها أو أنها آلت إليه عن طريق الوصية ثم كشف بعد ذلك أنه غير وارث أو أن الوصية باطلة أو عدل عنها الموصي ومع ذلك بقى حائزاً للأرض وأقام فيها المنشآت وهو يعلم أنها غير مملوكة له  .

ففي هذا الفرض، عندما يسترد مالك الأرض أرضه وتأتي مسألة المنشآت التي أقامها الحائز، يضع القانون في هذه المسألة قواعد مفصلة، يستخلص منها أنه يجب التمييز بين عهدين :

العهد الأول : السنة التي تبدأ من اليوم الذي يعلم فيه مالك الأرض بإقامة المنشآت، وعبء إثبات العلم هنا يقع على صاحب المنشآت، وله أن يثبت ذلك بجميع طرق الإثبات لأن العلم واقعة مادية . ففي خلال هذه السنة يكون صاحب الأرض بالخيار بين أمرين : الأمر الأول أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها، ويطلب منه فوق ذلك التعويض عما عسى أن تحدثه إزالة المنشآت من ضرر بالأرض، وذلك جزاء سوء نية من أقام المنشآت فقد أقامها في الأرض وهو يعلم أنها غير مملوكة له  وفي هذه الحالة يهدم صاحب المنشآت فقد أقامها في الأرض وهو يعلم أنها غير مملوكة له وفي هذه الحالة يهدم صاحب المنشآت منشآته ويأخذها أنقاضاً بعد أن يدفع مصروفات الهدم، ولا محل هنا لإعمال الالتصاق سبباً لكسب الملكية فقد أزيلت المنشآت ولم يتملكها صاحب الأرض والأمر الثاني، إذا لم يطلب صاحب الأرض إزالة المنشآت، فله أن يعلن في خلال السنة إرادته في استبقاء المنشآت في الأرض، وعند ذلك يتملكها بالالتصاق وعليه أن يدفع تعويضاً لصاحب المنشآت أقل القيمتين :

(1) قيمها مستحقة الإزالة، فقد كان من حقه أن يطلب إزالتها فله أن يستبقيهما مستحقة الإزالة، أي أنه يدفع قيمة الأنقاض منقوصاً منها مصروفات الهدم . 

(2) قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت، وتقدر هذه القيمة بخبير عند الاقتضاء، وتمثل المقدار الذي اغتنى به صاحب الأرض بسبب إقامة المنشآت ويلاحظ، أولاً، أننا قد انحرفنا عن قواعد الإثراء بلا سبب، فقد كانت هذه القواعد تقضي على صاحب الأرض بأن يدفع أقل القيمتين، قيمة ما اغتنى به هو وقيمة ما افتقر به صاحب المنشآت . 

وهو هنا يدفع أقل القيمتين : قيمة ما اغتنى به هو وقيمة الأنقاض بعد هدم المنشآت  وهذه القيمة الأخيرة تكون عادة أقل من قيمة ما افتقر به صاحب المنشآت، إذ أن هذه القيمة الأخيرة هي قيمة المواد وأجرة العمل فيكون صاحب المنشآت قد عوامل معاملة أسوأ مما تقضي به قواعد الإثراء بلا سبب، وذلك كما قدمنا جزاء له على سوء نيته وعلى ذلك يكون التزام صاحب الأرض بدفع أقل القيمتين على النحو الذي قدمناه ليس مصدره الإثراء بلا سبب، بل مصدره هو القانون فهو الذي قضى بذلك، وتكون مدة تقادم هذا الالتزام خمس عشرة سنة كما هو الأمر في الالتزامات الناشئة من القانون، لا ثلاث سنوات وهي مدة تقادم الالتزامات الناشئة من الإثراء بلا سبب، ويلاحظ، ثانياً، أن تخيير صاحب الأرض بين دفع قيمة الأنقاض بعد هدم المنشآت وقيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت يستفاد منه أن قيمة ما زاد في ثمن الأرض قد تكون أقل من قيمة الأنقاض، فيختار صاحب الأرض دفعها دون دفع قيمة الأنقاض ولا يتصور أن تكون قيمة الأنقاض أكبر من قيمة زيادة ثمن الأرض إلا إذا افترضنا أن مواد البناء قد علا سعرها لظروف استثنائية، فأصبح نزع القديم منها كالأبواب والشبابيك والأدوات الصحية ونحوها يعود بقيمة أكبر من قيمة بقائها في الأرض وما ينتج عن ذلك من زيادة ثمن الأرض وهذا الافتراض لايتحقق، كما قدمنا، إلا في ظروف استثنائية محضة.

وفي خلال السنة أيضاً، وفي الوقت الذي يكون فيه لصاحب الأرض الخيار الذي قدمناه، تقضي الفقرة الثانية من المادة 924 مدني، كما قدمنا، بأنه " يجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً، إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقاً لأحكام الفقرة السابقة " ويخلص من ذلك أن صاحب المنشآت يستطيع ألا ينتظر سنة كاملة حتى يستعمل صاحب الأرض خياره، إذ يستطيع هو منذ البداية دون أن ينتظر انقضاء السنة أن يبادر إلى طلب نزع المنشآت، فيجبر بذلك صاحب الأرض على قبول نزع المنشآت أو على استعمال خياره في استبقائها مع دفع أقل القيمتين على النحو الذي قدمناه ولكن يشترط في ذلك أن يكن نزع المنشآت ليس من شأنه أن يلحق ضرراً بالأرض، وإلا حملنا هذا الضرر لصاحب الأرض دون مسوغ إذا هو اضطر أن يقبل نزع المنشآت دون أن يطلب استبقاءها وعلى هذا النحو يكون وضع الطرفين في خلال السنة على الوجه الآتي : لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة أو الاستبقاء مع دفع أقل القيمتين، وكذلك لصاحب المنشآت أن يطلب الإزالة إذا كانت لا تلحق بالأرض ضرراً فيجبر بذلك صاحب الأرض على قبول الإزالة أو على استبقاء المنشآت مع دفع أقل القيمتين وذلك منذ البداية وقبل انقضاء السنة .

العهد الثاني : عند انقضاء السنة فإذا انقضت السنة دون أن يختار صاحب الأرض الإزالة أو يعلن إرادته في الاستبقاء، ودون أن يطلب صاحب المنشآت نزعها إذا كان النزع لا يلحق بالأرض ضرراً، فإن المنشآت تبقى في الأرض، ويتملكها صاحب الأرض بالالتصاق ويجبر صاحب الأرض على استبقائها لأنه لا يستطيع طلب الإزالة بعد أن انقضت السنة، كما يجر على دفع أقل القيمتين على النحو الذي قدمناه .

ولكن يلاحظ أن الفقرة الثانية من المادة 924 مدني، عندما أجازت لصاحب المنشآت طلب نزعها إذا كان النزع لا يلحق بالأرض ضرراً، لم تحدد ميعاداً لهاذ الطلب، كما حددت الفقرة الأولى من المادة نفسها ميعاد سنة لصاحب الأرض في طلب الإزالة . وعلى ذلك يبدو أنه يجوز لصاحب المنشآت حتى بعد انقضاء السنة، طلب نزعها إذا كان النزع لا يلحق بالأرض ضرراً وعند ذلك يكون صاحب الأرض مخيراً بين قبول النزع أو استبقاء المنشآت مع دفع أقل القيمتين أما إذا لم يطلب صاحب المنشآت نزعها بعد انقضاء السنة وطالب صاحب الأرض بدفع التعويض، فإن هذا الأخير يكون مجبراً على دفع أقل القيمتين لصاحب المنشآت.

وتكون ملكية صاحب الأرض للمنشآت بطريق الالتصاق إذن ملكية معلقة على شرط واقف، هو ألا ننزع المنشآت من الأرض، لا بناء على طلب صاحب الأرض في خلال السنة وليس هذا شرطاً إرادياً محضاً لأن الأمر لا يتوقف على محض إرادة صاحب الأرض بل تختلط بإرادته ظروف تكيف من هذه الإرادة، ولا بناء على طلب صاحب المنشآت في أي وقت واستجابة صاحب الأرض لهذا الطلب . فإذا لم تنزع المنشآت من الأرض، تحقق الشرط الواقف، وأصبحت ملكية صاحب الأرض للمنشآت بطريق الالتصاق ملكية نافذة باتة، وكان لتحقق الشرط أثر رجعي فتستند ملكية صاحب الأرض للمنشآت إلى وقت إدماجها في الأرض. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع، المجلد/ الأول، الصفحة/ 370)

إذا أقام شخص بناء أو غراساً له اتصال قرار بالأرض بأدوات مملوكة له في أرض مملوكة لغيره، وكان سيء النية أي يعلم أن الأرض مملوكة لغيره فللمالك أن يطلب إزالة المنشآت أو بقائها، فأن طلب الازالة، تعين عليه إبداء هذا الطلب خلال سنة من علمه بإقامة البناء وبشخص من أقامه حتى يمكنه توجيه طلب الازالة إليه، فلا يكفي العلم بإقامة البناء فقط، ومن ثم لا تبدأ مدة السنة إلا من اليوم الذي يجتمع فيه العلم بإقامة البناء وبشخص من أقامه.

ويقع عبء اثبات هذا العلم على عائق البانی بكافة طرق الإثبات، ويقدم الطلب في صورة دعوى استحقاق أي دعوى ملكية وليست دعوى حيازة يطلب فيها الإزالة على نفقة البانی وبتعويض ما لحق الأرض من ضرر، كما يكون للمالك خلال تلك السنة أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة، ويكون طلب الازالة أو الاستبقاء بطريق الدعوى على نحو ما يلى.

وإذا انقضت السنة ولم يطلب المالك الإزالة سقط حقه في طلبها والتزم بدفع أقل القيمين على نحو ما يلي، ومصدر هذا الالتزام هو القانون وليس الإثراء بلا سبب فيتقادم بانقضاء خمس عشرة سنة كسائر الالتزامات التي مصدرها القانون وليس بثلاث سنوات.

فإذا لم يطلب صاحب الأرض الإزالة، أو طلبها بعد إنقضاء سنة من وقت توافر علمه بإقامة البناء وبشخص من إقامة، سقط حقه في طلب الإزالة، وتملك البناء بالالتصاق، في حالة عدم طلب من أقامه نزعه، ويترتب على تملك البناء بالالتصاق عملاً بالمادة 924 من القانون المدني أن يلتزم صاحب الأرض بأن يدفع للبانی تعويضاً يقدر بأقل القيمتين قيمة البناء باعتباره انقاضاً ولا يدخل أجر الهدم في تقدير هذه القيمة، أو ما زاد في قيمة الأرض بسبب البناء وتعهد المحكمة بذلك إلى خبير لبيان قيمة الأرض خالية وقت الاستحقاق ثم بيان قيمة الأرض بما عليها من منشأت فيكون الفرق هو ما زاد في قيمة الأرض فيقضي به اللبانى ضد من يكون مالكاً للأرض وقت طلب التعويض ولو لم يكن مالكاً وقت البناء على أن يخصم من التعويض قيمة الثمار التي قبضها الباني والتي أهمل في قبضها «م 979»، حتى لا يجمع بين ثمرة البدلين وهما الانتفاع بالمبنى والتعويض المستحق عنه. وتقدير قيمة التعويض يتم على نحو ما تقدم وليس على أساس قيمة الدعوى الذي حددته المادة 37 من قانون المرافعات.

في ملكية الطبقات، يكون العلو مملوكاً لأحد الأشخاص وفقاً لما يتفق عليه الملاك، وحينئذ يخضع العلو لنص المادة 924 من القانون المدني وبالتالي يتملك صاحبه البناء الذي يقيمه الغير بعلوه على التفصيل المتقدم.

وراجع بند البناء الذي يقيمه البائع قبل التسجيل، فيما يلي، عندما يكون صاحب العلو لم يسجل عقده بينما أقام البناء مالك الأرض.

 تنفيذ الإزالة لا يتطلب ترخيصاً :

نظم القانون رقم 106 لسنة 1976 للعدل، قواعد إزالة البانی المخالفة للشروط التي حددها بصدد توجيه وتنظيم أعمال البناء، وتتم الإزالة بموجبه بالطريق الإدارى بواسطة الجهة القائمة بأعمال التنظيم، أو بموجب حكم صادر من المحكمة الجنائية تبعاً للعقوبة الجنائية المقررة لمخالفة أحكامه. 

كما حظر الأمر العسکری رقم 2 لسنة 1998 هدم أو التصريح بهدم القصور والفيلات، كما نظم القانون رقم 605 لسنة 1954 هدم المنشآت الآيلة للسقوط.

والهدم والإزالة المقررة بموجب هذه التشريعات لا تسري على الإزالة المقررة بموجب المادة 924 من القانون المدني والتي يرجع سببها إلى قيام شخص بالبناء في أرض غير مملوكة له، مما يجيز لصاحب الأرض أن يطلب إزالة البناء سواء كان قصراً أو فيلاً أو عمارة سكنية أو إدارية، ومتى توافرت شروط تلك المادة، قضت المحكمة بالازالة وهذا قضاء له حجيته المطلقة أمام المحكوم عليه والجهة الإدارية القائمة على أعمال التنظيم فيما يتعلق بتنفيذه دون حاجة لاستصدار ترخیص بالإزالة، أو اختصام تلك الجهة، سواء قبل الحكم أو بعده.

الدعوى بإزالة البناء والتعويض أو إستبقائه:

يدل نص المادة 924 من القانون المدني، على أن من يقيم بناء على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحبها، يعرض نفسه للمسئولية مصدرها القانون تجيز لصاحب الأرض أن يطلب إزالة البناء مع التعويض، أو يطلب إستبقاءه مقابل دفع قيمته مستحق الإزالة أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذا البناء.

والمقصود بالطلب، هو الطلب القضائي الذي يقدم للقضاء في الشكل الإجرائي الذي نص عليه قانون المرافعات، متمثلاً فى صحيفة الدعوى التي تودع قلم كتاب المحكمة عملاً بالمادة 63 من هذا القانون. وبالتالى ينصرف هذا الطلب إلى الدعوى دون أي إجراء آخر، فإذا حدد القانون میعاداً لتقديم الطلب القضائي، تعين إيداع صحيفة الدعوى خلاله وإلا سقط الحق فيه، وهو ما تصدى له المحكمة ولو من تلقاء نفسها، باعتبار ذلك من شروط قبول الدعوى، وإيداع الصحيفة في هذا الميعاد يعتبر إجراء قاطعاً لمدة السقوط. فلا يغني عن إيداعها أي إجراء آخر، ويزول أثرها بالقضاء باعتبار الدعوى كأن لم تكن.

والدعوى بإزالة البناء أو إستبقائه، هي دعوى إستحقاق حتى لو ادعى البانی ملكيته للأرض، فهي من دعاوى الملكية، ذلك لأن مفاد قيام البانی بالبناء، أن كانت له حيازة الأرض والسيطرة عليها مما تمكن معه من إقامة البناء وبالتالي يكون لصاحب الأرض استردادها من الباني الذي يعتبر مغتصباً لها، وهو ما تتوافر به مقومات دعوى الاستحقاق، التي هي في حقيقتها دعوى استرداد العقار المغتصب ولقيامها على حق الملكية، فإن الطلب فيها ينصرف إلى تقرير هذا الحق، على التفصيل الذي أوضحناه بدعوى الاستحقاق فيما تقدم. وباعتبار تلك الدعوى من الدعاوى العقارية العينية، فأن الاختصاص بها ينعقد للمحكمة الكائن العقار بدائرتها.

ويستند صاحب الأرض إلى هذه الدعوى سواء طلب الإزالة أو إستبقاء البناء لأنه عندما يطلب الازالة، يستند في طلبه إلى ملكيته للأرض التي إغتصبها البانی فتنصرف الدعوى إلى استحقاقه لها وطرد الغاصب منها مع إزالة البناء الذي أقامه عليها، وعندما يطلب استبقاء البناء، فإن البناء والأرض يكونان ملكاً له ولكنها تحت يد المغتصب الباني، والسبيل إلى استردادهما هو دعوى الاستحقاق التي تستند إلى حق الملكية، وتثبت ملكية الأرض بالسبب الذي اكتسبت به، كالعقد المسجل، بينما تثبت ملكية البناء بواقعة التصاقه بالأرض المملوكة للمدعى وهي واقعة مادية.

ويجب رفع دعوى إزالة المنشآت خلال سنة وإلا سقط الحق فيها.

الأصل في تقدير قيمة الدعوى عند وجود طلبات غير مقدرة القيمة، ألا يعتد بهذه الطلبات عند تقدير قيمة الدعوى، لكن أورد المشرع استثناء على هذا الأصل بالنسبية لطلب الإزالة، فأوجب بموجب الفقرة الثانية من المادة 36 من قانون المرافعات، الاعتداد بقيمة البناء أو الغراس، إذا طلب إزالته، في حين أن الإزالة من الطلبات التابعة للطلب الأصلي وهي غير مقدرة القيمة.

ويترتب على ذلك، أن المدعي إذا رفع دعوى استحقاق، على نحو ما تقدم، وطلب إزالة البناء أو الغراس، تعین تقدير قيمة الدعوى بقيمة الطلبين معاً، الأرض والبناء، باعتبار أن طلب ملكية الأرض سيتضمن المنازعة في حق صاحب البناء في حق القرار، وهو حق عینی، ومن ثم فان النزاع يشمل العقار كله، أرضاً وبناء، وهو ما يجب معاه أن تقدر قيمة الدعوى بقيمة الأرض وقيمة البناء معاً.

وكان قانون المرافعات القديم لم ينص على الاستثناء الذي تضمنته الفقرة الثانية من المادة 36 من قانون المرافعات الحالي، وبالتالي كان طلب الازالة لا يدخل في تقدير قيمة الدعوى عملاً بالمادة 30 من القانون القديم

وتقدر قيمة البناء باعتبارها يوم رفع الدعوى وفقاً لقيمته بالحالة التي كان عليها في ذلك اليوم دون اعتداد بقيمته التي حددها القانون المدني في المادتين 924، 925 منه، لتعلق بالتقدير الأخير بتحديد التزام صاحب الأرض قبل البانی.

تسري أحكام الالتصاق على الحائز بنية التملك، على أنه إن كان سبب الملكية باطلاً بطلاناً مطلقاً، فإن البانی لا يعد مالكاً بل يكون بانياً في ملك غيره ويكون سيء النية إن كان يعلم بالعيب الذي شاب عقده ومن ثم تسری المادة 924 أما إن كان لا يعلم ذلك توفر لديه حسن النية وسرت المادة 925.

فإن كان العقد قابلاً للإبطال، وأبطل، فوفقاً للأثر الرجعي للإبطال، فإن البانی لا يكون مالكاً عند البناء، ومن ثم يعتبر حسن النية أو سيئها وفقاً لما إذا كان يعلم بالعيب الذي شاب عقده أو كان لا يعلم به.

وفي حالة فسخ عقد المالك، يكون الفسخ بأثر رجعي، فيعتبر البانی غیر مالك وقت البناء، فإن كان سبب الفسخ يرجع إليه كعدم وفائه بباقي الثمن، اعتبر بانياً سيء النية ومرت أحكام المادة 924.

أشارت المذكرة الايضاحية للمادة 934 من القانون المدني إلى أن للتسجيل أثراً رجعياً فيما بين المتعاقدين، ومفاد ذلك أن المشتري عندما يسجل عقد البيع فإنه يعتبر مالكاً لا من وقت التسجيل، وإنما من وقت أبرام العقد، وقد اعتنق فريق من الفقه هذا القول وقرروا أن البائع عندما يقيم بناء أو غراساً بالعقار المبيع، فإنه يكون بانياً سيء النية في أرض مملوكة لغيره متى سجل المشتري عقد البيع، إذ تنتقل إليه الملكية ليس من تاريخ التسجيل وإنما من وقت إبرام العقد ومن ثم تسري على لبائع الباني في هذه الحالة أحكام المادة 924 من القانون المدني إذ يتحقق سوء النية لديه بعلمه أنه تصرف في العقار وأنه بإقامة البناء إنما يعتدي على حق للمشتري.

لما كان عقد البيع غير المسجل يرتب للمشتري كافة الحقوق والدعاوى التي يرتبها عقد البيع المسجل فيما عدا إنتقال الملكية وثبوتها وما يتفرع عن ذلك، كطلب استبقاء المنشآت أو إزالتها وفقاً لنص المواد 922 ،924، 925 التي اختصت المالك وحده بذلك، أما المشترى بموجب عقد غير مسجل، فله كافة الحقوق والدعاوى التي يرتبها عقده، والتي تتمثل في حقه في تسلم العقار والانتفاع به، وبالتالي يجوز له طلب طرد الغاصب لتعارض الغصب مع انتفاعه بالعقار وإن حدث الغضب قبل التسليم، فلا يمس ذلك حتى المشتري في الإنتفاع مما يحول دونه وطلب الريع أما إذا حدث بعد التسليم، فيكون له الحق في طلب الريع.

حسن نية البانی مفترض قانوناً، فيعتبر البانی حسن النية عندما أقام البناء، وأنه يستند في ذلك لسبب يخوله ذلك، وبالتالي يجب على من يدعى سوء نيته، أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات، فيقيم الدليل على أن الباني كان يعلم، أو كان في إمكانه أن يعلم بأن الأرض مملوكة للغير.

ويقع على مالك الأرض إثبات سوء نية الباني، والعبرة في ذلك بوقت إقامة البناء لا بوقت وضع اليد، ويعتبر البانی سيء النية إذا كان مغتصباً للأرض أو مشتری من غير مالك أو أهمل في فحص سند الملكية فلم يتبين ما شابه من بطلان ومن أقيمت عليه دعوى استحقاق ومن يشتري بناء مقام على أرض الغير ويزيد عليه أما وارث المستأجر إذا بني في الأرض المؤجرة فقد لا يكون سيء النية.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثاني عشر، الصفحة/ 337)

تفترض هذه الصورة أن من أقام المنشآت كان يملك المواد المستخدمة في ذلك ولكنه لم يكن يملك الأرض أي أن الباني أو الغارس أقام المنشآت أو الغراس بمواد مملوكة له فوق أرض مملوكة لغيره وذلك بسوء نية وهذه الصورة الأكثر شيوعاً في العمل.

يكون الباني أو الغارس سئ النية إذا أقام البناء أو الغراس بمواد من عنده علی أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض، وأنه ليس له الحق في إقامة البناء أو الغراس.

 ويستوي مع هذا العلم الجهل الناشئ عن خطأ جسيم فيعتبر سئ النية من يشتري من غير مالك إذا كان قد أهمل في مطالبة البائع بتقديم سند ملكيته أو إذا أهمل في فحص السند.

وحسن النية مفترض طبقاً للمبادئ العامة ويتعين من ثم على مالك الأرض أن يقيم الدليل على أن من أقام المنشآت كان سيء النية والعبرة في تقرير سوء النية بوقت إقامة المنشآت لا وقت حيازة الأرض ولا وقت رفع الدعوى.

وتستقل محكمة الموضوع بتقدير حسن نية الباني في أرض الغير أو سوء نيته بلا معقب عليها من محكمة النقض مادامت قد أقامت قضاءها فيه على أسباب سائغة تكفي لحمله.

وإذا بني المالك في أرضه ثم زالت ملكيته بأثر رجعي، سواء كان مالكا تحت شرط فاسخ وتحقق الشرط بعد البناء. أو فسخ عقده أو أبطل بعد البناء. فمن المستقر عليه أن الباني يعتبر بانياً في ملك الغير وتسري عليه أحكام الالتصاق. حقاً عندما قام الباني بالبناء كان مالكاً، فاحتمال تحقق الشرط الفاسخ أو الفسخ أو الحكم بالبطلان لا ينفي أنه المالك وقت البناء ولكن لما كان تحقق الشرط أو الفسخ أو البطلان يؤدي إلى زوال العقد بأثر رجعي، فإن الباني يعتبر قانوناً كأنه لم يتملك الأرض فزوال الملكية يرجع إلى تاريخ العقد نفسه. ولهذا فإنه وقت البناء يكون بانياً في أرض الغير.

ذهبت محكمة النقض في قضاء قديم لها إلى أن البائع الذي يقيم بناء بالأرض المبيعة قبل التسجيل، ثم تم التسجيل وانتقلت الملكية إلى المشتري، يعتبر كأنه أحدث هذا البناء في أرض مملوكة لغيره، ويعامل معاملة من أقام بسوء نية بناء في أرض مملوكة لغيره، ويخضع لحكم المادة 924 مدني.

وضع المشرع الباني أو الغارس بسوء نية على أرض الغير، تحت رحمة صاحب الأرض جزاء له على سوء نيته وتعديه على ملك الغير فأجاز للمالك أن يطلب أحد أمرين:

(أ) – طلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها :

يجوز لصاحب الأرض أن يطلب إلزام الباني بإزالة المنشآت التي أقامها على  أرضه وعلى نفقته.

ويثبت لصاحب الأرض الحق في هذا الطلب بوصفه مالكا بصرف النظر عن قيمة المنشآت بالنسبة للأرض.

كما يعد ذلك تطبيقاً للقواعد العامة في المسئولية التقصيرية، لأن إقامة المنشآت على أرض الغير اعتداء على ملكيته، ويعتبر خطأ عمدياً لأن من أقامها بحسب الفرض، كان سئ النية يعلم أنه يقيم منشآت في أرض غيره دون رضاه وليس له الحق في إقامتها.

غير أن المادة قيدت طلب الإزالة بقيد زمني هو ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه صاحب الأرض بإقامة المنشآت، فإذا سكت ولم يطلب الإزالة في ميعاد سنة يسقط حقه في طلبها.

وفي هذا تحسين لمركز البانی سئ النية عما كان عليه في القانون القديم حيث كان لصاحب الأرض حق طلب الإزالة في أي وقت دون قيد أو شرط.

والمقصود بعبارة "أن يطلب إزالة المنشآت.... وذلك في ميعاد سنة. ... ألخ، هو رفع الدعوى، ولذلك لا يعتبر ميعاد السنة مرعياً إلا إذا رفع صاحب الأرض دعواه بالإزالة خلال مدة سنة، فلا يكفي لمراعاة ميعاد السنة إبداء الرغبة في الإزالة بأي طريق آخر، ولو كان كتاباً مسجلاً.

وتبدأ مدة السنة التي يتعين رفع دعوى الإزالة خلالها من اليوم الذي يعلم فيه صاحب الأرض بإقامة المنشآت وشخص من أقامها، فعلمه بشخص من أقامها لازم حتى يتسنى له أن يوجه إليه طلب إزالتها.

وحق المالك في طلب الإزالة رخصة له ناشئة عن حق الملكية، وليس لغيره الحق في استعمالها.

يحق لصاحب البناء بالإضافة إلى طلب الإزالة، أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر، كأن تكون إقامة المنشآت سبباً في حرمانه من الانتفاع بالأرض مدة معينة أو يترتب على إزالة المنشآت ضرر بالأرض.

يجوز لصاحب الأرض بدلاً من طلب الإزالة، أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة، أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.

فإذا طلب صاحب الأرض استبقاء المنشآت، أو مضت مدة السنة التي يجوز له خلالها طلب الإزالة دون رفع دعوى الإزالة، فإنه يتملك المنشآت بالالتصاق. ولكي لا يثرى صاحب الأرض بدون حق على حساب من أقام المنشآت، ألزمه النص في هذه الحالة إما بأن يدفع له قيمة المنشآت مستحقة الإزالة، أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.

والمقصود بدفع قيمة المنشآت مستحقة الإزالة، هو احتساب قيمتها كما لو كانت أنقاضا بصرف النظر عن الثمن الذي اشتريت به، وعن أجرة العمال وغيرها من نفقات البناء أو الغراس.

أما المبلغ المساوى لما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت فيحسب كالآتي: يقدر ثمن المثل للأرض خالية من المنشآت.

ثم يقدر ثمن المثل للأرض بعد إقامة المنشآت.

ويكون الفرق ما بين الثمنين هو ما زاد في ثمن الأرض بسبب إقامة المنشآت. وعادة يستعين القاضي في احتساب هذه الزيادة بأهل الخبرة.

والعبرة في تقدير الزيادة في القيمة بوقت استرداد العقار لأن المالك لا يلزم إلا بدفع الزيادة التي يستفيد منها. ولذلك لا تحسب قيمة البناء الذي يهلك بحادث مفاجئ، فهو يهلك على محدثه.

والزيادة الواجب دفعها هي الزيادة الناتجة من البناء أو الغراس، لا الزيادة الناتجة بسبب خارج عن عمل البانی، فالزيادة العادية في القيمة الناشئة لسبب اتساع المدينة التدريجي، لا تدخل في التعويض الذي يجب على المالك دفعه.

للباني أن يطلب نزع ما أقام من منشآت إذا كان ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً، ولا يجبر الباني على الانتظار مدة السنة، وهي المدة التي يكون فيها لصاحب الأرض المطالبة بالإزالة أو الاستبقاء لما أقيم، وعندئذ يكون على صاحب الأرض أن يحدد موقفه إما أن يوافق الباني على ما يطلب وإما أن يطلب استبقاء هذه المنشآت مقابل دفع أقل القيمتين قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الثاني عشر،  الصفحة/ 253)