loading
المذكرة الإيضاحية

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس ، الصفحة :   329

1- بعد أن قررت المادة 1357 قرينة في صالح مالك الأرض هي أنه مالك لما فوقها وما تحتها، أصبح عبء الإثبات على من يدعى ملكية بناء أو غراس أو منشآت أخرى والأرض ليست له . فإذا أقام الدليل على أن صاحب الأرض هو غير صاحب المنشآت، فلا تخلو الحال من أحد فروض ثلاثة : إما أن يكون صاحب الأرض هو الباني بأدوات غيره، وإما أن يكون صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره، وإما أن يكون الباني قد بني في أرض غيره وبأدوات غيره.

2- ففي الحالة الأولى : يجوز لصاحب الأدوات أن يطلب نزعها إذا لم يكن في ذلك ضرر يلحق الأرض، ويطلب نزعها في مدة سنة من اليوم الذي يعلم فيه باندماج الأدوات بالمنشآت، ويكون النزع على نفقة صاحب الأرض سواء كان سيء النية أو حسن النية فإن لم يطلب صاحب الأدوات نزعها في خلال هذه السنة، أو طلب ولكن كان في نزعها ضرر يلحق بالأرض، تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، ودفع تعويضاً لصاحب الأدوات يزيد إذا كان صاحب الأرض سيء النية، وهذا الحكم يختلف عن حكم التقنين الحالي في أن هذا التقنين لا يميز بين ما إذا كان نزع المواد يلحق ضرراً بالأرض أو لا يلحق، ففي الحالتين يتمسك صاحب الأرض بالمواد ويدفع قيمتها مع التعويض إن كان له محل، ولا يجوز لصاحب المواد أن يطلب نزعها في أي حال، وواضح أن حكم المشروع وجه العدالة فيه أظهر.

ومفروض فيما تقدم أن صاحب الأرض بني بأدوات بناء، أما إذا كان قد أدخل في بنائه تمثالاً أو أثراً ثميناً أو نحو ذلك مما لا يعتبر من أدوات البناء، فلا يتملكه بالالتصاق مطلقاً، بل يجب نزعه في أي وقت يطلب صاحب التمثال أو الأثر فيه ذلك، ولو بعد السنة، بل ولو أحدث النزع ضرراً جسيماً للبناء.

3 – وفي الحالة الثانية : إذا كان صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره، يجب التفريق بين ما إذا كان سيء النية أو حسن النية فإذا كان سيء النية، أي يعلم أن الأرض ليست مملوكة له، وبني دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا، إذا أثبت ذلك، أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل، وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت، فإذا مضت السنة، أو إذا لم يختر الإزالة، تلك المنشآت بالالتصاق، و دفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً للإزالة أو ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء فإذا لم يدفع أقل القيمتين كان للباني أن يلزمه بالدفع، إلا إذا اختار نزع الأدوات المملوكة له، مادام ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً ( مادة 1359 من المشروع وهي توافق مادة 65 فقرة 1 و 2 من التقنين الأهلى إلا في تفصيلات أهمها ميعاد السنة وجواز مطالبة الباني بنزع الأدوات إذا لم يلحق الأرض ضرر من ذلك).

وإن كان الباني حسن النية، بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له، وهذا مفروض إلا إذا قام الدليل على العكس، أو كان قد حصل على ترخيص من مالك الأرض ولم يحصل اتفاق على مصير المنشآت، كما هو حال المستأجر (أنظر م 793 فقرة أولى من المشروع)، فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة، ويمتلك المواد بالالتصاق، ويخير بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل، أو دفع مازاد في قيمة الأرض بسبب البناء . وإذا كانت قيمة المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة لا يستطيع معه أن يؤدي ما هو مستحق عنها فإن له أن يطلب تمليك الأرض للباني في نظير تعويض عادل  هذا كله إلا إذا طلب الباني نزع الأدوات، ولم يكن نزعها يلحق بالأرض ضرراً جسيماً ( مادة 1360-  1361 من المشروع، وتختلفان مع المادة 65 فقرة 3 من التقنين الأهلى فى أن المشروع عرض لفرض ما إذا كان الباني يعلم أن الأرض مملوكة لغيره، ولكن أقام المنشآت بترخيص من صاحب الأرض، وكذلك أعطى المشروع للباني حق المطالبة بنزع الأدوات، وأعطى لصاحب الأرض الحق في تمليك الأرض للباني في نظير تعويض عادل، وهذان حقان سكت عنهما التقنين الحالي ).

وفي الفروض المتقدمة إذا تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، وجب عليه أن يدفع التعويض للباني وفقاً للأحكام المتقدمة الذكر ويجوز للقاضي بناء على طلب صاحب الأرض، أن يقرر مايراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض، وله أن يقضي بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة، ولصاحب الأرض أن يتحلل من تقديم الضمان، إذا هو وفي مالاً توازي فوائده بالسعر القانوني قيمة هذه الأقساط ( مادة 1362 من المشروع وهي تحيل على مادة 1434، فيرجع إلى المذكرة الإيضاحية بشأن هذه المادة ).

4 - وفي الحالة الثالثة : إذا كان الباني قد بني في أرض غيره و بأدوات غيره، يرجع صاحب الأدوات على الباني بالتعويض من أجل الأدوات، ويرجع البانی على صاحب الأرض بالتعويض وفقاً للأحكام السابقة، ويكون لصاحب الأدوات على صاحب الأرض دعوى مباشرة بقدر ما في ذمة صاحب الأرض للباني ( مادة 1365 من المشروع وتوافق مادة 66 من التقنين الأهلى مع غموض في عبارة هذا التقنين ).

5- ولا تنطبق الأحكام المتقدمة على الأكشاك والحوانيت والمآوي التي تقام على أرض الغير ولم يكن مقصوداً بقاؤها على الدوام . فهذه لا تملك بالالتصاق بل تبقى ملكاً لمن أقامها، ويكلف هذا إذا كان معتدياً بالإزالة وبالتعويض (م 1364 من المشروع وهي مأخوذة من المادة 677 من التقنين السويسري ) .

6- واستثناء من الأحكام المتقدمة، إذا جار الباني بحسن نية على أرض الجار، وكان يبني في أرضه فجاوزها إلى جزء صغير ملاصق له من أرض جاره، وبنی بناء ضخماً لو طبقت عليه الأحكام المتقدمة لأصبح جزء من هذا البناء الضخم ملكاً للجار، فإن الباني أن يجبر الجار على أن ينزل له عن ملكية الجزء المشغول بالبناء في نظير تعويض عادل ويلاحظ في تطبيق هذا الحكم شرطان أولهما أن الباني إنما يبني أصلاً في أرضه وقد جاوزها إلى جزء صغير ملاصق، والثاني أن هذه المجاوزة من الباني قد وقعت بحسن نية وقد جرى القضاء المصري على هذا المبدأ دون أن يستند إلى نص، فقنن المشروع (م 1363) هذا القضاء العادل، ودعمه بالنص الذي ينقصه .

الأحكام

1- الحائز الذي يقيم منشآت على أرض مملوكة لغيره، يفترض فيه أنه كان حسن النية وقت أن أقام هذه المنشآت، والمقصود بحسن النية فى تطبيق المادة 925 من القانون المدني أن يعتقد الباني أن له الحق فى إقامة المنشآت، ولا يلزم أن يعتقد أنه يملك الأرض، فإذا أدعى مالك الأرض أن الباني سيئ النية، فعليه حسبما تقضي به المادة 924 من القانون المدني أن يقيم الدليل على أن الباني كان يعلم وقت أن أقام المنشآت أن الأرض مملوكة لغيره، وأنه أقامها دون رضاء مالك الأرض .

(الطعن رقم 667 لسنة 63 جلسة 2000/04/11 س 51 ع 1 ص 574 ق 103)

2- لما كان المطعون فيه قد ذهب فى قضائه إلى رفض طلب الطاعنة إزالة المنشآت محل التداعى أو تثبيت ملكيتها لها مستحقة الإزالة أو البقاء وطلبها طرد المطعون عليه الأول منها على قوله إنه" وقد ثبت من الأرواق أن عقد البدل لم يحرر ولم يتم شهره فإن...."الطاعنة .....لم تعد مالكة بعد الرقبة أرض النزاع فلا يكون لها طلب إعمال المواد924،925،926من القانون المدنى الخاصة بإزالة المنشآت المقامة على تلك الأرض إذ أن هذا الطلب لا يكون إلا مالك الرقبة وعلى أساس قواعد الالتصاق المقررة للمالك الأمر الذى يتضح منه أن دعواها اقيمت قبل الأوان" وكان هذا القول من محكمة الاستئناف خطأ فى فهم الأساس القانونى الصحيح الواجب بناء حكمها عليه وفضلا عن انه لا يواجه كل الطلبات المطروحة فى الدعوى فإن الطاعنة لم تستند إلى عقد الاستبدال، وملكية حق الرقبة فى طلباتها وإنما ركنت فيها إلى حق الحكر وما يخوله لها من حق القرار وملكية ما أحدثه مورثها من منشآت على الأرض المحكرة ملكا عاما تاما وانتقل إليها من بعده فيكون لها حق حيازتها والانتفاع بها بكافة الأوجه. هذا إلى أن لها بمقتضاه حقا عينيا تتحمله العين المحكورة فى يد كل حائز لها يراد به استبقاءها البناء تحت يد المحتكر ما دام الحكر قائما، لما كان ما تقدم وكان البين من الأوراق وعلى ما حصله الحكم المطعون فيه وبما لا خلاف عليه بين الخصوم ان الحق فى الحكر على عين التداعى لازال قائما للطاعنة بما كان يتعين معه على محكمة الموضوع تكييف الدعوى تكييفا صحيحاً وإعمال أثر قيام هذا الحق المقرر للطاعنة وطبقا لطلباتها فى الدعوى على ما قام به المطعون عليه الأول وحسبما كشفت عنه وقائعها من أعمال مقتضاها المساس بحقوق المحتكرة والاعتداء على حقها فى القرار دون مسوغ أو سند، وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواها برمتها بما اشتملت عليه من طلبات على نحو ما سلف بيانه تأسيسا على عدم تملكها الرقبة فتحجب بذلك عن الفصل فى هذه الطلبات فإنه يكون قد أخطأ فى القانون.

(الطعن رقم 1766 لسنة 61 جلسة 1996/04/14 س 47 ع 1 ص 660 ق 123)

3- إذ كانت طلبات الطاعن أمام محكمة أول درجه قد تحددت فى طلب إلزام المطعون ضده بثمن قطعة الأرض التى باعها له وإذ قضى برفض دعواه فقد استأنف هذا الحكم وطلب أمام محكمة الدرجة الثانية تعويضه عن المساحة التى يضع المطعون ضده يده عليها بطريق الغضب وفقا لأحكام المسئولية التقصيرية وإعمالا للفقرة الثانية من المادة 925 من القانون المدنى وكان هذا الطلب يختلف فى موضوعة عن موضوع الطلب الأصلى الذى طلبه الطاعن أمام محكمة اول درجة ولا يندرج فى مضمونة، فإنه بذلك يعتبر طلبا جديدا لا يجوز إبداؤه فى الاستئناف وتحكم المحكمة من تلقاء نفسها بعدم قبوله عملاً بنص المادة 235 من قانون المرافعات .

(الطعن رقم 1711 لسنة 59 جلسة 1994/02/24 س 45 ع 1 ص 434 ق 90)

4- مؤدى المادتين 922 ، 926 يدل على أن ملكية الأرض تشمل ما فوقها و ما تحتها ما لم يكن مالك الأرض خول آخر تملك ما يقيمه من منشآت على هذه الأرض فتنفصل ملكية المنشآت عن ملكية الأرض ولا شأن لهذه الحالة بأحكام الإلتصاق أما إذا أقام شخص منشآت على أرض غير مملوكة له بترخيص من مالكها دون أن يتفق فى هذا الترخيص على مصير المنشآت فإن صاحب الأرض يتملكها بالإلتصاق ولا يكون لمن أقامها - ما لم يطلب نزعها سوى أن يرجع على المالك بإحدى القيمتين المنصوص عليهما فى المادة 925 من القانون المدنى . لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد أقام دعواه بطلب ملكية البناء إستناداً إلى مجرد تصريح مالكة الأرض له بإقامته دون الإدعاء بحصول إتفاق على تملكه له . فإن الحكم المطعون فيه إذ طبق على الدعوى حكم المادتين 925 ، 926 من القانون المدنى و إنتهى إلى عدم ملكية الطاعن لهذا البناء فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .

(الطعن رقم 1265 لسنة 47 جلسة 1982/02/18 س 33 ع 1 ص 261 ق 47)

5- ملكية المنشآت لا تنتقل إلى المشترى بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل عقد البيع لأن عقد البيع غير المسجل وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن يكون للمشترى حيازة المبيع و الإنتفاع به إلا أن هذا العقد لا ينتج أثراً بشأن تملك المشترى لما يقيمه من مبان لأن حق القرار حق عينى فلا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بالتسجيل ، أما قبل تسجيل سند المشترى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق مقابل أن يدفع للمشترى أقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب المنشآت وفقاً لما تنص عليه المادة 925 من القانون المدنى .

(الطعن رقم 465 لسنة 47 جلسة 1981/02/25 س 32 ع 1 ص 631 ق 123)

6- إذ كان الثابت من الحكم المطعون فيه أنه قضى بتأييد الحكم الإبتدائى القاضى بتثبيت ملكية المطعون ضده الأول للعقار محل النزاع محمولاً فى أسبابه على مجرد القول بثبوت الوكالة المستترة للزوجة الطاعنة فيما أبرمته من عقد شراء الأرض وما إتخذته من إجراءات البناء عليها وأن فى ذلك ما يكفى لإعتبار الأصيل فى علاقته بالوكيل هو المالك بغير حاجة إلى إجراء إذ لا يحتاج لكى يحتج على وكيله المسخر بملكية ما إشتراه إلى تصرف جديد من الوكيل ينقل به الملكية ، وكان هذان الذى أقام عليه الحكم قضاءه فى هذا الخصوص ينطبق على واقعة الدعوى إذ هو يصدق على حالة ما إذا تم تسجيله البيع الصادر للوكيل المغير إسمه فتكون الملكية قد خرجت من ذمة البائع وهى وإن إنتقلت إلى الوكيل فى الظاهر إلا أن إنتقالها فى الحقيقة يعتبر لحساب الأصيل فيصبح فى علاقته بالوكيل هو المالك بغير حاجة إلى صدور تصرف جديد من هذا الأخير ينقل به الملكية إليه ، وإذ كان الثابت من مدونات الحكم أن عقد البيع الذى تعلق بعقار لم يسجل بعد فلا تكون ملكية المبيع قد إنتقلت إلى الزوجة الطاعنة التى أبرمته بطريق الوكالة المستترة بل هى لا تزال باقية على ذمة الشركة المطعون ضدها الثانية بائعة العقار ويكون ما إنصرف إلى الأصيل المطعون ضده الأول هى الحقوق الشخصية وليدة عقد البيع الذى لم يسجل ، وهذا العقد غير المسجل لا يترتب عليه أيضاً تملك المطعون ضده الأول لما أقامه على الأرض المبيعة من مبان ذلك أن حق القرار وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حق عينى من قبيل الملكية فلا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لنص المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلابالتسجيل ، أما قبل تسجيل سند المشترى البانى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق نظير تعويض المشترى عنها تطبيقاً للقاعدة المنصوص عليها فى المادة 925 من القانون المدنى، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بثبوت ملكية المطعون ضده الأول رغم عدم توافر السبب القانونى المؤدى إلى التملك يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .

(الطعن رقم 648 لسنة 49 جلسة 1980/04/24 س 31 ع 1 ص 1201 ق 231)

7- أقام المشرع فى الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدنى قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أوتحتها من بناء أوغراس أو منشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض ومملوكا له ، وأجاز فى فقرتها الثانية للأجنبى أن يقيم الدليل على أنه هو الذى أقام لمنشآت على نفقته أو أن هناك إتفاقاً بينه وبين صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت وتملكها ، بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد إبرام عقد البيع وإنما بشهره ، ذلك أن البيع غير المشهر وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازته والإنتفاع به . إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمة على الأرض المبيعة ، لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية لا ينشأ و لا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بشهر سنده ، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير البناء بالإلتصاق و يصبح كل ما للمشترى الأول البانى الذى لم يشهر عقده إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانياً حسن النيه هو أن يطالب المشترى الثانى بأقل القيمتين قيمة المواد و أجرة العمل أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء ، لما كان ذلك و كان سند المطعون ضده الثانى فى إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة وقد خلت الأوراق مما يفيد إشتماله على إتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثانى لما يقيمه من مبان أو يحدد مصيرها ، مما ينبنى عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الإلتصاق وإنتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول تبعاً لملكية الأرض مشتراة بموجب عقد البيع المشهر ، وبالتالى فلا يسوغ لدائنى المطعون ضده الثانى التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكاً له ولا يعدو العقد المبرم بينه وبين المطعون ضده الأول بشأن البناء وإن سمياه عقد بيع أن يكون إتفاقاً على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثانى قبل مالك الأرض إعمالاً لحكم المادة 925 من القانون المدنى بوصفه بانياً حسن النية .

(الطعن رقم 80 لسنة 45 جلسة 1979/01/24 س 30 ع 1 ص 357 ق 70)

8- إذ كان للطاعنين - وهما يمتلكان بطريق الإلتصاق فى المنشأت التى أقامها المطعون عليه على حصتها فى الأرض - الحق فى ريع هذا القدر المملوك لهما وكان يبين من الحكم المطعون فيه أنه قضى برفض طلبهما الريع عن حصتهما فى المنشأة إستناداً إلى أنه لا يكون لهما ثمة حق فيه للمطعون عليه من حق فى حبسه حتى يستوفى منهما ما يستحقه من تعويض عن هذه المنشآت طبقاً لأحكام المادة 1/925 من القانون المدنى لأنه كان حسن النية وقت إقامتها إذ كان يعتقد أن له الحق فى إقامة المنشآت المذكورة على أساس عقد البيع العرفى الذى كان فى يده و أنه لم يثبت من الأوراق أنه إستوفى حقه فى التعويض ، ولما كان حق المطعون عليه فى حبس ريع المنشآت حتى يستوفى حقه فى التعويض عنها من الطاعنين لا ينفى قيام حقهما فى الريع قبل المطعون عليه وكان يتعين على المحكمة أن تبحث القدر الواجب حبسه من الريع بالنسبة إلى التعويض المستحق الذى يختلف مقداره تبعاً لحسن نية المطعون عليه أو سوء نيته حسبما بينته المادتان 924،925 من القانون المدنى وبمراعاة ما تقضى به المادة 982 من القانون المدنى التى تجيز للقاضى بناء على طلب صاحب الأرض أن يقدر ما يراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض ، وله أن يقضى بأن يكون الوفاء به على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة وللمالك أن يتحصل من هذا الإلتزام إذا هو عجل مبلغاً يوازى قيمة هذه الأقساط مخصوماً منها فوائدها بالسعر القانونى لغاية مواعيد إستحقاقها ، وإذ أغفل الحكم المطعون فيه الرد على المستندات التى قدمها الطاعنان للتدليل على سوء نية المطعون عليه وهو دفاع جوهرى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطا فى تطبيق القانون وعاره قصور يبطله فى هذا الخصوص .

(الطعن رقم 386 لسنة 42 جلسة 1976/04/06 س 27 ع 1 ص 862 ق 166)

9- إذ كان الحكم المطعون فيه إعتبر القضاء بالإزالة نتيجة مترتبة على القضاء بثبوت الملكية مع أن القضاء به يكون طبقاً لقواعد الإلتصاق المنصوص عليها فى المادة 65 من التقنين المدنى السابق المقابلة للمادتين 924 ، 925 من التقنين الحالى والتى تفرق بين إقامة المنشآت على أرض الغير دون رضاء صاحبها وبين إقامتها على أرض يعتقد من أقامها بحسن نية أن له الحق فى ذلك ففى الحالة الأولى يكون لصاحب الأرض طلب الإزالة على نفقة من أقامها وفى الحالة الثانية لا يحق له طلب الإزالة ولكن يخير بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل أو دفع قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب المنشآت ، لما كان ذلك . وكان الطاعنون قد برروا إقامتهم المبانى والمنشآت على الأرض بسبق شراء مورثيهم لها بعقد مسجل وهو ما ينطوى على التحدى بحسن نيتهم وقت تشييدها فإن الحكم المطعون فيه إذ أغفل بحث حسن أو سوء نية الطاعنين يكون مشوباً بالقصور فضلاً عن الخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 275 لسنة 41 جلسة 1975/12/08 س 26 ص 1586 ق 298)

10- إذ كان الحكم المطعون فيه قد أطرح دفاع الطاعن بحسن نيته فى جميع الصور وإنتهى إلى أنه قد قام عامداً بهدم عقار المطعون ضدها دون مسوغ وأقام بناءه على أرض ذلك العقار المملوكة لغيره ، ودلل سائغاً على علم الطاعن بإقامة البناء على ملك الغير وسوء نيته فيما أقدم عليه ، وكان أمر العلم بإقامة البناء وثبوت حسن نية من أقامه أو سوء نيته مما تستقل به محكمة الموضوع بلا معقب عليها من محكمة النقض ما دامت قد أقامت قضاءها فيه على أسباب سائغة تكفى لحمله فإن النعى على الحكم المطعون بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه يكون فى غير محله .

(الطعن رقم 297 لسنة 38 جلسة 1974/12/09 س 25 ع 1 ص 1373 ق 233)

11- إنه وإن كانت الفقرة الثانية من المادة 922 من القانون المدنى قد أجازت نقض القرينة التى تقيمها الفقرة الأولى على ملكية مالك الأرض لكل ما عليها من مبان بأن يقيم الأجنبى الدليل على أنه قد أقام هذه المنشآت على نفقته أو أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى إقامة هذه المنشآت وتملكها إلاأنه إذا كان سند هذا التخويل هو عقد بيع فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مالك الأرض وإنما بتسجيل عقد البيع لأن عقد البيع غير المسجل وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازة المبيع والإنتفاع به إلا أن هذا العقد غير المسجل لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمه من مبان على الأرض المبيعة لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية فلا ينشأ ولا ينتقل وفقا لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلابالتسجيل ، أما قبل تسجيل سند المشترى البانى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق مقابل أن يدفع للمشترى أقل القيمتين قيمة المواد و أجرة العمل أو قيمة مازاد فى ثمن الأرض بسبب المنشآت ، وذلك ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها ، وهذا ما تنص عليه المادة 925 من القانون المدنى ، ومن ثم فإن كل ما للمشترى البانى الذى لم يسجل عقده إذا لم يختر نزع المنشأت ، هو أن يطالب صاحب الأرض بما هو مستحق له طبقا لتلك المادة وأن يتخذ فى سبيل إجباره على أدائه ما يخوله القانون للدائنين من وسائل لإستيفاء ديونهم .

(الطعن رقم 283 لسنة 35 جلسة 1969/06/19 س 20 ع 2 ص 1002 ق 158)

شرح خبراء القانون

تنص المادة 925 مدني على ما يأتي :

1 - إذا كان من أقام المنشآت المشار إليها في المادة السابقة يعتقد بحسن نية أن له الحق في إقامتها، فلا يكون لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة، وإنما يخير بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو أن يدفع مبلغاً يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت، هذا ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها.

2 - إلا أنه إذا كانت المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها، كان له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل.

ففي هذا الفرض لا يكون لصاحب الأرض أن يطلب إزالة المنشآت، كما كان له هذا الحق فيما إذا كان الحائز سيء النية على النحو الذي قدمناه ذلك بأننا أجزنا لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة جزاء على سوء نية الحائز، أما هنا فالحائز حسن النية فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة وللحائز أن يطلب استبقاء المنشآت في الأرض، وفي هذه الحالة يملكها صاحب الأرض بالالتصاق وعليه أن يعوض الحائز، وله في هذا التعويض الخيار في أن يدفع أقل القيمتين، فأما أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل وهذه هي القيمة التي افتقر بها الحائز، أو أن يدفع مبلغاً يساوي ثمن ما زاد في قيمة الأرض بسبب المنشآت وهذه هي القيمة التي اغتنى بها صاحب الأرض، فصاحب الأرض إذن يدفع أقل القيمتين، قيمة ما اغتنى به وقيمة ما افتقر به الحائز وهذا هو عين ما يدفعه طبقاً للقواعد المقررة في الإثراء على حساب الغير ولا يجوز له أن يختار دفع قيمة المنشآت مستحقة الإزالة كما يكون له ذلك في حالة الحائز سيء النية فيما قدمناه، لأنه ليس له أن يطلب الإزالة كما قدمنا ومن ثم لا يوجد مسوغ لدفع قيمة المنشآت مستحقة الإزالة، ولأن هذه القيمة (وهي قيمة أنقاض البناء منقوصاً منها مصروفات هدمه) تكن عادة أقل بكثير من القيمتين الأخرين اللتين بخير بينهما صاحب الأرض فلا يجوز فرضه أعلى الحائز وهو حسن النية إذا جاز فرضها على الحائز سيء النية، وإذا كان صاحب الأرض بخير، في حالة الحائز حسن النية، بين دفع قيمة ما اغتنى به (زيادة قيمة الأرض) أو دفع قيمة ما افتقر به الحائز (قيمة الأدوات وأجرة العمل)، فيبدو أن ذلك ليس مجرد تطبيق لقواعد الإثراء على حساب الغير، وإلا لما كان هناك حاجة إلى النص على ذلكن أو إذا وجد النص لاكتفى بالإحالة على هذه القواعد ويحسن القول، تنسيقاً لأحكام الالتصاق في مجموعها، إن التزام صاحب الأرض بدفع تعويض للحائز وتقدير هذا التعويض بقيمة معينة، في جميع فروض الالتصاق – حتى في الفرض الذي نحن بصدده حيث يقضي القانون بتعويض مماثل للتعويض الذي تقضي به قواعد الإثراء على حساب الغير – هو التزام مصدره القانون لا مبدأ الإثراء على حساب الغير ومن ثم يتقادم هذا الالتزام بخمس عشرة سنة لا بثلاث سنوات، شأنه في ذلك شأن الالتزامات الأخرى التي ينشئها القانون في صدد التملك بالالتصاق  .

ولما كان الباني في أرض غيره في الفرض الذي نحن بصدده حسن النية، فقد أولاه القانون رعاية خاصة في أمرين: 

(الأمر الأول) أنه أجاز له، بدلاً من تقاضى أقل القيمتين على النحو الذي قدمناه، أن يطلب نزع المنشآت من الأرض إذا رأى له مصلحة في ذلك وقد تتحقق هذه المصلحة فيما إذا كان نزع المنشآت لأي نشأ عنه تلف كبير لها، وكانت قيمتها بعد النزع أكبر مما يتقاضاه من صاحب الأرض على الوجه السابق بيانه ولكنه يلتزم في هذه الحالة بإعادة الأرض إلى أصلها بعد نزع المنشآت منها، أو بتعويض صاحب الأرض عما عسى أن يصيب الأرض من ضرر بسبب نزع المنشآت وإذا كان للباني حسن النية طلب نزع المنشآت على الوجه المتقدم، فإن هذا حق لا واجب عليه  فليس لصاحب الأرض أن يجبره على ذلك، وقد قدمنا أنه ليس لصاحب الأرض طلب الإزالة.

(والأمر الثاني) ما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة 925 مدني فيما رأيناه من أنه "إذا كانت المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها، كان له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل" ويلاحظ أننا لم نقف هنا عند معيار موضوعي كما وقف التقنين السوري والتقنين العراقي والقانون اللبناني، فلم نوازن بين قيمة الأرض وقيمة المنشآت، ولم نجعل لصاحب المنشآت أن يتملك الأرض إذا كانت قيمة المنشآت أكبر من قيمة الأرض بل أخذنا بمعيار ذاتي، فجعلنا العبرة بالمقدرة المالية لصاحب الأرض شخصياً، فإن كان يرهقه أن يؤدي لصاحب المنشآت ما هو مستحق له الجسامة المنشآت التي أقيمت، كان له، بدلاً من تملك المنشآت بالالتصاق، أن يطلب تمليك الأرض لصاحب المنشآت، على أن يدفع هذا له تعويضاً عادلاً عن الأرض يقدره الخبير عند الاقتضاء ويجوز للقاضي أن يجعل أداء هذا التعويض على أقساط دورية بناء على طلب صاحب المنشآت، أسوة بسائر أنواع التعويض التي تستحق بسبب الالتصاق وقد كان نص المشروع التمهيدي في هذا الصدد يقضي، كشرط لتمليك الأرض لصاحب المنشآت، عدم استطاعة صاحب الأرض دفع المستحق عليه إذا هو تملك المنشآت فعدل النص في لجنة مجلس الشيوخ واكتفى بأن الدفع مرهقاً لصاحب الأرض، لأن المقصود هو مجرد الإرهاق لا التثبت من عدم الاستطاعة  ويملك صاحب المنشآت الأرض، إذا توافر شرط الإرهاق، لا بحكم الالتصاق، فإن الالتصاق إنما يكون سبباً لتملك لصاحب الأرض للمنشآت لا لتملك صاحب المنشآت للأرض . وإنما يملك صاحب المنشآت الأرض ويلتزم بدفع التعويض بحكم القانون، بناء على إرادة منفردة تصدر من صاحب الأرض وقد قصر حق تمليك الأرض لصاحب المنشآت على حالة البناء بحسن نية دون حالة البناء بسوء نية، لأنه في حالة البناء بسوء نية يستطيع صاحب الأرض أن يتفادى الإرهاق بأن يطلب الإزالة، في حين أنه في حالة البناء بحسن نية لا يستطيع صاحب الأرض طلب الإزالة فأعطى عوضاً عنه حق تمليك الأرض لصاحب المنشآت تفادياً للإرهاق  .

وإذا ملك صاحب الأرض المنشآت بالالتصاق على النحو الذي قدمناه، فإن ملكيته هذه تكون معلقة على شرط واقف، هو ألا يطلب صاحب المنشآت نزعها أو يطلب هو تمليك الأرض لصاحب المنشآت، فإذا تحقق الشرط الواقف، ولم تنزع المنشآت من الأرض وبقيت الأرض على ملك صاحبها، فإن صاحب الأرض يتملك المنشآت بالالتصاق كما قدمنا، ويكون لتحقق الشرط أثر رجعي، فيستند إلى الوقت الذي أدمجت فيه المنشآت في الأرض، وقد سبق تقرير ذلك في مواضع مختلفة. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع، المجلد/ الأول، الصفحة/ 382)

إذا أقام شخص بأدوات له بناء أو غراساً له اتصال قرار بأرض مملوكة لغيره، وكان حسن النية أي يعلم بأن له حق في إقامتها ولو كان يعلم بأنه غير مالك للأرض فقد يتحقق حسن النية بالرغم من ذلك، كما لو كان البانی قد حصل على ترخيص من مالك الأرض بالبناء ولكن لم يتفقا على مصير المنشأت بعد انتهاء الانتفاع كما هو الحال في المستأجر م 592، أو كان الباني يعتقد أنه تملك الأرض بالميراث أو بالوصية أو بالعقد ثم تبين بعد إقامة البناء أنه غير وارث أو أن الوصی رجع في وصيته أو أن العقد باطل، ومتى توفر حسن النية والعبرة بوقت البناء امتنع على مالك الأرض أن يطلب إزالة المنشآت، ويكون للبانی إلزام مالك الارض بإبقاء البناء فيتملكه الأخير بالالتصاق على أن يعوض الباني وللمالك الخيار عند دفع التعويض، فإما أن يدفع كل ما أنفقه الباني من ثمن أدوات وأجور ورسوم وأما يدفع قيمة الزيادة التي طرأت على الأرض بسبب البناء وهذا الالتزام مصدره القانون فيتقادم بخمس عشرة سنة، ويسقط الحق في التعويض إذا تهدم البناء قبل المطالبة به وتكون الأنقاض للمباني.

وللمشتري الذي لم يسجل عقده الحق في تسلم العقار البيع والبناء عليه على وجه البقاء والقرار، والمراد بذلك أن هذا البناء يبقى مستقراً بالأرض دون أن يكون للبائع الحق في طلب إزالته، وليس ذلك استناداً إلى حق عینی مقرر للمشترى، إذ لم يثبت له هذا الحق، فلم يكتسب لا حق القرار ولا حق الملكية، لما يتطلبه ذلك من تسجيل عند كل منهما، أنما يستند البقاء والقرار إلى التزام البائع، وخلفه من بعده، بعلم التعرض للمشتري الذي لم يسجل عقده، وهذا التزام أبدى لا يسقط ابدأ ومن ثم يتحقق للبناء البقاء م 439 وحتى إذا ما انفسخ البيع أو تم العدول عنه، فان البناء يظل على بقائه دون أن يكون المالك الأرض أو لخلفه طلب إزالته، إذ أن المشتري الذي لم يسجل عقده عندما يقيم بناء بالأرض المبيعة، إنما يقيمه على اعتقاد أن الملكية سوف تنتقل إليه إذا ما سجل التصرف الصادر له من البائع مما يتوفر به حسن نيته.

وعملاً بالمادة 925 من القانون المدني، لا يكون لصاحب الأرض في هذه الحالة أن يطلب الإزالة وإنما يخير بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو أن يدفع مبلغاً يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذا البناء، وقضت محكمة النقض بأن المشتري الباني يعتبر سيء النية إذا رجع إليه سبب الفسخ.

فالمشتري الذي لم يسجل عقده عندما يقيم بناء بالأرض المبيعة، لا يعتبر مالكاً لهذا البناء، وإنما تثبت هذه الملكية لصاحب الأرض، ويكون للمشتري الرجوع على المالك بالتعويض وفقاً للمادة 925 على نحو ما سلف، والرجوع أما أن يكون قضاء أو رضاء، فان تم قضاء الترم القاضي بحكم المادة 925 وله الاستعانة بأهل الخبرة، وقد يتم الاتفاق على تقدير التعويض، وحينئذ لا يتقيد بالنص سالف الذكر، ويظل لهذا الاتفاق طبيعته باعتباره تقديراً للتعويض حتى لو اعتبره الطرفان بیعاً وأرداً على البناء إذ أن ملكية البناء خققت لصاحب الأرض وفقاً لأحكام الالتصاق، وتلك واقعة مادية ليست بحاجة للتسجيل، أما أن سجل الطرفان عقدهما الذي تضمن تقدير التعويض والذي اعتبره بيعاً للبناء، فإن هذا التسجيل لا يعدو أن يكون إلا تصديقاً على التوقيعات الواردة بهذا العقد، ولا يكون من شأن هذا التسجيل نقل ملكية البناء إذ أن هذه الملكية انتقلت بالالتصاق دون العقد.

ولا يثار الحق في التعويض، إلا في حالة التفاسخ أو الإبطال أو الرجوع في البيع أو إذا تصرف صاحب الأرض فيها مرة أخرى تصرفاً نافذاً في حق المشتري البانی.

ويجوز وفقاً للفقرة الثالثة من المادة 803 من القانون المدني، وبناء على نص في القانون أو بالاتفاق، أن تكون ملكية الأرض لشخص وملكية ما يقام عليها الشخص آخر، وحينئذ تتقر الملكية بموجب القانون أو وفقاً للاتفاق، ويتعين تسجيل هذا الاتفاق، ولا تسرى في هذا الصدد أحكام الالتصاق.

يجوز للباني أن يطلب نزع المنشآت التي أقامها على أن يعوض المالك عما قد يترتب على ذلك من ضرر للأرض، وليست للمالك الاعتراض على النزع، وإذا كانت المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها. كان له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل وليس للأخير أن يطلب ذلك ويجوز وفقا للمادتين 927 و 982 وبناء على طلب الملتزم بالتعويض أن يكون الوفاء على أقساط بشرط تقديم الضمان اللازم ولا تستحق فوائد على التعويض إلا من وقت الحكم به أو استحقاقه اتفاقاً ويستحق الباني الثمار لأنه حسن النية فليس للمالك أن يطلب خصمها من التعويض.

ويتم تمليك الأرض للبانی، رضاء أو قضاء، فان لم يتم الاتفاق على تملك الأرض، تعين على صاحبها رفع دعوى بتمليك الأرض للبانی عملاً بالفقرة الثانية من المادة 925 من القانون المدني، ومتى صدر الحكم بذلك كان هو سند تمليك الباني للارض، ولكن لا تنتقل الملكية بموجبه إلا إذا تم تسجيله ومتی أصبح حكم التمليك نهائياً، جاز تنفيذه جبراً على الباني، ويرد التنفيذ على العقار برمته، شاملاً الأرض والبناء، ويجب أن تكون ملكية الأرض قد إنتقلت إلى البانی بتسجيل الحكم حتى تستقيم إجراءات التنفيذ العقاري.

ويلتزم الباقی بمصاريف التسجيل إذا قام صاحب الأرض بإجراءات التسجيل، وتصبح دیناً يضاف إلى دين التعويض عند التنفيذ.

ومتى طلب صاحب الأرض تمليكها للباني، فإنه يستحق تعويضاً عن التخلي عن ملكه، بعد أن أصبح مالكاً للمنشآت تبعاً لملكيته للأرض، ويقدر التعويض وفقاً للقواعد العامة، بما فاته من کسب وما لحقه من خسارة بسبب هذا التخلي، فلا يقتصر التعويض على ثمن الأرض، وإنما وفقاً لما فاته من كسب لو أنه تمكن من الوفاء للبانی بما هو مستحق له ثم إنتفاعه بالمنشآت أو بيعها مع الأرض، فيكون الفرق بين ثمن البيع والتعويض المستحق للباني هو التعويض العادل الذي يستحقه صاحب الأرض.

وللمحكمة ندب خبير لتقدير هذا التعويض وفقاً للأسس المتقدمة، فيقدر أولاً التعويض الذي يستحقه البانی، ثم ثمن الأرض بما عليها من منشآت، فيكون الفرق هو التعويض الذي يستحقه صاحب الأرض.

وطالما ثبت الحق في تقسيط التعويض على نحو ما تقدم، فإنه يجوز لمالك الأرض رهن الأرض والبناء باعتباره المالك لهما والحصول على قرض يقوم بدفعه البانی کدفعة مقدمة ثم يقسط الباقي من التعويض على أن يدفع الأقساط من غلة العقار، ويتم تنفيذ ذلك رضاء أو قضاء، وللمحكمة أن تمهل صاحب الأرض لإتمام إجراءات الرهن إن لم يكن قد أتمها.

لحائز الشيء أن يمتنع عن رده حتى يستوفي ما هو مستحق له، ويسري هذا النص على الباني لاستحقاقه تعويضاً من صاحب الأرض بسبب تملكه البناء بالالتصاق، والالتزام بالتعويض والالتزام القانوني بتسليم العقار لصاحب الأرض، يترتب أحدهما على الآخر، وبالتالي يجوز للبانی حبس التزامه.

ويجب لتقرير الحق في الحبس، أن يكون التزام صاحب الأرض بأداء التعويض البانی مستحق فوراً، سواء اتفاقاً أو بحكم من القضاء، فإن طلب صاحب الأرض من المحكمة تقسيط التعويض وقضت بذلك، التزم البانی بتسليم المنشآت، فلا يكون له الحق في حبسها.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثاني عشر، الصفحة/ 362)

المقصود بحسن النية أن يكون صاحب المنشآت يعتقد أنه يقيم هذه المنشآت في أرض مملوكة له، أو يكون عالماً أن الأرض مملوكة لغيره، إلا أنه يعتقد أن له الحق في إقامة المنشآت مثل ذلك أن يثبت أنه رخص له من صاحب الأرض في إقامة المنشآت، أو أنه منتفع رخص له مالك الرقبة في البناء على الأرض المنتفع بها، أو " كان يعتقد أن له حق حكر يخوله البناء.

فلا يشترط إذن لتوافر حسن النية أن يكون البانی حائزاً قانونياً للأرض التي يقيم فيها المنشآت، وإنما من الممكن أن يكون حائزاً عرضياً.

والعبرة في تقدير نية الحائز هي بوقت إقامة المنشآت. فإذا كان من أقام المنشآت حسن النية وقت البناء أو الغراس، ثم طرأ بعد ذلك ما يفسد حسن نيته، فإن ذلك لا يؤدي إلى اعتباره سئ النية عند تحديد مركزه من صاحب الأرض. وبالعكس إذا قام الدليل على سوء نية الحائز وقت البناء أو الغراس، فلا يعفيه من أن يعامل على هذا الاعتبار احتجاجه بحسن نيته وقت بدء حيازته للعقار.

غير أنه يتعين على الحائز أن يكف عن الاستمرار فيما بدأ من أعمال في أرض الغير بحسن نية إذا أنذره الحائز أثناء العمل بوجوب وقف الأعمال التي بدأها وبعزمه على رفع دعوى الاستحقاق لاسترداد الأرض منه، فإن استمر رغم ذلك في إنجاز ما بدأه فإنه إنما يفعل ذلك على مسئوليته.

ينفي سوء النية عن الباني علمه بشراء مورثه الأرض التي أقام عليها البناء بموجب عقد مسجل.

يعامل القانون البانی حسن النية معاملة يراعى فيها حسن نيته، ولذلك فهي تختلف عن معاملة البانی سئ النية.

لم يجز القانون لصاحب الأرض أن يطلب إزالة المنشآت مع أن الأصل أن صاحب الأرض يثبت له بوصفه مالكاً الحق في إجبار الغير على إزالة ما أقامه على أرضه من منشآت بدون حق.

ولكن الشارع خرج هنا على هذا الأصل أخذا باعتبارات العدالة التي توجب مراعاة حسن نية من أقام المنشآت.

وإنما أعطى المشرع الحق في طلب الإزالة لمن أقام المنشآت.

غير أنه يجوز لصاحب الأرض أن ينزل عن ميزة الالتصاق فيترك المنشآت لمن أقامها وفي هذه الحالة يقتصر النزول على المنشآت دون الأرض التي تقوم عليها وتثبت له هذه الملكية طبقاً للقواعد العامة، إذ هو يستطيع أن يخرج من ذمته أي حق كان، فأولى ألا يصح جبره على كسب ملكية رغم إرادته، لاسيما وأن الالتصاق لا يعتبر من النظام العام فإذا صدر منه هذا النزول، فإنه لا يلتزم بداهة بشئ نحو صاحب المنشآت.

إذا لم يطلب صاحب المنشآت الإزالة، ولم ينزل صاحب الأرض عن ميزة الالتصاق، فإن هذا الأخير يكسب ملكية المنشآت بالالتصاق ويلتزم بتعويض صاحبها.

وفي هذه الحالة يخير صاحب الأرض بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو يدفع مبلغاً يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.

فقيمة المواد وأجرة العمل، هي القيمة التي افتقر بها البانی.

 والقيمة الثانية هي التي اغتني بها صاحب الأرض.

ولاشك أن صاحب الأرض يختار أقل القيمتين. وهو ما يدفع طبقاً لقواعد الإثراء بلا سبب.

ولا يجوز للمالك أن يختار دفع قيمة المنشآت مستحقة الإزالة، كما يكون له ذلك في حالة الحائز سئ النية لأنه ليس له أن يطلب الإزالة ومن ثم لا يوجد ثمة مسوغ لدفع قيمة المنشآت مستحقة الإزالة، ولأن هذه القيمة (وهي قيمة أنقاض البناء منقوصاً منها مصروفات هدمه) تكون عادة أقل من القيمتين الأخريين اللتين يخير بينهما صاحب الأرض، فلا يجوز فرضها على الحائز وهو حسن النية إذا جاز فرضها على الحائز سئ النية.

وعلى ذلك فإن الخيار الذي أعطاه القانون لمالك الأرض يتضمن تفضيلاً للباني حسن النية على الباني شئ النية.

فيشترط لتمليك المنشآت لمن أقام المنشآت، أن تكون المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها أي أن يكون من شأن التعويض المستحق عنها أن يحمل مالك الأرض بعبء مالي يرهقه فلا يلزم ألا يكون في قدرة صاحب الأرض أداء هذا التعويض، بل يكفي لذلك أن يكون هذا الأداء مرهقاً للمالك.

يملك صاحب المنشآت الأرض في هذه الحالة لا بحكم الالتصاق، لأن الالتصاق إنما يكون سبباً لتملك صاحب الأرض للمنشآت لا تملك صاحب المنشآت للأرض. وإنما يملك صاحب المنشآت الأرض ويلتزم بدفع التعويض بحكم القانون بناء على إرادة منفردة من صاحب الأرض.

إذا تملك من أقام المنشآت الأرض التي أقيمت فيها المنشآت على نحو ما سلف، فقد ألزمه النص بأن يدفع المالك الأرض تعويضاً عادلاً.

فهو تعويض لا يتقيد القاضي في تقديره بالقيمة الحقيقية للأرض وفق ما تمليه القواعد العامة، بل يكون تقديره لهذا التعويض في ضوء الظروف والملابسات التي تحيط بالحالة المعروضة عليه ومن أهم هذه الظروف أن يكون المالك قد قصر في تجلية الموقف بالنسبة إلى ملكه في الوقت المناسب، وأن من أقام المنشآت حسن النية معذور في اعتقاده، وأن الأرض يجرى تمليكها لمن أقام المنشآت جبراً عليه، فهذه الظروف وغيرها قد يكون من شأنها أن تجعل القاضي يحكم بتعويض أدنى من قيمة الأرض.

لم ينص الشارع على الاستثناء السابق في حالة ما إذا كان من أقام المنشآت سئ النية، لأن المالك يحق له في هذه الحالة أن يطلب الإزالة، فإذا تبين أن في أداء التعويض الواجب إرهاقاً له كان في استطاعته أن يتوقى ذلك بطلب الإزالة.

إذا استحق الباني تعويضاً أصبح دائناً لصاحب الأرض بهذا التعويض، وله الحق في أن ينفذ على العقار أى على الأرض والبناء إذا لم يوف المالك به، ويستطيع البانی دائماً أن يحبس العقار تحت يده ضماناً لوفاء المالك بالتزامه هذا وذلك تطبيق لحكم المادة 246 مدني.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  الثاني عشر، الصفحة/ 271)

 

الفقه الإسلامي

مجلة الأحكام العدلية

مادة (901) الغصب

الحال الذي هو مساو للغصب في إزالة التصرف حكمه حكم الغصب، كما أن المستودع إذا أنكر الوديعة يكون في حكم الغاصب. وبعد الإنكار إذا تلفت الوديعة في يده بلا بعدٍ يكون ضامناً.

مادة (902) اتباع الأقل في القيمة الأكثر

لو خرج ملك أحد من يده بلا قصد. مثلاً لو سقط جبل بما عليه من الروضة على الروضة التي تحته يتبع الأقل في القيمة الأكثر، يعني صاحب الأرض التي قيمتها أكثر يضمن لصاحب الأقل وَيتملَّك تلك الأرض. مثلاً لو كان قبل الانهدام قيمة الروضة الفوقانية خمسمائة وقيمة التحتانية ألفاً يضمن صاحب الثانية لصاحب الأولى قيمتها ويتملكها كما إذا سقط من يد أحد لؤلؤ قيمته خمسون قرشاً والتقطته دجاجة قيمتها خمسة فصاحب اللؤلؤ يعطي الخمسة ويأخذ الدجاجة.

مادة (903) زوائد المغصوب

زوائد المغصوب لصاحبه، وإذا استهلكها الغاصب يضمنها. وإذا استهلك الغاصب يضمنها. مثلاً إذا استهلك لبن الحيوان أو فلوه الحاصلين حال كون المغصوب في يده أو ثمر البستان المغصوب الذي حصل حال كون المغصوب في يده ضمنها حيث أنها أموال المغصوب منه كذلك أغتصب أحد بيت نحل العسل مع نحلة واستردها المغصوب منه يأخذ أيضاً العسل الذي حصل عند الغصب.