مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس ، الصفحة : 329
1- بعد أن قررت المادة 1357 قرينة في صالح مالك الأرض هي أنه مالك لما فوقها وما تحتها، أصبح عبء الإثبات على من يدعى ملكية بناء أو غراس أو منشآت أخرى والأرض ليست له . فإذا أقام الدليل على أن صاحب الأرض هو غير صاحب المنشآت، فلا تخلو الحال من أحد فروض ثلاثة : إما أن يكون صاحب الأرض هو الباني بأدوات غيره، وإما أن يكون صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره، وإما أن يكون الباني قد بني في أرض غيره وبأدوات غيره.
2- ففي الحالة الأولى : يجوز لصاحب الأدوات أن يطلب نزعها إذا لم يكن في ذلك ضرر يلحق الأرض، ويطلب نزعها في مدة سنة من اليوم الذي يعلم فيه باندماج الأدوات بالمنشآت، ويكون النزع على نفقة صاحب الأرض سواء كان سيء النية أو حسن النية فإن لم يطلب صاحب الأدوات نزعها في خلال هذه السنة، أو طلب ولكن كان في نزعها ضرر يلحق بالأرض، تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، ودفع تعويضاً لصاحب الأدوات يزيد إذا كان صاحب الأرض سيء النية، وهذا الحكم يختلف عن حكم التقنين الحالي في أن هذا التقنين لا يميز بين ما إذا كان نزع المواد يلحق ضرراً بالأرض أو لا يلحق، ففي الحالتين يتمسك صاحب الأرض بالمواد ويدفع قيمتها مع التعويض إن كان له محل، ولا يجوز لصاحب المواد أن يطلب نزعها في أي حال، وواضح أن حكم المشروع وجه العدالة فيه أظهر.
ومفروض فيما تقدم أن صاحب الأرض بني بأدوات بناء، أما إذا كان قد أدخل في بنائه تمثالاً أو أثراً ثميناً أو نحو ذلك مما لا يعتبر من أدوات البناء، فلا يتملكه بالالتصاق مطلقاً، بل يجب نزعه في أي وقت يطلب صاحب التمثال أو الأثر فيه ذلك، ولو بعد السنة، بل ولو أحدث النزع ضرراً جسيماً للبناء.
3 – وفي الحالة الثانية : إذا كان صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره، يجب التفريق بين ما إذا كان سيء النية أو حسن النية فإذا كان سيء النية، أي يعلم أن الأرض ليست مملوكة له، وبني دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا، إذا أثبت ذلك، أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل، وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت، فإذا مضت السنة، أو إذا لم يختر الإزالة، تلك المنشآت بالالتصاق، و دفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً للإزالة أو ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء فإذا لم يدفع أقل القيمتين كان للباني أن يلزمه بالدفع، إلا إذا اختار نزع الأدوات المملوكة له، مادام ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً ( مادة 1359 من المشروع وهي توافق مادة 65 فقرة 1 و 2 من التقنين الأهلى إلا في تفصيلات أهمها ميعاد السنة وجواز مطالبة الباني بنزع الأدوات إذا لم يلحق الأرض ضرر من ذلك).
وإن كان الباني حسن النية، بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له، وهذا مفروض إلا إذا قام الدليل على العكس، أو كان قد حصل على ترخيص من مالك الأرض ولم يحصل اتفاق على مصير المنشآت، كما هو حال المستأجر (أنظر م 793 فقرة أولى من المشروع)، فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة، ويمتلك المواد بالالتصاق، ويخير بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل، أو دفع مازاد في قيمة الأرض بسبب البناء . وإذا كانت قيمة المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة لا يستطيع معه أن يؤدي ما هو مستحق عنها فإن له أن يطلب تمليك الأرض للباني في نظير تعويض عادل هذا كله إلا إذا طلب الباني نزع الأدوات، ولم يكن نزعها يلحق بالأرض ضرراً جسيماً ( مادة 1360- 1361 من المشروع، وتختلفان مع المادة 65 فقرة 3 من التقنين الأهلى فى أن المشروع عرض لفرض ما إذا كان الباني يعلم أن الأرض مملوكة لغيره، ولكن أقام المنشآت بترخيص من صاحب الأرض، وكذلك أعطى المشروع للباني حق المطالبة بنزع الأدوات، وأعطى لصاحب الأرض الحق في تمليك الأرض للباني في نظير تعويض عادل، وهذان حقان سكت عنهما التقنين الحالي ).
وفي الفروض المتقدمة إذا تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، وجب عليه أن يدفع التعويض للباني وفقاً للأحكام المتقدمة الذكر ويجوز للقاضي بناء على طلب صاحب الأرض، أن يقرر مايراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض، وله أن يقضي بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة، ولصاحب الأرض أن يتحلل من تقديم الضمان، إذا هو وفي مالاً توازي فوائده بالسعر القانوني قيمة هذه الأقساط ( مادة 1362 من المشروع وهي تحيل على مادة 1434، فيرجع إلى المذكرة الإيضاحية بشأن هذه المادة ).
4 - وفي الحالة الثالثة : إذا كان الباني قد بني في أرض غيره و بأدوات غيره، يرجع صاحب الأدوات على الباني بالتعويض من أجل الأدوات، ويرجع البانی على صاحب الأرض بالتعويض وفقاً للأحكام السابقة، ويكون لصاحب الأدوات على صاحب الأرض دعوى مباشرة بقدر ما في ذمة صاحب الأرض للباني ( مادة 1365 من المشروع وتوافق مادة 66 من التقنين الأهلى مع غموض في عبارة هذا التقنين ).
5- ولا تنطبق الأحكام المتقدمة على الأكشاك والحوانيت والمآوي التي تقام على أرض الغير ولم يكن مقصوداً بقاؤها على الدوام . فهذه لا تملك بالالتصاق بل تبقى ملكاً لمن أقامها، ويكلف هذا إذا كان معتدياً بالإزالة وبالتعويض (م 1364 من المشروع وهي مأخوذة من المادة 677 من التقنين السويسري ) .
6- واستثناء من الأحكام المتقدمة، إذا جار الباني بحسن نية على أرض الجار، وكان يبني في أرضه فجاوزها إلى جزء صغير ملاصق له من أرض جاره، وبنی بناء ضخماً لو طبقت عليه الأحكام المتقدمة لأصبح جزء من هذا البناء الضخم ملكاً للجار، فإن الباني أن يجبر الجار على أن ينزل له عن ملكية الجزء المشغول بالبناء في نظير تعويض عادل ويلاحظ في تطبيق هذا الحكم شرطان أولهما أن الباني إنما يبني أصلاً في أرضه وقد جاوزها إلى جزء صغير ملاصق، والثاني أن هذه المجاوزة من الباني قد وقعت بحسن نية وقد جرى القضاء المصري على هذا المبدأ دون أن يستند إلى نص، فقنن المشروع (م 1363) هذا القضاء العادل، ودعمه بالنص الذي ينقصه .
1- لما كان المطعون فيه قد ذهب فى قضائه إلى رفض طلب الطاعنة إزالة المنشآت محل التداعى أو تثبيت ملكيتها لها مستحقة الإزالة أو البقاء وطلبها طرد المطعون عليه الأول منها على قوله إنه" وقد ثبت من الأرواق أن عقد البدل لم يحرر ولم يتم شهره فإن...."الطاعنة .....لم تعد مالكة بعد الرقبة أرض النزاع فلا يكون لها طلب إعمال المواد924،925،926من القانون المدنى الخاصة بإزالة المنشآت المقامة على تلك الأرض إذ أن هذا الطلب لا يكون إلا مالك الرقبة وعلى أساس قواعد الالتصاق المقررة للمالك الأمر الذى يتضح منه أن دعواها اقيمت قبل الأوان" وكان هذا القول من محكمة الاستئناف خطأ فى فهم الأساس القانونى الصحيح الواجب بناء حكمها عليه وفضلا عن انه لا يواجه كل الطلبات المطروحة فى الدعوى فإن الطاعنة لم تستند إلى عقد الاستبدال، وملكية حق الرقبة فى طلباتها وإنما ركنت فيها إلى حق الحكر وما يخوله لها من حق القرار وملكية ما أحدثه مورثها من منشآت على الأرض المحكرة ملكا عاما تاما وانتقل إليها من بعده فيكون لها حق حيازتها والانتفاع بها بكافة الأوجه. هذا إلى أن لها بمقتضاه حقا عينيا تتحمله العين المحكورة فى يد كل حائز لها يراد به استبقاءها البناء تحت يد المحتكر ما دام الحكر قائما، لما كان ما تقدم وكان البين من الأوراق وعلى ما حصله الحكم المطعون فيه وبما لا خلاف عليه بين الخصوم ان الحق فى الحكر على عين التداعى لازال قائما للطاعنة بما كان يتعين معه على محكمة الموضوع تكييف الدعوى تكييفا صحيحاً وإعمال أثر قيام هذا الحق المقرر للطاعنة وطبقا لطلباتها فى الدعوى على ما قام به المطعون عليه الأول وحسبما كشفت عنه وقائعها من أعمال مقتضاها المساس بحقوق المحتكرة والاعتداء على حقها فى القرار دون مسوغ أو سند، وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواها برمتها بما اشتملت عليه من طلبات على نحو ما سلف بيانه تأسيسا على عدم تملكها الرقبة فتحجب بذلك عن الفصل فى هذه الطلبات فإنه يكون قد أخطأ فى القانون.
(الطعن رقم 1766 لسنة 61 جلسة 1996/04/14 س 47 ع 1 ص 660 ق 123)
2- الملكية فى بيع العقارات لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقده أوالحكم الصادر بصحته ونفاذه والتأشير بمنطوقه فى هامش تسجيل صحيفة الدعوى . وإذ كان الثابت أن مورث الطاعنة قد سجل سند شرائه للأرض المقام عليها البناء موضوع النزاع فتملكها دون المطعون ضده الذى لم يسجل عقد شرائه أو يؤشر بمنطوق الحكم الصادر بصحته ونفاذه فى هامش تسجيل صحيفة الدعوى ومن ثم لم يتملكها فإن البناء الذى أقامه عليها هذا الأخير يصبح ملكاً لمورث الطاعنة بحكم الإلتصاق .
(الطعن رقم 1691 لسنة 52 جلسة 1985/06/06 س 36 ع 2 ص 874 ق 180)
3- مؤدى المادتين 922 ، 926 يدل على أن ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها ما لم يكن مالك الأرض خول آخر تملك ما يقيمه من منشآت على هذه الأرض فتنفصل ملكية المنشآت عن ملكية الأرض ولا شأن لهذه الحالة بأحكام الإلتصاق أما إذا أقام شخص منشآت على أرض غير مملوكة له بترخيص من مالكها دون أن يتفق فى هذا الترخيص على مصير المنشآت فإن صاحب الأرض يتملكها بالإلتصاق ولا يكون لمن أقامها - ما لم يطلب نزعها سوى أن يرجع على المالك بإحدى القيمتين المنصوص عليهما فى المادة 925 من القانون المدنى . لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد أقام دعواه بطلب ملكية البناء إستناداً إلى مجرد تصريح مالكة الأرض له بإقامته دون الإدعاء بحصول إتفاق على تملكه له . فإن الحكم المطعون فيه إذ طبق على الدعوى حكم المادتين 925 ، 926 من القانون المدنى وإنتهى إلى عدم ملكية الطاعن لهذا البناء فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .
(الطعن رقم 1265 لسنة 47 جلسة 1982/02/18 س 33ع 1 ص 261 ق 47)
4- لكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقية فى حصته الشائعة وأنه إذا تمكن أحدهم من البناء على جزء من العقار الشائع فإنه لا يعد بانياً فى ملك غيره وكل ما للشريك الآخر أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع ثم يرتب حقه على ما يظهر من نتيجة القسمة إلا أن مناط ذلك أن يكون القدر الذى بنى عليه معادلاً لنصيبه فيه فإذا جاوزه أعتبر بانياً فى ملك غيره بالنسبة لما أقامه على ما يجاوز حصته فيه .
(الطعن رقم 1241 لسنة 47 جلسة 1981/03/24 س 32 ع 1 ص 927 ق 172)
5- إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن شريك على الشيوع فى أرض النزاع مع المطعون عليها ويحق النصف لكل منهما ، وأنه لم يقم بالبناء على حصته من العقار تعادل نصيبه فيه ، بل أقام البناء على كامل الأرض المملوكة له والمطعون عليها مع علمه بذلك ورغم إنذارها له وطلبها منه وقف البناء لإقامته على الأرض المملوكة لها ولم يأخذ الحكم المطعون فيه بشهادة شاهديه من أنه قام بالبناء بموافقة المطعون عليها ، فإن ما إنتهى إليه الحكم من إعتبار الطاعن بانياً سيىء النية على أرض المطعون عليها وأنه يحق لها و طبقاً للمادة 924 من القانون المدنى إستبقاء نصف البناء على أن تدفع قيمته مستحق الإزالة إعمالاً لإحكام الإلتصاق ، لا يكون مخالفاً للقانون .
(الطعن رقم 1241 لسنة 47 جلسة 1981/03/24 س 32 ع 1 ص 927 ق 172)
6- أقام المشرع فى الفقرة الأولى من المادة 922 من القانون المدنى قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أوتحتها من بناء أوغراس أومنشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض ومملوكا له ، وأجاز فى فقرتها الثانية للأجنبى أن يقيم الدليل على أنه هو الذى أقام لمنشآت على نفقته أو أن هناك إتفاقاً بينه و بين صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت وتملكها ، بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد إبرام عقد البيع و إنما بشهره ، ذلك أن البيع غير المشهر وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازته والإنتفاع به . إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمة على الأرض المبيعة ، لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية لا ينشأ ولا ينتقل وفقاً لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بشهر سنده ، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الإلتصاق فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير البناء بالإلتصاق ويصبح كل ما للمشترى الأول البانى الذى لم يشهر عقده إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانياً حسن النيه هو أن يطالب المشترى الثانى بأقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء ، لما كان ذلك و كان سند المطعون ضده الثانى فى إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة و قد خلت الأوراق مما يفيد إشتماله على إتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثانى لما يقيمه من مبان أويحدد مصيرها ، مما ينبنى عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الإلتصاق وإنتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول تبعاً لملكية الأرض مشتراة بموجب عقد البيع المشهر ، وبالتالى فلا يسوغ لدائنى المطعون ضده الثانى التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكاً له ولا يعدو العقد المبرم بينه و بين المطعون ضده الأول بشأن البناء وإن سمياه عقد بيع أن يكون إتفاقاً على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثانى قبل مالك الأرض إعمالاً لحكم المادة 925 من القانون المدنى بوصفه بانياً حسن النية .
(الطعن رقم 80 لسنة 45 جلسة 1979/01/24 س 30 ع 1 ص 357 ق 70)
تنص المادة 926 مدني على ما يأتي :
"إذا أقام أجنبي منشآت بمواد من عنده بعد الحصول على ترخيص من مالك الأرض، فلا يجوز لهذا المالك إذا لم يوجد اتفاق في شأن هذه المنشآت أن يطلب إزالتها ويجب عليه، إذا لم يطلب صاحب المنشآت نزعها، أن يؤدي إليه أحد القيمتين المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة السابقة.
ويخلص من هذا النص أننا نواجه هنا فرضاً يكون فيه الباني غير حائز للأرض بنية تملكها، إذ هو قد حصل على ترخيص من صاحب الأرض في إقامة البناء وهذا إقرار منه بأن الأرض ليست ملكه، ولا يضع يده عليها بنية تملكها ولكنه بالترخيص الذي حصل عليه من صاحب الأرض يكون له الحق في إقامة البناء، ومن ثم يكون في وضع الحائز حسن النية الذي يعتقد أن له الحق في إقامة المنشآت والمفروض أن الترخيص قد سكت عن مصير المنشآت، فليس هناك اتفاق بين صاحب الأرض ومن أقام المنشآت على ما إذا كان صاحب الأرض يتملك هذه المنشآت، وفي نظير أية قيمة يكون هذا التملك، أو ما إذا كان له أو لصاحب المنشآت الحق في طلب إزالتها وكان المثل الظاهر لهذا الوضع هو المستأجر، يرخص له المؤجر في البناء في العين المؤجرة دون أن يتفق معه على مصير المنشآت لولا أن القانون أورد نصوصاً خاصاً بعقد الإيجار يجب تطبيقها دون تطبيق الأحكام العامة في الالتصاق على ما سيجئ، ويمكن افتراض أن الباني قد بنى في أرض ترتب له عليها حق انتفاع، وقد بنى بترخيص من مالك الرقبة دون أن يتضمن هذا الترخيص اتفاقاً على مصير البناء، فهنا يكون المنتفع قد بنى في الأرض المنتفع بها بعد الحصول على ترخيص من مالك الأرض.
وفي هذا الفرض لا شك في وجوب اعتبار الباني حسن النية، فهو إن كان يعلم أنه غير مالك للأرض، إلا أنه حصل على رخصة من صاحب الأرض في البناء فله إذن الحق في إقامته وعلى هذا يكون في وضع مماثل تماماً لوضع الحائز الذي يعتقد بحسن نية أن له الحق في إقامة البناء، وهو الوضع المنصوص عليه في المادة 925 مدني فما قدمناه .
وعلى ذلك فالواجب تطبيق أحكام المادة 925 مدني في هذا الفرض، وقد طبقت المادة 926 مدني سالفة الذكر فعلاً هذه الأحكام فهي تقضي بأن مالك الأرض لا يجوز له، بعد أن رخص في إقامة البناء، أن يطلب إزالته، فيبقى البناء إذن في الأرض، ويتملكه صاحب الأرض بالالتصاق، ويدفع تعويضاً للبناني أقل القيمتين، قيمة زيادة ثمن الأرض بسبب البناء وقيمة المواد مع أجر العمل ويجوز للباني، لا لصاحب الأرض، أن يطلب نزع البناء من الأرض، على أن يعيد الأرض إلى أصلها أو يعوض صاحبها عن الضرر الذي عسى أن يصيبها من جراء نزع البناء ويشترط في ذلك ألا يكون نزع البناء من شأنه أن يضر بالأرض ضرراً جسيماً، وإلا كان الباني متعسفاً في استعمال حقه في طلب نزع البناء .
ونرى من ذلك أننا طبقنا في هذا الفرض، بموجب المادة 926 مدني سالفة الذكر، نفس الأحكام الواردة في المادة 925 مدني، وهي الأحكام العامة في الالتصاق فيما إذا كان الباني حسن النية ولا شك في حسن نية الباني في فرضنا هذا، ومن ثم تسري الأحكام العامة في الالتصاق بصريح نص المادة 926 مدني كما نرى، وتسري بما أوردناه من تفصيلات فيما أسلفناه .
غير أن هناك حكماً خاصاً نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 925 مدني، يحيز لصاحب الأرض أن يملك الأرض للبناني حسن النية في نظير تعويض عادل، إذا كان البناء قد بلغ حداً من الجسامة يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها ولما كان هذا الحكم هو حكم استثنائي محض، فلا يصح إجراؤه إلا بنص خاص ولم تشتمل المادة 926 مدني على ها النص كما اشتملت عليه المادة 925 مدني فيما رأينا ومن ثم يبدو أنه لا يجوز تطبيقه في الفرض الذي نحن بصدده ولا يستطيع صاحب الأرض، إذا لم يختر الباني نزع البناء، إلا أن يتملك البناء بأدنى القيمتين بطريق الالتصاق، ولا يجوز له أن يملك الأرض للباني ولو كان التعويض الواجب عليه دفعه مرهقاً له. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع، المجلد/ الأول، الصفحة/ 393)
إذا أقام شخص منشآت على أرض مملوكة لغيره وكان بإذن منه كالمستأجر وهذا له حكم خاص هو المادة 592 - والمنتفع، فإن كان هناك اتفاق بشأنها كان تصبح مملوكة لمالك الأرض في مدة معينة وما إذا كان الباني يستحق تعويضاً عنها ومقداره أم لا يستحق، أو إن كان له حق في إزالتها... إلخ فإنه يتعين أعمال هذا الاتفاق لأن قواعد الالتصاق ليست متعلقة بالنظام العام، أما إن لم يوجد اتفاق كان البانی حسن النية فتسري أحكام المادة السابقة فيما عدا فقرتها الثانية المتعلقة بطلب صاحب الأرض تمليكها لمن أقام المنشآت، ولا يكون أمام الأول إلا أن يخير بين أن يدفع قيمة المواد وأجرة العمل أو أن يدفع مبلغاً يساوي مازاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت ما لم يطلب من أقامها نزعها، ولا يجوز لصاحب الأرض أن يطلب إزالتها، وذلك على التفصيل الذي أوضحناه بالمادة السابقة.
ويكون لمن أقام المنشآت الحق في حبسها حتى يستوفي التعويض المستحق عنها، على التفصيل المتقدم، سواء قدر التعويض إتفاقاً أو قضاء . (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثاني عشر الصفحة/ 372)
الأجنبي الذي أقام المنشآت في هذه الصورة يعلم أن الأرض مملوكة لغيره، ولكنه لا يعتبر سئ النية، إذ أنه يبني أو يغرس بناء على ترخيص أي موافقة مالك الأرض، ولذلك ألحق المشرع هذه الحالة بحالة الباني أو الغارس حسن النية.
وبناء على ذلك لم يجز للمالك – إذا لم يوجد اتفاق في شأن هذه المنشآت - أن يطلب إزالتها، ويجب عليه إذا لم يطلب صاحب المنشآت نزعها أن يؤدي إليه إحدى القيمتين المنصوص عليهما في الفقرة الأولى من المادة 925 مدني أي قيمة المواد وأجرة العمل أو مبلغاً يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.
إذا بنى المنتفع الأرض المنتفع بها، فإنه يجب التفرقة بين حالتين:
الحالة الأولى:
أن يكون المنتفع قد حصل على ترخيص من مالك الرقبة في البناء في هذه الحالة يكون المنتفع حسن النية، ويتملك صاحب حق الرقبة البناء بالالتصاق، وتسرى على المنتفع أحكام المادتين 925، 926 مدني.
الحالة الثانية :
أن يكون المنتفع قد بني بدون الحصول على ترخيص من صاحب الرقبة.
وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني ينص في المادة 1242 منه على أن: "ليس للمنتفع أن يحدث أي بناء أو غراس بغير رضاء المالك، وعليه أن يثبت هذا الرضاء بالكتابة أو بما يقوم مقامها" ولحذف هذا النص في لجنة المراجعة، فلا يبق إلا تطبيق القواعد العامة.
وقد انقسم الفقه في هذه الحالة إلى رأيين:
الرأي الأول :
يذهب إلى أن المنتفع يكون في هذه الحالة بانياً بسوء نية وتسري عليه تبعاً لذلك أحكام المادة 924 مدنی. فيجوز لمالك الرقبة أن يطلب إزالة البناء، وإذا استبقاه تملكه بالالتصاق على أن يدفع للمنتفع أدنى القيمتين، قيمة البناء مستحق الإزالة أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء. لأن المادة 988 مدني تنص على أن: "على المنتفع أن يستعمل الشيء بحالته التي تسلمه بها وبحسب ما أعد له وأن يديره إدارة حسنة.
وللمالك أن يعترض على أي استعمال غير مشروع أو غير متفق مع طبيعة الشئ.... الخ.
وهو ما يدل على أن ليس من حق المنتفع أن يغير حالة الأرض المنتفع بها بإقامة بناء وإذا فعل ذلك فإنه يكون قد بني وهو سئ النية، فتسري عليه أحكام البانی سئ النية.
الرأي الثاني:
يذهب إلى أن المنتفع الذي يقيم البناء يعامل معاملة البانی حسن النية، لأن المشرع في التقنين المدني الجديد اكتفي بجعل مناط حسن النية هو اعتقاد من أقام المنشآت أن له الحق في إقامتها، الأمر الذي يسهل افتراضه بالنسبة إلى المنتفع الذي آلت إليه سلطة المالك في الانتفاع بالشئ، مما يجعله يعتقد بحسن نية أن له حق البناء والغراس في حين أنه كان من المتعذر افتراض حسن نية المنتفع في ظل القانون القديم حيث كان مناط حسن النية هو اعتقاد الباني أو الغارس أنه يملك الأرض التي يبني أو يغرس فيها، الأمر الذي لا يمكن توافره في المنتفع وهو يعلم علم اليقين أن الأرض ملك لغيره.
حالات لا تسري عليها أحكام الالتصاق
أولاً : بناء المستأجر في الأرض المؤجرة.
ثانياً : البناء الذي يقيمه أحد الشركاء على الشيوع في الأرض الشائعة .
ثالثاً : البناء الذي يقيمه الفضولي أو الوكيل في أرض رب العمل. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الثاني عشر، الصفحة/ 285)
مجلة الأحكام العدلية
مادة (901) الغصب
الحال الذي هو مساو للغصب في إزالة التصرف حكمه حكم الغصب، كما أن المستودع إذا أنكر الوديعة يكون في حكم الغاصب. وبعد الإنكار إذا تلفت الوديعة في يده بلا بعدٍ يكون ضامناً.
مادة (902) اتباع الأقل في القيمة الأكثر
لو خرج ملك أحد من يده بلا قصد. مثلاً لو سقط جبل بما عليه من الروضة على الروضة التي تحته يتبع الأقل في القيمة الأكثر، يعني صاحب الأرض التي قيمتها أكثر يضمن لصاحب الأقل وَيتملَّك تلك الأرض. مثلاً لو كان قبل الانهدام قيمة الروضة الفوقانية خمسمائة وقيمة التحتانية ألفاً يضمن صاحب الثانية لصاحب الأولى قيمتها ويتملكها كما إذا سقط من يد أحد لؤلؤ قيمته خمسون قرشاً والتقطته دجاجة قيمتها خمسة فصاحب اللؤلؤ يعطي الخمسة ويأخذ الدجاجة.
مادة (903) زوائد المغصوب
زوائد المغصوب لصاحبه، وإذا استهلكها الغاصب يضمنها. وإذا استهلك الغاصب يضمنها. مثلاً إذا استهلك لبن الحيوان أو فلوه الحاصلين حال كون المغصوب في يده أو ثمر البستان المغصوب الذي حصل حال كون المغصوب في يده ضمنها حيث أنها أموال المغصوب منه كذلك أغتصب أحد بيت نحل العسل مع نحلة واستردها المغصوب منه يأخذ أيضاً العسل الذي حصل عند الغصب.