مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس ، الصفحة : 329
1- بعد أن قررت المادة 1357 قرينة في صالح مالك الأرض هي أنه مالك لما فوقها وما تحتها، أصبح عبء الإثبات على من يدعى ملكية بناء أو غراس أو منشآت أخرى والأرض ليست له . فإذا أقام الدليل على أن صاحب الأرض هو غير صاحب المنشآت، فلا تخلو الحال من أحد فروض ثلاثة : إما أن يكون صاحب الأرض هو الباني بأدوات غيره، وإما أن يكون صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره، وإما أن يكون الباني قد بني في أرض غيره وبأدوات غيره.
2- ففي الحالة الأولى : يجوز لصاحب الأدوات أن يطلب نزعها إذا لم يكن في ذلك ضرر يلحق الأرض، ويطلب نزعها في مدة سنة من اليوم الذي يعلم فيه باندماج الأدوات بالمنشآت، ويكون النزع على نفقة صاحب الأرض سواء كان سيء النية أو حسن النية فإن لم يطلب صاحب الأدوات نزعها في خلال هذه السنة، أو طلب ولكن كان في نزعها ضرر يلحق بالأرض، تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، ودفع تعويضاً لصاحب الأدوات يزيد إذا كان صاحب الأرض سيء النية، وهذا الحكم يختلف عن حكم التقنين الحالي في أن هذا التقنين لا يميز بين ما إذا كان نزع المواد يلحق ضرراً بالأرض أو لا يلحق، ففي الحالتين يتمسك صاحب الأرض بالمواد ويدفع قيمتها مع التعويض إن كان له محل، ولا يجوز لصاحب المواد أن يطلب نزعها في أي حال، وواضح أن حكم المشروع وجه العدالة فيه أظهر.
ومفروض فيما تقدم أن صاحب الأرض بني بأدوات بناء، أما إذا كان قد أدخل في بنائه تمثالاً أو أثراً ثميناً أو نحو ذلك مما لا يعتبر من أدوات البناء، فلا يتملكه بالالتصاق مطلقاً، بل يجب نزعه في أي وقت يطلب صاحب التمثال أو الأثر فيه ذلك، ولو بعد السنة، بل ولو أحدث النزع ضرراً جسيماً للبناء.
3 – وفي الحالة الثانية : إذا كان صاحب الأدوات هو الباني في أرض غيره، يجب التفريق بين ما إذا كان سيء النية أو حسن النية فإذا كان سيء النية، أي يعلم أن الأرض ليست مملوكة له، وبني دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا، إذا أثبت ذلك، أن يطلب الإزالة على نفقة الباني وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل، وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت، فإذا مضت السنة، أو إذا لم يختر الإزالة، تلك المنشآت بالالتصاق، و دفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً للإزالة أو ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء فإذا لم يدفع أقل القيمتين كان للباني أن يلزمه بالدفع، إلا إذا اختار نزع الأدوات المملوكة له، مادام ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً ( مادة 1359 من المشروع وهي توافق مادة 65 فقرة 1 و 2 من التقنين الأهلى إلا في تفصيلات أهمها ميعاد السنة وجواز مطالبة الباني بنزع الأدوات إذا لم يلحق الأرض ضرر من ذلك).
وإن كان الباني حسن النية، بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له، وهذا مفروض إلا إذا قام الدليل على العكس، أو كان قد حصل على ترخيص من مالك الأرض ولم يحصل اتفاق على مصير المنشآت، كما هو حال المستأجر (أنظر م 793 فقرة أولى من المشروع)، فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة، ويمتلك المواد بالالتصاق، ويخير بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل، أو دفع مازاد في قيمة الأرض بسبب البناء . وإذا كانت قيمة المنشآت قد بلغت حداً من الجسامة لا يستطيع معه أن يؤدي ما هو مستحق عنها فإن له أن يطلب تمليك الأرض للباني في نظير تعويض عادل هذا كله إلا إذا طلب الباني نزع الأدوات، ولم يكن نزعها يلحق بالأرض ضرراً جسيماً ( مادة 1360- 1361 من المشروع، وتختلفان مع المادة 65 فقرة 3 من التقنين الأهلى فى أن المشروع عرض لفرض ما إذا كان الباني يعلم أن الأرض مملوكة لغيره، ولكن أقام المنشآت بترخيص من صاحب الأرض، وكذلك أعطى المشروع للباني حق المطالبة بنزع الأدوات، وأعطى لصاحب الأرض الحق في تمليك الأرض للباني في نظير تعويض عادل، وهذان حقان سكت عنهما التقنين الحالي ).
وفي الفروض المتقدمة إذا تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، وجب عليه أن يدفع التعويض للباني وفقاً للأحكام المتقدمة الذكر ويجوز للقاضي بناء على طلب صاحب الأرض، أن يقرر مايراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض، وله أن يقضي بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة، ولصاحب الأرض أن يتحلل من تقديم الضمان، إذا هو وفي مالاً توازي فوائده بالسعر القانوني قيمة هذه الأقساط ( مادة 1362 من المشروع وهي تحيل على مادة 1434، فيرجع إلى المذكرة الإيضاحية بشأن هذه المادة ).
4 - وفي الحالة الثالثة : إذا كان الباني قد بني في أرض غيره و بأدوات غيره، يرجع صاحب الأدوات على الباني بالتعويض من أجل الأدوات، ويرجع البانی على صاحب الأرض بالتعويض وفقاً للأحكام السابقة، ويكون لصاحب الأدوات على صاحب الأرض دعوى مباشرة بقدر ما في ذمة صاحب الأرض للباني ( مادة 1365 من المشروع وتوافق مادة 66 من التقنين الأهلى مع غموض في عبارة هذا التقنين ).
5- ولا تنطبق الأحكام المتقدمة على الأكشاك والحوانيت والمآوي التي تقام على أرض الغير ولم يكن مقصوداً بقاؤها على الدوام . فهذه لا تملك بالالتصاق بل تبقى ملكاً لمن أقامها، ويكلف هذا إذا كان معتدياً بالإزالة وبالتعويض (م 1364 من المشروع وهي مأخوذة من المادة 677 من التقنين السويسري ) .
6- واستثناء من الأحكام المتقدمة، إذا جار الباني بحسن نية على أرض الجار، وكان يبني في أرضه فجاوزها إلى جزء صغير ملاصق له من أرض جاره، وبنی بناء ضخماً لو طبقت عليه الأحكام المتقدمة لأصبح جزء من هذا البناء الضخم ملكاً للجار، فإن الباني أن يجبر الجار على أن ينزل له عن ملكية الجزء المشغول بالبناء في نظير تعويض عادل ويلاحظ في تطبيق هذا الحكم شرطان أولهما أن الباني إنما يبني أصلاً في أرضه وقد جاوزها إلى جزء صغير ملاصق، والثاني أن هذه المجاوزة من الباني قد وقعت بحسن نية وقد جرى القضاء المصري على هذا المبدأ دون أن يستند إلى نص، فقنن المشروع (م 1363) هذا القضاء العادل، ودعمه بالنص الذي ينقصه .
1- العدل يأبى أن يجمع شخص بين ثمرة البدلين - المبنى وقيمة التعويض المستحق للبانى - فينتفع طرف بالشئ وعوضه، وإن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان الدفاع جوهرياً مؤثراً فى النتيجة التى إنتهى إليها، وكان الحكم المطعون فيه قد قضى للمطعون ضدهم بثمرات البناء الذى أقامه الطاعنان بحسن نية من مالهما الخاص عن مدة سابقة على تاريخ الوفاء بالتعويض المستحق لهما عن إقامة ذلك البناء وأغفل دفاع الطاعنين المشار إليه بوجه النعى بخصم فوائد المبلغ الذى أنفقاه فى إقامة البناء من ريع العقار إيراداً ورداً فإنه معيباً بالقصور.
(الطعن رقم 1248 لسنة 60 جلسة 1991/11/26 س 42 ع 2 ص 1707 ق 268)
2- الإلتصاق طبقاً لما تقضى به القواعد العامة واقعة يرتب القانون عليها مركزاً قانونياً هو إكتساب صاحب الأرض ملكية ما يقام عليها من مبان وغراس ما لم يتفق على خلاف ذلك ولما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن عقد إيجار الأرض الفضاء قد صرح فيه للمستأجر إقامة مبان عليها تؤول ملكيتها للمؤجر وهو لايعدو أن يكون ترديداً للقواعد العامة وإلتزاماً بحكمها فإن مؤدى ذلك أن المؤجر يكتسب ما أحدثه المستأجر من مبان منذ إنشائها وإلتصاقها بالأرض المؤجرة ويكون الإتفاق على تعليق أيلولة المبانى على إنهاء العقد مجرد إرجاء لتسليمها دون تعليق إكتساب المؤجر لملكيتها التى تحققت منذ الإنشاء والإلتصاق .
(الطعن رقم 475 لسنة 51 جلسة 1982/05/27 س 33 ع 1 ص 593 ق 108)
3- إذ كان مؤدى تملك المؤجرين مالكى الأرض الفضاء للمبانى التى أقامها المستأجر منذ إلتصاقها بالأرض المؤجرة أن المستأجر لم يكن مالكاً لها فى أى وقت فليس له عليها سوى مجرد حق شخص يخوله الإنتفاع بها كإنتفاعه بالأرض المؤجرة ذاتها ويكون إستغلاله لتلك المبانى بتأجيرها للطاعنين مع الأرض كوحدة واحدة لا يعدو أن يكون إيجاراً من الباطن ينقضى بإنقضاء عقد الإيجار الأصلى .
(الطعن رقم 475 لسنة 51 جلسة 1982/05/27 س 33 ع 1 ص 593 ق 108)
4- إذ كان للطاعنين - وهما يمتلكان بطريق الإلتصاق فى المنشأت التى أقامها المطعون عليه على حصتها فى الأرض - الحق فى ريع هذا القدر المملوك لهما وكان يبين من الحكم المطعون فيه أنه قضى برفض طلبهما الريع عن حصتهما فى المنشأة إستناداً إلى أنه لا يكون لهما ثمة حق فيه للمطعون عليه من حق فى حبسه حتى يستوفى منهما ما يستحقه من تعويض عن هذه المنشآت طبقاً لأحكام المادة 1/925 من القانون المدنى لأنه كان حسن النية وقت إقامتها إذ كان يعتقد أن له الحق فى إقامة المنشآت المذكورة على أساس عقد البيع العرفى الذى كان فى يده وأنه لم يثبت من الأوراق أنه إستوفى حقه فى التعويض ، ولما كان حق المطعون عليه فى حبس ريع المنشآت حتى يستوفى حقه فى التعويض عنها من الطاعنين لا ينفى قيام حقهما فى الريع قبل المطعون عليه و كان يتعين على المحكمة أن تبحث القدر الواجب حبسه من الريع بالنسبة إلى التعويض المستحق الذى يختلف مقداره تبعاً لحسن نية المطعون عليه أو سوء نيته حسبما بينته المادتان 924،925 من القانون المدنى وبمراعاة ما تقضى به المادة 982 من القانون المدنى التى تجيز للقاضى بناء على طلب صاحب الأرض أن يقدر ما يراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض ، وله أن يقضى بأن يكون الوفاء به على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة وللمالك أن يتحصل من هذا الإلتزام إذا هو عجل مبلغاً يوازى قيمة هذه الأقساط مخصوماً منها فوائدها بالسعر القانونى لغاية مواعيد إستحقاقها ، وإذ أغفل الحكم المطعون فيه الرد على المستندات التى قدمها الطاعنان للتدليل على سوء نية المطعون عليه وهو دفاع جوهرى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطا فى تطبيق القانون وعاره قصور يبطله فى هذا الخصوص .
(الطعن رقم 386 لسنة 42 جلسة 1976/04/06 س 27 ع 1 ص 862 ق 166)
5- متى كان الواقع فى الدعوى هو أن المؤجر قد صرح للمستأجر بأن يقيم على نفقته بناء فوق العين المؤجرة على أن يلتزم بأداء عوايد المبانى التى تربط على هذا البناء المستجد وسكت الطرفان عن بيان مصير هذه المنشآت فإن ملكيتها تكون للمستأجر طوال مدة الإجارة ولا توؤل إلى المؤجر إلا عند إنتهاء عقد الإيجار ذلك أن حق المؤجر بالنسبة لتلك المنشآت لا يتحدد إلا بالنظر إلى حالة العقار المؤجر فى هذا الوقت ويحق للمستأجر أن يزيلها قبل إنتهاء عقد الإيجار بشرط أن يعيد العين المؤجرة إلى حالتها الأصلية بينما يمتنع على المؤجر فى هذا الفرض طلب إزالة هذه المنشآت . ولا يصح الإحتجاج بأن أحكام الإلتصاق المقررة فى القانون المدنى تقضى بإعتبار المؤجر مالكاً للبناء من وقت إنشائه إذ أن ترخيص المؤجر للمستأجر فى إقامة البناء على نفقة هذا المستأجر مع إلتزام الأخير بدفع الضريبة العقارية عن هذا البناء - وهى مما يلتزم به أصلاً المالك - ودون إتفاق على مصير هذا البناء ذلك يتضمن قبول المؤجر تأجيل إعمال أحكام الإلتصاق حتى ينتهى عقد الإيجار وهى أحكام لا تتعلق بالنظام العام ويجوز لذلك الإتفاق على تعديلها .
(الطعن رقم 148 لسنة 32 جلسة 1966/05/26 س 17 ع 3 ص 1251 ق 172)
المذكرة الإيضاحية للإقتراح بمشروع القانون المدني طبقا لاحكام الشريعة الإسلامية
مادة 895
يجوز للمحكمة، بناء على طلب من يلتزم بالتعويض أو المقابل وفقاً الأحكام المادتين السابقتين ، أن تقرر ما تراه مناسباً للوفاء بما تحكم به ولها بوجه خاص أن تحكم بان يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات الكافية .
هذه المادة تقابل المادة ۹۲۷ من التقنين الحالي.
وقد رؤی ، بدلاً من الاحالة على نص آخر ، أن يذكر الحكم المقصود في المادة المقترحة ، فللمحكمة ، بناء على طلب المدين بالتعويض أو المقابل ، أن تقرر ما تراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض أو المقابل • ولها بوجه خاص آن تقسط هذا التعويض او المقابل ، فيكون الوفاء به على أقساط دورية في مواعيد تحددها المحكمة . كما أن لها أن تؤجل دفع ما تحكم به ، فيدفعه المدين به جملة واحدة في ميعاد تحدده المحكمة . وسواء في هذه الحالة أو في تلك ، فانه يجب على المدين أن يقدم الضمانات الكافية للوفاء بها عليه كأن يقدم رهناً أو كفالة عينية او شخصية.
والمادة المقترحة تطابق المادة 884 من التقنين الكويتي .
وحكمها يتفق مع مبادىء الشريعة الاسلامية - فقد جاء في الآية الكريمة : (وان كان ذو عسرة فنظرة إلى ميسرة ).