تنص المادة 928 مدني على ما يأتي :

"إذا كان مالك الأرض وهو يقيم عليها بناء قد جار بحسن نية على جزء من الأرض الملاصقة، جاز للمحكمة إذا رأت محلاً لذلك أن تجبر صاحب هذه الأرض على أن ينزل لجاره عن ملكية الجزء المشغول بالبناء، وذلك في نظير تعويض عادل.

ويفرض هذا النص أن أرضاً بنى عليها مالكها، وفي أثناء البناء جاوز، دون أن يتنبه لذلك، حدود ملكه إلى جزء صغير من الأرض الملاصقة لأرضه، فامتد البناء إلى هذا الجزء الصغير وقد يكون ذلك، كما هو الغالب، لعدم ظهور الحدود وابهامها ما بين الجيران وهذا فرض يدخل في نطاق أحكام الالتصاق . فالباني قد بنى بحسن نية في هذا الجزء الصغير الملاصق لأرضه، فيكون قد بنى في ملك غيره . وكان مقتضى تطبيق أحكام الالتصاق في هذا الفرض أن يتملك الجار الملاصق الجزء من البناء المقام على هذا الجزء الصغير من أرضه بالالتصاق، وذلك بأدنى القيمتين، قيمة ما أنفقه الباني في هذا الجزء من البناء وقيمة ما زاد في الجزء الصغير الملاصق بسبب البناء وكلا القيمتين تافه إزاء التضحية التي يتحملها الباني من أن يكون جزء لا يتجزأ من بنائه مملوكاً لجاره بالالتصاق وإذا جاز للباني وهو حسن النية أن ينزع البناء من الجزء الملاصق، فإن تضحيته تكون تضحية أكبر وإذا جاز للجار الملاصق أن يملك هذا الجزء الصغير من الأرض لصاحب البناء، فإن هذا هو حق للجار الملاصق لا التزام عليه، ولا يستطيع الباني أن يجبره على استعماله والحل العادل في هذا الفرض هو جواز إجبار الجار الملاصق على أن ينزل عن ملكية هذا الجزء الصغير من أرضه المشغول بالبناء لجاره الباني في نظير تعويض عادل . ولكن هذا الحل العادل يخالف أحكام الالتصاق كما رأينا، ومع ذلك فقد كان القضاء المصري يجري عليه في عهد التقنين المدني السابق أخذاً بمقتضيات العدالة وكان ينقصه أن يستند إلى نص في ذلك يستثنى هذا الفرض من أحكام الالتصاق، ويجعل الحكم فيه هو هذا الحكم العادل.

وقد أوجد التقنين المدني الجديد هذا النص العادل، وهو المادة 928 مدني سالفة الذكر ويجب لتطبيقها توافر شرطين : (1) أن يكون الباني إنما يبني أصلاً في أرضه، وقد جاوزها إلى جزء صغير من الأرض مملوك للجار الملاصق . (2) أن تكون هذه المجاوزة من الباني قد وقعت بحسن نية .

فإذا توافر هذان الشرطان، جاز للقاضي ألا يجري أحكام الالتصاق، وأن يستثنى هذا الفرض من هذه الأحكام . وبدلاً من أن يملك الجزء من البناء لصاحب الجزء الصغير من الأرض الملاصق، يملك هذا الجزء الصغير من الأرض لصاحب البناء، وذلك في نظير تعويض عادل يقدره الخبير عند الاقتضاء ويلاحظ أن هذا أمر جوازي للقاضي وخاضع لتقديره،  فإذا رأى من ظروف القضية ومن حسن نية الباني ومن صغر الجزء من الأرض الملاصقة المشغول بالبناء ما يشفع في الأخذ بهذا الحكم الذي يخرج فيه على أحكام الالتصاق، جاز له أن يستثنى هذا الفرض، وبدلاً من أن يخضعه لأحكام الالتصاق يخضعه لهذا الحكم العادل  . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع، المجلد/ الأول، الصفحة/ 425)

إذا جار البانی بحسن نية على جزء من الأرض المجاورة، جاز له تملك هذا الجزء نظير تعويض عادل وبناء على طلب الخصم فليس للمحكمة أن تقضي بذلك من تلقاء نفسها، ويشترط للقضاء بذلك :

1- أن نكون بصدد بناء يشيده البانی فی ملكه.

 2 - أن يكون الجزء الذي جار عليه يسيراً.

٣- أن يتم ذلك بحسن نية بان يعتقد أنه يبني في ملكه، فإن ساءت نيته خاصة إذا نبهه الجار إلى ذلك فإنه يتعين تطبيق أحكام المادة 924 فيكون للجار طلب إزالة البناء الذي يشغل أرضه أو تملكه بأدنى القيمتين قيمته مستحق الهدم أو قيمة ما زاد في أرضه بسبب البناء، فيتضمن النص استثناء من أحكام الالتصاق ومتى توافرت الشروط السابقة، جاز للمحكمة أن تجبر مالك الأرض على أن ينزل عن الجزء المشغول بالبناء لجاره وهذا أمر جوازی لها وتقدر له تعويضاً قد يكون أكبر من قيمة الأرض المشغولة مستهدية بأثر انتزاع هذا الجزء بالنسبة لباقي الارض فان لم يكن مؤثراً قدرت التعويض بقيمة الأرض وقت البناء.

والعبرة بتوافر حسن النية وقت البناء أي عند البدء فيه في الجزء المملوك للجار، ولا تأثير لتوافر سوء النية بعد ذلك، طالما بدء في البناء، فإن لم يكن قد بدء فيه، وتجاوز البانی حدود ملكه في أعمال حفر الأساسات، فعارضه الجار، سواء بتحرير محضر بالشرطة أو بتوجيه إنذار يحذره فيه من تجاوز ملكه عند البناء ورغم ذلك بدأ في البناء، فإنه يكون سيء النية.

وأن كان حسن النية مفترضاً، فإن مناط ذلك عدم وجود أسباب تقطع بسوء نية الباني، فيصبح معها سيء النية، كما في المثال المتقدم، أو كان الجزء الذي جار عليه مبنياً ووضع الباني الأساس على نحو يحتم هدم جزء من بناء الجار عند الإرتفاع فوق الأساس، وأيضاً إذا التزم البانی حدود ملكه عند إرتفاعه بالبناء حتى ارتفاع بناء الجار ثم تجاوز بعد ذلك حدود ملكه وجار على ملك جاره.

وحتى تسرى المادة 928 من القانون المدني، يجب أن يكون الجزء المسلوب صغيراً، وتلك مسألة واقع يستقل بتقديرها قاضي الموضوع، ويختلف التقدير من واقعة إلى أخرى، فقد تكون المجاوزة أكثر من متر، وتعتبرها المحكمة صغيرة إذا كانت الأرض متسعة، وقد تعتبرها كبيرة بالنظر إلى مساحة الأرض فتقضى بالإزالة دون اعتداد بالأضرار التي قد تلحق بالمباني طالما كان سيء النية، ولا يعتبر الجار قد أساء استعمال حقه في طلب الإزالة، إذ لا تسرى نظرية إساءة استعمال الحق إذا توافر سوء النية في الاعتداء على ملك الغير.

ومتى قضت المحكمة بإلزام صاحب الأرض بالنزول لجاره عن ملكية الجزء المشغول بالبناء محددة مساحته، فإن ملكية هذا الجزء لا تنتقل إلى الباني إلا بتسجيل هذا الحكم، فإن لم يتم تسجيله واستمر البناء خمس عشرة سنة، تملك البانی هذا الجزء بالتقادم، فإن تهدم البناء قبل ذلك، ظلت للحكم حجيته لكن إذا باع صاحب الأرض أرضه بما فيها هذا الجزء وسجل المشتري عقده قبل تسجيل الحكم تملك كل الأرض بما فيها هذا الجزء .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثاني عشر، الصفحة/ 375)

تتحقق هذه الحالة بتوافر شروط ثلاثة هي:

1- أن يكون مالك الأرض قد أقام عليها بناء.

فلا يتوافر الشرط إذا لم يقم الباني بأي بناء على أرضه وإنما بني جزءاً يسيراً من أرض الجار أو يكون البناء قد أقيم على أرض الجار مباشرة وكان تابعاً لبناء أقامه الباني على أرضه كجراج ملحق بمنزله.

فالشارع يواجه الصورة الغالبة وهي التعدي على أرض الجار بسبب عدم وضوح الحدود بين الجيران. فلفظ "جار "يفيد أن البناء أصلاً كان على أرض البانی وبمناسبة ذلك البناء حدث التعدي على الأرض الملاصقة. أما من يبني على أرض جاره فقط أياً كان مقدار التعدي فإنه يخضع لأحكام الالتصاق.

2- أن ينحصر نطاق التعدي في جزء يسير من الأرض المجاورة.

ولا يتم تحديد هذا القدر على أساس المقارنة بين الأرض التي أقيم عليها البناء والجزء الذي اعتدى عليه من أرض الجار، وإنما بالنظر فقط إلى مساحة الجزء الذي تم التعدي عليه في إطار مساحة أرض الجار المعتدى عليه.

وعادة ما يتمثل هذا الجزء اليسير في عدة أمتار أقيم عليها حائط للجار أو امتدت إليه أساسات البناء الذي يقوم به الباني أما إذا امتد التعدى إلى جزء كبير من الأرض فلا تطبق المادة 928.

ولا يلزم أن تكون قيمة البناء أزيد من قيمة الأرض أو تتناسب القيمتان إلى حد بعيد فالمعيار الذي اعتمده المشرع هو معیار مساحي أساساً أي أن يكون الجزء المعتدى عليه يسيراً أما مسألة القيمة فقد يأخذها القاضي في اعتباره عن تقدير التمليك من عدمه.

وتقدير مدى جسامة التعدي يخضع لتقدير قاضي الموضوع.

3- أن تكون هذه المجاوزة من الباني قد وقعت بحسن نية فيجب أن يعتقد البانی أنه يبني على أرض مملوكة له أو يحق له على الأقل البناء فيها فهذه المادة تواجه صورة إبهام وغموض الحدود بين الملاك المتجاورين .

والعبرة في توافر حسن النية بوقت البناء ولو زال بعد ذلك.

ولا يعد البانی حسن النية إذا نبهه الجار إلى هذا التعدي فتمادى فيه رغم ذلك ومن ثم يجبر على إزالة ما أقامه من بناء في أرض غيره، بصرف النظر عن مدى الضرر الذي يلحقه من جراء الإزالة.

إذا قضى القاضي بتمليك أرض الجار الباني، فإن التمليك يقتصر على الجزء المشغول بالبناء كصریح نص المادة 928 مدنی، فلا يجوز تمليك الباني أي مساحة أخرى لأي سبب كان وعلة ذلك واضحة وهي أن هذه المادة أتت بحكم استثنائی مخالف للقواعد العامة التي لا تجيز نزع الملكية لمنفعة خاصة، ومن ثم لا يجوز التوسع في تطبيقها بحال من الأحوال.

يجب السريان حكم المادة 928 أن يكون التعدي بسبب إقامة بناء، فلا تسري المادة في حالة إقامة غراس فالنص لم يذكر إلا البناء. ويرجع ذلك إلى أن التعدى المقصود في النص هو الذي يحدث عندما يقيم الباني أصلاً بناء على أرضه، بحيث يكون البناء ما أقيم منه على أرض الباني وما أقيم على أرض الجار، كلاً واحداً مترابطاً ومتكاملاً والمساس بجزء منه يؤدي إلى تهدم البناء بأكمله أما الغراس فإنها بحكم طبيعتها لا تقبل أن يكون الغارس قد تعدى على أرض الجار وهو يقيمها أصلاً على أرضه. فالغراس تتكون من شجيرات يمكن أن تقوم كل واحدة منها بأكملها في حيز ضيق، ومن ثم فإن التعدي على أرض الجار يكون بإنشاء غراس جديدة وليس بامتداد الغراس التي أقامها الغارس أصلاً على أرضه. وينبني على ذلك أن إزالة ما أقيم في أرض الجار لا يمس إطلاقاً ما أقيم في أرض الغارس.

والمقصود بالتعويض العادل هو تعويض يتفق مع الظروف الملابسة لكل حالة على حدة حتى يحقق العدالة في الحالة الخاصة. فلا يلزم أن يقدر التعويض طبقاً لقواعد الالتصاق، أو بقيمة الجزء المشغول بالبناء، بل تراعي المحكمة جبر كافة الأضرار التي يتعرض لها المالك من جراء فقده لملكه. فيجب علاوة على قيمة الأرض تعويض ما عسى أن يصيب المالك من أضرار من جراء حرمانه من هذا الجزء اليسير من ملكه. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  الثاني عشر، الصفحة/ 298)