أهم تعديل استحدثه التقنين المدني الجديد، للتضييق من حق الأخذ بالشفعة، هو التعديل القاضي بوجوب إيداع الشفيع خزانة المحكمة " كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة " ( م 942 / 2 مدني ) . ولم يكن قانون الشفعة السابق بوجوب هذا الإيداع، بل كان يقتصر على النص على أن يكون إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة " مشتملاً على عرض الثمن وملحقاته الواجب دفعها قانوناً " ( م 14 / 1 من قانون الشفعة السابق ) . فلم يكن عرض الثمن عرضاً حقيقياً محتماً، يله الإيداع في خزانة المحكمة، بل كان يكفي أن يبدي الشفيع استعداده لدفع الثمن وملحقاته في صحيفة دعوى الشفعة، فوضع التقنين المدني الجديد، بإيجابه إيداع الثمن خزانة المحكمة، حداً لدعاوى الشفعة غير الجدية التي يقصد بها في الغالب فتح المجال للمضاربة عن طريق تهديد المشتري حتى يضطر إلى مساومة الشفيع على ترك دعوى الشفعة لقاء مبلغ من المال لا سيما إذا لوحظ أن الشفيع لم يكن ملزماً في قانون الشفعة السابق، كما هو ملزم في التقنين المدني الجديد ( م 943 مدني )، بقيد الدعوى في ميعاد معين، فكان يكتفي بإعلان صحيفتها دون أن يقيدها، ثم يفتح الباب لمساومة المشتري وهكذا ضيق التقنين المدني الجديد بهذا الحكم أشد التضييق من حق الشفعة، إذا أصبح واجباً على الشفيع أن يودع خزانة المحكمة كل الثمن قبل رفع دعوى الشفعة، وليس هذا بالأمر اليسير في كثير من الأحوال .

تنص الفقرة الأولى من المادة 942 مدنى على ما يأتي :

 " إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسمياً، وإلا كان باطلاً، ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل".

فمتى أنذر الشفيع بوقوع البيع على الوجه الذي بسطناه فيما تقدم، فإنه يجب عليه، إذا أراد الأخذ بالشفعة، أن يبدي رغبته في ذلك، وأن يعلن هذه الرغبة إلى كل من المشتري والبائع وقد رأينا أن المادة 940 مدني تقول : " على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشتري . . . " فإعلان الرغبة يوجه من الشفيع إذا كان واحداً، أو من كل شفيع يريد الأخذ بالشفعة إذا تعدد الشفعاء . ويجب أن يوجه إلى كل من المشتري والبائع، فإذا وجه إلى أحدهما دون الآخر، أو وجه إلى أحدهما في الميعاد المقرر وإلى الآخر بعد الميعاد المقرر، كان بطلان ومن ثم تسقط شفعة الشفيع ذلك أن كلاً من المشتري والبائع خصم في دعوى الشفعة إذا أخذت بالتقاضي، وطرف فيها إذا تمت بالتراضي فالشفيع، إذا ثبت له الحق في الشفعة، يحل محل المشتري في مواجهة البائع، فيكون له حقوق المشتري قبل البائع وعليه التزاماته نحوه، ومن ثم كان هو طرفاً في الشفعة والطرف الآخر هو كل من المشتري والبائع.

ويكون إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة لكل من المشتري والبائع إعلاناً رسمياً على يد محض، وإلا كان باطلاً، كما تنص على ذلك صراحة المادتان 940 و 942 / 1 مدني سالفتا الذكر.

وإذا أعلن الشفيع رغبته في الأخذ الشفعة على الوجه المتقدم الذكر، ولم يمض في الإجراءات التالية لذلك، كأن لم يودع الثمن خزانة المحكمة أو لم يرفع دعوى الشفعة في الميعاد القانوني على ما سنذكره، فإن حقه في الشفعة يسقط وإعلانه الرغبة في الأخذ بالشفعة إرادة منفردة صادرة من جانبه، فهي تصرف قانوني صادر من جانب واحد وفي رأينا أن هذه الإرادة التي صدرت من جانب الشفيع هي العنصر الذي يستكمل به عناصر الأخذ بالشفعة، وبمجرد إعلانها إلى كل من البائع والمشتري تتكامل هذه العناصر، فيحل الشفيع محل المشتري إزاء البائع بحكم القانون ومن ثم لا يجوز للشفيع أن يرجع في هذه الإرادة ويعدل عن طلب الشفعة بعد أن أعلن رغبته في الأخذ بها، إلا برضاء المشتري ولابد من هذا الرضاء أيضاً – ومن باب أولى – إذا رفع الشفيع دعوى الشفعة، وأراد بعد ذلك العدول عن طلبها أما الرأي الذي يقول بأن الشفيع لا يتم له الأخذ بالشفعة إلا بصدور حكم بثبوت حقه في ذلك أو بالتراضي عليها مع المشتري، وسيجيء بيان ذلك، فإنه يذهب بحكم منطقي إلى أنه يجوز للشفيع أن يعدل عن طلب الشفعة بعد أن أعلن رغبته في الأخذ بها، وذلك ما لم يقبل المشتري طلب الشفيع ويسلم له الشفعة ويخطره بهذا القبول، فعند ذلك لا يجوز للشفيع أن يرجع في طلبه لحصول تعاقد صريح بين الطرفين لا يجوز الرجوع فيه إلا بتراض جديد.

ويصح للشفيع أن يستغنى عن إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة برفع دعوى الشفعة رأساً على كل من البائع والمشتري ولكن يشترط في ذلك أن تعلن عريضة الدعوى إلى كل من البائع والمشتري في خلال خمسة عشر يوماً من يوم الإنذار بوقوع البيع حتى تصلح العريضة لأن تكون إعلاناً بالرغبة في الأخذ بالشفعة حاصلاً في الميعاد القانوني، كما يشترط إيداع الثمن خزانة المحكمة قبل رفع الدعوى حتى يكون رفع الدعوى صحيحاً إذ تشترط الفقرة الثانية من المادة 942 مدنى كما سنرى " أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة" وعند ذلك يحل إعلان عريضة الدعوى محل إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة، ويستطيع الشفيع بعد ذلك أن يمضي في الإجراءات ولكن إذا سلم المشتري عند بدء إجراءات الدعوى بشفعة الشفيع، فإن الشفيع هو الذي يتحمل مصروفات الدعوى إذ يتبين أنه كان في غنى عن رفعها.

ويجوز إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة ولو قبل إنذار الشفيع بوقوع البيع، فيستطيع الشفيع دون أن ينتظر هذا الإعلان، وبمجرد علمه بوقوع البيع، أن يبادر إلى إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة إلى كل من المشتري والبائع، بل يجوز للشفيع أن يجاوز مرحلة إعلان الرغبة إلى مرحلة رفع دعوى الشفعة رأساً، بعد أن يودع الثمن خزانة المحكمة، ويقدم إعلان عريضة الدعوى مقام إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة كما سبق القول.

ولكن إذا لم يوجد مبدأ للوقت الذي يجوز فيه للشفيع إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة غير وقت وقوع البيع، فإنه توجد نهاية لهذا الوقت لا يستطيع الشفيع إذا جاوزها أن يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة إعلاناً صحيحاً، ومن ثم تسقط شفعته، فهو لا يستطيع أولاً أن يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة، إذا أنذره البائع أو المشتري بوقوع البيع، إلا في خلال خمسة عشر يوماً من هذا الإنذار وهو لا يستطيع ثانياً أن يعلن هذه الرغبة، إذا لم ينذره البائع أو المشتري بوقوع البيع، إلا في خلال أربعة أشهر من وقت تسجيل البيع، وهو لا يستطيع أخيراً إعلان هذه الرغبة، إذا لم ينذر البيع ولم يسجل هذا العقد، بعد خمس عشرة سنة من تمام عقد البيع لأن حقه في طلب الشفعة يكون قد سقط بالتقادم . 

ونتناول هذه الفروض الثلاثة على التعاقب :

أولاً –إذا أنذر الشفيع بوقوع البيع : رأينا أن المادة 940 مدني تنص على أنه " من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري، وإلا سقط حقه . ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك " . فيجب إذن على الشفيع، إذا أنذره أي من البائع أو المشتري بوقوع البيع وأراد الأخذ بالشفعة، أن يعلن رغبته إلى كل من البائع والمشتري في الأخذ بها في خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ وصول الإنذار الرسمي إليه بوقوع البيع وكانت المادة 19 / 2 من قانون الشفعة السابق تقضي بأن يسقط حق الشفعة " إذا لم يظهر الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة في ظرف خمسة شعر يوماً من وقت علمه بالبيع أو من وقت تكليفه رسمياً بإبداء رغبته سواء كان بناء على طلب البائع أو بناء على طلب المشتري ويزاد على هذه المدة عند الاقتضاء ميعاد المسافة ". وكان المشروع التمهيدي لنص المادة 940 من التقنين المدني الجديد موافقاً في حكمه لحكم المادة 19 / 2 من قانون الشفعة السابق، إذ كان يقضي بأن ميعاد الخمسة العشر يوماً يسري من وقت إنذار الشفيع بوقوع البيع أو من وقت علمه بذلك وقد حذفت لجنة الشؤون التشريعية لمجلس النواب عبارة " من تاريخ علمه بالبيع "، فجعلت ميعاد الخمسة العشر يوماً يسري من تاريخ الإنذار الرسمي وحده دون العلم بالبيع، " إذا دلت التجارب على أن إثبات لعلم بالبيع كواقعة مادية يثير كثيراً من الإشكالات والقضايا، فحسماً لذلك رأت اللجنة أن تبدأ المدة من تاريخ الإنذار الرسمي وحده " . وأبدت لجنة مجلس الشيوخ وجهة النظر هذه، إذ رأت حسماً للخلاف ومنعاً للإشكالات أن تقتصر على أن الميعاد يبدأ من تاريخ الإنذار الرسمي، لأنه تاريخ ثابت لا يحتمل التأويل " .

وعلى ذلك لا يعتد بعلم الشفيع بوقوع البيع، كما كان يعتد به في قانون الشفعة الأسبق - ومهما أقام المشتري من دليل على علم الشفيع بالبيع وأثبت على وجه التحقيق أنه علم به في وقت معين، فإن ميعاد الخمسة العشر يوماً لا يسري من هذا الوقت . ويستطيع الشفيع أن ينتظر ولا يطلب الشفعة حتى يصله الإنذار الرسمي بوقوع البيع، ويبقى محتفظاً بحقه في طلب الشفعة المدة التي تفصل ما بين العلم بالبيع وتاريخ الإنذار الرسمي مهما طالت، فإذا ما وصله الإنذار الرسمي بوقوع البيع، فعند ذلك فقط يسري ميعاد الخمسة العشر يوماً، ويتعين عليه إذا أراد الأخذ بالشفعة أن يعلم رغبته في ذلك في خلال هذه المدة إلى كل من البائع والمشتري ويحسب ميعاد الخمسة العشر يوماً وفقاً للقواعد المقررة في قانون المرافعات فلا يحسب اليوم الذي سلم فيه الشفيع الإنذار الرسمي، وإلا كان الميعاد ناقصاً، وقد نصت المادة 20 / 1 مرافعات في هذا الصدد على أنه " إذا عين القانون للحضور أو لحصول الإجراءات ميعاداً مقدراً بالأيام أو بالشهور أو بالسنين، فلا يحسب منه يوم التكليف أو التنبيه أو حدوث الأمر المعتبر في نظر القانون مجرباً للميعاد . . . " ويحسب اليوم الأخير، فيجب على الشفيع أن يعلم رغبته في الأخذ بالشفعة بحيث يصل هذا الإعلان إلى كل من البائع والمشتري في ميعاد نهايته اليوم الخامس عشر من اليوم التالي لليوم الذي تسلم فيه الشفيع الإنذار الرسمي . وقد نصت المادة 20 / 1 مرافعات في هذا المعنى على أن " . . . ينقضي الميعاد بانقضاء اليوم الأخير منه، إذا كان ظرفاً يجب أن يحصل فيه الإجراء . . . " . ونصت المادة 6 مرافعات، في خصوص أن تكون العبرة بحصول الإعلان فعلاً إلى البائع والمشتري لا بتقديمه إلى قلم المحضرين، على أنه " إذا نص القانون على ميعاد حتمي لرفع دعوى أو طعن أو أي إجراء آخر يحصل بالإعلان، فلا يعتبر الميعاد مرعياً إلا إذا تم إعلان الخصم خلاله" وقد نصت العبارة الأخيرة من المادة 940 مدني كما رأينا، على أن " يزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك " . والمفروض هنا أن يكون بين موطن الشفيع وموطن البائع أو موطن المشتري مسافة يحسب لها ما يعاد، إذ المطلوب أن يعلن الشفيع كلاً من البائع والمشتري في مواطنه، فإذا بعد هذا الموطن عن موطن الشفيع يحسب لهذا البعد ميعاد المسافة الذي يقرره القانون . وقد نصت المادة 21 مرافعات في هذا الصدد على أنه " إذا كان الميعاد معيناً في القانون للحضور أو لمباشرة إجراء فيه، زيد عليه يوم لكل مسافة مقدارها خمسون كيلو متراً بين المكان الذي يجب الانتقال منه وبين المكان الذي يجب الانتقال إليه، وما يزيد من الكسور على ثلاثين كيلو متراً يزاد له يوم على الميعاد، ولا يجوز بأية حال أن يتجاوز ميعاد المسافة أربعة أيام . ويكون ميعاد المسافة خمسة عشر يوماً بالنسبة لمن يقع مواطنه في مناطق الحدود " . فإذا بعد موطن المشتري عن موطن الشفيع بمقدار خمسين كيلو متراً أو ستين كيلو متراً أو سبعين كيلو متراً، زيد ميعاد المسافة، بالنسبة إليه، يوماً واحداً فيصبح الميعاد ستة عشر يوماً . و إذا بعد موطن البائع عن موطن الشفيع بمقدار تسعين كيلو متراً أو مائة كيلو متر إلى مائة وثلاثين، زيد الميعاد، بالنسبة إليه، يومين فيصبح سبعة عشر يوماً وإذا بعد موطن أي من البائع أو المشتري عن موطن الشفيع بمقدار مائتي كيلو متر أو أكثر، زيد ميعاد المسافة، بالنسبة إليه، أربعة أيام فيصبح الميعاد تسعة عشر يوماً، وإذا وقع اليوم الأخيرمن ميعاد الخمسة الشعر يوماً فيما إذا لم تكن هناك مواعيد مسافة، أو وقع اليوم الأخير من الميعاد مضموماً إليه مواعيد المسافة متصلة به اتصالاً مباشراً بحيث يكون هو وإياها ميعاداً واحداً متواصل الأيام، في يوم عطلة رسمية، امتد الميعاد إلى أول يوم عمل بعدها. وقد نصت المادة 23 مرافعات في هذا الصدد على أنه " إذا صادف آخر الميعاد عطلة رسمية، امتد إلى أول يوم عمل بعدها " . فإذا ما انتهى ميعاد الخمسة العشر يوماً، وكانت الأيام الأربعة التالية لانتهائه أيام عطلة، وكان الواجب ضم ويمين إلى الميعاد للمسافة، فإن هذين اليومين يتصلان بالميعاد الأصلي اتصالاً مباشراً، وينتهيان نهاية اليومين الأولين من أيام العطلة، ولما كان اليوم التالي لانتهائهما هو يوم عطلة أيضاً وكذلك اليوم الذي يليه، إنه يجب إتمام إعلان الشفعة في اليوم التالي مباشرة لانتهاء أيام العطلة الأربعة.

والميعاد، ضمت إليه مواعيد مسافة أو لم تضم، ليس مدة تقادم بل مدة سقوط، فيسري حتى على الغائبين ومن كان غير أهل  للتصرف، ولا يقبل الانقطاع  ولا الوقف.

تسجيل إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة : رأينا أن الفقرة الأولى من المادة 942 مدنى تنص على أن " إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسمياً، وإلا كان بطالً . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل " . ويخلص من هذا النص أن تسجيل إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة ليس إجراء ضرورياً من إجراءات الشفعة، وإنما هو طريق لجعل هذا الإعلان حجة على الغير، فيستطيع الشفيع بعد إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة ألا يسجل هذا الإعلان، ويمضي في إجراءات الشفعة التالية فيودع الثمن خزانة المحكمة ويرفع دعوى الشفعة ويستصدر حكماً بثبوت حقه في الشفعة، ولا يمنعه من ذلك أن إعلان طلب الشفعة لم يسجل . ولكنه في هذه الحالة يعرض نفسه لخطر تصف المشتري في العقار المشفوع فيه، ويصبح هذا التصرف نافذاً في حق الشفيع ما دام قد صدر قبل تسجيل إعلان طلب الشفعة، حتى لو صدر بعد ذلك حكم يقضي بثبوت حق الشفعة للشفيع . فيجدر إذن بالشفيع، إذا أعلن رغبته في الأخذ بالشفعة لكل من البائع والمشتري، أن يبادر إلى تسجيل هذا الإعلان فيم كتب الشهر العقاري الكائن بدائرته العقار المشفوع فيه، وبذلك يأمن من تصرفات المشتري التي تصدر بعد هذا التسجيل، إذ تصبح غير نافذة في حقه . وقد نصت المادة 947 مدني في هذا المعنى على أنه " لا يسري في حق الشفيع أيرهن رمسي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشتري ولا أي بيع صدر من المشتري ولا أي حق عيني رتبه أو ترتب ضده، إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذي سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشتري من ثمن العقار " . وسيجيء تفصيل ذلك عند الكلام في آثار الأخذ بالشفعة .

وليس هناك ميعاد لتسجيل إعلان طلب الشفعة، فيصح أن يتم التسجيل في أي وقت، حتى بعد رفع دعوى الشفعة، ولكن إذا تأخر الشفيع في تسجيل الإعلان، فإنه يعرض نفسه كما قدمنا لخطر أن يصدر من المشتري تصرف في العقار المشفوع فيه قبل تسجيل الإعلان فيصبح هذا التصرف نافذاً في حق الشفيع .

وهناك أمر آخر يجعل لتسجيل إعلان طلب الشفعة أثراً له أهميته . فقد قدمنا أن المشتري إذا باع العقار المشفوع فيه لمشتر ثان قبل تسجيل إعلان طلب الشفعة، فإن هذا البيع الثاني يكون نافذاً في حق الشفيع، وينسخ البيع لأول من ناحية الأخذ بالشفعة، ويتعين على الشفيع عندئذ أن يطلب الشفعة في البيع الثاني في مواعيده وبشروطه  م 938 مدني، وتبطل الإجراءات التي يكون الشفيع قد باشرها للأخذ بالشفعة في البيع الأول، ومن ثم يكون من مصلحة الشفيع أن يبادر إلى تسجيل إعلان طلب الشفعة، حتى يحدد بهذا التسجيل البيع المشفوع فيه، فيمضي في الإجراءات بالنسبة إلى هذا البيع وهو آمن من تعاقب البيوع وما يستتبع هذا التعاقب من نسخ البيع الذي يأخذ فيه بالشفعة ما يترتب على ذلك من بطلان الإجراءات التي يكون قد اتخذها في شأن هذا البيع . وقد قضت محكمة النقض في هذا المعنى بأنه إذا باع العين مشتريها بعد تقديم طلب الشفعة وتسجيله، فإن دعوى الشفعة تقام على المشتري الأول بالشروط التي اشترى بها  .

تنص الفقرة الثانية من المادة 942 مدنى على ما يأتي :

 " وخلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان إعلان طلب الشفعة، يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة . فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم، سقط حق الأخذ بالشفعة " .

ويخلص من هذا النص أنه يجب على الشفيع إيداع كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار المشفوع فيه، وذلك في خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان طلب الشفعة وقبل رفع دعوى الشفعة، وهذا الإيداع على الوجه المتقدم الذكر ضروري، فإن لم يقم به الشفيع سقط حقه في الأخذ بالشفعة سقط حقه في الأخذ بالشفعة 

وقت إيداع الثمن ومكانه : تقضي المادة 942 / 2 مدني، كما رأينا، بان إيداع الثمن يجب أن يتم في خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ إعلان طلب الشفعة، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة، ويجب أن يكون الإيداع في خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار المشفوع فيه وهي المحكمة المختصة بنظر دعوى الشفعة.

فيصح إذن أن يكون إيداع الشفيع للثمن عقب إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة، أو عند إعلان هذه الرغبة فيضمن الإعلان بياناً بأنه أودع الثمن في خزانة المحكمة ويجوز أن يتراخى الإيداع إلى ما بعد ذلك، ريثما يدبر الشفيع المبلغ الواجب إيداعه . ولكن لا يجوز أن يتأخر الإيداع بحيث يجاوز ثلاثين يوماً من وقت إعلان طلب الشفعة، أي من وقت وصول الإعلان إلى كل من البائع والمشتري، ولا يحسب يوم وصول الإعلان، فيسري الميعاد في اليوم التالي، وينقضي بانقضاء ثلاثين يوما ابتداء من هذا اليوم، فيجب أن يتم الإيداع في اليوم الثلاثين على الأكثر، فإذا صادف يوم عطلة، امتد الميعاد إلى أول يوم من أيام العمل يلي انتهاء العطلة، وقد يصل إلا عن طلب الشفعة إلى البائع وإلى المشتري في يومين مختلفين، في حدود الخمسة عشر يوماً من يوم الإنذار الرسمي بوقوع البيع، فتكون العبرة بآخر هذين اليومين لا بأولهما، لأن إعلان طلب الشفعة لا يتم إلا إذا وصل الإعلان إلى كل من البائع والمشتري . فإذا وصل الإعلان إلى المشتري في يوم معين، ثم وصل الإعلان إلى البائع بعد يومين مثلاً من اليوم الذي وصل فيه الإعلان إلى المشتري، فإن ميعاد الثلاثين يوما يسري، من اليوم التالي لليوم الذي وصل فيه الإعلان إلى البائع .

ويجب على كل حال أن يكون الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة .

ملحقات الثمن : رأينا فيما تقدم أن الشفيع يجب عليه أن يوجع كل الثمن خزانة المحكمة، فهل يجب عليه أيضاً أن يودع مع الثمن ملحقاته ؟ وملحقات الثمن قد تكون رسمية كرسوم توثيق عقد البيع المشفوع فيه ورسوم تسجيله ورسوم استخراج الشهادات العقارية، وقد تكون غير رسمية كالسمسرة وأتعاب المحاماة ومصروفات معاينة العقار المشفوع فيه.

لم نذكر المادة 942 / 2 مدني، في شأن الإيداع، إلا إيداع " كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع "، فلم نذكر ملحقات الثمن، ولو أراد الشارع أن تودع ملحقات الثمن، رسمية أو غير رسمية، لما فاته ذكر ذلك، فقد ذكر، في شأن البيانات التي يجب أن يشتمل عليها الإنذار الرسمي بوقوع البيع الموجه من البائع أو المشتري للشفيع  م 941 مدني، أن من هذه البيانات " بيان الثمن والمصروفات الرسمية "، فلم يغفل المصروفات، بل لم يغفل تحديد نوعها . فلو أراد أن يودع مع الثمن ملحقاته، لما أغفل ذكر الملحقات، ولنص عليها نصا صريحا كما فعل في البيانات واجب ذكرها في الإنذار الرسمي، وقد اكتفى المشرع بإيداع كل الثمن دون إيداع الملحقات، إذ قد لا يتيسر حساب الملحقات على وجه التحقيق لأول وهلة وبخاصة غير الرسمية منها، وقد كان المشروع التمهيدي لنص المادة 942 / 2 مدني يكتفي بإيداع " ثلث الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع "، فرفع ثلث الثمن إلى كل الثمن في المراحل التالية، وهذا يدل على أنه لم يكن المقصود أن يودع الشفيع خزانة المحكمة كل ما يستحق في ذمته لقاء الأخذ بالشفعة، بل يودع مبلغاً يكفي للدلالة على جدية طلبه وعلى أنه لا يقصد المساومة والمضاربة بطلبه الشفعة، وإذا كان المشرع قد أوجب إيداع " كل الثمن "، فليس المقصود من هذا التعبير أن يتضمن الثمن ملحقاته، وإنما أريد أن يشمل الإيداع " كل " الثمن بعد أن كان لا يشمل في المشروع التمهيدي إلا " ثلثه " كما سبق القول، فالشفيع إذن لا يلتزم بإيداع ملحقات الثمن، وتكون هذه محل مطالبة من المشتري للشفيع في أثناء نظر دعوى الشفعة، وعلى المشتري أن يقدم ما يثبته مفردات هذه الملحقات وانه صرفها جميعاً حتى يقضى له بها على الشفيع.

الجزاء المترتب على عدم إيداع الثمن في الميعاد القانوني : رأينا أن المادة 942 / 2 مدني، بعد أن قررت وجوب إيداع كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار المشفوع فيه في ميعاد معين حددته نصت في أخرها على ما يأتي : " فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم، سقط حق الأخذ بالشفعة"، فالنص صريح إذن في أن جزاء إخلال الشفيع بالتزامه من إيداع كل الثمن الحقيقي خزانة المحكمة في الميعاد القانوني هو سقوط حقه في الشفعة.

ويستطيع المشتري أو البائع أن يدفع بسقوط حق الشفعة لهذا السبب في أية حالة كانت عليها الدعوى، بل إن للمحكمة أن تقضي بذلك من تلقاء نفسها، وقد قدمنا أن سقوط الشفعة بسبب انقضاء مواعيدها هو من النظام العام، فللمحكمة أن تقضي بسقوط الشفعة من تلقاء نفسها وفي أية حالة كانت عليها الدعوى، وحتى لو نزل صاحب الحق صراحة عن التمسك بالسقوط، وقد قضت محكمة النقض، في خصوص إيداع الثمن، بأن للمحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بسقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة إذا لم يقم بإيداع الثمن في الميعاد المحدد في المادة 942 مدنى .

وما دام يجوز للمحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بسقوط حق الشفيع لعدم إيداع الثمن في الميعاد المحدد، فإنه يترتب على ذلك أنه يجوز إبداء الدفع بسقوط الشفعة لهذا السبب لأول مرة، لا فحسب أمام محكمة الاستئناف، بل أيضاً أمام محكمة النقض. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع المجلد/ الأول الصفحة/ 628)

أن القانون لم يوجب تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة، ولكن إذا قام الشفيع به، فإنه يحول بذلك دون نفاذ تصرفات المشتري في حقه بحيث إذا تصرف المشتري في العقار أو رتب عليه حقاً عينياً أصلياً كحق انتفاع أو ارتفاق، أو رتب حقاً عينياً تبعياً كرهن أو ترتب ضده اختصاص أو امتياز، وكان ذلك بعد تسجيل إعلان الرغبة، فإن أياً من هذه الحقوق لاينفذ في حقه، أما إذا ترتبت هذه الحقوق أو رتب ضده قبل تسجيل إعلان الرغبة نفذت في حقه، فإن كان التصرف بيعاً امتنعت الشفعة في البيع الأول وانتقل حق الشفيع إلى البيع الثاني وبشروطه وفي مواعيده، وأن كان حقاً عينياً غير حق الملكية، انتقلت الملكية للشفيع محملة بهذا الحق.

ومتى قام المشترى - سواء سجل عقده قبل تسجيل إعلان الرغبة أو لم يسجل عقده - ببيع العقار قبل تسجيل إعلان الرغبة نفذ هذا البيع في حق الشفيع وتعين عليه ترك دعواه الأولى برفع دعوى جديدة للمطالبة بالشفعة في البيع الأخير في مواعيده وبشروطه ما لم يطعن عليه بالصورية المطلقة.

والثمن الحقيقي الذي عنته تلك الفترة، هو الثمن الذي تلاقت عليه الإرادة الحقيقية لكل من البائع والمشتري. فاذا تضمنها عقد البيع، وجب على الشفيع أن يودع الثمن الوارد به، ويكون هذا الثمن هو المعول عليه عند الفصل في دعوى الشفعة، بحيث إذا طلب الشفيع ندب خبير لتقدير قيمة العقار، وخلص إلى قيمة أقل من الثمن المسمى في العقد، فإن العبرة تكون دائماً بالثمن الأخير، فإن كان الشفيع أودعه، فانه يكون قد نفذ التزامه القانوني، أما إن كان قد أودع ثمناً أقل، فإن حقه في الشفعة يكون قد سقط حتى لو كان ما أودعه يعادل القيمة التي خلص الخبير إليها، إذ يحاج الشفيع بالثمن الوارد بعقد البيع ما لم يقدم الدليل على صوريته، ولا يصلح تقرير الخبير دليلا على ذلك، وإنما يجوز للمحكمة أن تستند اليه في استخلاص صورية الثمن التي تضمنتها أقوال شهود الإثبات ترجيحا لتلك الأقوال أو طرحا لها، أو تستند اليه كدليل مرجح للدليل الذي اطمأنت إليه، كما لو تضمن العقد المسجل ثمناً يغاير ما تضمنه العقد الابتدائى.

ولا يعتد في إستخلاص الثمن الحقيقي بكيفية الوفاء به، فقد يكون مقسطاً أو يقوم المشتري بالوفاء بجزء منه للدائن الذي له حق عینی تبعي على العقار کرهن أو اختصاص أو إمتياز، وحينئذ يتمثل الثمن الحقيقي في جزء الثمن الذي قبضه البائع، وفي الجزء الذي تم الوفاء به للدائن صاحب الحق العيني التبعي، وبالتالي يلتزم الشفيع بايداع الجزءين إن كان قد أنذر وتضمن الإنذار شرط الوفاء للدين. فإن لم يكن قد أنذر، وأودع الجزء من الثمن الذي قبضة البائع، ثم تبين عند نظر دعوى الشفعة، الجزء الذي تم الوفاء به الدائن، تعين على الشفيع إيداعه تكملة الثمن، إلى ما قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى، إذ لا يتقيد في ذلك بميعاد الثلاثين يوماً المحددة لإيداع الثمن، لارتباط هذا الميعاد بإعلان الرغبة.

إذا أنذر الشفيع بحصول البيع، فإن الإنذار يتضمن الثمن الذي حصل به البيع، ويقيم القانون قرينة بسيطة على أن هذا الثمن، هو الثمن الحقيقى حتى يقيم الشفيع الدليل على أن الثمن الحقيقي يقل عن ذلك، وبالتالي يجب على الشفيع أن يودع الثمن الذي تضمنه الإنذار، حتى يحفظ حقه من السقوط إذا تمسك بصورية هذا الثمن ولم يتمكن من تقديم الدليل على ذلك. أما إذا قدمه متضمنا الثمن الحقيقي، التزمت به المحكمة عند قضائها باستحقاقه للعقار بالشفعة، مما يجوز معه للشفيع أن يسترد المبلغ الذي يتجاوز الثمن الحقيقي، وذلك بعد صدور الحكم في الشفعة، ويحسن أن ينتظر الشفيع حتى صيرورة الحكم نهائياً حتى يستقر التقدير، أما إذا استرد الشفيع هذا المبلغ بعد صدور الحكم الابتدائي، ثم رأت المحكمة الاستئنافية أن الثمن الذي تضمنه الإنذار هو الثمن الحقيقي، وأن الثمن المودع يقل عنه، قضت ومن تلقاء نفسها بسقوط الحق في الشفعة.

وقد يودع الشفيع الثمن حسبما تضمنه عقد البيع الابتدائى محل دعوى الشفعة، وعند تسجيل العقد، يتبين أن الثمن يقل عن الثمن الذي تضمنه عقد البيع الابتدائي، فينازع الشفيع في تقرير الثمن متمسكاً بأن الثمن الحقيقي هو ما تضمنه العقد المسجل، فتندب المحكمة خبيراً لبيان ما إذا كان الثمن الحقيقي يتفق مع العقد الابتدائي أو العقد المسجل، فيقدم الخبير تقريره متضمناً أن الثمن الحقيقي هو ما تضمنه العقد المسجل، فتقضى المحكمة وفقاً لذلك، وتكون قد استخلصت الثمن الحقيقي مما تضمنه العقد الأخير، وليس في ذلك قضاء بالشفعة وفقا لهذا العقد، وإنما وفقاً للعقد الابتدائي الذي تضمن ثمناً صورياً قام الدليل عليه على نحو ماتضمنه العقد المسجل وتقريره الخبير.

يلتزم الشفيع بإيداع الثمن نقداً بخزينة المحكمة مهما كان مقداره، ولا يغني عن ذلك ابداع خطاب ضمان صادر من أحد البنوك، أو إيداع شيك مصرفي مقبول الدفع. ويتم الإيداع نقداً على ذمة المشتري بموجب محضر إيداع يصرح به للمشتري بالقبض بعد صدور حكم نهائي بالشفعة أو بعد إقرار الأخير بتنازله عن البيع للشفيع وبأحقيته في أخذ العقار بالشفعة.

فإن أودع الشفيع شيكاً بالثمن ثم قام برفع الدعوى، سقط حقه في الشفعة ما لم يبادر قبل انقضاء الأجل المحدد لرفع الدعوى، باتخاذ اجراءات جديدة بإيداع الثمن نقدا ثم رفع دعوى جديدة - بعد ترك الدعوى الأول للشطب - للمطالبة بأخذ العقار بالشفعة، ذلك لأن المقرر قانوناً أن الشيك وأن كان يعتبر أداة وفاء إلا أن الالتزام المترتب في ذمة الشفيع لا ينقضي بمجرد محب الشيك بل بقيام المسحوب عليه بصرف قيمته للمستفيد وهو المشتري وهذا الاخير لا يتقدم لصرف قيمة الشيك وإلا أعتبر مسلماً بطلبات الشفيع، فان لم يسلم بها ولم يصرف قيمة الشيك كان الشفيع لم ينفذ التزامه بالوفاء بالثمن المتمثل في إيداعه نقداً خزينة المحكمة، فقد اعتد المشرع بهذا الإيداع النقدي وحده وأعتبره وفاء من الشفيع بالتزامه.

ولما كان إيداع الثمن، إجراء سابق على دعوى الشفعة، ولا يعتبر من إجراءات التقاضي، وبالتالي يجوز إتخاذه بموجب وكالة رسمية أو شفوية، بحيث إذا قام شخص بأيداع الثمن نيابة عن الشفيع دون أن تكون لديه وكالة رسمية، وكان ذلك في الميعاد المقرر، فإن الإيداع يكون صحيحاً، وتستقيم به دعوى الشفعة إذا رفعت بدورها في الميعاد، يستوى أن يتم الإيداع بمعرفة محام أو غير محام.

إذا تم بيع عقارات متعددة بصفقة واحدة أو بصفقات متعددة، وكان البيع مما يقبل التجزئة وفقاً لطبيعة هذه العقارات وما يتفق وإرادة البائع والمشترى الفعلية، جاز للشفيع أن يأخذ بالشفعة العقار الذي توافرت له فيه شروط الشفعة دون باقی العقارات، ولا يعتبر ذلك تجزئة للشفعة. وبالتالي لا يلتزم الشفيع إلا بإيداع الثمن الخاص بهذا العقار وحده حتى لو تم بيع جميع العقارات بعقد واحد.

فإذا قام الشفيع بايداع الثمن الذي اعتقد أنه الثمن الحقيقي، ولم يتمكن من إثبات الصورية، سقط حقه في الشفعة وامتنع عليه تكملة الثمن في الاستئناف. أما إذا تمكن من إثباتها وأن الثمن الذي أودعه هو الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع، استقامت الدعوى، وله إذا أخفق في هذا الأثبات أمام محكمة الدرجة الأولى، أن يقيم الدليل عليه أمام المحكمة الاستئنافية، باعتبار أن الصورية دفاع موضوعی يجوز التمسك به في أية حالة تكون عليها الدعوى أمام محكمة الموضوع.

ومتى تمسك الشفيع بصورية الثمن الذي تضمنه العقد، أمام محكمة الموضوع، ورفضت دعواه، جاز له التمسك بذلك أمام محكمة النقض، إذا كان الحكم صدر مشوباً بالخطأ فى تطبيق القانون أو مخالفته أو بالقصور في التسبيب أو الإخلال بحق الدفاع أو مخالفة الثابت في الأوراق.

لا يجوز للبائع إعفاء الشفيع من إيداع كامل الثمن :

توجب المادة 942 من القانون المدني، على الشفيع، إذا أراد الأخذ بالشفعة، أن يودع خزانة المحكمة كل الثمن، وحدد القانون الجزاء الذي يترتب على الإخلال بهذا الالتزام، متمثلاً في سقوط حق الأخذ بالشفعة.

يجوز لدائني الشفيع توقيع الحجز على الثمن المودع، وذلك وفقاً لإجراءات حجز ما للمدين لدى الغير، ويثبت لهم هذا الحق منذ إيداع الثمن وحتى صدور حكم نهائي بالشفعة. وفي حالة التنازل إلى ما قبل إسترداد الشفيع للثمن إن لم يوجد شرط بمحضر الإيداع يعلق الصرف على تسجيل التنازل، فان وجد هذا الشرط وتم التسجيل، انتقلت ملكية الثمن للمشتري أو له وللبائع على نحو ما تقدم، مما يحول دون دائني الشفيع والحجز على الثمن المودع.

ومتى تم الحجز على الثمن المودع من دائني الشفيع، تخلف شرط الإيداع مما يتعين معه القضاء بسقوط حق الشفيع ما لم يتمكن من استصدار حكم بعدم الاعتداد بالحجز، فإن صدر هذا الحكم قبل صدور الحكم في دعوى الشفعة، استرد الإيداع قوته، ولو كان الحكم بعدم الاعتداد لم يصبح نهائياً بعد، باعتبار أن الأحكام الصادرة في المواد المستعجلة نافذة نفاذأً معجلاً بقوة القانون ولو طعن فيها بالاستئناف.

للشفيع الحق في أن يسترد الثمن الذي أودعه خزينة المحكمة في حالتين :

(أ) إذا صدر حكم برفض دعواه بالمعنى الواسع لهذا القضاء وينصرف ذلك الى عدم قبول الدعوى أو سقوط الحق في الشفعة لاي سبب من الأسباب، ولا يشترط أن يصبح الحكم نهائياً، ذلك أن للشفيع الحق في استرداد الثمن من خزينة المحكمة في أي وقت، دون حاجة لعرض الأمر على المحكمة إذ لما يتعلق للغير - المشتري - حق في الثمن، ودون حاجة أيضاً لإعلانه لاقتصار الاعلان على علاقة الدائنية وليست كذلك علاقة الشفيع بباقي أطراف دعوى الشفعة.

(ب) للشفيع الحق في استرداد الثمن في أي وقت طالما لم يقر المشتري بقبوله حلول الشفيع محله في البيع، دون حاجة لموافقة المحكمة على هذا الاسترداد أو إعلان باقي أطراف الدعوى، اذ يظل الشفيع وحده الموجه للثمن المودع، فقد يبقى على إيداعه وقد يحتاج إليه وقد يعدل عن طلب الشفعة لأي سبب من الأسباب وحينئذ بحق له التقدم بطلب لأمين عام المحكمة لاسترداد الثمن فيسترده ولو قبل الجلسة المحددة لنظر الدعوى، ومتى قام بسحبه سقط حقه في الشفعة، ولا كان الساقط لا يعود فإن حق الشفعة لايعود أبداً حتى لو أودع الشفيع الثمن أثر استرداده له، وتقضي المحكمة بسقوط حقه إذا حضر باقي الأطراف وطلبوا الفصل في الدعوى، فان لم يحضر أحد أو أنسحب من حضر شطبت المحكمة الدعوى.

إذا لم يقم البائع أو المشتري بإنذار الشفيع حتى يعلم بالبيع وشروطه ومنها الثمن ولم يتم تسجيل البيع حتى يعلم الشفيع بالثمن. ففي هذه الحالة يكون للشفيع أن يودع خزانة المحكمة الثمن الذي علم، أن البيع تم به ثم يرفع دعوى الشفعة فيكون هذا الإيداع صحيحاً ولو ثبت من العقد المقدم في الدعوى أنه أقل من الثمن الحقيقي اذ يكون الشفيع معذوراً، على أن يطلب من المحكمة أجلاً لتكملة الثمن عند علمه بالثمن الحقيقي وعلى المحكمة أجابته لهذا الطلب.

إذا كان عقد البيع صورياً صورية مطلقة، فهو عقد معدوم فيما بين المتعاقدين، أما بالنسبة للشفيع، وهو من طبقة الغير، فيكون صحيحاً ونافذاً ويجوز له طلب أخذ العقار بالشفعة، ولا يحول بينه وبين هذا الطلب إلا سوء نيته بتوافر علمه بصورية العقد صورية مطلقة، ويفترض أنه حسن النية إلى أن يثبت المتعاقدان سوء نيته.

ويجوز للمحكمة من تلقاء نفسها أن توجه الى المشتري يميناً متممة على أنه إشتري بالثمن الوارد بالعقد ودفعه بأكمله للبائع، ترجيحاً للأدلة التي توافرت في الدعوى، إثباتاً ونفياً. أما إذا كانت قد إطمأنت لأي من هذه الأدلة، قضت وفقاً لها دون حاجة إلى توجيه تلك اليمين، إذ ينحصر توجههاً عند الحاجة لتتميم الدليل.

وقد يكون الثمن الوارد بعقد البيع أقل من الثمن الحقيقي للتهرب من رسوم التسجيل، وحينئذ يجوز للشفيع أخذ العقار بهذا الثمن، ومتى أودعه، كان الإيداع صحيحاً استناداً إلى العقد الظاهر. وتوافر بذلك أيضاً، الصورية النسبية الثمن، فإذا أقام البائع والمشترى الدليل عليها أثناء نظر دعوى الشفعة بأظهار العقد الحقيقي المستتر وورقة الضد، تعيين على المحكمة ألا تكتفي به لاستخلاص الثمن الحقيقي، وإنما تندب خبيراً لتقدير قيمة العقار وبيان ما إذا كان الثمن الحقيقي هو الذي تضمنه العقد الظاهر أم العقد المستتر.

 على الشفيع أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع على أن ترفع دعوى الشفعة أمام ذات المحكمة.

ويجب ربط الاختصاص المحلى بنظر دعوى الشفعة بالاختصاص القيمى دون فصل بينهما، بحيث إذا كان العقار المشفوع فيه يقع في دائرة محكمة المواد الجزئية، فإن هذه المحكمة لا تكون هي الواجب إيداع الثمن بها إلا إذا كانت قيمة العقار تجعل الاختصاص القيمى منعقداً لها .

الثمن يجب أن يودع خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان كل من البائع والمشتري برغبة الشفيع بالأخذ بالشفعة، وبعد أن يودع الشفيع الثمن يرفع دعوى الشفعة. وذلك بإيداع صحيفتها قلم كتاب المحكمة التي تم الإيداع بها، ولم تتطلب تلك المادة إنقضاء مدة معينة بين إيداع الثمن ورفع الدعوى، ومن ثم يجوز للشفيع أن يودع الثمن وبعد الإنتهاء من محضر الإيداع، يقوم في نفس اليوم وبعد تحرير محضر الإيداع مباشرة، بإيداع صحيفة دعوى الشفعة قلم کتاب ذات المحكمة، وحينئذ يكون إيداع الثمن قد سبق إيداع صحيفة دعوى الشفعة، وهو ما تتطلبه المادة 942 .

أن القانون قد عين لإيداع الثمن ورفع دعوى الشفعة ميعاداً مقدراً بالأيام، يبدأ من تاريخ إعلان الرغبة الى كل من البائع والمشتري، ولا يتم إعلان الرغبة إلا بإعلان كل من البائع والمشترى ولو تعددوا، إذ لا يتجزأ الإعلان في هذه الحالة، وبالتالى يبدأ ميعاد إيداع الثمن ورفع الدعوى من تاريخ آخر إعلان يتم به إعلان الرغبة.

ومتی ثم إعلان الرغبة، كان هذا الإعلان هو الإجراء الذي حدده القانون لبدء" میعاد إيداع الثمن ورفع الدعوى، فلا يحسب من الميعاد اليوم الذي تم فيه الإعلان، وإنما يبدأ الميعاد إعتباراً من اليوم التالي لإتمام الإعلان، وينتهي الميعاد بانقضاء اليوم الثلاثين. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثالث عشر، الصفحة/ 252)

أوجبت الفقرة الأولى من المادة أن يكون إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة رسمياً. وإلا كان باطلاً.

ورسمية هذا الإعلان تستوجب إتمامه على يد محضر. ولا يغني عن الرسمية أن يتم هذا الإعلان بكتاب مسجل ولو كان مصحوباً بعلم وصول، لأنه طالما حدد القانون طريقة خاصة للإعلان، وهو الإعلان الرسمي على يد محضر، فإنه لا مجال للاعتداد بأية وسيلة أخرى.

ويسري على هذا الإعلان ما يسرى على الإنذار الرسمي الذي يوجه من البائع والمشتري لدعوته إلى الأخذ بالشفعة.

تنص الفقرة الثانية من المادة على أن:

"وخلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع... إلخ" فقد أوجبت هذه الفقرة على الشفيع أن يودع كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع.

والحكمة من إيداع الثمن هو ضمان الجدية في طلب الشفعة، وقطع الطريق على المضاربين، حيث كان يتخذ من مجرد ثبوت الحق في الشفعة وسيلة للابتزاز والمساومة، فاستلزام المشرع إيداع كل الثمن كان الإجراء الحاسم في دابر هذه المساومات واختفائها. وعلى ذلك لا يكفي أن يودع الشفيع جزءاً من الثمن ولو كان معظمه حتى ولو كان البائع قد منح المشترى أجلاً في الوفاء ببعض الثمن.

المقصود بالثمن الحقيقي الذي يجب على الشفيع إيداعه خزانة المحكمة، هو من الذي حصل الاتفاق عليه بين البائع والمشتري، قل هذا الثمن عن قيمة عين الحقيقية وقت البيع أو زاد عليها.

إذا لم يعلن الشفيع من البائع أو المشتري بإظهار رغبته في الأخذ بالشفعة، وبالتالى لم يعلن بالثمن الحقيقي الذي حصل به البيع، ولكنه علم بحصول البيع، فأودع الثمن الذي ظنه الثمن الحقيقي، ثم ظهر أنه على خلافه، بعد تقديم عقد البيع، فإنه يكون للشفيع إيداع باقي الثمن، وتستقيم بالتالي دعواه.

المعول عليه في الثمن الذي يلتزم به الشفيع هو الثمن الذي انعقدت عليه إرادة البائع والمشترى حقيقة. فإذا كان الثمن المذكور في عقد البيع ثمناً صورياً، كانت العبرة بالنسبة إلى الشفيع بالثمن الحقيقي. والأصل أن الثمن المذكور في العقد هو الثمن الحقيقي. فإذا ادعى الشفيع أن الثمن المذكور في العقد أكبر من الثمن الحقیقی جاز له أن يثبت الثمن الحقيقي، فإذا نجح في هذا الإثبات فلا يلتزم إلا بالثمن الحقيقي الذي أقام الدليل عليه. وفي هذه الحالة يستطيع الشفيع أيضاً أن يقتصر على إيداع ما يعتقد أنه الثمن الحقيقي، ويكون عليه حينئذ أن يقيم الدليل أثناء نظر الدعوى على صحة اعتقاده، فإذا عجز عن ذلك سقط حقه في الأخذ بالشفعة، ولا يحول دون هذا السقوط أن يقوم بتكملة الثمن أثناء نظر الدعوى، إذ يعتبر أنه قد تخلف عن القيام بما يفرضه القانون من إيداع كل الثمن الحقيقي قبل رفع الدعوى. ولذلك يكون من الأحوط أن يودع الشفيع الثمن المذكور في العقد، ثم يثبت الصورية أثناء نظر الدعوى، وهذا بطبيعة الحال إذا كان يريد الأخذ بالشفعة حتى لو كان ذلك بالثمن المذكور في العقد في حال عجزه عن إثبات الصورية.

فإذا أثبت الشفيع أن المبلغ الذي أودعه لا يقل عن الثمن الحقيقي فإن الإيداع يكون صحيحاً وله أن يسترد الفرق إذا أودع مبلغاً أكبر من الثمن.

ولما كان الشفيع يعتبر من الغير بالنسبة للبائع والمشتري، فله إثبات صورية الثمن بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن.

إذا كان الثمن المسمى بعقد البيع المشفوع فيه صورياً وأقل من الثمن الحقيقي فإن للشفيع - باعتباره من الغير في هذا الصدد - إذا كان حسن النية أن يأخذ بالعقد الظاهر ولا يلزم إلا يدفع الثمن المذكور فيه.

يجوز إيداع الثمن بشيك مصرفي مقبول الدفع، وهو الذي أطلق عليه قانون التجارة الجديد الصادر بالقانون رقم 17 لسنة 1999 (المعدل) الشيك المؤشر عليه بالاعتماد من المسحوب عليه م 482.

أما إذا أودع الثمن بشيك مصر في عادي، فإنه لا يدل على الإيداع إلا إذا تم صرف قيمته خلال الميعاد القانوني المحدد للإيداع.

ولا يعتبر إبداعاً للثمن تقديم كفيل موسر أو خطاب ضمان لأداء الثمن في حالة الحكم بالأحقية في الشفعة .

إلا أن محكمة النقض أجازت إيداع الثمن بشيك مصرفي عادی.

لا يجوز للبائع إعفاء الشفيع من إيداع الثمن:

إيداع الشفيع ثمن العقار المشفوع فيه خزانة المحكمة المختصة في الميعاد الذي حدده القانون، شرط لقبول دعوى الشفعة، فلا يملك البائع إعفاء الشفيع منه، فضلاً عن أن الشرط المذكور لم يتقرر لمصلحة البائع وحده، وإنما وضع المصلحة من يكون له الحق في الثمن المودع كله أو بعضه عندما يثبت حق الشفعة بحكم نهائي، سواء كان صاحب هذا الحق هو المشتري الذي عجل كل الثمن أو بعضه للبائع، أم هو البائع الذي لم يستوف الثمن كله أو بعضه.

نص المادة (942) أغفل النص على إيداع ملحقات الثمن.

ومن ثم لا يلزم الشفيع بإيداع ملحقات الثمن.

توجب الفقرة الثانية من المادة (942 مدنى) "مراعاة أن يكون هذا الإيداع (أي إيداع الثمن قبل رفع دعوى الشفعة)".

فيجب إذن أن يتم إيداع ثمن العقار المشفوع فيه قبل رفع دعوى الشفعة، وقد استوجب المشرع ذلك ضمانا للجدية في طلب الشفعة غير أن المشرع لم يحدد فاصلا زمنيا محددا بين الإيداع ورفع الدعوى، فيجوز أن يودع الثمن ثم ترفع الدعوى بعد الإيداع في ذات اليوم.

وعلى ذلك يجب على المحكمة أن تتحقق من أن الإيداع قد تم قبل رفع دعوى الشفعة. ويكون ذلك عن طريق ما يرد في صحيفة دعوى الشفعة من الإشارة إلى رقم قسيمة الإيداع وتاريخ الإيداع ورقم حافظة التوريد ورقم اليومية وغير ذلك من بيانات تسمح للمحكمة من التثبت على وجه التعيين من توافر هذا الشرط. وعلى ذلك فإن لم تستطع المحكمة التثبت من ذلك بطريقة قاطعة كما لو أن لم تتضمن صحيفة الدعوى بيانات تفيد ذلك، سقط حق الشفيع في الشفعة.

أوجبت الفقرة الثانية من المادة (942 مدنى) أن يكون إيداع الثمن في "خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار" وليس المقصود بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار المحكمة المختصة قيميا بنظر دعوى الشفعة وإنما يقصد بها أي من المحكمة الجزئية أو المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار .

نصت صراحة على جزاء عدم إيداع الثمن خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار خلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة سقوط الحق في الأخذ بالشفعة.

ويجوز لكل من المشتري والبائع أن يدفع بسقوط حق الأخذ بالشفعة في أية حالة كانت عليها الدعوى، بل للمحكمة أن تقضي بالسقوط من تلقاء نفسها لتعلق ذلك بالنظام العام وفي أية حالة كانت عليها الدعوى، حتى ولو نزل صاحب الحق صراحة عن التمسك بالسقوط.

إيداع الثمن خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار في خلال الموعد القانوني هو إجراء من إجراءات الشفعة، وشرط لقبول الدعوى، ويتعلق بالتالي بالنظام العام ومن ثم يجب على المحكمة إذا لم يودع الثمن خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار في الموعد المحدد أن تقضى من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوى .

وإذا قضى بسقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة، لعدم إيداع الثمن خزانة المحكمة المختصة أو عدم إيداعه في الميعاد القانوني، سقط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة بصفة نهائية ولم يعد له الحق في معاودة إجراءات الشفعة من جديد بصدد العقد المشفوع فيه. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  الثالث عشر، الصفحة / 217)