الحقوق العينية الواردة على العقار وعلى المنقول يرد عليها التقادم الطويل المكسب فلا تكتسب ملكية المنقول بالحيازة إلا إذا توفر السبب الصحيح وحسن النية فإن تخلفاً أو تخلف أحدهما كان تملك المنقول بالتقادم الطويل المكسب وأهم الحقوق العينية هو حق الملكية فيرد عليه هذا التقادم كما يرد على الحقوق العينية الأخرى كحق الانتفاع وحق الإستعمال وحق السكنى في العقار والمنقول وحق الارتفاق الظاهر وكذلك يرد على ملكية الرقبة وحق الحكر وحق الرهن الحيازي أما الحقوق الشخصية فلا يرد عليها التقادم المكسب كحق المستأجر فإن حيازته عارضة ما لم تتغير وفقاً للمادة 972 ولكن يسقط التزام المستأجر بالتقادم الخمسي كما تكتسب الحقوق الواردة بالسندات لحاملها بالتقادم الطويل مع إعتبارها حقوقاً شخصية.

ولا عبرة بطبيعة العقار أو سبق شهر تصرف وارد عليه فقد يكون العقار عبارة عن أرض بور أو وجود عقد مشهر إذ طالما توافرت شروط التقادم المكسب إكتسب واضع اليد ملكية العقار ولا يحول دون اكتساب العقار بالتقادم إلا قيده بالسجل العيني .

ويشرط لاكتساب هذه الحقوق بالتقادم :

(1) أن تتوفر في الحائر الحيازة القانونية بعنصريها المادي أي وضع اليد ، التملك أن تكون هذه الحيازة خالية من عيوبها بأن تكون هادئة وظاهرة وغير غامضة ومستمرة وبنية التملك وذلك على التفصيل الذي أوضحناه ببند شروط الحيازة المكسبة للحق فيما تقدم .

(2) انقضاء خمس عشرة سنة كاملة ميلادية منذ بدء الحيازة القانونية الخالية من العيوب وتحسب هذه المدة بالأيام الكاملة فلا يدخل في الحساب اليوم الأول من بدء الحيازة ويبدأ اليوم الأول من منتصف الليل وتستمر المدة حتى منتصف ليل اليوم الأخير الذي يكمل مدة التقادم فإن كان هذا اليوم يوم عطلة رسمية يتعذر فيه اتخاذ إجراء قاطع للمدة فتعتبر العطلة بمثابة قوة قاهرة فيمتد التقادم إلى أول يوم عمل يلي هذه العطلة.

وتحتسب مدة التقادم دون أن يضاف إليها أيام الأعياد والعطلات الرسمية فمنذ بدأت تستمر خمس عشرة سنة لتنقضي في اليوم الأخير أن لم يكن يوم عطلة إذ تسري قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب م 973 ، ومن ثم تسري أحكام المادة 381 وهي تتفق مع ما أسلفناه.

ويجب على المحكمة عند إحتساب مدة التقادم أن تلتزم الدقة في ذلك فتوضح اليوم الذي بدأت فيه الحيازة واليوم الذي انقطعت فيه مدة التقادم في حالة رفع دعوى إستحقاق ضد الحائز باعتبار أن رفعها يؤدي إلى قطع المدة فإن كانت الدعوى مرفوعة من الحائز بتثبيت ملكيته للعقار وجب على المحكمة أن توضح اليوم الذي بدأت فيه الحيازة الملكية للملكية واستمرارها حتى صدور الحكم وأن هذه المدة بلغت خمس عشرة سنة أو جاوزتها.

فإن كانت الحيازة التي استوفت الشروط التي تطلبها القانون قد بدأت في يوم 5 فبراير وجب أن تستمر الحيازة لمدة خمس عشرة سنة فتكتمل المدة في اليوم الممثل لليوم الذي بدأت فيه الحيازة أي في يوم 5 فبراير بعد خمس عشرة سنة بالنسبة للتقادم الطويل أو بعد خمس سنوات بالنسبة للتقادم القصير .

ذلك أن المقرر في حساب المواعيد والمدد أن المدة إذا كانت مقدرة بالسنين فلا تبدأ من اليوم الذي حدثت فيه الواقعة المعتبرة في نظر القانون مجرياً للمدة وتكتمل المدة بانقضاء اليوم الأخير منها وهو اليوم المماثل لليوم الذي حدثت فيه الواقعة ففي المثل المتقدم يبدأ التقادم من اليوم التالي لليوم الذي بدأت فيه الحيازة أي يوم 6 فبراير وتكتمل مدة التقادم بإنقضاء يوم 2 فبراير وهو اليوم المماثل لليوم الذي بدأت فيه الحيازة وذلك عملاً بالقاعدة العامة التي أوردها المشرع في المادة 15 من قانون المرافعات والتي تتبع في سائر فروع القانون فيما يتعلق في حساب المدد والآجال على سبيل القياس.

فإن لم تتمكن المحكمة من تحديد اليوم الذي بدأت فيه الحيازة وجب عليها أن تقيم قضاءها على أسباب تكفي لإستخلاص توافر إكتمال مدة التقادم ولها في سبيل ذلك أن تحدد بدء المدة بسنة معينة وحينئذ يجب عليها أن تبين أن الحيازة إستمرت مدة تجاوز خمس عشرة سنة بوقت يكفي لنفي أي تجهيل أو غموض أو ليس في مدة التقادم فإن كانت الحيازة بدأت في سنة 2000 فيكفي أن تقرر المحكمة أنها إستمرت حتى سنة 2020 أو 2017 أما إذا قررت أنها استمرت حتى سنة 2016  فإن مدة التقادم تكون مجهلة ومحل شك مما لا يجوز معه القضاء في الدعوى على أساس إكتمال مدة التقادم ذلك أن استخلاص توافر شروط التقادم من مسائل الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض طالما كان استخلاصها سائغاً.

وللمحكمة الاستناد في تحديد المدة إلى أقوال الشهود الذين سمعتهم أو سمعهم الخبير بدون حلف يمين ومن المحاضر الإدارية والعقود الدالة على وضع اليد باعتبار أن وضع اليد واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً ومنها البينة والقرائن .

ولا تتصدى المحكمة لحساب مدة التقادم إلا إذا تناولت شروط الحيازة وخلصت إلى توافرها وحينئذ تنتقل إلى بحث مدة الحيازة أما إذا تبين لها تخلف أي من شروطها فلا تكون صالحة لاكتساب الملكية .

كما لا تتصدى المحكمة لوقف التقادم أو إنقطاعه إلا بعد تحققها من توافر شروط الحيازة إذ يتعلق الوقف والانقطاع لمدة التقادم التي لا تتصدى لها المحكمة إلا إذا توافرت شروط الحيازة.

ومتى توافر الشرطان فيكون التقادم بقدر الحيازة فلا يكتسب إلا الحق الذي كان محلاً للحيازة فإن كانت الحيازة على جزء من الأرض فلا يكتسب سواه وأن كانت الحيازة لا تؤدي إلا إلى اكتساب حق الاستعمال أو حتى الارتفاق فلا يكتسب سوى هذين الحقين فلا يتعدى التقادم إلى الملكية وإن كانت الأرض التي اكتسبت بالتقادم محملة بحق ارتفاق ظل هذا الحق مقرراً عليها طالما أن صاحبه ظل يستعمله طوال فترة الحيازة وإن سرى التقادم على مجاري أو اسلاك باطن الأرض أو على أشجار مفروسة بالأرض فلا يكتب إلا ما ورد التقادم عليه فلا يتعدى إلى الملكية وإذا اكتسب جار حقه في فتح مطل فلا يحق له فتح مطل آخر وكسب الحتى يؤدي إلى كسب ملحقاته فمن كسب حق المطل اكتسب الحق في منع جاره من البناء أمام المطل دون ترك المسافة القانونية وفقاً للمادة 37 من القانون رقم 4 لسنة 1964 بنظام السجل العيني لا يكسب بالتقادم أي حق مقيد بالسجل .

التقادم سبب من أسباب کسب ملكية العقار يتم التمسك به في دعوى تثبيت الملكية التي يرفعها الحائز ضد من ينازعه أو في دعوى الاستحقاق التي برفعها من يتمسك بالتقادم ضد الحائز للعقار بقصد استرداده منه وقد يقدم القادم كدفع موضوعي في الدعوى التي يرفعها للمشتري من المالك الأصلي ضد الأخير بصحة ونفاذ عقد البيع فيتدخل فيها من يتمسك بالتقادم تدخلاً هجومياً ويطلب رفضها إستناداً لتملك العقار للبيع بالتقادم.

وحينئذ يقع على من يتمسك بالنفع عبء إثبات القادم وله ذلك بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً ومنها البينة والقرائن وبالتالي يجب عليه أن يثبت بدء وضع يده على العقار فإن كان ما زال حائزاً له وقت رفع الدعوى قامت قرينة قانونية بسيطة تدل على استمرار حيازته دون إنقطاع وتعنيه هذه القرينة من إثبات شرط الإستمرار في حيازته عملاً بالمادة 971 من القانون المدني وتلقي عبء إثبات إنقطاع الحيازة على الخصم الآخر فإذا أثبت التمسك بالتقادم وضع يده على العقار وتاريخ البدء فيه وأنه ما زال حائزة فأنه بذلك يثبت أيضاً مدة وضع يده وأن حيازته كانت بنية التملك باعتبار أن الحيازة المادية قرينة على توافر الحيازة القانونية التي تنطوي على العنصر المعنوي المتمثل في نية التملك عملاً بالمادة 963 من القانون المدني أما الهدوء والظهور وعدم الغموض فيكفي في إثباتها أي دليل أو قرينة كزراعة الأرض أو ريها من المجرى محل التقادم أو صرف مياهها بالمصرف حل النزاع أو سكنى الدار أو إستقلال الأرض الفضاء وتلك قرائن بسيطة يجوز إثبات ما يخالفها.

وإذا وجدت المحكمة في مستندات الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها فلا تلتزم بإحالة الدعوى إلى التحقيق وحينئذ تطرح طلب التحقيق دون حاجة للرد عليه. 

يجب على الحكمة عندما يقضي بثبوت الحق بالتقادم أن تضمن أسباب حكمها ما يدل على أنها بحث شروط التقادم وتبين لها توافرها فتتصدى لوضع اليد وتاريخ نشوئه فإن كانت الحيازة باقية عند رفع الدعوى اعتبرتها مستمرة منذ البدء فيها و استخلصت من ذلك مدتها وأن تأخذ من وضع اليد المادي قرينة على توافر الحيازة القانونية التي تنطوي على العنصر المحتوى المتمثل في توافر نية التملك وذلك عملاً بالمادتين 963 ، 971 من القانون المدني وأن تستخلص الهدوء والظهور وعدم الغموض من أية قرائن تدل على ذلك كزراعة الأرض أو سكنى الدار أو الانتفاع بالأرض الفضاء .

والمحكمة ليست ملزمة بالتصدي لكل شرط على وجه مفصل إذ يكفي أن يقيم قضاءها على أسباب تدل على أنها تحرت شروط التقادم من الوقائع المطروحة عليها وخففت من توافرها أو تخلف بعضها موضحة دليلها على ذلك فتقرر أن الحيازة المادية ثابتة من المحضر الإداري أو من عدم معارضة الخصم الآخر مما ينهض قرينة قضائية على التسليم بها فإن عارض كانت العبرة بواقع الحال وليس بما تضمنه المستندات ومتى ثبتت الحيازة المادية استخلصت منها المحكمة توافر نية التملك وإذا قام الدليل على أن الحيازة قائمة وقت رفع الدعوى استخلصت المحكمة من ذلك شرط إستمرارها طالما لم يقدم الخصم الآخر دليل على انقطاعها قبل ذلك ومن هذا الإستمرار تستخلص مدة وضع اليد كما تستخلص الهدوء والظهور وعدم الغموض على النحو التقدم فإن قررت المحكمة بتوافر شروط التقادم وأقامت قضاءها على أسباب مبهمة لا تدل على تمحيصها أو تخريبها لتلك الشروط كان قضاؤها مشوباً بالقصور المبطل .

المقرر أن وضع اليد المكسب لملكية العقار بمضي المدة الطويلة من مسائل الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع بدون رقابة عليها من محكمة النقض بشرط أن يكون إستخلاصها إلغاء فإذا استندت إلى توافر الحيازة القانونية بعنصريها المادي والمعنوي إستناداً إلى توافر الدليل على الحيازة المادية بما ينهض قرينة على توافر العنصر المعنوي بينما تضمنت الأوراق ما يدل على توافر الحيازة العارضة وتمسك الخصم بانتفاء نية التملك فإن استخلاص المحكمة لنية التملك يكون غير سائغ .

لئن كان الشريك في المال الشائع يمتلك في كل ذرة من هذا المثال إلا أن ملكيته ليست خالصة له وحده إنما يشاركه فيها باقي الشركاء المشتاعين ولذلك كان للشريك في الشيوع أن تملك المال الشائع كله أو بعضه سواء كان هذا البعض مساوياً لحصته أو مجاوزاً لها ملكية خالصة له وحده دون باقي الشركاء.

ولا يكفي في ذلك وضع اليد مهما طالت مدته حتى لو تجاوز به المدة الطويلة أو زاد عليها لأن وضع يد الشركاء على المال الشائع أو على جزء منه غالباً ما يكون مشوباً بالغموض فلا يعرف أحد ما إذا كان وضع يد الشريك بنية التملك أو باعتباره شريكاً تسامح معه باقي الشركاء فلم يعترضوا على حيازته فتركوها له على وجه التسامح وحينئذ لا تؤدي الحيازة إلى اكتساب المال بالتقادم مهما إنقضى من الزمان.

لكن إذا واجه المشتاع باقی شركائه وأنكر عليهم ملكيتهم في مواجهتهم وظهر أمامهم بمظهر المالك الوحيد للمال أو جزء منه فإن حيازته تصبح من هذا الوقت بريئة من عيب الغموض أو من مظنة التسامح ويبدأ سريان التقادم الطويل.

وإذا وضع الشريك في الشيوع يده على جزء مفرز من الثمن الشائع مساوياً لحصته واستوفى الشروط القانونية اللازمة لاكتساب هذا الجزء بالتقادم الطويل بأن كان وضع يده لمدة خمس عشرة سنة بنية التملك هادئاً مستمراً خالياً من الغموض فإنه يكتسب هذا الجزء بالتقادم وحينئذ لا يحاج بأحكام الشيوع لأنه لم يستند في ملكيته إليها.

المقرر أن للمشتري أن يتمسك بالتقادم الطويل في مواجهة البائع له بشرط أن تتوافر له شروط هذا التقادم لكن إذا تمسك بالتقادم في مواجهة غير البائع جاز له أن يضم إلى مدة حيازته مدة حيازة البائع له وأن تمتد المدتان إلى خمس عشرة منه على الأقل.

فإن كان عقد البيع مشوباً بالبطلان أو توافر لدى البائع سبب لفسخه وكان المشتري قد تسلم المبيع وتوافرت شروط التقادم الطويل جاز له رفع دعوى البطلان أو الفسخ بتملكه العقار البيع بالتقادم الطويل وفي هذه الحالة يجوز له الاستناد إلى العقد لإثبات بدء وضع يده من تاريخ العقد إن كان التسليم قد تم  عند إبرامه وباعتباره مشترياً فإن حيازته تكون بنية التملك كما يجوز له التمسك بالتقادم في مواجهة غير البائع .

العقد الصوري صورية مطلقة هو عقد معدوم لا يرتب أثراً ولا تنتقل به الملكية حتى لو تم تسجيله تعتبر الحيازة التي تستند إليه حيازة مادية عرضية فلا توافر لدى الحائز نية التملك ويكون نائباً في حيازته للبائع وبالتالي فلا يكتب الحائز الملكية ولو استطالت حيازته وإذا انتقلت إلى ورثته إنتقلت بذات الصفة العرضية التي لا تكسب حقاً إلا إذا تغيرت النية وجابه المشتري أو ورثته من بعده المالك منکرین ملكيته ومن تاريخ هذه المجابهة تبدأ الحيازة المكسبة للملكية فإن كانت قد بدأت في حياة المشتري ولم تكتمل مدة التقادم حتى وفاته انتقلت الحيازة بصفتها الجديدة إلى الورثة فإن جابهوا بدورهم البائع وتمسكوا بالتقادم جاز لهم ضم مدة سلفهم إلى مدة حيازتهم فإن لم يكن المشتري قد أجابه البائع، ظل حائزاً عرضياً فإذا توفي إنتقلت الحيازة إلى ورثته بذات وصفها فإن جابهوا البائع بدأت حيازة جديدة إبتداءً من تاريخ هذه المجابهة حيازة بنية التملك.

إذ يشترط في التقادم الطويل وفقاً لنص المادة 968 توافر نية التملك لدى واضع اليد والمحكمة الموضوع استخلاصها من وقائع الدعوى دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض طالما كان استخلاصها سائغاً.

ولما كان التصرف إليه في التصرف الصوري صورية مطلقة يعلم أن ملكية العين باقية على ملك التصرف مما يدل على انتفاء توافر نية الملكية لديه ومن ثم لا يجوز له الإدعاء بتملكها بوضع اليد المدة الطويلة على أنه إذا غير المتصرف إليه نيته فجابة المتصرف جاحداً عليه ملكيته وأصبح يضع يده على العين بنية التملك واستوفى باقي الشروط المنصوص عليها بالمادة المشار إليها بأن کان وضع يده هادئ ظاهر ومستمر لمدة خمس عشرة منه فإنه يتملك العين بوضع اليد المدة الطويلة وتحتسب المدة في هذه الحالة ابتداءً من التاريخ الذي تغيرت فيه نية واضع اليد ومحكمة الموضوع استخلاص هذا التاريخ ومتى قضت المحكمة بتثبيت ملكية واضع اليد لعين النزاع فإن من لها في ذلك هو وضع اليد المدة الطويلة دون العقد الصوري الذي لم يعول عليه واضع اليد .

حصر القانون المدني أسباب کسب الملكية ومنها الحيازة التي ترد على حقوق الغير متى كانت تلك الحقوق يجوز اكتسابها بالحيازة والقانون وحده هو الذي يقرر ما إذا كان الحق يجوز إكسابه بالحيازة أو أنها لا ترد عليه وبالتالي إذا وجد اتفاق بين المالك والحائز العرضي على عدم إكتساب الأخير للعقار بالحيازة فلا يعتد بهذا الاتفاق إذا قام الحائز العرضي بمجابهة المالك وإنكار ملكيته وظل على  ذلك مدة خمس عشرة سنة فإنه يتملك العقار بالحيازة الملكية للملكية.

ومتى توافرت لدى الحائز شروط الحيازة المكسبة للملكية ودامت حيازته المدة اللازمة لاكتساب ملكية العقار فلا يترتب على ذلك إنتقال الملكية إليه بقوة القانون وإنما يجب لإنتقالها أن يتمسك بذلك في عبارة واضحة قد تكون صريحة بأن يقرر أنه تملك العقار بالتقادم الطويل إن كانت حيازته قد إستمرت خمس عشرة سنة أو بالتقادم القصير إن توافر لديه السبب الصحيح وحسن النية واستمرت حيازته بشروطها سالفة البيان مدة خمس سنوات وقد لا يتمسك بالتقادم صراحة ولكن بعبارة لا تدل إلا على هذا الدفع كما لو قرر في دعوى الاستحقاق المرفوعة عليه أن المدعي لا حق له في رفع الدعوى بعد إنقضاء خمس عشرة سنة إذ ينطوي هذا الدفاع على إتجاه إرادة المدعى عليه إلى التمسك بالتقادم الطويل الذي إكتسب بموجبه ملكية العقار الموجود في حيازته مما يحول دون المدعي وطلب إسترداده بدعوى الاستحقاق .

فلا تكفي العبارة المبهمة الغامضة لطرح الدفع بالتقادم على المحكمة مثال ذلك أن يقرر الخصم بأنه يتمسك بالتقادم دون أن يبين نوعه حتى تتصدى المحكمة للشروط القانونية المتعلقة به فإن لم يبين نوع التقادم فلا تثريب على المحكمة إن هي طرحت هذا الدفع والتفتت عنه إذ لا تلتزم إلا بالدفوع وأوجه الدفاع التي تطرح عليها على نحو يقرع سمعها بوضوح وجلاء حتى تفصل فيما قصد الخصم طرحه عليها دون أن تسعى للتعرف على هذا القصد إذ يكون الدفع أو الدفاع في هذه الحالة مجهلاً حتى لو كانت المحكمة تستطيع التعرف عليه. 

وينحصر التمسك بالتقادم في النطاق الذي توافرت بالنسبة له شروط الحيازة المؤدية الى كسب الملكية حتى لو حدد واضع اليد حقوقاً متجاوزة هذا النطاق.

التقادم في المسائل المدنية غیر متعلق بالنظام العام إذ تقرر المصلحة الحائز الذي توافرت له شروط كسب ملكية العقار بوضع اليد فإن لم يتمسك به على نحو ما تقدم فلا تتصدى له المحكمة من تلقاء نفسها حتى لو كانت تلك الشروط ظاهرة جلية من تحقيق أجرته أو من تقرير خبير مودع بالدعوى فإن تصدت للتقادم بدون دفع تكون قد قضت بما لم يطلبه الخصوم.

ويمتد ذلك إلى كل شروط التقادم فإن تمسك الحائز بضم مدة حيازة سلفة إلى مدة حيازته وجب عليه أن يتمسك بذلك أمام محكمة الموضوع بعبارة واضحة جلية حتى تتصدى لهذا الدفاع عند إحتساب مدة التقادم ولا يجوز لها التصدي لذلك من تلقاء نفسها.

فإن لم يتمسك الحائز بالتقادم و بالعناصر اللازمه لاكتمال مدته فلا يجوز للمحكمة التصدي لذلك من تلقاء نفسها وحينئذ تقضي في الدعوى على أساس أن الملكية لم تنتقل للحائز.

ولما كان التمسك بالتقادم دفع موضوعي لتعلقه بأصل الحق وبالتالي يجوز للحائز التمسك به أمام المحكمة الإستئنافية لأول مرة فإن لم يتمسك به أمامها فلا يجوز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض لعدم تعلقه بالنظام العام ولأنه دفع قانوني يخالطه واقع لم يطرح على محكمة الموضوع .

الدولة شخص اعتباري عام له الحق في تملك الأموال بموجب تصرف قانوني أو بوضع اليد المدة الطويلة شأنه في ذلك شأن الشخص الطبيعي وملكية الدولة تكون خاصة أو عامة وحتى تخصص بعض أملاكها للمنفعة العامة فإنها تكتسبها أولاً باعتبارها أموالاً خاصة ثم تخصصها للمنفعة العامة فإذا استطرق الناس أرضاً مملوكة للأفراد وظل هذا الاستطراق مدة خمس عشرة سنة كان من حق الدولة تملكها بالتقادم استناداً إلى حيازتها بمن ينوب عنها في ذلك وهم من إستطرقوا الأرض ويجب أن يتمسك من يمثلها قانوناً بالتقادم فتدخل الأرض في ملكيتها الخاصة بموجب التقادم ثم تخصيصها بعد ذلك للمنفعة العامة كطريق عام .

ويجب التحقق ذلك انتفاء الغموض عن هذا الإستطراق وإلا فأنه لا يترتب عليه اكتساب الملكية بالتقادم ومن ثم إذا وجد طريق خاص مملوك لأحد الأشخاص وقام بوضع علامة عليه تفيد تلك الملكية كما لو وضع لافتة أو سلسلة حديدية بأوله كان المرور عبره على سبيل التسامح الذي لا يكسب حقاً .

لئن كان التقادم غیر متعلق بالنظام العام إلا أن المدة التي حددها القانون اكتمال التقادم تتعلق بهذا النظام مما يحول دون الاتفاق على مدة تجاوزها أو تقل عنها وإلا كان الإنفاق بطلاناً مطلقاً تقضي به المحكمة ولو من تلقاء نفسها وحينئذ تلتزم بالمدة التي حددها القانون النوع التقادم المطروح عليها سواء تمسك بالتقادم من تقرير لمصلحته أو لم يتمسك به لأنه في الحالة الأخيرة يكون الاتفاق المتضمن مدة تقادم مخالفة للقانون ماساً بالنظام العام فيما يتعلق بهذه المدة مما يوجب على المحكمة تصفية هذه المسألة من تلقاء نفسها فتقضي ببطلان الإنفاق فيما تضمنه من تحديد مدة التقادم مخالفة للمدة المقررة قانوناً مثال ذلك أن يتفق المالك مع الحائز العرضي للعقار على مدة تجاوز خمس عشرة سنة لاكتسابه بالتقادم أو بعدم خضوع العقار للتقادم وبالتالي لا تعتد المحكمة بهذا الاتفاق في شقيه وتقضي ببطلانه بطلاناً مطلقاً فيما تضمنه من اتفاق على مدة تجاوز المدة المقررة قانوناً أو بعدم خضوع العقار للتقادم إذ ينحصر الحق في إخراج العقار عن قواعد التقادم في المشرع وحده فإن كان الحائز العرضي قام بتغيير نيته وجابه المالك منكراً عليه ملكيته ثم توافرت لديه بعد ذلك شروط الحيازة المكسبة للملكية لمدة خمس عشرة سنة وتمسك بالتقادم قضت له المحكمة بتثبيت ملكيته للعقار.

ولا يترتب على تعلق المدة بالنظام العام التزام الحائز بعدم التنازل عما تم منها أو التزامه بتكملتها إذ يجوز أن يتنازل عن حيازته في أي وقت بإرادته الحرة كما لو أقر بملكية المالك للعقار وهو ما يؤدي إلى قطع المدة.

حظر تملك الأجانب للعقارات بالتقادم :

مفاد نصوص القوانين أرقام 15 لسنة 1963 ، 81 لسنة 1976 ، 230 لسنة 1996 ، أنه يحظر على غير المصري تملك العقارات في مصر إلا وفقاً للشروط المقررة بها ولا تنحصر هذا الحظر على التملك بموجب تصرف قانوني وإنما يمتد إلى التملك بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية أو التملك بالتقادم القصير باعتبار أن عقد بيع العقار الذي يبرم مع غير المصري يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً سواء كان صادراً من مالك أو غير مالك طالما لم تصدر موافقة من رئيس مجلس الوزراء. 

 لكن إذا كان الأجنبي حائزاً عرضياً كالمستأجر فإن حيازته تكون لحساب المؤجر فإن كان الأخير مصرياً ويضع يده على عقار مملوك للغير فإن مدة التقادم بالنسبة له يدخل فيها مدة حيازة الحائز العرضي ولو كان أجنبياً .

حق الملكية حق دائم لا يرد عليه التقادم المسقط بسبب عدم استعماله كما لو ترك المالك عقاره بدون استعمال وبالتالي فإن الدعوى التي تحمي من هذا الحق لا يرد عليها السقوط بالتقادم مما يجوز معه للمالك رفع أي منها فإن كان حائز للعقار ونازعة للغير لجأ إلى دعوی ثبوت الملكية أما إن كان الغير قد إغتصب العقار لجأ المالك إلى دعوى الاستحقاق لإسترداد عقاره من غاصبه فإن صدر حكم فلا يسقط إلا تبعاً لسقوط الحق .

وإن كان حق الملكية لا يسقط بعدم الاستعمال فإنه يكتسب إذا حازه الغير وتوافرت شروط التقادم الكسب ولو ثبت الحق بحكم .

حصر القانون المدني أسباب كسب الملكية وساوى بينها جميعاً في الآثار المترتبة عليها ، وحدد الشروط اللازم توافرها في كل منها لترتيب هذه الآثار بحيث إذا توافرت تلك الشروط في أكثر من سبب جاز للمالك التمسك بها ، أما إذا توافرت بالنسبة لسبب وتخلفت بالنسبة لغيره تمسك بالسبب الذي يكسبه حق الملكية وطرح ما عداه.

فالمشتري يكتسب ملكية العقار المبيع بموجب عقد البيع المسجل فإن لم يتم تسجيله فلا تنتقل الملكية إليه فإذا حاز العقار لمدة خمس عشرة سنة توافر لديه سبب لكسب المالكية بحيث إذا نازعه البائع أو غيره تمسك بتملكه العقار بالتقادم إذ لا  جدوى في ذلك من عقد البيع غير المسجل.

فإن كان عقد البيع قد سجل واستوفى المشتري شروط كسب الملكية بالتقادم جاز له التمسك بالسببين معا فإذا تبين بطلان العقد فإنه يترتب على القضاء ببطلانه إنحلال العقد بأثر رجعي وبالتالي لا يصلح سنداً للملكية وحينئذ يكتفي المشتري بالتقادم المكسب لحق الملكية ويطرح العقد وينحصر ذلك في التقادم الطويل دون القصير .

وإذا استند المشتري إلى العقد غير المسجل لإثبات تاريخ حيازته للعقار وتبين من العقد أن تسليم المبيع لم يؤجل اعتبر تاريخ العقد هو الذي بدأت منه الحيازة لأن التسليم أثر من آثار عقد البيع يترتب فور إبرامه ما لم يتضمن إرجاء للتسليم لكن اذا طعن البائع بتزوير العقد وثبت تزويره أو تنازل المشتري عن التمسك به زالت كل حجية للعقد بما في ذلك تاريخه وهو ما يحول دون الاستناد إلى هذا التاريخ لتحديد بدء الحيازة وحينئذ يجب على المشتري إثبات التاريخ الذي بدأت منه الحيازة وله ذلك بكافة الطرق لتعلق الاثبات بواقعة مادية.

المقرر أن قواعد التقادم المسقط تسري على التقادم المكسب وإذ تنص المادة 388 من القانون المدني على أنه لا يجوز النزول عن التقادم قبل ثبوت الحق فيه كما لا يجوز الاتفاق على أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون وبالتالي فإن هذه القاعدة تسري على التقادم المكسب وهی تعلق بالنظام العام فإذا تضمن العقد الذي أبرمه المالك مع الحائز العرضي نزول هذا الحائز عن التمسك بالتقادم في حالة توافر شروطه أو تضمن مدة تقادم تجاوز المدة التي عينها القانون التقادم الطويل - إذ لا يجوز التمسك بالتقادم القصير لتتحقق علم الحائز بالمالك وهو ما ينفي عنه حسن النية - فإن هذا الشرط يبطل وحده بطلاناً مطلقاً دون العقد بحيث إذا قام الحائر العرضي بتغيير نيته وجابه المالك منكراً ملكيته فإن الحيازة من هذا الوقت تصبح بنية التملك فإذا استوفت شروطها الأخرى وإستمرت خمس عشرة سنة تملك الحائز العقار بالتقادم ويكفي أن يتمسك بذلك إذ تتعدى المحكمة حينئذ البطلان شرط النزول أو شرط تجاوز المدة من تلقاء نفسها.  

أما إذا ثبت الحق في التقادم المكسب جاز النزول عنه صراحة أو ضمناً مثله في ذلك مثل سائر الحقوق وذلك بعد توافر كافة شروطه.

إذا أقام الحائز الدعوى بثبوت ملكيته لعقار النزاع أو أقام المالك دعوى إستحقاقه العقار قدرت قيمة الدعوى بقيمة العقار .

لكن إذا أقيمت دعوى بصحة ونفاذ العقد وتدخل فيها خصم ثالث وطلب رفض الدعوى مستندة إلى نملكه العقار بالتقادم فإن هذا الدفع يفصل فيه دون حاجة إلى تقدير لأن مناط التقدير أن يكون المتدخل طلب الحكم بثبوت ملكيته العقار النزاع ولم يقصر تدخله على الدفع بالتقادم.

وإذا أقيمت الدعوى بطلب الريع ضد حائز العقار فطلب الأخير رفضها إستناداً إلى تملكه العقار بالتقادم فإن هذا الدفع لا يؤثر في تقدير قيمة الدعوى لكن إذا أقام دعوى فرعية بثبوت ملكيته للعقار قدرت قيمة الدعوى الفرعية بقيمة العقار .

نصت المادة 37 من قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1994 على أن يكون للسجل العيني قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه ولا يجوز التملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت بالسجل وحرصاً من المشرع على الحفاظ على قوة المسجل في الإثبات نص في المادة 65 من القانون على أن كل من توصل إلى قيد محرر لسلب عقار مملوك للغير أو ترتيب حتى عيني عليه مع علمه بذلك يعاقب بالحبس وبغرامة لا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين ويعاقب على المشروع في هذه الجريمة بنصف العقوبة.

يدل على أن القيد أو التأشير بالسجل العيني حجية قاطعة تدل على صحة بيانات المسجل مما يحول دون الغير وجحد هذه البيانات أو إثبات عكسها إلا بموجب حكم نهائي أو إقرار من صاحب الشأن فإن كان الإدعاء بتملك الوحدة العقارية بالتقادم بينما تضمن السجل ملكيتها لن تضمنه القيد فإن هذا الادعاء يكون غير صحيح حتی لو رفعت به دعوى أمام القضاء بعد انقضاء خمس سنوات من التاريخ الذي بدأ فيه سريان نظام الشهر على أساس إثبات المحررات في السجل العين أما اذا رفعت الدعوى أو صدر الحكم فيها قبل إنقضاء هذه المدة يقبل قيد الحق في السجل إستناداً إلى وضع اليد المكسب للملكية .

وإذ تعلق الدعوى المتعلقة بتثبيت الملكية إستناداً إلى وضع اليد المدة المكتسبة للملكية بحق عیني عقاري مما يوجب التأشير بها في صحيفة السجل العيني المخصصة للوحدة العقارية محل وضع اليد فإن جاء هذا التأشير لاحقاً للقيد الخاص بالمالك المقيد بالسجل فإن الإدعاء بالتملك بوضع اليد لا يكون حجة على من تلقى حقاً عينياً من المالك عملاً بالفقرة الثانية من المادة 38 من قانون السجل العيني فإن لم يكن المالك قد تصرف للغير في الوحدة العقارية فإنه يحاج بالحكم الصادر لواضع اليد متی رفع الأخير الدعوى أو صدر الحكم فيها خلال الميعاد سالف البيان.

إذا استوفي الحائز شروط الحيازة المكسبة للملكية انتقلت إليه ملكية العقار بالتقادم المكسب دون حاجة لرفع دعوى بثبوت ملكيته طالما لم ينازعه أحد ويترتب أثر الحيازة في نقل الملكية ليس من تاريخ اكتمال مدة التقادم وإنما من تاريخ بدء الحيازة المستوفية لشروط الحيازة المكسبة للملكية وبذلك يعتبر مالكة إعتباراً من بدء حيازته إعمالاً للأثر الرجعي للتقادم المكسب.

مصير التصرفات الواردة خلال الحيازة :

متى توافرت شروط الحيازة واكتملت مدتها أصبح الحائز هو المالك الوحيد للعقار منذ بدء حيازته وبالتالي لا تنفذ في حقه إلا التصرفات الصادرة منه بحيث إذا باع العقار أو جزء منه قبل إكمال مدة التقادم فإن البيع يكون صادراً من مالك ومتى اكتملت مدة التقادم جاز للمشتري أن يرفع دعوى بصحة ونفاذ عقد البيع ويستند إلى تملك البائع للمبيع بالتقادم المكسب ولو لم يتمسك الأخير بذلك باعتبار أن المشتري دائناً للبائع ومن ثم يجوز له إثبات توافر شروط التقادم فإذا تنازل البائع عن التقادم أصبح البيع وارداً على ملك الغير مما يجوز معه للمشتري طلب إبطاله والتعويض.

كما يجوز للحائز تقرير حق عيني تبعي على العقار کرهن أو إختصاص خلال الحيازة ومتى اكتملت مدة التقادم أعتبر هذا الحق صادراً من مالك فينفذ في حقه رغم أنه ترتب قبل إنتقال الملكية للحائز.

أما التصرفات التي يرتبها المالك الأصلي على العقار خلال الحيازة قبل إكتمال مدة التقادم فإنها وإن كانت صادرة من مالك وقت صدورها أنها تصبح صادرة من غير مالك فور اكتمال مدة التقادم عملاً بالأثر الرجعي للقادم وبالتالي لا تنفذ في حق الحائز الذي أصبح مالكاً للعقار كما يسري ذات الحكم على الحقوق العينية التبعية التي تترتب ضد المالك الأصل خلال الحيازة وقبل اكتمال مدة التقادم كحق الاختصاص وكلما كان هذا الحق لا يؤدي إلى المواجهة بين المالك الأصل والحائز فلا يترتب عليه قطع التقادم أو تخلف شرط الهدوء فإن كان الحق التبعي ترتب قبل الحيازة وظل يجدد نفذ في حق الحائز .

وإذا باع المالك الأصلي العقار خلال الحيازة دون أن يسلمه للمشتري منه فإنه يترتب على إكتمال مدة الحيازة أن يصبح هذا البيع صادرة من غير مالك فلا ينفذ في حق الحائز الذي أصبح مالكاً فإن أقام المشتري دعوى بصحة ونفاذ عقد البيع وسجل صحيفتها ثم أشر بالحكم في هامش هذا التسجيل فلا يترتب على ذلك إنتقال ملكية العقار للمشتري إذ يجب لذلك أن يكون البائع مالكاً وقت تسجيل الصحيفة كما يجوز للحائز التدخل في الدعوى ويطلب عدم قبولها إستناداً لملكية العقار بالتقادم واستحالة نقل ملكيته للمشتري. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/ 5)

مقدار مدة التقادم المكسب الطويل خمس عشرة سنة ولا يجوز الإتفاق علي تعديلها :رأينا  أن المادة 968 مدني تنص علي أن من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له أو حاز حقاً عينياً علي منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة فمدة التقادم المكسب الطويل هي إذن كما تبين من هذا النص خمس عشرة سنة كاملة .

وهذه المدة تعتبر من النظام العام فلا يجوز الاتفاق علي تعديلها لا عن طريق إطالتها ولا عن طريق تقصيرها وقد رأينا  أن المادة 973 مدني تقضي بسريان قواعد التقادم المسقط علي التقادم المكسب فيما يتعلق بالاتفاق علي تعديل المدة فوجب الرجوع في هذا الشأن إلي المادة 388 / 1 مدني وهي تنص علي أنه : لا يجوز النزول عن التقادم قبل ثبوت الحق فيه كما لا يجوز الاتفاق علي أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون فلا يجوز إذن الاتفاق بين الحائز والمالك علي أن تكون مدة التقادم المكسب الطويل أكثر من خمس عشرة سنة كما لا يجوز الاتفاق علي أن تكون أقصر من خمس عشرة سنة بل يتحتم أن تكون المدة خمس عشرة سنة لا تزيد ولا تنقص . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع المجلد / الثاني الصفحة/  1390)

التقادم المكسب سبب لكسب الملكية :

ليس التقادم المكسب مجرد قرينة قانونية غير قابلة لإثبات العكس علي أن الحائز هو المالك للعين التي حازها المدة اللازمة للتقادم بل هو سبب مباشر لكسب الملكية  فلو أن الحائز كان غير مالك للعين وحازها مدة خمس عشرة سنة في التقادم المكسب الطويل أو خمس سنوات في التقادم المكسب القصير وتمسك بالتقادم فإن ملكية العين تنتقل من الشخص الذي كان يملكها وقت بدء الحيازة إلي الحائز ، ويصبح هذا الأخير هو المالك وسبب انتقال الملكية إليه هو التقادم المكسب الطويل أو التقادم المكسب القصير وهذا ما تؤكده المادة 968 مدني في التقادم المكسب الطويل فهي تقول كما رأينا  : من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له أو حاز حقاً عينياً علي منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به كان له أن يكسب ملكية الشيئ أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة فالحائز إذن يكون له أن يكسب ملكية الشيئ أو الحق العيني ويتحقق هذا الكسب عن طريق التمسك بالتقادم المكسب الطويل فهذا التقادم يكون بناءً علي ذلك سبباً من أسباب كسب الملكية وهذا ما تؤكده أيضاً المادة 1969 / 1 مدني في التقادم المكسب القصير إذ تقول : إذا وقعت الحيازة علي عقار أو علي حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة فى الوقت ذاته إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات فالتقادم بخمس سنوات يكسب إذن الحائز ملكية العقار أو الحق العيني العقاري وعلي ذلك يكون التقادم المكسب القصير هو أيضاً سبب من أسباب كسب الملكية .  (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/التاسع المجلد/ الثاني الصفحة / 1465)

قد يبدو لأول وهلة أن التقادم ينافي العدالة والأخلاق فهو إن كان مكسباً - كالحالة الراهنة - يجعل الغاصب مالكاً بعد حيازته للشيء مدة معينة وإن كان مسقطاً يبرئ المدين إذا سكت الدائن عن مطالبته مدة معينة مع أن مضي الزمن ليس من شأنه بحكم طبيعة الأشياء أن يخلق حقاً أو يسقط دیناً.

ورغم ذلك فإن نظام التقادم يستند إلى اعتبارات من القوة والأهمية بحيث جعلت معظم الشرائع تأخذ به منذ القدم .

وقد قال البعض في تفسير التقادم إنه يعتبر قرينة على النزول عن الحق فمن يترك ملكه في يد الغير مدة معينة ومن يسكت عن المطالبة بدينه مدة معينة يفترض فيه أنه نزل عن حقه مع أن النزول لا يفترض ولو صح هذا الافتراض لكان لمن يسري التقادم ضده أن يدحضها بالدليل العكسي وهو أمر لا يجوز وقال البعض الآخر في تفسير التقادم المكسب أنه يعتبر قرينة على الحق.

وقيل في تفسير التقادم المسقط إنه يعتبر قرينة على الوفاء مع أن إثبات العكس في الحالتين لا يجوز.

ويذهب الرأي الغالب إلى أن رد التقادم إلى اعتبارات فردية من هذا القبيل تفسير غير صحيح ذلك أن التقادم يقوم على أساس اعتبارات عامة تتصل بالصالح العام للمجتمع بأسره فهو يستند إلى ضرورة اجتماعية تجعله ألزم ما يكون لنظام المجتمع حيث يتعين أن يوضع حد للمنازعة في أمر معين وبدون ذلك لا يمكن لأحد أن يطمئن إلى بقائه مالكاً أو إلى برائته من دين كان عليه.

فلو أن للشخص أن يطالب بحقه مهما مضي من زمن على قعوده عن هذه المطالبة لأدى ذلك إلى زعزعة في المراكز القانونية واضطراب دائم في المعاملات الأمر الذي يبعث الفوضى ويقوض النظام الاجتماعي .

كما أن التقادم المكسب يحل إشكالاً كبيراً في الإثبات وعلى الأخص إثبات حق الملكية فيساعد بذلك على حماية الحق نفسه في البلاد التي لا يوجد فيها سجل عيني يكون القيد فيه ذا دلالة مطلقة على الملكية والحقوق العينية الأخرى يصبح التقادم المكسب ضرورة لا مندوحة عنها في إثبات هذه الحقوق ذلك أن إثبات الملكية يقتضي إقامة الدليل على السند الذي آلت به إلى المالك ثم إن هذا السند لا يؤدي إلى كسب الملكية إلا إذا كان قد صدر من مالك حقيقي فيجب إثبات سند ملكية السلف وهكذا يجب إثبات سندات السلف و سلف السلف .

وظاهر أن تتبع سندات الملكية على هذا النحو هو عبء لا يطاق إن لم يكن مستحيلاً .

وأمام هذه الصعوبات كان لابد من اعتماد نظام التقادم وحسب المالك في ظله أن يثبت أن حيازته هو أو حيازته منضمة إلى حيازة أسلافه قد استمرت المدة المحددة في القانون للتملك بالتقادم وعندئذ لا يكون للآخرين عليه من سبيل فهو يستطيع أن يعتصم بنظام التقادم .

وبالإضافة إلى ما تقدم فثمة اعتبار اقتصادي يسوغ نظام التقادم ذلك لأن مصلحة الاقتصاد القومي تقتضي إيثاره الحائز الذي يحرص على استعمال الشيء واستغلاله بشروط معينة على المالك الذي يقعد عن هذا الاستغلال .

وإذا كان التقادم المكسب يمكن أن يكون سنداً للمغتصب فإن ذلك لا يتحقق إلا في حالات نادرة والمالك في مثل هذا الحالات لا ينجو من المسئولية فقد أهمل في حقه بعد أن أتاح له المشرع فرصة كافية للسعي إليه ولئن كان نظام التقادم يؤدي في الأحوال القليلة إلى ما ينافي العدالة فقد قدر المشرع أن نفعه أكبر من إثمه وأن مزاياه الراجحة في استقرار المراكز القانونية وفي حماية المجتمع تسوغ إلى حد كبير لتضحية ببعض المصالح الخاصة المرجوة .

وقد ذهبت محكمة النقض إلى أن الأساس التشريعي للتملك بالتقادم الطويل هو قيام قرينة قانونية قاطعة على توافر سبب مشروع للتملك.

الحقوق العينية التي يجوز کسبها بالتقادم في الحقوق العينية الأصلية وهي الملكية وحق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السكنى وحقوق الارتفاق .

وكذلك الحقوق العينية التبعية التي تستلزم حيازة الدائن للشيء المحمل بالحق كالرهن الحيازي ذلك أن المرتهن وإن كان يعتبر بالنسبة لحق الملكية حائزاً عرضياً مما لا يستطيع معه تملك المرهون مهما طالت مدة وضع يده مالم يغير سبب حيازته وفقاً القانون إلا أنه يعتبر حائزاً قانونياً بالنسبة إلى حق الرهن لأنه يحوز الشيء بنية كسب حق الرهن عليه ، ويترتب على ذلك أنه إذا كان المرهون منقولاً غير مملوك للراهن استطاع الدائن المرتهن أن يكتسب حق الرهن بمجرد حيازته تطبيقاً لقاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية وإذا كان المرهون عقاراً غير مملوك للراهن استطاع المرتهن أن يكسب حق الرهن عليه بالتقادم الطويل أو القصير حسب الأحوال.

  كسب الملكية بالتقادم يسري على المنقول :

يجوز کسب الملكية بالتقادم في المنقول كالشأن في العقار. ولا ينال من ذلك أنه يمكن تملك المنقول بالحيازة، لأن محل ذلك أن تكون الحيازة مقترنة بحسن النية ومصحوبة بالسبب الصحيح ، أما إذا لم تقترن الحيازة بحسن النية أو لم تكن مصحوبة بالسبب الصحيح، فالمنقول يجوز اكتساب ملكيته بالتقادم كالعقار تماماً . 

لا يرد التقادم المكسب إلا على الحقوق العينية القابلة للحيازة أما الحقوق الشخصية فلا تكتسب بالتقادم حتى لو كانت قابلة للحيازة كما هو الشأن في حيازة المستأجر فحيازة المستأجر لا تؤدي إلى كمية الملكية بالتقادم وإن كانت تجيز له رفع دعاوى الحيازة جميعاً.

وقد ذكرنا سلفاً أن من الحقوق الشخصية ما تتجسد في سنداتها وتصبح هي والسند شيئاً واحداً وهذه هي السندات لحاملها فهذه تعامل معاملة المنقول المادي ومن ثم يحوز کسبها بالتقادم المكسب الطويل بالرغم من أنها حقوق شخصية .

على أن للتقادم أثراً سلبياً يظهر في نطاق الحقوق الشخصية فهو يؤدي إلى سقوطها بمضي المدة على إهمال المطالبة بها وهذا هو التقادم المسقط .

- التقادم يرد على الحقوق العينية القابلة للتعامل فيها والقابلة للحيازة :

لا تكتسب ملكية الحقوق العينية بالتقادم إلا إذا كان العقار أو المنقول قابلاً للتعامل فيه لأن ما لا يقبل التعامل فيه لا تنتقل ملكيته ومن ثم لا يجوز تملكه بالتقادم والشيء لا يكون قابلاً للتعامل فيه إذا كانت طبيعته أو الغرض الذي خصص له يأبى ذلك أو إذا كان التعامل فيه غير مشروع.

يشترط لاكتساب ملكية العقار والمنقول بالتقادم الطويل أي بمضي خمس عشرة سنة توافر شرطين هما:

1 - الحيازة القانونية.

2 - استمرار الحيازة القانونية دون انقطاع خمس عشرة سنة ونعرض لهذين الشرطين تفصيلاً فيما يلي.

الشرط الأول

الحيازة القانونية

- مضمون الشرط

يشترط لاكتساب حق الملكية والحقوق العينية الأخرى على العقار أو المنقول - بالتفصيل السابق - أن توجد حيازة قانونية للحائز أي حيازة يتوافر فيها الركنان المادي والمعنوي.

ويجب أن تكون هذه الحيازة خالية من العيوب وهي الإكراه والخفاء واللبس أما الحيازة المادية وحدها فلا تؤدي إلى اكتساب الملكية بالتقادم .

(الشرط الثاني)

استمرار الحيازة دون انقطاع

خمس عشرة سنة

 أنظر في هذا الشرط وكل ما يتعلق بالمدة شرح المادة 973

  التقادم سبب مستقل لاكتساب الملكية :

إذا توافر شرطا الحيازة القانونية فإن الحائز يكتسب حق الملكية أو الحق العيني بالتقادم.

فالتقادم سبب مستقل لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب كسب الملكية.

فالملكية وإن كانت حقاً دائماً لا يسقط أبداً عن المالك ولو لم يستعمل هذا الحق إلا أن من حق الغير کسب هذه الملكية إذا توافرت الحيازة الصحيحة بالشرائط التي استلزمها القانون.

الحيازة يمكن أن ترد على حصة في عقار شائع وبالتالي فإنه يجوز تملك الحصة الشائعة بالتقادم.

وضع اليد المكسب للملكية واقعية مادية ومن ثم يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة والقرائن وللمحكمة أن تستند في ذلك إلی تقارير الخبراء ولو كانت مقدمة في دعاوى أخرى ما دامت مضمومة إلى ملف الدعوى وأصبحت من أوراقها التي تناضل الخصوم في شأنها وأن تأخذ ضمن القرائن المستفادة من الأوراق بما تطمئن إليه من أقوال الشهود الذين سمعهم هؤلاء الخبراء دون حلف يمين .

والمحكمة غير ملزمة بإجابة طلب الخصم إلى الإحالة إلى التحقيق ما دامت قد وجدت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها .

التحقق من استيفاء الحيازة شروطها القانونية من سلطة محكمة الموضوع التي لا رقابة لمحكمة النقض عليها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

يجب على القاضي الذي يقضي بالملكية بالتقادم أن يبين في حكمه أركان وضع اليد الذي أقام عليه قضاءه وإن كان لا يلزم بتناول كل ركن من هذه الأركان على استقلال.

يجوز للمشتري تملك العين المبيعة له بوضع اليد المدة الطويلة.

ويجوز للمشتري طبقاً للمادة 955 مدني في جميع الأحوال باعتباره خلفاً لبائع ضم مدة حيازة سلفه أي البائع له إلى مدة حيازته بغير حاجة إلى النظر و فيما إذا كان السلف مالكاً للشيء وقت تصرفه فيه إليه أم غير مالك.

ينشأ التزام الضمان في ذمة الشخص نتيجة لتخليه عن ملكية الشيء سواء بإرادته كما في البيع والهبة ونحوهما من العقود الناقلة للملكية أو رغم إرادته كما يقع عند نزع ملكية المدين ورسو المزاد على شخص من الأغيار فإذا استمر البائع أو المدين حائزاً للعقار بعد البيع أو صدور حكم المزاد بنية تملكه مدة خمسة عشر عاماً تملك العين بالتقادم الطويل .

إذا كسب الحائز الملكية بالتقادم فإن الملكية تنتقل إليه لا من وقت اكتمال التقادم فحسب بل تنتقل إليه بأثر رجعي من وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم وهذا الاستناد يمليه هدف نظام التقادم الذي يرمي إلى حماية الأوضاع المستقرة طوال مدة التقادم.

 ويترتب على الأثر الرجعي نتيجتان :

الأولى : أن الثمار التي أنتجها العقار (أو المنقول) خلال مدة التقادم يكسبها الحائز باعتباره مالكاً الأمر الذي يترتب عليه استحقاقه لهذه الثمار سواء أقبضها أم لم يقبضها وسواء أكان حسن النية أم سييء النية وقت القبض ولولا هذا الأثر الرجعي لما استحق الحائز الثمار التي يقبضها وهو سيء النية.

الثانية : أن جميع الحقوق العينية التي رتبها الحائز على المنقول خلال مدة التقادم تعد صحيحة باعتبارها صادرة من مالك بخلاف الحقوق العينية التي رتبها المالك الحقيقي أثناء هذه المدة فإنها لا تكون صحيحة ولا تسري تبعاً لذلك في حق الحائز فإذا كان المالك قد رتب رهناً للغير فإنه لا يسري في حق الحائز باعتباره صادراً من غير مالك أما الحقوق العينية التي يكون المالك قد رتبها على العين قبل بدء سريان التقادم فإنها تسري في حق الحائز حتى بعد أن يتملك العين بالتقادم إلا إذا كانت قد انتقلت إلى الحائز بالتقادم المكسب مستقلة عن حق الملكية . (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  الثالث عشر الصفحة/ 631)

 

تنص المادة 968 مدني على ما يأتى :

من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به كان له أن يكسب ملكية الشىء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .

الحقوق العينية وحدها دون الحقوق الشخصية هى التي يمكن تملكها بالتقادم :

وأول الحقوق العينية التي يمكن كسبها بالتقادم المكسب الطويل هو حق الملكية ويستوي في ذلك العقار والمنقول ولا يعترض بالنسبة إلى المنقول بأنه يملك بمجرد الحيازة فمحل ذلك أن تكون الحيازة مقترنة بحسن النية ومصحوبة بالسبب الصحيح أما إذا لم تقترن الحيازة بحسن النية أو لم تكن مصحوبة بالسبب الصحيح فالمنقول والعقار سيان ، كلاهما  لا يملك إلا بالتقادم المكسب الطويل ومدته خمس عشرة سنة  وعلى ذلك يكون قابلا للتملك بالتقادم العقار . ويدخل فى ذلك الأرض زراعية كانت أو أرضا فضاء ، وكل ما تنبته الأرض من ثمار ومحصول وزرع ، وكل ما يغرس فيها من أشجار ونخيل ، وكل ما يقام على الأرض من مبان ومنشآت كالمساكن والمكاتب والحوانيت والمصانع والمخازن والمحالج والجاراجات والزرائب والأفران والمطاحن وغير ذلك من الأماكن التى تشيد فوق سطح الأرض ، أو تشيد فى باطنها كالأنفاق والمجارى والآبار والمواسير والأنابيب المدفونة فى باطن الأرض . ويكون قابلا للتملك بالتقادم المنقول . ويدخل فى ذلك العروض والمكيلات والموزونات والمأكولات والمشروبات وأثاث المنزل والبضائع والكتب والورق والأقلام والسيارات والمركبات والسفن والعوامات والذهبيات والطيارات وأكشاك الاستحمام وأكشاك الأسواق والمعارض وخيام البدو الرحل وخيام الكشافة والأكشاك الخشبية والمبانى التى تقام مدة الأعياد والموالد إذا لم تثبت فى الأرض .

وكما تكسب الملكية فى العقار والمنقول بالتقادم المكسب الطويل ، كذلك يكسب بهذا التقادم كل حق عينى آخر . فتكسب الملكية الشائعة فى العقار والمنقول ، وملكية الرقبة فى العقار والمنقول ، وحق الانتفاع وحق الاستعمال وحتى السكنى فى العقار والمنقول ، وحق الارتفاق الظاهر ، وحق الحكر القائم على أرض غير موقوفة قبل العمل بالتقنين المدنى الجديد ، وحق الرهن الحيازي فى العقار والمنقول .

أما الحقوق الشخصية  فلا تكسب بالتقادم المكسب ، ولكنها تنقضى بالتقادم المكسب ، ولا يكسب الحق الشخصى بالتقادم حتى لو كان قابلا للحيازة ، كما هو شأن حق المستأجر فالمستأجر إذا كان يحوز حقه كمستأجر إلا أن حيازته هذه لا تؤدى به إلى كسب هذا الحق بالتقادم المكسب ، وإن كانت تصلح لأن تحمى بجميع دعاوى الحيازة ، وقد سبق بيان ذلك . وهناك حقوق شخصية تتجسد فى سنداتها وتصبح هى والسند شيئا واحدا ، وهذه هى السندات لحاملها ، فهذه تعامل معاملة المنقول المادى ، ومن ثم يجوز كسبها بالتقادم المكسب الطويل بالرغم من أنها حقوق شخصية .

  وجوب أن يكون الحق العينى قابلا للتعامل فيه وقابلا للحيازة : وليس كل حق عينى – ونقف هنا عند حق الملكية فى العقار والمنقول لأنه هو موضوع البحث فى أسباب كسب الملكية – يمكن كسبه بالتقادم . بل يجب أن يكون العقار أو المنقول قابلا للتعامل فيه ، وقابلا للحيازة .

ولا يكفى أن يكون العقار أو المنقول قابلا للتعامل فيه حتى يكون قابلا للتملك بالتقادم ، بل يجب أيضا أن يكون قابلا للحيازة إذ التملك بالتقادم يفترض أن الشىء قد خضع للحيازة مدة طويلة . والأصل أن الشىء القابل للتعامل فيه يكون أيضا قابلا للحيازة ، ولكن ذلك ليس حتما فقد يوجد شىء قابل للتعامل فيه ومع ذلك لا يكون قابلا للحيازة . فالمجموع من المال  كالتركة لا يخضع للحيازة باعتباره مجموعا ، ومع ذلك يكون قابلا للتعامل  فيه . ومن ثم لا تكون التركة كمجموع من المال قابلة للتملك بالتقادم ، إذ هى ، وإن كانت قابلة للتعامل فيها ، غير قابلة للحيازة .

ونطبق ما قدمناه على الأموال العامة ( الدومين العام ) ، وعلى الأموال الخاصة المملوكة للدولة ( الدومين الخاص ) ، وعلى الوقف ، وعلى حق الإرث .

   الأموال العامة " الدومين العام " : لما كانت الأموال العامة غير قابلة فى الأصل للتعامل فيها وذلك بالنظر إلى الغرض الذي خصصت له إذ هى مخصصة لمنفعة عامة ، لذلك لا يجوز تملكها بالتقادم . وقد نصت المادة 87 / 2 مدنى ، تأكيدا لذلك ، على أن الأموال العامة " لا يجوز التصرف فيها ، أو الحجز عليها ، أو تملكها بالتقادم " .

 

الحيازة فى حق الارتفاق كالحيازة فى الملكية :

قدمنا  أن الحيازة هى وضع مادى ينجم عن أن شخاً يسيطر سيطرة فعلية على شئ يجوز التعامل فيه ، أو يستعمل بالفعل حقاً من الحقوق ، ويستوى فى ذلك حق الملكية ، وهو المقصود من السيطرة الفعلية على الشيء ، وغيره من الحقوق ، والسيطرة الفعلية على الحق يكون باستعماله عن طريق أعمال مادية يقتضيها مضمون هذا الحق ، فإن كان حق ملكية ، اختلط الحق بالشئ محل الحق ، فيقال إن الشخص يسيطر سيطرة فعلية على الشئ نفسه محل الملكية . وإن كان حق ارتفاق ، فإن حيازته تكون باستعماله فعلاً ، فيمر الحائز فى أرض الجار فى الارتفاق بالمرور ، أو يفتح نافذة فى حائطة على مسافة أقل من المسافة القانونية تطل على عقار جاره فى الارتفاق بالمطل .

ومن ذلك نرى أن الشروط العامة للحيازة واحدة ، سواء كانت الحيازة واقعة على حق الملكية أو كانت واقعة على حق الارتفاق ، فإن كانت واقعة على حق الارتفاق ، وجب ، حتى تؤدى إلى كسب هذا الحق بالتقادم ، أن تكون بوجه عام مستمرة ظاهرة هادئة غير غامضة .

وكل ما قررناه فى هذا الشأن ، عند الكلام في النظرية العامة للحيازة  ، ينطبق هنا فى حيازة حق الارتفاق وقد لاحظنا فيما تقدم أن هناك معنى خاصاً لحق الارتفاق المستمر ولحق الارتفاق الظاهر ، وهذا المعنى غير مطلوب فى الشرطين العامين للاستمرار والظهور فى الحيازة . فقد تكون حيازة حق الارتفاق مستمرة مع أن حق الارتفاق نفسه غير مستمر ، والعبرة فى هذه الحالة باستمرار الحيازة ، فإذا كانت الحيازة مستمرة بالمعنى العام ، جاز كسب حق الارتفاق بالتقادم ، حتى لو كان هذا الحق غير مستمر بالمعنى الخاص ، وقد تقدم بيان ذلك . وكذلك الظهور فى الحيازة ، غيره فى حق الارتفاق ، ولكن هنا يطلب القانون الظهور بمعناه الخاص فى حق الارتفاق ، أى أن يكون لهذا الحق معالم ظاهرة ، حتى تؤدى الحيازة إلى كسب حق الارتفاق بالتقادم . وقدمنا أن التقنين المدنى الجديد يخلط ما بين الظهور فى حق الارتفاق والظهور فى الحيازة ، ويجعلهما شيئاً واحداً هو الظهور فى حق الارتفاق لاعتبارات عملية  .