وتنص المادة 997 على ما يأتي :

لا يجوز النزول عن حق الاستعمال أو عن حق السكني ، إلا بناء على شرط صريح أو مبرر قوي.

وأهم ما يختص به حق الاستعمال وحق السكني دون حق الانتفاع من أحكام هو ما تقرره المادة 997 مدني السالف ذكرها من أنه " لا يجوز النزول للغير من حق الاستعمال أو عن حق السكني، إلا بناء على شرط صريح أو مبرر قوى" .

ويقاس على عدم جواز النزول عدم جواز الايجار .

فالأصل إذن أن كلا من حق الاستعمال وحق السكنى مقصور على صاحب الحق نفسه هو وأسرته ، وبمقدار حاجتهم الشخصية . فلا يجوز لصاحب الحق أن ينزل عنه لغير بمقابل أو بغير مقابل ، ولا يجوز له أن يؤجره . وإذا نزل عنه للغير أو آجره ، كان النزول أو الإيجار باطلا ، لأنه إنما ينزل عن حقه أو يؤجره وهو حق غير قابل للنزول عنه ولا الإيجار .

وقد قدمنا عند الكلام فى عقد الإيجار ، أنه " لما كان تطبيق هذا المبدأين فيه ضيق وحرج ، فقد يوصى شخص بسكنى منزل لأولاده ، ويستدير الزمن ، فإذا البيت أصبح لا يليق بسكناهم . وقد ينتقلون من بلد إلى بلد آخر فلا يستطيعون سكنى المنزل ، ولا يستطيعون إيجاره لغيرهم والانتفاع بالأجرة فى استئجار مسكن لهم فى البلد الذى يقيمون فيه . من أجل ذلك أجازت المادة 997 مدنى النزول عن حق الاستعمال أو حق السكنى إذا وجد شرط صريح أو مبرر قوى لذلك " .

الأحكام المشتركة بين حق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السكنى : وفيما عدا ما تقدم من الأحكام ، ينطبق على حق الاستعمال وحق السكنى ما سبق بيانه من الأحكام فى حق الانتفاع ، متى كانت لا تتعارض مع طبيعة هذين الحقين  م 998 مدنى سالفة الذكر  فأسباب كسب حق الاستعمال وحق السكنى هى العقد والوصية والتقادم ، دون الشفعة لأن الشفعة تقتضى بيع المشفوع فيه والحقان لا يجوز بيعهما . والتزامات صاحب حق الاستعمال وصاحب حق السكنى هو التزامات المنتفع : استعمال الشيء فيما أعد له، والقيام بأعمال الصيانة والتكاليف المعتادة، وحفظ الشيء، وجرد المنقول وتقديم كفالة عنه فى حالة حق الاستعمال ، ولكن لا ينطبق فى حق السكني أن ينتزع القاضى الدار من يد صاحب الحق ليسلمها لأمين كما يفعل فى حق الانتفاع وفقاً لأحكام المادة 988 / 2 مدني ولا يجوز للدائنين الحجز على هذين الحقين، لأنهما غير قابلين للحجز ولا للنزول عنهما  وينتهى كل من الحقين، كما ينتهى حق الانتفاع ، بموت صاحب الحق وبانقضاء الأجل و بهلاك الشيء وبعدم الاستعمال وبتملك الحق بالتقادم وبالنزول عن الحق وباتحاد الذمة .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع المجلد / الثاني ، الصفحة/ 1720) .

لا يجوز النزول للغير عن حق الاستعمال أو حتى السكني إلا بناء على شرط صريح أو مبرر قوی، والنزول عن الحق للغير هو تقل له، ولما كان حق استعمال وحق السكني متی ورداً على عقار كانا من الحقوق العينية العقارية الأصلية، ومن ثم لا ينتقلا إلا بشهرهما بطريق التسجيل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير عملاً بالمادة التاسعة من قانون الشهر العقاري، فإذا كان السند المنشيء لأي من هذين الحقين يتضمن بنداً صريحاً بجواز النزول عن الحق للغير، ثم تم ذلك، كان النزول صحيحاً، أما إن لم يتضمن ذلك كان قابلاً للإبطال إلا إذا كان هناك مبرر قوي للنزول كنقل صاحب الحق إلى غير المدينة التي بها العقار ولصاحب حق الاستعمال أو السكني أن يبرم تصرفاً ينقل حقه بموجبه للغير وحينئذٍ يلتزم الشهر العقاري بالسير في إجراءات شهر هذا التصرف طالما تحقق من اكتساب المتصرف لهذا الحق، ويخضع التصرف رغم شهر، للإبطال إذا ما انتفى المبرر القوي.

النزول عن حق السكنى والنزول عن عقد الايجار:

حق السکنی، هو حق عینی مقرر لصاحبه على العين المقرر عليها هذا الحق، ولا يتم النزول عنه إلا بشهر عقد التنازل بطريق التسجيل في الحالات التي يجوز النزول فيها قانوناً، والدعوى التي تتعلق به من الدعاوى العينية العقارية.

أما عقد الإيجار، فينشىء التزامات شخصية بين المؤجر والمستأجر، ويكون الحق الناشئ عنه حق شخصي ولا يجوز النزول عن العقد إلا وفقاً للنصوص المقررة في هذا الصدد بالنسبة له سواء في القانون المدني أو قانون إيجار الأماكن وفقاً لطبيعة العين المؤجرة، ولا يتطلب هذا النزول شهراً .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر، الصفحة/  232)

والسبب في حظر النزول عن هذين الحقين أنهما مقرران لسد حاجة المستفيد وأسرته فلهما طابع شخصي، فإذا رغب صاحب الحق في التصرف - فيه، دل ذلك على عدم حاجته إليه ولذلك لم يجز له القانون النزول عنه.

وقد ورد حظر التنازل بالنص مطلقاً ومن ثم فإنه يستوي أن يكون التنازل بمقابل كالبيع أو المقايضة، أم بدون مقابل کالهبة.

ويقاس على عدم جواز النزول، عدم جواز الإيجار، فإذا نزل الشخص عن الحق أو قام بتأجيره كان النزول أو الإيجار باطلاً.

ويترتب على عدم جواز النزول عن حق الاستعمال وحق السکني عدم جواز رهنهما أو الحجز عليهما لأن مآل الرهن أو الحجز هو بيع الحق جبراً عند عدم الوفاء بحقوق الدائن المرتهن أو الحاجز.

ولكن يجوز استثناء النزول للغير عن حق الاستعمال وحق السكني في حالتين هما:

الحالة الأولى

وجود شرط صریح:

يجوز النزول عن الحقين إذا وجد شرط صريح في سند إنشائهما يجيز لصاحبهما التنازل عنهما واشترط النص أن يكون الشرط صريحاً للتضييق من الحق في النزول.

الحالة الثانية

وجود مبرر قوي:

يجوز النزول عن الحقين إذا وجد مبرر قوي لهذا النزول، فقد تطرأ على صاحب الحق ظروف تجعل التمسك بمبدأ عدم جواز النزول مبعث حرج أو ضيق له.

ومن أمثلة المبرر القوي الذي يجيز النزول أن يوصي شخص بسكني بيت لأولاده، ثم يمر الزمن، فيضيق بهم البيت، أو يصبح غير لائق لسكناهم أو ينقلون إلى بلد آخر فلا يستطيعون سكناه.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 71)