تنص المادة 1017 مدني على ما يأتي :

1 - يجوز في الارتفاقات الظاهرة أن ترتب أيضاً بتخصيص من المالك الأصلي .

2 - ويكون هناك تخصيص من المالك الأصلي إذا تبين بأي طريق من طرق الإثبات أن مالك عقارين منفصلين قد أقام بينهما علامة ظاهرة فأنشأ بذلك علاقة تبعية بينهما من شأنها أن تدل على وجود ارتفاق لو أن العقارين كانا مملوكين لملاك مختلفين ففي هذه الحالة انتقل العقاران إلى أيدي ملاك مختلفين دون تغيير في حالتها عند الارتفاق مرتباً بين العقارين لهما وعليهما ما لم يكن ثمة شرط صريح يخالف ذلك. 

ويتبين من نص المادة 1017 مدني سالف الذكر أن حق الارتفاق الظاهر يترتب بتخصيص المالك الأصلي إذا لو كان هذا المالك يملك عقارين منفصلين وقد جعل أحدهما يخدم الآخر كما لو كان على العقار الأول حق ارتفاق لفائدة العقار الآخر وجعل لهذه الخدمة علامة ظاهرة وإلى هنا لا يمكن أن يقوم حق ارتفاق لأن العقارين مملوكان لمالك وأحد ولكن إذا أصبح العقاران مملوكان لمالكين مختلفين مع بقائهما على هذا الوضع فإن المفروض أن هذين المالكين المختلفين باستبقائهما هذا الوضع قد أرادا أن يبرز حق الارتفاق إلى الوجود وقد كان هذا الحق كامل في الوضع السابق للعقارين وكان يعطله عن الظهور أن العقارين مملوكان لمالك وأحد أما وقد أصبحنا مملوكين لمالكين مختلفين فلم يعد هناك ما يمنع من ظهور حق الارتفاق فينشأ هذا الحق من وقت اختلاف المالك .

ويخلص من المفروض التي قدمناها أن حق الارتفاق الذي ينشأ بتخصيص المالك الأصلي وإنما ينشأ بموجب اتفاق ضمني بين المالكين المختلفين للعقارين منذ أن أصبح العقاران مملوكان لمالكين مختلفين فيكون الأساس الذي يقوم عليه الارتفاق في هذه الحالة أي سبب نشوء حق الارتفاق هو هذا الاتفاق الضمني و الاتفاق الضمني ليس إلا عقداً أي تصرفاً قانونياً فالارتفاق الذي ينشأ بتخصيص المالك الأصلي إنما ينشأ بموجب تصرف قانوني ولذلك جعلنا الكلام في تخصيص المالك الأصلي يعقب مباشرة الكلام في التصرف القانوني كسبب لكسب حق الارتفاق .

ويتبين أيضاً مما قدمناه أن هناك شروطاً أربعة يجب توافرها حتى يترتب الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي :  1 - وجود عقارين مملوكين لمالك وأحد .  2 - جعل هذا المالك الواحد أحد العقارين يخدم بالفعل العقار الآخر 3- وضع علامة ظاهرة لذلك . 4 - صيرورة العقارين مملوكين لمالكين مختلفين فمتى توافرت هذه الشروط نشأ حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي وعد مرتباً لأحد العقارين على العقار الآخر .

وهذه الشروط الأربعة كلها وقائع مادية يجوز إثباتها بجميع الطرق ولا تشترط الكتابة لإثباتها فمن يدعي أن حق ارتفاق ترتيب لفائدة عقاره على عقار آخر عليه أن يثبت توافر الشروط الأربعة التي تقدم ذكرها وله أن يثبتها كلها بجميع الطرق الإثبات ويدخل في ذلك البينة والقرائن وتقول الفقرة الثانية من المادة 1017 مدني في صدرها كما رأينا : إذا تبين أي طريق من طرق الإثبات … " .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع المجلد / الثاني الصفحة/ 1794)

يجوز ترتیب حقوق ارتفاق على عقارات مملوكة لمالك واحد بمعرفة هذا الملك بحيث إذا انتقلت هذه العقارات الى أشخاص آخرين ظلت الارتفاقات باقية على نحو ما رتبها المالك الأصلي إذ يكون التصرف إليه قد ارتضى ضمنا هذه الارتفاقات كان يكون للمالك أرضين متجاورتين باحداهما مسقى رشق قناة من هذه المسقى إلى أرضه المجاورة فإذا باع الأرضين لشخصين مختلفين ظل حق الارتفاق بالشرب قائماً تخصيص المالك الأصلي وكذلك إذا فتح مطلات علی أرض فضاء مجاورة له ثم باع تلك الأرض فيلتزم المشتري بارتفاق المطل فلا يبني بأرضه إلا على النحو الذي لا يتعارض مع هذا الارتفاق ويشترط لترتيب هلا الارتفاق ما يلي:

(1) يجب أن يثبت وجود عقارين منفصلين كانا لمالك واحد ولا يشترط التلاصق ويجوز أن يكون هناك عقاراً واحد قسمة المالك وجعل القسم ارتفاق على قسم آخر ويحدث الانفصال أو التقسيم اختيارياً بتصرف ناقل للملكية أو بقسمة أو يرسو مزاد أو بتقادم مكسب فلا يترتب الارتفاق إذا كان الانفصال بسبب فسخ أو بطلان كأن يشتري المالك عقار مجاوراً يرتب عليه حق ارتفاق لعقاره الأول ثم يفسخ هذا العقد ومن ثم يزول الارتفاق وفقاً للاثر الرجعي للفسخ أو الابطال.

(2) أن يترتب الارتفاق بمعرفة المالك نفسه فلا يكون من صاحب حق الانتفاع أو من مستأجر. 

(3) يجب أن يكون الارتفاق ظاهرة لا غموض فيه فتكون له علامة ظاهرة تدل عليه کنافذة يفتحها المالك الأصلي مقرر بها حق المطل أو قناة يحفرها أو غير ذلك من العلامات الظاهرة ومن ثم فإن الارتفاقات السلبية تقر بتخصيص المالك لعدم وجود علامة ظاهرة عليها كالارتفاق بعدم التعلية.

فإن لم توجد علامة ظاهرة تربط بين العقارين فلا تتوافر علاقة التبعية بينهما وبالتالي لا يتحقق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي ولكن يجوز في هذه الحالة تحقق الارتفاق واكتسابه بطريق آخر من طرق اكتسابه فوجود صرف لأحد العقارين من أرض العقار الأخر يتحقق به الارتفاق وباعتباره غير ظاهر فلا يكون قد تقرر بتخصيص المالك الأصلي.

أما إذا وجدت العلامة الظاهرة تحققت علاقة التبعية بين العقارين بحيث إذا تصرف المالك الأصلي في أحدهما توافرت الإرادة الضمنية بينه وبين من تصرف له على الإبقاء على تلك العلاقة بين العقارين فيظل الارتفاق قائمة بينهما وهذه الإرادة الضمنية لا ينفيها إلا الإرادة الصريحة بأن ينص في العقد صراحة على إنهاء علاقة التبعية بين العقارين وبالتالي لا يكفي لتوافر الشرط الصريح الذي تطلبته المادة 1017 من القانون المدني أن يتضمن عقد البيع خلو العقار من كافة حقوق الارتفاق الظاهرة والخفية.

(4) أن يكون الارتفاق موجودة قبل الانفصال واستمر بعد ذلك فتلك قرينة على بقاء الارتفاق ولكن يجوز نقضها بالسند الذي تم به الانفصال فإن لم يتضمن شرطة صريحة بإنهاء علاقة التبعية التي كانت قائمة بين العقارين وبالتالي إنهاء حق الارتفاق الذي كان مقرراً لأحد العقارين على الآخر ظل الارتفاق قائماً ولا يكفي لإنهاء هذا الحق أن يتضمن العقد شرطة بعدم وجود ارتفاقات ظاهرة أو خفية إذ لا يعتبر ذلك شرطة صريحة مما عنته المادة 1017 من القانون المدني.

ومتى توافرت هذه الشروط يحقق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي وظلت علاقة التبعية التي كانت قائمة بين العقارين قبل انفصالهما على ما كانت عليه مما يحول دون إنكارها من مالك العقار المرتفق به.

ويقع على من يتمسك بحق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي اثبات هذه الشروط بكافة طرق الاثبات المقررة قانوناً بما في ذلك البينة والقرائن حتى لو كان متعاقد مع المالك الأصلي أو من تلقي الملكية عنه لورود الاثبات على واقعة مادية تتمثل في وجود علاقة تبعية بين العقارين تدل عليها وجود علامة ظاهرة تربط بينهما .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/   310)

وتنص المادة على طريقة خاصة تنفرد بها حقوق الارتفاق الظاهرة إذ أجازت ترتيب حقوق الارتفاق الظاهرة بالتخصيص من جانب المالك الأصلي أو تخصيص رب الأسرة كما يسميها الشراح الفرنسيون.

وهذه المادة مأخوذة عن نص المواد 692، 963، 694 من المجموعة المدنية الفرنسية  وتخصيص الارتفاق الظاهر من جانب المالك الأصلي أو رب الأسرة يفترض أن بين عقارين مملوكين لنفس الشخص علاقة تبعية ظاهرة بحيث لو لم يكن هذان العقاران مملوكين لنفس الشخص لقيل بأن أحدهما على الآخر حق ارتفاق ومادام العقاران مملوكين لنفس الشخص فإنه لا يمكن القول بأن لأحدهما على الآخر حق ارتفاق لأن الإنسان لا يجوز أن يكون له ارتفاق على عقار مملوك له .

ولكن هذا الوضع قد يؤدي في يوم من الأيام إلى إنشاء حق ارتفاق إذا أصبح لأي سبب من الأسباب لكل من العقارين مالك يختلف عن مالك الآخر.

فلو فرض أن مالكاً لبنائين متجاورين قام بقصد إدخال النور والهواء إلى أحد البنائين بفتح نافذة في أحدهما مطلة على الآخر ثم مات هذا المالك وجرت القسمة في العقارين أو انتقلت ملكية أحدهما لشخص آخر بناء على أي سبب من أسباب الملك ففي هذه الحالة يبقى هذا المطل لصالح العقار المستفيد منه ويكون حينئذ حق ارتفاق لصالحه فنحن في هذا المثال أمام حق ارتفاق مرتب بتخصيص من المالك الأصلي.

وإذا كان شخص يملك عقارين متجاورين فأنشأ على أحدهما منزلاً وكان تتبع في الآخر عين فأنشأ قناة في هذا العقار يجري فيها ماء العين إلى المنزل فلا يوجد حق ارتفاق لمنفعة المنزل مادام الشخص مالكا للعقارين ولكن إذا انفصل العقاران بأن باع أحدهما واحتفظ بالآخر أو مات وترك وارثین اقتسما التركة فخص كل منهما عقار ففي هذه الحالة يوجد حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي.

والقول في هذه الصورة ومثيلاتها بوجود حق ارتفاق لصالح أحد العقارين على الآخر عند انفصالهما يحقق بدون شك غاية اقتصادية.

فيجب ألا يقضي تقسيم العقارات وعلى الخصوص العقارات الزراعية إلى تعطيل استغلالها أو إعاقة الانتفاع بها ولن يتحقق هذا إلا إذا استمر هذا الاستغلال كما كان عندما كان العقاران في يد نفس المالك.

وزيادة على هذا التبرير الاقتصادي فإن الشراح يجدون تبريراً قانونياً لهذه الطريقة من طرق إنشاء حقوق الارتفاق فيرون أن نشوء الارتفاق في هذه الصورة يستند إلى الإرادة الضمنية أي الاتفاق الضمني المؤكد لذوي الشأن وقت انفصال ملكية العقارين على إبقاء الحالة على الوجه الذي رتبه المالك الأصلي وهذا الاتفاق الضمني ليس إلا عقداً وبالتالي فإن الارتفاق الذي ينشأ بتخصيص المالك الأصلي إنما ينشأ بمقتضى تصرف قانوني .

وهذا ما أخذت به محكمة النقض

يشترط لترتيب حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلى توافر الشروط الآتية

  الشرط الأول: وجود عقارين مملوكين لشخص واحد:

فيكون المالك الواحد مالكا لعقارين منفصلين: أرضين منفصلتين أو بنائين منفصلين أو أرض وبناء.

ويستوي أن يكون العقاران منفصلين من الأصل أو كانا عقاراً واحداً وحصلت تجزئته لأن علاقة التبعية كما يجوز أن تنشأ بين عقارين منفصلين يصح أن تشأ بين جزئين من عقار واحد وهذا ما يجب التسليم به.

ولا يشترط أن يكون العقاران متلاصقين بل ليس من الضروري أن يكون هناك عقاران مستقلان منفصل كل منهما عن الآخر، بل يصح أن ترتب حقوق الارتفاق بتخصيص المالك على أجزاء نفس العقار الواحد، إذ أصبحت مملوكة لأكثر من مالك، ولو أن النص لم يذكر إلا الارتفاقات المرتبة بتخصيص المالك على عقارين. لأن الظاهر أن الشارع اكتفى بذكر الحالة العادية أو أنه نظر إلى الوقت الذي يتجزأ فيه العقار الواحد فيصبح أكثر من عقار فإذا كان شخص يملك أرضاً زراعية واسعة وقد أنشأ في جانب منها مسقاة لري کل الأرض ثم باع الجزء من الأرض الذي لا توجد فيه المسقاة جاز للمشتري أن يتمسك بنشوء حق ارتفاق بالشرب للجزء الذي اشتراه مصدره تخصيص المالك الأصلي.

  الشرط الثاني: جعل أحد العقارين يخدم بالفعل العقار الآخر:

يعني هذا الشرط أن ينشىء مالك العقارين حالة واقعية أو ترتيباً معيناً من شأنه جعل أحد العقارين أو أحد جزئى العقار في خدمة الآخر فيحمل أحد العقارين عبئاً لفائدة العقار الآخر.

أما إذا كان قصد المالك من ترتيب هذه الحالة الواقعية مجرد توفير أسباب الراحة لنفسه إشباعاً لحاجات شخصية مؤقتة فلا يتحقق الشرط.

ويجب أن يكون المالك الأصلي للعقارين هو الذي أنشأ هذا التخصيص فلا يكفي أن يكون هذا التخصيص من فعل المنتفع أو المحتكر أو المستأجر مثلاً إلا إذا أقر المالك هذا العمل.

والحكمة في ذلك أن الارتفاق المرتب بتخصيص المالك الأصلي إنما هو قائم على أساس أن العقارين قد ربط بينهما على نحو معين بشكل دائم وإنشاء هذه الرابطة الدائمة لا يمكن أن يتم إلا بواسطة المالك.

وإذا كان المالك قد تلقي العقارين بهما حق الارتفاق واستبقي الارتفاق ترتب حق الارتفاق بالتخصيص.

وإذا لم يكن لمالك العقارين على أحدهما إلا حق قابل للفسخ أو الإبطال وفسخ الحق أو أبطل فإن حق الارتفاق لا يوجد في هذه الحالة لأنه بسبب الأثر الرجعي للفسخ أو الإبطال يعتبر العقاران أنهما لم يجتمعاً معاً في يده.

وإذا كان الارتفاق قد أنشئ في عقارين مملوكين على الشيوع ثم انقضى الشيوع بالقسمة فاختص كل من الشريكين بعقار فإنه إعمالاً للأثر الرجعي للقسمة يكون كل منهما غير مالك العقار الذي يختص به وقت إنشاء الارتفاق وبالتالي كأن العقارين لم يجتمعاً في يد مالك واحد.

  الشرط الثالث:

 وجود علامة ظاهرة تدل على وجود الارتفاق:

تنص الفقرة الأولى من المادة 1017 مدني على أنه يجوز في الأرتفاقات الظاهرة أن ترتب أيضاً بتخصيص من المالك الأصلي .

ومفاد هذا أن ترتیب حق الإرتفاقات بتخصيص المالك الأصلى لا تكون إلا في الارتفاقات الظاهرة.

وعرفنا سلفاً أن حقوق الارتفاقات الظاهرة هي التي يكون لها مظهر مادي خارجي يدل على وجودها أي علامة تدل عليها كالطريق في حق المرور أو المجرى في حق المسيل أو الصرف أو النافذة في حق المطل والحكمة في قصر إنشاء الارتفاق بتخصيص المالك على الارتفاقات الظاهرة أن لها علامة خارجية ظاهرة تدل عليها أي أن إنشاء الارتفاق بهذه الطريقة إنما يقوم على أساس افتراض الحالة الواقعية إلى حق ارتفاق عند انفصال ملكية العقارين ولا يمكن القول بهذا الافتراض إلا إذا كان الارتقاق ظاهراً وعلى ذلك لا يمكن أن ينشأ بهذه الطريقة ارتفاق علم البناء أو ارتفاق عدم التعلية لكونهما من الارتفاقات غير الظاهر.

الشرط الرابع:

صيرورة العقارين مملوكين لمالكين مختلفين:

لا ينشأ حق الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي إلا إذا صار العقاران مملوكين لمالكين مختلفين لأن علاقة التبعية التي أوجدها المالك بين العقارين لا تشكل ارتفاقاً بالمعنى القانوني لما يتطلبه القانون في الارتفاق من أن يكون مرتباً على عقار لفائدة عقار آخر يملكه شخص آخر والارتفاق يقوم على اتفاق ضمني بين المالكين وقت صيرورة العقارين مملوكين لمالكين مختلفين.

ويقع انفصال ملكية العقارين بأسباب شتى: 

ومثل ذلك:

1 – تصرف المالك فى أحد العقارين أو فى أحد جزئى العقار معاوضة كالبيع أو المقابضة أو تبرعاً كالهبة والوصية .

2- نزع ملكية أحد العقارين جبراً للمنفعة العامة أو بيعه بالمزاد الجبری وفاء الدين في ذمة المالك الأصلي.

3- موت المالك وقسمة العقارين بين الورثة.

ولا يحتاج هذا الارتفاق لنشوئه إلى تسجيل لأنه يقوم على واقعة مادية هي إقامة العلاقة المادية بين العقارين.

  الشرط الخامس: 

عدم وجود شرط صريح يستبعد وجود الارتفاق:

بعد أن نصت المادة 1017 على ترتيب المالك الأصلي لحق الارتفاق أردفت في عجزها مالم يكن ثمة شرط صريح يخالف ذلك .

فيجب ألا يوجد في السند الذي حصل الانفصال بمقتضاه ما يخالف القرينة القانونية لوجود الارتفاق لأن هذه القرينة لا توجد إذا ثبت أن قصد المتعاقدين يخالف وجودها إذ أن السبب في تقرير الارتفاق هو افتراض القصد.

وتنتفي هذه القرينة بوجود شرط صريح في السند الذي حصل الانفصال في الملكية بمقتضاه على إنهاء الحالة الواقعية التي كانت قائمة بين العقارين.

فإذا كان السند الذي أدى إلى الفصل بين العقارين من حيث الملكية كالبيع أو القسمة أو الهبة لم يذكر شيئا عن الأعمال التي قام بها المالك السابق والتي من شأنها أن تعد ارتفاقاً أو أنه ذكر أن تلك الأعمال تعد ارتفاقاً لأحد العقارين على الآخر اعتبرت كذلك.

أما إذا تبين من السند المذكور أن المشتري مثلاً لأحد العقارين ليس له أي حق على تلك الأعمال التي من شأنها أن تكون ارتفاقاً فلا يعتبر ما قام به المالك السابق ارتفاقاً.

ولكن يتعين في هذه الحالة أن يكون الشرط الذي يتعلق بهذا في السند الذي يفصل بين العقارين شرطاً صريحاً أي يتعين أن يذكر الطرفان صراحة أنهما لا يريدا الإبقاء على علاقة التبعية بين العقارين.

يقع عبء إثبات توافر شروط إنشاء الارتفاق بتخصيص المالك الأصلي على صاحب المصلحة الذي يتمسك بهذا الارتفاق وله إثبات ذلك بجميع الطرق القانونية بما في ذلك شهادة الشهود والقرائن.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 186)