تنص المادة 1018 مدني على ما يأتي :

1 - إذا فرضت قيود معينة تحد من حق مالك العقار في البناء عليه كيف شاء كأن يمنع من تجاوز حد معين في الارتفاع بالبناء أو في مساحة رقعته فإن هذه القيود تكون حقوق ارتفاق على هذا العقار لفائدة العقارات التي فرضت لمصلحتها هذه القيود هذا ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغيره .

2 - وكل مخالفة لهذه القيود تجوز المطالبة بإصلاحها عيناً ومع ذلك يجوز الاقتصار على الحكم بالتعويض إذا رأت المحكمة ما يبرر ذلك .

وقد حسم هذا النص خلافاً كان قائماً في القضاء في عهد التقنين المدني السابق في تكييف الطبيعة القانونية لقيود البناء وهي قيود ألفت الحكومة وشركات الأراضي عندما تجزئ هذه وتلك أراضيها إلى قطع لتبيعها للجمهور أن تدرجها ضمن شروط البيع وتقصد بها أن تنشئ أحياء سكنية على قدر من التنسيق والنظام ومراعاة الشروط الصحية بحيث يكون السكن فيها مرغوباً فيه وهذا دون شك قصد محمود يحقق مصلحة الجميع يحقق مصلحة بائع هذه الأراضي إذ أن هذه الشروط يكون من شأنها تصقيع الأراضي وارتفاع ثمنها ويحقق مصلحة المشترين إذ يستطيع كل مشتري أن يطمئن إلى أن غيره من المشترين سيستفيد يما يتقيد به هو عندما يبني أرضه فينشأ بسبب ذلك حي صحي متسق يرتاح للإقامة فيه ويحقق المصلحة العامة إذا أن إنشاء هذه الأحياء السكنية الصحية المنسقة على هذا  الوجه من شأنه تجميل المدينة التي يوجد فيها هذه الأحياء وتوفير المساكن الصالحة العدد كبير من السكان ومن أمثلة هذه الشروط ما ألفت الحكومة إدراجه في عقود بيعها لأراضيها في أحياء معينة كالزمالك والجيزة ومنشية البكري وكذلك بعض شركات الأراضي كشركة أراضي الجزيرة وشركة المعادي فيلتزم المشتري بموجب هذه الشروط ألا يبني على الأرض التي يشتريها سوى منزل وأحد مخصص للسكن وألا يتجاوز في الارتفاع بالمباني خمسة عشر متراً وأن يبعد بالبناء عن حافة الشارع مترين على الأقل وعن أي حد من الحدود الفاصلة بينه وبين القطع المجاورة ثلاثة أمتار على الأقل وألا يشغل بمسطح البناء الذي يقام على الأرض أكثر من نصف مساحتها وأن يراعي شروطاً صحية معينة في بناء المطابخ ومحلات الغسيل والمراحيض والمواسير المتصلة بها وتنتهي قائمة هذه الشروط عادة بشرط يجري على النحو الآتي الشروط الموضحة قبل ضرورية وجوهرية للبيع وللحكومة الحق في أي وقت كان في إجبار المشتري أو من يقوم مقامه باتباع تلك الشروط بوجه الدقة وإلا وجب هدم ما بناه في الحال بمصاريف على طرفه .

 وقد حسم التقنين المدني الجديد هذا الخلاف كما قدمنا فقرر في المادة 1018 مدني سالفة الذكر أن الأصل في هذه القيود والاشتراطات أن تكون حقوق ارتفاق على كل عقار لفائدة العقارات الأخرى وذلك ما لم يقض الاتفاق بغيره فهناك إذن قرينة قانونية قابلة لإثبات العكس وتكون الشركة البائعة قد رتبت حقوق ارتفاق على كل قطعة من الأرض لفائدة جميع القطع الأخرى ففي بيع أول قطعة من هذه القطع اتفقت الشركة مع المشتري على ترتيب حقوق الارتفاق هذه القطعة المبيعة لفائدة جميع القطع الأخرى التي لم تبعها ولا تزال مملوكة لها كما رتبت حقوق الارتفاق نفسها على هذا القطع لفائدة القطعة المبيعة ثم لما باعت القطعة الثانية وهي من ضمن القطع التي تقررت لها وعليها حقوق الارتفاق باعتها للمشتري بما لها وعليها من حقوق الارتفاق هذه ويمكن القول أيضاً بأن الشركة قد اشترطت على كل مشتري باعت له قطعة من الأرض لمصلحة جميع الذين سبقوه والذين سيتلونه حقوق الارتفاق التي تضمنها هذه الاشتراطات والقيود وعلى هذا النحو أصبحت كل قطعة محملة بحقوق ارتفاق لفائدة كل قطعة من القطع الأخرى وأصبح لها في الوقت ذاته نفس حقوق الارتفاق على كل قطعة من هذه القطع ويترتب على ذلك عكس النتائج التي استخلصناها من تكييف الشروط بأنها التزامات شخصية ويخلص من تطبيق المادة 1018 مني سالفة الذكر النتائج الآتية  أولاً – لما كانت كل قطعة محملة بحقوق الارتفاق المشترطة فأن أي مشتري وقد اشترطت هذه الارتفاقات لمصلحة قطعته يستطيع أن يطالب أي مشتري آخر بتنفيذ هذه الارتفاقات ولا يحتكر البائع وحده حق المطالبة بتنفيذها .

ثانياً – ويستطيع أي مشتر أن يطالب بتنفيذ الارتفاقات ، ليس فحسب أي مشتري لقطعة أخرى بل أيضاً المشتري من هذا المشتري وكذلك المشتري من المشتري الثاني وهكذا مهما تعاقب المشترون ذلك بأن كل قطعة تنتقل من مشتري إلى آخر محملة بحقوق الارتفاق لفائدة أي قطعة من القطع الأخرى وكذلك يستطيع مشتري من المشتري والمشتري الذي يخالفه مهما تعاقب المشترون أن يطالب بتنفيذ الارتفاقات أي مالك لقطعة أخرى ذلك بأن كل قطعة تنتقل من مشتري إلى آخر بمالها من حقوق الارتفاقات المقررة على أية قطعة من القطع الأخرى .

ثالثاً _ تجوز المطالبة بتنفيذ الارتفاقات تنفيذاً عينياً فإذا أقيم للبناء مخالف لما تقرر في هذه الارتفاقات جازت المطالبة بهدمه على نفقة من إقامة وبالتعويض أن كان له مقتض ومع ذلك يجوز للقاضي الاقتصار على الحكم بالتعويض دون الهدم إذا رأى من ظروف القضية ما يبرر ذلك كأن البناء ضخماً قد تكلف نفقات كثيرة وكانت المخالفة يسيرة لم ينجم عنها ضرر كبير وتقول الفقرة الثانية من المادة 1018 مدني فيما رأينا وكل مخالفة لهذه القيود تجوز المطالبة بإصلاحها عنياً مبدأ ومع ذلك يجوز الاقتصار على الحكم بالتعويض إذا رأت المحكمة ما يبرر ذلك .

 وقد طبق المشرع بهذا النص في نطاق الحقوق العينية مبدأ سبق أن قرره في نطاق الحقوق الشخصية إذ نص في المادة 203 / 2 مدني في صدد التنفيذ العيني للحقوق الشخصية إذ نص في المادة 203 / 2 مدني في صدد التنفيذ العيني للحقوق الشخصية على أنه كان في التنفيذ العيني إرهاقاً للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدي إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضرراً جسيماً .

رابعاً – لا يجوز للبائع أن يؤثر مشترياً على مشتري آخر فيعفيه من الشروط المقررة أو من بعضها ذلك بأن كل قطعة قد أصبحت على النحو الذي قدمناه مقرراً لها أو عليها حقوق الارتفاق التي تتضمنها هذه الشروط.

فلا يجوز باتفاق بين البائع وأحد المشترين ودون موافقة الباقي ، الإعفاء من هذه الحقوق كلها أو بعضها وإنما يجوز إذا ألف ملاك الأراضي مخالفة الشروط ودرجوا على ذلك مدداً طويلة أن يفسر ذلك على أنه نزول ضمني منهم عن حقوق الارتفاق أو على أن هذه الحقوق قد انتهت بعد الاستعمال .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع المجلد / الثاني الصفحة/ 1783)

إذا قسمت الدولة أرضاً من أموالها الخاصة أو قامت احدى شركات البناء تقسيم أرض مملوكة لها وباعت الدولة أو الشركة هذه الأجزاء لاقامة مساكن عليها ونمت في عقد البيع على قيود معينة يلتزم بها المشتري عند البناء كعلم الارتفاع بالبناء عن قدر معين والبناء في جزء من المساحة البيعة وترك باقي المساحة بلون بناء فهذه القيود تعتبر حقوق ارتفاق مقررة لكل عقار على العقارات الاخرى ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك ويترتب على هذه الارتفاقات أن لكل مشتري لاحدى قطع التقسيم أن يلزم مشتري آخر على تنفيذ الاشتراطات الواردة بالقيد باعتبارها ارتفاقاً المصلحة عقاره وأن لم يكن جار له ما دام في فات التقسيم كما يكون للدولة أو الشركة استعمال هذا الحق ولخلف المشتري سواء كان خلفاً خاصاً أو عاماً أن يطالب بتنفيذ هذا الالتزام كما يلتزم هو بذات القيود الواردة بعقد المشتري وله طلب التنفيذ العيني مثل سلفه فتزال المخالفة إلا إذا رأت المحكمة الاكتفاء بالتعويض ومتی تعذرت الازالة وجب الحكم بالتعويض لتوافر الضرر المتمثل في حرمان الجار من الارتفاق ولا يجوز لمن أجرى التقسيم أن يعفي أحداً من القيود التي ألزم بها الاخرين انما يكون للمشترين التنازل عن هذه القيود صراحة أو ضمناً.

مفاد نص 1106 من القانون المدني أن الارتفاق بعمل قانوني أو بالميراث وبالتالي فإن حق الارتفاق ينتقل من السلف إلى خلفه سواء كان هذا الخلف خلفاً عاما كالوارث أو الموصي له بسهم شائع في التركة أو كان خلفاً خاصاً كالمشتري والموصي له بالعقار المرتفق به ولا يملك البائع أو الموصي إنهاء ارتفاق إلا إذا توافر لديه قبل التصرف سبب من الأسباب التي يترتب عليها إنهاء الارتفاق وبالتالي إذا كان العقار محملاً بارتفاق فإن هذا الارتفاق يكون من توابع القار نقل معه إلى الخلف ولو لم ينص على ذلك في العقد، کما حقل والأرض من المهد إقرار السلف بعدم وجود اتفاقات ظاهرة أو خفية على العقار البيع، إذ لا يجوز للسلف أن ينهي الارتفاق بإرادته المنفردة على نحو ما تقدم، ولكن بعد مثل هذا الشرط إخلالا بشروط العقد يجيز للمشتري طلب الفسخ والتعويض .

يلتزم الدين الذي خالف شروط البناء الاتفاقية - أو ارتفاق آخر- بتنفيذ التزامه تتفينا عينيا بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه، فإن كان في ذلك إرهاق له، كان للقاضي أن يحكم بالتعويض دون التنفيذ العينى أن لم يترتب على ذلك الإضرار الجسيم بالنسبة للدائن وفقا لما تنص عليه المادة 203 من القانون المدني، ولا يعتبر ذلك وفاء بمقابل ذلك أن التنفيذ العيني والتنفيذ بطريق التعويض قسيمان يتقاسمان تنفيذ التزام الدين . فالتعويض لا يكون التزاما بدليا أو تخييريا بجانب التنفيذ العيني، ويترتب على ذلك أن للدائن رفع الدعوى طالبا الحكم له بالتنفيذ العينى أى الازالة مع التعويض وله قصرها على الازالة وحدها أو على التعويض وحده.

ومتی قضی بالازالة أر بالتعويض عندما يجمعهما الكائن في الدعوى فإنه يكون قد أجيب إلى طلبه فلا يلتزم بشيء من المصاريف.

وإذا رفعت الدعوى بطلب الازالة، فلا تلتزم المحكمة بالقضاء بها إذا تبين لها أنها تؤدي إلى ارهاق صاحب البناء وترب له ضررا جسيما وخسارة فادحة وحينئذ، تقضي بالتعويض ولو من تلقاء نفسها، ولا تكون بذلك قد قضت بما لم يطلبه الخصوم، وإنما بما طلبوه منها.، باعتبار أن التنفيذ العيني والتنفيذ بطريق التعويض فيمان يتقاسمان تنفيذ التزام الدين، ويكون الإصرار على طلب الإزالة في هذه الحالة ينطوي على تعسف في استعمال الحق.

وكان قد ثار الخلف في قضاء محكمة النقض فيما إذا كان يجوز للمحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بالتعويض بدلاً من التنفيذ العيني الذي طلبه المدغي وقد حسمت الهيئة العامة لمحكمة النقض هذا الخلف، قضت بأن للمحكمة هذا الحق طالما استخلصت أن في التنفيذ العيني إرهاق للمدين وأن هذا الاستخلاص من حقها دون معقب ما دام كان سائغاً.

التنفيذ العيني والتنفيذ بطريق التعويض قسيمان يتقاسمان تنفيذ التزام المدين والأصل في التنفيذ أن يكون عينياً بازالة الأعمال المخالفة التي تتعارض مع حق الارتفاق، مالم تستخلص المحكمة أن في ذلك إرهاق للمدين، كما لو كان قد أقام بناء تؤدى إزالته إلى خسارة ترهق الدين الباني، فيستحيل التنفيذ، العينى إلى التنفيذ بطريق التعويض، ومن ثم يكون طلب التنفيذ العيني هو أساس القضاء بالتعويض، بحيث إن لم يطلب التنفيذ العينى كما لو طلب من المحكمة التصريح بالبناء بالمخالفة لقيود البناء، وهو ما يتضمن تنازلا ضمنيا عن الارتفاق، أرنبت تنازل الدائن عنه، مما ينتفى معه أمام القضاء بالتعويض. ومن ثم لا يقتضي بالتعويض إلا اذا طلب الدائن التنفيذ العينى أو طلب التعويض ولم يقم الدليل على تنازله عن الارتفاق، إذ طالما أن للمحكمة الحق في القضاء بالتعويض دون التنفيذ العينى إن توافر ارهاق الدين، فإنه يجوز للدائن قصر طلباته على التعريف منی رأی أن في التنفيذ العيني إرهاق للمدين.

ينصرف التنازل إلى الجزء من العقار بقدر المخالفة التي تمت دون أن ينصرف الأجزاء الأخرى، فيظل الارتفاق مقررا عليها، فالتنازل عن الارتفاق بعلم تحلية البناء لا ينصرف إلى الارتفاق بعدم البناء بالممر أو بالحديقة أو بالجزء الذي لم تشمله الخالفة إذا ما رغب الخالفة في توسعة البناء، فالتنازل يجب أن ينحصر في نطاقه.

ويستفاد التنازل الضمني من مخالفة غالبية سكان المنطقة القيود البناء مما يصبح معه الالتزام بهذه القيود فاقد السبب فيصبح البناء من الباحات في حدود قیود البناء القانونية ومن ثم يتضی الخطأ عن البانی وبالتالي لنتفی مسئولیته.

ولا يجوز لمن أقام بناء بالمخالفة القيود البناء الاتفاقية، أن يتمسك قبل غيره بهذه القيود، لانه أسقط حقه في ذلك اليده في البناء. 

ووفقا لما تقدم، تكون الغالية المعول عليها هي الاغلبية العددية لعقارات المنطقة جميعها أو الواقعة في التقسيم فليست العبرة بالاغلبية المتعلقة بالشارع الكائن به العقار الذي خالف مالكه حقوق الارتفاق الاتفاقية. ويكون التنازل عن الارتفاق صريحا إذا أقرت الأغلبية التي تجاوز 50 % من الملاك تنازلهم عن الارتفاق اقرارا قضايا أمام محكمة الموضوع أو أمام الخبير المنتدب وفي هذه الحالة لا يشترط أن يكون كل من أقر قد خاف حق الارتفاق، ويتحقق ذلك أيضا بالاقرار الكتنایی سواء كان مصدقة على التوقيعات الواردة به أو لم يكن كذلك.

ويكون الإقرار ضمنيا إذا كان عدد المخالفين يجاوز 50 % من مجموع ملاك التقسيم، وحينئذ يسقط الارتفاق بالنسبة للجميع ومن الوقت الذي توفرت فيه تلك الأغلبية، ويترتب على ذلك أن المالك الذي كان قد اقتضى تعويضأ من أحد المخالفين، أن ينشئ بناء بملكه دون أن يعد بذلك مسئولا قبل الآخرين إذ سقط التزامه بعدم البناء وينتفي في حقه الخطأ ومن ثم لا يجوز أن أدى له التعويض أن يرجع عليه به، ذلك لأن الأخير عندما أقام بناءه كان قد أخل بالتزام قائم حققت مسئوليته ، أما الآخر عندما أقام بناءه فلم يكن هناك التزام يمنعه منه ولذلك كان عمله صباحا، وأنه عندما حصل على التعويض كان بسبب الاخلال بالالتزام بعدم البناء، أما عندما أقام هو البناء كان سبب الرجوع عليه قد انتفى وإن كان قد أنری بما يستحقه من تعويض بفعل حائل لما قام به، فقد كان تراه پسينيه وقبضه للتعويض كان قبضا للمستحق له، والعبرة في توافر السبب بوقت رفع الدعوى وليس بوقت الحكم فيها.

ولن أجري التقسيم الرجوع على المالك المخالف - سواء كان صجل عقده أو لم يسجله - وذلك وفقا لشروط العقد المبرم بينهما، فإن فضي بفسخ العقد، أعيد الطرفان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وفقا للمادة 160 مدني ، فیلتزم البائع صاحب التقسيم برد الثمن الذي كان قد قبضه للمشتري المخالف دون زيادة حتى لو كانت قيمة العقار تجاوز هذا الثمن وقت النسخ، ولما كان الفسخ قد تم السبب يرجع إلى المشتري، ومن ثم يكون الاخير سيء النية، فيمتلك البائع اللبانى التي أقامها المشتري على أن يدفع قيمتها مستحقة الإزالة.

ولا يسقط حق البائع في طلب الفسخ إلا بانقضاء خمس عشرة سنة، ولا يحاج البائع بمدة السنة النصوص عليها بالمادة 924 إذا أنه لا يطلب الإزالة إنما يطلب ابناء البناء وتعويض المشتري عنه. كل ذلك ما لم يكن البائع قد تنازل عن الفخ صراحة أو ضمناً .

ويجوز للمالك الذي أصابه ضرر من جراء المخالفة أن يطلب هذا الفسخ باسم مدينة البائع الملتزم قبله بعلم التعرض وذلك عن طريق الدعوى غير المباشرة متى توافرت شروطها .

حق الارتفاق حق عیني غفاري اصلي متفرع عن حق الملكية يكتسب بعمل قانونی عقد أو وصية كما يكتب بالتقادم ومتى ثبت الحق فيه فإنه يجوز التنازل عنه صراحة أو ضمناً والتنازل إسقاط للحق يتم بالارادة المنفردة ويكون لازماً مما يحول دون الرجوع فيه، لأن المقرر أن الساقط لايعود.

ويخضع التنازل للقواعد المتعلقة بالتصرفات القانونية مما يجب معه توافر الارادة الجادة الخالية من عيوبها فإن التنازل صادرة من نائب وجب أن يكون مفوضاً تفويضاً خاصاً بذلك.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/ 321)

تنص المادة على قيود البناء الاتفاقية، وهي قيود ذائعة في بيوع الأراضي المقسمة التي تقوم بها شركات بيع الأراضي وكذلك في بيوع الحكومة لأراضيها في بعض الأحياء المتميزة قاصدة من ذلك إنشاء أحياء سكنية على مستوى معين كالسكن الراقي أو في نظام معین لقصره على المساكن العائلية أو الفيلات.

وتتضمن عادة علم التجاوز بالبناء عن ارتفاع معين، أو علم البناء في الأرض إلا على جزء معين أو البعد عن حافة الشارع مسافة معينة أو أن يراعي شروطاً صحية معينة في بناء المطابخ ومحلات الغسيل والمراحيض والمواسير المتصلة بها.

وهذا النص هو المطبق في نطاق الحقوق الشخصية والتي نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 203 بقولها: "على أنه إذا كان في التنفيذ العيني إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدي إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضرراً جسيما .

فيجوز لأي مشتري مطالبة المشتري الذي خالف القيود الاتفاقية للبناء بتنفيذ هذه القيود عيناً وذلك بطلب إزالة البناء المخالف على نفقة المشتري المخالف وبالتعويض إن كان له مقتض.

غير أنه قد يترتب على التنفيذ العيني إرهاق صاحب العقار المرتفق به كما إذا كان البناء ضخماً قد تكلف نفقات كثيرة وكانت المخالفة يسيره لم ينجم عنها ضرر كبير فيجوز في هذه الحالة الاكتفاء بالتعويض إذا وجد القاضي أن هذا جزاء عادل فيه الكفاية.

لا يجوز للبائع إعفاء مشترياً دون الباقين من القيود الاتفاقية للبناء كلها أو بعضها وإن جاز ذلك بموافقة باقي المشترين ذلك بأن كل قطعة أصبحت مقرراً لها أو عليها حقوق الارتفاق التي تضمنها هذه الشروط.

غير أنه ليس في القانون ما يمنع التنازل عن حقوق الارتفاق هذه ممن يملك التنازل عنها سواء كان التنازل صريحاً أو ضمنياً ويكون هذا التنازل صحيحاً.

وإذا خالف هذه القيود أغلب المشترين أصبح صاحب العقار المرتفق به في حل من الالتزام بها لانتفاء سبب هذا الالتزام أو الحكمة منه.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 202)